. Cơ quan Chủ đầu t: Công ty Xây dựng 3 trực tiếp quản lý nguồn vốn thực hiện dự án Dựa theo tiến độ dự án, việc tập chung vốn đối với các nguồn vốn khác
1. Gải pháp hoàn thiện phân tích khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại Dịch Vọng Cầu Giấy.–
1.2. Sử dụng các chỉ tiêu đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của vốn đầu t.
các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của vốn đầu t.
* Chỉ tiêu đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t.
- Hệ số vốn tự có trên vốn đi vay:hệ số này phải lớn hơn 1. Nếu dự án có triển vọng, hiệu quả thu đợc thấy rõ thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1 và lớn hơn 2/3 thì có thể chấp nhận đợc. Dự án xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại Dịch Vọng – Cầu Giấy là dự án có triển vọng, đáp ứng một phần cấp thiết về nhu cầu nhà ở nên hệ số này có thể lấy từ 2/3 trở lên là có thể chấp nhận đợc.
+ Tổng mức vốn đầu t là : 102.121.684.000đ
+ Vốn tự có của cả ba công ty ( công ty xây dựng 3- VINACONCO 3; công ty Hà Đô- Bộ quốc phòng và công ty Xây lắp I- Bộ thơng mại) góp lại là: 44.023.311.000đ.
+ Vốn vay ngân hàng là: 52.256.489.000đ
Nh vậy ta tính đợc hệ số vốn tự có trên vốn đi vay là: Vốn tự có/ vốn đi vay= 44.023.311.000đ/ 52.256.489.000đ
= 0,842 > 2/3.
Kết luận: dự án có hệ số vốn tự có trên vốn vay đạt yêu cầu.
* Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của vốn đầu t.
- Thu nhập ròng NPV: ở dự án này đã bỏ qua chi phí vận hành hoạt động của dự án nh : chi phí bảo trì bảo dõng, chi phí cho Ban quản lý đô thị mới ; bỏ… qua thu nhập từ kinh doanh dịch vụ nh : trông xe, bán hàng siêu thị Nếu tính… NPV theo nh doanh thu và chi phí đã tính toán lại nh phần trên thì ta có NPV tại thời điểm dự án hoàn thành đợc tính nh sau:
Dự án này bán nhà với phơng thức thanh toán chia làm ba đợt: đợt 1 thanh toán 40% là 46.599.000.000đ vào cuối năm thứ 2, đợt 2 thanh toán 30% là 34.949.250.000đ vào cuối năm thứ 3 và đợt 3 thanh toán30% là 34.949.250.000đ vào cuối năm thứ 4 của dự án.
Với gỉa định tính tỉ lệ chiết khấu bằng với lãi suất ngân hàng. Ta có:
NPV = -102.121.684.000đ + [46.599.000.000 x (1+0.072)2 + 34.949.250.000 x (1+0.072)1 + (34.949.250.000 + 1.807.487.000) x (1+0.072)0 + (306.000.000 – 216.000.000)/ (1+0.072)1 + (306.000.000 – 216.000.000)/ (1+0.072)2 + +(306.000.000 – 216.000.000)/ (1+0.072)… 50]
= 26.862.822.325
- Tỷ suất hoàn vốn IRR = 14%. (Xem bảng phụ lục 1 )
- Thời gian thu hồi vốn
Đến năm thứ 4 còn thiếu: 8.898.661,889 đ.
Thời gian thu hồi vốn là = 4+[(8.898.661,889 x 12)/ 34.949.250] = 4 năm 3,06 tháng.
Năm SXKD 1 2 3 4 IVi=∆i-(1+r) 102.121.684x(1+0.072) =109.474.445,2 109.474.445,2x(1+0.072) =117.356605,3 70.757605,3x(1+0.072) =75.852.152,88 40.902.902,88x(1+0.072) =43.847.911,89 (W+D) 0 46599000 34.949.250 34.949.250 ∆i= IVi -(W+D) 109.474.445,2 70.757.605,3 40.902.902,88 8.898.661,889
- Điểm hoà vốn:
Dự án này có 2 chủng loại sản phẩm, chia làm 3 loại:
+ Biệt thự loại 1 diện tích 150m2 x 8 = 1.200 m2 có giá: 8.717 nghìn đồng/ m2.
+ Biệt thự loại 2 diện tích 200 m2 x 14 = 2.800 m2có giá: 8.200 nghìn đồng/ m2.
+ Nhà chung c diện tích 25.175 m2 có giá: 3.300 nghìn đồng/m2.
Chi phí khả biến (biến phí) bao gồm chi phí xây thô (cộng hoàn thiện) và chi phí hạ tầng tính cho một đơn vị m 2 sản phẩm:
+ Biệt thự loại 1và loại 2: 1.520 nghìn đồng/m2. + Nhà chung c: 2.297 nghìn đồng/m2.
Tổng định phí cả đời dự án bao gồm chi phí dự phòng, chi phí khác và lãi vay là 41.111.581 nghìn đồng.
Doanh thu hoà vốn là:
Ro= ∑ ∑ = = − m i m i i i i i i i p q p q P v f 1 1 ) 1 ( . Trong đó: m là số loại sản phẩm.
pi là giá bán một đơn vị sản phẩm loại i. vi là biến phí cho một đơn vị sản phẩm loại i. qi là số sản phẩm i.
i = 1, 2, 3 ... m. Thay số vào ta có:
Ro= 91.069.669,72 nghìn đồng.
Nh vậy doanh thu của cả đời dự án là 133.604.987 nghìn đồng lớn hơn doanh thu tại điểm hoà vốn nên ta khẳng định dự án này có lãi.
- Phân tích độ nhạy:
Thờng sử dụng để giảm sự rủi ro trong thị trờng có nhiều biến động, không ổn định.
Nếu trong thời gian dự án thực hiện có biến động lớn làm cho gía bán nhà giảm xuống ví dụ nh thị trờng bỗng dng trầm lắng (không theo quy luật). Giả định là giá nhà giảm nh sau:
+ Giá chung c giảm 500.000đ- 700.000đ/ m2 . + Giá biệt thự giảm 1.000.000đ- 2.000.000đ/ m2 .
Từ đó kéo theo doanh thu bán nhà sẽ giảm làm cho NPV cũng giảm theo. Doanh thu bán nhà là: + Biệt thự: . Loại 1: (8.717.000đ - 2.000.000đ) x 1.200m2 = 8.060.400.000đ. . Loại 2: (8.200.000đ - 2.000.000đ) x 2.800m2 = 17.360.000.000đ. + Chung c: (3.300.000đ - 700.000đ) x 25.175m2 = 65.455.000.000đ.
Tổng doanh thu bán nhà là: 90.875.400.000đ. Giảm so với tổng doanh thu dự tính lúc đầu là:25.622.100.000đ.
Ta có: 40% doanh thu bán nhà đợc bán vào cuối năm thứ 2 là 36.350.160.000đ, 30% doanh thu bán nhà đợc bán vào cuối năm thứ 3 là 27.562.620.000đ và 30% nhà bán vào cuối năm thứ 4là 27.562.620.000đ.
Nh vậy ta có NPV và IRR là: NPV = -102.121.684.000 + [36.350.160.000(1+0.072)2 +27.562.620.000(1+0.072)1+ (27.562.620.000 + 1.807.487.000)(1+0.072)0+ (306.000.000 – 216.000.000)/ (1+0.072)1 + (306.000.000 – 216.000.000)/ (1+0.072)2 + +(306.000.000 – 216.000.000)/ (1+0.072)… 50] = - 854.109.981
Tỷ suất hoàn vốn IRR = 0%.
( Xem bảng phụ lục 2)