Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng tmcp xuất nhập khẩu việt nam chi nhánh quảng ninh1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING ˜˜µ˜˜ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH Sinh viên thực Lớp Mã sinh viên Giảng viên hướng dẫn : Trần Thị Lan Hương : Thẩm định giá 55 : 11131832 : ThS Nguyễn Thị Minh Phương Hà Nội, Tháng 12/2016 MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển 1.1.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam 1.1.2 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh 1.2 Cơ cấu tổ chức 1.2.1 Mơ hình cấu tổ chức 1.2.2 Chức phòng ban .6 1.3 Hoạt động kinh doanh 1.3.1 Hoạt động kinh doanh 1.3.2 Kết kinh doanh đánh giá hiệu kinh doanh từ 2012 đến 1.3.3 Kết đánh giá hiệu hoạt động định giá bất động sản giai đoạn 2012 - 2015 .9 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH .11 2.1 Cơ sở lý luận hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 11 2.1.1 Khái quát bất động sản chấp .11 2.1.2 Định giá Bất động sản chấp .13 2.1.2.1 Khái niệm định giá Bất động sản chấp 13 2.1.2.2 Các phương pháp Định giá bất động sản .13 2.1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 14 2.1.2.4 Sự cần thiết phải định giá bất động sản NHTM .16 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản NHTM .16 2.1.3.1 Cơ cấu bất động sản định giá 16 2.1.3.2 Nguồn nhân lực định giá .16 2.1.3.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản 17 2.1.3.4 Quy định Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản 17 2.1.3.5 Quy định ngân hàng hoạt động định giá bất động sản .18 2.1.3.6 Sự phối hợp khách hàng 18 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 18 2.2.1 Thực trạng yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản 18 2.2.1.1 Cơ cấu bất động sản định giá 18 2.2.1.2 Nguồn nhân lực định giá .19 2.2.1.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản 20 2.2.1.4 Quy định ngân hàng hoạt động định giá bất động sản .20 2.2.1.5 Quy định Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản… 39 2.2.1.6 Sự xác thơng tin khách hàng cung cấp .41 2.2.2 Các tình nghiên cứu: 42 2.2.3 Đánh giá hiệu hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 46 2.2.3.1 Ưu điểm 46 2.2.3.2 Hạn chế 47 2.2.3.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 48 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG NINH 50 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 50 3.1.1 Nâng cao trình độ cán thẩm định 50 3.1.2 Chi nhánh cần thành lập Tổ định giá tài sản độc lập với Phịng tín dụng 51 3.1.3 Hồn thiện phương pháp định giá chi tiết, tính xác cao .51 3.1.4 Khắc phục điểm thiếu chặt chẽ quy trình định giá bất động sản áp dụng .52 3.1.5 Thiết lập quan hệ với tổ chức định giá chuyên nghiệp để giảm chi phí th định giá ngồi 52 3.1.6 Nâng cao chất lượng sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản 53 3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp chi nhánh .53 3.2.1 Nâng cao chất lượng hệ thống thông tin chung, sở liệu định giá ngân hàng 53 3.2.2 Cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản 54 3.2.3 Khách hàng vay cần cung cấp thơng tin xác bất động sản cho ngân hàng 54 KẾT LUẬN 55 PHỤ LỤC 56 DANH MỤC TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU THAM KHẢO 58 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Mơ hình cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh………………………………………………………,6 Sơ đồ 1.2 Số lượng hồ sơ định giá giá trị bất động định giá từ 2012-2015 .10 Bảng 1.1 Kết kinh doanh Eximbank – chi nhánh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015 .8 Bảng 1.2 Số lượng hồ sơ định giá giá trị bất động định giá từ 2012-2015 Bảng 2.1 Thẩm quyền định giá loại bất động sản Chi nhánh 21 Bảng 2.2 Thẩm quyền phê duyệt kết định giá Chi nhánh theo loại bất động sản 21 Bảng 2.3 Hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu 30 Bảng 2.4 Hướng dẫn đánh giá tỷ lệ cịn lại dựa diện tích bị hư hỏng kết cấu 31 Bảng 2.5 Hướng dẫn xác định tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà 32 Bảng 2.6 Bảng tính điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh .44 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: “Bất động sản thường chiếm tỉ trọng lớn cấu tổng tài sản chấp ngân hàng thương mại Kết thẩm định bất động sản sở để ngân hàng phê duyệt tín dụng, xác định quy mô thời hạn cho vay Hơn nữa, bất động sản đảm bảo giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khách hàng khả trả nợ, đồng thời nâng cao tính trách nhiệm khách hàng sử dụng vốn vay theo mục đích trả nợ hạn hợp đồng tín dụng ký “Hoạt động định giá bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn đầu chưa phát triển Điều dẫn đến việc hiệu hoạt động định giá bất động sản ngân hàng thấp, nguyên nhân làm gia tăng nợ xấu kinh tế “Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh thành lập gần 10 năm, công tác định giá tài sản nói chung hay cơng tác định giá bất động sản nói riêng bộc lộ nhiều hạn chế Qua trình thực tập Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh, định chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nhằm nghiên cứu thực trạng hoạt động kinh doanh, phân tích đưa số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu    Tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Phân tích đánh giá điểm mạnh điểm yếu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Đề xuất số giải pháp để khắc phục điểm hạn chế nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chi nhánh ngân hàng Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng bao gồm: phân tích tổng hợp, so sánh, lịch sử thông kê logic Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh Phạm vi nghiên cứu:từ năm 2012 trở lại Các chương nội dung Chương 1: Tổng quan Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân “hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Để hoàn thành viết này, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo giảng dạy tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt Thạc sĩ Nguyễn Thị Minh Phương tận tình trực tiếp hướng dẫn tơi thực chuyên đề thực “Xin chân thành cảm ơn anh chị Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh tạo điều kiện cho thực tập, thu thập số liệu tích lũy kinh nghiệm thực viết LỜI CAM ĐOAN “Tôi xin cam đoan luận chuyên đề thực tập : “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nghiên cứu riêng hướng dẫn trực tiếp Th.S Nguyễn Thị Minh Phương với bảo số thầy giáo Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn trung thực tính xác thông tin luận văn “Tôi xin cam đoan số liệu, kết đưa viết trung thực có nguồn gốc rõ ràng Một số tài liệu sử dụng trích dẫn đầy đủ danh mục tài liệu tham khảo Hà Nội, ngày 04 tháng 12 năm 2016 Tác giả Trần Thị Lan Hương CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUẢNG NINH 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển 1.1.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam “Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam (được gọi tắt là: Eximbank) thành lập ngày 24/5/1989 theo Quyết định số 140/CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi ban đầu Ngân hàng Xuất Nhập Việt Nam Eximbank ngân hàng thành lập Việt Nam.” + Hội sở chính: Tầng 8, Tịa nhà Vincom Center, số 72 Lê Thánh Tôn, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP Hồ Chí Minh + Ngân hàng thức hoạt động từ ngày 17/1/1990 + Giấy phép hoạt động số 11/NH-GP Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép Ngân hàng hoạt động 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký 50 tỷ đồng ” + Website: http://www.eximbank.com.vn “Trải qua 26 năm hoạt động, Eximbank mở rộng mạng lưới khắp nước với 208 điểm giao dịch tỉnh, thành phố Hiện mạng lưới giao dịch Eximbank có mặt 22 tỉnh thành tồn quốc: Hà Nội, Hải Phòng, Nghệ An, Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Đà Nẵng, Huế, Nha Trang, Lâm Đồng, Đắc Lắc, Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh, Long An, An Giang, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu Và Kiên Giang ” “Vốn điều lệ Eximbank 12355 tỷ đồng, quỹ trích lập từ lợi nhuận sau thuế có số dư tích lũy 1500 tỷ đồng Năm 2015, Eximbank nhận giải thưởng “Ngân hàng Tài trợ Thương mại Tốt năm 2015” tạp chí Asian Banker giải thưởng “Thanh tốn Quốc tế xuất sắc năm 2015” ngân hàng JPMorgan Chase ” “Phát huy mạnh tài trợ thương mại, tài trợ xuất nhập khẩu, Eximbank trì vị top Ngân hàng uy tín hàng đầu Việt Nam Eximbank cố gắng phát triển dựa tảng khách hàng , cung cấp đa dạng sản phẩm, dịch vụ Tài Ngân hàng đóng góp cho cộng đồng, phát triển kinh tế ” 1.1.2 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh “Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh thành lập theo Nghị Hội đồng quản trị Eximbank phiên họp ngày 06/12/2006 Quyết định chấp thuận số 415/QĐ- NHNN ngày 27/02 /2007 Thống Đốc NHNN Việt Nam Chi nhánh thức vào hoạt động từ ngày 05/03/2007 trụ sở số 14-16 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ” “Chi nhánh Eximbank Quảng Ninh hoạt động theo điều hành Giám đốc chi nhánh tổ chức hoạt động kinh doanh tuân thủ theo văn quy định pháp luật, Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm trước Tổng Giám Đốc kết kinh doanh Chi nhánh ” “Trải qua 10 năm hình thành phát triển Eximbank chi nhánh mở rộng hệ thống mạng lưới với Phòng giao dịch hầu hết huyện thành phố địa bàn tỉnh Quảng Ninh: ”  Phòng giao dịch Hạ Long thành lập tháng 6/2010 Trụ sở Tòa nhà Bưu điện Hải Long, Tổ 2, Khu 2, Phường Bãi Cháy, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh  Phòng giao dịch ng Bí thành lập tháng 7/2010 trụ sở số 434 Quang Trung, Phường Quang Trung, Thành phố ng Bí, Tỉnh Quảng Ninh  Phịng giao dịch Cẩm Phả trụ sở số 114 Trần Phú, Phường Cẩm Tây, Thị xã Cẩm Phả, Tỉnh Quảng Ninh  Phòng giao dịch Quảng Yên thành lập 21/07/2010 Trụ sở số 66 Lê Lợi, thị trấn Quảng Yên, huyện Yên Hưng, tỉnh Quảng Ninh  Phịng giao dịch Móng Cái thành lập 14/02/201, trụ sở số Hùng Vương, Phường Hịa Lạc, Thành phố Móng Cái, Tỉnh Quảng Ninh “Tỉnh Quảng Ninh tỉnh phát triển mạnh kinh tế, nên nhu cầu vay vốn gửi tiền Ngân hàng tương đối cao Việc Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh mở rộng mạng lưới phòng giao dịch rộng khắp địa bàn tỉnh qua năm cho thấy, Chi nhánh hoạt động có hiệu cung cấp sản phẩm dịch vụ đáp ứng nhu cầu khách hàng ” ... 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG NINH 50 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt. .. TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh, định chọn đề tài ? ?Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nhằm. .. Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt