Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực nhà ở xã hội tại quỹ đầu tư phát triển thành phố hà nội

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  LÊ THỊ KHUYÊN NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUỸ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI – 2020 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  LÊ THỊ KHUYÊN NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUỸ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Kinh tế đầu tƣ Mã ngành: 8310104 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS TỪ QUANG PHƢƠNG HÀ NỘI – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu “Nâng cao chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực nhà xã hội Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội” tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Học viên Lê Thị Khuyên LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Giảng viên hƣớng dẫn trực tiếp em PGS.TS Từ quang Phƣơng Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy, ngƣời hƣớng dẫn em tìm kiếm hƣớng nghiên cứu, lựa chọn nguồn tài liệu, xử lý số liệu đƣa hƣớng giải cho đề tài Kính chúc thầy ln khỏe mạnh thành đạt nghiệp giảng dạy Ngoài ra, trình nghiên cứu em nhận đƣợc giúp đỡ, góp ý q Thầy, Cơ, Khoa Đầu tƣ – Viện Đào tạo sau đại học- Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Các Thầy, Cô tận tâm truyền dạy kiến thức hỗ trợ em suốt thời gian em học tập, nghiên cứu Ngoài ra, xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Lãnh đạo, anh chị em đồng nghiệp Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội, thành viên lớp cao học CH27 B, CH27Jcùng bạn bè, ngƣời thân giúp đỡ tơi q trình học tập, công tác nghiên cứu luận văn, xin gửi lời tri ân đến tất ngƣời Trong trình nghiên cứu, em cố gắng để hoàn thành nghiên cứu, tham khảo nhiều nguồn tài liệu, trao đổi tiếp thu nhiều ý kiến q báu q Thầy, Cơ bạn bè Song nghiên cứu khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp quý Thầy, Cô bạn đọc Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Luận văn Lê Thị Khuyên MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU CHƢƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Sự cần thiết đề tài nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.3 Mục đích nghiên cứu 1.4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.6 Kết cấu đề tài CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH VÀ CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC NHÀ Ở XÃ HỘI 2.1 Dự án đầu tƣ xây dựng nhà xã hội 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tƣ xây dựng 2.1.2 Phân loại dự án đầu tƣ xây dựng 2.1.3 Dự án đầu tƣ xây dựng nhà xã hội 2.1.3.1 Các quy định nhà nƣớc liên quan đến đầu tƣ xây dựng nhà xã hội 2.1.3.2 Khái niệm nhà xã hội 2.1.3.3 Đặc thù đầu tƣ xây dựng nhà xã hội 2.2 Thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội 12 2.2.1 Khái niệm, vai trò đặc trƣng thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội 12 2.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội 13 2.2.3 Phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ 15 2.2.3.1 Phƣơng pháp thẩm định trình tự 15 2.2.3.2 Phƣơng pháp so sánh, đối chiếu tiêu 15 2.2.3.3 Phân tích độ nhạy 16 2.2.3.4 Phƣơng pháp dự báo 16 2.2.3.5 Phƣơng pháp triệt tiêu rủi ro 16 2.2.3.6 Phƣơng pháp hội nghị 17 2.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội 17 2.2.4.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 17 2.2.4.2 Thẩm định dự án vay vốn 18 2.2.4.3 Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay 23 2.2.5 So sánh công tác thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực nhà xã hội tổ chức tài nhà nƣớc ngân hàng thƣơng mại 23 2.3 Chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội 25 2.3.1 Chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ 25 2.3.2 Chỉ tiêu đánh giá chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội 26 2.3.2.1 Chỉ tiêu định tính 26 2.3.2.2 Chỉ tiêu định lƣợng 27 2.3.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ 30 2.3.3.1 Nhân tố chủ quan 30 2.3.3.2 Nhân tố khách quan 32 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUỸ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 34 3.1 Giới thiệu Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội 34 3.1.1 Giới thiệu chung 34 3.1.2 Quá trình hình thành phát triển 34 3.1.3 Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ 35 3.1.3.1 Cơ cấu tổ chức 35 3.1.3.2 Chức nhiệm vụ 37 3.1.4 Vai trò UBND Thành phố Hà Nội Sở ngành liên quan 37 3.1.5 Kết thực hoạt động cho vay Quỹ giai đoạn 20172019 39 3.1.5.1 Nguồn vốn thực 39 3.1.5.2 Kết hoạt động cho vay 39 3.1.5.3 Kết tài từ năm 2017 – 2019 40 3.2 Thực trạng công tác thẩm định chất lƣợng thẩm định dự án nhà xã hội Quỹ đầu tƣ giai đoạn 2017-2019 41 3.2.1 Quy định cho vay Quỹ Đầu tƣ 41 3.2.2 Kết thẩm định cho vay nhà xã hội 42 3.2.3 Quy trình thẩm định dự án Quỹ đầu tƣ 43 3.2.4 Phƣơng pháp thẩm định dự án Quỹ đầu tƣ 47 3.2.4.1 Phƣơng pháp thẩm định theo trình tự 47 3.2.4.2 Phƣơng pháp so sánh đối chiếu 49 3.2.4.3 Phƣơng pháp triệt tiêu rủi ro 50 3.2.4.4 Phƣơng pháp hội nghị 50 3.2.5 Nội dung thẩm định Quỹ Đầu tƣ 51 3.2.5.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 51 3.2.5.2 Thẩm định dự án vay vốn 54 3.2.5.3 Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay 60 3.2.6 Chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ nhà xã hội Quỹ Đầu tƣ 61 3.2.6.1 Định tính 62 3.2.6.2 Định lƣợng 66 3.3 Ví dụ minh hoạ công tác thẩm định dự án ĐTXD cơng trình nhà xã hội cao tầng CT1, CT2, CT3 thuộc dự án khu nhà xã hội IEC ô quy hoạch B3-2 thuộc phân khu đô thị ký hiệu S5, xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì Hà Nội 71 3.3.1 Quy trình thẩm định 71 3.3.2 Phƣơng pháp thẩm định 72 3.3.3 Nội dung chất lƣợng thẩm định 72 3.3.3.1 Thẩm định pháp lý Chủ đầu tƣ 72 3.3.3.2 Thẩm định dự án vay vốn 76 3.3.3.3 Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay 87 3.4 Đánh giá chung chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực nhà xã hội Quỹ đầu tƣ giai đoạn 2017 - 2019 88 3.4.1 Kết đạt đƣợc 88 3.4.2 Hạn chế 90 3.4.3 Nguyên nhân hạn chế 91 CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUỸ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 96 4.1 Định hƣớng phát triển nhà xã hội định hƣớng nâng cao chất lƣợng thẩm định dự án nhà xã hội Quỹ Đầu tƣ 96 4.1.1 Định hƣớng phát triển nhà xã hội Thành phố Hà Nội 96 4.1.2 Định hƣớng phát triển hoạt động cho vay nâng cao chất lƣợng thẩm định dự án nhà xã hội Quỹ Đầu tƣ 98 4.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực nhà xã hội Quỹ Đầu tƣ 100 4.2.1 Nâng cao trình độ cán thẩm định 100 4.2.2 Sửa đổi quy trình liên quan đến hoạt động cho vay Quỹ 102 4.2.3 Sửa đổi bổ sung quy trình thẩm định, phƣơng pháp thẩm định, nội dung thẩm định 103 4.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến Chủ đầu tƣ, dự án vay vốn 106 4.2.5 Xây dựng ban hành quy định cho vay lĩnh vực nhà xã hội 106 4.2.6 Hiện đại hóa trang thiết bị sở hạ tầng phục vụ công tác thẩm định dự án 107 4.2.7 Tăng cƣờng đạo UBND Thành phố, Hội đồng quản lý, phối hợp sở ngành đơn vị liên quan 108 4.3 Một số kiến nghị 109 4.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Bộ ngành liên quan 109 4.3.2 Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội sở ngành liên quan 111 KẾT LUẬN 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 114 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT HĐTD Hợp đồng tín dụng DAĐT Dự án đầu tƣ UBND Ủy ban nhân dân TCHC Tổ chức hành NV1 Nghiệp vụ KSNB Kiểm soát nội KHTC Kế hoạch tài TMTH Tham mƣu tổng hợp CĐT Chủ đầu tƣ HĐQT Hội đồng quản trị BCTC Báo cáo tài GPMB Giải phóng mặt ĐTXD Đầu tƣ xây dựng 101 giải ngân kho bạc quận huyện) nhiệm vụ phòng nghiệp vụ trở nên nhẹ nhàng hơn, vậy, cần thiết có điều chuyển ví trí cơng việc hợp lý nhƣ chuyển cán có kinh nghiệm thẩm định từ trƣớc rải rác phòng ban cán phòng nghiệp vụ Phòng Nghiệp vụ để tập trung lực lƣợng thực nhiệm vụ cho vay Quỹ b) Tuyển dụng cán Trên sở đề án vị trí việc làm xây dựng, đề xuất Sở Nội vụ tổ chức thi tuyển, tuyển dụng cán có cấp đầu tƣ, chứng kỹ sƣ xây dựng để bổ sung nghiệp vụ thẩm định tổng vốn đầu tƣ nhằm nâng cao chất lƣợng thẩm định Đây giải pháp cấp thiết Quỹ chƣa có cán thẩm định có trình độ đầu tƣ dự án, kỹ sƣ xây dựng, cán Quỹ chủ yếu đƣợc tào đạo từ ngành tài ngân hàng Mặc dù thẩm định tài nội dung quan trọng khơng thể thiếu công tác thẩm định dự án cho vay nhiên chƣa đủ, cần có cán có trình độ đầu tƣ dự án xây dựng kết thẩm định thực xác đầy đủ hơn, chất lƣợng thẩm định đƣợc tốt c)Tổ chức đào tạo huấn luyện nghiệp vụ Hàng năm, Quỹ thƣờng tổ chức lớp đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán viên chức, nhiên lớp đào tạo chủ yếu trọng mảng tài – kế toán mà chƣa triển khai lớp đầu tƣ – xây dựng Do cần thiết tổ chức khóa học đầu tƣ dự án,lập dự án, thẩm định dự án… để cán viên chức nâng cao trình độ nghiệp vụ thẩm định dự án Quỹ cần phối hợp với trƣờng đào tạo nguồn nhân lực Ngân hàng đề nghiên cứu, xây dựng chƣơng trình đào tạo cụ thể Bên cạnh đó, cần tổ chức đợt công tác, học hỏi kinh nghiệm từ Quỹ địa phƣơng khác, nƣớc ngoài… để vận dụng, có hội tiếp cận với phƣơng pháp, kỹ thẩm định mới, hiệu Mặt khác, tổ chức buổi hội thảo chuyên đề Quỹ, lớp đạo tạo nghiệp vụ chỗ giải pháp hữu hiệu mà giảm thiểu chi phí, đó, ngƣời có chun mơn cao truyền đạt kinh nghiệm cho ngƣời có kinh nghiệm lực hơn, cán viên chức nâng cao chuyên môn nghiệp vụ, chất lƣợng thẩm định 102 c) Cơ chế đãi ngộ Thẩm định dự án nghiệp vụ phức tạp có độ rủi ro lớn bên cạnh đó, Đội ngũ cán thẩm định nhân lực chủ yếu tạo nguồn doanh thu nghiệp vụ Quỹ Do Để nâng cao hiệu sử dụng vốn, tăng doanh thu, đảm bảo quyền lợi cán viên chức lâu dài, Quỹ cần có sách đãi ngộ, khen thƣởng hợp lý để khuyến khích tinh thần lao động, sáng tạo cán thẩm định nhƣ thƣởng theo tỷ lệ phần trăm doanh thu cho vay từ dự án thẩm định 4.2.2Sửa đổi quy trình liên quan đến hoạt động cho vay Quỹ Các quy trình liên quan đến cho vay Quỹ bao gồm quy trình cho vay, quy trình bảo đảm tiền vayđƣợc xây dựng sau hợp quy trình Quỹ ban hành sở để cán triển khai thực hiện, để nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định, Quỹ cần hồn thiện quy trình Quỹ ban hành, cụ thể nhƣ: Đối với quy trình cho vay ban hành thông báo 192/TB-QĐTPT ngày 28/12/2018 Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội, cần sửa đổi quy trình thẩm định, nội dung thẩm định, phƣơng pháp thẩm định Đối với quy trình bảo đảm tiền vay ban hành Thông báo số 193/TBQĐTPT ngày 28/12/2018 Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội: Quy trình bảo đảm tiền vay chi tiết nội dung thẩm định tài sản bảo đảm hình thức chấp tài sản mà chƣa có hình thức bảo lãnh vay vốn Chất lƣợng thẩm định dự án nhà xã hội Quỹ đƣợc đánh giá chƣa thực tốt, thời gian kéo dài gặp khó khăn giai đoạn hồn tất thủ tục bảo lãnh vay vốn ngân hàng, số cán lúng túng chƣa biết hƣớng dẫn chủ đầu tƣ thực bƣớc nào, cần đảm bảo nội dung hợp đồng bảo lãnh Thƣ Bảo lãnh để có lợi tối đa cho Quỹ Do cần thiết phải bổ sung hƣớng dẫn thực biện pháp bảo đảm hình thức bảo lãnh ngân hàng, từ hạn chế khó khăn vƣớng mắc trình thực hiện, nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định dự án nhà xã hội nói riêng dự án khác nói chung 103 4.2.3 Sửa đổi bổ sung quy trình thẩm định, phương pháp thẩm định, nội dung thẩm định a) Sửa đổi quy trình cho vay ban hành thơng báo 192/TB-QĐTPT ngày 28/12/2018 Quỹ Đầu tư phát triển thành phố Hà Nội Đối với quy trình thẩm định: rút ngắn thời gian thẩm định cách giảm thiểu tham gia phòng ban vào giai đoạn kiểm sốt Hiện tại, ngồi phịng nghiệp vụ thẩm định có 03 phịng chun mơn (Phịng kế hoạch – Tài chính, phịng Kiểm sốt nội bộ&quản lý rủi ro; Phịng Tổ chức – Hành phận tham mƣu tổng hợp) tham gia kiểm sốt vào Tờ trình thẩm định, Quyết định cho vay, Thông báo cho vay, hợp đồng tín dụng Việc tham gia ý kiến nhiều phòng ban hạn chế đƣợc rủi ro xảy đặc biệt hạn chế khó khăn gặp phải giai đoạn giải ngân, công tác quản lý sau vay sau Tuy nhiên, tham gia nhiều phòng ban tạo ỉ lại, thiếu trách nhiệm với kết thẩm cán thẩm định, từ việc giải sai sót hồ sơ, hồn thiện ý kiến góp ý phịng ban làm kéo dài thời gian thẩm định, tạo ấn tƣợng không tốt chủ đầu tƣ phải thƣởng xuyên bổ sung hồ sơ, tài liệu Do vậy, Quỹ cần chun mơn hóa chức nhiệm vụ phòng ban, nâng cao trách nhiệm, vai trò chủ trì phịng Nghiệp vụ qua rút ngắn thời gian thẩm định, nâng cao chất lƣợng thẩm định cán thẩm định, phòng nghiệp vụ Đối với phương pháp thẩm định: phƣơng pháp thẩm định đƣợc đánh giá phần thực trạng sở đối chiếu việc thực công tác thẩm định Quỹ với phƣơng pháp đƣợc áp dụng ngân hàng thƣơng mại nhƣ số tổ chức tài khác Quỹ chƣa có hƣớng dẫn phƣơng pháp thẩm định dự ándo Quỹ cần ban hành hƣớng dẫn phƣơng pháp thẩm định dự án, nêu đầy đủ, chi tiết phƣơng pháp để làm sở cho cán viên chức thực tốt nghiệp vụ Qua làm sở để đánh giá xác chất lƣợng cơng tác thẩm định Quỹ 104 Ngoài áp dụng phƣơng pháp thơng thƣờng nhƣ phƣơng pháp trình tự, so sánh đối chiếu, triệt tiêu rủi ro, hội nghị, việc áp dụng phƣơng pháp phân tích q trình thẩm định cần áp dụng phƣơng pháp độ nhạy, cán thẩm định cần phải xác định đƣợc yếu tố tác động tới tiêu đánh giá hiệu tài dự án, mức độ thay đổi nhân tố tác động nhƣ đến kết thẩm định Mỗi loại hình dự án có biến số bản, cần thiết, cần chi tiết biến số hƣớng dẫn để cán thẩm định trẻ chƣa có nhiều kinh nghiệm có sở để thực Ngồi áp dụng thêm phân tích tình huống, phân tích mơ Mặc dù hai phƣơng pháp phân tích tình mơ u cầu phải tính tốn phức tạp cần có nguồn liệu điều tra khảo sát kỹ lƣỡng áp dụng đƣợc, nhiên với thời đại công nghệ thông tin ngày đại, trang thiết bị đƣợc đại hóa việc tính tốn phân tích khơng q khó khăn Đối với nội dung thẩm định: Bổ sung thẩm định dự toán nội dung thẩm định phương án đầu tư Nội dung thẩm định phƣơng án đầu tƣ bao gồm tên dự án, địa điểm dự án, cần thiết phải đầu tƣ, quy mô đầu tƣ, nguồn vốn đầu tƣ, tổ chức quản trị nhân sự, Nội dung thẩm định thƣờng đƣợc lấy định phê duyệt chủ trƣơng đầu tƣ báo cáo khả thi, thiết kế sở, thiết kế vẽ thi công đƣợc quan nhà nƣớc phê duyệt Tuy nhiên sau đƣợc phê duyệt thiết kế sở, thiết kế thi công, Chủ đầu tƣ thực phê duyệt dự tốn cơng trình Đây sở để xác định chi phí thực dự án nhƣ nguồn vốn tài trợ Tuy nhiên nội dung thẩm định chƣa có thẩm định dự tốn Do Quỹ cần bổ sung thẩm định dự tốn cơng trình vào nội dung thẩm định phƣơng án đầu tƣ, đánh giá việc tính tốn đầy đủ hợp lý chi phí dự tốn, so sánh với thiết kế đƣợc quan thẩm quyền phê duyệt Có nhƣ xác định đƣợc chi phí thực dự án từ hạn chế tình trạng tài trợ thừa/thiếu vốn 105 Bổ sung hướng dẫn sử dụng phương pháp thẩm định nội dung thẩm định rủi ro dự án: Nội dung thẩm định rủi ro dự án nêu rủi ro cần phân tích nhƣ rủi ro chế, rủi ro GPMB, rủi ro xây dựng, hoàn tất, rủi ro thị trƣờng, rủi ro nguồn vốn, rủi ro vận hành sản xuất kinh doanh, rủi ro môi trƣờng xã hội, kinh tế vĩ mơ từ tổng hợp rủi ro đánh giá khả thi Nội dung chƣa nêu cách thức nhận biết rủi ro, cần sử dụng phƣơng pháp để đánh giá rủi ro Chính mà Tờ trình thẩm định dự án, nội dung thẩm định rủi ro sơ sài, nội dung, rủi ro đƣa đƣa ra, rủi ro dạng định tính Do Quy cần bổ sung chi tiết phƣơng pháp áp dụng, yêu cầu đặt nội dung thẩm định rủi ro làm sở để cán thực Ngoài ra, lĩnh vực đầu tƣ xây dựng nhà lĩnh vực đặc thù, Chính phủ ban ngành ban hành Luật, Nghị Định, Thông tƣ hƣớng dẫn riêng, cụ thể quản lý đầu tƣ xây dựng nhà có đầu tƣ xây dựng nhà xã hội Quỹ cần xây dựng quy trình cho vay riêng lĩnh vực nhà nói chung kèm theo quy định riêng nhà xã hội, tạo khung hƣớng dẫn để cán thực hiện, giúp nâng cao chất lƣợng thẩm đinh lĩnh vực Bổ sung mẫu hợp đồng hợp tác cho vay: Hiện quy trình cho vay có mẫu Tờ trình xem xét cho vay, mẫu Quyết định cho vay, Thông báo cho vay, Hợp đồng tín dụng Tuy nhiên chƣa có mẫu Hợp đồng hợp tác cho vay Hợp đồng hợp tác cho vay văn thể điều khoản thỏa thuận bên cho vay thực dự án Việc xây dựng sẵn mẫu hợp đồng giúp cán thẩm định dự thảo Hợp đồng dễ dàng nhanh chóng, từ sớm gửi cho Ngân hàng hợp tác, việc phối hợp, trao đổi thỏa thuận bên diễn nhanh chóng thuận tiện b) Sửa đổi quy trình bảo đảm tiền vay ban hành Thông báo số193/TBQĐTPT ngày 28/12/2018 Quỹ Đầu tư phát triển thành phố Hà Nội Quy trình bảo đảm tiền vay chi tiết nội dung thẩm định tài sản bảo đảm hình thức chấp tài sản mà chƣa có hình thức bảo lãnh vay vốn Chất lƣợng thẩm định dự án nhà xã hội Quỹ đƣợc đánh giá chƣa thực tốt, thời gian kéo dài gặp khó khăn giai đoạn hồn tất thủ tục bảo lãnh 106 vay vốn ngân hàng, số cán lúng túng chƣa biết hƣớng dẫn chủ đầu tƣ thực bƣớc nào, cần đảm bảo nội dung hợp đồng bảo lãnh Thƣ Bảo lãnh để có lợi tối đa cho Quỹ Do cần thiết phải bổ sung hƣớng dẫn thực biện pháp bảo đảm hình thức bảo lãnh ngân hàng, từ hạn chế khó khăn vƣớng mắc trình thực hiện, nâng cao chất lƣợng cơng tác thẩm định dự án nhà xã hội nói riêng dự án khác nói chung 4.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến Chủ đầu tư, dự án vay vốn Các thông tin liên quan đến Chủ đầu tƣ dự án vay vốn đƣợc scan cập nhật liên tục hệ thống.Hệ thống thông tin sở liệu để tất cán Quỹ dễ dàng cập nhật thông thông tin chủ đầu tƣ dự án lúc, nơi, từ nhanh chóng thẩm định bắt gặp dự án lĩnh vực đƣợc triển khai thẩm định Quỹ Đối với chủ đầu tƣ cho vay Quỹ, việc xây dựng hệ thống thông tin giúp hạn chế việc cung cấp hồ sơ pháp lý chủ đầu tƣ, thay vào bổ sung hồ sơ đƣợc thay đổi thông tin Hiện phịng/bộ phận kiểm sốt, phải chờ phận thẩm định cung cấp hồ sơ tài liệu nghiên cứu hồ sơ đƣợc Việc xây dựng hệ thống thông tin liên quan đến chủ đầu tƣ dự án giúp cán phịng ban khác chủ động cập nhật hồ sơ, tài liệu thơng tin liên quan, từ nhanh chóng tham gia ý kiến góp ý 4.2.5 Xây dựng ban hành quy định cho vay lĩnh vực nhà xã hội Mỗi lĩnh vực dự án có đặc thù riêng, đƣợc Nhà nƣớc ban hành quy định riêng để hƣớng dẫn thực đầu tƣ dự án lĩnh vực Quỹ đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội cho vay nhiều lĩnh vực có lĩnh vực nhà xã hội nhƣng áp dụng chung quy trình cho vay nhƣ Thơng báo 192/TBQĐTPT ngày 28/12/2018 Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội chƣa đủ chƣa có tảng vững để cán thẩm định lĩnh vực nhà xã hội thực 107 Do Quỹ cần ban hành quy định cho vay riêng cho lĩnh vực nhà xã hội Nội dung quy định cần chi tiết quy trình thẩm định, phƣơng pháp thẩm định, nội dung thẩm định, quy định nhà nƣớc liên quan đến lĩnh vực nhà xã hội, chi tiết nội dung cần áp dụng q trình thẩm định 4.2.6Hiện đại hóa trang thiết bị sở hạ tầng phục vụ công tác thẩm định dự án a) Bố trí trụ sở tập trung Việc bố trí phịng ban 03 trụ sở Quỹ tạidẫn đến khó khăn cơng tác phối hợp lƣu chuyển hồ sơ nội Quỹ ( Tổng Giám đốc -Phòng KHTC- Phòng nghiệp vụ – Bộ phận tham mƣu phòng Tổ chức hành trụ sở -Số Ngõ Phan Chu trinh Hồn Kiếm Hà Nội;Phó Tổng giám đốc phụ trách tín dụng, Phịng Nghiệp vụ , Phịng Kiểm sốt nội văn phịng CT14A khu thị Nam Thăng Long, Tây Hồ; Phó Tổng giám đốc phụ trách, phòng nghiệp vụ 3, phòng TCHC Văn phòng tòa CT13A khu đô thị Nam Thăng Long) Quỹ cần đề xuất với UBND Thành phố bố trí trụ sở hợp lý, tập trung trụ sở, có nhƣ giảm thiểu thời gian thẩm định, cơng tác phối hợp phịng ban đƣợc thuận lợi hơn, giảm thiểu thủ tục hành nhƣ cơng tác lƣu chuyển hồ sơ nội bộ, trình ký hồ sơ b) Triển khai phần mềm quản lý nội Phần mềm quản lý nội đƣợc Đơn vị tƣ vấn triển khai xây dựng từ đầu năm 2019, đơn vị tƣ vấn xây dựng, họp trực tiếp với phòng ban, cán nhân viên để giới thiệu,hƣớng dẫn, lấy ý kiếngóp ý để hoàn thiện Tuy nhiên đến chƣa thấy triển khai thực Quỹ cần có biện pháp thúc đẩy tiến độ hoàn thành đơn vị tƣ vấn, triển khai nhanh phần mềm quản lý nội bộ,để cán viên chức thực công việc hệ thống phần mềm chung giúp hồn thành cơng việc nhanh hiệu quả, toàn hồ sơ khách hàng đƣợc lƣu trữ công khai hệ thống giúp cán dễ dàng khai thác thông tin để kiểm tra, quản lý khách hàng thƣờng xuyên,hạn chế cơng tác photo/scan hồ sơ lƣu chuyển phịng,bộ 108 phận; đồng thời phần mềm vào hoạt động cơng tác quản lý dễ dàng hiệu c) Hiện đại hóa trang thiết bị Song hành với triển khai hệ thống phần mềm đại hóa trang thiết bị Để hỗ trợ tối đa cho công tác thẩm định dự án Trong thời gian tới, Quỹ cần chỉnh sửa, nâng cấp máy tính cũ; thực thay mới/ ƣu tiên máy tính có cấu hình cao cho cán thẩm định nhằm giúp công tác thẩm định đƣợc thực nhanh chóng, giảm thiểu tối đa sai sót khâu tính tốn Tổ chức tập huấn nâng cao trình độ tin học cho cán thẩm định đặc biệt lớp học tính tốn hiệu dƣ án 4.2.7 Tăng cường đạo UBND Thành phố, Hội đồng quản lý, phối hợp sở ngành đơn vị liên quan Để nâng cao chất lƣợng thẩm định cần thiết phải tăng cƣờng đạo UBND Thành phố, phối hợp Sở Ban ngành bên liên quan bao gồm chủ đầu tƣ, ngân hàng hợp tác vay vốn Đối với Ủy ban nhân dân Thành Phố, Hội đồng quản lý Sở ban ngành: Quỹ cần tranh thủ đạo phối hợp việc trình phê duyệt lãi suất tối thiểu, trình phê duyệt hỗ trợ lãi suất dự án có hiệu xã hội nhƣng khơng có hiệu kinh tế để Chủ Đầu tƣ thực đƣợc dự án, trình phê duyệt giải cho vay dự án có mức vốn vay lớn 15% vốn chủ sở hữu Quỹ, trình phê duyệt bổ sung vốn điều lệ từ quỹ đầu tƣ phát triển để Quỹ có đủ vốn thực giải ngân thời gian tới Ngồi ra, việc phối hợp giúp Quỹ nắm bắt thông tin quy hoạch (UBND Thành phố, Viện Quy hoạch, Sở Quy hoạch- kiến trúc), chủ trƣơng thực dự án (Sở Kế hoạch Đầu tƣ, UBND Thành phố), phê duyệt thiết kế sở, Thiết kế thi công (Sở xây dựng, Cục quản lý hoạt động xây dựng – Bộ xây dựng), Thỏa thuận chuyên ngành (Cục ảnh sát PCCC, UBND quận, huyện thỏa thuận nƣớc, cơng ty điện lực, cơng ty nƣớc ) giấy phép xây dựng (Sở Xây dựng)…từ có phƣơng án để hƣớng dẫn, đơn 109 đốc chủ đầu tƣ hoàn thiện hồ sơ vay vốn Đối với Chủ Đầu tƣ, nơi cung cấp thơng tin phục vụ cơng tác thẩm định cán thẩm định cần sát sao, chủ động phối hợp, kịp thời nắm bắt đầy đủ thơng tin Việc phối hợp nhiều cách, làm việc trực tiếp, trao đổi qua điện thoại, thông qua email,…để có đƣợc phối hợp tốt từ chủ đầu tƣ, cán thẩm định phải thật khéo léo, vừa thể vai trò ngƣời tƣ vấn, hỗ trợ chủ đầu tƣ, tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tƣ cơng tác hồn thiện hồ sơ vay vốn, giúp chủ đầu tƣ tận dụng tối đa nguồn vốn vay ƣu đãi Quỹ nhƣng bên cạnh khơng đƣợc đánh đạo đức nghề nghiệp Đối với Ngân hàng, đơn vị hợp tác cho vay vốn đơn vị phát hành bảo lãnh vay vốn cho dự án Quỹ cần có phƣơng án phối hợp nhịp nhàng để hai bên có thểthuận lợicùng tham gia vốn vào dự án đảm bảo việc thực hiệnnghĩa vụ bảo lãnh vay vốn cho Quỹ Việc phối hợp cần đƣợc bắt đầu sớm, từ lúc bắt đầu thẩm định hồ sơ vay vốn chủ đầu tƣ, cán thẩm định cần thông qua Chủ đầu tƣ để nắm bắt ngân hàng tham gia vốn vào dự án Ngân hàng bảo lãnh vay vốn cho Quỹ, sau biết chắn Ngân hàng hợp tác, cán thẩm định chủ động liên hệ với Ngân hàng, làm việc trực tiếp với ngân hàng để trao đổi thỏa thuận điều khoản, trình liên hệ phối hợp với ngân hàng phải đƣợc tiến hàng song song với công tác thẩm định, để hai bên đối chiếu thơng tin thu thập, phƣơng pháp thẩm định, nội dung thẩm định, kết thẩm định Sự khác biệt thông tin phƣơng án bên dẫn đến kết thẩm định khác ảnh hƣởng đến định cho vay bên lại Hai bên cho vay dự án hai phải thống với nguồn vốn tham gia, thời gian bỏ vốn, thông số chạy hiệu dự án 4.3 Một số kiến nghị 4.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Bộ ngành liên quan Phát triển nhà xã hội yếu tố quan trọng giúp hoạt động cho vay lĩnh vực nhà xã hội Quỹ đƣợc nâng cao Theo thống kê Bộ Xây 110 dựng, tính đến tháng 1/2020 địa bàn nƣớc hoàn thành 207 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng 85.810 căn, với tổng diện tích 4.290.500 m2; tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 Riêng năm 2019, hoàn thành dự án NƠXH dành cho ngƣời thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 hộ Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá kết chƣa đạt yêu cầu đề Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Bên cạnh khó khăn nguồn vốn bất cập quy định nhà nƣớc.Để thúc đẩy việc phát triển nhà xã hội,Chính phủ ban ngành cần: Tháo gỡ khó khăn nguồn vốn, bố trí khoản chi ngân sách thực sách nhà xã hội hàng năm Tại phiên họp thƣờng kỳ vào tháng 3/2020, phủ giao Bộ Kế hoạch Đầu tƣ cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho ngân hàng sách xã hội bổ sung 2000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thƣơng mại ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam định để thực hỗ trợ cho vay nhà xã hội; Đề nghị Bộ ngành liên quan, Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam sớm triển khai thực đạo Chính phủ,ban hành thông tƣ hƣớng dẫn cụ thể tạo hành lang thông thoáng để ngƣời dẫn dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi Chính phủ Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung số bất cấp Nghị định 100/2015/NĐ-CP theo hƣớng hỗ trợ cho ngƣời dân mua, thuê mua nhà xã hội,: Tạo điều kiện cho ngƣời mua nhà cần xin giấy xác nhận UBND xã, phƣờng nơi cƣ trú thực trạng nhà nơi quản lý nhà ngƣời dân Do kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi điểm b khoản Điều 22 Nghi định 100/2015/NĐ-CP nhƣ sau: “b) Đối tƣợng quy định Khoản 4, 5, 6, Điều 49 Luật Nhà phải có giấy xác nhận quan, tổ chức nơi làm việc đối tƣợng giấy xác nhận UBND xã, phƣờng nơi cƣ trú thực trạng nhà ở”.Rút ngắn thời gian thông báo nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà xã hội đồng thời để đảm bảo thông tin việc bán nhà xã hội đế đƣợc với đông đảo ngƣời dân, đề nghị quy định rõ thời gian Sở Xây dựng phải đăng tải thông tin Website Về nghĩa vụ dành quỹ đất 20% dự án nhà thƣơng mại để phát triển nhà 111 xã hội, theo Luật Nhà quy định chủ đầu tƣ tất dự án nhà thƣơng mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh dự án để làm nhà xã hội Nhƣng, quy định dự án có quy mơ từ 10 trở lên phải xây nhà xã hội dự án chƣa phù hợp với tất dự án lớn Do đó, đề nghị cho phép tất chủ đầu tƣ đƣợc đề xuất phƣơng thức để thực nghĩa vụ: Xây dựng nhà xã hội dự án; Hoán đổi quỹ đất quỹ nhà xã hội có giá trị tƣơng đƣơng vị trí khác; Hoặc tốn tiền, tùy theo điều kiện dự án cụ thể UBND cấp tỉnh xem xét định Ngoài cần sử dụng hiệu quỹ đất công, thực đấu giá mặt có vị trí đắc địa để tạo vốn phát triển quỹ đất nhà xã hội Ngoài ra, Chính phủ cần sửa đổi bổ sung quy địnhcho vay Nghị định 138/2007/NĐ-CP tổ chức hoạt động Quỹ Đầu tƣ phát triển địa phƣơng nhƣ nới lỏng điều kiện cho vay, mở rộng đối tƣợng cho vay 4.3.2 Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội sở ngành liên quan Thành phố Hà Nội cần tập trung rà sốt tồn quỹ đất 20% dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại; kiên thu hồi, dừng dự án chậm triển khai để đề xuất quỹ đất phục vụ phát triển nhà xã hội; để giải pháp đẩy nhanh triển khai khu đô thị nhà xã hội huyện: Đơng Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Thƣờng Tín Đồng thời sớm bổ sung gói hỗ trợ ngƣời dân vay vốn mua nhà xã hội với lãi suất ƣu đãi Kiến nghị UBND Thành phố tạo điều kiện bố trí cho Quỹ trụ sở hoạt động tập trung để công tác phối hợp phận, phòng ban quỹ đƣợc tốt hơn, giảm thiểu thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu làm việc với Quỹ; Kiến nghị UBND Thành phố bố trí, đề xuất nguồn vốn vay Quỹ phê duyệt chủ trƣơng đầu tƣ dự án nhà nhà xã hội để Quỹ đƣợc tiếp cận nhiều dự án nhà xã hội hơn, từ cho vay đƣợc nhiều dự án nhà xã hội, góp 112 phần vào giải nhu cầu nhà cho ngƣời dân địa bàn Thành phố Kiến nghị UBND Thành phố cấp bù lãi suất cho dự án có hiệu kinh tế thấp nhƣng có nhiều hiệu xã hội nhƣ lĩnh vực nhà xã hội Đề nghi Sở ngành cải cách thủ tục hành để công tác thẩm định, phê duyệt dự án đƣợc triển khai nhanh chóng, giúp chủ đầu tƣ sớm hồn thiện thủ tục đầu tƣ để sớm đủ điều kiện vay vốn Quỹ 113 KẾT LUẬN Quỹ Đầu tƣ phát triển thành phố Hà Nội cho vay dự án lĩnh vực nhà xã hội, góp phần vào nâng cao hiệu sử dụng vốn, tăng doanh thu cho Quỹ nhiên số dự án cho vay chƣa nhiều, tồn dự án ký đinh cho vay nhƣng khơng thể ký hợp đồng tín dụng, giải ngân Ngun nhân đội ngũ cán chƣa đảm bảo chất lƣợng số lƣợng, quy trình cho vay tồn nhiều hạn chế nhƣ cồng kềnh quy trình thẩm định, nội dung thẩm định chƣa thực đầy đủ, phƣơng pháp thẩm định chƣa đa dạng Đầu tƣ phát triển nhà xã hội vấn đề đƣợc nhà nƣớc quan tâm, đạo thực nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho ngƣời thu nhập thấp đô thị, công nhân khu cơng nghiệp, hồn thành mục tiêu, chiến lƣợc đề Cũng lý ƣu tiên phát triển Chính phủ, đến năm 2025, Quỹ Đầu tƣ có nhiều định hƣớng đẩy mạnh cơng tác cho vay lĩnh vực nhà xã hội Trong bối cảnh kinh tế có nhiều diễn biến phức tạp ảnh hƣởng Dịch bệnh Covid – 19, có khả làm giảm dƣ nợ tín dụng, phát sinh nợ xấu Đây hội để Quỹ nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định Trong nội dung nghiên cứu, đề xuất số giải pháp cấp thiết nhƣ phải nâng cao trình độ cán thẩm định, sửa đổi, bổ sung quy trình cho vay quỹ, đại hóa trang thiết bị sở hạ tầng, đồng thời có kiến nghị với Chính Phủ, Bộ ban ngành, UBND Thành phố Hà Nội đơn vị liên quan số giải pháp nhằm phát triển nhà xã hội, tạo điều kiện giới thiệu dự án cho Quỹ để đầu tƣ dự án Việc nghiên cứu nâng cao công tác thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực nhà xã hội vấn đề có phạm vi rộng lớn, phức tạp, địi hỏi có thời gian lâu dài Do thời gian nhƣ kinh nghiệm kiến thức hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót định, vậy, tơi mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp nhà khoa học, nhà quản lý bạn đọc để luận văn đƣợc hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! 114 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đầu tƣ số 67/2014/QH13 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 số 62/2020/QH14 Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH 12 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 phát triển quản lý nhà xã hội Thông tƣ Số: 08/2014/TT-BXD ngày 23/05/2014 hƣớng dẫn thực số nội dung nghị định 188/2013/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 v/v hƣớng dẫn Luật Nhà 2014 10 Thông tƣ số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực số nội dung Luật Nhà 11 Thông tƣ số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; 12 PGS.TS Từ Quang Phƣơng(2018)Giáo trình kinh tế đầu tư– Nhà xuất đại học kinh tế quốc dân 13 TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2017) Giáo trình Lập quản lý dự án đầu tư – Nhà xuất đại học kinh tế quốc dân 14 PGS.TS Từ Quang Phƣơng(2017) Giáo trình Quản lý dự án – Nhà xuất đại học kinh tế quốc dân 15 Nguyễn Hữu Đại (2017) Giáo trình Nghiệp vụ thẩm định tín dụng ngân – Nhà Xuất Tài 16 Vi Mạnh Tùng (năm 2017) “nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Cầu Giấy”–Luận văn thạc sỹ Trƣờng đại học kinh tế quốc dân 17 Hoàng Thị Ngọc Mai (năm 2016) “Nâng cao chất lượng thẩm định dự án Thủy Điện ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Sở Giao dịch 1”– Luận Văn thạc sỹ Trƣờng đại học kinh tế quốc dân; 115 18 Hà Ngọc Nghĩa (2017) “Chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt - Phòng giao dịch Cầu Giấy” Luận Văn Thạc sỹ Trƣờng Đại học kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Lê Ngọc Bảo (2015) nghiên cứu “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng doanh nghiệp xây lắp Ngân hàng Thương mại cổ phần quân đội chi nhánh Hoàng Quốc Việt” Luận Văn Thạc sỹ kinh tế Trƣờng Học viện ngân hàng 20 Lê Hà Bình (2015)"Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình” Luận Văn Thạc sỹ Trƣờng Đại học kinh tế quốc dân