Đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an

tr-ờng Đại học Kinh tế Quốc dân  NGUYỄN TẤT SƠN ĐẦU TƢ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINHTỈNH NGH AN Chuyên ngành: KINH T U T Ngi hng dẫn khoa học: PGS.TS TỪ QUANG PHƢƠNG Hà Nội, năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn "Đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ cơng tác giải phóng mặt địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" cơng trình nghiên cứu riêng xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Mọi thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Tất Sơn LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực Đề tài, tơi nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình có hiệu Khoa Kinh tế Đầu tư, Viện Đào tạo Sau đại học Trường đại học Kinh tế Quốc dân; đồng chí Lãnh đạo UBND thành phố Vinh, Phòng, ban, đơn vị đặc biệt cán cơng chức Phịng Tài Kế hoạch thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, Ban quản lý dự án thành phố, Lãnh đạo phịng ban quan có liên quan Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy, cô giáo Khoa Kinh tế Đầu tư; Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Đặc biệt PGS.TS Từ Quang Phương, người nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi việc hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn đồng chí Lãnh đạo UBND thành phố Vinh, Phòng, ban, đơn vị thuộc UBND Thành phố phịng ban có liên quan tạo điều kiện giúp đỡ, cộng tác để Đề tài thực hoàn thành tiến độ Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Tất Sơn năm 2013 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU BẢN TĨM TẮT CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu .1 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.6 Tình hình nghiên cứu 1.7 Kết cấu đề tài CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG PHỤC VỤ CÁC CƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI 2.1 Cơng tác giải phóng mặt tái định cƣ 2.1.1 Cơng tác giải phóng mặt 2.1.1.1 GPMB vấn đề tất yếu trình phát triển 2.1.1.2 Công tác GPMB vấn đề bồi thường GPMB 2.1.2 Công tác tái định cư 2.1.2.1 Khái niệm tái định cư công tác tái định cư 2.1.2.2 Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư 10 2.2 Đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ GPMB phục vụ công trình kinh tế xã hội 11 2.2.1 Khái niệm, vai trò, đặc điểm của đầu tư phát triển địa phương 11 2.2.1.1 Khái niệm đầu tư phát triển 11 2.2.1.2 Vai trò đầu tư phát triển quốc gia địa phương 13 2.2.2 Đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư giải phóng mắt 15 2.2.2.1 Nội dung đầu tư quỹ đất, nhà tái định cư giải phóng mắt 15 2.2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư GPMB 18 2.2.2.3 Cơ chế tài đầu tư phát triển bền vững 23 2.2.2.4 Kết hiệu đầu tư quỹ đất ở, tái định cư GPMB 26 2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ GPMB 28 2.3.1 Yếu tố kinh tế, trị 28 2.3.2 Yếu tố văn hóa xã hội hạ tầng đô thị 29 2.3.3 Yếu tố đất đai 30 2.3.4 Yếu tố dân cư nguồn lao động 30 2.3.5 Nhóm yếu tố thuộc nội quỹ nhà ở, đất 31 2.4 Kinh nghiệm đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ GPMB số địa phƣơng quốc gia 32 2.4.1 Kinh nghiệm nước 32 2.4.1.1 Kinh nghiệm Thành phố Hồ Chí Minh 32 2.4.1.2 Kinh nghiệm Thành phố Hà nội 35 2.4.2 Kinh nghiệm nước 37 2.4.2.1 Kinh nghiệm Trung Quốc 37 2.4.2.2 Kinh nghiệm Thái Lan 38 2.4.2.3 Kinh nghiệm Hàn Quốc 38 2.4.3 Bài học kinh nghiệm cho thành phố Vinh 38 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 40 3.1 Giới thiệu tổng quan thành phố Vinh yêu cầu tất yếu phải đầu tƣ quỹ nhà ở, đất tái định cƣ GPMB 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.1.1 Vị trí địa lý 40 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 41 3.1.1.3 Khí hậu 41 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 43 3.2 Thực trạng đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ GPMB 45 3.2.1 Quy mô vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư GPMB 45 3.2.2.Nguồn vốn đầu tư 46 3.2.2.1.Nguồn vốn nhà nước 47 3.2.2.2 Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn doanh nghiệp, tư nhân 47 3.2.2.3 Tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư sử dụng nguồn vốn ODA 49 3.2.3 Thực trạng đầu tư chia theo lĩnh vực 50 3.2.4 Đầu tư đền bù giải phóng mặt 51 3.2.5 Đầu tư xây dựng quỹ nhà khu đất tái định cư 53 3.2.6 Khái quát tình hình đầu tư vài dự án tiêu biểu 56 3.3 Kết hoạt động đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cƣ GPMB địa bàn thành phố Vinh 58 3.3.1 Kết đầu tư 58 3.3.1.1 Kết cơng tác bồi thường, giải phóng mặt 58 3.3.1.2 Kết xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 60 3.3.2 Đánh giá tác động hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an 63 3.3.2.1 Tác động đến lao động việc làm 63 3.3.2.2 Tác động đến trình độ văn hóa, giáo dục, học vấn 64 3.3.2.3 Tác động đến thu nhập 65 3.3.2.4 Tác động đến việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 66 3.3.2.5 Tác động đến cảnh quan, môi trường 66 3.3.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân hạn chế đầu tư phát triển quỹ nhà, đất tái định cư GPMB địa bàn thành phố Vinh 66 3.3.3.1 Những tồn tại, hạn chế 66 3.3.3.2 Nguyên nhân hạn chế đầu tư phát triển nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác GPMB địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 71 CHƢƠNG MỘT SỐ CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƢ VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, NGHỆ AN ĐẾN NĂM 2020 74 4.1 Định hƣớng đầu tƣ dự báo nhu cầu vốn đầu tƣ phát triển quỹ nhà, đất tái định cƣ GPMB địa bàn thành phố Vinh đến năm 2010 74 4.1.1 Nhu cầu đất tái định cư địa bàn thành phố Vinh 74 4.1.2 Dự kiến quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 75 4.1.3 Dự kiến tổng mức đầu tư khu quy hoạch tái định đất đến năm 2020 78 4.2 Giải pháp tăng cƣờng đầu tƣ quỹ nhà ở, đất tái định cƣ GPMB địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 79 4.2.1 Đầu tư hoàn thiện công tác qui hoạch, tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt qui hoạch vùng tái định cư 79 4.2.2 Tăng cường huy động huy động hợp lý nguồn vốn địa bàn, đáp ứng kịp thời yêu cầu tái định cư 84 4.2.3 Tiếp tục xây dựng hồn thiện chế, sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 87 4.2.4 Giải pháp đầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ công tác tái định cư 93 4.2.5 Đổi đầu tư mức cho công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục sách, pháp luật đất đai, yêu cầu ý nghĩa công tác bồi thường giải phóng mặt 93 4.2.6 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 94 4.2.7 Các giải pháp khác 95 KẾT LUẬN 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 99 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TĐC : Tái định cư GPMB : Giải phóng mặt UBND : Uỷ ban Nhân dân QH : Quy hoạch XD : Xây dựng CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐTXD CT : Đầu tư xây dựng công trình DN : Doanh nghiệp NHTM : Ngân hàng thương mại XN : Xí nghiệp KTĐC : Khu tái đinh cư DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Dòng tiền doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 24 BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Một số tiêu KT-XH thành phố Vinh Giai đoạn 2007-2012 44 Bảng 3.2 Quy mô vốn đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư giai đoạn 2006 – 2012 45 Bảng 3.3 Nguồn vốn đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư giải phóng mặt giai đoạn 2006 – 2012 46 Bảng 3.4 Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung (Nguồn vốn nhà nước) 48 Bảng 3.5 Tình hình đầu tư theo lĩnh vực 51 Bảng 3.6 Đầu tư đền bù GPMB năm 2011 2012 52 Bảng 3.7 Vốn đầu tư cho vùng đất tái định cư 54 Bảng 3.8 Một số kết đầu tư xây dựng quỹ nhà ở, đất tái định cư 60 Bảng 3.9 Tình hình lao động việc làm hộ dân khu tái định cư khối 8, phường Lê Lợi 64 Bảng 3.10 Thu nhập bình quân người dân 65 Bảng 4.1 Tổng hợp nhu cầu quỹ đất tái định cư dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 75 Bảng 4.2 Dự kiến quỹ đất tái định cư để phục vụ cho dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 77 Bảng 4.3 Dự kiến vốn đầu tư khu quy hoạch đất tái định địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020 78 Bảng 4.4 Quy hoạch đất tái định cư địa bàn thành phố 83 i CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Cơng tác giải phóng mặt địa bàn Thành Phố Vinh Thành uỷ, UBND thành phố Vinh xác định nhiệm vụ trị quan trọng tập trung lãnh đạo, đạo cách hiệu Bên cạnh mặt đạt có khó khăn, vướng mắc mà người trực tiếp làm cơng tác cảm nhận Một yếu tố quan trọng để thực tốt cơng tác giải phóng mặt phải lịng dân, muốn lợi ích người dân phải đặt bên cạnh lợi ích Nhà nước, để làm điều Thành phố phải có chiến lược xây dựng đầu tư quỹ nhà ở, đất tái định cư trước thực công tác giải phóng mặt Vì hầu hết hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có nhu cầu lấy đất tái định cư, tâm lý người dân cho giá đất tái định cư nhà nước ưu đãi thấp giá thị trường nên không chấp nhận mức giá bồi thường đất, không nhận tiền bồi thường yêu cầu bồi thường việc giao đất Là cán làm ngành quản lý đất đai nhiều năm, học viên ngành Kinh tế đầu tư, nhận thấy cần thiết công tác xây dựng, đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư công tác giải phóng mặt địa bàn Thành phố Với lý trên, lựa chọn đề tài “Đầu tƣ quỹ nhà ở, đất tái định cƣ phục vụ cơng tác giải phóng mặt địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” làm luận văn thạc sỹ Kết cấu đề tài: Chương I Tổng quan tình hình nghiên cứu Chương Lý luận chung đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư GPMB phục vụ cơng trình phát triển KT-XH Chương Thực trạng đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư GPMB địa bàn thành phố Vinh Chương Một số giải pháp tăng cường đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư GPMB địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ an đến năm 2020 86 tư phát triển, đồng thời thực triệt để tiết kiệm chi thường xuyên, tăng chi cho đầu tư phát triển Nguồn vốn Ngân sách nhà nước đầu tư theo kế hoạch hàng năm Bố trí đủ ngân sách hàng năm để chi cho việc quy hoạch GPMB, xây dựng sở hạ tầng khu quy hoạch tái định cư Trên địa bàn thành phố, cần tăng cường nguồn vốn để tái tạo quĩ đất Đặc biệt, vay vốn từ quỹ phát triển đất Tỉnh UBND tỉnh thành lập đơn vị quỹ phát triển đất Hàng năm UBND Tỉnh trích từ 30% đến 50% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập quỹ phát triển quỹ đất để: - Ứng vốn cho trung tâm phát triển quỹ đất - Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch - Ứng vốn để thực việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt theo quy hoạch Tạo quỹ đất để phát triến kinh tế xã hội, - Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ xây dựng cơng trình hạ tầng địa phương có đất bị thu hồi Tiền bán đấu giá quyền sử dụng đất lô đất có giá trị sinh lợi hộ tái định cư Trước hết ưu tiên nguồn vốn để thực công tác bồi thường GPMB Thu hút nguồn vốn dân cư doanh nghiệp quốc doanh Nguồn vốn dân cư doanh nghiệp tư nhân nguồn vốn đóng vai trị quan trọng vào nghiệp phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vinh Tăng cường cơng tác huy động vốn đầu tư ngồi vốn ngân sách Nhà nước để đầu tư, tránh phụ thuộc nhiều vào vốn ngân sách Tuy nhiên, để thu hút hiệu nguồn vốn cần có hỗ trợ tích cực cấp Mặt khác, cần phải mở rộng hình thức liên doanh, liên kết sản xuất tăng cường biện pháp nhằm khai thác hiệu nguồn vốn nhà nước cho đầu tư nói chung đầu tư quĩ nhà, đất tía định cư GPMB nói riêng Kêu gọi nhà đầu tư bỏ vốn trước để thực việc bồi thường, GPMB, xây dựng hạ tầng cho vùng quy hoạch đất tái định cư 87 4.2.3 Tiếp tục xây dựng hoàn thiện chế, sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đẩy mạnh cải cách hành Tổ chức rà sốt chế, sách ban hành để bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp Các chế sách ban hành phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ, thẩm quyền Việc xây dựng văn bồi thường, hỗ trợ phải quy định rõ tình tiết áp dụng khung sách, bảo đảm khơng áp dụng tùy tiện Cụ thể hóa chế sách bồi thường, hỗ trợ thuộc thẩm quyền thành phố, tập trung vào số vấn đề sau: - Về đơn giá bồi thường: Nghiên cứu chế xác định điều chỉnh giá đất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp bảo đảm kịp thời, nguyên tắc đơn giá bồi thường, hỗ trợ, đảm bảo tính hợp lý, cơng sát giá thị trường, phù hợp với khung giá đất theo quy định Chính phủ Điều chỉnh, bổ sung để hoàn thiện đơn giá bồi thường, hỗ trợ trồng, hoa màu, vật kiến trúc theo nguyên tắc đầy đủ danh mục, đơn giá, bảo đảm quyền lợi hợp pháp người dân bồi thường, hỗ trợ có tính đến yếu tố giá thị trường biến động - Về sách hỗ trợ: Tiếp tục hồn chỉnh, bổ sung, ban hành sách hỗ trợ đào tạo nghề hướng nghiệp, giải việc làm cho lao động bị thu hồi đất Kết hợp giải việc làm theo ba hướng: Tận dụng khả sử dụng lao động trực tiếp cho dự án; khai thác tiềm giải việc làm liên quan dự án tạo nên; đào tạo chuyển đổi nghề tiền hỗ trợ dự án Nghiên cứu cho phép Uỷ ban nhân dân xã, phường, chủ động lập kế hoạch sử dụng kinh phí hỗ trợ đất địa phương quản lý để đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng (chợ, đất sản xuất kinh doanh dịch vụ, tăng cường hạ tầng xã hội), sử dụng vào mục đích cộng đồng dân cư Thành phố cần có chủ trương biện pháp khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức có dự án đầu tư thực sách xã hội, nhân đạo người dân địa bàn thực dự án gặp khó khăn việc làm nhà Khuyến khích hộ nhận tiền bồi thường đất, nhận khoản hỗ trợ tự lo chỗ ở, sau tự mua nhà, đất; hạn chế việc bố trí tái định cư đất; đẩy mạnh 88 việc xây dựng khu chung cư cao tầng để bố trí tái định cư, tiến tới việc bố trí tái định cư đất khu vực ngồi thị; trước mắt điều chỉnh giá đất tái định cư sát với giá thị trường nhằm hạn chế nhu cầu tái định cư ảo Lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu giải phóng mặt bằng, đồng hạ tầng kỹ thuật xã hội; ứng trước từ ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng khu tái định cư tập trung thành phố có vị trí địa lý thuận lợi quận, khu công nghiệp, khu đô thị lớn, thị trấn có cơng trình, dự án lớn đầu tư xây dựng khu tái định cư vị trí có khả sinh lợi cao để bố trí tái định cư cho hộ có đất mặt trục đường nội thành bị thu hồi đất; nghiên cứu hình thành quỹ nhà phục vụ cho công tác tái định cư để giải phóng mặt Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất tái định cư phải gắn với tạo việc làm chuyển đổi nghề nghiệp theo hướng: - Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không bồi thường đất nơng nghiệp việc bố trí tái định cư gắn với giao đất làm mặt sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp - Đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất, dịch vụ phi nơng nghiệp việc tái định cư phải gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp; trường hợp đặc biệt khơng có điều kiện để tái định cư gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp Cho phép hộ có đất bị thu hồi, phải di chuyển chỗ ghi nợ trả góp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà, quyền thuê nhà; từ chối vào khu tái định cư khu tái định cư không đảm bảo điều kiện thông báo niêm yết công khai; cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí Làm tốt cơng tác đầu tư, tổ chức, bố trí nơi di dân tái định cư: Tổ chức di dân có đảm bảo diện tích điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật tốt nơi cũ Chỉ áp dụng hình thức chia lơ giao đất có hạ tầng kỹ thuật chủ yếu đền bù tiền nhà, khuyến khích hộ dân di chuyển khu vực tái định cư thông qua chế giá diện tích đất ở, khu tái định cư phải gắn với khu đô 89 thị tạo điều kiện để chuyển dịch cấu kinh tế phù hợp cho địa bàn, đối tượng dân cư Chế độ sách thực cơng tác giải phóng mặt cơng tác xây dựng khu tái định cƣ - Do khu quy hoạch tái định cư phải lấy đất nông nghiệp: theo quy định thu hồi đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa giới hành phường (xã), khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư việc bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cịn hỗ trợ thêm 30% giá trị đất trung bình khu vực có đất thu hồi (tính theo bảng giá đất UBND tỉnh quy định) diện tích hỗ trợ diện tích thu hồi khơng vượt q lần mức đất (750m2) Như vậy, đất nông nghiệp xã không tiếp giáp khu dân cư không thực chưa kể hạn mức giao đất xã nhập thành phố từ 150m2 lên 300m2 tạo nên không cân loại đất nơng nghiệp Vì cần áp dụng thống toàn thành phố mức hỗ trợ đất nông nghiệp bị thu hồi mức 35% - Về giá đất trung bình để tính tốn khoản hỗ trợ: giá đất trung bình khu vực thu hồi đất không đồng ( nơi giá cao, nơi giá thấp) Do đó, để đảm bảo cơng dễ thực GPMB, UBND Thành phố đề nghị UBND tỉnh xem xét Quyết định mức giá trung bình hợp lý để áp dụng chung cho toàn thành phố - Đối với đất ở, đất vườn thu hồi để thực dự án, hộ yêu cầu giao đất không nhận tiền theo diện tích thu hồi, khơng kể hộ chưa thu hồi hết diện tích đất quy định - Về việc thoả thuận bồi thường, hỗ trợ GPMB: thực tế thời gian qua chủ đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất mức giá bồi thường, hỗ trợ GPMB xảy tình trạng mức giá bồi thường, hỗ trợ khác nhau, đặc biệt dự án sử dụng vồn từ ngân sách khơng thực Vì vậy, UBND Thành Phố đề nghị UBND tỉnh quy định chủ đầu tư không thoả thuận với người sử dụng đất bồi thường, hỗ trợ GPMB - Giao UBND thành phố Vinh thực nhiệm vụ sau: 90 + Xác định việc quy hoạch quỹ đất tái định cư phục vụ cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt để triển khai dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố nhiệm vụ trị cấp uỷ Đảng quyền, trách nhiệm quan nhà nước việc thực kế hoạch đầu tư phát triển sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội địa bàn thành phố Vinh; + Triển khai thực phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng vùng quy hoạch đất tái định cấp có thẩm quyền phê duyệt; + Khảo sát vùng quy hoạch tái định cư có điều kiện thuận lợi, chi phí đầu tư quy hoạch ( 40 – 60 triệu đồng/lơ) nên đề xuất đầu tư xây dựng trước Nâng cao hiệu hoạt động Ban Chỉ đạo Hội đồng bồi thường giải phóng mặt từ Thành phố đến phường, xã Xây dựng kế hoạch cụ thể thời gian, tiến độ thực nhiệm vụ, phân cơng gắn với trách nhiệm thành viên Ban đạo Hội đồng bồi thường giải phóng mặt - Kiện toàn, củng cố đội ngũ cán đảm bảo số lượng, trình độ, lực nâng cao hiệu hoạt động Trung tâm phát triển quỹ đất, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng Thành phố Tập trung liệt công tác bồi thường GPMB, ưu tiên giải dứt điểm vướng mắc cơng trình trọng điểm dở dang, khu quy hoạch tái định cư Dung hòa quyền lợi nghĩa vụ bên Cần có giải pháp hợp lý để giải bất cập chế nhà đầu tư tự thỏa thuận mua đất với dân Thứ nhất, nhà đầu tư đền bù, giải phóng mặt khoảng 80% diện tích đất mà khơng thể thương thảo mua phần đất cịn lại, quyền đứng với vai trị trung gian, chủ trì giải bất đồng Nhà đầu tư chủ động đưa mức giá mua cao nhất, so với giá họ mua đất vùng vòng năm trở lại Nhà nước vận động người dân chấp thuận Thứ hai, nhà đầu tư chủ động mời tư vấn độc lập thẩm định giá đất thịnh hành thị trường mua phần đất lại với giá Thứ ba, nhà đầu tư chủ đất đưa vụ việc tòa phán tòa phải hai bên tơn trọng Thành phố nên nghiên cứu: ngồi việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp nay, Nhà nước cần hỗ trợ thêm 10% - 15% giá đất thị trường bình quân 91 khu vực bị thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi đất đô thị mà bồi thường đất nông nghiệp không hợp lý Thành phố cần chun nghiệp hóa đội ngũ làm cơng tác đền bù giải phóng mặt Vì lịch sử để lại, cịn phận khơng nhỏ người dân chưa có giấy tờ nhà, đất hợp pháp Tính tốn đền bù cho hộ dân để vừa luật vừa đảm bảo quyền lợi người dân Nhà nước, đòi hòi cán làm cơng tác đền bù, giải phóng mặt phải am hiểu pháp luật chuyên nghiệp Dung hòa quyền lợi người dân, Nhà nước, nhà đầu tư cơng tác đền bù, giải phóng mặt Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất Kiện toàn lại tổ chức Hội đồng thẩm định bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành phố, quy định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể sở, ngành; rà sốt đơn giản hóa thủ tục hành Kiện tồn, ổn định nâng cao chất lượng máy, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bổ sung cán bộ, công chức, viên chức đủ lực, phẩm chất trị; tập trung bồi dưỡng nâng cao kiến thức nghiệp vụ, luật pháp, bố trí ổn định nâng cao tính chuyên nghiệp cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức từ thành phố đến quận, huyện Tiếp tục trì nâng cao lực Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tập trung cho dự án lớn, cơng trình trọng điểm, phát triển quỹ đất, tạo mặt bằng, làm chủ đầu tư dự án xây dựng khu tái định cư, khu nhà tái định cư luân chuyển; quản lý quỹ đất dự trữ để điều tiết cho nhu cầu sử dụng đất; bố trí vốn (hoặc hỗ trợ lãi suất vay vốn tổ chức tài chính) để bồi thường, giải phóng mặt khu đất thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch, chưa có chủ đầu tư, chưa có dự án đầu tư Cho phép Uỷ ban nhân dân quận, huyện thí điểm thành lập Ban đền bù Bộ phận thường trực, chuyên trách giúp cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư làm công tác kiểm kê, lập phương án bồi thường, giải phóng mặt 92 Có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, kiến thức quản lý quy hoạch, quản lý dự án xây dựng chế độ đãi ngộ đội ngũ cán làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp thành phố cấp huyện để đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác bồi thường giải phóng mặt an tâm, gắn bó, làm việc có hiệu Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy trình thực bồi thường, giải phóng mặt địa bàn thành phố quy định nhà nước, cụ thể hoá khâu bước phù hợp với điều kiện thành phố Quy trình bồi thường, giải phóng mặt phải gắn liền với quy trình cơng bố quản lý quy hoạch, quy trình thu hồi đất thực thủ tục đầu tư Trong bước quy trình cần quy định rõ khâu, thời gian thực hiện, trách nhiệm thực hiện, chủ động dự báo khả xảy để có quy định giải cụ thể Triệt để cải cách thủ tục hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất, đảm bảo quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết; nghiêm túc thực việc công khai, minh bạch kết kiểm kê, phương án, chế, sách, đơn giá áp dụng, chủ trương thu hồi đất, định thu hồi đất, quy hoạch chi tiết lập đồ địa khu vực thu hồi đất Cho phép tổ chức tư vấn, định giá, thẩm định giá độc lập hoạt động hỗ trợ công tác bồi thường, giải phóng mặt đảm bảo khách quan, cơng khai, minh bạch, kịp thời 4.2.4 Giải pháp đầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ công tác tái định cư Các khu quy hoạch phục vụ cho tái định cư phải đầu tư đồng như: san lắp mặt bằng, hồn thiện tuyến đường giao thơng, hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống cấp thoát nước, Cho phép phưỡng (xã) sử dụng tiền đất (tỷ lệ % trích lại theo quy định) để trả tiền chi phí cho việc: lựa chọn địa điểm, khảo sát, lập quy hoạch cắm mốc, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch khu tái định cư chỗ phường làm chủ đầu tư Lựa chọn nhà thầu có đủ lực tài chính, kỹ thuật để thực dự án - Xây dựng sở hạ tầng: Quan tâm đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng sở thu hút khai thác, quản lý sử dụng có hiệu chương trình dự án 93 đầu tư địa bàn bao gồm: Các chương trình ngân sách TW, Tỉnh, thành phố, quan tâm đến chương trình thuộc sách đầu tư hỗ trợ Xây dựng bồi dưỡng, đào tạo đội ngũ cán làm công tác quản lý, giám sát, nghiệp vụ chuyên môn lĩnh vực đầu tư XDCB, củng cố tổ chức máy ban quản lý dự án cấp thành phố, cấp sở tinh gọn đảm bảo tính thống nhất, đồng thời thực cơng tác lãnh đạo, đạo, quản lý cơng trình XDCB 4.2.5 Đổi đầu tư mức cho cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục sách, pháp luật đất đai, yêu cầu ý nghĩa cơng tác bồi thường giải phóng mặt Thực tế địa phương cho thấy: đâu công tác thơng tin tun truyền tốt, cơng tác GPMB có nhiều thành cơng Các cấp quyền, chủ dự án có trách nhiệm thơng tin kịp thời dự án yêu cầu việc giải phóng mặt thực dự án đến cấp ủy Đảng, hệ thống trị quan thơng tin đại chúng địa bàn có dự án để phối hợp tuyên truyền, vận động, tổ chức thực Các quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, tổ chức kinh tế chủ động tuyên truyền ý nghĩa, cần thiết, tầm quan trọng việc huy động quỹ đất phục vụ cho chuyển dịch cấu kinh tế, cơng nghiệp hóa thành phố đất nước, tuyên truyền chủ trương, quan điểm, đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt để thực dự án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng- an ninh Tạo chuyển biến rõ nét nhận thức cấp, ngành, tầng lớp nhân dân, đặc biệt người có đất bị thu hồi, tạo đồng thuận, ủng hộ việc thu hồi đất thực dự án khâu quan trọng, nhiều có ý nghĩa định đến thành công, đến tiến độ giải ngân hầy hết dự án Đổi hình thức phương pháp tuyên truyền vận động, sử dụng tổng hợp, đồng biện pháp tuyên truyền, phát huy sức mạnh quan thông tin đại chúng, ưu vận động trực tiếp tổ chức trị- xã hội để tuyên truyền cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kết hợp tuyên truyền, vận động đối thoại trực tiếp Báo Nghệ An tổ chức chuyên mục, Đài Phát 94 Truyền hình Nghệ An dành thời lượng phát sóng đáng kể để tun truyền cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chính quyền cấp, quan, ban, ngành, đồn thể có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, phân công, phân nhiệm cụ thể việc tổ chức thực hiện; xây dựng đội ngũ báo cáo viên, tuyên truyền viên có đủ kiến thức cần thiết pháp luật, làm nòng cốt công tác tuyên truyền, thực việc bồi thường, giải phóng mặt Thực hiệu quy chế dân chủ sở quy trình giải phóng mặt đảm bảo công khai, minh bạch, công 4.2.6 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhằm kịp thời phát hiện, bổ sung điều chỉnh chế sách cịn bất cập, khơng phù hợp với thực tiễn; phát huy dân chủ sở, giải kịp thời kiến nghị, khiếu nại người dân; biểu dương, khen thưởng đơn vị, cá nhân có thành tích việc thực Kiên xử lý nghiêm, dứt điểm tổ chức, cá nhân có biểu tiêu cực, thiếu tinh thần trách nhiệm cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Tăng cường tham gia quan tư pháp, quan công an tiếp cận dự án từ công bố chủ trương thu hồi đất bàn giao mặt cho nhà đầu tư Phát huy vai trò giám sát quan dân cử, Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên cấp cơng tác giải phóng mặt Đẩy mạnh phân cấp cho cấp huyện gắn với việc tăng cường hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra ngành chức nhằm phát huy tính chủ động cấp huyện, đồng thời đảm bảo chế, sách áp dụng thống địa bàn thành phố 4.2.7 Các giải pháp khác Định kỳ hàng tháng giao ban phối hợp với Sở, Ban, Ngành có liên quan giải nhanh hồ sơ quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cư Khi thẩm định, phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới, phân lô bán nền, nhà kinh doanh, phải xây dựng phương án tái định cư, để lại quỹ đất tái định cư tối thiểu 25% quỹ nhà 20% để phục vụ việc tái định cư khác tương lai - Giao UBND phường, xã làm nhiệm vụ sau: 95 + Xác định việc quy hoạch quỹ nhà ở, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt để triển khai dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố nhiệm vụ trị cấp uỷ Đảng quyền địa phương, trách nhiệm quan nhà nước việc thực kế hoạch đầu tư phát triển sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội địa bàn phường, xã + Cùng với trung tâm phát triển quỹ đất triển khai thực phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng vùng quy hoạch đất tái định cư cấp có thẩm quyền phê duyệt + Khảo sát đề xuất cụ thể vùng quy hoạch tái định cư có điều kiện thuận lợi, chi phí đầu tư quy hoạch nên đề xuất xây dựng trước 96 KẾT LUẬN Qua nghiên hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an, tác giả phân tích, đánh giá tình hình đầu tư nhà ở, đất tái định cư, nêu kết hiệu quả, thành tựu tìm hạn chế hoạt động đầu tư nhà ở, đất tái định cư Thành phố Từ đó, đánh giá đề xuất số giải pháp cụ thể hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà ở, đất tái định cư với mong muốn đóng góp phần nhỏ nghiên cứu thân vào hoạt động đầu tư nhà ở, đất tái định cư; công tác đền bù, giải phóng mặt nói riêng phục vụ vào nghiệp phát triển kinh tế, xây dựng nhà nói chung địa bàn thành phố Vinh Đánh giá công tác xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư địa bàn thành phố Vinh năm qua đạt số thành tựu định, nhiên kết khu TĐC xây dựng bố trí cho người dân cịn ít, khơng đủ đáp ứng nhu cầu ngày tăng lên Trong năm dự báo nhu cầu nhà TĐC tăng vọt, đơi với dự án xây dựng nhà TĐC phê duyệt nhiều, đáp ứng nhu cầu di dân Tuy vậy, dự án phê duyệt giấy tờ triển khai dở dang, có dự án xây dựng khu TĐC tiến độ xây dựng sở hạ tầng lại kéo dài không đồng Việc ổn định đời sống, tạo thu nhập cho người dân chưa thực tốt Công tác quản lý nhà TĐC sau bố trí cho hộ cịn phân tán, chưa tập trung vào mối Do vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất TĐC phục vụ giải phóng mặt cần đẩy nhanh, coi nhiệm vụ trước mắt quan trọng cần tập trung đạo thực nhiều biện pháp cụ thể Do thời gian kiến thức có hạn nên viết cịn nhiều sai sót, tơi mong nhận góp ý q thầy bạn đọc Xin chân thành cảm ơn! 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đề án quy hoạch xây dựng khu đất tái định cư địa bàn thành phố Vinh từ đến 2015 Luật đất đai năm 2003 PGS TS Từ Quang Phương PGS Ts PHẠM Văn Hùng (2012), Giáo trình kinh tế đầu tư, Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, Nhà xuất KTQD Niên giám thống kê thành phố Vinh năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bổi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2005 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vinh đến năm 2020 10 Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố (2010), Báo cáo công tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn thành phố Vinh 11 Báo cáo tổng kết thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vinh qua năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 UBND thành phố Vinh 12 Báo cáo nghiên cứu khả thi thiết kế sở Dự án phát triển đô thị loại vừa Việt nam - Tiểu dự án thành phố Vinh, tỉnh Nghệ an Ngân hàng giới tài trợ 13 Nghị số 02-NQ/Th.U ngày 28/01/2011 Ban chấp hành Đảng thành phố Vinh công tác GPMB địa bàn Thành phố 98 14 Phiếu điều tra xã hội học Khu tái định cư khối 8, phường Lê Lợi nhu cầu tạm cư, tái định cư xây dựng cải tạo chung cư Quang Trung địa bàn phường Quang Trung, thành phố Vinh TRANG WED: - http://www.Wattpad.com - http://old.voer.edu.vn - Cổng thông tin điện tử tỉnh Nghệ an: http://www.nghean.gov.vn - Cổng thông tin điện tử thành phố Vinh: http://vinhcity.gov.vn - Báo điện tử kinh tế đô thị: http://ktdt.com.vn - Tin nhanh Việt nam VNEXPRESS: http://vnexpress.vn 99 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT XÃ HỘI (Phục vụ nhu cầu tạm cư, tái định cư nhân dân) Dự án: Cải tạo, xây dựng lại khu A, B, C Chung cư Quang Trung, TP Vinh Tên chủ hộ: Dân tộc: Nghề nghiệp: Địa chỉ: Số nhà……….Tầng……………, Tên khu nhà…………khối……… Số điện thoại: Tình trạng pháp lý nhà nay: Có giấy tờ hợp pháp Khơng có giấy tờ hợp pháp Gia đình ơng (bà) là: gia đình thuộc diện sách Có Khơng Số nhân gia đình…………….người Nam……………người Nữ……………người Số người 18 tuổi:……………… Số người từ 18 đến 60 tuổi:………… Số người 60 tuổi:………………… Số người lao động………… Ông/bà lựa chọn phương án tạm cư sau đây: Chủ đầu tư trả tiền cho hộ gia đình tự thuê nhà Chủ đầu tư xây nhà tạm cư vị trí UBND thành phố Vinh phê duyệt Tạm cư nhà chung cư xây dựng hồn thành 10 Diện tích theo pháp lý gia đình là:…………m2 11 Diện tích cơi nới là:……… m2 12 Nhu cầu diện tích sử dụng gia đình 30 m2 50 m2 70 m2 42 m2 60 m2 Khác (… m2) 45 m2 65 m2 13 Ông/bà muốn chọn phương án tái định cư sau đây: 100 Ông/bà nhận tiền bồi thường theo mức giá quy định tự thuê/mua nhà Được ưu tiên mua hộ chung cư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư Quang Trung, thành phố Vinh Thương lượng với chủ đầu tư để tái định cư khu đô thị khác Ý kiến khác: 14 Đánh giá chung tác động dự án đến hộ dân Tác động tích cực Tác động tiêu cực Khơng có tác động đáng kể 15 Các ý kiến, nguyện vọng ông/bà: Xin chân thành cám ơn gia đình ơng/bà! Vinh, ngày tháng năm Ngƣời đƣợc điều tra