báo cáo đinh giá bất động sản

Mục lục I Báo cáo định giá 1 Thông tin Căn định giá 2.1 Căn pháp lý .2 2.2 Một số khác 3 Mô tả đặc điểm kinh tế kĩ thuật bất động sản 3.1 Mô tả vị trí 3.2 Mô tả đặc điểm kĩ thuật 4 Mô tả pháp lý bất động sản .4 Những giả thiết hạn chế định giá bất động sản .5 5.1 Giả thiết 5.2 Hạn chế Kết khảo sát thực địa Lập luận mức giá cuối .6 7.1 Tình hình thị trường văn phịng Hà Nội Q3/2011 7.2 Mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS cần định giá Các phương pháp định giá áp dụng 8.1 Phương pháp so sánh 8.2 Phương pháp vốn hóa trực tiếp 11 Kết định giá 15 9.1 Kết phương pháp 15 9.2 Kết luận 16 10 Hạn chế kết định giá 16 11 Phụ lục kèm báo cáo định giá .17 II Chứng thư định giá 20 1.Tài sản định giá 20 Mục đích định giá 20 Thời điểm định giá 20 Căn định giá bất động sản 20 Cơ sở định giá .20 Thực trạng bất động sản 21 Phương pháp định giá 21 Kết định giá: 21 Những giả thiết hạn chế định giá bất động sản .21 9.1 Giả thiết 21 9.2 Hạn chế 22 10 Phụ lục đính kèm chứng thư định giá 22 10.1 Căn định giá 22 10.2 Đặc điểm kinh tế kĩ thuật bất động sản .23 10.3 Mô tả pháp lý bất động sản 24 I Báo cáo định giá Thông tin Loại bất động sản: Nhà dân Ảnh chụp: Địa chỉ: số 15 – phố Trúc Khê – phường Láng Hạ - Q.Đống Đa – Hà Nội Khách hàng yêu cầu: Ông Trần Minh Long Điện thoại: 0903 436 199 Mục đích định giá: Để bán Thời điểm định giá: 13/11/2011 Nhóm định giá: Nhóm 8_Bất Động Sản 50A Căn định giá 2.1 Căn pháp lý Việc định giá bất động sản cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế văn pháp quy nhà nước Việt Nam cấp thẩm quyền địa phương ban hành - Căn Mục Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định thẩm định giá - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 UBTVQH khóa 10 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 phủ thẩm định giá; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất; - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 trưởng tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 trưởng xây dựng - QĐ số 62/2009 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 UNND Thành phố Hà Nội khung giá loại đất thực Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2 Một số khác - Căn việc đánh giá thực tế bất động sản khách hàng - Căn vào liệu mua bán, giao dịch Q.Đống Đa vài quận lân cận Thành Phố Hà Nội để làm sở nhận định đánh giá Nhóm xem xét dựa vào thông tin mà khách hàng cung cấp như: văn luật, cơng trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất diện tích xây dựng, phương án xây dựng, tất vấn đề có liên quan Mơ tả đặc điểm kinh tế kĩ thuật bất động sản 3.1 Mơ tả vị trí Nhà nằm số 15 – phố Trúc Khê – phường Láng Hạ - Q.Đống Đa – Hà Nội Nhà nằm mặt đường Trúc khê, gần Ban yếu phủ, chợ láng A Khu vực Bất động sản tọa lạc khu vực an ninh tốt, dân trí cao, mật độ dân số không cao, thuận tiện giao thông lại (Đường Trúc khê thơng với đường Nguyễn Chí Thanh, khoảng cách từ bất động sản đường Nguyễn Chí Thanh 200m) Các điều kiện mặt đường Trúc Khê thuận lợi cho việc mở văn phòng cho thuê với tiệm café, quán cơm, ngân hàng VB bank nằm trục đường, đặc biệt bất động sản nằm gần trường tiểu học trung học Láng Hạ thuận tiện cho nhân viên văn phòng đưa học 3.2 Mô tả đặc điểm kĩ thuật Đất Nhà Diện tích đất thực tế: 50 m2 Mặt xây dựng: 50 m2 Diện tich đất cấp: 50 m2 Loại cơng trình : Nhà kết hợp cho thuê Chiều ngang đất: m làm văn phòng Chiều rộng mặt đường: 10 m Số tầng xây dựng: Nhà nằm mặt đường có vỉa hè rộng Hướng nhà : Đông Bắc 5m Sử dụng : Cho Sàn giao dịch bất Hình dạng đất: Chữ nhật động sản Đơng Nam Á th văn phịng Lợi thương mại: Có Năm xây dựng : 2005 Năm cải tạo: chưa Nội thất sao: Do chưa cải tạo nên lớp sơn bị tróc, hệ thống điện ánh sáng đầy đủ Gara ô tô: không Mô tả pháp lý bất động sản - Nhà chủ với người đứng tên vợ chồng ông Trần Minh Long (cả đất cơng trình) Đã làm đầy đủ giấy tờ thủ tục để xây dựng cơng trình giấy phép xây dựng nhà từ cuối năm 2004 Tới cuối năm 2005 hồn thành thủ tục để phép đưa cơng trình thức vào sử dụng - Nhà hồn toàn chưa xảy tranh chấp từ trước tới - Hiện trạng sử dụng: Hiện gia đình ơng Long sử dụng - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm khu vực quy hoạch giải toả - Khả chuyển nhượng bình thường - Lợi ích kinh tế đạt được: Nhà chia thành phần, phần phía trước nhà cho thuê tầng với diện tích tầng 25 m2 (bao gồm phịng hành lang) với mức giá ổn định từ năm 2005 tới 10tr/tháng sản Những giả thiết hạn chế định giá bất động 5.1 Giả thiết - Tất giấy tờ khách hàng cung cấp - Bất động sản sử dụng phù hợp với quy hoạch - Bất động sản phù hợp với quy định pháp luật môi trường xây dựng - Người định giá không xác định giá trị khơng lịng đất bất động sản - Trong bất động sản yếu tố làm tăng giảm giá bất động sản giấu tường nhà - Nhóm định giá khơng người kiểm tra chất lượng trang thiết bị tịa nhà khách hàng có nhu cầu hợp đồng khác - Những số liệu chứng từ kết nghiên cứu công bố quan quản lý nhà nước, viện nghiên cứu mà nhóm định giá sử dụng cho cơng việc thừa nhận nhóm khơng chứng minh - Những giấy tờ pháp lý mà khách hàng phát biểu nhận nhóm định giá cho - Nhóm định giá định giá cách công khai, minh bạch với khách hàng, khơng có thành kiến trình định giá 5.2 Hạn chế - Kết định giá áp dụng cho bất động sản thuê định giá, không phép sử dụng cho bất động sản khác để tránh trường hợp lợi dụng kết định giá để kiếm lợi - Khách hàng không sử dụng báo cáo định giá, chứng thư định giá để làm quảng cáo công chúng quan hệ công chúng - Báo cáo định giá chứng thư định giá sản phẩm trí tuệ người định giá phải tuân thủ theo luật quyền - Người định giá khơng làm chứng trước tịa, khách hàng u cầu hợp đồng khác Kết khảo sát thực địa - Qua khảo sát thực địa từ ngày 10 tháng 11 đến ngày 12 tháng 11 năm 2011 Kết cho thấy ngơi nhà khơng có tranh chấp - Diện tích đất đo đạc trường khớp với diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Các bất động sản kế cận nhà dân Lập luận mức giá cuối 7.1 Tình hình thị trường văn phòng Hà Nội Q3/2011 7.1.1 Nguồn cung văn phòng Tổng nguồn cung đạt 868.000 m2, tăng 9% so với quý trước 21% so với kỳ năm trước Một nhà hạng C bốn nhà hạng B gia nhập thị trường quý này, cung cấp thêm 70.000 m2 diện tích văn phịng Bên cạnh đó, tồ nhà đưa khỏi danh sách nguồn cung chủ nhà cân nhắc lại chiến lược kinh doanh Hoàn Kiếm Cầu Giấy nguồn cung thị trường, chiếm 47% tổng nguồn cung toàn thị trường 7.1.2 Hoạt động thị trường Tình hình hoạt động thị trường nhìn chung trì ổn định so với q trước Cơng suất thuê đạt 86% giá thuê đạt 25,5 USD/ m2/ tháng Hồn Kiếm quận có tình hình hoạt động tốt giá thuê công suất thuê Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến thị trường văn phòng để bán quý Thị trường bao gồm chín tồ nhà từ sáu quận, bao gồm Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Thanh Xuân, Từ Liêm Giá chào thuê sơ cấp tất hạng thị trường văn phòng để bán giảm nhẹ so với quý trước, dao động khoảng từ 1.000 USD đến 2.150 USD/ m2 cho thời hạn thuê từ 32 đến 49 năm, chưa bao gồm VAT 7.1.3 Nguồn cầu Diện tích văn phịng cho thuê thêm đạt xấp xỉ 36.600 m2, tăng mạnh 59% so với quý trước Tiếp tục xu hướng từ q trước, diện tích cho th thêm văn phịng hạng B chiếm 80% tổng diện tích cho thuê thêm toàn thị trường, đạt 29.000 m2 Chủ nhà đưa nhiều ưu đãi miễn phí dịch vụ tư vấn thiết kế, miễn phí thời gian thiết kế hoàn thiện, hay thời gian trả tiền thuê linh hoạt (theo tháng theo quý) 7.1.4 Triển vọng thị trường Trong ba năm tới, khoảng 1,2 triệu m2 diện tích văn phịng gia nhập thị trường Hà Nội Tuy nhiên, số có thay đổi lớn điều kiện kinh tế khó khăn tình hình hoạt động trầm lặng tồn thị trường nói chung 7.2 Mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS cần định giá BĐS cần định giá nằm mặt phố Trúc Khê, tiếp giáp với đường Nguyễn Chí Thanh thơng sang đường Láng Hạ Đây tuyến phố có vị trí giao thông thuận lợi Đường rộng 10m, vỉa hè rộng 6m, thuận tiện để làm văn phòng giao dịch chi nhánh ngân hàng Hiện nhà cho công ty Bất Động Sản Đông Nam Á thuê tầng làm văn phòng, gia chủ sống bên trong, phù hợp với sử dụng cao nhất, tốt BĐS Các phương pháp định giá áp dụng Vì BĐS mục tiêu khơng phải BĐS mang tính dị biệt, khả thu thập thơng tin giao dịch BĐS so sánh tương đối dễ dàng, mặt khác BĐS sử dụng phần cho thuê, nhóm định giá sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp vốn hóa trực tiếp để định giá BĐS mục tiêu 8.1 Phương pháp so sánh 8.1.1 Thông tin khảo sát T YẾU TỐ T SO SÁNH Địa SOSÁN SO SO SO SÁNH SO SÁNH SÁNH SÁNH Số Trúc Số 14 Số 92 Số 85 Vũ Số 18 Vũ Khê Trúc Khê Trúc Khê Ngọc Phan Ngọc Phan 13,600 9,475 4,700 6,800 4,860 90 m2 60 m2 35 m2 45 m2 35 m2 280 m2 320 m2 140 m2 195 m2 210 m2 4 1 1 1 1 1 4 Thời gian tháng tháng 12 tháng tháng tháng bán trước trước trước trước trước Kiến trúc Tương tự Tương tự Tương tự Tương tự Lắp thang H Giá bán (triệu đồng) 10 11 Diện tích đất Diện tích xây dựng Số phịng ngủ Số Phòng khách Số Phòng bếp Số nhà vệ sinh máy, lát sàn gỗ 12 13 14 Các quyền BĐS Điều kiện tốn Vị trí TQSH Trả Tương tự TQSH TQSH TQSH Trả chậm Trả chậm Trả chậm tháng tháng tháng Tương tự Tương tự Tương tự TQSH Trả Kém Được biết chi phí lắp đặt sàn gỗ vào khoảng 400 triệu đồng; chi phí lắp đặt tháng máy 5000 USD ( USD=20,650 VNĐ)  Tổng cộng chi phí lắp đặt sàn gỗ thang máy: 400,000,000 + 5,000 x 20,650 = 503,250,000 (đồng) Chi phí bình qn phịng ngủ 20 triệu đồng; chi phí bình quân nhà vệ sinh 10 triệu đồng Chi phí/1m2 xây dựng 4,800,000 đồng 8.1.2 Q trình điều chỉnh TT Các yếu tố so sánh Giá bán Các quyền lợi BĐS BĐS MT So sánh 13,600 TQSH Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh 6,800 4,860 TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 0 0 13,600 9,475 4,700 6,800 4,860 Thị Thị Thị Thị Thị bán trường trường trường trường trường trường 0 0 13,600 9,475 4,700 6,800 4,860 Trả Trả Mức điều chỉnh Điều kiện Trả toán Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh 4,700 Thị chỉnh 9,475 Điều kiện Giá điều So sánh So sánh So sánh So sánh Trả chậm Trả chậm Trả chậm tháng tháng tháng 0.5% x 0.5% x 0.3% 0 4,714.1 6,800 4,860 13,804 9,617.12 Thời gian tháng tháng 12 tháng tháng tháng bán trước trước trước trước trước 1% 0,5% 7% 3% 0% 7,004 4,860 Mức điều chỉnh Giá điều 13,942.0 chỉnh Vị trí Tương tự Tương tự Tương tự Tương tự Kém Mức điều 0 0 x 25% 9,665.21 chỉnh 5,044.08 Giá điều 13,366.0 chỉnh 8,837.21 5,100.08 6,786 5775 Lắp Kiến trúc 11 Tương tự Tương tự Tương tự Tương tự thang máy, sàn gỗ Mức điều chỉnh Giá điều 13,366.0 chỉnh 8,837.21 5,100.08 - 503.25 6,786 5,271.75 Giá điều chỉnh/1m2 148.51 147.29 145.72 150.8 150.62 918.04 1,018.21 480.087 422 2018.25 đất Tổng mức điều chỉnh Trọng số Tính giá đất theo bình quân trọng số: ( 148.51 x + 147.29 x + 145.72 x + 150.8 + 150.62 x )/15 = 148.67 ( tr.đ/m2) Giá trị BĐS mục tiêu là: 148.67 x 50 = 7,433.433 (tr.đ) Làm tròn số: 7.433.000.000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm ba mươi ba triệu đồng) 8.2 Phương pháp vốn hóa trực tiếp 8.2.1 Phương pháp làm Công thức tính: Gía BĐS mục tiêu = NOI BĐS mục tiêu/ Ro Với đặc điểm BĐS mục tiêu cho thuê một phần nhà và ta cần định giá bán mục tiêu BĐS thì cách làm theo trình tự sau: Bước _ Xác định NOI BĐS mục tiêu Trình tự: 11 - Định giá cho thuê bình quân/1m2 mặt bằng/1 tháng nhà phố Trúc Khê thông qua việc thu thập thông tin giá cho thuê toàn bộ BĐS của một số BĐS so sánh mặt phố Trúc Khê và xử lý số liệu thu được - Tính được giá cho thuê /1m2 mặt bằng với BĐS mục tiêu cho thuê toàn bộ = giá cho thuê bình quân /1m2 mặt bằng * diện tích mặt bằng BĐS mục tiêu (ở là giá cho thuê bình quân 1m2 mặt bằng /tháng) - NOI BĐS mục tiêu = (Giá cho thuê bình quân /1m2 mặt bằng /tháng * diện tích mặt bằng BĐS mục tiêu)*12 –OC Với OC là chi phí hoạt động mà chủ nhà phải bỏ hàng năm để tu bảo dưỡng nhà Bước 2_Xác định tỉ lệ vốn hóa Ro của BĐS mục tiêu Cách làm : - Thu thập số liệu BĐS so sánh phố Trúc Khê: thông tin về giá bán, giá cho thuê toàn bộ BĐS - Tính tỉ lệ vốn hóa của từng BĐS so sánh - Từ đó tính được tỷ lệ vốn hóa bình quân Kết quả tìm được được dùng làm tỉ lệ vốn hóa của BĐS mục tiêu Bước 3_Tính giá bán BĐS mục tiêu Gía BĐS mục tiêu = NOI BĐS mục tiêu/ Ro 8.2.2 Qúa trình thực hiện cụ thể 8.2.2.1 Thu thập thông tin cho thuê nhà phố Trúc Khê 1) Cho thuê nhà chủ địa chỉ: số 30 Phố Trúc Khê Diện tích mặt 90m2, mặt tiền 4m, đường trước nhà 8m có vỉa hè rộng Nhà tầng, thiết kế đẹp, đại gồm phòng, 4WC Gần trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, công viên, bến xe bus Khu vực trung tâm thành phố, dân trí cao, an ninh tốt, tiện kinh doanh Phù hợp làm văn phòng, cơng ty, phịng mạch Giá cho th: 20 triệu/tháng (TL) Liên hệ chủ: Nam – Tel 0982808848; Email: leductho@gmail.com Liên hệ chủ: Nam – Tel 0982808848; Email: leductho@gmail.com 12 2) Cần cho thuê nhà số 45 Trúc Khê, Đống Đa Nhà xây đẹp, diện tích 40m2, xây tầng tum, tầng phòng, WC Giá thuê 14 triệu /tháng Ai có nhu cầu liên hệ Huyền 0912349819 LH: Bùi Diệu Huyền, 82 Chùa hà, Tel 091-2349819 3) Cho thuê nhà mặt phố số 37 Trúc Khê, mặt tiền 8m, mặt 150 m2x2 tầng, phịng, WC, nhà mới, có thang máy, tiện làm nhà hàng, văn phòng, 24 triệu LH: Nhàn, 38514623, 0936081369 Tổng hợp: STT Địa Đặc điểm Số 30 Phố Diện tích mặt 90m2, mặt tiền 4m, Trúc Khê Nhà tầng, phịng, 4WC Sớ 45 Phố Trúc Khê số 37 Phố Trúc Khê Giá thuê 20triệu/tháng Diện tích 40m2, xây tầng tum, tầng 14 triệu phòng, WC, mặt tiền 4m /tháng Mặt tiền 8m, mặt 150 m2x2 tầng, 24 triệu/tháng phòng, WC, 8.2.2.2 Xử lý thông tin tính NOI BĐS mục tiêu - Tính giá tiền thuê bình quân /1m2 mặt bằng /1tháng: STT Giá thuê/1m2 mặt bằng/1tháng Địa điểm Đặc điểm Số 30 Phố Trúc Diện tích mặt 90m2, mặt tiền Khê 4m, Nhà tầng, phòng, 4WC Sớ 45 Phố Trúc Diện tích 40m2, xây tầng ,1 tum, 14/40=0.35 triệu Khê tầng phòng WC, mặt tiền 4m đồng Số 37 phố Trúc Mặt tiền 8m, mặt 150 m2x2 tầng, Khê, phòng, WC BĐS MT số 15 Nhà tầng diện tích MB 50M2,mặt Phố Trúc Khê tiền m WC 13 20/90=0,22 triệu đồng 24/150=0,16 triệu đồng Trọng số điều chỉnh tương ứng với BĐS 1,2,3 so sách tương ứng là 2,3,1 (điều chỉnh theo diện tích mặt bằng BĐS mục tiêu) Vậy giá thuê /m2 mặt bằng bình quân là: (0,22*2+0,35*3+0,16*1)/6=0,275 (triệu/m2 mặt bằng) Suy giá tiền thuê theo hợp đồng nếu BĐS mục tiêu cho thuê cả nhà là: 0,275*50=13,75 triệu/tháng Theo khảo sát thì thì chi phí hoạt động hiện tại của BĐS mục tiêu bằng 12% mức tiền thuê theo hợp đồng Khi BĐS mục tiêu cho thuê toàn bộ thì dự tính mức chi phí hoạt động OC vào khoảng 15% mức tiền thuê theo hợp đồng Chi phí hoạt động OC bao gồm: Chi phí bảo dưỡng sửa chữa BĐS Vậy thu nhập hoạt động ròng của BĐS mục tiêu: NOI= 13,75-15%*13,75=11,6875 triệu đồng/tháng 8.2.2.3 Thu thập thông tin nhà bán và thông tin cho thuê của chính nhà đó 1) Nhà quận Đống Đa, nhà mặt phố Địa chỉ: số 40 phố Trúc Khê Diện tích mặt 88m2, mặt tiền 4m, dài 22m, hướng Tây Nam, đường trước nhà 12m + vỉa hè bên 4m Nhà 3,5 tầng khung bê tông, xây kiên cố, thiết kế đẹp, đại, đầy đủ tiện nghi Gần trường, chợ, siêu thị, bến xe, cơng viên, bệnh viện Khu dân trí cao, an ninh tốt, tiện kinh doanh Phù hợp làm văn phịng, cơng ty, kinh doanh, nhà Sổ đỏ chủ, giao nhà Nhà hiện cho thuê văn phòng với giá 17 triệu đồng/tháng Nhà bán tháng 9/2011 với giá 12,3 tỷ (TL) 2) Nhà phố số 21 Trúc Khê, diện tích 32m2 x 2,5 tầng, tầng 2: 38m2, MT 5.05m, hậu 5.1m Nhà có mặt thống, ô tô đỗ cửa Gía bán 4,64 tỷ (15/8) Hợp đồng cho thuê cửa hàng thời trang giá thuê triệu /tháng vừa hết hạn Nhà bán tháng 8/2011 3) Nhà mặt phố số 28 Trúc Khê, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Diện tích: 35m2 x tầng Mặt tiền 3m, hướng Tây Nam Cách ngã Nguyễn Chí Thanh 60m Sổ đỏ chủ Giá bán: 5,11 tỷ tháng 8/2011 Nhà cho thuê cửa hàng máy tính 10 triệu /tháng 8.2.2.4 Tính Ro BĐS mục tiêu Theo Tổng cục thống kê: CPI Tháng 10=100,36% CPI tháng 14 CPI Tháng 9=100,82% CPI tháng Bảng tính Ro các BĐS so sánh: Các yếu tố BĐS BĐS2 BĐS3 Diện tích MB(m2) 88 32 35 17*12=204 9*12=108 10*12=120 Gía bán (triệuđ) 12300 4640 5110 Thời gian bán 9/2011 8/2011 8/2011 Gía bán điều chỉnh về 12300*100,36% thời gian bán (trđ) =12344,28 4640*100,82%* 5110*100,82%* Tiền thuê/1năm(tr đ/năm) Ro(%) 100,36%=4694,89 100,36%=5170,45 (204/12344,28)*100 (108/4640)*100 (120/5170,45)*100 =1,652 =2,328 =2,321 Tỉ lệ vốn hóa bình quân: Ro =(204+108+120)/( 12344,28+4694,89+5170,45)=1,945% Vây tỉ lệ vốn hóa BĐS mục tiêu là 1,945% 8.2.2.5 Tính giá BĐS mục tiêu Giá BĐS mục tiêu = NOI BĐS mục tiêu/ Ro BĐS mục tiêu 11,6875*12/1,945%=7192,3 triệu đờng Làm trịn số: 7.192.000.000 đồng (Bảy tỷ trăm chín mươi hai triệu đồng) Kết định giá 9.1 Kết phương pháp Trên sở hồ sơ tài liệu ông Trần Minh Long cung cấp Căn vào kết khảo sát trường Kết khảo sát nghiên cứu phân tích thơng tin thị trường, giá trị BĐS xác định hai phương pháp khác phương pháp so sánh phương pháp vốn hóa trực tiếp Kết định giá theo hai phương pháp định sau: + Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu BĐS theo phương pháp so sánh 7.433.000.000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm ba mươi ba triệu đồng) 15 + Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu BĐS theo phương pháp vốn hóa trực tiếp 7.192.000.000 đồng (Bảy tỷ trăm chín mươi hai triệu đồng) 9.2 Kết luận Căn vào thông tin thực tế thị trường BĐS khu vực phố Trúc Khê – phường Láng Hạ - Q.Đống Đa – Hà Nội, thông tin giao dịch BĐS mua- bán cho thuê BĐS văn phòng Kết thẩm định giá xác định theo phương pháp so sánh Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu BĐS định giá vào ngày 13/11/2011 là: 7.433.000.000 đồng (Bảy tỷ bốn trăm ba mươi ba triệu đồng) 10 Hạn chế kết định giá Các BĐS dùng để so sánh giao dịch vòng 12 tháng trở lại thị trường có nhiều biến động thời gian qua, khoảng thời gian tháng gần số lượng giao dịch thành cơng thị trường BĐS khơng nhiều tính đại diện BĐS giao dịch gần khơng cao có ảnh hưởng đến độ tin cậy kết định giá Thị trường BĐS cho thuê văn phòng hay dịch vụ gần cân đối cung - cầu thị trường gía cho th mặt tương đối cao giá giá cân bền vững Do kết định giá phương pháp vốn hoá dùng để so sánh Kết định giá bất động sản dùng để xác định giá bán BĐS Khơng dùng kết cho mục đích khác Kết định giá có giá trị thời điểm định giá Nếu thị trường BĐS có nhiều biến động cần phải tiến hành xác định lại giá trị BĐS TM Nhóm 8_BĐS50A Định giá viên Đồn Văn Vũ 16 11 Phụ lục kèm báo cáo định giá CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh Phúc    -Hà nội, ngày tháng 11 năm 2011 HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ Số: …/2011/HĐ-ĐG - Căn Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; - Căn Luật Thương Mại ngày 14 tháng 09 năm 2005 Quốc hội; - Căn phá lệnh giá số 04/2002/PL-UBTVH ngày 26/04/2002; - Căn Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính Phủ việc Thẩm định giá; - Căn Quyết định số 689/QĐ-BTC ngày 03/03/2004 Bộ Trưởng Bộ Tài Chính quy định chức năng, nhiệm vụ, tổ chức quy chế hoạt động Trung tâm thông tin, tư vấn dịch vụ tài sản Bất động sản - Căn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số hồ sơ gốc số UBND Thành phố Hà nội cấp ngày … cấp cho … - Căn vào yêu cầu khả hai bên Hôm nay, ngày tháng 11 năm 2011 chúng tơi, gồm có: Bên A : Trần Minh Long Đại diện: : Chủ sở hữu Chức danh : Chủ hộ Địa : số 15 – phố Trúc Khê – phường Láng Hạ - Q.Đống Đa – Hà Nội Điện thoại : 0903 436 199 Bên B : Nhóm 8_Bất động sản 50A Đại diện : Đoàn Văn Vũ Chức vụ : Định giá viên Địa : 70/179 Trương Định – Hoàng Mai – Hà Nội Tel : 0169.26.27.216 Email : doanvu99@gmail.com Hai bên thống ký kết hợp đồng với nội dung sau: 17 Điều 1: Bên A yêu cầu B Bên B thực tư vấn – dịch vụ định giá nhà số 15 – phố Trúc Khê – phường Láng Hạ - Q.Đống Đa – Hà Nội Mục đích định giá: Làm sở để bán Điều 2: TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN * Trách nhiệm Bên A: - Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, thông tin liên quan đến Bất động sản cần định giá giấy tờ khác có liên quan theo yêu cầu Bên B - Tạo điều kiện để Bên B tiến hành định giá trạng, thu thập thông tin Bất động sản yêu cầu định giá - Sử dụng kết định giá theo mục đích ghi rõ chứng thư định giá - Thanh tốn đầy đủ phí dịch vụ định giá cho Bên B theo thỏa thuận Điều Hợp đồng * Trách nhiệm Bên B: - Thực định giá hộ mà Bên A yêu cầu đảm bảo phù hợp với giá thị trường thời điểm định giá - Đảm bảo thực công việc cách nghiêm túc, xác, có pháp lý theo quy định pháp luật định giá chịu trách nhiệm kết định giá trước pháp luật - Bảo mât thông tin, hồ sơ, tài liệu nhận liên quan đến dịch vụ Bên A cung cấp - Thông báo cho Bên A trường hợp tài sản yêu cầu định giá không đủ hồ sơ tối thiểu để thực định giá Cung cấp cho Bên A hai (02) chứng thư kết định giá Bất động sản Điều 3: MỨC PHÍ ĐỊNH GIÁ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TỐN - Phí định giá: Căn Quyết định số 95 BVGCP/QĐ-TTTĐG ngày 28 tháng 02 năm 2003 Trưởng Ban Vật giá Chính Phủ (nay Bộ Tài Chính), hai bên thỏa thuận mức phí định giá thỏa thuận 0.03 % giá trị hộ cần định giá - Phương thức toán: Bên A toán tiền mặt cho Bên B sau nhận kết định giá cấp có thẩm quyền xét duyệt 18 Điều 4: THỜI HẠN HỢP ĐỒNG Tiến độ hồn thành cơng việc định giá hộ tối đa 30 ngày làm việc (kể ngày nghỉ) kể từ Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu Bất động sản cần định giá Điều 5: ĐIỀU KHOẢN THỰC HIỆN Hợp đồng có hiệu lực sau hai bên ký kết Trường hợp bên có thay đổi điều khoản Hợp đồng phải thông báo cho bên Mọi thay đổi phát sinh thời gian thực hợp đồng phải thống văn có xác nhận bên Hai bên thực theo hợp đồng ký kết Bên vi phạm điều khoản hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy xử lý vi phạm Hợp đồng kinh tế pháp luật Trong trình có vấn đề vướng mức phát sinh hai bên bàn bạc giải tinh thần hợp tác trách nhiệm Hợp đồng gồm 05 điều, 04 trang lập thành 04 có giá trị pháp lý nhau, Bên A giữ 02 bản, Bên B giữ 02 ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B Trần Minh Long Đoàn Văn Vũ 19 ... so sánh giao dịch vịng 12 tháng trở lại thị trường có nhiều biến động thời gian qua, khoảng thời gian tháng gần số lượng giao dịch thành công thị trường BĐS khơng nhiều tính đại diện BĐS giao dịch... miễn phí thời gian thiết kế hồn thiện, hay thời gian trả tiền thuê linh hoạt (theo tháng theo quý) 7.1.4 Triển vọng thị trường Trong ba năm tới, khoảng 1,2 triệu m2 diện tích văn phòng gia nhập thị... vị trí giao thơng thuận lợi Đường rộng 10m, vỉa hè rộng 6m, thuận tiện để làm văn phòng giao dịch chi nhánh ngân hàng Hiện nhà cho công ty Bất Động Sản Đơng Nam Á th tầng làm văn phịng, gia chủ