MỤC LỤC
Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại. Công ty cổ phần Xây dựng số 3 là doanh nghiệp thành viên Tổng công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam, đợc tổ chức và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và theo Điều lệ của Công ty cổ phần đợc Đại hội đồng cổ đông thông qua.
- Dịch vụ cho thuê, sửa chữa bảo dỡng xe máy, kinh doanh thiết bị xây dùng. - Kinh doanh xuất nhập khẩu thủ công mỹ nghệ, hàng nông lâm thủy sản, hàng tiêu dùng. - Kinh doanh các nghành nghề khác trong phạm vi đăng ký và phù hợp với quy định của pháp luật.
- Công văn số 193/NN-TL ngày 16/5/2001 của Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phô Hà Nội thoả thuận giải pháp để công ty xây dựng 3 (Vinaconco3) cải tạo, di chuyển tuyến mơng tới nông nghiệp trong khu vực d án. - Bản vễ chỉ giới đờng đỏ do Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội lập đã đợc Kiến trúc s trởng thành phố chấp thuận ngày 18/5/2001. * Trách nhiệm của Chủ đầu t dự án: Công ty xây dựng 3 (VINACONEX 3) – Tổng công ty xuất nhập khảu xây dựng Việt Nam.
- Thực hiện đầu t và duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời gian thực hiện dự án cho đến khi bàn giao cho các cơ quan quản lý chuyên nghành của thành phố. * Quyền hạn của Chủ đầu t dự án: Công ty xây dựng 3 (VINACONEX 3) – Tổng Công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam. - Đợc chuyền quyền sử dụng đất đã đợc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và giá trị khối lợng xây dựng nhà ở gắn liền với đất cho công dân Việt Nam.
- Có quyền khiếu nại, tố cáo khi bị ngời khác xâm phạm quyền quản lý mặt bằng dự án và làm ảnh hởng xấu đến khu đất đợc giao. - Đợc quyền thế chấp giá trị sử dụng đất tại ngân hàng Việt Nam để vay vốn, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nớc và nớc ngoài. - Đợc kinh doanh mặt bằng đã đầu t cơ sở hạ tầng đối với đất xây dựng câc công trình kinh doanh để thu hồi vốn đầu t, đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.
- Có quyền yêu cầu các Chủ đầu t khác thực hiện tiến độ đầu t theo yêu cầu chung về tiến độ thực hiện dự án, yêu cầu phá dỡ các công trình xây dựng sai quy hoạch và thiết kế đợc duyệt. - Đợc huy động mọi nguồn vốn và chủ động sử dụng vốn theo mục đích kinh doanh xây dựng, kể cả huy động vốn góp trớc của các chủ đầu t khác. - Đợc hởng những lợi ích chính đáng do các công trình công cộng mang lại trong qua trình đầu tự xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Xác định quy mô xây dựng theo yêu cấu của minh để tham gia thực hiện dự án với vai trò là chủ đầu t thứ phát. - Thoả thuận về tiến độ thực hiện đầu t công trình với chủ đầu t dự án và thực hiện theo đúng tiến độ thoả thuận. - Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ và quy định của quy chế tổ chức thực hịên dự án khu đô thị mới do cấp có thẩm quyền ban hành.
- Đợc hoạch toán theo dự án, lỗ của năm trớc đợc hoạch toán cho năm sau và hởng thành quả do đầu t mang lại. - Phối hợp với Chủ đầu t dự án để thực hiện việc triển khai xây dựng dự. - Thanh, quyết toán cho chủ đầu t dự án vốn đầu t theo hợp đồng kinh tế.
- Đợc hởng lợi nhuận do đầu t mang lại và các quyền hạn khác theo thoả. Ngoài ra còn có nguồn vốn của công ty Hà Đô và công ty Xây lắp thơng mại I – Bộ thơng mại là chủ đầu t thứ phát. Tiền sử dụng đất đối với nhà ở, tiền thuê đất hàng năm đối với đất chuyên dùng sẽ đợc trả chậm 2 năm sau khi dự án hoàn thành (tức là vào năm 2004).
Nguồn vốn huy động từ kinh phí trả trớc các thành phần, các tổ chức kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở. Chủ đầu t có thể huy động vốn ngay cả khi dự án ch- a đi vào thực hiện, để dùng vào việc tổ chức thực hiện dự án. Cơ quan Chủ đầu t: Công ty Xây dựng 3 trực tiếp quản lý nguồn vốn thực hiện dự án.
Dựa theo tiến độ dự án, việc tập chung vốn đối với các nguồn vốn khác nhau sẽ đợc Chủ đầu t cân đối, bố trí và triển khai nhằm tạo ra hiệu quả cao nhất cho Dự án.
- Nhận xét: Việc tính toán doanh thu nh trên phần doanh thu bán nhà thì đã.
- Trong báo cáo khả thi thiếu phần chứng minh khả năng tài chính của Chủ. Do vậy không thấy đợc năng lực của Chủ đầu t và tính khả thi tài chính của dự án. - Do thiếu những chỉ tiêu tài chính quan trọng nh : thu nhập hoạt động ròng NPV, tỉ suất hoàn vốn IRR, tỉ lệ lợi ích trên chi phí B/C, số năm thu hồi vốn, điểm hoà vốn nờn cha thấy rừ đợc tớnh khả thi của dự ỏn.
- Việc tính toán doanh thu quá đơn giản, không quan tâm đến gía trị thời gian của tiền. - Việc tính toán chi phí đã bỏ qua phần chi phí bảo trì, bảo dỡng và đa dự án vào hoạt động. - Thờng ở các dự án xây dựng nhà ở sản phẩm không thể bán hết cùng một lúc sau khi vừa xây xong đợc nên việc tính toán thu nhập của dự án nh vậy là không chính xác, bỏ qua giá trị thời gian của tiền.
- Do đây là dự án đợc thực hiện trong giai đoạn thị trờng BĐS mới đợc thành lập cha lâu, các văn bản pháp luật hớng dẫn lập báo cáo khả thi cha hoàn thiện, còn thiếu. Hiện nay Luật kinh doanh bất động sản mới đang đợc Quốc hội xem xét phê duyệt. - Đây là một trong những dự án kinh doanh nhà ở đầu tiên của Công ty 3 nên không tránh khỏi những thiếu sót trong việc lập báo cáo, trong việc tính toán các số liệu.
- Do thị trờng Bất động sản mới thành lập nên đội ngũ cán bộ có chuyên môn về lập dự án còn thiếu, trình độ cha thể đáp ứng đợc với một thị trờng đòi hỏi tính chuyên môn cao. Gải pháp hoàn thiện phân tích khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng.
Thờng ở một dự án xây dựng khu nhà ở để kinh doanh thì hoặc là sản phẩm của nó đợc bán ngay từ lúc dự án đợc phê duyệt, hoặc là đợc bán ngay sau khi dự. Ơ dự án này đã bỏ qua doanh thu từ việc kinh doanh các dịch vụ bên ngoài nh: trông xe, bán hàng siêu thị. Sử dụng các chỉ tiêu đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t và.
Kết luận: dự án có hệ số vốn tự có trên vốn vay đạt yêu cầu. Thờng sử dụng để giảm sự rủi ro trong thị trờng có nhiều biến động, không ổn. Nếu trong thời gian dự án thực hiện có biến động lớn làm cho gía bán nhà giảm xuống ví dụ nh thị trờng bỗng dng trầm lắng (không theo quy luật).
Từ đó kéo theo doanh thu bán nhà sẽ giảm làm cho NPV cũng giảm theo. Kiến nghị hoàn thiện phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng.
- Cần quan tâm đến giá trị thời gian của tiền trong các khâu tính toán bởi vì. - Cần quan tâm hơn đến nội dung theo quy định của Nhà nớc về phân lập dự. - Tuân thủ các quy định của nhà nớc về phân tích tài chính của dự án đầu t,.
- Nên thành lập một đội ngũ chuyên phân tích khả thi tài chính của các dự. Thơng xuyên mở lớp tập huấn chuyên môn cho các cán bộ lập dự án đầu t để bổ xung kiến thức và kịp thời cập nhật các văn bản hớng dẫn về lập dự án đầu t.
Kiến nghị hoàn thiện phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại Dịch Vọng - Cầu Giấy.