. Cơ quan Chủ đầu t: Công ty Xây dựng 3 trực tiếp quản lý nguồn vốn thực hiện dự án Dựa theo tiến độ dự án, việc tập chung vốn đối với các nguồn vốn khác
1. Gải pháp hoàn thiện phân tích khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại Dịch Vọng Cầu Giấy.–
1.1. Tính toán doanh thu và chi phí.
* Tính chi phí
Bao gồm các chi phí: Chi phí xây lắp, Chi phí khác, Lãi phải trả, chi phí dự phòng, và chi phí vận hành hoạt động của dự án.
Trong phần phân tích khả thi tài chính của báo cáo này đã có các chi phí: chi phí xây lắp, chi phí khác, lãi tiền vay, chi phí dự phòng. Nh vậy còn thiếu chi phí vận hành và đa dụ án vào hoạt động.
Chi phí vận hành và đa dự án vào hoạt động thờng đợc tính bằng một tỷ lệ nhất định của doanh thu thuần, có thể là 2%. Cơ sơ của tỉ lệ này đợc tính toán nh sau:
Nhiệm vụ Đơn giá
(đ/ngừơi/tháng)
Số lợng (ngời)
Thành tiền (đ/tháng) 1.Trởng ban qủan lý đô thị mới. 2.000.000 1 2.000.000 2.Nhân viên (kiêm trông xe). 1.200.000 6 7.200.000
3.Nhân viên vệ sinh. 800.000 2 1.600.000
4.Nhân viên bảo vệ. 1.200.000 4 4.800.000
5.Nhân viên sửa chữa điện. 1.200.000 1 1.200.000
6.Nhân viên sửa chữa nớc. 1.200.000 1 1.200.000
CộNG 15 18.000.000
Nh đã tính trên thì ta tính đợc nột năm cần chi cho ban quản lý đô thị mới là:
18.000.000 x 12tháng x 50năm = 10.800.000.000đ. Vậy tổng chi phí tính đợc là:
102.121.684.000đ +10.800.000.000đ = 112.132.484.600đ.
* Tính doanh thu.
Thờng ở một dự án xây dựng khu nhà ở để kinh doanh thì hoặc là sản phẩm của nó đợc bán ngay từ lúc dự án đợc phê duyệt, hoặc là đợc bán ngay sau khi dự án đã hoàn thành và phải mất một thời gian mới có thể bán hết. Những công việc đó đợc thể hiện trong Phơng án kinh doanh.
Ơ dự án này đã bỏ qua doanh thu từ việc kinh doanh các dịch vụ bên ngoài nh: trông xe, bán hàng siêu thị... Có thể đợc tính nh sau:
- Doanh thu từ trông xe: giả định khu nhà này có thể chứa đợc 10 ôtô và 150 xe máy.
+ Thu từ trông ôtô:
10 ôtô x 300.000đ/ tháng x 12 tháng x 50 năm = 1.800.000.000đ + Thu từ trông xe máy:
150 xe máy x 50.000đ/ tháng x 12 tháng x 50 năm = 4.500.000.000đ - Thu từ bán hàng siêu thị:
15.000.000đ/ tháng x 12 tháng x 50năm =9.000.000.000đ.
Nh vậy: thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ là : 15.300.000.000đ. Tổng doanh thu là:
118.304.987.000đ + 15.300.000.000đ = 133.604.987.000đ.
Một phơng thức khác để tính doanh thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ là cho thuê tầng 1 để kinh doanh với giá 11.000.000đ/m2 ( đã bao gồm thuế VAT ) trong cả đời dự án là 50 năm với phơng thức trả góp chia làm ba lần trả.
Bảng dự kiến lãi lỗ của dự án.
Đơn vị: 1000đ
STT Chỉ tiêu Kí hiệu Công thức tính Giá trị
1. Tổng doanh thu cha có VAT A A1+A2+A3+A4 133.604.987
1.1 Doanh thu từ bán nhà biệt thự xây thô A1 33.420.000
1.2 Doanh thu từ bán nhà chung c cao tầng A2 83.077.500
cốt pha hỏng )…
1.4 Doanh thu từ kinh doanh các dịch vụ
bên ngoài
A4 15.300.000
2. Tổng chi phí B B1+B2+B3+B4+B5 112.921.684
2.1 Chi phí xây lắp B1 71.829.222
2.2 Chi phí khác B2 20.509.543
2.3 Lãi vay ngân hàng B3 4.676.835
2.4 Chi phí dự phòng B4 5.106.084
2.5 Chi phí vận hành và đa dự án vào hoạt
động.
B5 10.800.000
3. Doanh thu trớc thuế D A – B 20.683.303
4. Thuế VAT phải nộp T T1 – T2 1.037.834
4.1 Thuế VAT của tổng doanh thu T1 A x 5% 6.680.249
4.2 Thuế VAT đợc khấu trừ T2 Txl + Tk 5.642.415
a. Thuế VAT cho xây lắp Txl B1 x 5% 3.591.461
b. Thuế VAT cho chi phí khác Tk B2 x 10% 2.050.954
5. Doanh thu có VAT E D - T 19.645.439
6. Thuế thu nhập doanh nghiệp Ttn (D - T) x 32% 6.286.540
7. Doanh thu thuần F E - Ttn 13.358.898