Báo cáo thẩm định giá bất động sản

Luận văn : báo cáo thẩm định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤTĐỘNG SẢN

NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : CHU THỊ XUÂN

CƠ QUAN CÔNG TÁC : VPBANK HOÀN KIẾM

HÀ NỘI

Ngày 22 tháng 05 năm 2010

GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN

Họ và tên: Chu Thị Xuân

Cơ quan công tác: VPBank PGD Hoàn KiếmĐịa chỉ: Số 4 Hàm Long, Hoàn Kiếm, Hà Nội.Điện thoại: 04.39351513 Fax: 04.39350582Trình độ học vấn: Cử nhân kinh tế

Tốt nghiệp trường: ĐH Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội

Các khóa đào tạo: Định giá Bất động sản và Môi giới bất động sản tại Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội.

Kinh nghiệm bản thân: Với kinh nghiệm hơn 1 năm làm nhân viên tín dụng, đã tham gia định giá nhà đất của một số khách hàng vay vốn tại

VPBank: Nhà số 6 ngõ 12/3 tại Bùi Xương Trạch, Hoàng Mai, Hà Nội, nhà số16 Lò Đúc, dốc Thọ Lão, Hai Bà Trưng, Hà Nội…

Lời mở đầu

Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có nhữngbước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vàoviệc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xãhội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắnkhoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinhtế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triểnchủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đãcó nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt lànhững cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giánhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thịtrường Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những thời kỳ lạnh dầnnhư “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trườngphải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minhbạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến chongười bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua vớimức giá bao nhiêu là phù hợp khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánhđúng giá trị thực của chúng Trước tình hình đó, yêu cầu đặt ra cho đội ngũthẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồngthời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giáBất động sản Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nângcao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sảnnước ta phát triển

Số: 03 Hà nội, ngày 22 tháng 5 năm 2010V/v: Thẩm định giá

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁKính gửi: Bà Nguyễn Thị Hiền

1 Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà của căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành

2 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05 năm 2010

4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS: Phụ lục đính kèm5 Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường

6 Thực trạng BĐS: Phụ lục đính kèm

7 Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh8 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tếhiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bấtđộng sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trongtính toán; Tôi xin thông báo kết quả thẩm định giá như sau:

Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

của bà: Nguyễn Thị Hiền là 2.231.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm ba mươi

mốt triệu đồng chẵn).

9.Điều kiện ràng buộc:

9.1 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trênthị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịchsử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.

9.2 Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu haonhà hàng năm coi như không đáng kể

9.3 Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giábán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.

Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bảngiao cho bà Nguyễn Thị Hiền, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá

Thẩm định viên

Bà Chu Thị Xuân

PHỤ LỤC

I.Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:

1 Căn cứ pháp lý của thẩm định giá.

- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hànhLuật Đất đai;

- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành LuậtKinh doanh Bất động sản;

- Luật Nhà ở 2005

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 củaUBTVQH khóa 10;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩmđịnh giá;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tàichính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài

chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

II.Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:

a Vị trí:

Căn nhà của bà Nguyễn Thị Hiền ở địa chỉ số 15 ngách 5/16/218 Đê LaThành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đườngchính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành Gần Trungtâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội

Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đạihọc Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH

Giá trị của căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành Bất động sản thẩm địnhGiá trị của căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành.

Khách hàng yêu cầuBà Nguyễn Thị Hiền

Địa chỉSố 15 ngách 5/16/218 Đê La ThànhMục đích thẩm địnhXác định giá bán

Thời điểm thẩm địnhTháng 5 năm 2010

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 củaUBTVQH khóa 10;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩmđịnh giá;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửađổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấtđai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tàichính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài

chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

II Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

1 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:

a Vị trí:

Căn nhà của bà Nguyễn Thị Hiền ở địa chỉ số 15 ngách 5/16/218 Đê LaThành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đườngchính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành Gần Trungtâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội

Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đạihọc Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa

b Đặc điểm kỹ thuật:

Nhà của bà Nguyễn Thị Hiền được xây dựng từ năm 2004 với diện tích đấttrong sổ đỏ: 46 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,6m, chiều sâu 10m, đườngtrước nhà rộng 1.5m

Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1phòng khách

Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp

III Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bántrên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người muasẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịchmua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”(TDDGVN)

IV Phương pháp thẩm định giá:

- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 102 ngõ 301 đường Đê La Thành

Diện tích đất: 46m2, Diện tích xây dựng 90m2, nhà 2 tầng, chiều rộng4,6m, chiều dài 10m, ngõ rộng 3m,

Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bántháng 1 năm 2010, giá bán là 2.09 tỷ

- Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 06 ngách 112 ngõ 1098 đường

Chùa Láng

Diện tích đất sử dụng 47m2, Diện tích xây dựng 137m2, nhà 3 tầng baogồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng5.4m, chiều dài 8.7m, đường rộng 4m bán tháng 11 năm 2009, giá bán là2.44 tỷ

Từ số liệu trên ta có bảng sau:

Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi

phòng ngủ là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản này là2.5 triệu/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu (giá nhà bà Huyền xâydựng vào năm 2006), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đángkể Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát củanền kinh tế.

Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ đượctính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm Mỗi điểm tươngđương với 10 triệu đồng

2 Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bấtđộng sản mục tiêu

Toàn quyềnsở hữu

Toàn quyềnsở hữu

Toàn quyềnsở hữu

2 Điều kiện bán

Bán trên thịtrường

Bán trên thịtrường

Bán trên thịtrường

Bán trên thịtrường

3 Điều kiện thanh toán

Thanh toánngay

Thanh toánngay

Thanh toánngay

Thanh toánngay

2 thángtrướcMức điều chỉnh (Theo

tỷ lệ lạm phát trongnăm) (tr.đ)

Mức điều chỉnh(Mỗi điểm tươngđương 10 triệu đồng)

20 điểm30 điểm-10 điểm-100 triệu

40 điểm- 20 điểm-200 triệu

35 điểm- 15 điểm-150 triệu

Giá điều chỉnh2133.52289.52291.5Tổng mức điều chỉnh

VI Kết luận

Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tíchsố liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu Ápdụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản Kết quả giátrị thị trường của căn hộ số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành của Bà

Nguyễn Thị Hiền là: 2.231.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm ba mươi mốt

triệu đồng chẵn)

VII Hạn chế của kết quả thẩm định giá

- Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đãbán Bất động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự cóthể không đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá thìngười mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn.

- Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Huyền đãsử dụng Do căn nhà mới xây cách đây 6 năm, thời gian cũng còn ít sovới tuổi thọ vật lý của nó.

- Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quancủa người thẩm định viên nhiều.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Số 124/2010/HĐDV

- Căn cứ Luật Thương mại ngày 14 tháng 09 năm 2005 của Quốc hội;- Căn cứ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002;- Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về

việc thẩm định giá;

- Căn cứ công văn số: 4916-BTC/TCT ngày 11/4/2007 của Bộ Tài chínhvề việc thu tiền sử dụng đất;

- Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên

Hôm nay, ngày 22/05/2010 tại số nhà 15 ngách 5/16/218 Đê La Thànhchúng tôi gồm có:

- Mục đích thẩm định: Làm cơ sở để xác định giá bán

Điều 2: Trách nhiệm của các bên

1 Trách nhiệm của bên A:

- Cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ giấy tờ pháp lý liên quan đến cănnhà và các giấy tờ liên quan khác (nếu có) theo yêu cầu của bên B.- Tạo điều kiện để Bên B tiến hành thẩm định hiện trạng thu thập thôngtin đối với căn nhà được yêu cầu thẩm định.

- Sử dụng kết quả thẩm định giá theo đúng mục đích được ghi rõ trongChứng thư thẩm định giá.

- Thanh toán phí thẩm định giá cho bên B theo thỏa thuận tại Điều 3của Hợp đồng này.

2 Trách nhiệm của Bên B:

- Thực hiện thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp vớigiá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

- Đảm bảo thực hiện công việc một cách nghiêm túc, chính xác, có căncứ pháp lý theo đúng quy định của pháp luật về thẩm định giá và chịutrách nhiệm về kết quả thẩm định giá trước pháp luật.

- Bảo mật thông tin, hồ sơ, tài liệu nhận được liên quan đến dịch vụBên A yêu cầu.

- Thông báo cho Bên A trong trường hợp tài sản yêu cầu thẩm định giákhông đủ hồ sơ tối thiểu để thẩm định.

- Cung cấp cho Bên A: Hai (2) Bộ Chứng thư kết quả thẩm định giá.- Cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng cho Bên A sau khi Bên A thanhtoán đầy đủ phí thẩm định giá theo Điều 3 Hợp đồng.

Điều 3: Mức phí thẩm định giá và phương thức thanh toán:

a Phí thẩm định giá: Được tính dựa theo khung phí thẩm định củaCông ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Việt Namvới mức phí là 900.000 đồng.

Bên A thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoảncủa Bên B ngay sau khi kết quả thẩm định giá được cấp có thẩmquyền của địa phương phê duyệt.

Điều 4: Thời hạn Hợp đồng

Tiến độ hoàn thành công việc định giá tối đa là 20 ngày làm việc(kể cả ngày nghỉ) kể từ khi bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu vềtài sản thẩm định giá.

Điều 5: Điều khoản thực hiện

1 Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi được hai bên ký kết.

2 Trường hợp mỗi bên có sự thay đổi các điều khoản trong Hợp đồngthì phải thông báo cho bên kia Mọi thay đổi phát sinh trong thờigian thực hiện Hợp đồng phải được thống nhất bằng văn bản và cóxác nhận của 2 bên.

3 Hai bên cam kết thực hiện đúng theo Hợp đồng đã ký kết Bên viphạm điều khoản Hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định vềxử lý vi phạm Hợp đồng kinh tế của pháp luật.

4 Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc phát sinh hai bên cùngnhau bàn bạc giải quyết trên tinh thần hợp tác và trách nhiệm.

Hợp đồng này gồm 5 điều, được lập thành 3 bản có giá trị pháp lýnhư nhau; Bên A giữ 2 bản, Bên B giữ 1 bản.

Đại diện Bên A Đại diện Bên B

Bà Nguyễn Thị Hiền Bà Chu Thị Xuân