Đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư của thành phố hà nội

1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực kế hoạch sử dụng đất Hà Nội đến năm 2010 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, để phát triển công nghiệp, đô thị dịch vụ, nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư để trung chuyển để chủ động phục vụ giải phóng mặt dự án đột xuất Trung ương Thành phố lớn Trên thực tế, vấn đề giải phóng mặt bằng, tái định cư địa bàn Thành phố Hà Nội ngày trở nên xúc quan trọng Theo quy định, thu hồi đất đai phục vụ cho dự án đầu tư phát triển phải đảm bảo công khai, dân chủ, minh bạch việc thông tin cho người dân biết quy hoạch, bàn bạc thoả thuận với dân phương án đền bù giải tỏa, đặc biệt, có phương án tổ chức nơi Việc đầu tư phát triển khu tái định cư với sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng có ý nghĩa quan trọng, tác động đến sách tái định cư giải pháp chủ động, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khu vực giải phóng mặt bằng, người dân có u cầu chỗ Chính tơi chọn đề tài: “Đầu tƣ phát triển quỹ nhà tái định cƣ thành phố Hà Nội” Mục đích nghiên cứu đề tài Trên sở hệ thống hoá lý luận chung đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư phân tích thực trạng hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư Hà Nội thời gian qua để đưa ưu điểm, tồn nguyên nhân, Luận văn đưa số giải pháp hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư thời gian tới Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu sở kết hợp nghiên cứu lý luận nghiên cứu ứng dụng, tổng kết kinh nghiệm mô hình thực tiễn gắn với liên hệ vận dụng vào điều kiện thực tế Hà Nội Ngoài sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể như: so sánh, thống kê, phân tích, tổng hợp điều tra xã hội học Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư Thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu luận văn xem xét sở tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư Hà Nội giai đoạn gần Những đóng góp Luận văn - Hệ thống hoá vấn đề đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư nhà tái định cư - Phân tích tình hình đầu tư nhà tái định cư Hà Nội, từ tìm mặt được, nhược điểm, tồn nguyên nhân rút học kinh nghiệm - Đề xuất số giải pháp cho hoạt động đầu tư phát triển nhà tái định cư thời gian tới Hà Nội Kết cấu luận văn Tên đề tài: “Đầu tƣ phát triển quỹ nhà tái định cƣ thành phố Hà Nội” Chƣơng Lý luận chung đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư Chƣơng Phân tích tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội Chƣơng Một số giải pháp hoàn thiện đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư Thành phố Hà Nội CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ TÁI ĐỊNH CƢ 1.1 Một số nội dung đầu tƣ kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đầu tƣ, đầu tƣ kinh đoanh bất động sản * Hoạt động đầu tƣ (gọi tắt đầu tư) trình sử dụng nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp gián tiếp tái sản xuất giản đơn tái sản xuất mở rộng sở vật chất kĩ thuật kinh tế nói chung, địa phương, ngành, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, quan quản lí nhà nước xã hội nói riêng * Bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; b) Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định pháp luật * Đầu tƣ kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi * Dự án kinh doanh bất động sản hiểu hoạt động bỏ vốn nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản * Các loại dự án kinh doanh bất động sản: - Đầu tư kinh doanh cao ốc, văn phòng; - Đầu tư hộ cho thuê; - Đầu tư trung tâm thương mại; - Đầu tư khách sạn, nhà hàng; - Đầu tư dịch vụ nhà ở; - Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; - Kết hợp loại hình dịch vụ trên; - Các mơ hình khác; 1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu lợi nhuận cao - Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ: thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu - Những thành đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thường dài… Vì đầu tư cần phải ý chất lượng cơng trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… - Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường định Vì hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư - Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế xã hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… 1.1.3 Vai trò đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Đầu tư bất động sản tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư mở rộng phạm vi, quy mô hình thức Một kinh tế hàng hố khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hoá Khác với hàng hoá khác: + Hàng hố Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích + Cung cấp tính hữu ích tiện nghi cho người sử dụng, làm tảng cho hoạt động khác + Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, vai trị đầu tư Bất động sản thể hai khía cạnh - Thoả mãn nhu cầu nguời sử dụng - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung toàn quốc địa phương, gắn liền với cơng trình phát triển quốc gia Vì đầu tư bất động sản mặt lợi nhuận nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận nhà đầu tư phải sở nhu cầu xã hội 1.1.4 Vốn đầu tƣ kinh doanh bất động sản Vốn đầu tư tiền tài sản hợp pháp khác để thực hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác định Phân loại nguồn vốn có: - Của nhà nước: vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư khơng hồn lại; vốn Nhà nước cho doanh nghiệp vay ưu đãi theo quy định - Của doanh nghiệp: vốn tự có doanh nghiệp; vốn doanh nghiệp vay từ tổ chức tín dụng; Vốn liên doanh liên kết với đối tác kinh doanh doanh nghiệp; - Của dân: vốn huy động dân thơng qua hình thức phát hành trái phiếu cơng trình cho đầu tư phát triển nhà ở; vốn huy động dân thơng qua hình thức thu trước tiền bán nhà, hộ; - Của nước ngoài: vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn viện trợ 1.1.5 Quy trình đầu tƣ dự án kinh doanh bất động sản Trên khu đất, nhà đầu đứng trước tốn lựa chọn mơ hình đầu tư tối ưu số mơ hình Để thành cơng định lựa chọn mơ hình đầu tư quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực phân tích lựa chọn theo quy trình sau: Bƣớc 1: Tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp Tìm kiếm khu đất để đầu tư việc làm thường xuyên nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác thuê đất thuộc quỹ quản lý nhà nước; thứ hai mua đất từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất đâu, giá bao nhiêu, mua dựa phù hợp khu đất Khu đất phù hợp khu đất tọa lạc vị trí chiến lược phát triển kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ (các loại hình dịch vụ định nghĩa trên) khả thi mặt pháp lý Một khu đất xem khả thi mặt pháp lý khu đất thuộc diện phép đầu tư khai thác kinh doanh quyền địa phương Hơn nữa, khu đất Việt Nam thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích định (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, quy hoạch cho mục đich công, tiêu chuẩn kỹ thuật quy hoạch), địi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh họ (với thơng số quy hoạch có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư tìm đến quan quản lý quy hoạch Tỉnh Sở quy hoạch xây dựng, Sở tài nguyên & môi trường chuyên viên phụ trách quy hoạch UBND Tỉnh nơi quản lý khu đất Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND Tỉnh nhà đầu tư phải gửi cơng văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ họ Kết bước tìm kiếm khẳng định phù hợp khu đất nhà đầu tư phải ký hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác chấp thuận chủ trương quy hoạch UBND Tỉnh nơi quản lý hành khu đất hợp đồng thuê đất với UBND Tỉnh (nếu thuộc khu đất nhà nước quản lý) Bƣớc 2: Hình thành ý tƣởng kinh doanh Như trình bày bước 1, khu đất thông thường thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội Nhà đầu tư quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời kinh doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm tầm nhìn họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm tầm nhìn nhà đầu có khác họ sở chung dựa vào thị trường Khi đưa định đầu tư điều kiện thiếu liệu chắn thị trường định mơi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ thực nghiên cứu thị trường trước đưa định Bƣớc 3: Nghiên cứu thị trƣờng Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh việc chuyển từ định môi trường có rủi ro sang định mơi trường chắn chắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm thị trường cao ốc văn phòng, hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà Nghiên cứu thị trường phải dự báo triển vọng dung lượng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường kiểm định tính khả thi ý tưởng kinh doanh khuyến nghị hướng phát triển dự án Bƣớc 4: Thiết kế ý tƣởng Thiết kế ý tưởng dự án tiêu chí sau: - Xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu quả; - Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp - Chứng minh hiệu đầu tư; - Đảm bảo chất lượng, tiến độ ngân sách trình xây dựng; - Đảm bảo nguồn thu lợi nhuận Dựa tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể đầy đủ nội dung sau: - Mơ hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội dịch vụ dự án cung cấp so với dịch vụ hữu thị trường nay; - Ý tưởng kiến trúc nào, độc đáo kiến trúc; - Các đặc điểm kỹ thuật; - Thị trường mục tiêu; - Quản lý đầu tư khác thác nào? Bƣớc 5: Phân tích tài Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án, bao gồm tiêu chủ yếu sau: - Ước tính tồn chi phí dự án - Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; - Ước tính nguồn vốn vay; - Thiết lập mơ hình phân tích dựa giả định dự án; - Phân tích dịng tiền cho tồn dịng đời dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, số tài NPV, IRR, thời gian hồn vốn - Phân tích độ nhạy với biến thiên suất đầu tư giá thuê dự kiến Bƣớc 6: Tìm nguồn tài tài trợ cho dự án lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn triển khai dự án Theo thiết kế cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài mở nhiều hội huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty vay Tuy nhiên, với kênh huy động khả thi dự án cấp phép, phê duyệt chi tiết hạng mục đầu tư Để đạt cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh lực tài nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thơng qua ký kết biên thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với nội dung sau: - Thỏa thuận chi phí; - Thỏa thuận thời gian; - Thỏa thuận nhân lực; - Thỏa thuận cách làm; Sau bên tham gia góp vốn ký kết văn hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: - Các đánh giá rải rác; - Đánh giá tiền khả thi; - Các tài liệu, văn ghi nhận trao đổi nội với đối tác; - Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án Bƣớc 7: Triển khai dự án Triển khai dự án gồm công việc sau: - Thiết kế chi tiết; - Đấu thầu chọn thầu xây dựng; - Vay vốn giải ngân vốn chủ sở hữu; - Phương án tổ chức giám sát, quản lý; Phương án tổ chức gám sát, quản lý khai thác dự án chủ đầu tư tự thực Nếu dự án có tính phức tạp cao nhân lực doanh nghiệp chủ đầu tư không đủ khả quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực công việc sau: - Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng); - Bán & tiếp thị; - Tư vấn quản lý tài sản Bƣớc 8: Vận hành sau đầu tƣ Sau xây dựng, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ sở hữu chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực việc bảo quản, giữ gìn, trơng coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản 10 1.2 Đầu tƣ phát triển quỹ nhà tái định cƣ 1.2.1 Tổng quan tái định cƣ 1.2.1.1 Tái định cƣ Tái định cư di chuyển thay đổi sống người, không q trình chuyển dịch vật chất, mà cịn q trình cắt bỏ quan hệ cũ tạo lập quan hệ 1.2.1.2 Đối tƣợng tái định cƣ - Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ bị thu hồi hết đất phần diện tích cịn lại sau thu hồi thấp hạn mức giao đất địa phương; trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân khơng có nhu cầu tái định cư - Phần diện tích cịn lại sau thu hồi không phù hợp quy hoạch xây dựng nhà hộ gia đình, cá nhân - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nằm hành lang an tồn xây dựng cơng trình cơng cộng có hành lang bảo vệ an tồn, có nhu cầu di chuyển chỗ - Các trường hợp khác Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) định cho phù hợp pháp luật đất đai hành thực tế địa phương 1.2.1.3 Dự án tái định cƣ Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất phải di chuyển chỗ bố trí tái định cư hình thức: - Bồi thường nhà ở; - Bồi thường giao đất - Bồi thường tiền để tự lo chỗ Do đó, có loại dự án tái định cư sau: Dự án Khu đô thị đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà phục vụ tái định cư có quy mơ từ 20ha trở lên Dự án Xây dựng Khu nhà tái định cư có quy mơ 50ha bao gồm Dự án Xây dựng nhà tái định cư thuộc quỹ đất 20% dự án xây 125 Nghị số 18 /NQ-TU rõ: ―Hạn chế tối đa việc di dời khu dân cư tập trung ổn định Trong trường hợp cần thiết phải di dời ưu tiên tái bố trí phần lớn dân cư địa điểm lân cận với khu cũ Trường hợp cần di dời đến khu định cư mới, phải thực theo đạo chung chủ trương giãn dân nội thành (cũ), điều chỉnh dân cư khu thị mới, bố trí gần khu cơng nghiệp, có tổ chức dịch vụ, giải việc làm chăm lo phúc lợi công cộng‖ Để thực tốt nội dung trên, cần tập trung thực giải pháp: Trong công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị khu dân cư ổn định cần hạn chế tối đa việc di dời, xáo trộn đời sống dân cư Hạn chế việc mở rộng đường giao thơng nội thành, kinh phí bồi thường lớn số hộ bị ảnh hưởng nhiều hiệu không cao, mở đường giao thơng nội thành có kết hợp chỉnh trang thị Nghiên cứu có kế hoạch di dời quan, xí nghiệp nội thành quận ven ngoại thành để chống nạn kẹt xe nội thị Quy hoạch phải công bố đầy đủ, rộng rãi, kịp thời nhân dân Trong trình lập đồ án quy hoạch chi tiết, cần vào định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất điều kiện cụ thể quận - huyện để xác định quy mô dân số giai đoạn làm sở xác định tiêu sử dụng đất phù hợp, mang tính khả thi cao Phân kỳ để thực cách xây dựng tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu sử dụng đất, hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật khu vực quy hoạch theo giai đoạn, để bước đưa tiêu đạt tới kế hoạch dài hạn nhằm bình ổn sống người dân Căn kết điều tra xã hội học trạng, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phải gắn kết với mục tiêu dự án với phương án đầu tư, phương pháp thực - phải phân định rõ cấu sử dụng đất phương án quy hoạch - phù hợp với điều kiện địa phương dân cư sở + Đất đơn vị 126 + Đất cơng trình phúc lợi, cơng cộng (nhà trẻ, sinh hoạt cộng đồng dân cư) + Đất cơng trình kinh doanh, thương mại dịch vụ + Đất cho hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, xanh giao thông tĩnh Trong cấu sử dụng đất phải hình thành đầu tư xây dựng công tri9nhf cụ thể đảm bảo yêu cầu về: + Tạo đủ quỹ nhà để TĐC cho 100% dân cư sở giải đủ nhu cầu tăng thêm theo nguyện vọng dân cư + Tạo quỹ sàn hợp lý để giải bố trí xếp lại hoạt động kinh doanh, thương mại cá nhân đơn vị kinh doanh có nhu cầu theo quy định Nhà nước - đồng thời giải cân đối phần kinh phí đầu tư không thu hồi vốn Chủ đầu tư thực chế sách đền bù TĐC dự án Từ xác định tiêu quy hoạch đồ án quy hoạch đáp ứng điều kiện đặt về: TĐC nguyện vọng tăng diện tích cải thiện sống dân, tổ chức xếp bố trí kinh doanh, thương mại tập trung dịch vụ kinh doanh văn phòng, HTKT-XH Việc lập quy hoạch cần phải thực đồng theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng cho toàn khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đại nhằm đáp ứng nhu cầu sống đô thị tương lai; tránh tình trạng triển khai manh mún, cục nhỏ lẻ Việc niêm yết công khai, minh bạch phương án quy hoạch thiết kế cải tạo để người dân khu vực dự án biết tham gia ý kiến trước phê duyệt tạo đồng thuận lớn từ phía người dân tham gia thực dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Kết hợp giải phóng mặt theo quy hoạch với tạo lập phố chỉnh trang đô thị Trên thực tế cơgn tác giải phóng mặt xây 127 dựng thị cịn gặp nhiều bất cập nghịch lý Nhiều dự án, sau giải phóng mặt xong tuyến phố mơi nơi giải phóng mọc lên ―món lẩu thập cẩm‖ Những ngơi nhà dân tự xây dựng với hình thù, kiến trúc, kiểu dáng làm mỹ quan đô thị Nếu giả thiết mở rộng hai bên đường thêm 50m tạo thành quỹ đất, nhà nước thêm quỹ đất bố trí tái định cư chỗ ngồi cịn dư dất để xây dựng cơng trình xã hội hạ tầng Như vậy, phải thay đổi cách làm, thực giải phóng mặt theo quy hoạch khơng theo dự án, giải phóng mặt xây dựng đường phố phải kết hợp với tạo lập phố mới, quy hoạch chỉnh trang lại đô thị; sử dụng cơng cụ thuế phí để điều tiết lợi ích bên Nhà nước, doanh nghiệp, người dân đất người dân lại mặt tiền 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai chế sách liên quan đến tái định cƣ 3.3.2.1 Hoàn thiện pháp luật đất đai Pháp luật đất đai đóng vai trị quan trọng nghiệp phát triển đất nước, nhân tố khơng thể thiếu nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố Hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung hệ thống pháp luật đất đai nói riêng đòi hỏi bắt buộc Nhà nước pháp quyền Pháp luật đất đai phải thống với ngành luật hệ thống ngành Luật Việt Nam Đồng thời, để đảm bảo đạt hiệu việc đền bù, GPMB, TĐC, pháp luật cần tập trung vào số vấn đề sau: - Cần sớm hoàn thiện Luật Đất đai, đồng thời ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật - Cần phải nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế đảm bảo tính khoa học Cần khẳng định giá đất mơn khoa học vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính xã hội Do đó, tiến hành định giá đất cần phải tính đến hết yếu tố trực tiếp yếu tố gián tiếp đến giá đất Đồng thời cần phải ý giá đất biến động theo giá thị trường giá đất cần phải quan chuyên môn định giá thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế 128 - Việc sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật Nhà nước, Bộ, Ban, Ngành cần có văn hướng dẫn thi hành theo hướng dẫn chi tiết, cụ thể hoá sát hợp với thực tế công tác GPMB, tái định cư địa bàn quận, huyện 3.3.2.2 Hoàn thiện chế sách liên quan đến tái định cƣ Thực tế cho thấy Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng chưa có sách riêng TĐC mà có quy định nhỏ văn GPMB Công tác tổ chức thực TĐC khâu quan trọng để đảm bảo thực thành công dự án đầu tư xây dựng có TĐC, khơng ảnh hưởng đến dự án có TĐC mà ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Thủ địi hỏi cần phải có sách tái định cư riêng Chỉ có sách TĐC riêng đồng thời với việc áp dụng sách vào thực tế việc chấp hành quy định TĐC đảm bảo, người dân bị ảnh hưởng dự án ủng hộ, sẵn sàng di chuyển chỗ giúp đảm bảo tiến độ GPMB dự án Chính sách TĐC cần đảm bảo số nguyên tắc sau: - Cần tránh hạn chế việc tái định cư đến mức tối thiểu - Các kế hoạch TĐC khôi phục sống cho người bị ảnh hưởng phải nhận thức thực chương trình phát triển cụ thể - Việc TĐC khôi phục lại sống cần phải cải thiện mức sống người phải di dời tối thiểu phải sống nơi cũ - Những người bị thiệt hại cần nhanh chóng nhận đền bù thiệt hại theo giá thay - Các dự án phát triển phải tốn tất chi phí đền bù khôi phục lại sống - Những người sử dụng đất ổn định phải đền bù khôi phục lại sống - Cần xác định đối tượng có hồn cảnh khó khăn xét đến hoàn cảnh đặc biệt họ 129 - Quy định tất dự án có TĐC phải xây dựng kế hoạch TĐC kế hoạch khơi phục lại sống cách hồn chỉnh phải đưa mức đền bù thích hợp - Những người bị ảnh hưởng phải tham gia vào trình lập kế hoạch TĐC trình thực việc TĐC - Những người bị ảnh hưởng dự án buộc phải di chuyển nhà phải có quyền tiếp tục sử dụng nhà cũ họ hoàn thiện nhà nhà có đầy đủ hệ thống cung cấp nước sạch, hệ thống vệ sinh điện Từ nguyên tắc trên, sách TĐC đưa điều khoản khôi phục sống TĐC cụ thể nguyên tắc khôi phục sống, điều kiện hưởng quyền khôi phục sống, gợi ý số biện pháp khơi phục sống Ngồi cần có hỗ trợ đào tạo nghề, tư vấn nghề nghiệp cho đối tượng diện di dời đặc biệt đối tượng có hồn cảnh khó khăn, đặc biệt Ngồi quy định khơi phục sống cho người dân sách nên có quy định điều kiện tối thiểu phải có khu TĐC khả đáp ứng yêu cầu kinh tế xã hội, điều kiện sở hạ tầng, dịch vụ công cộng, độ tương đồng so với nơi cũ Mặt khác, khu TĐC cần thành lập Ban quản lý khu TĐC Ban quản lý khu TĐC có trách nhiệm tham gia vào tất khía cạnh việc quy hoạch địa điểm bao gồm việc chuẩn bị đất, cung cấp dịch vụ sở hạ tầng, cung cấp việc làm dịch vụ xã hội đồng thời người tiếp xúc với người sử dụng khu TĐC tương lai, tiếp nhận ý kiến đóng góp, nhu cầu, nguyện vọng người dân bị ảnh hưởng dự án Việc tổ chức đền bù TĐC cần quy định sách Việc tổ chức đền bù TĐC bao gồm công việc từ khâu lập kế hoạch, phê duyệt thẩm quyền xem xét kế hoạch; trình thực giám sát, đánh giá quan Nhà nước có thẩm quyền với việc phân định rõ chức nhiệm vụ quan Nhà nước 130 3.3.3 Giải pháp cơng tác giải phóng mặt - Điều kiện để thực di chuyển giải phóng mặt để thực quy hoạch phải có Quỹ nhà tạm cư trú di chuyển GPMB dân cư thời gian nhiều năm để có mặt thi cơng xây dựng cơng trình Vì Chủ đầu tư phải có đủ điều kiện, khả tạo quỹ nhà di chuyển tạm dân Từ trạng dân cư đơn vị, tổ chức hoạt động ranh giới dự án, muốn tổ chức xếp lại theo quy hoạch mới, cần phải xây dựng chế sách đền bù, hỗ trợ, di chuyển giải phóng mặt bằng, tái định cư hợp lý, phù hợp với điều kiện chung địa phương để công khai với thành phần đồng thuận cao người dân sở quan có thẩm quyền phê duyệt Nghiên cứu điều tra đối tượng thành phần cư trú để xây dựng kế hoạch di chuyển GPMB, phân giai đoạn triển khai phù hợp với đồng Trong phân định rõ đối tượng cụ thể: + Các hộ sống khu tập thể + Các hộ có nhà sở hữu tư nhân thấp tầng + Các hộ có nhà xây dựng đất lưu khơng, lấn chíêm + Các hộ kinh doanh buôn bán biến tướng cửa hàng kiôt thành nhà kết hợp kinh doanh + Các đơn vị tập thể kinh doanh, dịch vụ mặt + Các đơn vị quản lý nhà nước quản lý dịch vụ cơng cộng: phịng ban, trạm bơm nước, trạm quản lý điện… + Trường học mẫu giáo, nhà trẻ + Khu chợ dân sinh - Phân tích khó khăn, thuận lợi cụ thể loại dự án có tính đặc thù riêng để báo cáo cấp có thẩm quyền Nhà nước xem xét biện pháp hỗ trợ Quan điểm công tác thể rõ Nghị số 18/NQ-TU nói thành phố thực thời gian qua, đến phù hợp nên cần tiếp tục đẩy mạnh Do đó, Ủy ban 131 nhân dân thành phố tiếp tục đạo cấp, ngành thực cơng khai hóa trình tự thủ tục pháp lý dự án, phương án tổng thể phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Phải trọng giải tốt lợi ích đáng dân, nơi tái định cư sống phải tốt nơi cũ người có nhà đất hợp pháp, hợp lệ chấp hành việc giải tỏa Hạn chế đến mức thấp đến chấm dứt tình trạng tạm cư kéo dài 3.3.3.1 Vận dụng linh hoạt, ban hành, điều chỉnh kịp thời, đồng chế sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ phù hợp với quy định pháp luật, đáp ứng u cầu thực tiễn Thủ Bổ sung hồn thiện khung sách, có giải pháp hỗ trợ để nhanh chóng khắc phục tình trạng chênh lệch giá bồi thường, đảm bảo nguyên tắc công cho người sử dụng nhà, đất bị thu hồi Tập trung tổ chức nghiên cứu triển khai đề án chuyển đổi nghề giải việc làm, đặc biệt cho lao động vùng nông nghiệp bị thu hồi đất Đồng thời, bổ sung hoàn chỉnh chế vận hành tổ chức cơng tác giải phóng mặt đảm bảo dân chủ, công khai, công pháp luật - Tiếp tục đẩy mạnh phát triển quỹ nhà, đất tái định cư, đáp ứng nhu cầu số lượng, bước hạn chế bất cập, thiếu sót chất lượng khu tái định cư Ưu tiên giành vị trí thuận lợi để xây dựng khu tái định cư có quy mơ lớn, đại, đa dạng hố phương thức tái định cư: tiền, nhà, đất để người dân có quyền lựa chọn Đa dạng hố hình thức đầu tư, quản lý quỹ nhà tái định cư theo mơ hình doanh nghiệp, gắn trách nhiệm doanh nghiệp suốt trình đầu tư, bảo trì quản lý quỹ nhà tái định cư Quan tâm đồng công tác tái định cư theo quan điểm "đưa dân đi, đón dân đến" - Có đề án nghiên cứu toàn diện để triển khai giải pháp chế giải đồng vấn đề hậu giải phóng mặt 132 3.3.3.2 Cơng tác trị, tƣ tƣởng, tuyên truyền phổ biến sách pháp luật, tổ chức thực nhiệm vụ giải phóng mặt Trong giai đoạn cần nâng lên tầm cao hơn, sâu rộng nhận thức tư tưởng cơng tác giải phóng mặt bằng; nhiệm vụ quan trọng góp phần vào nghiệp xây dựng phát triển Thủ ngày khó khăn, liệt, địi hỏi cấp uỷ Đảng, quyền, đồn thể xác định cơng tác GPMB nhiệm vụ trọng tâm, vừa cấp bách, vừa lâu dài Có hình thức phương pháp thiết thực để tuyên truyền, vận động, thuyết phục nêu cao tính tiên phong, gương mẫu cán bộ, đảng viên, hội viên để nhân dân noi theo chấp hành, nâng cao lực sức chiến đấu sở Đảng (nhất chi bộ) Mỗi tổ chức, đơn vị coi nhiệm vụ giải phóng mặt tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ hàng năm 3.3.3.3 Đẩy mạnh cải cách hành chính, tăng cƣờng phân cấp, trọng công tác kiểm tra, tra, kịp thời giải khiếu nại công dân công tác bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ - Thành phố tiếp tục phân cấp, để UBND Quận, huyện chủ động tổ chức điều hành công tác GPMB sở Thành phố ban hành khung sách; Ban đạo GPMB Thành phố Sở, Ngành liên quan thực nhiệm vụ kiểm tra, hướng dẫn tổng hợp kế hoạch nhu cầu chung Thành phố - Từng Sở, Ban, Ngành, UBND Quận, huyện phải ban hành quy định trình tụ, quy trình thủ tục hành theo hướng rõ người, rõ việc, rõ thời gian hoàn thành, đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra, trách nhiệm người đứng đầu thực công tác GPMB - Công tác kiểm tra, tra nhiệm vụ thường xuyên; sớm phát thiếu sót, tiêu cực xem xét xử lý nhanh, dứt điểm nhằm hạn chế xúc nhân dân, phát sinh khiếu kiện kéo dài, điểm nóng phức tạp, đảm bảo công pháp luật việc thực sách giải phóng mặt 133 3.3.3.4 Thực sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo công ăn việc làm Việc chuyển đổi chỗ người đối tượng phải di dời giải phóng mặt làm nguồn thu nhập chủ yếu hộ nông dân khu vực ngoại thành đất, khơng tìm nguồn thu mới, hay hộ đô thị trước nhờ có vị trí thuận lợi kinh doanh bị chuyển chỗ khác khó xác định cơng việc Để giải vấn đề xúc cần hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo công ăn việc làm - Đối với người lao động khu vực ngoại thành giải phóng mặt đẩy họ đến đất giảm đất sản xuất nơng nghiệp lực lượng lao động khơng thay đổi khiến nhiều người khơng có việc Để thu hút lao động thất nghiệp đất cần thực số giải pháp + Giải việc làm thơng qua đa dạng hố sản xuất nơng, lâm, ngư nghiệp cách phát triển ngành nghề mới, ngành nghề truyền thống dịch vụ sản xuất + Phát huy mạnh ngành nghề, làng nghề, cụm làng nghề truyền thống nông thôn Để thực mục tiêu cần có sách tạo điều kiện vốn, miễn giảm thuế, hỗ trợ tìm kiếm thị trường tiêu thụ sản phẩm + Giải pháp đào tạo nghề: việc chuyển đổi phận lớn lao động công nghiệp dịch vụ cần thiết tất yếu giai đoạn tới Nhưng đào tạo phải trước bước để đảm bảo chuyển đổi cấu cần tăng cường đầu tư cho trung tâm đào tạo nghề có Tiếp tục xã hội hoá đa dạng hoá hoạt động đào tạo nghề, mở rộng loại hình đào tạo nghề + Chính sách lao động nơng nghiệp bị đất sản xuất việc giải mối quan hệ yêu cầu lấy đất để xây dựng công trình cơng nghiệp, nhà q trình phát triển nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp Trong trường hợp cần thiết, có sách thoả đáng lao động bị đất bù đắp thiệt hại đất để nông dân không bị thiệt 134 sách hỗ trợ người nơng dân trình chuyển sang ngành nghề khác 3.3.3.5 Nâng cao vai trò Trung tâm phát triển Quỹ nhà đất Thành phố Mới thành lập vào hoạt động năm Đây mơ hình Doanh nghiệp nhà nước chun mơn hố cơng tác Giải phóng mặt bằng, đồng thời có chức thu hồi đất đai quy hoạch sử dụng để tổ chức đấu thầu dự án, đấu thầu quyền sử dụng nhằm tạo vốn xây dựng sở hạ tầng cho Thành phố Có thể coi mơ hình giải phóng mặt bằng, thay cho cách làm cũ trước chủ đầu tư chịu trách nhiệm tự lo giải phóng mặt đồng thời giao đất theo kiểu xin – cho Việc Trung tâm vào vận hành giúp quỹ đất ―sạch‖ (đất di dời giải toả) để sẵn sàng phục vụ cho việc triển khai dự án hạ tầng nhà Thành phố Do cơng tác giải phóng mặt chun mơn hố, thực nghiêm túc, cơng khai minh bạch, người dân tham khảo ý kiến cách dân chủ đạt đồng thuận, nên giảm hẳn khiếu kiện bất bình dân đồng thời rút ngắn đáng kể thời gian thu hồi đất xuống 1/3-1/2 so với trước Ngồi ra, vận hành tốt vai trị tích cực mơ hình Trung tâm phát triển quỹ đất phát huy mặt khác không quan trọng Đó nhờ cơng tác giải phóng mặt thực theo quy hoạch sử dụng đất Thành phó mà khơng theo dự án cụ thể, nên có tính chủ động cao lại tiết kiệm chi phí xét tổng thể, góp phần hạ giá thành nhà đất biết chi phí giải phóng mặt chiếm tỷ lệ cao tổng chi phí đầu tư, cá biệt có dự án chi phí cao gấp nhiều lần chi phí xây dựng (như dự án đường vành đai Kim Liên – Ô chợ dừa, dự án cầu vượt Ngã Tư Sở) Mặt khác, Trung tâm dự kiến điều tra, tổng kết kinh nghiệm tiến tới áp dụng giải pháp triệt để nhă,f giải việc làm, đào tạo nghề cho người lao động vùng bị lấy đất xử lý đồng vấn đề hậu tiêu cực xin – cho, đồng thời cho phép xác định nhà đầu tư có đủ lực, nâng cao trách nhiệm nhà đầu tư hiệu dự án nhà đất 135 3.4 Giải pháp liên quan đến kiến trúc, công nghệ xây dựng chất lƣợng nhà tái định cƣ 3.4.1 Giải pháp nâng cao chất lƣợng nhà tái định cƣ thực việc bảo hành chất lƣợng Một là, hồn thiện khn khổ pháp lý Thành phố phải hoàn thiện, đưa quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể thiết kế, quy hoạch, quản lý khu tái định cư, đặc biệt tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá cả, nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng Đồng thời điều chỉnh quy định pháp lý khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế Thứ hai, Thành phố tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị Ba là, Thành phố nên đầu tư hạ tầng kĩ thuật đầu mối khu đô thị khơng có khả thu hồi vốn như: hệ thống đường, thoát nước, xử lý nước thải hạ tầng xã hội thiết yếu, khơng nên thu phí mà coi việc đầu tư vào khu vực, từ thu hồi vốn thông qua địa tô chênh lệch Đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê, đất khu vực đầu tư hạ tầng kĩ thụât Đồng thời giảm thiểu thủ tục hành nhằm tạo điều kiện tối đa cho tổ chức cá nhân thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà tái định cư Bốn là, quản lý xây dựng chất lượng cơng trình xây dựng Để bảo đảm chất lượng xây dựng cho khu tái định cư, cần phải lựa chọn chủ đầu tư có lực hoạt động để thực dự án Chủ đầu tư có nghĩa vụ: Phải tổ chức giám sát thi cơng xây dựng cơng trình; Kiểm tra biện pháp bảo đảm an tồn, vệ sinh mơi trường; Tổ chức nghiệm thu, tốn tốn cơng trình; Th tổ chức tư vấn có đủ lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng; Chịu trách nhiệm định mình, chịu trách nhiệm việc bảo đảm cơng trình thi cơng tiến độ, chất lượng hiệu Năm là, quản lý vận hành nhà tái định cư (hầu hết tòa nhà chung cư cao tầng) Nhiều chung cư cao tầng sau hoàn thành đưa vào sử 136 dụng bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng thời gian qua mà nguyên nhân lớn quản lý lỏng lẻo tổ chức tự quản quản lý nhà quan chức chưa chặt chẽ Mơ hình quản lý lỏng lẻo khơng chun nghiệp khơng cịn phù hợp với đặc điểm chung cư cao tầng đại ngày Vì vậy, cần phải có máy quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng nhằm đảm bảo khai thác hiệu nhà chung cư cao tầng điều quan trọng đảm bảo quyền lợi người dân sống khu chung cư Trong năm đưa vào vận hành nhà, chủ đầu tư thay mặt khách hàng quản lý khu chung cư theo hình thức ban quản lý, song lâu dài, nề nếp khu dần vào ổn định, cư dân khu luân phiên tổ chức ban tự quản với nhiệm vụ quản lý, trì vẻ đẹp thiết kế tồ nhà ban đầu Các chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng hồn thiện cho bên nhận nhà tái định cư, bên mua nhà tái định cư Trong thời hạn bảo hành, bên xây dựng có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục khiếm khuyết, hư hỏng nhà, cơng trình xây dựng bảo đảm tiêu chuẩn chất lượng theo quy định pháp luật theo thoả thuận hợp đồng, kể các thiết bị cơng trình phần sử dụng chung nhà Đối với khu nhà tái định cư, cơng trình xây dựng nên thời hạn bảo hành không ngắn thời hạn bảo hành cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng 3.4.2 Giải pháp hồn thiện kiến trúc cơng nghệ xây dựng Ý tưởng xây dựng nhà tái định cư theo mẫu điển hình áp dụng việc tái định cư cho việc di dân khu vực ngoại thành, nơi người dân quen sống hộ đơn giản, thu nhập không cao Với ý tưởng này, cho phép đẩy nhanh tiến độ đầu tư giảm thời gian thiết kế, thi cơng nhanh, chóng đưa cơng trình vào sử dụng Chúng ta thử tính tốn sơ thời gian cho công tác tư vấn thiết kế khâu phê duyệt kết đấu thầu tổng công khoảng 300 ngày Nếu sử dụng thiết kế mẫu, lại thiết kế móng cho phù hợp với địa chất khu vặc (tối đa 30 137 ngày) Thời gian rút đáng kể, chất lượng thiết kế đảm bảo, áp lực tâm lý phải triển khai gấp cho kịp tiến độ giải toả Ngoài việc tiết kiệm đất đai thị, cịn tiết kiệm kinh phí đầu tư Với phươngpháp làm tiết kiệm thời gian tỷ lệ thuận với việc giảm bớt kinh phí cho giai đoạn khơng cần thiết q trình đầu tư xây dựng, giảm phí tư vấn khoảng 1,5-2% giá thành xây dựng cho mẫu nhà Nếu áp dụng rộng rãi hiệu lớn, giảm đáng kế giá thành cho hộ, nhờ tính thống quy cách, kiểu dáng kỹ thuật mà giai đoạn xây dựng tận dụng thiết bị vật tư cốp pha, giàn giáo, sản xuất cầu kiện định hình từ nhà máy, kích thích sáng kiển cải tiến kỹ thuật… Tính chun nghiệp hợp lý, tiện dụng, khơng gian sử dụng thiết kế mẫu điển hình nhà vấn đề quan trọng mà giai đoạn cần đặt lên hàng đầu, tạo sản phẩm có chất lượng, phù hợp nhu cầu sử dụng Thúc đẩy phát triển cơng nghiệp phụ trợ, góp phần cơng nghiệp hố xây dựng nhà Cần lựa chọn công nghệ thi công phù hợp, đơn giản tận dụng cấu kiện gia công sẵn sở sản xuất góp phần làm giảm giá thành xây dựng Công nghệ xây dựng phải theo hướng công nghiệp hố, quy chuẩn hố để dễ thi cơng sản xuất hàng loạt, tốc độ nhanh, phải đảm bảo tiêu chuẩn kinh tế, độ bền, thẩm mỹ kiến trúc yêu cầu sử dụng 138 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ Qua thời gian nghiên cứu lý luận thực tiễn hoạt động đầu tư quỹ nhà tái định cư Thành phố Hà Nội, phân tích, đánh giá tình hình đầu tư nhà tái định cư, nêu thành tựu hạn chế hoạt động đầu tư nhà tái định cư Thành phố Trên sở đó, đề xuất giải pháp cụ thể hoạt động đầu tư nhà tái định cư, với mong muốn góp phần nhỏ nghiên cứu vào hoạt động đầu tư nhà tái định cư Thành phố nói riêng góp phần phục vụ cho nghiệp xây dựng nhà nói chung Thành phố Việc thực Luận văn đạt mục tiêu đề ra, là: - Đã tổng quan đầu tư phát triển nhà tái định cư; phân tích hệ thống hoá vấn đề cần thiết phải đầu tư, nguồn vốn, nội dung đầu tư, yếu tố tác động đến trình đầu tư phát triển nhà tái định cư, tiêu chí đánh giá kết hiệu đầu tư nhà tái định cư - Khái qt tình hình đầu tư nhà nói chung Hà Nội thời gian qua, đồng thời phân tích tình hình đầu tư phát triển nhà tái định cư thời gian qua Qua việc phân tích thực trạng, nêu lên mặt hoạt động đầu tư nhược điểm, tồn tìm nguyên nhân tồn - Trên sở phân tích thực trạng đầu tư định hướng, mục tiêu hoạt động đầu tư nhà tái định cư, đề xuất số giải pháp thiết thực cho hoạt động đầu tư nhà tái định cư Hà Nội Ngoài ra, từ thực tiễn hoạt động đầu tư cần thiết phải đầu tư, hướng nghiên cứu đưa Đó là, nghiên cứu Chuyển đổi chế huy động vốn đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội theo hướng xã hội hóa đầu tư Với thời gian nghiên cứu chưa nhiều, Luận văn khơng tránh khỏi sai sót khiếm khuyết Rất mong góp ý sửa chữa, bổ sung thêm 139 tập thể giáo viên Khoa Kinh tế đầu tư, trường Đại học Kinh tế Quốc dân để Luận văn hoàn chỉnh Xin chân thành biết ơn Thầy, Cô giáo hướng dẫn tận tình giảng dạy kiến thức quý báu kỹ viết để Học viên thực Luận văn này./