Báo cáo thẩm định giá Bất động sản nhà ở

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN 1.1 Thông tin tổng quát của tại sản:Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Quận 8, TPHCM, người được chứng nhận quyền sử dụng đất là Ông: Lý Hữu Thảo, sinh năm: ; số chứng minh nhân dân: 2 và Bà : Phạm Thị Xuân Phượng , sinh năm CMND số Tài sản thẩm định giá gồm có: Thửa đất và các công trình trên thửa đấtĐịa chỉ : Số 5652 Đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM.Đăng kí tại sở nhà đất TPHCM Quyển số 024 tờ 12079 ngày 27 tháng 2 năm 1995.Do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân Quận 8 cấp.1.2 Thông tin chi tiết của tài sản:1.2.1 Vị trí bất động sản Bất động sản nằm tại : Số 5652 đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM.Giấy phép số 998 GPCS ngày 17 tháng 9 năm 1992 của Ủy ban nhân dân quận 81.2.2 Diện tích – Đặc điểm: Diện tích BĐSDiện tích nền: 39.6m2Diện tích sử dụng: 80.2m2Đặc điểm: Nhà cấp 3 Số tầng : 2Kết cấu nhà: : Vách gạch, sàn BTCT + sàn hỗn hợp, mái BTCT + mái hỗn hợp + mái tônMục đích sử dụng: nhà ở riêng lẻThời gian sử dụng: lâu dài. Đặc điểm khác BĐS nằm trong hẻm cụt.Hướng nhà BĐS : Hướng Đông Nam.Phía Đông giáp nhà 5654Phía Tây Bắc giáp nhà sauPhía Tây Nam giáp nhà 5650Phía Đông Nam giáp đường điBĐS thẩm định gần Trường tiểu học Âu Dương Lân, trạm y Tế, Bệnh viện phục hồi chức năng.Cách chợ 5 phút đi bộ. Nhà có phòng khách, phòng ngủ, toilet và phòng bếp chung.

TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘNG VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG

-o0o -BÁO CÁO NHÓM MÔN HỌC: NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở

Nhóm thực hiện : Nhóm 19 Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Bảo Thy

TP.HCM, tháng 11.năm 2016

BÁO CÁO NHÓM

1 Nhóm thực hiện: Nhóm 19

ST

T Họ và tên sinh viên Mã số tham gia Mức độ thành viên Điểm

BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM

STT Học và tên MSSV Phân công công

việc Mức độhoàn thành Chữ ký

100%

3 Lê Ngọc Toàn B1400433

-Thu thập thôngtin

-Chương 1-Chương 3

100%

MỤC LỤ

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN 1

1.1 Thông tin tổng quát của tại sản: 1

1.2 Thông tin chi tiết của tài sản: 1

1.2.1 Vị trí bất động sản 1

1.2.2 Diện tích – Đặc điểm: 1

1.3 Hình ảnh và một số giấy giờ pháp lý liên quan 2

Hình 1.1 Vị trí của bất động sản thẩm định 2

1.4 Phương pháp thẩm định 8

CHƯƠNG 2 QUI TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN: 9

2.1 Xác định vấn đề về tài sản: 9

2 2 Xây dựng bảng kế hoạch thẩm định giá 10

2.2.1.Bảng kế hoạch 10

2.2.2.Các thông tin cần thu thập 12

2.3 Khảo sát hiện trường và thu thâp thông tin 12

2.3.1 Khảo sát hiện trường 12

2.3.2 Tài sản so sánh 1 13

2.3.3 Tài sản so sánh 2: 15

2.3.4 Tài sản so sánh 3: 17

2.4 Phân tích thông tin 19

2.5 Xác định giá trị tài sản 19

2.5.1 Phương pháp thẩm định: 19

2.5.2 Giá trị tài sản thẩm định theo Phương pháp so sánh trực tiếp 19

2.5.3 Giá trị tài sản thẩm định theo Phương pháp chi phí 25

CHƯƠNG 3 : BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 27

TÀI LIỆU THAM KHẢO 29

PHỤ LỤC 30

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN

1.1 Thông tin tổng quát của tại sản:

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Quận 8, TPHCM, người được chứngnhận quyền sử dụng đất là Ông: Lý Hữu Thảo, sinh năm: ; số chứng minh nhân dân: 2

và Bà : Phạm Thị Xuân Phượng , sinh năm CMND số

Tài sản thẩm định giá gồm có: Thửa đất và các công trình trên thửa đất

Địa chỉ : Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM

Đăng kí tại sở nhà đất TPHCM Quyển số 024 tờ 12079 ngày 27 tháng 2 năm 1995.DoChủ tịch Uỷ ban nhân dân Quận 8 cấp

1.2 Thông tin chi tiết của tài sản:

Hướng nhà BĐS : Hướng Đông Nam

 Phía Đông giáp nhà 56/54

 Phía Tây Bắc giáp nhà sau

 Phía Tây Nam giáp nhà 56/50

 Phía Đông Nam giáp đường đi

BĐS thẩm định gần Trường tiểu học Âu Dương Lân, trạm y Tế, Bệnh viện phục hồichức năng.Cách chợ 5 phút đi bộ Nhà có phòng khách, phòng ngủ, toilet và phòng

bếp chung

1.3 Hình ảnh và một số giấy giờ pháp lý liên quan

Hình 1.1 Vị trí của bất động sản thẩm định

Hình 1.2 Hẻm 56, Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8,TPHCM

Hình 1.3 Mặt trước

Hình 1.4 Phòng khách bất động sản thẩm định

Hình 1.5 Nhà Bếp Bất động sản thẩm định

Hình 1.6 Tầng trên bất động sản thẩm định

Hình 1.7 Phòng ngủ bất động sản thẩm định

Giấy tờ pháp lý

Hình 1.8 Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà

Hình 1.9 Tờ khai chuyển dịch tài sản nộp thuế trước bạ

Hình 1.10 Bản vẽ hiện trạng bất động sản thẩm định

1.4 Phương pháp thẩm định

Phương pháp thẩm định của báo cáo :dùng phương pháp so sánh để thẩm định giá củaBĐS – 3 tài sản so sánh Sau đó dùng phương pháp chi phí để kiểm tra lại kết quả

CHƯƠNG 2 QUI TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN:

2.1 Xác định vấn đề về tài sản:

Theo đề nghị của ông Lý Hữu Thảo và bà Phạm Thị Xuân Phượng

Địa chỉ: Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2,Quận 8 , TP.HCM

Về việc thẩm định giá bất động sản Số 56/52 đường Âu Dương Lân, Phường 2,Quận

8, TP.HCM Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựngtrên đất

Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtThời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm hiện nay (tháng 11 năm 2016)

Tài sản thẩm định giá: Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, TP.HCM.Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường

Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định

 Kết quả thẩm định chỉ được sử dụng cho mục đích làm cơ sở cho việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

 Thời gian hiệu lực của việc thẩm định là 120 ngày kể từ ngày phát hành báo cáothẩm định giá

 Chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản ( bản chính và bản sao ), các trườnghợp sao văn bản không có xác nhận hoặc công chứng của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền đều không có giá trị

 Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tớitài sản thẩm định đã cung cấp cho thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá.Những hạn chế về kết quả thẩm định giá:

 Khó khăn trong việc xác định yếu tố giá trị thị trường trong điều kiện bìnhthường: Giá trị thị trường hiện nay không có nhiều biến động, song khu vực củabất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh nằm trong vùng cónhiều biến động về giá đất đai Thông tin thị trường trong báo cáo được khảosát tại thời điểm thẩm định

 Khó khăn trong việc xác định yêu tố về mục đích sử dụng của các bất động sản

so sánh cũng như bất động sản thẩm định giá Do công tác đo đạc và cấp lạigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất chongười dân trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Các tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

 Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (nếu có)

 Tờ khai thuế trước bạ

 Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng… (nếu có)

 Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có)

 Quyết định của tòa án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệulực pháp luật về sở hữu tài sản (nếu có)

Những xung đột lợi ích có thể xảy ra: không có

Bên thứ 3 liên quan tới quyết định thẩm định giá: không có

Ngày thực hiện thẩm định giá: 5/11/2016

Mức phí: 0.5% giá trị tài sản

2 2 Xây dựng bảng kế hoạch thẩm định giá.

2.2.1.Bảng kế hoạch

Bảng 2.1 Bảng kế hoạch thẩm định giá

hiện20/9/2016

–

27/9/2016

Liên hệ với ông Lý Hữu Thảo để lấy

tư liệu về hình ảnh, giấy tờ cần thiếtcho việc thẩm định giá

Tìm kiếm thông tin các tài sản sosánh tại khu vực Quận 8, TPHCM

Có các tài liệucung cấp chưađược điều chỉnh,tuy nhiên đã

được xác thựcqua giấy tờ pháplý

TrọngNhân, NgọcToàn,

Số liệu để thực hiện phương phápchi phí

thông tin tài sản

so sánh và chiphí xây dựngđược tìm trênweb

TrọngNhân,NgọcToàn

11/10/2016 Tổng hợp và chọn lọc thông tin thu

Các yếu tốđược điều chỉnh

là chủ quan

Ngọc Toàn,Thanh Thư

2.2.2.Các thông tin cần thu thập

Thông số chi tiết của tài sản thẩm định

 Các tài liệu pháp lý về thẩm định giá , các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ,pháp luật về giá , bao gồm :

 Thông tư 28/2015/TTBTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và

07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

 Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012

 Thông tư 158/2014/TTBTC ngày 27/10/2014 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04

 Thông tư số 28/2015/TTBTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07

 Nghị định 89/NDCP ngày 6/8/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Giá về thẩm định giá

2.3 Khảo sát hiện trường và thu thâp thông tin

2.3.1 Khảo sát hiện trường

Bất động sản thẩm định nằm ở hẻm 56 Âu Dương Lân nên nằm theo vị trí 2( thửa đâtcách mặt tiền hẻm có bề rộng từ từ 3m đến 5m, cách đường phố từ 300m đến 500m)theo sự phân vị trí đất trong biểu giá đất của TPHCM năm 2016

Hình 2.1 Phân loại vị trí đất phi nông nghiệp

Hướng: Đông Nam

Giấy tờ pháp lý: đầy đủ

Giá bán : 1.600.000.000 đ

Hình ảnh rao bán của BĐS trên batdongsan.com.vn

Hình 2.2 Hình ảnh rao bán TSSS1 trên batdongsan.com.vn

Hình ảnh thực tế của TSSS1:

Hình 2.3 Hình ảnh thực tế của TSSS1

Hướng: Đông Bắc

Giấy tờ pháp lý: đầy đủ

Giá bán: 2.650.000.000 đ

Hình ảnh rao bán của BĐS trên batdongsan.com.vn

Hình 2.4 Hình ảnh rao bán của TSS2 trên batdongsan.com.vn

Hình ảnh thực tế của TSSS2

Hình 2.5 Hình ảnh thực tế của TSSS2

Hình ảnh rao bán BĐS trên batdongsan.com.vn

Hình 2.6 Hình ảnh rao bán TSSS3 trên batdongsan.com.vn

Hình ảnh thực tế TSSS3

Hình 2.7 Hình ảnh thực tế của TSSS3

2.4 Phân tích thông tin.

Những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia trên thị trường:

 Người bán thì muốn bán nhanh, giá tốt nhất ( cao nhất có thể ), thời gian thanhtoán ngắn

 Người mua thì cũng muốn mua nhanh, giá rẻ nhất có thể, thời gian thanh toánchậm, giấy tờ pháp lý đầy đủ

Xu hướng cung cầu trên thị trường:

 Cung : luôn ổn đinh

 Cầu : tương đối

2.5 Xác định giá trị tài sản

2.5.1 Phương pháp thẩm định:

Phương pháp thẩm định giá theo phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

Trong đó phương pháp so sánh là chính, phương pháp chi phí hỗ trợ để đưa ra giá trịcuối cùng

2.5.2 Giá trị tài sản thẩm định theo Phương pháp so sánh trực tiếp

154/86/26F,

Âu DươngLân, Phường 2,

TPHCM

Địa chỉ: 63/25Đường ÂuDương Lân,Phường 3,Quận 8

Số 314/91, ÂuDương Lân,Phường 3 Quận

8, TPHCM

thanh toán Trả ngay

Không thuậnlợi: nằm tronghẻm nhỏ quanhco.*

Thuận lợi: gầnchợ, bệnh viện,trường học…

Thuận lợi: gầnchợ, bệnh viện,trường học…

16 Đặc điểm Nhà riêng lẻ

So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3

Số 56/52Đường ÂuDươngLân,Phường2,Quận 8 ,TP.HCM

154/86/26F,

Âu DươngLân, Phường

2, Quận 8,TPHCM

Số 63/25 Đường

Âu Dương Lân,Phường 3, Quận8,TPHCM

Số 314/91,

Âu DươngLân, Phường

3 Quận 8,TPHCM

10 Điều kiện

thanh toán

Trả ngayKHÔNG ĐIỀU CHỈNH

Nam

Không điềuchỉnh

Không thuậnlợi: nằm tronghẻm nhỏ quanhco

Thuận lợi: gầnchợ, bệnh viện,trường học…

Thuận lợi:gần chợ, bệnhviện, trườnghọc…

chỉnh

Không điềuchỉnh

14 Sân vườn Không Không điều chỉnh

15 Đặc điểm

khác

Khukhépkín

Không điều chỉnh

16 Điều chỉnh

số tuyệt đối

-2 nhà vệ sinh-3 phòng ngủ

1 phòng ngủ-1 sân thượng1phòng ngủ

Giá bán sau khi điều chỉnh 1.701.588.000

Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích đất sử

Giá bán sau khi điều chỉnh 2.168.977.000Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích đất sử dụng (tr.đ/m2)

Giá sau khi điều chỉnh về yếu tố bên ngoài (-15%) 1.817.776.000

Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích đất sử dụng (đ/m2) –

 Tài sản thẩm định

 Giá Trung bình theo đơn vị diện tích đất sử dụng (đ/m2) là :

(23,567,700+23,187,866+18,484,460)/3 = 21,746,675 (đ/m2)

 Giá bán của tài sản thẩm định là: 21,746,675 *80.2=1,744,083,835 đ

2.5.3 Giá trị tài sản thẩm định theo Phương pháp chi phí

1 GIÁ BÁN ? 1.600,000,000 2.650,000,000 2,200,000,000

GÍA BĐS THẨM

ĐỊNH 1,729,255,339 1,252,505,958+476,749,381

Xây dựng báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số

04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

CHƯƠNG 3 : BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ.

Số 69 /TĐG – CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

(kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

Thứ 3, ngày 9 tháng 11 năm 2015

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: ông Lý Hữu Thảo và bà Phạm Thị Xuân Phượng

Theo đề nghị của bà Bùi Thị Lành tại văn bản số 69 ngày 09/10/2016 về việc thẩmđịnh giá bất động Số 56/52 Đường Âu Dương Lân, Phường 2,Quận 8 , TP.HCM.Bấtđộng sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

1 Mục đích thẩm định giá: Bà Phạm Thị Xuân Phượng làm cơ sở trong việc chuyển

quyền sử dụng đất

2 Thời điểm thẩm định giá: ngày 1 tháng 11 năm 2016

3 Cơ sở thẩm định giá:

-Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do Bà Phạm Thị Xuân Phượng cung cấp

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: Đăng kí tại sở nhà đất TPHCM Quyển số 024

tờ 12079 ngày 27 tháng 2 năm 1995.Do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân Quận 8 cấp

Sử dùng phương pháp so sánh để thẩm định giá của BĐS – 3 tài sản so sánh.

Sau đó dùng phương pháp chi phí để kiểm tra lại kết quả

6 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do Bà Phạm Thị Xuân Phượng cung cấp, qua khảo sát thực tếtại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá so sánh được áp dụng trong tính toán,doanh nghiệp thẩm định giá DNP thông báo kết quả thẩm định giá tài sản bất động sản

số 56/52 Đường Âu Dương Lân Phường 2, Quận 8 TP.HCM Bất động sản này baogồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại thời điểm ngày 09 tháng

11 năm 2016 như sau:

Tổng giá trị đất và nhà: đ

Làm tròn: 1,744,083,835 đ

(viết bằng chữ: Một tỉ bảy trăm bốn mươi bốn triệu đồng chẳn)

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để Bà Phạm Thị Xuân Phượng có cơ sởgiá theo quy định của pháp luật hiện hành

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Trần Bích Vân, 2012 Giáo trình Nguyên lý thẩm định giá Nhà xuất bản Tổng

1.[http://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-au-duong-pr9809069],26/09/2016

2 [http://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-au-duong-lan-phuong-3-16/chinh-chu-can-tien-gap-1-tret-2-l-quan-8-shr-lh-0912517079-pr10376530],26/09/2016,

3 [http://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-au-duong-lan-phuong-3-16/mat-tien-dep-p3-quan-8-1-l-dt-4-2mx7-8m-gia-2-2-ty-moi-dep-

móng,[http://batdongsan.com.vn/hd-8 Vị trí của 2015-525058.html],06/10/2016

BĐS[http://thanhnien.vn/kinh-doanh/tphcm-ban-hanh-bang-gia-dat-9 Phong thủy hướng nhà,[ gia-huong-tot-xau-cua-mot-ngoi-nha-dua-vao-nhung-tieu-chi-nao-

http://batdongsan.com.vn/phong-thuy-toan-canh/danh-ar63136],06/10/2010

540,000 540,000

Phòng(1.8m*0.8m) 1.650.000/m2 2,700,000

Chi phí xây toilet và sân thượng

STT Chi Phí Xây Toilet

3,986,000 3,986,000

Chi phí xây sân thượng

Tỷ trọng chi phí phần móng công trình: 15 - 25%

Tỷ trọng chi phí phần kết cấu thân công trình: 30 - 40%

Tỷ trọng chi phí phần kiến trúc, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật trong CT: 55 - 35%

ông cha ta đều quay cửa chính về hướng lân cận nam, quay đầu hồi về hướng Tây Một công trình kiến trúc nếu không được hưởng khí hậu phù hợp thì tuổi thọ công trình sẽ giảm, tác động xấu đến người cư ngụ

Vị trí: Phân loại vị trí:

Vị trí 1: đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất Các vị trí tiếp theo không tiếp giáp mặt tiền đường bao gồm:

Vị trí 2 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có

độ rộng từ 5 m trở lên thì tính bằng 0,7 của vị trí 1;

Vị trí 3 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có

độ rộng từ 3 m đến dưới 5 m thì tính bằng 0,8 của vị trí 2;

Vị trí 4 áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0,8 của

vị trí 3

Tuổi đời của tài sản

Tuổi đời kinh tế: là thời gian sử dụng hữu ích của công trình Tuổi đời kinh tế khác

với tuổi đời vật lý, tuổi đời vật lý thường lớn hơn tuổi đời kinh tế

Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian ước tính công trình còn tiếp tục sử dụng được.Tuổi thực tế sử dụng : là thời gian từ khi xây dựng đến thời điểm hiện hành

Tuổi sử dụng hiệu quả: là số năm sử dụng theo điều kiện và mức hữu dụng của côngtrình Tuổi đời hiệu quả của công trình có thể ít hơn tuổi sử dụng thực tế nếu côngtrình được tu bổ hàng năm hay có chất lượng xây dựng và thiết kế tốt và tuổi đời kinh

tế còn lại được kéo dài ra Tuy nhiên, nếu công trình không được tu sửa thích hợp thì