Mở rộng tín dụng bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh bình dương

fBỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN PHAN HỮU LỘC MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN VIỆT NAM CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 34 02 01 Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN PHAN HỮU LỘC MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chun ngành: Tài ngân hàng Mã số: 34 02 01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ VĂN THỰC Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn trích rõ nguồn gốc Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Tp HCM, ngày …… tháng …… năm 2022 Tác giả Nguyễn Phan Hữu Lộc ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cám ơn đến Ban giám hiệu Trường Trường Đại học Ngân hàng TPHCM tạo điều kiện tốt cho việc hình thành phát triển chương trình cao học chun ngành Tài – Ngân hàng Tơi xin gửi lời cám ơn chân thành đến Quý Thầy Cơ tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức chuyên ngành Tài Chính – Ngân hàng, làm tảng sở để thực luận văn áp dụng vào thực tiễn công việc Đặc biệt, xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến TS Vũ Văn Thực Thầy định hướng, đồng hành, hướng dẫn hỗ trợ tơi suốt q trình nghiên cứu Nhờ đó, tơi hồn thành luận văn cách tốt hồn thiện Tơi chân thành cám ơn Ban Giám Đốc, anh/chị Lãnh đạo phịng đồng nghiệp Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương tạo điều kiện thuận lợi, đồng thời hỗ trợ, tư vấn cho tơi q trình thực luận văn Do kinh nghiệm kiến thức cịn hạn chế, nên khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp từ Quý Thầy Cô, đồng nghiệp bạn học viên Tơi xin chân thành cám ơn iii TĨM TẮT Tiêu đề: Mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương Tóm tắt Hoạt động tín dụng ngân hàng chủ yếu bảo đảm tài sản bất động sản, mà thị trường bất động sản thay đổi gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng tác động lớn đến tín dụng bất động sản ngân hàng Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản ngân hàng năm trước chiếm tỷ trọng lớn không ngừng tăng lên kéo theo hệ lụy đến thời điểm hiệu tín dụng ngân hàng sụt giảm nghiêm trọng nợ xấu tăng nhanh Mặt khác sách Nhà nước nguồn vốns có nhiều bất cập tạo nên rủi ro tăng thêm hoạt động ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương (Agribank Bình Dương), đồng thời đánh giá kết đạt được, hạn chế nguyên nhân Từ đó, nêu lên giải pháp kiến nghị nhằm tăng cường mở rộng tín dụng bất động sản Agribank Bình Dương Trong đề tài này, tác giả sử dụng chủ yếu phương pháp tổng hợp số liệu từ đơn vị nghiên cứu, đồng thời tiến hành phân tích, so sánh đưa nhận định Cụ thể, đề tài khái quát lý luận liên quan mở rộng tín dụng bất động sản, đồng thời phân tích thực tế mở rộng tín dụng bất động sản, hạn chế tồn công tác quản lý rủi ro nguyên nhân hạn chế Sau cùng, đề xuất giải pháp kiến nghị để hạn chế rủi ro Kết luận văn có ý nghĩa Agribank Bình Dương việc nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản, giai đoạn thị trường bất động sản có nhiều biến động Đồng thời, giải pháp kiến nghị mở rộng xem xét áp dụng chi nhánh Agribank nói riêng hệ thống Agribank nói chung Từ khóa: bất động sản, mở rộng, tín dụng, Agribank Bình Dương iv ABSTRACT Title: Real estate credit expansion at Bank for Agriculture and Rural Development of Vietnam – Binh Duong branch Abstract Credit activities of banks are mainly secured by real estate assets, so the real estate market changes and faces many difficulties today, greatly affecting and affecting real estate credit real estate of banks In addition, the real estate credit of banks in the past years accounted for a large proportion and kept increasing, leading to the consequence that at this point, the credit efficiency of banks decreased seriously due to debt bad increases rapidly On the other hand, there are many shortcomings in the State's policies and current capital sources, creating an increased risk in this operation of the bank The objective of the study is to analyze the current situation of real estate credit expansion at Bank for Agriculture and Rural Development of Vietnam - Binh Duong branch (Agribank Binh Duong), and at the same time evaluate the results achieved advantages, limitations and causes From there, propose solutions and recommendations to strengthen the expansion of real estate credit at Agribank Binh Duong In this topic, the author mainly uses the method of synthesizing data from the research unit, and at the same time conducting analysis, comparison and making statements Specifically, the topic outlines the theories related to real estate credit expansion, and analyzes the reality of real estate credit expansion, the remaining limitations in risk management and the causes of those limitations Finally, propose solutions and recommendations to limit risks The results of the thesis are meaningful to Agribank Binh Duong in improving the efficiency of real estate credit activities, especially in the current period of volatile real estate market At the same time, these solutions and recommendations can also be extended to consider and apply to Agribank's branches in particular and the Agribank system in general Keys: real estate, expansion, credit, Agribank Binh Duong v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt Agribank Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam BĐS Bất động sản CBNV Cán nhân viên CBTD Cán tín dụng CIC Trung tâm thơng tin tín du ̣ng quố c gia CN Chi nhánh KH Khách hàng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp 10 NHNN Ngân hàng Nhà nước 11 NHTM Ngân hàng thương ma ̣i 12 QTRR Quản trị rủi ro 13 VPBank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Việt Nam Thịnh Vượng 14 TCTD Tổ chức tín dụng 15 TD Tín dụng 16 Techcombank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Kỹ Thương Việt Nam 17 TMCP Thương ma ̣i cổ phầ n 18 TSĐB Tài sản đảm bảo vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi DANH MỤC BẢNG x DANH MỤC BIỂU ĐỒ xi GIỚI THIỆU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp thu thập liệu 5.2 Phương pháp xử lý liệu 5.3 Phương pháp phân tích 5.3.1 Phương pháp thống kê mô tả 5.3.2 Phương pháp so sánh Đóng góp đề tài Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu 7.1 Nghiên cứu nước 7.2 Nghiên cứu nước 7.3 Khoảng trống nghiên cứu Bố cục luận văn vii CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 11 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản thị trường bất động sản 11 1.1.1 Lý luận bất động sản 11 1.1.2 Lý luận chung thị trường bất động sản 12 1.2 Cơ sở lý luận tín dụng bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm cấp tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 13 1.2.2 Phân loại tín dụng bất động sản 15 1.2.3 Đặc điểm cấp tín dụng BĐS 16 1.2.4 Vai trị tín dụng bất động sản 17 1.3 Cơ sở lý luận mở rộng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 18 1.3.1 Quan điểm mở rộng tín dụng bất động sản 18 1.3.2 Tiêu chí đánh giá mở rộng tín dụng bất động sản 19 1.3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng tín dụng bất động sản 22 1.4 Kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản ngân hàng học kinh nghiệm cho Agribank chi nhánh Bình Dương 28 1.4.1 Kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 28 1.4.2 Bài học kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản từ Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 29 1.4.3 Bài học kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản áp dụng Agribank chi nhánh Bình Dương 30 TÓM TẮT CHƯƠNG 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG 34 2.1 Giới thiệu Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 34 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 34 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thông Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương 35 viii 2.2 Thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương 42 2.2.1 Chính sách cấp tín dụng bất động sản 42 2.2.2 Quy trình cho vay tín dụng bất động sản Ngân hàng Thương mại Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 45 2.3 Thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản Agribank chi nhánh Bình Dương 46 2.3.1 Doanh số cho vay tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 46 2.3.2 Dư nợ tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 47 2.3.3 Số lượng khách hàng dự nợ bình quân khách hàng vay 48 2.3.4 Doanh số thu nợ tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 50 2.3.5 Nợ xấu tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 51 2.3.6 Cơ cấu danh mục tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng vốn Agribank chi nhánh Bình Dương 52 2.3.7 Thị phần tín dụng bất động sản Agribank chi nhánh Bình Dương 53 2.3.8 Thu nhập từ hoạt động tín dụng bất động Agribank chi nhánh Bình Dương 54 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam chi nhánh Bình Dương 55 2.5 Đánh giá hoạt động mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 57 2.5.1 Những kết đạt 57 2.5.2 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân 59 TÓM TẮT CHƯƠNG 67 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG 68 3.1 Dự báo thị trường bất động sản nhu cầu tín dụng bất động sản 68 3.1.1 Dự báo thị trường bất động sản 68 3.1.2 Dự báo nhu cầu tín dụng bất động sản 69 73 phương pháp khác để đánh giá khách hàng toàn diện; (3) Tăng cường quản lý giám sát khoản vay trước, sau giải ngân Điều giúp cho quy trình quản trị rủi ro tín dụng hiệu hơn; (4) Chú trọng việc đào tạo phát triển nguồn ngân lực mặt chuyên môn lẫn đạo đức Thực nghiêm việc kỷ luật trường hợp cố tình thực hành vi liên kết với khách hàng để trục lợi, cố tình vi phạm quy định ngân hàng gây tổn thất lớn; (5) Thực đa dạng hóa danh mục khách hàng Hạn chế tối đa dư nợ bất động sản tập trung vào khách hàng lớn Luôn bám sát đạo tín dụng thời kỳ Hội sở chính, thường xuyên cập nhật thị trường bất động sản, từ có ứng xử phù hợp khách hàng 3.3 Giải pháp mở rộng tín dụng bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương 3.3.1 Đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ tín dụng bất động sản Agribank Bình Dương ghi nhận tăng trưởng tín dụng BĐS thời gian qua nguyên nhân đến từ việc Agribank Bình Dương chưa liệt đẩy mạnh phát triển đa dạng sản phẩm, dịch vụ cho vay khác lĩnh vực BĐS địa bàn Do đó, Agribank Bình Dương cần đẩy mạnh, liệt thực giải pháp sau đây: Quyết liệt việc đa dạng hố sản phẩm tín dụng cung cấp cho khách hàng Đối với cấu dư nợ Agribank Bình Dương, ban giám đốc cần nghiêm túc rà soát liệt việc giảm dần tỷ trọng cho vay lĩnh vực BĐS Bên cạnh đó, ban giám đốc chi nhánh cần xây dựng định hướng, chiến lược cho vay cách rõ ràng, quán đặc biệt cần trọng công tác phát triển dịch vụ cho vay bán lẻ (Tín dụng tiêu dùng, tín dụng tiểu thương) dịch vụ ngân hàng điện tử cách bền vững cho mục tiêu trung dài hạn theo định hướng chung Agribank hội sở Theo đó, cấu dư nợ cho vay, tỷ trọng loại hình sản phẩm cho vay bán lẻ cần giới hạn phạm vi định thành phần cần phát triển cách đồng nhằm đảm bảo mức độ phân tán rủi ro, tránh tập trung vào lĩnh vực dễ gây nên rủi ro lớn thị trường có thay đổi theo chiều hướng tiêu cực Kiểm sốt chặt chẽ tăng trưởng tín dụng BĐS phân khúc cao cấp Một học kinh nghiệm quan trọng từ đa phần NHTM hạn chế giảm 74 dần tỷ trọng tín dụng BĐS phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng đặc thù dự án BĐS nhu cầu vốn lớn, thời gian triển khai kéo dài rủi ro cao đến từ rủi ro pháp lý, tiềm khai thác tương lai rủi ro khoản dự án Do đó, việc tăng trưởng tín dụng BĐS phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến dòng vốn ngân hàng bị mắc kẹt thời gian dài Tập trung tăng trưởng vào phân khúc tín dụng BĐS cho cá nhân mua nhà để hạn chế tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS Căn theo học kinh nghiệm từ số NHTM lớn khác việc kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS cách hiệu quả, việc tập trung tăng trưởng tín dụng BĐS vào phân khúc mua nhà để nhằm khai thác lợi việc áp dụng hệ số rủi ro thấp nhiều so với cho vay phân khúc kinh doanh BĐS Qua đó, Agribank Bình Dương khơng cắt giảm chi phí dự phịng rủi ro theo quy định mà tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực xã hội, giảm dần tỷ trọng tín dụng BĐS mảng kinh doanh đầu BĐS 3.3.2 Hồn thiện sách tín dụng, hệ thống quản trị rủi ro tín dụng Từ hạn chế phối hợp phòng ban nghiệp vụ thực tế rời rạc, thiếu đồng bộ; Agribank Bình Dương cần rà sốt hồn thiện sách tín dụng, hệ thống quản trị rủi ro tín dụng nhằm kiểm sốt tốt tăng trưởng tín dụng BĐS thơng qua số biện pháp sau: Việc xây dựng hồn thiện sách tín dụng, hệ thống QTRR tín dụng Agribank hội sở triển khai thực hiện, nhiên Agribank Bình Dương xem xét đưa sách mang tính chặt chẽ hơn, khơng vi phạm sách chung hệ thống, phù hợp với đặc thù chi nhánh, nhằm QTRR tín dụng hiệu Việc xây dựng hồn thiện sách tín dụng phụ thuộc vào quan điểm QTRR tín dụng ban lãnh đạo chi nhánh Trên sở đánh giá thực trạng sách tín dụng, QTRR tín dụng chi nhánh, đưa số giải pháp cụ thể sau: Chính sách cho vay BĐS Chính sách cho vay cần nêu rõ đối tượng khách hàng ưu tiên, trì chọn lọc hạn chế cho vay cách đồng độ quán Bên cạnh đó, phân khúc thị trường BĐS cần trọng hạn chế cần nghiên cứu cơng bố để phận có việc tiếp cận khách hàng nhu cầu tín dụng khách hàng Ngoài ra, nên xây dựng sản phẩm cho vay BĐS đặc biệt dự án vay có giá trị lớn sở nguồn vốn tự có vốn huy 75 động trung dài hạn mình, nên hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn vay BĐS để tránh rủi ro khoản Chính sách tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo nguồn thu thứ cấp để thu hồi vốn có rủi ro xảy ra, cần phải có quy định chặt chẽ cụ thể quy định tài sản đảm bảo Trong chi nhánh phải thường xuyên theo dõi tài sản đảm bảo, nắm bắt thông tin tài sản đảm bảo đột xuất thực định giá lại tài sản trường hợp tài sản đảm bảo có biến động Định kỳ rà sốt danh sách cơng ty thẩm định giá uy tín nhằm đảm bảo chất lượng báo cáo định giá TSĐB nhận chấp, cầm cố Ngoài ra, tuỳ thời điểm biến động thị trường BĐS, Agribank Bình Dương nên giới hạn tỷ lệ cho vay dựa giá trị tài sản đảm bảo BĐS cho phù hợp Khi thị trường BĐS ổn định phát triển, tỷ lệ cho vay dựa gía trị BĐS mức tương đối cao khoảng 70 % giá trị BĐS, nhiên thị trường BĐS có chiều hướng biến động xấu có dấu hiệu đóng băng nên giảm tỷ lệ xuống khoảng 50% Điều vừa giảm thiểu rủi ro giá BĐS sụt giảm mạnh vừa tăng tỷ trọng vốn tự có tham gia khách hàng vay, hạn chế rủi ro cho vay BĐS Hoàn thiện hệ thống QTRR tín dụng: Agribank Bình Dương cần xây dựng hồn thiện ̣ thớ ng QTRR tín dụng đồ ng bô ̣, thố ng nhấ t giữa các phòng ban Trong đó, hệ thống QTRR bao gồm tổng thể quy trình từ khâu thẩm định nhu cầu tín dụng, phê duyệt tín dụng, cho vay kiểm soát sau cho vay Định kỳ hàng năm, ban giám đốc cần rà sốt lại tồn quy trình, hệ thống QTRR tín dụng nhằm phát lỗ hổng, thiếu sót quy trình có giải pháp bổ sung, điều chỉnh nhằm giúp cho hệ thống QTRR tín dụng hoạt động cách hiệu tối ưu 3.3.3 Giải pháp đo lường nhận diện rủi ro Tại Agribank Bình Dương, nhiều hệ thống hỗ trợ đo lường nhận diện rủi ro áp dụng Tuy nhiên, để tăng tính hiệu chi nhánh nên hoàn thiện vấn đề sau: Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng: có biến động thị trường xảy sau kiểm tra đột xuất khách hàng có yếu tố tiêu cực, chi nhánh cần rà soát lại danh sách khách hàng, tiến hành chấm điểm xếp hạng lại không theo định kỳ để phản ánh đắn xếp hạng khách hàng Ngoài ra, yếu tố định tính, 76 CBTD nên đánh giá xác, đồng thời thu thập hồ sơ liên quan để chứng minh cho yếu tố định tính Hệ thống quản lý xử lý thu hồi nợ: hệ thống phát triển, giúp CBTD quản lý thu hồi nợ hiệu Tuy nhiên, dựa liệu này, CBTD cần phải thường xuyên theo dõi, đồng thời đề xuất giải pháp hữu hiệu khách hàng có vấn đề liên quan đến rủi ro Hệ thống cảnh báo sớm: CBTD sau nhận thơng tin từ trụ sở chính, nên tự đề phương án riêng để quản lý khách hàng, không dừng lại việc báo cáo Các đạo thông tin khác từ trụ sở chính: CBTD cần vận dụng thơng tin cách hiệu việc giám sát chặt chẽ khoản vay quản lý nằm lĩnh vực ngành nghề cảnh báo 3.3.4 Giải pháp kiểm tra, giám sát sau cho vay Tăng cường kiểm tra, giám sát khoản vay trước, sau cho vay biện pháp để giảm thiểu rủi ro cho vay BĐS Các nội dung kiểm tra bao gồm: tiến độ thực dự án, mục đích sử dụng vốn vay khách hàng; tình hình tài chính; giá trị chất lượng TSBĐ; tình hình thực cam kết khách hàng Để trình đạt hiệu cao nhất, kịp thời phát rủi ro phát sinh, CBTD cần lưu ý vấn đề sau: Việc kiểm tra phải thực cách kịp thời, đầy đủ xác, đồng thời phải thu thập đầy đủ chứng từ để bổ sung cho việc kiểm tra CBTD phải gặp thực tế khách hàng để kiểm tra lập biên kiểm tra có xác nhận khách hàng Trong trình kiểm tra, ngồi thơng tin từ khách hàng, cần thu thập thêm thơng tin liên quan khác có ảnh hưởng đến khách hàng tình hình dư nợ TCTD khác Sau kiểm tra, dựa thông tin thu thập được, CBTD cần nêu lên rủi ro có khách hàng đề xuất biện pháp để xử lý kiểm soát rủi ro Việc kiểm tra sử dụng vốn vay phải cập nhật lên hệ thống, giúp trụ sở tổng hợp rà sốt rủi ro, đồng thời kiểm tra chéo từ xa khách hàng Đặc biệt lưu ý trường hợp khoản vay BĐS đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay, cần kiểm tra, đánh giá tình trạng hồn thiện tài sản, quy trình nhận tài sản từ tài sản hình thành tương lai sang tài sản hoàn thiện, yêu 77 cầu mua bảo hiểm liên quan đến tài sản 3.3.5 Giải pháp xử lý rủi ro Chi nhánh cần xây dựng chiến lược xử lý rủi ro cho vay BĐS cách linh hoạt hiệu Tùy vào khách hàng lựa chọn biện pháp xử lý rủi ro phù hợp, đảm bảo hiệu thu hồi nợ, tiết kiệm chi phí, thời gian xử lý nhanh Đối với trường hợp khách hàng nợ hạn yếu tố khách quan thiên tai, dịch bệnh, sách kinh tế vĩ mơ, chi nhánh chủ động áp dụng biện pháp cấu nợ, miễn giảm lãi để giúp khách hàng có có hội khơi phục tình hình tài chính, tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh, từ có đủ nguồn thu nhập để trả nợ cho ngân hàng Tuy nhiên, biện pháp nên áp dụng khách hàng có lịch sử tín dụng tốt, có thiện chí trả nợ, chi nhánh đánh giá tình hình kinh doanh khách hàng phục hồi Chẳng hạn, vừa qua Việt Nam giới phải đối mặt với đại dịch Covid - 19, nhiều cá nhân doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề đại dịch Đứng trước tình đó, NHNN ban hành thông tư số 01/2020/TT-NHNN việc cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ ngun nhóm nợ nhằm hỡ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng dịch Covid – 19 Hành động kịp thời hỗ trợ cho khách hàng bị tác động đại dịch Đây xem giải pháp xử lý rủi ro hiệu kịp thời Mặt khác, khách hàng hạn mà khơng có thái độ hợp tác, tùy vào mức độ trường hợp cụ thể, chi nhánh áp dụng biện pháp xử lý nợ khác để kịp thời thu hồi nợ lý tài sản bảo đảm, khởi kiện 3.3.6 Mở rộng chiến dịch marketing, quảng bá, tiếp thị sản phẩm tín dụng bất động sản dành cho khách hàng cá nhân Thương hiệu Agribank lựa chọn, tín nhiệm tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân việc tiếp cận dịch vụ tài ngân hàng, Agribank Bình Dương ngân hàng có định hướng phát triển hoạt động tín dụng cá nhân, chưa có đầu tư thoả đáng cho hoạt động tiếp thị quảng cáo cho dịch vụ Vì vậy, chi nhánh cần tổ chức tốt hoạt động điều tra, khảo sát để nắm bắt nhu cầu thị hiếu đặt thù khách hàng, phát vấn đề từ xây dựng chiến lược marketing sát thực Đây hoạt động góp phần rút ngắn khoảng cách chất lượng dịch vụ thực tế kỳ vọng khách hàng tác động 78 thông tin tuyên truyền bên quảng cáo, tiếp thị… Thành lập nhóm chuyên thực nghiên cứu, đánh giá phân đoạn thị trường, phân khúc khách hàng tín dụng bất động sản theo tiêu thức như: theo lĩnh vực nghề nghiệp, mức thu nhập, theo địa bàn, theo lịch sử quan hệ…nhằm tìm hiểu nhu cầu vay khách hàng để đảm bảo có sản phẩm phù hợp với nhu cầu vay liên quan đến giải pháp đa dạng hóa sản phẩm Đa dạng hóa đối tượng khách hàng theo thông lệ bao gồm khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ vừa Xác định phân khúc thị trường, khách hàng tiềm năng, xây dựng sách khách hàng, thiết kế sản phẩm, cách thức bán hàng đối tượng khách hàng doanh nghiệp nhỏ vừa Nâng khả cạnh tranh phân khúc sản phẩm chi nhánh thơng qua quy trình thủ tục hồn thiện Thơng qua chương trình An Sinh xã hội Cơng đồn, Đồn niên Chi nhánh thực nhiều hoạt động từ thiện địa bàn nhằm đến gần với người dân nhóm khách hàng đánh giá tiềm năng, cần tiếp cận thời gian tới để phát triển sản phẩm tín dụng BĐS dành cho KHCN phù hợp Chú trọng đẩy mạnh chương trình quảng cáo hấp dẫn thông qua kênh gán tiếp như: phương tiện thơng tin đại chúng, báo chí, đài truyền hình, áp phích, pa nơ, tờ rơi, salon tô, tài trợ thi, ….Thực quảng bá qua hình thức: mạng xã hội, giải đáp truyền thanh, truyền hình, gởi thư mời, tờ rơi đến khách hàng nhằm quảng bá thương hiệu Agribank đến đông đảo tầng lớp dân cư địa bàn Thông qua mối quan hệ thân nhân, bạn hữu, đối tác sẵn có Ngân hàng cơng ty, doanh nghiệp giao dịch từ trước, đơn vị hành nghiệp đơn vị có người lao động toán lương qua tài khoản Agribank để đo lường hài lòng họ chất lượng sản phẩm vay vốn Trên sở ý kiến đó, Chi nhánh thực giải pháp nhằm trì nâng cao mức độ hài lòng khách hàng 3.4 Kiến nghị Hội sở Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 3.4.1 Hồn thiện hệ thớ ng thơng tin hỗ trợ cho công tác thẩm định quản lý khoản vay Tự thực tế Agribank Bình Dương cơng tác thẩm định cho vay BĐS trọng vào TSĐB xem nhẹ yếu tố khác từ khách hàng; theo chi nhánh 79 thiếu hỗ trợ cần thiết dành cho phòng ban CBNV thực công tác thẩm định quản lý khoản vay Do đó, Agribank Bình Dương cần xem xét thực biện pháp sau: Hoàn thiện chế thẩm định, phê duyệt tín dụng tập trung Hiện Agribank Bình Dương cịn áp dụng phần lớn cơng tác thẩm định, phê duyệt theo thẩm quyền chi nhánh; việc áp dụng chế phê duyệt tập trung cịn hạn chế Tuy nhiên, Agribank Bình Dương cần đẩy mạnh triển khai áp dụng chế thẩm định, phê duyệt tập trung hội sở nhằm kiểm sốt tăng trưởng tín dụng BĐS hiệu quả, qn theo chủ trương, định hướng tăng trưởng tín dụng BĐS ban lãnh đạo Xây dựng phận chuyên xử lý lưu trữ thông tin khách hàng, thị trường có dự báo, cảnh báo định hướng để làm nguồn liệu cho phận khác tham khảo có nhu cầu Cần có phân loại nhóm đối tượng khách hàng vay đầu tư BĐS để đánh giá mức độ rủi ro theo nhóm, có biện pháp giám sát chặt chẽ nhóm đối tượng vay đầu tư BĐS có mức độ rủi ro cao, dựa vào tiêu chí sau để phân loại: Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư BĐS với tài sản đảm bảo BĐS hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao so với khách hàng vay đầu tư BĐS với tài sản đảm bảo BĐS có sẵn, thời điểm giải ngân BĐS chấp chưa đầy đủ giấy tờ sở hữu chưa thể hồn thành thủ tục pháp lý (công chứng chấp, đăng ký GDĐB) tài sản đảm bảo Với nhóm đối tượng bên cạnh biện pháp kiểm sốt thơng thường cần phải tăng cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành BĐS để hoàn thiện thủ tục chấp tài sản Dựa vào nguồn trả nợ: khách hàng vay đầu tư BĐS với nguồn trả nợ việc bán BĐS đầu tư có mức độ rủi ro cao so với khách hàng vay đầu tư BĐS với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng (như nguồn thu nhập từ lương khách hàng cá nhân nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng doanh nghiệp), thị trường BĐS đóng băng khó khăn việc trả nợ BĐS khó bán Đối với đối tượng Agribank Bình Dương cần thẩm định nguồn trả nợ dự phòng trường hợp thị trường BĐS biến động xấu cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp; Dựa vào mục đích đầu tư BĐS: Đối tượng đầu tư BĐS với mục đích đầu có mức 80 độ rủi ro cao so với khách hàng đầu tư BĐS để phục vụ nhu cầu thật (ví dụ như: mua nhà để ở), đối tượng đầu góp phần làm tăng rủi ro gây biến động thị trường BĐS Chính Agribank Bình Dương cần tập trung vốn tín dụng BĐS vào khách hàng vay BĐS để phục vụ nhu cầu nhà thật sự, hạn chế tập trung vốn tín dụng vào đối tượng đầu nhằm hạn chế nguy bong bóng giá BĐS thị trường 3.4.2 Xây dựng áp dụng hệ thống thông tin cảnh báo sớm rủi ro tín dụng Việc Agribank Bình Dương chưa triển khai nghiêm túc, có hệ thống hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tín dụng bất động sản gây tâm lý e ngại, mâu thuẫn cán bộ, nhân viên chi nhánh Vì vậy, Agribank Bình Dương cần tập trung xây dựng phát triển hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tín dụng bất động sản thơng qua giải pháp sau: Ngồi biện pháp kiểm sốt kiểm sốt tín dụng an tồn, số hướng dẫn định sử dụng chương trình tín dụng Tuy nhiên, việc tồn nợ xấu thực tế khó tránh khỏi Rủi ro tín dụng tiềm ẩn khoản vay có vấn đề Điều thể nhiều triệu chứng Việc hệ thống hóa cụ thể tính đóng vai trị quan trọng giúp Agribank Bình Dương xây dựng kế hoạch hành động nhanh chóng hiệu nhằm giảm thiểu rủi ro tổn thất Trước tiên, tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ xu hướng cho vay bất động sản tình hình thị trường bất động sản, kịp thời đưa đạo quản lý rủi ro tín dụng cho vay để đảm bảo an toàn cho vay Thứ hai, xác nhận mục đích sử dụng vốn nâng cao khả sử dụng vốn người vay tài sản chấp Nội dung kiểm tốn bao gồm: (ii) tình hình sử dụng vốn nợ cho mục đích cho vay; (iii) kết hiệu việc thực dự án tiến độ cấp vốn; (iv) Hiện trạng tài sản đảm bảo: giá trị tính khoản tài sản; (v) Tình hình tài chính, tình hình thu nhập, nguồn trả nợ khách hàng; (vi) trả lãi gốc; (vii) thông tin thị trường bất động sản Thứ ba, ngân hàng nên dựa vào nguồn như: B (i) Báo cáo tài hàng tháng, hàng quý hàng năm khách hàng (khách hàng vay, doanh nghiệp) (2) báo cáo tài liệu tình hình sử dụng vốn vay; (iii) bảng theo dõi trình cho vay ngân hàng, trả nợ gốc lãi vay; (iv) thông qua tiếp xúc trao đổi trực tiếp với khách hàng; (v) thông tin thị trường phương tiện thơng tin đại chúng; 81 3.4.3 Hồn thiện hệ thống văn bản, quy định cho vay quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Hội sở Agribank rà sốt lại văn bản, quy định liên quan đến hoạt động cho vay quản lý rủi ro tín dụng, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản nhận thấy có trùng lặp, khơng đồng khơng cịn phù hợp với thực tế, hệ thống văn sử dụng Thực hành, không hướng dẫn chuyên nghiệp Các văn hệ thống quy định ngân hàng thương mại thường dễ bị nhầm lẫn bỏ sót q trình vận hành hoạt động Vì vậy, Agribank cần cập nhật hệ thống quản lý thông tin nội để phân loại tổ chức cách khoa học văn bản, quy định, sách nội Điều làm cho dễ dàng truy cập tìm kiếm chi nhánh tất nhân viên 3.4.4 Tăng cường hoạt động đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm công tác cho vay xử lý nợ xấu bất động sản Trụ sở Agribank thường xuyên trao đổi với nhân viên chi nhánh để lắng nghe ý kiến đóng góp dựa kinh nghiệm thực tế lĩnh vực nhằm hồn thiện quy trình, quy chế nội bộ, đáp ứng tình hình thực tế họp Ngoài ra, việc tổ chức họp truyền thơng, hướng dẫn vận hành sản phẩm tín dụng, quy trình quản lý rủi ro tín dụng quy định hành nhằm nâng cao kiến thức, kỹ kinh nghiệm cho đội ngũ nhân viên chi nhánh Công tác thu hồi xử lý nợ xấu cơng việc khó khăn, thách thức địi hỏi đội ngũ nhân có lực, chuyên môn cao để thực biện pháp quản lý nợ xấu hiệu Do đó, trụ sở Agribank thường xuyên thành lập ban đạo chuyên trách quản lý nợ xấu để trao đổi, phối hợp với ban quản lý nợ chi nhánh nhanh chóng đưa giải pháp tốt để xử lý khoản nợ xấu mắc phải 82 TÓM TẮT CHƯƠNG Trong chương 1, luận văn đưa sở lý luận liên quan đến tín dụng BĐS mở rộng tín dụng BĐS NHTM Qua chương 2, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng mở rộng tín dụng BĐS Agribank Bình Dương, đồng thời đưa hạn chế nguyên nhân hạn chế hoạt động mở rộng tín dụng BĐS Từ đó, tác giả đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm tăng cường mở rộng tín dụng BĐS Agribank Bình Dương chương Các giải pháp đề xuất đến chi nhánh liên quan đến nâng cao lực tổ chức thẩm định; kiểm tra, giám sát sau cho vay; đa dạng hố hoạt động tín dụng BĐS; tăng cường hoạt động Marketing Ngoài ra, tác giả kiến nghị số vấn đề cho Hội Sở Chính Agribank sách quy trình cho vay BĐS; đào tạo phát triển nguồn nhân lực; nâng cao hệ thống quản lý tín dụng 83 KẾT LUẬN Tín dụng BĐS sản phẩm cho vay chủ đạo, chiếm tỷ trọng lớn NHTM, đóng vai trò quan trọng việc tăng trưởng dư nợ, gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng, đồng thời góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, thị trường BĐS ngày phát triển, nhu cầu BĐS Bình Dương khơng ngừng gia tăng tập trung nhiều lao động, đầu tư Vì thế, dư nợ cho vay BĐS kỳ vọng ln tăng thời gian tới Việc tìm giải pháp để mở rộng tín dụng BĐS NHTM nói chung Agribank Bình Dương nói riêng vấn đề cần thiết quan trọng việc phát triển thị trường cho vay BĐS ổn định an tồn Thực tế, hoạt động tín dụng BĐS Agribank Bình Dương đến thời điểm chưa phát sinh nhiều tổn thất nợ xấu gây Tuy nhiên, tồn số rủi ro tiềm ẩn Việc nhận diện hạn chế có biện pháp để khắc phục điều cần thiết giúp chi nhánh giảm thiểu tối đa tổn thất phát sinh, nâng cao chất lượng tín dụng Có thể khát quát kết nghiên cứu cho thấy thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản Agribank Bình Dương sau: Agribank Bình Dương có định hướng sách cho vay tuyên bố vị rủi ro tín dụng BĐS rõ ràng, quán; Quy trình sách cho vay BĐS ban hành đầy đủ, cụ thể; Công tác thẩm định phê duyệt tín dụng BĐS thực nghiêm túc, chuyên nghiệp; Cơ cấu khách hàng cho vay BĐS dần có dịch chuyển sang hướng bán lẻ theo định hướng; Đội ngũ nhân viên Agribank Bình Dương cịn trẻ tuổi, có tình động tinh thần cầu tiến Tuy nhiên, việc mở rộng tín dụng BĐS chi nhánh tồn hạn chế như: Cịn tồn nhiều khoản vay khơng tn thủ quy trình cho vay; Xét cấu mục đích vay vốn khoản vay BĐS, mục đích vay vốn để mua nhà đất ở, xây dựng sửa chữa nhà phục vụ đời sống cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ lệ cao; Chi nhánh chưa triển khai hồn thiện chế thơng tin cảnh báo sớm rủi ro tín dụng BĐS; Kiểm tra sử dụng vốn vay khách hàng, nhiên việc thực nhân viên ngân hàng chưa chặt chẽ Trên kết phân tích thực trạng chương 2, tác giả đề xuất giải pháp Agribank Bình Dương bao gồm Đa dạng hố sản phẩm dịch vụ bất động sản; Hồn 84 thiện sách tín dụng; Giải pháp đo lường nhận diện rủi ro tín dụng; Giải pháp kiểm tra giám sát sau cho vay xử lý rủi ro tín dụng; Giải pháp mở rộng chiến dịch marketing, quảng bá tiếp thị sản phẩm dịch vụ tín dụng BĐS Ngoài luận văn đề xuất kiến nghị Hội sở Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam Trong q trình thực luận văn, tác giả chưa có nhiều kinh nghiệm kiến thức cịn hạn chế, ngồi việc thu thập số liệu từ ngân hàng gặp nhiều khó khăn, nên luận văn cịn nhiều thiếu sót Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp chân thành Q Thầy Cơ để hồn thiện đề tài Xin chân thành cảm ơn! i TÀI LIỆU THAM KHẢO (i) Tiếng Việt [1] Lê Thị Huyền Diệu (2010) Luận khoa học xác định mơ hình quản lý rủi ro tín dụng hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam Luận án tiến sĩ, học viện Ngân hàng [2] Trần Khánh Dương (2019) Phịng ngừa hạn chế rủi ro tín dụng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài [3] Tạ Thanh Huyền (2019) Hướng cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân ngân hàng thương mại Việt Nam, Tạp chí khoa học & Đào tạo ngân hàng, số 205 – Tháng 06.2019 [4] NHNN Việt Nam (2016) Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016 NHNN Việt Nam việc giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi [5] NHNN Việt Nam (2017) Thơng tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 việc giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước [6] NHNN Việt Nam (2020), “Báo cáo tóm tắt hoạt động ngân hàng năm 2019, phương hướng, nhiệm vụ năm 2020” [7] Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bình Dương Kết kinh doanh, Báo cáo hàng năm, Báo cáo tổng hợp giai đoạn 2018 – 2021 [8] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2019) Thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ban hành ngày 15/11/2019 [9] Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2020) Thông tư số 01/2020/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng dịch Covid-19, ban hành ngày 13/03/2020 [10] Lê Thanh Ngọc (2014) Bong bóng BĐS nhà đất để TP Hồ Chí Minh Luận án tiến sĩ, trường Đại Học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh ii [11] Quốc hội (2010) Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 Ban hành ngày 16/06/2010 Luật tổ chức tín dụng sửa đổi bổ sung số 17/2017/QH14, ban hành ngày 20/11/2017 [12] Thân Ngọc Minh (2018) Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Luận án tiến sĩ, trường Đại học Ngân Hàng TP Hồ Chí Minh [13] Lê Tấn Phước (2017) Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng thương mại TP HCM giai đoạn 2013-2017 Tạp chí phát triển hội nhập Số 12, tháng 09-10/2013 [14] Lê Tấn Phước (2013) Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP.HCM từ năm 2013 – 2017 Tạp chí kinh tế dự báo, số 12 (22) tháng – 10/2013 [15] Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) Phát triển cho vay nhà khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam Luận án Tiến sĩ Kinh tế, Trường Đại học Thương Mại [16] Phạm Toàn Thiện (2009) Khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ: Bài học số kiến nghị Tạp chí khoa học ĐHQGHN, kinh tế kinh doanh 25 (2009) 39 – 53 (ii) Tiếng Anh [17] Anundsen (2013) Self-reinforcing effects between housing prices and credit Journal of Housing Economics, 22 (3), 192–212 [18] Anundsen (2014) Bubbles and Crises: The Role of House Prices and Credit Norges Bank Research No 14/2014, ISBN 978-82-7553-834-3, Norges Bank, Oslo [19] Asfaw Veni (2015) Empharical Study on Credit Risk Management Practice of Ethiopian Commercial Banks Research Journal of Finance and Accounting ISSN 2222-1697 ISSN 2222-2847 Vol.6, No.3, 2015 [20] Basel (2000) Principles for the Management of Credit Risk Basel Committee on Banking Supervision [21] Blasko Sinkey (2006) Bank asset structure, real-estate lending, and risk-taking The Quarterly Review of Economics and Finance Volume 46, Issue 1, Pages 53- iii 81 [22] Bourne Hitchcock (1978) Urban Housing Markets: Recent directions in research and policy University of Toronto Press, Toronto, 1978 [23] Daniel; Norden Weber (2010) Loan growth and riskiness of banks Journal of Banking & Finance Volume 34, Issue 12, Pages 2929-2940 [24] Hancock, Diana, Wilcox James (1994) Bank capital, Loan Delinquencies, and Real estate lending Journal of Housing Economics Volume 3, Issue 2, Pages 121-146