Phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà để kinh doanh tại phường Dịch Vọng - Cầu Giấy của VINACONEX

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà để kinh doanh tại phường Dịch Vọng - Cầu Giấy của VINACONEX

Lời nói đầu

Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong lập dự án đầu t, đặcbiệt là các dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nớc Nó ảnh hởng trực tiếp đến hiệuquả sử dụng vốn đầu t, kế hoạch sử dụng vốn đầu t nh: xác định tổng mức đầu t,khả năng huy động nguồn vốn và trả nợ (cả vốn vay và lãi vay)… Vì vậy em đã Vì vậy em đã

chọn đề tài: Phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t“Phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng – Hà Nội Cầu Giấy của VINACONEX 3 ”.

Dự án này là một trong những dự án đầu tiên của Công ty về kinh doanh BĐSnên nó có mặt thuận lợi về kinh doanh nh: giành đợc u thế trong kinh doanh, đápứng phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở tại thời điểm đó (2001) Bên cạnh đó

nó cũng có những mặt hạn chế nh: văn bản pháp luật về lập dự án cha hoànthiện, là lĩnh vực kinh doanh mới của Công ty; nên không tránh khỏi thiếu sóttrong việc lập dự án, đặc biệt là phân tích khả thi tài chính Do hạn chế về thờigian và tài liệu nên ở báo cáo chuyên đề này chỉ đề cập đến một số nội dung cơbản của phân tích tài chính

Trong quá trình thực tập và tham khảo bài giảng, các giáo trình lập dự án

và đầu t em đã viết nên nội dung chuyên đề này

Trong quá trình thực hiện viết chuyên đề em đã đợc sự giúp đỡ tận tìnhcủa cơ sở thực tập và cô giáo hớng dẫn

Em xin chân thành cảm ơn !

Chơng I

Cơ sở lý luận về phân tích tính khả thi tài chính của dự án

đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh

1 Khái niệm về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh.

Việc đầu t BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp trong quá trình thực hiện.Vì vậy cần phải chuẩn bị nghiêm túc, kĩ càng và có cơ sở khoa học Về hình thức

dự án đầu t BĐS là một tập hợp hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệthống Các hoạt động sẽ đợc thực hiện với các nguồn lực và chi phí đợc bố trítheo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt đợc kết quả cụ thể để htực hiện những mụctiêu kinh tế xã hội nhất định Nh vậy: Dự án đầu t BĐS là tổng thể các hoạt động

dự kiến với các nguồn lực và chi phí cần thiết đợc bố trí theo kế hoạch chặt chẽvới thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra nhũng kết quả cụ thể để thực hiệnnhững mục tiêu kinh tế xã hội nhất định

Còn phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t BĐS có thể hiểu là quátrình tổng hợp các số liệu của dự án và sử dụng các chỉ tiêu tài chính để đánh giámột dự án xem dự án đó có hiieụ quả tài chính hay không tức là xem dự án đó lỗhay lãi, sử dụng vốn ở đâu, kế hoạch sử dụng vốn nh thế nào Từ đó để xem dự

án đó có thể thực hiện đợc hay không

2 Sự cần thiết của phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh.

- Phân tích tài chính là nội dung quan trọng của quá trình soạn thảo dự án

đầu t BĐS Vì thông qua phân tích tài chính mới có khả năng đánh giá tính khảthi của dự án về mặt tài chính

- Trong dự án đầu t xây dựng thờng huy động một lợng vốn lớn, liên quan

đến nhiều lĩnh vực Vì vậy, cần phải phân tích khả thi tài chính để xác định tổngnguồn vốn cần sử dụng trong dự án đợc chính xác Bên cạnh đó cần phải có kếhoạch huy động nguồn vốn để đảm bảo vốn đầu t (đối với những dự án không sửdụng vốn Nhà nớc 100%), có kế hoạch trả nợ (vốn vay và lãi vay), tính toán cácchi phí … Vì vậy em đãđể đảm bảo nguồn vốn đợc sử dụng có hiệu quả bao gồm cả hiệu quảkinh tế và hiệu quả xã hội; tránh lãng phí, gây thất thoát vốn đặc biệt đối với các

có tính khả thi, còn nếu vốn đầu t quá cao sẽ không phản ánh chính xác hiệu quảtài chính của dự án

Qua đó phải xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu t, bao gồm cả thiết lập và đa dự án vào hoạt động Tổng mức vốn đầu t bao gồm:

- Chi phí xây lắp: Là bao gồm chi phí xây lắp hạ tầng và xây lắp các công trình kiến trúc

Hệ thống cấp điện và chiếu sáng.

Vờn hoa, cây xanh.

+ Chi phí thiết bị trong xây dựng kiến trúc

Trong đó chi phí thiết bị hạ tầng và chi phí thiết bị bao gồm cho cả chi phílắp đặt chạy thử

- Chi phí khác:

+ Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng:

Chi phí đất, bồi thờng quyền sử dụng đất.

Bồi thờng hoa mầu vật nuôi.

Chi phí chuẩn bị đầu t:

./ Xin cấp, cung cấp số liệu về kỹ thuật

./ Lập đồ án quy hoạch chi tiết

./ Chi phí xác định chỉ giới đờng đỏ

./ Chi phí khác: Khoan, khảo sát, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật

./ Chi phí thoả thuận với các dự án bên cạnh

./ Lệ phí thẩm định báo cáo kỹ thuật

./ Khảo sát các BĐS tơng tự trong và ngoài nớc.

/ Chi phí lập mô hình dự án

./ Chi phí tuyên truyền, quảng cáo

./ Chi phí ban quản lý dự án

Chi phí thực hiện đầu t:

./ Chi phí ban đầu cho ban quản lý dự án

./ Chi phí khoan, khảo sát thực hiện thiết kế công trình

./ Thiết kế phí (Cả bảo hiểm)

./ Chi phí ban quản lý dự án

./ Chi phí an ninh công trờng

./ Đào tạo ban đầu quản lý khu đô thị mới

- Lãi tiền vay: đây là lãi vay của vốn vay trong quá trình thực hiện dự án

đợc tính theo kỳ vay nợ cho đến khi trả nợ xong

- Chi phí dự phòng: thờng đợc tính bằng một tỷ lệ % nhất định của tổngmức đầu t (thờng là 5%)

* Xác định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo nguồn vốn về số lợng và cơ cấu, tiến độ cung cấp vốn.

Các nguồn vốn có thể huy động:

- Nguồn vốn do ngân sách cấp phát

- Nguồn vốn do ngân hàng cho vay

- Nguồn vốn do góp cổ phần, do các bên liên doanh

- Nguồn vốn tự có

- Nguồn vốn huy động bằng vốn ứng trớc của các cơ quan đơn vị, cá nhân

có nhu cầu mua nhà ở, văn phòng làm vịêc; vốn ứng trớc của các đơn vị thi công

Các nguồn vốn này phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn

- Phải có sự cam kết của các cơ quan bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơthẩm định dự án nếu sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc hoặc nguồn vốn ngân hàngcho vay

- Góp vốn, liên doanh: Phải cam kết về tiến độ và số lợng của các cổ đông,bên liên doanh và ghi vào điều lệ Công ty

- Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trớc vàhiện tại để chứng tỏ cơ sở đã và đang hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và cóvốn để thực hiện dự án

Xác định cơ cấu vốn:

- Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu trong tổng mức đầu t Từ đólập kế hoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu t và lập tiến độ huy

động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể

- Việc huy động này phải tính đến tỷ lệ lạm phát hoặc biến động giá cả

* Giá trị thời gian của tiền:

Tiền có giá trị thời gian do ảnh hởng của các yếu tố sau:

- Lạm phát: Thể hiện là cùng một lợng tiền để mua một loại hàng hoá nhnhau trong các khoảng thời gian khác nhau thì hàng hoá đó sẽ khác nhau về số l-ợng, chất lợng

- Do yếu tố ngẫu nhiên: Rủi ro, may mắn

- Do xu hớng vận động của tiền tệ trong điều kiện kinh tế thị trờng Tức là

do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợi của tiền

Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS nói riêng gắn liền với tiền mặt biểu hiện

ở nhiều mặt trong đó là việc đầu t hoạt động kinh doanh và những lợi ích thu đợc

từ kinh doanh Từ đó phải tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong các thời

đoạn của qúa trình phân tích về một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tơng lai.Trong đó thời đoạn có thể là: tháng, quý, năm

Từ đó có công thức tổng quát:

- Cách tính chuyển giá trị tiền phát sinh trongcác thời đoạn của quá trình phân tích về một mặt bằng (hiện tại hoặc tơng lai)

 n o

V  1  (1)

n

V V

) 1 ( 

 : là hệ số chiết khấu giá trị

+ n : là số thời đoạn (tháng, quí, năm) phải tính chuyển.

+ r : là tỉ suất tính kép trong công thức (1), tỉ suất chiết khấu trong công thức (2) Hoặc r cũng có thể là lãi suất ngân hàng hoặc lãi suất kinh doanh (tỉ

suất lợi nhuận)

+ V n : là số tiền nhà đầu t thu đợc năm thứ n bao gồm cả vốn và lãi

+ V o : là số tiền ban đầu nhà đầu t bỏ ra kinh doanh.

3.2 Lập các báo cáo dự kiến tài chính cho từng năm và từng giai đoạn của dự án đầu t

Việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đợc thực hiện thông quaviệc lập các báo cáo tài chính dự tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời

dự án Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu t thấy đợc tình hình hoạt động tàichính của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉtiêu phản ánh mặt tài chính của dự án

* Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án

Bao gồm:

- Doanh thu do bán sản phẩm của dự án, từ dịch vụ cung cấp cho bênngoài Doanh thu của dự án đợc tính theo từng năm hoạt động và dựa vào kếhoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định

- Đợc tính theo mẫu sau:

Bảng doanh thu

Đơn vị tính:

Chỉ tiêu 1 2Năm hoạt động N

1 Doanh thu từ bán sản phẩm của dự án

2 Doanh thu từ cho thuê sản phẩm của

1 Chi phí chuẩn bị đầu t.

- Chi phí đo đạc, khảo sát hiện trạng

- Xác định chỉ giới, thông số kỹ thuật quy hoạch

- Khoan khảo sát phục vụ dự án

* Bảng dự tính lãi lỗ của dự án.

Đây là những chỉ tiêu quan trọng nó phản ánh kết quả hoạt động hàng năm của đời dự án Việc tính toán cụ thể thể hiện ở bảng sau:

Bảng dự trù lãi lỗ của dự án.

Đơn vị tính:

Chỉ tiêu 1 Năm hoạt động2 N

1 Tổng doanh thu cha có VAT

2 Các khoản làm giảm doanh thu

- Thất thu từ tiền thuê(bỏ trống

hoặc không thu đợc tiền thuê)

6 Thuế thu nhập doanh nghiệp

7 Lợi nhuận thuần sau thuế (5)-(6)

3.3 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.

* Đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t.

- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1

Đối với dự án có triển vọng mà hiệu quả thu đợc là rõ ràng thì hệ số này có thểnhỏ hơn 1(vào khoảng 2/3) là dự án thuận lợi

- Tỉ trọng vốn tự có trong tổng mức vốn đầu t phải lớn hơn hoặc bằng50% Đối với các dự án có triển vọng mà hiệu quả thấy rõ ràng thì tỉ trọng này

có thể là 40% Đáp ứng đợc nh vậy thì đự án mới thuận lợi

* Hiệu quả tài chính của dự án

áp dụng các chỉ tiêu sau:

- Giá trị hiện tại thuần.(NPV)

Khái niệm: Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của các đời dự án đợc

chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định

r

C B Iv

NPV

1 ( 1 )

Trong đó:

Iv o : là vốn đầu t tại thời điểm dự án đi vầo hoạt động.

B i : Là lợi ích hàng năm i của dự án Bao gồm tất cả những gì mà dự án thu

đợc Nó có thể là doanh thu thuần năm i, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các

thời điểm trung gian và ở cuối đời của dự án hoặc là vốn lu động bỏ ra ban đầu

đợc thu về ở cuối đời dự án

C i : Là chi phí của dự án năm i Bao gồm tất cả những gì mà dự án bỏ ra.

Nó có thể là chi phí vốn đầu t ban đầu để tạo ra tài sản cố định à tài sản lu động

ở thời điểm ban đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phíhàng năm của dự án (không bao gồm khấu hao)

r: Là tỷ lệ chiết khấu.

n: Là năm hoạt động của dự án (tuổi thọ kinh tế của dự án).

i: Là thời gian (i=1,2 n).

Đánh giá chỉ tiêu NPV

./ Nếu dự án có NPV > 0 thì dự án đợc lựa chọn Nhng nhiều dự án cónhiều phơng án thì phơng án có NPV lớn nhất là phơng án đợc lựa chọn về mặttài chính

./ Nếu các phơng án có lợi ích nh nhau thì phơng án có giá trị hiện tại củachi phí nhỏ nhất thì phơng án đó đợc lựa chọn

./ Nếu NPV = 0 thì tuỳ từng trờng hợp chọn lựa Nếu ngời có thẩm quyềnquyết định đầu t xác định dự án có hiệu quả xã hội và chủ đầu t đồng ý đầu t thì

dự án đợc chấp nhận lựa chọn đầu t

./ Nếu NPV < 0 thì từ chối

Ưu, nhợc điểm của chỉ tiêu.

./ Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu đợc của cả đời dự án

./ Nhợc điểm:

Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r dùng để tính toán mà việc xác định

r là rất khó khăn trong thị trờng đầy biến động

Xác đinh cụ thể dòng thu và dòng chi của cả đời dự án nên khó khănkhông phải lúc nào cũng xác định đợc

Cha nói lên hiệu quả sử dụng của một đồng vốn

Chỉ sử dụng để lựa chọn các phơng án loại trừ lẫn nhau trong trờng hợptuổi thọ của đối tợng các phơng án là nh nhau Vì nếu tuổi thọ khác nhau thìdùng chỉ tiêu NPV lựa chọn phơng án không có ý nghĩa

Cần chú ý khi sử dụng NPV: Trong trờng hợp tuổi thọ của phơng án khác

nhau thì sử dụng chỉ tiêu NPV để lựa chọn phơng án thì phải giả định rằng

ph-ơng án có tuổi thọ ngắn hơn phải đợc tiến hành đầu t bổ sung (đầu t gối đầu đểcác phơng án của tuổi thọ bằng nhau)

- Giá trị hàng năm (AV).

Sử dụng trong trờng hợp NPV để lựa chọn không sử dụng đợc do thời gian

của phơng án khác nhau hoặc đầu t bổ sung không lặp lại nh cũ

Khái niệm: Giá trị hàng năm là giá trị hịên tại thuần đợc phân phối đầu

kỳ phân tích từ 1 -> n năm và đợc thể hiện bằng công thức:

1  1

) 1 (

Đánh giá:

./ Phơng án nào có AV lớn hơn thì đợc lựa chọn.

./ Trong trờng hợp lựa chọn các phơng án thì chọn AV có giá trị lớn nhất.

./ Nếu các phơng án có thu nhập nh nhau thì phơng án nào có chi phí hiệntại hàng năm nhỏ nhất là phơng án tốt nhất về tài chính

Khái niệm: Tỷ lệ lợi ích trên chi phí là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lợi

ích thu đợc với giá trị hiện tại của chi phí bỏ ra

B BCR

0

0

) 1 (

) 1 (

./ Nếu BCR  1 thì dự án có hiệu quả về mặt tài chính

./ Trong truờng hợp có nhiều phơng án để lựa chọn thì BCR là một tiêu

chuẩn để xếp hạng phơng án theo nguyên tắc xếp vị trí cao hơn cho phơng án có

BCR lớn hơn.

Ưu, nhợc điểm:

./ Ưu điểm: Cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra

./ Nhợc điểm: Phụ thuộc vào r đợc lựa chọn để tính toán Hơn nữa đây làchi tiêu đánh giá tơng đối nên dẫn đến sai lầm lựa chọn các phơng án loại trừ lẫn

nhau, có thể bỏ qua phơng án có NPV lớn hơn.

Có thể có nhiều phơng án có NPV lớn nhng có BCR nhỏ nên phải kết hợp chỉ tiêu BCR với các chỉ tiêu khác.

BCR lớn hay nhỏ phụ thuộc vào mối quan hệ lợi ích và chi phí của ngời

đánh giá Do vậy khi sử dụng chỉ tiêu này để lựa chọn phơng án phải biết nhậnbiết quan hệ của ngời đánh gía về lợi ích và chi phí tài chính

- Tỷ lệ lợi nhuận của vốn đầu t (NPVR).

Khái niệm: NPVR là tỷ lệ giữa NPV và giá trị hịên tại của chi phí đầu t.

PVC

NPV NPVR 

PVC: là giá trị hiện tại của chi phí đầu t.

./ Nếu PVCR > 0 thì dự án có hiệu quả về mặt tài chính.

./ Nếu có nhiều phơng án, phơng án nào có NPVR lớn hơn thì phơng án đó

là tốt nhất

- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Khái niệm: Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu luồng tiền của

dự án về mặt hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng cho chí hiện tại của chiphí

i

IRR

C IRR

1 (

C B

định gía trị gần đúng giữa hai giá trị lựa chọn

Cần lựa chọn tỷ suất chiết khấu r 1 sao cho NPV > 0 và NPV  0

Cần lựa chọn tỷ suất chiết khấu r 2 sao cho NPV < 0 và NPV  0

r 1 và r 2 sát nhau và cách nhau không quá 0,05%

IRR ứng với NPV = 0 nằm giữa khoảng cách (r 1 , r 2)

Việc nội suy IRR thực hiện theo công thức sau:

).

( 2 1

2 1

1

NPV NPV

NPV r







r 1: Tỷ suất chiết khấu nhỏ hơn

r 2: Tỷ suất chiết khấu lớn hơn

NPV 1: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r1

NPV 1: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r1

NPV 2: Giá trị hiện tại thuần, là số dơng gần 0, đợc tính theo r2

Đánh giá:

./ Nếu IRR lớn hơn tỷ lệ lãi giới hạn mức đã quy định thì dự án sẽ khả thi

về mặt tài chính

./ Trong trờng hợp có nhiều phơng án loại trừ lẫn nhau thì phơng án nào có

IRR cao nhất sẽ đợc lựa chọn vì cho thu nhập và sinh lợi lớn hơn.

Dự án có đầu t bổ sung lớn sẽ làm cho NPV thay đổi nhiều lần khi đó khó xác định IRR.

- Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).

Khái niệm: Thời gian thu hồi vốn đầu t là số năm cần hoạt động của dự

án để lợi nhuận và khấu hao thu đợc vừa đủ hoàn trả vốn đầu t ban đầu

Trong xây dựng dự án sử dụng hai khái niệm về thời gian thu hồi vốn

./ Thời gian thu hồi vốn giản đơn (t).

(t) là thời gian thu hồi vốn không tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian.Tính toán theo công thức:

D F

K t

D: Giá trị khấu hao hàng năm.

./ Thời gian thu hồi vốn đầu t (T).

(T) là thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian cónghĩa là phải tính chuyển các dòng lợi nhuận và vốn đầu t về một thời điểm nào

đó Sau đó lấy vốn đầu t trừ dần cho lợi nhuận và khấu hao cho đến khi nào hếtvốn đầu t chính là thời điểm thu hồi vốn đầu t

Đánh giá:

./ Dự án có T càng nhỏ càng tốt.

./ Nếu dự án có những phơng án loại trừ lẫn nhau thì phơng án có T nhỏ

hơn thì phơng án đó đợc xếp cao hơn

Phụ thuộc nhiều vào lãi suất tính toán r.

* Trong truờng hợp dự án hoạt động trong điều kiện không an toàn.

- Các chỉ tiêu trên chỉ sử dụng khi khá rõ độ chắc chắn của dự án

Trong thực tế các kết quả dự tính thu đợc trong tơng lai là không chắcchắn vì có thể xảy ra nhiều bất thờng mà không lờng trớc đợc nên phải sử dụngcác chỉ tiêu tài chính phù hợp hơn Thờng dùng: Điểm hoà vốn, Phân tích độnhạy cảm của dự án

+ Điểm hoà vốn:

Khái niệm: Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu bán hàng từ

đầu đời dự án bằng tổng chi phí khả biến từ đầu đời dự án đến điểm đó và tông

định phí cả đời dự án Điểm hoà vốn đợc biểu hiện bằng sản lợng tại điểm hoàvốn và doanh thu tại điểm hoà vốn Nếu sản lợng hoặc doanh thu của cả đời dự

án lớn hơn sản lợng hoặc doanh thu tại điểm hoà vốn thì dự án có lãi và ngợc lạinếu đạt thấp hơn thì dự án bị lỗ Do đó, chỉ tiêu điểm hoà vốn càng nhỏ càng tốt,mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn

./ Tính bằng sản lợng

f: Tổng chi phí cố định (định phí) của dự án.

v: Chi phí biến đổi (biến phí) tính ch một đơn vị của sản phẩm.

p: Đơn giá sản phẩm (giá trị của một đơn vị sản phẩm).

f q

p v

f R

v p f p p q R

.S¶n xuÊt ra nhiÒu lo¹i s¶n phÈm:

v q p

v

f R

1 1

0

)

( ) 1

Biểu đồ biểu diễn điểm hoà vốn

./ Ưu điểm: Cho biết sản lợng hoà vốn Từ đó có biện pháp ngắn thời để

đạt sản lợng hoà vốn, có ý nghĩa khi thị trờng có nhiều biến động

Mặt khác khi doanh nghiệp sản xuất ra nhiều loại sản phẩm thì việc tínhchi phí, doanh thu và điểm hoà vốn đối với từng loại sản phẩm sẽ là cơ sở xác

định nên phát triển loại sản phẩm nào có lợi nhất

Giúp nhà quản lý có biện pháp nâng cao hiệu quả và giảm tính rủi ro của dự án

./ Nhợc điểm: Không nói lên đợc quy mô của lợi nhuận cũng nh hiệu quảcủa một đồng vốn bỏ ra Chỉ nói lên đợc mối quan hệ giữa khối lợng tiêu thụ vàlợi nhuận cần đạt đợc từ sản phẩm dự kiến tiêu thụ ở mức giá nhất định

- Phân tích độ nhạy cảm và rủi ro của dự án

q

+Phân tích độ nhạy cảm: Một dự án đầu t có tuổi thọ 10 năm -> 15 năm.Cách tính toán phải đa về giả định giai đoạn sản lợng tiêu thụ đợc, giai

đoạn giá bán, giai đoạn vốn đầu t Từ đó cần phân tích xem dự án có chắc chắnkhông khi có sự thay đổi so với giả định không có lợi gọi là phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là phân tích mối quan hệ giữa các đại lợng đầu vàokhông an toàn và đại lợng đầu ra

Các đại lợng không an toàn thờng là: Mức lãi suất thanh toán trong dự án,lợng sản phẩm tiêu thụ, giá cả đơn vị sản phẩm, chi phis khả biến, thời kỳ hoạt

động của dự án Đây là những đại lợng đầu vào

Các đại lợng đầu ra bị ảnh hởng: Giá trị hiện tại thuần, tỷ lệ hoàn vốn nộ

bộ, thời hạn thu hồi vốn, điểm hoà vốn

Nếu kết quả phân tích cho thấy sự thay đổi bất lợi của các đại lợng đầuvào mà dự án vẫn có hiệu quả thì dự án có thể triển khai đợc và ngợc lại nếu kếtquả phân tích cho thấy sự thay đổi bất lợi của các đại lợng đầu vào làm cho dự

án không có hiệu quả thì dự án đó không thể triển khai đợc

Các bớc phân tích độ nhạy cảm

./ Xác định các đầu vào không an toàn chủ yếu của dự án

./ Những thay đổi dễ xảy ra nhất trong quy trình của dự án này

./ Xác định sự ảnh hởng của môĩ sự thay đổi đến chi phí và lợi ích tínhtoán chỉ tiêu hiệu quả tơng ứng của đại lợng đó

./ Giải thích kết quả thu đợc và ý nghĩa của chúng

+ Chỉ số an toàn: là (%) an toàn tính từ điểm an toàn mà an toàn là điểmtại đó dự án hoạt động có thể chấp nhận đợc Chỉ số an toàn nói lên dự án có antoàn chắc chắn không khi có sự thay đổi của các đại lợng đầu vào Chỉ số đầuvào thờng mang dấu (-), trị tuyệt đối của trị số này càng lớn thì dự án càng antoàn (không chắc chắn)

4 Mối quan hệ giữa phân tích tính khả thi tài chính với phân tích thị trờng

và phân tích kinh tế - xã hội.

- Phân tích thị trờng là nội dung quan trọng đầu tiên và có ý nghĩa sốngcòn của dự án.Một dự án cần sản xuất sản phẩm gì với số lợng và giá cả là baonhiêu không thể xuất phát từ suy nghĩ chủ quan của chủ đầu t mà phải xuất phát

từ thị trờng Thị trờng là nơi phát ra những tín hiệu cần thiết đối với chủ đầu t, lànhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án Nh vậy việcphân tích thị trờng sẽ cung cấp thông tin cho việc phân tích tài chính, đó là:

+Nhu cầu của thị trờng: loại sản phẩm gì, số lợng bao nhiêu, chất lợng rasao… Vì vậy em đãTừ đó giúp cho việc xác định quy mô đầu t của dự án hay chính là tổng

mức đầu t của dự án, chọn lựa sản phẩm của dự án là gì, số lợng và chất lợng rasao.

+ Nhóm đối tợng mà dự án đáp ứng nhu cầu: quy mô, cơ cấu, thu nhập Hay nói cách khác là xác định thị trờng tiềm năng của dự án

+ Cung cấp số liệu về mức tiêu thụ hiện tại của sản phẩm nh thế nào

- Phân tích kinh tế- xã hội của một dự án xem xét các lợi ích mà toàn thểnền kinh tế quốc dân và xã hội thu đợc so với các đóng góp mà xã hội đã bỏ rakhi thực hiện dự án Còn việc phân tích tài chính sẽ giúp xác định đựơc dự ánmang lại lợi ích gì cho kinh tế- xã hội, là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế- xãhội Qua đó thấy đợc mối quan hệ mật thiết giữa việc phân tích kinh tế- xã hội vàphân tích khả thi tài chính đó là:

+ Việc phân tích kinh tế- xã hội là căn cứ chủ yếu để chủ đầu t thuyếtphục các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và thuyết phục các tổ chứctín dụng, ngân hàng cho vay vốn Qua đó việc phân tích tài chính mới xác

định đợc nguồn vốn, lập đợc kế hoạch huy động nguồn vốn, kế hoạch trả nợvốn vay và lãi vay

+ Đối với Nhà nớc phân tích kinh tế -xã hội là căn cứ chủ yếu để các tổchức tài chính, các cơ quan viện trợ song phơng, đa phơng quyết định tài trợvốn cho dự án Qua đó giúp cho việc lập kế hoạch huy động nguồn vốn trongphân tích khả thi tài chính

Đầu t là hoạt động sử dụng vốn nên quyết định đầu t trớc hết và thờng làquyết định tài chính Trên thực tế hoạt động đầu t, các quyết định nh chọn địa

điểm xây dựng, mua máy móc thiết bị, xây dựng công trình, sản xuất cái gì, sẽthu đợc lợi nhuận là bao nhiêu luôn luôn đợc cân nhắc, xem xét từ khía cạnhtài chính Vì nếu các phơng diện khác khả thi trong khi phơng diện tài chínhkhông khả thi thì dự án đầu t sẽ không hiệu quả trên thực tế

Chơng 2 Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án

đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch

về chuyển doanh nghiệp Nhà nớc thành Công ty cổ phần

- Căn cứ Quyết định số 986/QĐ - BXD ngày 23/7/2002 của Bộ Xây dựngphê duyệt phơng án cổ phần hóa Công ty Xây dựng số 3 thuộc Tổng công tyXuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam

- Theo đề nghị của ông Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Xuấtnhập khẩu xây dựng Việt Nam ( văn bản số 1783 VC/CPH ngày 26/07/2002) và

đề nghị của Ban đổi mới và phát triển doanh nghiệp của Bộ Xây dựng

* Các quyết định khi thành lập doanh nghiệp.

Khi thành lập doanh nghiệp bao gồm những điều sau:

Điều 1: Chuyển Công ty Xây dựng số 3 thuộc Tổng công ty Xuất nhậpkhẩu xây dựng Việt Nam thành Công ty cổ phần Xây dựng số 3

Điều 2: Công ty Cổ phần Xây dựng số 3:

2.1 Tên tiếng Việt: Công ty Cố phần Xây dựng số 3

2.2 Tên giao dịch quốc tế: VIET NAM CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY No 3

Công ty cổ phần Xây dựng số 3 là doanh nghiệp thành viên Tổng công

ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam, đợc tổ chức và hoạt động theo LuậtDoanh nghiệp và theo Điều lệ của Công ty cổ phần đợc Đại hội đồng cổ đôngthông qua

Công ty cổ phần Xây dựng số 3 có ngành nghề kinh doanh:

- Nhận thầu xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, bu điện, cáccông trình thủy lợi, giao thông đờng bộ các cấp, sân bay, bến cảng, cầu cống,các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, các công trình đờngdây và trạm biến thế 110KV, thi công san lấp nền móng, xử lý nền đất yếu; cáccông trình xây dựng cấp thoát nớc; lắp đặt đờng ống công nghệ và áp lực, điệnlạnh; trang trí nội ngoại thất, gia công, khung nhôm kính các loại;

- Xây dựng và kinh doanh nhà, cho thuê văn phòng, kinh doanh bất độngsản, khách sạn, du lịch

- Lắp đặt các loại cấu kiện bê tông, kết cấu thép, các hệ thống kỹ thuậtcông trình, các loại máy móc, thiết bị (thang máy, điều hòa, thông gió, phòngcháy, chữa cháy, cấp thoát nớc)

- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng: gạch, ngói, đá, cát, sỏi, xi măng,tấm lợp, gỗ dùng trong xây dựng, sản xuất kinh doanh đồ gỗ hàng tiêu dùng

- T vấn đầu t xây dựng, thực hiện các dự án đầu t

- Dịch vụ cho thuê, sửa chữa bảo dỡng xe máy, kinh doanh thiết bị xâydựng

- Xuất khẩu lao động, xuất khẩu xây dựng

- Kinh doanh xuất nhập khẩu thủ công mỹ nghệ, hàng nông lâm thủy sản,hàng tiêu dùng

- Kinh doanh các nghành nghề khác trong phạm vi đăng ký và phù hợp vớiquy định của pháp luật

1.3 Bộ máy tổ chức.

Sơ đồ bộ máy tổ chức tại doanh nghiệp

P.G§

Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam nghiên cứu lập dự án đầu t xâydựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng – Hà Nội Cầu Giấy.

- Công văn thoả thuận số 948/KTST- QH ngày 3/10/2000 của Kiến trúc s trởng thành phố giới thiệu địa điểm để công ty Hà Đô - Bộ quốc phòng nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng – Hà Nội Cầu Giấy

- Công văn thoả thuận số 975/KTST- QH ngày 9/10/2000 của Kiến trúc strởng thành phố giới thiệu địa điểm để công ty Xây lắp thong mại I – Hà Nội Bộ thơngmại nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng DịnhVọng – Hà Nội Cầu Giấy

- Công văn số 422/CVCT ngày 13/11/2000 của công ty Hà Đô - Bộ quốcphòng và công văn số 318/CVCT ngày 6/11/2000 của công ty Xây lắp thơng mại

I – Hà Nội Bộ thơng mại; uỷ nhiệm để công ty xây dựng số 3 (Vinaconco 3) – Hà Nội Tổngcông ty xúât nhập khẩu xây dựng Việt Nam làm chủ đầu t nghiên cứu lập dự án

đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng – Hà Nội Cầu Giấy, trên khuvực đã đợc giới thiệu địa điểm tại các công văn thoả thuận số 948/KTST – Hà NộiQHngày 3/10/2000 và 975/KTST- QH ngày 9/10/2000 của Kiến trúc s trởng thànhphố Đồng thời chấp nhận là các chủ đầu t thứ phát của dự án

- Côngvăn số 506/UB- QLĐT ngày 11/12/2000 của UBND quận Cầu Giấythống nhất để cong ty xây dựng số 3 (Vinaconco 3) – Hà Nội Tổng công ty xuất nhậpkhẩu xây dựng Việt Nam làm chủ đầu t thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở

để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng – Hà Nội quận Cầu Giấy

- Công văn số 83/UB- XDĐT ngày 11/01/2001 của UBND thành phố HàNội đòng ý để công ty xây dựng 3- Vinaconco 3 (Tổng công ty xuất nhập khẩuxây dựng Vịêt Nam) làm chủ đầu t; tổ chức nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựngkhu nhà ở để kinh doanh tại khu đất nói trên

- Thông báo số 68/TB-VP ngày 5/4/2001 của UBND htành phố Hà Nội vềviệc tổ chức xây dựng nhà ở và phát triển các khu đô thị mới trên địa bàn thànhphố Hà Nội

- Công văn số 193/NN-TL ngày 16/5/2001 của Sở Nông nghiệp và pháttriển nông thôn thành phô Hà Nội thoả thuận giải pháp để công ty xây dựng 3(Vinaconco3) cải tạo, di chuyển tuyến mơng tới nông nghiệp trong khu vực d án

- Quyết định số 43/1999/QĐ-UB ngày 29/5/1999 của Chủ tịch UBNDthành phố Hà Nội duyệt thiết kế QH chi tiết dờng Nguyễn Phong Sắc kéo dài vàphụ cận (phần quy hoạch sử dụng đất và giao thông) quận Cầu Giấy tỉ lệ 1/500khu đô thị mới Dịch Vọng