Đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2006 2020

TRUdNG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ DAl HOC KTQD TT THONG TIN THU V1EN PHONGLUANAN-TV LIE U DANG NGOC HUNG DAU TU PHAT TRIEN QUY NHA U, DAT TAI DINH CU PHUC VU CONG TAC GIAI PHONG MAT BANG TREN DIA BAN THANH PHO VINH, TINH NGHE AN GIAI DOAN 2006-2020 S x w w st > CHUYfiN NGANH: KINH TE DAU TU- LUAN • VAN THAC • SI KINH TE Ngtfdi htfo'ng din khoa hoc : PGS.TS PHAM VAN HUNG HA NOI, • NAM 2012 MUC • LUC • DANH MUC CAC TlT VIET TAT DANH MUC SO DO, BANG BIEU TOM TAT LUAN VAN CHUONG 1: TONG QUAN DE TAI NGHIEN CUU 1.1 Ly chon de tai 1.2 Muc tieu nghien cuu cua de tai 1.3 Doi tuqng va pham vi nghien cuu 1.4 Phuong phap nghien cuu ? A 1.5 Tong quan cac de tai da nghien cuu 1.6 Ket cau cua Luan van CHUONG 2: MOT SO VAN DE LY LUAN CHUNG VE DAU TU PHAT TRIEN QUY NHA O, DAT TAI DINH CU PHUC VU GPMB 2.1 Su can thiet phai xay dung quy nha b, dat tai dinh cu GPMB 2.1.1 So luqcve van de GPMB 2.1.2 Tai dinh cu 2.2 Noi dung dau tu phat trien quy nha a, dat tai dinh cu 12 2.2.1 Giai phong mat bang tao quy dat 12 2.2.2 Dau tu xay dung tdng ky thuat 13 2.2.3 Dau tu xay dung co so ding xa hoi vanha b tai dinh cu 14 2.3 Nguon von de xay dung quy nha b, dat tai dinh cu 14 2.3.1 Nguon von tu Ngan sach Nha nubc 14 2.3.2 Nguon von cua dan cu va tu nhan 17 2.3.3 Nguon von dau tu nubc ngoai 18 2.4 Ket qua va hieu qua dau tu phat trien quy nha b, dat tai dinh cu 19 2.4.1 Ket qua dau tu phat trien quy nha b, dat tai dinh cu 19 2.4.2 Hieu qua dau tu phat trien quy nha b, dat tai dinh cu 20 2.5 Co che tai chinh dau tu phat trien ben vung 21 2.6 Cac yeu to tac dong den phat trien quy nha b, dat tai dinh cu 24 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 Yeu to kinh te, chinh tri 24 Yeu to van hoa xa hoi va tang thi 24 Yeu to dat dai 25 Yeu to dan cu va ngudn lao dong 26 2.6.5 Nhom cac yeu to thuoc noi bo quy nha a, dat cr 26 2.7 Kinh nghiem cua mot so dia phuong va cac nunc khu vuc thuc hien dau tir phat trien quy nha o, dat tai dinh cu phuc vu GPMB 27 2.7.1 Kinh nghiem cua Thanh Ho Chi Minh 27 2.7.2 Kinh nghiem cua Thanh Ha noi 31 2.7.3 Chinh sach boi thuong thu hoi dat cua mot so nude khu vuc 33 CHITONG 3: THlfC TRANG CONG TAC DAU TlT PHAT TRIEN QUY NHA O, DAT TAI DINH ClT TREN DIA BAN THANH PHO VINH, TiNH NGHE AN GIAI DOAN 2006 - 2010 36 3.1 Dac diem kinh te - xa hoi va qua trinh thi hoa Vinh, tinh Nghe An anh hubng den cong tac dau tu phat trien quy nha d, dat d 36 3.1.1 Dac diem kinh te - xa hoi 36 3.1.2 Co so tang ky thuat 37 3.1.3 Dan so, lao dong va viec lam 38 3.1.4 Tiem nang ve dat dai va nha d 40 3.2 Tinh hinh dau tu phat trien tang co so va nha d tren dia ban Vinh giai doan 2006 - 2020 42 3.3 Tinh hinh hoat dong dau tu phat trien quy nha d, dat tai dinh cu phuc vu GPMB tren dia ban Vinh giai doan 2006 - 2010 45 3.3.1 Tinh hinh thuc hien quy mo von dau tu phat trien quy nha d, dat tai dinh cu phuc vu GPMB 45 3.3.2 Tinh hinh dau tu phat trien quy nha d, dat d tai dinh cu phan theo nguon von dau tu 47 3.4 Ket qua hoat dong dau tu phat trien quy nha d, dat tai dinh cu theo noi dung dau tu 50 3.4.1 Ket qua cong tac boi thuong, giai phong mat bang 50 3.4.2 Ket qua xay dung tang ky thuat, tang xa hoi 54 3.4.3 Ket qua xay dung quy nha d, dat tai dinh cu 59 3.5 Danh gia tac dong cua hoat dong dau tu phat trienquy nha d, dat tai dinh cu phuc vu cong tac GPMB tren dia ban Vinh, tinh Nghe an 64 3.5.1 Tac dong den lao dong va viec lam 64 3.5.2 Tac dong den trinh van hoa, giao due, hoc van 65 3.5.3 Tac dong den thu nhap 66 3.5.4 Tac dong den viec phat trien tang ky thuat, tang xa hoi 67 3.5.5 Tac dong den canh quan, moi truong 67 r \ •> r 3.6 Nhung han che va nguyen nhan qua trinh dau tu phat trien quy nha o, dat tai dinh cu phuc vu cong tac GPMB tren dia ban Vinh, tinh Nghe an 67 CHUONG 4: GIAI PHAP THUC DAY CONG TAC DAU TU QUY NHA O DAT TAI DINH CU PHUC VU GPMB TREN DIA BANTHANH PHO VINH, TlNH NGHE AN DEN NAM 2020 73 4.1 Ke hoach dau tu phat trien quy nha o, dat tai dinh cu den nam 2020 tren dia ban Vinh, tinh Nghe an 73 4.1.1 Quan diem ve thuc hien quy hoach, ke hoach su dung dat dai cua phd Vinh, tinh Nghe an den nam 2020 73 4.1.2 Du bao nhu cau tai dinh cu cua Thanh den nam 2020 75 4.1.3 Quan diem, muc tieu va ke hoach chuan bi quy nha, dat tai dinh cu den nam 2020 77 4.2 Mot so giai phap phat trien quy nha d, dat tai dinh cu phuc vu GPMB tren dia ban Vinh, Nghe an den nam 2020 83 4.2.1 Giai phap ve quy hoach, ke hoach 84 4.2.2 Giai phap ve hoan thien khuon khd hanh lang phap luat va co che chinh sach 83 4.2.3 Giai phap day manh trien khai xay dung quy nha d tai dinh cu bang nhieu hinh thuc, nang cao chat luomg nha tai dinh cu 85 4.2.4 Giai phap ve quy mo, co cau, chat luqng can ho va dat d tai dinh cu 86 4.2.5 Giai phap ve co che tai chinh 87 4.3 Mot so kien nghi 90 4.3.1 Chinh phu can ban hanh Nghi dinh ve xay dung, cai tao chung cu cu, co de xuat mot so noi dung co ban nhu sau: 90 4.3.2 Sua doi Nghi quyet 34/2007/NQ-CP 03/7/2007 cua Chinh phu ve xay dung lai nha chung cu cu d thi phu hop vdi quyen va lqi ich cua cac chu the tham gia 91 KET LUAN 93 TAI LIEU THAM KHAO 94 PHU LUC 96 DANH MUC CAC II VIET TAT TDC : Tai dinh cu GPMB : Giai phong mat bang UBND : Uy ban Nhan dan QH : Quy hoach XD : Xay dung CSHT A : Co sb tang DTXD CT : dau tu xay dung cong trinh DN : Doanh nghiep NHTM : Ngan hang thuong mai XN : Xi nghiep DANH MUC SO DO, BANG BIEU Sa 1.1: Dong tien cua doanh nghiep kinh doanh bat dong san 22 •> r r r Bieu 3.1 Quy hoach su dung dat cua Vinh den nam 2020 41 Bieu 3.2 Von dau tu nuac cho tang co so va nha a giai doan 2006 - 2010 42 Bieu 3.3 Von cua cac doanh nghiep dau tu xay dung nha a tren dia ban Thanh giai doan 2006-2010 43 Bieu 3.4 Tong hop ve so luong nha o tren dia ban Vinh giai doan 2006­ 2010 44 Bieu 3.5 Nha o chia theo dan toc cua chu ho tren dia ban Vinh 45 Bieu 3.6 Quy mo, co cau von dau tu quy nha o, dat tai dinh cu giai doan 2006 - 2010 46 Bieu 3.7 Tinh hinh su dung von nha nuac xay dung khu tai dinh cu 48 Bieu 3.8 Ket qua xay dung tang ky thuat va tang xa hoi cua Thanh 58 Bieu 3.9 Cac vung dat quy hoach tai dinh cu da duoc phe duyet tong muc dau tu .60 Bang 3.10 Tinh hinh lao dong va viec lam cua cac ho dan tai khu tai dinh cu khoi 8, phuonn Le Lai 65 Bang 3.11 Thu nhap binh quan cua nguai dan 66 Bieu 4.1 Tong hop nhu cau quy dat tai dinh cu cua cac du an dau tu xay dung tren dia ban Vinh den nam 2020 76 CHVONG TONG QUAN DE TAI NGHIEN ClTU 1.1 Ly chon de tai De thuc hien duong loi doi moi va chien luoc phat trien kinh te - xa hoi thi cong tac giai phong mat bang (GPMB) la mot nhung cong tac quan nham dam bao cho cac du an thuc hien dung tien Hien tai tren dia ban ca nuoc noi chung va Vinh, tinh Nghe an noi rieng, cong tac boi thuong, GPMB dang gap nhieu kho khan, nguyen nhan cua tinh trang la do: chinh sach den bu GPMB chua day du, chua dong bo, thuong xuyen co su dieu chinh qua cac thoi ky; r r r thieu su phoi hop cua nguoi dan; trinh can bo truc tiep thuc hien cong tac GPMB, Doi voi Vinh, de day nhanh tien thuc hien cac du an dau tu xay dung tren dia ban Thanh pho, dap ung yeu cau phat trien ben vung cua quy hoach thi, thuc hien cong Quyet dinh sd 239/2005/QD.TTg 30/9/2005 cua Thu tuong Chinh phu ve viec phe duyet De an phat trien Vinh tro Trung tam kinh te, van hoa vung Bac Trung Bo thi cong tac chuan bi tot quy nha o, dat tai dinh cu la mot nhung dieu kien quyet dinh den su cong Tuy nhien, da so cac ho dan anh huong cua du an, bi thu hoi dat deu co nhu cau lay dat tai dinh cu, tam ly cua nguoi dan cho rang gia dat tai dinh cu duoc Nha nuoc uu dai thap hon so voi gia thi truong, ho khong muon nhan tien boi thuong theo muc gia cua Nha nuoc va yeu cau phai bo tri dat tai dinh cu co gia tri dat tuong duong hoac tai dinh cu noi o moi phai tot hon noi o cu Ben canh do, mot thuc te hien la von nha nuoc phuc vu cho phat trien quy dat o, nha tai dinh cu han che, chua huy dong duoc toi da nguon luc tu xa hoi cung tham gia Co che chinh sach cho phat trien quy nha o tai dinh cu nhieu bat cap, La mot can bo cong chuc lam viec linh vuc quan ly nha nuoc ve dat dai, ban than toi nhan thay rang minh phai nghien cuu hoat dong dau tu phat trien quy nha a, dat tai dinh cu tren dia ban Thanh de phan tich, danh gia thuc te tai dia phuong, tu de xuat dugc nhung giai phap thoi gian toi va tuong lai nham thuc hien tot hon cong tac GPMB tren dia ban Vinh Vi vay, toi quyet dinh chon de tai “Dau tw phat trien quy nha d, dat tai dinh cuphuc vu giai phong mat bang tren dia ban phd Vinh, tinh Nghe an giai doan 2006 - 2020” de lam luan van tot nghiep thac sy cua minh A 1.2 Muc tieu nghien cuu cua de tai Sau dugc theo hoc khoa thac sy kinh te dau tu, tren co sa nghien cuu tinh hinh thuc te tai dia phuong, ban than toi muon nghien cuu thuc trang cong tac GPMB noi chung, tinh hinh hoat dong dau tu phat trien quy nha a, dat tai dinh cu tren dia ban Vinh Danh gia thuc trang, tu de xuat dugc nhung giai phap de huy dong dugc moi nguon luc xa hoi xay dung khu nha a, dat a tai dinh cu phuc vu cong tac GPMB tren dia ban Vinh, nham on dinh cuoc song cho nguoi dan sau bi thu hoi dat 1.3 Doi tuong va pham vi nghien cuu Doi tuong nghien cuu cua de tai la tinh hinh hoat dong dau tu va su dung cac nguon luc cong tac xay dung quy nha d, dat tai dinh cu phuc vu cong tac GPMB de thuc hien cac du an phat trien kinh te - xa hoi tren dia ban Vinh, tinh Nghe an Pham vi nghien cuu: Tren dia ban Vinh, tinh Nghe an 1.4 Phuong phap nghien cuu Luan van su dung phuong phap lich su vat bien chung de xem xet su viec theo trat tu thoi gian, khong gian nhat dinh + Co sa ly thuyet de nghien cuu de tai: - Ly thuyet ve giai phong mat bang; - Ly thuyet ve tai dinh cu; T ' 11 /V /V A - Ly thuyet ve nguon von - Ly thuyet moi quan he giua huy dong von phuc vu GPMB voi phat trien kinh te - xa hoi + Cac dtr lieu can thu thap: - Tinh hinh thuc hien va ket qua dat dupe cong tac GPMB tren dia ban Vinh; - Cac co che chinh sach phap luat lien quan cong tac GPMB; - Tinh hinh huy dong va su dung cac nguon vdn dau tu de xay dung khu nha d, dat d tai dinh cu tren dia ban Vinh + Du kien cac dong gop cua luan van: - Gia tri khoa hoc: Nghien cuu moi quan he giua viec su dung cac nguon luc vdi cong tac xay dung phat trien khu nha d, dat d phuc vu GPMB - Gia tri ung dung: Huy dong duoc cac nguon luc xay dung khu nha d, dat d tai dinh cu phuc vu GPMB de thuc hien cac du an tren dia ban Vinh, tinh Nghe an + Gidi han cua luan van: Pham vi nghien cuu chi mdi thuc hien tren dia ban Vinh nen chua the cd tinh tong quat tren dia ban ca nude 1.5 Tong quan cac de tai da nghien cuu Trude lua chon de tai de nghien cuu, tac gia da tham khao mot so luan van, chuyen de, cac bai tap chi cd lien quan den van de boi thudng, giai phong mat bang, tai dinh cu tung dupe cac tac gia khac nghien cuu, phan tich de xac dinh phuong hudng, muc tieu cua de tai nghien cuu Luan van "Phat trien quy nha dat tai dinh cu phuc vu giai phong mat bang d Ha Noi” cua tac gia Pham Thi Thuy nam 2008 Trong tac gia phan tich, danh gia tinh hinh thuc trang tai cac khu tai dinh cu cua Ha Noi, ket qua cac khu tai dinh cu thuc hien dupe giai doan tu nam 2001 - 2006 va tu dua mot so giai phap Tuy nhien, cu theo tung noi dung dau tu da dupe xac dinh Luan van thac sy “Dau tu phat trien quy nha tai dinh cu cua phd Ha Noi” cua tac gia Le Hong Hanh nam 2008 Trong do, tac gia da phan tich tinh hinh huy dong va su dung vdn dau tu phat trien quy nha tai dinh cu tren dia ban Ha Noi; Cac chu the tham gia cong tac xay dung nha tai dinh cu; Danh gia hoat dong cua a r r r Quy dau tu phat trien Ha noi, day la mot don vi duoc Ha Noi bo tri von cac Chu dau tu thong qua hinh thuc cho vay von de dau tu xay dung nha tai dinh cu, sau duoc Thanh mua lai de phuc vu nhu cau tai dinh cu Day la mo hinh de Tinh Nghe an co the hoc tap va van hanh co hieu qua Quy phat trien dat moi duoc lap nam 2010 Bai tap chi “On dinh nha o cho nguoi dan tai Ho Chi Minh - xu huong phat trien thi ben vung” cua Th.s Le Thi Thanh Tam nam 2006 dang tai tren trang wed cua Vien nghien cuu phat trien Tp.HCM: www.hids.hochiminhcitv.gov.vn Trong bai, tac gia da neu thuc trang cua viec tai dinh cu cac ho dan thuc hien di doi, giai toa de xay dung cac du an phat trien kinh te - xa hoi cua Tp.HCM Dieu tra, khao sat nguyen vong ve noi o, on dinh cong viec sau duoc bo tri tai dinh cu Tu tac gia rut nhung van de can co giai phap de khac phuc nhung nam toi O day, tac gia khong di sau nghien cuu tinh hinh ddu tu quy nha, ddt tai dinh cu ma chi neu nhung ton tai cong tac di doi, giai toa de phat trien Tp.HCM Bai viet “Thanh Ho Chi Minh - Chuong trinh nha o tai dinh cu: nhieu tin hieu vui” nam 2010 duoc dang tai tren trang Wed bao Sai gon giai phong: http://www.sggp.org.vn cua tac gia Hanh Nhung da neu len duoc nhung su thay doi dang ke cach nghi, cach lam cua cac Chu dau tu, UBND HCM cong tac quy hoach, xay dung cac khu tai dinh cu Tung buoc thuc hien xa hoi hoa dau tu xay dung cac khu nha o tai dinh cu, dua duoc nhung co che thong thoang cho nguoi dan bi thu hoi dat duoc mua nha tra gop thoi gian 10 nam, co nhung truong hop co the keo dai toi 20 nam neu xet dieu kien kinh te thuc su kho khan Day la giai phap phu hop voi thuc trang thieu von, thieu co che cua a a r e cong tac boi thuong, giai phong mat bang, tai dinh cu tren ca nuoc noi chung va doi voi Vinh noi chung Tu do, luan van co the van dung vao dieu kien cu the cua dia phuong minh dang tien hanh nghien cuu Tuy nhien, Thanh Vinh la mot truc thuoc tinh Nghe an, quy mo don vi hanh hinh cua mot huyen, co nhieu net dac thu khong the so sanh duoc voi 84 y r 4.2.2 Giai phap ve hoan thien khuon kho hanh lang phap luat va co' che chinh sach 4.2.1.1 Van hanh co hieu qua Quy phat trien dat Vdi nguon von hinh tu viec trich tu 30% den 50% tu nguon thu tien su dung dat, tien thue dat, tien thu tu dau gia quyen su dung dat cua tinh (sau tru cac khoan chi de boi thudng, ho trg va tai dinh cu va cac chi phi cd lien quan khac) Quy can thuc hien cac nhiem vu sau: - Ung vdn cho To chuc phat trien quy dat va cac huyen, de to chuc thuc hien viec boi thudng, ho trg va tai dinh cu Nha nudc thu hoi dat; tao quy dat va phat trien quy dat de dau gia quyen su dung dat phuc vu phat trien kinh te - xa hoi cua dia phuong; nhan chuyen nhugng quyen su dung dat khu vuc da cd quy hoach phai thu hoi dat ma ngudi su dung dat cd nhu cau chuyen nhugng trudc Nha nudc thu hoi dat; to chuc phat trien cac khu tai dinh cu phuc vu viec thu hoi dat thuc hien cac du an; to chuc thuc hien dau tu xay dung ket cau tang tren quy dat da dugc giao quan ly de dau gia; - Ung vdn cho cac to chuc dugc giao nhiem vu thuc hien viec boi thudng, ho trg va tai dinh cu Nha nudc thu hoi dat - Ung vdn cho cac to chuc dugc giao nhiem vu thuc hien dau tu tao quy dat, quy nha tai dinh cu theo quy hoach; - Ung vdn cho ngan sach nha nudc de chi ho trg thuc hien cac de an dao tao nghe, chuyen doi nghe nghiep cho cac doi tugng bi Nha nudc thu hoi dat; - Ung vdn cho ngan sach nha nudc de chi ho trg khoan chenh lech cho ho gia dinh, ca nhan vao khu tai dinh cu truong hgp ho gia dinh, ca nhan nhan dat d, nha d tai dinh cu ma sd tien dugc boi thudng, ho trg nho hon gia tri mot suat tai dinh cu toi thieu; - Ung vdn cho ngan sach nha nudc de chi ho trg xay dung khu tai dinh cu; ho trg xay dung cac cdng trinh tang tai dia phuong cd dat bi thu hoi 85 4.2.1.2 Nang cao hieu qua hoat dong cua Ban chi dao, Hoi dong boi thuong giai phong mat bang, Trung tam phat trien quy dat va cac Ban quan ly du an dau tu xay dung Thanh - Nang cao hieu qua hoat dong cua Ban Chi dao va Hoi dong boi thudng giai phong mat bang tir Thanh den phuong, xa Xay dung ke hoach cu the thdi gian, tien thuc hien nhiem vu, phan cong gan vdi trach nhiem cua cac vien Ban chi dao va Hoi dong bdi thudng giai phong mat bang - Kien toan, cung co doi ngu can bo dam bao ve sd luong, trinh do, nang luc va nang cao hieu qua hoat dong cua Trung tam phat trien quy dat, cac Ban quan ly du an dau tu xay dung Thanh phd Tap trung quyet liet cong tac bdi thudng GPMB, r r r uu tien giai quyet dirt diem nhung vuong mac ddi vdi cong trinh diem dang dd dang, cac khu quy hoach tai dinh cu 4.2.3 Giai phap day manh trien khai xay dung quy nha o' tai dinh cir bang A F nhieu hinh thirc, nang cao chat luong nha tai dinh cir Ngoai viec su dung vdn nha nude de dau tu xay dung co sd tang ky thuat tai cac khu dat tai dinh cu, vdn cua Chu dau tu xay dung, cai tao cac chung cu cu can keu goi cac nha dau tu xay dung cac khu nha d tai dinh cu bang hinh thuc dat hang mua nha cua cac chu du an kinh doanh nha d Dong thdi, cho cac chu dau tu duqc vay vdn tir nguon vdn cua Quy phat trien dat Tao nguon cung ldn cho quy nha d tai dinh cu De dam bao chat luqng cong trinh nha d tai dinh cu, Thanh phd phai hoan thien, ban hanh cac quy pham, tieu chuan cu the ve thiet ke, quy hoach, quan ly cac khu tai dinh cu Can lua chon cac chu dau tu cd nang luc hoat dong de thuc hien du an Chu dau tu co nghTa vu: To chuc giam sat thi cong xay dung cong trinh; Kiem tra bien phap dam bao an toan, ve sinh mdi trudng; To churc nghiem thu, quyet toan cong trinh; Thue to chuc tu van du nang luc hoat dong de kiem dinh chat luqng; Chiu trach nhiem ve viec bao dam cong trinh thi cong dung tien do, chat luqng va hieu qua 86 Viec quan ly van hanh nha tai dinh cu cung la mot yeu to quan nham dam bao chat luong cdng trinh va khai thac hieu qua cong nang su dung cua khu nha d va cac khu chuc nang Do do, can phai co mot bo may quan ly van hanh nha d chung cu cao tang nham dam bao quyen loi cho nguoi dan song khu A A Trong nhung nam dau tien van hanh ngdi nha, chu dau tu co the thay mat khach hang van hanh quan ly khu chung cu theo hinh thuc Ban quan ly; Song ve lau dai, ne nep cua khu da dan di vao on dinh, thi cu dan khu se luan phien to chuc Ban ty quan vdi nhiem vu quan ly, tri ve dep va thiet ke cua tda nha ban dau Chu dau tu phai co trach nhiem bao hanh nha, cdng trinh xay dyng da hoan thien cho ben nhan nha tai dinh cu, hoac ben mua nha tai dinh cu Trong thoi gian bao hanh, ben xay dyng co trach nhiem sua chua, khac phuc nhung khuyet diem, hu hong cua nha, cdng trinh xay dyng va dam bao tieu chuan chat luong theo quy dinh Doi vdi nha d tai dinh cu thi yeu cau ve dien tich la yeu cau toi thieu, bdi le nhung ho dan d cac khu vyc dy an phat trien chi co the chap nhan di chuyen khoi noi d cu cua minh, mot noi d mdi co dien tich tuong duong hoac ldn hon Cac dieu kien ve mdi sinh, tang ky thuat, tang xa hoi nhu cham soc suc khoe, giao duc, nghi ngoi, vui choi, giai tri, giao thdng, cung la yeu to quan gop phan thuyet phuc di dan chuyen khoi mat bang cua cac dy an phat trien Chinh vi vay, nha d tai dinh cu phai duoc xay dyng theo quy hoach va co ket cau tang can thiet Co loi di tiep can de dang, tien chua chay, co dien va nudc sach, co he thong thoat nudc mua nudc thai, khu ve sinh rieng biet Chu y tao lap khdng gian, ket hop kien truc vdi mdi truong thien nhien, hau, cay xanh, chu y moi quan he huu co giua khu mdi va khu cu Phong canh kien truc d cac khu nha d mdi theo hudng hien dai, dan toc, quy hoach tren co sd phat trien cua nen kinh te theo hudng cdng nghiep hoa, hien dai hoa Cac khu nha d tai dinh cu duoc xay dyng mdi, khdng tach biet vdi cac khu thuong mai, dich vu, khu tieu thu cdng 87 nghiep, khu van hoa Yeu cau chu dau tu cam ket xay dung co so tang ky thuat va co sd tang xa hoi truoc xay dung cac toa nha thuong mai Can nang cao trach nhiem cua Chu dau tu bang nhieu bien phap nhu thuc hien cac cam ket, cac quyet dinh bat buoc tiep nhan du an dau tu Thuc hien phuong phap tien dat coc truoc chu dau tu tiep nhan du an de bat buoc chu dau tu co trach nhiem sau da hoan cdng trinh de dam bao chat luong phuc vu di vao su dung r 4.2.5 Giaiphap ve co' che tai chinh a De cai thien thuc trang thieu vdn va thao go nhung vudng mac ve nguon tai x r x chinh danh cho phat trien quy dat phuc vu tai dinh cu, can thuc hien nhieu giai phap va bien phap dong bo, cu the: 4.2.5.1 Uy ban nhan dan Tinh, Uy ban nhan dan phd Vinh can tich cue va quan tam hon nua viec su dung cac nguon lire tai chinh dang co hoac x x r co dieu kien su dung tai dia phuong de tang cudng nguon vdn phuc vu cho tai quy dinh: UBND cap tinh theo tham quyen va dieu kien thuc te tai dia phuong chu dong quyet dinh su dung mot so nguon thu thuoc ngan sach nha nudc nhu: Kinh phi den x x r r f bu thiet hai co sd tang d noi thu hoi dat to chuc ca nhan duqc giao dat, thue r x r x r x r dat tra; nguon thu tir sir dung quy dat tao vdn xay dung co sd tang; nguon vdn danh cho dau tu xay dung co ban ngan sach dia phuong da duqc can doi va huy dong nguon ho trq cua cac chu dau tu duqc giao dat, thue dat thu hoi de thuc hien du an Thuc hien giai phap theo chinh sach che hien hanh se thao go duqc vudng mac thdi gian ngan, quy phat trien dat mdi duqc lap, nhung ddi hoi cac co quan, to chuc d dia phuong va chu cac du an phai tich cue quan tam chi dao va chu dong thuc hien mdi bao dam dat dem lai ket qua 4.2.5.2 Thuc hien ap dung da dang hem cac phuong thuc huy dong nguon lire A ' X , tai chinh cua cac to chuc kinh te cung ung vdn cho dau tu xay dung cac khu tai 88 dinh cu, diem tai dinh cu, xay dung nha chung cu phuc vu tai dinh cu de phuc vu tai dinh cu: Hien chinh sach ve boi thuong, ho tro va tai dinh cu nha nudc thu hoi dat tai Nghi dinh sd 197/2004/ND-CP 3/12/2004 va Nghi dinh so 69/2009/ND-CP 13 thang nam 2009 cua Chinh phu, quy dinh Nha nudc thu hoi dat cua ngudi dang su dung vao muc dich nao thi duoc bdi thudng bang viec giao dat mdi cd cung muc dich su dung, neu khdng cd dat de bdi thudng thi duoc bdi thudng bang gia tri quyen su dung dat tinh theo gia dat tai thdi diem quyet dinh thu hoi dat; truong hop bdi thudng bang viec giao dat mdi hoac giao dat d tai dinh cu hoac nha d tai dinh cu, neu cd chenh lech ve gia tri thi phan chenh lech duoc toan bang tien theo quy dinh sau: Truong hop tien bdi thudng, ho tro ldn hon tien su dung dat d hoac tien mua nha d tai khu tai dinh cu thi ngudi tai dinh cu duoc nhan phan chenh lech; Truong hop tien bdi thudng, ho trp nho hon tien su dung dat d hoac tien mua nha d tai dinh cu thi ngudi tai dinh cu phai nop phan chenh lech, trir truong hop Ho gia dinh, ca nhan nhan dat d, nha d tai dinh cu ma sd tien dupe bdi thudng, ho trp nho hon gia tri mot suat tai dinh cu toi thieu thi dupe ho trp khoan chenh lech do; truong hop khdng nhan dat d, nha d tai khu tai dinh cu thi dupe nhan tien tuong duong vdi khoan chenh lech (ve ban chat viec bo tri tai dinh cu ve tai chinh la bdi thudng bang dat d hoac nha d) Theo cac quy dinh thi gan nhu toan bo tien dau tu xay dung khu tai dinh cu, diem tai dinh cu hoac mua nha de bo tri tai dinh cu bang dat hoac bang nha da dupe cac ho gia dinh bi thu hoi dat chi tra bang viec tra tien su dung dat, tien nha dupe bo tri tai dinh cu Nhu vay, von cua ngan sach dia phuong hay chu du an cap chi cho dau tu xay dung cac khu tai dinh cu, diem tai dinh cu hoac mua nha bo tri tai dinh cu chi la von ung truoc va dupe thu hoi lai sau da thuc hien bo tri tai dinh cu cho cac ho gia dinh bi thu hoi dat; nen chi can mot luong von nhat dinh cua dia phuong co the quay vdng phuc vu cho dau tu xay dung cac khu tai dinh cu, r r t y y diem tai dinh cu hoac mua nha bo tri tai dinh cu cho rat nhieu du an va dieu kien nguon von cua ngan sach dia phuong, nguon von cua chu dau tu dupe giao dat 89 thu hoi de thuc hien du an cdn han hep hoac khong co kha nang ung von cho dau tu xay dung cac khu tai dinh cu, diem tai dinh cu hoac mua nha bo tri tai dinh cu, cac dia phuong co the thong qua phuong thuc ky ket hop dong, vay von hoac huy dong co dieu kien,w de huy dong von cac to chuc kinh te cung ung cho dau tu xay dung cac khu tai dinh cu, diem tai dinh cu, xay dung nha chung cu phuc vu tai dinh cu, hay mua nha b da duoc dau tu xay dung cua cac to chuc kinh te de thuc hien bo tri tai dinh cu va sau bo tri tai dinh cu cho cac ho gia dinh se thu tien hoan tra Thuc hien theo hudng se co ban thao go dupe vudng mac ve nguon tai chinh cung ung von cho viec tao lap quy nha, dat phuc vu tai dinh cu, nhung ddi hoi cac dia phuong, chu du an dau tu tich cue va cac co quan, cap co tham quyen ho tro va thong nhat cho phep thuc hien 4.2.5.3 Tang cuong bo sung, hoan thien cac quy dinh co tinh phap ly va rv r x X hudng dan day du hon nhung quy dinh da cd chinh sach che ve nguon tai chinh cho phat trien quy dat phuc vu tai dinh cu nha nude thu hoi dat: Theo quy dinh hien hanh thi To chuc phat trien quy dat duoc vay vdn tu cac to chuc tin dung; lien doanh, lien ket de thuc hien cac chuong trinh, phuong an, du an, de an da dupe cap cd tham quyen phe duyet (quy dinh tai khoan 4, khoan Dieu Thong tu lien tich so 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC 08 thang 01 nam 2010 cua Bo Tai nguyen va Mdi trudng, Bo Noi vu va Bo Tai chinh hudng dan ve chuc nang, nhiem vu, quyen han, ca cau to chuc va ca che tai chinh cua To chuc phat trien quy dat) Tuy nhien, hien chua cd hudng dan cu the ve hinh thuc vdn vay tir cac to chuc tin dung; lien doanh, lien ket de thuc hien cac du an; do da han che ve nguon tai chinh cho phat trien quy dat phuc vu tai dinh cu Nguon luc tai chinh danh cho phat trien quy dat phuc vu tai dinh cu la mot van de rong, viec tang cudng nguon luc de bao dam du phuc vu tai dinh cu va sir dung > r r x r nguon luc nhu the nao cho hieu qua phu thuoc vao rat nhieu yeu to 90 4.3 Mot so lden nghi A X 4.3.1 Chinh phu can ban hanh Nghi dinh ve xay dung, cai tao chung cw x r r cu, co de xuat mot so noi dung cff ban nhw sau: - Doi voi du an tai dinh cu tai cho, moi can ho cu duoc boi thuong can ho moi vdi dien ti'ch toi da gap 1,5 lan Truong hop phai boi thuong bang can ho tai dia y r A > diem moi nam cung mot quan, can ho moi co dien tich toi da bang lan can cu Neu can ho moi nam khac quan, dien tich toi da bang 2,5 lan Dien tich can ho moi khong nho hon 30 m2 Phan chenh lech dien tich giua can ho cu va can ho moi (neu co) duoc toan bang tien theo suat dau tu xay dung moi cua du an da duoc cap co tham quyen phe duyet Doi vdi can ho tang 1, chuyen len tang cao hon, ngoai he so dien tich, chu so huu duoc boi thuong bo sung theo he so bang 1,1 lan dien tich dai bi thu hoi - Truong hop nha o thap tang, nha ma phai di doi thi duoc boi thuong bang can ho chung cu tai dia diem cu neu du an co quy nha o de bo tri tai dinh cu hoac bang can ho chung cu tai dia diem moi neu du an khong co quy nha o de bo tri tai dinh cu tai dia diem cu (sau xay dung lai) Don gia boi thuong quyen su dung dat, nha o cu va gia mua nha tai dinh cu duoc thuc hien theo nguyen tac sat gia thi truong - Khuyen khich nguoi dan tai dinh cu tai dia diem moi Day la mot cach lam hay boi doanh nghiep se co dieu kien de khai thac dia diem cu mot cach co hieu qua, tham chi co the thay doi chuc nang cong trinh (tu nha o sang van phong, khach san ) cho phu hop hon vdi tieu chi kien true - quy hoach, dac biet la vdi cac vi tri dac dia o khu vuc trung tam Tuy nhien, kho khan co ban van chua co cach de giai quyet tan goc la tinh trang thieu tram quy nha tai dinh cu Tuy nhien, de thuc hien duoc can phai trien khai dong bo nhieu giai phap ma truoc het la phai bo tri du quy nha tai dinh cu, noi tai dinh cu Dac biet la co che, chinh sach khuyen khich doanh nghiep phat trien khu d0 thi tai dinh cu hoan chinh, dong bo tang de hap dan nguoi dan den noi o moi 4.3.2 Sira doi Nghi quyet 34/2007/NQ-CP 03/7/2007 cua Chinh phu ve xay dirng lai nha chung cu cu d thi phu hop vdi quyen va lo'i ich cua cac chu the tham gia Sau nghien cuu va tham khao quy trinh thuc hien du an cai tao, xay dung r r \ lai chung cu cu bi hu hong xuong cap tai Ha Noi va TP Ho Chi Minh chung ta nhan thay dan cu du an gap phai nhieu van de vudng mac kho be thao go quan he dan su giua cac ho dan pham vi thuc hien du an voi Chu dau tu va Chinh quyen so tai r r \ •> Trudc het, van ban sua doi Nghi quyet 34/CP, can khang dinh:"Chinh quyen so tai khong duoc thu hoi quyen su dung dat o hop phap cua dan cu Trong trudng hop can thu hoi dat o thi phai co su thoa thuan trudc cua dan cu va phai thuc hien dung quy trinh, thu tuc luat phap qui dinh" Chinh phu can cho huy bo cac quyet dinh thu hoi dat chinh quyen dia phuong ban hanh trai vdi phap luat Hai la, Nghi quyet 34/ CP cua Chinh phu chi mdi de hai yeu cau thuc hien du an cai tao, xay dung nha chung cu cu tai thi, la: 1/Dam bao an toan tinh mang va cua cai cho cac ho gia dinh, ca nhan hien dang sinh song tai cac chung cu; 2/ Gop phan cai tao, chinh trang thi theo qui hoach da duoc phe duyet He nghi cho bo sung them yeu cau thu 3: "Bao dam quyen loi hop phap cua cac chu su dung dat nha chung cu theo qui dinh tai Dieu 225, Bo Luat dan su, nam 2005", khong chap nhan "quan he xin cho" Ba la, the che kinh te nudc ta doi mdi, da xoa bo co che tap trung bao cap, chuyen sang co che thi trudng theo dinh hudng XHCN, nen viec thuc hien du an nha chung cu cu phai tuan thu the che co che thi trudng Co nghia, quan he phap ly giua cac chu the du an xay dung nha chung cu cu duoc thiet lap boi quan he dan su; khong phai boi quan he hanh chinh Viec thuc hien du an nha chung cu cu mang tinh chat kinh doanh, chiu su dieu tiet cua the che co che thi trudng Vi vay, van ban sua doi Nghi quyet 34/CP can dua vao 03 qui dinh bo sung, dudi day: * Ton quyen su dung dat o hop phap cua dan cu Gia tri quyen su dung dat o chinh la von dong gop kinh doanh cua dan cu vao du an Dan cu la doi tac cua doanh nghiep gop von dau tu thuc hien du an xay dung nha chung cu cu Rieng nha 92 chung cu nguy hiem co nguy co sup do, nha nudc co bien phap di ddi; nhung, phai ton quyen su dung dat d hop phap cua dan cu * Trong co che thi trirbng nen kinh te co nhieu chu the duoc nha nudc giao quyen su dung dat (nhu: Chu the nha nude; Chu the cong dong dan cu, Chu the tu nhan v.v ) Moi loai chu the deu co quyen va loi khac doi vdi dat dai su dung •> r a Vi vay, van ban sua doi Nghi quyet 34/CP cua Chinh phu, can the hien ro chinh sach su dung dat phu hop vdi quyen loi cac chu the, khong buoc cac chu the thuc hien chung mot chinh sach nhu * Vi tri sinh loi cua dat xay dung thi va khu chung cu la yeu to quyet dinh mang lai loi nhuan cho nha dau tu Vi vay, Chinh phu can de chinh sach cai tao, xay dung nha chung cu cu phu hop kha nang sinh loi tai cac vi tri dat xay dung khac khu chung cu va thi Lam nhu vay la cho xa hoi nhan thuc dung gia tri dich thuc cua du an dau tu cai tao, xay dung nha chung cu cu; cung tham gia thuc hien du an, tham gia giam sat du an dau tu Tao co sd phap ly loai tru thoi "kinh doanh chop dat, lua dao" dang xuat hien tai mot so du an Ve chinh sach thuc hien du an cai tao, xay dung nha chung cu cu, de nghi ap dung 02 hinh thuc: * Tai vi tri dat xay dung co kha nang sinh loi cao (dat vang), can phai ap dung chinh sach kinh doanh, can co qui dinh lua chon chu dau tu du an phai thong qua dau thau Chu dau tu du an bat buoc phai co nang luc tai chinh, co kinh nghiem dau tu xay dung cong trinh chat luong cao Khong chap nhan nha dau tu thieu nang luc, "Tay khong bat giac"; "Quan he xin cho" * Tai vi tri dat xay dung co kha nang sinh loi thap, can ap dung chinh sach "can bang loi l'ch cac doi tac", khuyen khich cac nha dau tu du an tu thoa thuan loi ich 93 KET LUAN • Qua thoi gian nghien cuu ly luan va thuc tien hoat dong dau tu phat trien quy nha d, dat tai dinh cu tren dia ban Vinh, tinh Nghe an, tac gia da phan tich, danh gia tinh hinh dau tu nha d, dat tai dinh cu, neu duoc nhung tuu va tim nhung han che hoat dong dau tu nha d, dat tai dinh cu cua Thanh Tren co so do, de xuat duoc mot so giai phap cu the doi voi hoat dong dau tu phat trien quy nha d, dat tai dinh cu voi mong muon gop phan nho nghien cuu cua minh vao hoat dong dau tu nha d, dat tai dinh cu noi rieng va phuc vu vao su nghiep xay dung nha d noi chung tren dia ban phd Vinh Danh gia cdng tac xay dung quy nha, dat tai dinh cu tren dia ban phd Vinh nhung nam qua da dat duoc mot sd tuu nhat dinh, nhien ket r r qua cac khu TDC duoc xay dung va bo tri cho ngudi dan rat it, khong du dap ung nhu cau cang tang len Du bao nhung nam tiep theo nhu cau ve nha d TDC se tang vot, di ddi vdi la cac du an xay dung nha d TDC duoc phe duyet cung rat nhieu, cd the dap ung nhu cau di dan Tuy vay, day cung la nhung du an duoc phe duyet tren giay td hoac mdi dang dugc trien khai dd dang, hoac cd du an xay dung khu TDC thi tien xay dung co sd tang lai keo dai va khong dong bo Viec on dinh ddi song, tao thu nhap cho ngudi dan chua dugc thuc hien tot Cdng tac quan ly nha d TDC sau bo tri cho cac ho d phan tan, chua tap trung vao mot mdi Do vay, cdng tac xay dung quy nha d, quy dat d TDC phuc vu giai phong mat bang can dugc day nhanh, coi day la nhiem vu trudc mat va het sue quan can dugc tap trung chi dao va thuc hien bang nhieu bien phap cu the Trong pham vi nghien cuu cua de an vi thdi gian va kien thuc cd han nen bai viet nhieu nhung sai sot, toi rat mong nhan dugc su gop y cua quy thay cd va cac ban dgc Xin chan cam on! 94 TAI LIEU THAM KHAO TIENG VIET: Luat dat dai (2003) PGS TS Nguyen Bach Nguyet - PGS TS Tu Quang Phuong (2007), Giao trinh kinh te dau tu, Nha xuat ban Dai hoc kinh te quoc dan PGS TS Nguyen Bach Nguyet (2000), Giao trinh lap va quan ly du an dau tu, Nha xuat ban Thong ke Nien giam thdng ke Vinh nam 2006,2007,2008,2009,2010 Nghi dinh 197/2004/ND-CP 03/12/2004 cua Chinh phu ve boi thuong, ho trp va tai dinh cu Nha nudc thu hoi dat Nghi dinh 84/2007/ND-CP 25/5/2005 cua Chinh phu quy dinh bo sung ve viec cap giay chung nhan quyen su dung ddt, thu hoi dAt, thuc hien quyen su dung dat, trinh tu, thu tuc bdi thudng, ho trp, tai dinh cu Nha nudc thu hoi dat va giai quyet khieu nai ve ddt dai Nghi dinh 69/2009/ND-CP 13/8/2009 cua Chinh phu quy dinh bo sung ve quy hoach su dung dAt, gia dat, thu hoi ddt, bdi thudng, ho trp va tai dinh cu Quy hoach tong the phat trien kinh te - xa hoi phd Vinh den nam 2020 Trung tam phat trien quy ddt Thanh phd (2010), Bao cao cdng tac bdi thudng, giai phdng mat bang tren dia ban phd Vinh 10 Bao cao tong ket thuc hien ke hoach phat trien kinh te - xa hoi phd Vinh qua cac nam 2006,2007,2008,2009,2010,2011 cua UBND phd Vinh 11 Bao cao nghien cuu kha thi va thiet ke co sd Du an phat trien cac thi loai vira tai Viet nam - Tieu du an phd Vinh, tinh Nghe an Ngan hang the gidi tai trp 12 Nghi quyet sd 02-NQ/Th.U 28/01/2011 cua Ban chap hanh Dang bo phd Vinh ve cdng tac GPMB tren dia ban Thanh phd 13 Phieu dieu tra xa hoi hoc tai Khu tai dinh cu khdi 8, phuong Le Loi va nhu cau tam cu, tai dinh cu xay dung cai tao chung cu Quang Trung tren dia ban phuong Quang Trung, phd Vinh 95 TRANG WED: - Cong thong tin dien tn tinh Nghe an: http://www.nghean.gov.vn - Cong thong tin dien tu Vinh: http ://vinhcity gov.vn - Bao dien tu kinh te va thi: http://ktdtcomwn - Tin nhanh Viet nam VNEXPRESS: http://vnexpress.vn 96 PHU• LUC • PHIEU PHIEU DIEU TRA KHAO SAT XA HOI (Phuc vu nhu cau tam cu, tai dinh cu cua nhan dan) Dir an: Cai tao, xay dung lai khu A, B, C Chung cu Quang Trung, TP Vinh Ten chu ho: Dan toe: Nghe nghiep: Dia chi: So nha Tang , Ten khu nha khoi So dien thoai: Tinh trang phap ly cua nha hien nay: 2]Co giay to hop phap | | Khong co giay to hop phap Gia dinh ong (ba) la: gia dinh thuoc dien chinh sach I | I Co | Khong So nhan khau gia dinh nguoi Nam nguoi Nu nguoi So nguoi dudi 18 tuoi: So nguoi tu 18 den 60 tuoi: So ngudi tren 60 tuoi: Sd nguoi hien dang lao dong Ong/ba lira chon phuong an tam cu nao sau day: 2| Chu dau tu tra tien cho ho gia dinh tu thue nha Chu dau tu xay nha tam cu tai vi tri dupe UBND phd Vinh phe duyet Tam cu tai nha chung cu da dupe xay dung hoan 10 Dien tich theo phap ly hien gia dinh dang d la: m 11 Dien tich d coi noi la: m2 12 Nhu cau ve dien tich su dung cua gia dinh □ 30 m2 ] 50 m2 | 42 m2 □ 60 m2 □ 45 m2 □ 65 m2 | □ 70 m2 Khac ( m2) 97 13 Ong/ba muon chon phuong an tai dinh cu nao sau day: | | Ong/ba nhan tien boi thudng theo muc gia quy dinh ve tu di thue/mua nha d ] Duqc uu tien mua can ho chung cu tai du an cai tao, xay dung lai khu chung cu Quang Trung, phd Vinh 2] Thuong luong voi chu dau tu de tai dinh cu o khu thi khac Y kien khac: 14 Danh gia chung ve tac dong cua du an den cac ho dan ] Tac dong tich cue | | Tac dong tieu cue 2] Khong co tac dong gi dang ke 15 Cac y kien, nguyen vong cua ong/ba: Xin chan cam on gia dinh ong/ba! Vinh, thdng nam 2011 Nguoi duqc dieu tra 98 PHIEU PHIEU DIEU TRA KHAO SAT XA HOI Ve muc thoa man cua cac ho dan duac tai dinh cu den nai d mdi tai khoi 8, phudng Le Lai, Vinh Ten chu ho: ' Dan toc: Nghe nghiep: Dia chi: So nha Tang , Ten khu nha khoi So dien thoai: Noi bi thu hoi dat: Cau hoi 1: Ong (ba) thay vi tri dat duoc tai dinh cu so voi noi o cu nhu the nao? Tot hon | | khogg tayy doi | kem hon | Cau hoi 2: Ong (ba) nhan thay co so tang ky thuat (dien, duong, muong, ) cua noi tai dinh cu nhu the nao? I I | Tot | Binh thuong | | Kem Cau hoi 3: Ong (ba) thay co so tang xa hoi (tinh hink su dung nudc sach, y te, truong hoc, ) tai noi tai dinh cu nhu the nao? □ | Tot | Buhi thuong | | Kem Cau hoi 4: Xin hng (ba) cho biet nghe nghiep cua hng (ba): + Trudc thu hoi dat: + Sau thu hoi dat: Cau hoi 5: Neu khdng phien, xin hng (ba) cho biet thu nhap cua gia dinh trudc chuyen den la: dong; sau chuyen den khu tai dinh cu duoc nam la dong Cau hoi 6: Ong (ba) danh gia chung ve chng tac boi thuong GPMB cua co quan Nha nudc thuc hien thoi gian qua nhu the nao? ] Tot | | Chua tot Y kien dong gop: Xin chan cam on gia dinh hng/ba! Vinh,, thdng nam 2011 Ngudi duoc dieu tra