Báo cáo định giá bất động sản

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Thông tin chung về bất động sản định giá Tài sản định giá Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 717 Quang Trung Hà Đông – Hà Nội Chủ sở hữu /sử d[.]

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.Thông tin chung bất động sản định giá - Tài sản định giá : Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa số 717 Quang Trung- Hà Đông – Hà Nội - Chủ sở hữu /sử dụng : Ơng Trần Đình Qn – Điện Thoại : 0972011214 - Mục đích định giá : Giao bán - Thời điểm định giá : Tháng / năm 2020 Cơ sở giá trị thẩm định giá - Cơ sở giá trị thẩm định giá giá thị trường - Theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN01) định nghĩa giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản sau:  Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Căn thẩm định giá - Các văn pháp quy thẩm định giá:  Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012  Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá  Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003  Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Chính phủ hướng dẫn số điều Luật Giá;  Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Chính phủ;  Thơng tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 03 năm 2014 hướng dẫn thực Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 Chính phủ hướng dẫn Luật giá ;  Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài “Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”; sử dụng: tiêu chuẩn số 7: phương pháp so sánh  Quyết định số 95/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội ngày 25 tháng 12 năm 2014 việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội;  Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2014 quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019;  Thông tư số 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ;  Thơng tư liên tịch số 13/ LB-TT ngày 18 tháng năm 1994 - Các văn pháp lý đất đai, kinh doanh bất động sản:  Luật Đất Đai năm 2013  Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai  Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP  Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Hiệu lực 03/3/2017)  Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất  Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 44/2014/NĐ-CP  Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Hiệu lực 03/3/2017)  Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất  Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính Thơng tư 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất  Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất  Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND TP Hà Nội  Phụ lục phương pháp định giá loại đất theo quy định Thông tư 36/2014/TT-BTNMT  Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất  Nghị định 13/2006/NĐ-CP việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất  Thông tư 29/2006/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 13/2006/NĐ-CP xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản tổ chức NN giao đất không thu tiền sử dụng đất  Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Hiệu lực 01/07/2015)  Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực Luật Kinh doanh bất động sản 2014  Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản  Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản  Luật nhà năm 2014 (Hiệu lực 01/7/2015)  Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà  Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà  Chỉ thị 14/2007/CT-TTg tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị - Các văn pháp quy xây dựng:  Luật xây dựng năm 2014 (Hiệu lực 01/01/2015)  Chỉ thị 06/2006/CT-BCN tăng cường công tác quản lý đầu tư xây dựng  Quyết định 02/2008/QĐ-TTg quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng quan đại diện Việt Nam nước quan khác Việt Nam nước  Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng  Nghị định 42/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng (Hiệu lực: 01/6/2017)  Thông tư 13/2016/TT-BXD hướng dẫn thi tuyển, tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng  Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng  Thông tư 16/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Nghị định 59/2015/NĐ-CP hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng  Thông tư 17/2016/TT-BXD hướng dẫn lực tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng (Hiệu lực 01/09/2016) II Thực trạng tài sản định giá Đặc điểm pháp lý - Tốt, đất tồn quyền, có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Các yếu tố liên quan đến tài sản định giá 2.1 Mô tả tài sản định giá 2.1.1 Quyền sử dụng đất  Theo hồ sơ pháp lý ST T Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà TSGLVĐ số / ngày cấp Tờ đồ số Thửa đất số Diện tích (m2) 42 Hình thức sử dụng Riêng Mục đích sử dụng Đất đô thị Thời hạn sử dụng Nguồn gốc sử dụng Lâu dài Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất  Theo trạng thực tế: Tài sản định giá có địa thực tế hồ sơ pháp lý Tài sản định giá có mặt phía trước tiếp giáp Đường Quang Trung – Hà Đơng, mặt cịn lại giáp hộ liền kề Tài sản định giá nằm khu vực kinh doanh bn bán sầm uất quận Hà Đơng, dân trí cao, có nhiều tiện ích sống, cách chợ Văn La 50m, cách trường trung học phổ thông chuyên Nguyễn Huệ 50m cách bến xe Yên Nghĩa 1,5 km, sở hạ tầng đồng bộ, hạ tầng xã hội đồng - Hình dáng: hình chữ nhật - Kích thước:  Chiều rộng: 3m  Chiều dài: 14m 2.1.2 Tài sản gắn liền với đất - Trên đất nhà bê tông tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 42 m 2, diện tích sàn 168 m2 Nhà xây dựng năm 2000, bao gồm 02 phòng ngủ, phòng khách, 03 WC, 01 bếp, điện nước, cơng trình phụ hoạt động tốt - Nhận định chất lượng lại tài sản: xác định theo phương pháp kinh tế kỹ thuật - Qua khảo sát thực địa nhóm định giá TSĐG, xác định kết cấu, trạng giá trị cịn lại cơng trình xây dựng sau: - Kết cấu trạng: S Kết cấu tt Móng Khung cột Vách Nền, sàn Sàn nhà lát gạch men kích cỡ 40x40 Đỡ mái Bê tông, cốt thép Mái 2.2 - Hiện trạng Móng đổ bê tơng mác 300 Bê tơng, cốt thép Tường gạch 220, trát vữa Bê tông Cơ sở thu thập thơng tin Việc xác định vị trí thông tin liên quan TSĐG dựa hồ sơ pháp lý chủ sở hữu cung cấp, theo hướng dẫn chủ sở hữu khảo sát thực địa 2.3 - Thông tin quy hoạch tranh chấp TSĐG nằm khu dân cư có quy hoạch ổn định Tại thời điểm định giá không xảy tranh chấp 2.4 - Tính khoản tài sản TSĐG có hình dáng vuông vắn cân đối, mặt tiền nhỏ so với diện tích, địa mặt đường rộng, trung tâm bn bán sầm uất, nên tính khoản cao Giá trị QSDĐ theo đơn giá đất Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND TP Hà Nội TSĐG thuộc vị trí Đường Quang Trung , có đơn giá 24,360.000 đồng/m2 Mục đích sử dụng đất Đất thị Diện Đơn giá tích (m ) (đồng/m ) 2 24.360.000 42 Thành tiền (đồng) 1,023.120.000 III.Thực Hiện Định Giá Cơ sở phương pháp định giá tài sản: 1.1 Cơ sở giá trị - Căn vào mục đích định giá đặc điểm tài sản chọn sở ‘‘giá trị thị trường’’ để định giá - Cơ sở giá trị thị trường: ‘‘Giá thị trường mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá bên người bán sẵn sàng bán tài sản bên người mua sẵn sàng mua tài sản giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường, tham khảo giá tài sản có tính chất tương tự (nếu có)’’ (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) 1.2 Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc ngoại ứng - Nguyên tắc phù hợp 1.3 Phương pháp định giá tài sản: phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí - Căn vào đặc điểm bất động sản định giá, lựa chọn định giá theo phương pháp chi phí kết hợp với phương pháp so sánh: - Phương pháp chi phí: sử dụng để định giá cơng trình xây dựng đất - Phương pháp so sánh: sử dụng để định giá quyền sử dụng đất - Các bước thực hiện:  Phương pháp chi phí: - Bước 1: Khảo sát thực địa mô tả đầy đủ, xác tài sản - Bước 2: Xác định giá trị xây dựng thời điểm định giá - Bước 3: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị lại tài sản gắn liền với đất = Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng x x Tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất  Phương pháp so sánh: - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với TSĐG, giao dịch thành công mua, bán thị trường - Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với TSĐG giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá - Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn - Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh TSĐG từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với TSĐG, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh - Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá TSĐG  Một số hình ảnh bất động sản mục tiêu IV Tiến hành định giá 4.1.Giá trị lại tài sản gắn liền với đất Sau trình khảo sát nghiên cứu, so sánh, đối chiếu với thực tế so với đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật BĐS tiến hành định sau: Tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất( áp dụng phương pháp kĩ thuật ) STT (1) Hiện trạng (3) Kết cấu (2) Tỷ lệ chất lượng lại (4) Tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị công trình xây dựng (5) (6) = (4) x (5) Móng (đổ bê Bê tơng cịn tốt tơng mác 300) 75% 7% 5,25% Khung cột (bê tông cốt thép) 80% 8% 6,4% Tường (gạch 220, trát vữa) 65% 9% 5,85% Nền, sàn (lát gạch men kích cỡ 40x40) 70% 13% 9,1% Kết cấu đỡ mái (Bê tông, cốt thép) Tốt 80% 9% 7,2% Mái (Bê tông) Tốt 80% 3% 2,4% Tốt Tường xuất vết ố nứt rêu mốc Gạch men ốp sàn có vết ố bẩn Tổng cộng 49% Tỷ lệ chất lượng lại TS gắn liền với đất: (=36,2%/49%) 36,2% 73.8% Diện tích sàn xây dựng: 168 m2 Đơn giá xây dựng mới: 6.866.000 đồng/m2 sàn xây dựng (căn vào định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 14/10/2019 việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội) 10 Áp dụng CT tính giá trị cịn lại tài sản gắn liền với đất: Giá trị lại tài sản gắn liền với đất = Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng x x Tỷ lệ chất lượng lại tài sản gắn liền với đất Vậy giá trị lại tài sản gắn liền với đất 168 x 6,866,000 x 73.8% = 851,274,144 đồng 4.2 Xác định giá trị Quyền sử dụng đất (Phương pháp so sánh): *Chọn bất động sản so sánh bảng sau: Đặc điểm tài sản Tài sản định giá Tài sản so sánh Phạm Tuấn Việt – 0913.497.473 Trần Văn Thoại0973.470.100 Trần Thị Thanh Xuân – 0962.482.989 Thời điểm thu thập Tháng 5/2020 Tháng 5/2020 Tháng 5/2020 Nguồn thông tin Khảo sát thực tế Khảo sát thực tế Khảo sát thực tế Số 719 Quang Trung Số 711 Quang Trung Số 490 Quang Trung Thông tin liên lạc Trần Đình Quân - Địa Số 717 Quang Trung Pháp lý Có sổ đỏ đầy đủ Có sổ đỏ đầy đủ Có sổ đỏ đầy đủ Có sổ đỏ đầy đủ Mục đích sử dụng đất Đất đô thị Đất đô thị Đất đô thị Đất thị Vị trí Mặt đường Quang Mặt đường Quang Trung Mặt đường Quang Trung Mặt đường Quang Trung 11 Trung Diện tích khn viên (m2) 42 75,6 56 97.5 Hình dáng Cân đối Cân đối Cân đối Cân đối Thời gian bán Hiện tháng trước năm trước tháng trước ( Giảm 5% ) (Giảm 12.5%) (tt binh thường) Trả Trả Chậm tháng 10.370.000.000 8.620.000.000 14.865.000.000 Nhà BTCT tầng Nhà BTCT tầng Nhà BTCT tầng 4 + Tổng DT xây dựng (m2)(1) 302.4 224 390 + Chất lượng lại (2) 80% 75% 72% 6.866.000 6.866.000 6.866.000 + Giá trị xây dựng (đồng) (4) = (1) x (2)x (3) 1.661.022.720 1.153.488.840 1.927.972.800 Giá không bao gồm tài sản đất (đồng) 8.792.829.856 6.567.316.160 11.157.031.400 Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) 116.307.273 117.273.502 114.431.091 Điều kiện toán  Trả Giá bán Tài sản đất + Số tầng + Đơn giá xây dựng (đ/m2) (3) Nhà BTCT tầng 12 *Quá trình điều chỉnh: - Pháp lý: TSĐG TSSS có hồ sơ pháp lý hợp lệ nên không điều chỉnh yếu tố - Vị trí: TSĐG TSSS có vị trí tiếp giáp mặt đường Quang Trung nên không điều chỉnh yếu tố - Về giao thơng: Các TSSS có vị trí tương đồng với TSĐG, khơng điều chỉnh yếu tố - Hình dạng: TSĐG tài sản so sánh khác có hình dạng cân đối nên ta không điều chỉnh - Điều kiện toán: Mức điều chỉnh toán chậm 1.5%/tháng YẾU TỐ SO SÁNH TSĐG TSSS TSSS TSSS 8.792.829.856 6.567.316.16 11.157.031.400 75,6 56 97.5 116.307.273 117.273.502 114.431.091  Thị trường  Thị trường  Thị trường  Thị trường 100% 100% 100% 100% + Mức điều chỉnh 0 + Giá điều chỉnh 116.307.273 117.273.502 114.431.091  Trả Trả Trả Chậm tháng 100% 100% 100% 103% 0 -3.332.944,124 Giá đất Diện tích 42 Giá/m2 Điều kiện bán + Tỷ lệ Điều kiện toán + Tỷ lệ + Mức điều chỉnh 13 + Giá điều chỉnh Thời gian bán + Tỷ lệ Hiện 100% 116.307.273 117.273.502 111.098.146,9 tháng trước năm trước ( TT giảm 5% ) ( TT giảm 12.5%) (tt binh thường) 95% 87.5% 100% tháng trước + Mức điều chỉnh -5.815.363,4 + Giá điều chỉnh 110.491.909,6 102.614.315 111.098.146,9 -14.659.187 Pháp lý Có sổ đỏ đầy đủ Có sổ đỏ đầy đủ Có sổ đỏ đầy đủ Có sổ đỏ đầy đủ + Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 0 + Mức điều chỉnh + Giá điều chỉnh 110.491.909,6 102.614.315 111.098.146,9 Vị trí Mặt đường Quang Trung Mặt đường Quang Trung Mặt đường Quang Trung Mặt đường Quang Trung + Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% + Mức điều chỉnh 0 + Giá điều chỉnh 110.491.909,6 102.614.315 111.098.146,9 Tổng mức điều chỉnh -5.815.363,4 -14.659.187 -3.332.944,124 Tổng mức điều chỉnh 5.815.363,4 14.659.187 14 3.332.944,124 Trọng số theo tổng mức điều chỉnh Đơn giá QSDĐ sau điều chỉnh (đồng/m2) 110.491.909,6 102.614.315 Đơn giá đất BQ 111.098.146,9 106.654.151,9 Vậy giá trị quyền sử dụng đất 106.654.151,9 x 42= 4.479.474.378 đồng Kết luân Giá trị bất động sản cần định giá= Giá trị lại tài sản gắn liền với đất + giá trị quyền sử dụng đất = 851.274.144 + 4.479.474.378 = 5.330.748.522 đồng 15 ... tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá TSĐG  Một số hình ảnh bất động sản mục tiêu IV Tiến hành định giá 4.1 .Giá trị lại tài sản gắn liền... trạng thực tế: Tài sản định giá có địa thực tế hồ sơ pháp lý Tài sản định giá có mặt phía trước tiếp giáp Đường Quang Trung – Hà Đơng, mặt cịn lại giáp hộ liền kề Tài sản định giá nằm khu vực kinh... bất động sản 2014  Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản  Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động