Báo cáo định giá bất động sản

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN A LÝ THUYẾT I Cơ sở lý thuyết về định giá bất động sản 1 Khái niệm, vai trò định giá bất động sản 1 1 Khái niệm định giá bất động sản Báo cáo định giá là tài liệu trình b[.]

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN A.LÝ THUYẾT I.Cơ sở lý thuyết định giá bất động sản: 1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản 1.1.Khái niệm định giá bất động sản Báo cáo định giá tài liệu trình bày kết trình định giá định giá viên chuẩn bị Báo cáo định giá thể quan điểm hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa kết luận ước lượng mức giá bất động sản cần định giá  Thể thông tin theo thực tế, mang tính mơ tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá bất động sản  Thể lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng trình định giá giải thích cách rõ ràng tất vấn đề có tác động đến giá trị bất động sản nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng tổ chức liên quan 1.2.Vai trò định giá bất động sản 1.2.1.Vai trò định giá bất động sản đối vối cá nhân Trong kinh tế thị trường, giá hàng hố nói chung, bất động sản nói riêng hình thành vận động chi phối qui luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại bất động sản thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại bất động sản, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác Chưa kể đến bất động sản có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá bất động sản phụ thuộc lớn vào yếu tố Cá nhân người mua bán bất động sản lúc có đầy đủ thơng tin am hiểu tính cấu trúc bất động sản, thể, khơng đánh giá giá trị thị trường bất động sản - Có thể gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thị trường bất động sản, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị bất động sản - Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng giá họ phản ánh đúng giá trị thị trường, cá nhân tư vấn tham gia thị trường BĐS không bị thiệt thòi giao dịch mua bán trao đổi, thừa kế, chấp, bảo hiểm v.v - Người định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch cơng cho thị trương bất động sản 1.2.2 Vai trò hoạt động định giá nhà nước - - Nhà nước, với tư cách chủ sở hữu khối lượng lớn loại bất động sản, bị ảnh hưởng lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) định giá không loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá tài sản thực cán định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán thuộc sở Tài chính, cán thuế…) Với khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản tất yếu - Do hoạt động định giá (của nhà nước doanh nghiệp định giá) có vai trị vơ quan trọng nhà nước Các bất động sản nhà nước phải định giá bao gồm: + Định giá đất làm sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,… + Định giá bất động sản cho mục đích cổ phần hố, sáp nhập, bán, khốn, cho thuê doanh nghiệp nhà nước + Định giá bất động sản (đặc biệt đất đai) cho hoạt động đấu giá + Định giá đất đai, nhà xưởng doanh nghiệp nhà nước tham gia liên doanh liên kết sản xuất + Định giá bất động sản để lý tài sản + Định giá bất động sản cho mục đích chấp, bảo hiểm… - Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Đồng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội – cách hợp lý hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người “sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt náo nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt - Trên thực tế nước ta, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước “bao cấp” giá đất tính tốn nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, đất đai sở hữu tồn dân, loại tài sản q giá bị lãng phí “chiếm giữ” khơng hợp lý quan nhà nước, đặc biệt đất đai vị trí tốt, thuận lợi Ngun nhân “giá đất” để tính tốn nghĩa vụ khơng sát với giá thị trường, quan khơng có động lực rời khỏi khu vực để tìm đến khu vực có giá đất rẻ để thuê trụ sở nơi sản xuất kinh doanh Nói cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao tốt nhất” không đảm bảo Nguyên nhân tình trạng việc áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản thực tiễn nước ta chưa đầy đủ đội ngũ cán định giá bất động sản thiếu kinh nghiệp chuyên nghiệp 1.2.3 Vai trò hoạt động định giá Doanh nghiệp: - - Thế chấp Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt bất động sản vật chấp Giá trị vật chấp phải thích ứng với giá trị thị trường tài sản thời điểm chấp thích ứng với tài khoản Mục đích để đảm bảo an tồn cho ngân hàng Thực tế an tồn khơng thể định tính chuẩn xác việc định giá bất động sản chấp Vì cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp định giá Phục vụ tư vấn: tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản phát sinh phát sinh để phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh Có nhiều loại tư vấn, chủ yếu là: Kiện tụng ; Giúp cho việc hạch toán kế toán 2.Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản 2.1.Căn định giá bất động sản Trước hết, định giá bất động sản vào thân yếu tố bất động sản Đó yếu tố trình lao động tạo bất động sản yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu; chi phí hội việc sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu bất động sản thời điểm định giá; giá trị đóng góp phận cấu thành bất động sản vào tổng giá trị bất động sản; tác động vị trí bất động sản đến giá trị nó, phù hợp đóng góp bất động sản vào quần thể bất động sản khu vực; cơng dụng khả trì lợi ích cơng dụng mang lại Căn vào điều kiện thị trường: Dựa vào khả cạnh tranh thay bất động sản, thể việc sử dụng tốt hiệu Dựa vào đặc điểm lực lượng cung cầu: độc quyền – canh tranh, tiêu dùng – đầu tư: tiêu dùng, cầu quan tâm đến yếu tố vật chất tại; đầu tư, cầu quan tâm đến luồng thu nhập tương lai Thực trạng kinh tế phân khúc thị trường, biến động thị trường để định giá bất động sản Căn vào luật pháp: Các vào luật pháp gồm quy định luật pháp quyền bất động sản, xu hướng thay đổi luật pháp, sách thái độ địa phương, luật pháp cơng tác định giá mục đích định giá 2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp, cho thu nhập rịng có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung, cầu Khi lượng cung tăng lên, lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm; lượng cung giảm, lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng ; lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường bất động sản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản này, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá toán Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích, song định giá bất động sản phải vào mục đích sử dụng - mục đích sử dụng cao cho tất yếu tố cấu thành bất động sản để định giá Không vậy, giá bất động sản phải phù hợp với yếu tố bên điều kiện hạ tầng, môi trường Nguyên tắc thay đổi: Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản thay đổi, thay đổi công bất động sản, cải tạo yếu tố cấu thành bất động sản; thay đổi theo thay đổi yếu tố thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng làm cho giá thị trường bất động sản không gữ nguyên Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá, phản ánh xu tương lai bất động sản Nguyên tắc vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo Nguyên tắc cân đối: Cân đối thị trường bất động sản hiểu, đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường bất động sản bất động sản khu vực xác định, để giá trị thu từ chúng đạt tới mức cao Có nghĩa rằng, áp dụng bất động sản riêng biệt, yếu tố tạo bất động sản cân đối phát huy tác dụng; áp dụng vào vùng cụ thể, giá thị trường tối đa bất động sản đạt tới cân yếu tố bên quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản sử dụng hợp lý Nguyên tắc đóng góp: Giá trị bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp yếu tố phận cấu thành Khi thay đổi yếu tố giá trị bất động sản thay đổi theo phần đóng góp,ví dụ cải tạo cầu thang, nhà vệ sinh, lắp điều hòa…làm tăng giá trị tòa nhà chung cư lượng định Hơn nữa, đóng góp bất động sản vào vùng, khu vực tồn bất động sản làm tăng giá trị khu vực Bởi vậy, nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào bất động sản định giá viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt có hiệu Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền bất động sản đặc biệt, đất khơng giống chúng thay cho nhau, người mua không mua bất động sản tương đồng với bất động sản khác mà giá lại cao Bên cạnh đó, cạnh tranh mục đích sử dụng làm tăng giá trị bất động sản hay lợi đặc biệt bất động sản làm tăng giá trị bất động sản 9.Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị bất động sản chịu tác động yếu tố bên ngược lại, giá trị bất động sản khác chịu tác động ngoại ứng thân bất động sản dẫn đến có ngoại ứng tích cực tiêu cực đến giá bất động sản 10.Nguyên tắc dự báo: Giá trị bất động sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Hơn nữa, giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Theo nguyên tắc này, việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng bất động sản người mua 3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 3.1.Yếu tố khách quan Yếu tố khách quan chủ yếu giá trị bất động sản, điều kiện sở vật chất phục vụ cho việc định giá, môi trường phục vụ công tác định giá Theo quan điểm thị trường, giá trị bất động sản phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu - luồng thu nhập luồng thu nhập kỳ vọng Giá trị bất động sản yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản, bất động sản có giá trị cao, hay tổng luồng thu nhập cao giá bán cao Giá trị bất động sản bao gồm : cấu thành chi phí kết tinh yếu tố tự thân bất động sản ; địa tô đất đai lợi vị trí, mơi trường; quyền gắn liền với bất động sản ; mức sinh lợi triển vọng kinh tế; mức sinh lợi triển vọng lĩnh vực sử dụng bất động sản Vị trí địa lý, kích thước, hình thể, diện tích lơ đất; kiến trúc bên ngồi bất động sản; địa hình nơi bất động sản toạ lạc có tác động đến giá trị bất động sản Đặc điểm mặt đất lịng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Có thể thấy, độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại khơng quan trọng sử dụng đất cho xây dựng Khả sinh lợi địa điểm cao, khả mang lại thu nhập từ bất động sản cao giá trị bất động sản lớn Do bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước nên yếu tố pháp lý ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản.Có nhiều quyền gắn liền với bất động sản sở hữu, cho thuê, chuyển nhượng… giá cao, quyền giá thấp Nếu giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có đầy đủ giá cao ngược lại.Thời hạn sử dụng đất đai gắn liền bất động sản dài giá trị cao, tương ứng với hình thức sử dụng mức giá khác Những rủi ro xuất tranh chấp, thay đổi quy hoạch, giới hạn quy hoạch… làm giảm giá trị bất động sản Sự cố thiên tai( bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho bất động sản nằm vùng chịu tác động thời tiết giảm giá trị Môi trường lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào; trình đô thị hóa, phát triển hồn thiện kết cấu hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Điều kiện sở vật chất có ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá Nếu điều kiện sở vật chất tốt, định giá xác bất động sản yêu cầu Chẳng hạn, đảm bảo máy tính khơng bị trục trặc thực tính tốn lưu trữ liệu, cơng cụ tính tốn, đo vẽ hay kiểm tra bất động sản phải đc đảm bảo tính xác Điều kiện áp dụng: cac thông tin dễ thu thập, đảm bảo xác đem lại kết xác Nếu khơng tiếp cận bất động sản thực tế,số liệu thu thập khơng xác đưa kết định giá sai lệch hoàn toàn 3.2.Yếu tố chủ quan Năng lực, kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp người định giá ảnh hưởng quan trọng đến chất lượng định giá bất động sản Sự đa dạng bất động sản, phức tạp liên quan đến quyền lợi ích bất động sản, điều kiện thị trường giao dịch bất động sản khác nhau… đòi hỏi định giá người định giá chuyên nghiệp Người định giá phải có lực chun mơn, phải trải qua khóa đào tạo, phải hoạt động lĩnh vực bất động sản số năm để tạo kinh nghiệm Phải làm việc cách tốt không dựa vào tính chủ quan Nhiều bất động sản định giá dựa nhận xét chủ quan nhà định giá tạo nhiều sai lệch giá trị, kết khơng xác, nhà định giá cho kết khác nhau, làm tính khách quan việc định giá Trong trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá định giá viên phải thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực khach quan việc định giá Nếu định giá viên định giá cho tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế quyền lợi kinh tế; định giá cho đơn vị có người thân giữ vị trí hội đồng quản trị có tài sản cần định giá định giá khơng đảm bảo tính xác, có thiện vị Định giá viên phải thẳng thắn trung thực có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động định giá Định giá viên phải người có đạo đức tốt, yêu nghề, chịu trách nhiệm tính đắn kết định giá dựa sở vững bảo vệ kết họ II.Các phương pháp định giá bất động sản: 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu Là phương pháp định giá cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự bán thị trường để xác định giá bất động sản mục tiêu từ giá bán bất động sản so sánh Phương pháp sử dụng rộng rãi phổ biến thực tế để định giá bất động sản có thị trường sở nhiều phương pháp định giá khác Phương pháp so sánh dựa sở lý luận cho rằng: giá thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường bất động sản tương tự so sánh mua bán, hình thành giá trị thị trường; giá trị thị trường bất động sản giá trị tổng hịa giá trị nội giá trị tự yếu tố khách quan khác, thực tế loại hàng hóa khơng hồn tồn giống hàng hóa khác, phải so sánh để định giá cho bất động sản tương đồng cách cộng trừ yếu tố Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay - nhà đầu tư có lý trí khơng trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua tài sản lựa chọn mà có hữu ích nhau; ngun tắc đóng góp - q trình điều chỉnh có ước tính tham gia đóng góp yếu tố hay phận tài sản tổng giá trị thị trường 1.2.Ưu, nhược điểm phương pháp Ưu điểm: phương pháp gặp khó khăn mặt kỹ thuật , dựa vào diện giao dịch thị trường Do kết định giá dựa chứng thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận mang tính thuyết phục cao Bởi vậy, thể đánh giá thị trường, sở vững để khách hàng quan quản lý công nhận Nhược điểm: Khi định giá phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng để so sánh Nếu chất lượng thông tin không tốt bất động sản so sánh hay thông tin khơng dùng so sánh ảnh hưởng xấu đến kết định giá Khi thị trường yếu, số lượng giao dịch ít, khơng đủ chứng việc áp dụng phương pháp hạn chế Khơng vậy, khó dùng để phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập; bất động sản lần đầu đổi khu vực bất động sản chuyên dùng cụ thể khơng có số liệu để so sánh Nếu thị trường không ổn định, điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn phương pháp Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan người định giá nhược điểm phương pháp 1.3.Áp dụng Phương pháp so sánh so sánh với bất động sản tương đồng thị trường khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất; việc so sánh tiến hành với giao dịch thực thời gian gần đây; chất lượng thơng tin phải cao so sánh được; thị trường phải ổn định; đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm kiến thức thị trường Bởi vậy, phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trường hợp bất động sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, văn phòng cửa hiệu, đất trống Là phương pháp chung áp dụng cho mục đích mua bán, chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản Thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp khác để định giá bất động sản 2.Phương pháp chi phí 2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu Phương pháp chi phí việc xác định giá trị bất động sản dựa chi phí để làm bất động sản tương tự vật thay Phương pháp luận phương pháp này: thực tế có số bất động sản xây dựng sử dụng cho mục đích riêng biệt, tiến hành định giá bất động sản ta thấy khơng tìm thị trường bất động sản tương đồng mặt kỹ thuật với bất động sản cần định giá, khơng có sở để so sánh Nhất nước ta, thị trường bất động sản cho tài sản chưa có giao dịch, chuyển nhượng nên khơng thể tìm bất động sản để so sánh Vì sở định giá sở thị trường Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc ngoại ứng 2.2.Ưu nhược điểm phương pháp Ưu điểm: cho độ xác cao dùng để đánh giá bất động sản thay đổi chủ sở hữu, thiếu sở dự báo lợi ích cho tương lai Nhược điểm: Do phương pháp dựa số liệu thị trường nên có hạn chế phương pháp so sánh, phụ thuộc yếu tố thị trường Hơn nữa, chi phí thực chất khơng giá trị có chi phí khơng tạo giá trị; phương pháp sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn bộ; cách ước tính giảm giá tích lũy nhiều dựa vào chủ quan người định giá chưa có phương pháp thống để tính phần giảm giá tích lũy Mặt khác, phương pháp khơng có giá trị việc đưa giá trị dự báo phù hợp; chấp nhận để cung cấp định giá có giá trị hiệu 2.3 Ý nghĩa - Sử dụng để đánh giá bất động sản có cầu thị trường, mua bán thị trường cho số mục đích - Định giá bất động sản công cộng trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện số bất động sản khác - Định giá cho việc đánh thuế thuế suất tính chi phí xây dựng cơng trình giá trị địa điểm - Định giá cho mục đích bảo hiểm, chấp - Thẩm định giá cơng trình đấu thầu đặt hàng cho nhà thầu - Sử dụng lĩnh vực xác định giá để bồi thường thiệt hại( GPMB, đền bù) - Để kiểm tra lại kết định giá phương pháp khác - Ngồi cịn phương pháp định giá khác như:  Phương pháp đầu tư  Phương pháp thặng dư  Phương pháp lợi nhuận III.Cơ sở lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 1.Mục tiêu định giá Mục tiêu định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho công việc định Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định Chính vậy, mục tiêu định giá yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá Mục tiêu định giá bất động sản bao gồm: Định giá cho mục đích quyền: để lập báo cáo tài ( nhu cầu ngày tăng đòi hỏi tổ chức phải cung cấp báo cáo đầy đủ kết hoạt động, tình hình tài cho quyền, cho cổ đông) bảng cân đối tài sản công ty, quản lý tài sản …; xác định giá trị cho mục đích đánh thuế (thuế tài sản, thuế thu nhập, thuế tài nguyên, ước tính giá trị định mức thuế) Định giá để thuê mướn: chủ sở hữu ( nhà đầu tư) cần xác định giá bất động sản để xác định mức giá cho thuê mà người thuê phải trả   Định giá để bảo hiểm: Việc quản lý rủi ro ngày trở nên quan trọng tổ chức kinh doanh nói chung muốn chắn số vốn đầu tư họ bảo vệ trường hợp bị mát, mà bất động sản thường tài sản giá trị lớn nên cần định giá cho mục đích bảo hiểm.  Định giá cho mục đích đầu tư: Sự tăng trưởng lợi nhuận nhà đầu tư tuỳ thuộc phần lớn vào lựa chọn có hiệu phương án đầu tư Song trình lựa chọn phức tạp đa số kết đầu tư nằm tương lai xa khó dự đốn Vì vậy, để có định đầu tư xác, cần phải định giá cách xác bất động sản đầu tư Định giá cho mục đích cầm cố: Cầm cố loại đầu tư có đảm bảo hợp lý tỷ lệ lãi mức Trong trường hợp người phải cầm cố khơng trả lãi khơng cịn khả để trả lại vay nợ,người nhận cầm cố phải tiến hành định giá bất động sản cầm cố Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hố doanh nghiệp nhà nước : phủ nhiều nước tiến hành cơng việc cổ phần hố, tư nhân hố số doanh nghiệp Nhà nước Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản máy móc thiết bị doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực chủ trương Chính phủ Nhà định giá cịn thực cơng việc định giá để đăng ký cổ phần công ty muốn bán cổ phần cho cơng chúng 2.Loại hình bất động sản Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, mang nhiều đặc điểm khác so với hàng hóa thơng thường Điều làm cho việc định giá bất động sản gặp khó khăn Khi định giá phải xem xét bất động sản thuộc loại nào, thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng phương pháp xây dựng bất động sản khác nhau, đặc điểm bất động sản như: bất động sản nhà ( để hay đầu tư hay phục vụ mục đích cơng cộng) Bất động sản nhà phải xem xét thuộc nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà độc lập 10 hay nhà cho người thu nhập thấp Mỗi bất động sản đồng thời tồn loại vị trí vị trí tuyệt đối vị trí tương đối, loại vị trí có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị bất động sản Phải xem xét vị trí bất động sản, nằm trung tâm thị hay vùng khác, có nằm trục lộ giao thông quan trọng không; xem xét yếu tố địa bất động sản; khả sinh lợi địa điểm, với vị trí thuận lợi cho sinh hoạt kinh tế (gần nơi cung ứng tiện ích cho sinh hoạt cho kinh doanh) ; khả mang lại thu nhập từ bất động sản; tính hữu dụng bất động sản Tất ảnh hưởng đến việc lựa chọn áp dụng phương pháp, ứng với loại hình bất động sản, có cách chọn lựa áp dụng phương pháp khác 3.Điều kiện thông tin thị trường Để thực định giá, định giá viên phải dựa thông tin thu thập từ: khảo sát thực địa, giao dịch mua bán bất động sản, vấn công ty kinh doanh bất động sản, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thơng tin báo chí địa phương, trung ương quan quản lý thị trường bất động sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ bất động sản, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội vùng có liên quan đến bất động sản Cần có thơng tin yếu tố cung- cầu , lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm năng; thơng tin tính pháp lý bất động sản; thông tin điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội môi trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá Phải kiểm tra điều kiện có thơng tin tính xác thơng tin nhận thơng tin có sở để lựa chọn phương pháp tối ưu Người định giá cần phân tích thơng tin bất động sản phân tích thơng tin từ khảo sát trường, phân tích đặc trưng thị trường bất động sản, phân tích khách hàng Thị trường yếu tố ảnh hưởng đặt biệt quan trọng tới việc định giá Bản thân giá thị trường hình thành tác động cân cung cầu Các lọai thị trường khác tác động khác tới việc định giá Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, có nhiều người mua người bán làm cho giá cao ngược lại Giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh khơng lành mạnh Nghiên cứu tính ổn định thị trường, quan hệ cung cầu yếu tố tác động đến thị trường (yếu tố nước quốc tế) sở cho việc lựa chọn phương pháp Bởi, đa số câc phương pháp phải áp dụng điều kiện thị trường ổn định phải nắm rõ biến động cảu thị trường Thị trường khơng kiểm sốt đươc, có nhiều yếu tố phi thị trường cản trở lớn đến việc định giá 11 B.BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Thông tin chung bất động sản định giá: - Tài sản định giá: Ngôi biệt thự Hoa Hồng - Vị trí bất động sản: Lương Sơn, Hịa Bình - Chủ sở hữu/ sử dụng: Bà Nguyễn Thu Duyên - Mục đích định giá: Giao bán - Thời điểm định giá: 25/5/2020 I Cơ sở giá trị thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thẩm định giá giá trị thị trường - Theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN01) định nghĩa giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản sau:  Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Căn thẩm định giá: - Các văn pháp quy thẩm định giá:  Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012  Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá  Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003  Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Chính phủ hướng dẫn số điều Luật Giá;  Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 12 Chính phủ;  Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 03 năm 2014 hướng dẫn thực Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 Chính phủ hướng dẫn Luật giá ;  Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài v/v "Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" sử dụng: tiêu chuẩn số 7: phương pháp so sánh  Thông tư số 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ;  Thơng tư liên tịch số 13/ LB-TT ngày 18 tháng năm 1994 - Các văn pháp lý đất đai, kinh doanh bất động sản:  Luật Đất Đai năm 2013  Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai  Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP  Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Hiệu lực 03/3/2017)  Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất  Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 44/2014/NĐ-CP  Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Hiệu lực 03/3/2017)  Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất  Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính Thơng tư 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất  Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất  Phụ lục phương pháp định giá loại đất theo quy định Thông tư 36/2014/TT-BTNMT  Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất  Nghị định 13/2006/NĐ-CP việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 13  Thông tư 29/2006/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 13/2006/NĐ-CP xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức NN giao đất không thu tiền sử dụng đất  Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Hiệu lực 01/07/2015)  Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực Luật Kinh doanh bất động sản 2014  Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản  Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản  Luật nhà năm 2014 (Hiệu lực 01/7/2015)  Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà  Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà  Chỉ thị 14/2007/CT-TTg tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị - Các văn pháp quy xây dựng:  Luật xây dựng năm 2014 (Hiệu lực 01/01/2015)  Chỉ thị 06/2006/CT-BCN tăng cường công tác quản lý đầu tư xây dựng  Quyết định 02/2008/QĐ-TTg quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng quan đại diện Việt Nam nước quan khác Việt Nam nước  Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng  Nghị định 42/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng (Hiệu lực: 01/6/2017)  Thông tư 13/2016/TT-BXD hướng dẫn thi tuyển, tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng  Thơng tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng  Thông tư 16/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Nghị định 59/2015/NĐ-CP hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng  Thông tư 17/2016/TT-BXD hướng dẫn lực tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng (Hiệu lực 01/09/2016 II Thực trạng tài sản định giá: 14 Đặc điểm pháp lý: Tốt, đất toàn quyền, có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Các yếu tố liên quan đến TSĐG: 2.1 Mô tả TSĐG: 2.1.1 Quyền sử dụng đất: - Theo hồ sơ pháp lý: + Diện tích: 360m2 + Hình thức sử dụng: Riêng + Mục đích sử dụng: Đất + Thời hạn sử dụng: Lâu dài + Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Theo trạng thực tế: TSĐG có địa thực tế hồ sơ pháp lý TSĐG tọa lạc đồi, có mặt phía trước tiếp giáp với suối núi,các mặt lại giáp biệt thự liền kề,cơ sở hạ tầng đồng bộ, hạ tầng xã hội đồng - Hình dáng: hình chữ nhật - Kích thước: + Chiều rộng: 15m + Chiều dài: 24m GCN QSDĐ, QSHNƠ v* Stt TSGLVĐ số/ ngày cấp Tờ đồ số Hình Diệ thức Thử n sử a đất tích dụng số (m2) Mục đích sử dụn g Thời hạn sử dụng Nguồn gốc sử dụng 2.1.2 Tài sản gắn liền với đất: - Trên đất biệt thự bê tông 02 tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích xây dựng 300 m2 Nhà xây dựng năm 2007, bao gồm 03 phòng ngủ, phịng khách, 03 WC, 01 bếp, điện nước, cơng trình phụ hoạt động tốt - Nhận định chất lượng lại tài sản: xác định theo phương pháp kinh tế kỹ thuật - Qua khảo sát thực địa nhóm định giá TSĐG, xác định kết cấu, trạng giá trị cịn lại cơng trình xây dựng sau: - Kết cấu trạng: 15 Stt Kết cấu Hiện trạng Móng Móng đổ bê tông, cốt thép Khung, cột Bê tông, cốt thép Tường Tường gạch 220, trát vữa Nền, sàn Sàn nhà lát gỗ Đỡ mái Bê tông, cốt thép Mái Bê tông 2.2 Cơ sở thu thập thơng tin: Việc xác định vị trí thông tin liên quan TSĐG dựa hồ sơ pháp lý chủ sở hữu cung cấp, theo hướng dẫn chủ sở hữu khảo sát thực địa giám định 2.3 Thông tin quy hoạch, tranh chấp: TSĐG nằm khu dân cư có quy hoạch ổn định Tại thời điểm định giá không xảy tranh chấp 2.4 Tính khoản tài sản: TSĐG có hình dáng vng vắn cân đối, địa mặt đường rộng, trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng, nên tính khoản cao Khung giá đất quy định vị trí lơ đất 2.000.000 đồng/m2 III Thực định giá Cơ sở phương pháp định giá tài sản: 1.1 Cơ sở giá trị: - Căn vào mục đích định giá đặc điểm tài sản chọn sở ‘‘giá trị thị trường’’ để định giá - Cơ sở giá trị thị trường: ‘‘Giá thị trường mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá bên người bán sẵn sàng bán tài sản bên người mua sẵn sàng mua tài sản giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường, tham khảo giá tài sản có tính chất tương tự (nếu có)’’ (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 02 Quyết định số 158/2014/TTBTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài v/v ban hành 04 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) 1.2 Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cung cầu 16 - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc ngoại ứng - Nguyên tắc phù hợp 1.3 Phương pháp định giá tài sản: phương pháp so sánh phương pháp chi phí - Căn vào đặc điểm bất động sản định giá, nhóm định giá lựa chọn định giá theo phương pháp chi phí kết hợp với phương pháp so sánh: - - Phương pháp chi phí: sử dụng để định giá cơng trình xây dựng đất - - Phương pháp so sánh: sử dụng để định giá quyền sử dụng đất - Các bước thực hiện: * Phương pháp chi phí: - Bước 1: Khảo sát thực địa mơ tả đầy đủ, xác tài sản - Bước 2: Xác định giá trị xây dựng thời điểm định giá - Bước 3: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị lại tài sản gắn liền với đất Diện sàn = dựng tích xây X Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất * Phương pháp so sánh: - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với TSĐG, giao dịch thành công mua, bán thị trường - Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với TSĐG giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá - Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn - Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh TSĐG từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với TSĐG, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh 17 .- Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá TSĐG IV Tiến hành định giá 4.1.Giá trị lại tài sản gắn liền với đất Nhóm định giá nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thông tin bất động sản định giá chủ sở hữu cung cấp Sau trình khảo sát nghiên cứu, so sánh, đối chiếu với thực tế so với đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật BĐS tiến hành định sau: Hiện trạng cấu (3) Kết STT (1) (2) Móng Bê tơng cịn tốt Khung cột (bê Tốt tông cốt thép) Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ chất kết cấu so lượng tổng giá trị lại cơng trình (4) dựng (5) với (6) = (4) x (5) xây 86% 8% 6,88% 90% 10% 9.0% Tường (gạch Tường có xuất 80% 220, trát vữa) vết mốc 12% 9.6% Nền, sàn gỗ 75% 16% 12% Kết cấu đỡ Tốt mái (Bê tông, cốt thép) 88% 12% 10,56% Mái (Bê tông) 85% 5% 4.25% 63% 52,29% lát Gỗ lát sàn có viết ố Tốt Tổng cộng Tỷ lệ chất lượng lại TS gắn liền với đất: 83% (=49.75%/63%) Tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất( áp dụng phương pháp kĩ thuật ) 18 Chi phí xây dựng mới: 6.000.000 đồng/m2 xây dựng Giá trị lại tài sản gắn liền với đất Diện sàn = dựng tích xây x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất Áp dụng CT tính giá trị cịn lại tài sản gắn liền với đất: Vậy giá trị lại tài sản gắn liền với đất: 300 x 6.000.000 x 83% = 1.494.000.000(đồng) 4.2 Xác định giá trị Quyền sử dụng đất (Phương pháp so sánh): *Chọn lô đất bất động sản so sánh hồn tồn tương tự lơ đất biệt thự động sản mục tiêu có: - Diện tích 500m2 - Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Người chủ đất đầu tư xây dựng sở hạ tầng phân thành lô bán với giá 1.450.000.000 đồng/lơ Chi phí xây dựng sở hạ tầng bình quân hết 1.500.000 đồng/m2 - Lợi nhuận phần đầu tư xây dựng 20% chi phí xây dựng Xét bất động sản so sánh: Ta có giá trị cơng trình xây dựng gắn với lơ đất là: 500 x 1.500.000 = 750.000.000(đồng) 19 Lợi nhuận từ phần đầu tư xây dựng cơng trình là: 750.000.000 x 20% = 150.000.000(đồng) Giá trị quyền sử dụng đất lô đất là: 1.450.0.0 x – 750.000.000 – 150.000.000 = 2.000.000.000 (đồng) Đơn giá quyền sử dụng đất lô đất là: 2.000.000.000 : 500 = 4.000.000 (đồng)  Giá trị lô đất bất động sản mục tiêu là: 4.000.000 x 360 = 1.440.000.000 (đồng) Kết luận Giá trị bất động sản cần định giá= Giá trị lại tài sản gắn liền với đất + giá trị quyền sử dụng đất = 1.494.000.000 + 1.440.000.000 = 2.934.000.000 (đồng) 20