BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NHẤT HỒNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ C[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGŨN NHẤT HỜNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỚ HỜ CHÍ MINH Chun ngành: Tài - Ngân hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS LÊ THỊ MẬN TP Hồ Chí Minh, năm 2012 MỤC LỤC TRANG MỞ ĐẦU 1-3 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Hạn chế đề tài nghiên cứu DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản 1.1.3 Vai trò cho vay bất động sản .6 1.1.4 Rủi ro cho vay bất động sản 1.2 Lý luận chung về nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm nợ xấu ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ương liên minh châu Âu .8 1.2.1.1 Theo định nghĩa nợ xấu Phòng thống kê – Liên hiệp quốc 1.2.2 Khái niệm nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu ngân hàng thương mại 10 1.2.4 Ảnh hưởng nợ xấu đến hoạt động ngân hàng thương mại kinh tế 11 1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại 11 1.1.3.2 Đối với kinh tế 12 1.2.5 Mục tiêu xử lý nợ xấu ngân hàng thương mại 13 1.3 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ số nước và bài học cho Việt Nam 14 1.3.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ số nước 14 1.3.1.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ Hàn quốc 16 1.3.1.2 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ Mỹ 21 1.3.2 Bài học kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng cho Việt Nam 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .25 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2011 25 2.1.1 Ưu thế của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 25 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2011 25 2.2 Thực trạng nợ xấu cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 33 2.3 Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 38 2.3.1 Xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .38 2.3.1.1 Yêu cầu tái cấu tài doanh nghiệp tái cấu lại nợ .38 2.3.1.2 Bù đắp quỹ dự phòng rủi ro 41 2.3.1.3 Xử lý tài sản đảm bảo 43 2.3.1.4 Bán khoản nợ 46 2.3.2 Tồn tại xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 47 2.3.3 Nguyên nhân tồn tại 53 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại .53 2.3.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng mơi trường kinh tế 56 KẾT LUẬN CHƯƠNG .58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNGXỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 59 3.1 Định hướng phát triển tín dụng xử lý nợ xấu tại các ngân hàng thương mại Việt Nam 59 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phớ Hờ Chí Minh 62 3.2.1 Nhóm giải pháp ngăn chặn nợ xấu phát sinh 62 3.2.1.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 62 3.2.1.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay .63 3.2.1.3 Thành lập phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo .64 3.2.1.4 Tổ chức phận thẩm định quản lý tín dụng theo ngành 65 3.2.1.5 Đào tạo đội ngũ cán ngân hàng 65 3.2.2 Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu 66 3.2.2.1 Minh bạch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sản nói riêng 66 3.2.2.2 Phân loại nợ xấu, trích lập dự phịng .66 3.2.2.3 Tăng cường hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản 67 3.3 Kiến nghị 68 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước 66 3.3.2 Đối với Chính phủ 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 75 KẾT LUẬN .76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt ABS Tên đầy đủ tiếng Anh Asset-backed security Tên đầy đủ tiếng Việt Chứng khốn có bảo đảm tài sản AMC Asset Management Company Công ty quản lý nợ khai thác tài sản BĐS CIC Bất động sản Credit Information Center Công ty tái cấu doanh nghiệp CRC DATC DIF Trung tâm thơng tin tín dụng Debt and Asset Trading Cơng ty mua bán nợ tài sản tồn Corporation đọng doanh nghiệp Deposit Insurance Foundation Quỹ bảo hiểm tiền gửi DN Doanh nghiệp DPRR Dự phòng rủi ro FDI Foreign direct investment Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Kamco Korean Asset Management Công ty quản lý tài sản Hàn Quốc Corporation KDIC MBS Korea Deposit Insurance Hiệp hội bảo hiểm tiền gửi Hàn Corporation Quốc Mortgage-backed security Chứng khốn có bảo đảm chấp NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTM CP Ngân hàng thương mại cổ phần NRF Quỹ xử lý khoản nợ xấu Hàn Quốc TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo VĐL Vớn điều lệ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ BẢNG BIỂU Nội dung Trang Bảng 1.1 Nợ xấu tổ chức tín dụng Hàn Quốc năm 1998 - 2002 16 Bảng 1.2 Nợ xấu Kamco mua năm 1997 - 2002 19 Bảng 2.1 Tỷ lệ nợ xấu ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn 35 TP.HCM năm 2009 - 2011 Bảng 2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại 37 Việt Nam địa bàn TP.HCM năm 2010 - 06/2012 Bảng 2.3 Nợ xấu trích lập dự phòng ngân hàng thương mại Việt 42 Nam địa bàn TP.HCM năm 2009 - 2011 Bảng 2.4 Nợ nhóm xử lý nợ xấu quỹ dự phòng ngân hàng 43 thương mại Việt Nam địa bàn TP.HCM năm 2010 - 2011 BIỂU ĐỒ Nội dung Trang Biểu đồ 2.1 Vốn FDI lĩnh vực bất động sản địa bàn TP.HCM 29 Biểu đồ 2.2 Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt 32 Nam theo địa bàn năm 2011 Biểu đồ 2.3 Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt 33 Nam theo nhu cầu vay vốn năm 2011 Biểu đồ 2.4 Nợ xấu ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn 34 TP.HCM năm 2009 – 06/2012 Biểu đồ 2.5 Các công ty quản lý nợ khai thác tài sản cả nước 45 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay BĐS chuẩn Mỹ năm 2008 làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng Thông qua khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng thị trường BĐS hoạt động ngân hàng lớn Riêng Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản BĐS, nên tác động thị trường BĐS tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực BĐS ngân hàng năm trở lại đây, giai đoạn năm 2007 - 2009, không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Từ năm 2008 - 2011, thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều dự án mà ngân hàng mạnh tay cho vay trước bị khả khoản, lãi suất vay ngân hàng chưa có dấu hiệu hạ k hiến tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng cao Chính lý đó, việc nghiên cứu nợ xấu cho vay BĐS giải pháp xử lý khoản nợ xấu trở thành yêu cầu cấp thiết cho phát triển thị trường BĐS nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Luận văn “Xử lý nợ xấu cho vay bấ t động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành ph ố Hồ Chí Min h” được tác giả thực hiện với mong ḿn có cái nhìn tởng quát về nợ xấu cho vay BĐS, đồng thời đưa giải pháp tốt nhất xử lý nợ xấu, sở phân tích những mặt đạt được , những mặt còn tồn tại của thực trạng nợ xấu hiện MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu tồn tại, vướng mắc khó khăn hoạt động xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nợ xấu cho vay BĐS ngân hàng, từ có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nghiên cứu vấn đề lý luận cho vay BĐS NHTM - Nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS, thực trạng cho vay BĐS, tình hình nợ xấu BĐS và đ ặc biệt công tác xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM - Các giải pháp ngăn ngừa hiệu xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu luận văn giới hạn hoạt động ngân hàng có cho vay lĩnh vực BĐS ngân hàng lớn địa bàn TP.HCM, ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank, Vietinbank,… Khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu năm 2009 đến năm 2011 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, ngoài luận văn còn tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực ngân hàng KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Kết cấu luận văn gồm 03 chương: - Chương 1: Lý luận chung cho vay bất động sản và nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại - Chương 2: Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Chương 3: Giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Thị trường BĐS thị trường chịu chi phối nhiều yếu tố, ngân hàng chủ thể tham gia thị trường, chịu tác động thị trường Trong giải pháp đưa tập trung cho lĩnh vực hoạt động ngân hàng chủ yếu, chưa quan tâm đến giải pháp tổng thể ngành lĩnh vực khác sách vĩ mơ Nhà nước, sách phát triển ngành, lĩnh vực có liên quan ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên liệu xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS lĩnh vực để ngân hàng đầu tư Vì thế, để phát huy hiệu việc thực giải pháp đưa cần có liên kết, nối kết, tổng hợp tất sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đánh giá đầy đủ hiệu hoạt động ngân hàng Về thân giải pháp đề nghị, có giải pháp cần có thời gian thực hiện, có giải pháp địi hỏi phải có mơi trường pháp lý phù hợp phát huy hiệu Mặc dù biết hạn chế đề tài nghiên cứu, khả hạn chế thân, chưa thể giải tất điều mong đề tài tới, thân tác giả khác tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện Chân thành cám ơn TP.HCM, tháng 10 năm 2012 Học viên: Nguyễn Nhất Hồng CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản Cho vay BĐS là quan hệ tí n dụng giữa ngân hàng với khách hàng có liên quan đến hoạt động BĐS Hay nói cách khác , cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS Bao gồm các hoạt động sau: - Cho vay để kinh doanh BĐS - Cho vay xây dựng nhà để bán - Cho vay để sửa chữa nhà cửa - Cho vay để xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng các dự án - Cho vay để mua nhà dưới hình thức trả góp - Cho vay để xây dựng văn phòng cho thuê Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của hệ thống NHTM bao gồm hai nội dung : vừa cho vay kinh doanh BĐS, vừa cho vay đối với nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt tính khoản thấp , quá trình mua bán diễn khá dài Vì vậy cho vay BĐS có những đặc điểm bản sau: - Một khoản cho vay BĐS thường lớn nhiều so với vay thơng thường - Cho vay BĐS thường tín dụng dài hạn: Do BĐS hàng hóa có thời gian hình thành dài Q trình hình thành dự án địi hỏi trung bình từ năm trở lên 5 Mặt khác BĐS hàng hóa có giá trị lớn, vậy, khoản cho vay thường có giá trị lớn, nên việc hồn trả thời gian ngắn mang tính khả thi thấp - Hiện giá dòng tiền thu nhập người vay yếu tố quan trọng để ngân hàng định có cho vay hay khơng Tuy nhiên cho vay BĐS, giá trị tình trạng tài sản trọng tâm vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập người vay Do việc đánh giá xác giá trị tài sản điều tối quan trọng Sự đánh giá phải tuân theo quy định cụ thể Đặc biệt trường hợp tài sản dùng làm vật chấp, ngân hàng phép bán lại thị trường thứ cấp để thu hồi vốn phát mại tài sản - Là hoạt động có mức độ rủi ro cao : Điều này xuất phát từ chính đối tượng cho vay là BĐS và thị trường giao dịch loại hàng hó a này Một thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng , giá BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm , các giao dịch về BĐS gần không xảy làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, thậm chí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả toán của các khoản tín dụng của người vay gặp rất nhiều khó nhăn , có thể mất khả toán Đồng thời, với thời hạn cho vay dài thường chứa đựng nguy rủi ro đáng kể nhiều vấn đề xảy bao gồm thay đổi tiêu cực điều kiện kinh tế, lãi suất, sức khỏe người vay suốt kỳ hạn vay Vì vậy, việc thu hời các khoản cho vay này là một vấn đề nan giải , nợ xấu tăng lên cách nhanh chóng, nguy đổ vỡ tín dụng cao - Người vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến độ dự án: Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường lớn dàn trải theo giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, móng, xây thơ, hoàn thiện,….Nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án khoản tiền cần cho giai đoạn khác nhau, giải ngân theo giai đoạn làm giảm áp lực lãi suất Nếu huy động vốn lần vốn khơng sử dụng lúc phát sinh lãi phải trả, dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu 6 1.1.3 Vai trò cho vay bất động sản * Đối với ngân hàng - Là hoạt động ngân hàng, mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng - Là sản phẩm nhằm đa dạng hoá sản phẩm cho vay ngân hàng * Đối với kinh tế Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng kinh tế, đáp ứng nguồn vốn để kích thích thị trường phát triển điều cần thiết Cụ thể: - Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm hiệu - Phát triển kinh tế thơng qua kênh ngân hàng, dịng vốn lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn, phát triển đồng thị trường - Đẩy nhanh tốc độ thị hóa: cho vay BĐS giúp chủ đầu tư chủ động vốn mạnh dạn đầu tư vào dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng, chung cư lớn…góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hóa q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước - Tăng quy mô lợi cạnh tranh cho DN: cho vay BĐS tạo điều kiện cho DN giảm áp lực vốn đầu tư mở rộng nhằm tăng quy mô lợi cạnh tranh trình hội nhập - Tạo cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định sống - Gia tăng dư nợ lợi nhuận cho ngân hàng: cho vay BĐS sản phẩm phổ biến ngân hàng, góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu công cụ gia tăng dư nợ cho vay cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng - Giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS: thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, Nhà nước có nhìn tổng quát phát triển thị trường BĐS, để có cách điều tiết hợp lý 7 - Nâng cao hiệu dự án đầu tư: ngân hàng góp phần nâng cao hiệu dự án đầu tư BĐS ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ tốn, nhà đầu tư góp vốn DN kinh doanh BĐS… Điều tạo nên gắn kết cung cầu BĐS thị trường, góp phần tạo nên phát triển cho thị trường BĐS * Đối với khách hàng - Là nguồn cung vốn cho nhu cầu mua bán nhà, đầu tư dự án bất động sản - Cùng với giúp đỡ ngân hàng khâu thẩm định dự án, thẩm định dòng tiền, thẩm định rủi ro, doanh nhgiệp vay vốn thành công đầu tư dự án bất động sản 1.1.4 Rủi ro cho vay bất động sản Là phận rủi ro tín dụng, rủi ro cho vay BĐS thiệt hại gây cho NHTM cho vay đối tượng sử dụng vốn vào mục đích liên quan đến BĐS: cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư – kinh doanh BĐS, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê… Hoạt động cho vay BĐS tiềm ẩn rủi ro vốn có hoạt động cho vay thông thường rủi ro thị trường, rủi ro khoản, rủi ro pháp lý, rủi ro thẩm định, rủi ro không thực quy định ngân hàng, rủi ro khách hàng s dụng vốn khơng mục đích,… * Ảnh hưởng đến tính khoản hệ thống NHTM: Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài , nguồn vốn từ ngân hàng thường có thời hạn ngắn nhiều, ngân hàng rơi vào tình trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn Điều dẫn đến tình trạng khả khoản hệ thống ngân hàng khách hàng gửi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn * Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ cao: Khi khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư BĐS đến hạn áp lực khoản khoản rút vốn tiền gửi, ngân hàng tiến hành thu nợ Dưới áp lực trả nợ vay, nhà đầu tư buộc phải bán BĐS với giá thấp để trả nợ Ngoài ra, giá BĐS có chiều hướng xuống, để hạn cế rủi ro, ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể khoản vay vốn chưa đến hạn Hơn nữa, việc giá BĐS giảm ảnh hưởng đến tính khoản giá trị tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay Điều làm cho ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho dự án Tác động làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên nhà đầu tư, buộc họ phải bán giá thấp dẫn tới lỗ nặng khơng có khả trả nợ ngân hàng, nguyên nhân dẫn đến rủi ro vỡ nợ * Phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng hiệu hoạt động kinh doanh NHTM Hệ lụy gây ảnh hưởng dây chuyển lên toàn thị trường BĐS, thị trường tiền tệ ngân hàng kinh tế 1.2 Lý luận chung nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.1 Nợ xấu ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ương Liên minh châu Âu Nợ xấu NHTM bao gồm: * Những khoản nợ thu hồi được: - Những khoản nợ hết hiệu lực khoản nợ khơng có địi bồi thường từ nợ - Người mắc nợ trốn bị tích, khơng cịn tài sản để tốn nợ - Những khoản nợ mà ngân hàng liên lạc với người mắc nợ khơng thể tìm người mắc nợ - Những khoản nợ mà khách nợ chấm dứt hoạt động kinh doanh, lý tài sản kinh doanh bị thua lỗ tài sản cịn lại khơng đủ để trả nợ * Nợ thu khơng toán đầy đủ cho ngân hàng 9 Đây khoản nợ khơng có tài sản chấp tài sản chấp không đủ trả nợ Người mắc nợ không liên lạc với ngân hàng để trả lãi gốc có thời hạn tốn, hồn cảnh khoản nợ thu hồi đầy đủ như: - Những khoản nợ mà người mắc nợ đồng ý toán khứ, phần cịn lại khơng thể đền bù, khoản nợ tài sản chuyển để tốn giá trị cịn lại khơng đủ trang trải tồn khoản nợ - Những khoản nợ mà người mắc nợ khó trả nợ yêu cầu gia hạn nợ không đền bù thời gian thỏa thuận - Những khoản nợ mà tài sản chấp không đủ để trả nợ tài sản chấp ngân hàng không chấp nhận mặt pháp lý dẫn đến người mắc nợ trả nợ ngân hàng đầy đủ - Những khoản nợ mà Tòa án tuyên bố người mắc nợ phá sản phần bồi hồn dư nợ 1.2.1.2 Theo định nghĩa nợ xấu Phòng thống kê – Liên hiệp quốc Một khoản nợ xấu coi nợ xấu hạn trả lãi và/ gốc 90 ngày; khoản lãi chưa trả lãi từ 90 ngày trở lên nhập gốc, tái cấp vốn trả chậm theo thỏa thuận; khoản tốn q hạn 90 ngày có lý chắn để nghi ngờ khả khoản vay toán đầy đủ Về bản, nợ xấu xác định dựa yếu tố: (i) hạn 90 ngày (ii) khả trả nợ nghi ngờ Đây coi định nghĩa Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) áp dụng phổ biến giới 1.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Là những khoản nợ xấu phát sinh NHTM nghiệp vụ cho vay bất động sản của các 10 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại Nợ xấu cho vay bất động sản NHTM phát sinh chủ yếu ba nhóm ngun nhân sau: * Nguyên nhân từ phía khách hàng vay vốn - Trình độ, lực quản lý, điều hành yếu khách hàng nguyên nhân quan trọng, chiếm tỷ lệ lớn gây nên tình trạng nợ xấu cho NHTM Việc sử dụng tiền vay hiệu hay khơng phụ thuộc lớn vào trình độ lực điều hành quản lý, đầu tư các dự án bất động sản khách hàng - Rủi ro thị trường: bất động sản là ngành nghề có độ rủi ro cao , dễ biến động , dễ dẫn đến thua lỗ - Rủi ro khách quan: thay đổi chế, sách, thiên tai, hỏa hoạn,… - Sử dụng vốn vay sai mục đích: trường hợp gian lận xảy phổ biến thực tế Việc không giám sát chặt chẽ ngân hàng sau giải ngân tiền vay tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng vốn vay sai mục đích, dẫn đến rủi ro khơng thu hồi nợ vay khách hàng bị thua lỗ, phá sản - Gian lận số liệu, chứng từ: với quy định chưa chặt chẽ chế độ báo cáo tài pháp luật Việt Nam tạo điều kiện cho DN dễ dàng thực gian lận lập báo cáo tài cung cấp cho ngân hàng nhằm có đánh giá tốt vay; lập chứng từ, giấy tờ khống để qua mặt ngân hàng nguyên nhân dẫn đến rủi ro - Lừa đảo, chiếm đoạt, bỏ trốn * Ngun nhân từ phía ngân hàng - Thiếu thơng tin thị trường: thiếu thơng tin khách hàng dẫn đến thẩm định dự án/ phương án vay vốn khơng xác, đánh giá khơng lực thật khách hàng, không phát âm mưu lừa đảo 11 - Cách quản trị, quản lý ngân hàng khơng đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ lỏng lẻo việc kiểm tra kiểm soát - Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng khoản vay - Trình độ nghiệp vụ nhân viên tín dụng yếu kém: chất lượng thẩm định thấp, quản lý lỏng lẻo, không sâu sát khách hàng Nhân viên làm việc thiếu trách nhiệm: khơng làm quy trình tín dụng, hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng biểu thiếu trách nhiệm Đạo đức nghề nghiệp kém: nhiều vụ án xảy liên quan đến nhân viên tín dụng có hành vi thông đồng với khách hàng làm sai lệch hồ sơ, bỏ qua nhiều quy định bắt buộc quy trình nhằm vụ lợi cá nhân gây rủi ro cho ngân hàng * Các nguyên nhân khác - Suy thoái kinh tế - chu kỳ kinh tế: phát triển kinh tế quốc gia có chu kỳ thịnh - suy Khi kinh tế giai đoạn thịnh vượng, việc sản xuất kinh doanh thuận lợi việc trả nợ khách hàng cho ngân hàng dễ dàng nên rủi ro tín dụng thấp, ngược lại lúc kinh tế thời kỳ suy thoái rủi ro tín dụng cao - Mơi trường pháp lý: quốc gia mà hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, thiếu đồng khơng nghiêm minh khơng thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp bên cho vay 1.2.4 Ảnh hưởng nợ xấu cho vay bất động sản đến hoạt động ngân hàng thương mại kinh tế 1.2.4.1 Đối với ngân hàng thương mại * Làm giảm lợi nhuận: Lợi nhuận tiêu cuối ngân hàng, lợi nhuận hình thành từ khoản thu ngân hàng mà khoản thu chủ yếu thu từ lãi cho vay Nợ xấu tăng tác động đến lợi nhuận ngân hàng hai khía cạnh là: 12 - Đã phát sinh nợ xấu lãi khoản nợ xấu khó thu hay thu khơng đủ, làm giảm thu nhập kinh doanh ngân hàng - Phát sinh nợ xấu tất yếu ngân hàng phải trích lập DPRR cho khoản vay đó, tức làm tăng chi phí ngân hàng, đồng thời làm giảm lợi nhuận * Ảnh hưởng đến khả toán kế hoạch kinh doanh: Các khoản vay khách hàng khơng tốn hạn, hay chuyển sang hạn việc thu nợ không theo kế hoạch ngân hàng gây thiếu hụt so với dự tính kế hoạch Sự việc giới hạn định, song vượt qua giới hạn cho phép ngân hàng dơi vào tình trạng khả tốn, khơng có kế hoạch cho tương lai * Làm uy tín ngân hàng: Những ảnh hưởng xấu nợ xấu dẫn đến lợi nhuận giảm, khả tốn giảm , có tác động sâu sắc tới tâm lí khách hàng, kể khách hàng cá nhân, DN hay ngân hàng đối tác ta Trong lĩnh vực ngân hàng, uy tín tuyệt đối quan trọng, định sống cịn, tồn phát triển ngân hàng * Khơng trì đội ng̣ ũ nhân viên: ngân hàng làm ăn khơng hiệu quả, hay để tình trạng nợ xấu nhiều gây tâm lí hoang mang cho khơng khách hàng mà cho nhân viên ngân hàng, khơng giữ người làm việc có hiệu lại Đây chi phí lớn cho ngân hàng * Mất hội hội nhập: Tình trạng tài xấu, khơng minh bạch mà ngân hàng khơng dám cơng khai tài Đồng nghĩa với việc không mở cửa hội nhập với ngân hàng quốc tế, tổ chức quốc tế 1.2.4.2 Đối với kinh tế Mối quan hệ sách kinh tế vĩ mô cấu kinh tế vi mô mối quan hệ tương tác hai chiều Những yếu tố kinh tế vi mô tác động đến diễn biến môi trường kinh tế vĩ mô ngược lại, sách kinh tế vĩ mơ tác động đến kinh tế vi mơ Các sách vĩ mô Nhà nước, cuối phản ánh vào triển ... ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm... xấu ngân hàng cho Việt Nam 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH. .. xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 33 2.3 Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam