Giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

Untitled HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TIỂU LUẬN BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1 ĐỀ TÀI “ GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ”[.]

lOMoARcPSD|9234052 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TIỂU LUẬN BỘ MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ TÀI “ GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.” Mã đề thi: 07 Họ tên: Đinh Phí Thiên Hương Mơn thi: Định giá tài sản Số thứ tự: 27 Mã sinh viên: 1973402011645 Khóa/Lớp: CQ57 - 15.4LT2 Ngày thi: 8/6/2021 Giờ thi: 8h45 - 8/6 đến 9:05 - 11/6 ID Phòng Thi: 530 053 0011 lOMoARcPSD|9234052 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Người cam đoan ĐINH PHÍ THIÊN HƯƠNG lOMoARcPSD|9234052 MỤC LỤC Nội dung LỜI MỞ ĐẦU PHẦN I PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Trang 3 A Khái quát phương pháp chi phí Khái niệm Các trường hợp áp dụng 3 Các bước thẩm định B Ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí Ưu điểm Hạn chế 2.1 Tình minh họa 2.2 Giải thích hạn chế phương pháp chi phí PHẦN II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ A Khái quát phương pháp thặng dư Khái niệm Các trường hợp áp dụng Các bước thẩm định B Ưu điểm hạn chế phương pháp thặng dư Ưu điểm Hạn chế 2.1 Tình minh họa 10 2.2 Giải thích hạn chế phương pháp thặng dư 11 KẾT LUẬN CHUNG 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13 lOMoARcPSD|9234052 LỜI MỞ ĐẦU Như biết, công tác định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng trình đấu thầu, xác định mức bồi thường phù hợp, định giá bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt Cũng mà trình định giá bất động sản có nhiều phương pháp đời nhằm giúp thẩm định viên ước tính giá trị bất động sản cách xác Song, khơng phải phương pháp cho kết xác hồn tồn mà cịn sai số mặt hạn chế cịn tồn đọng Vì nghiên cứu với tầm quan trọng cần thiết công tác định giá bất động sản người đọc sâu vào “Phương pháp chi phí” “Phương pháp thặng dư” mặt hạn chế phương pháp qua đề tài:“ Giải thích hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản.” PHẦN I PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ A KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Khái niệm Thẩm định giá phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí hợp lý tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay Các trường hợp áp dụng - Định giá bất động sản khơng có chức sinh lời có mục đích sử dụng riêng biệt, cơng trình cơng cộng có thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường hợp đồng bảo hiểm loại bồi thường khác - Định giá cho mục đích đấu thầu - Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp định giá khác lOMoARcPSD|9234052 Các bước thẩm định (5 Bước) Bước 1: Ước tính riêng giá trị miếng đất mục tiêu cần định giá (coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu nhất) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có miếng đất Ước tính chi phí xây dựng cơng trình = Diện tích xây dựng x Đơn giá xây dựng Các loại chi phí Chi phí tái tạo: Là chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt với cơng trình định giá, bao gồm điểm lỗi thời công trình mục tiêu cần định giá Chi phí thay thế: Là chi phí hành việc xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, nguyên vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng việc xây dựng cơng trình loại bỏ tất phận bị lỗi thời a) Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng Ta tiến hành hạng mục hóa nội dung cơng việc tiến trình xây dựng từ móng tới trang trí cuối để ước tính chi phí chi tiết cho loại lao động, nguyên vật liệu thiết bị cho hạng mục, sau cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý lợi nhuận người xây dựng Khoản lợi nhuận ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến chúng hoạt động xây dựng - Phương pháp ước tính chi phí cho kết xác, chủ yếu dùng để ước tính chi phí cơng trình xây dựng có quy mơ lớn - Thời gian áp dụng nhiều thời gian cần phải có chuyên gia có kinh nghiệm áp dụng b) Phương pháp so sánh thị trường Ta lấy chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình tương tự gần nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình mục tiêu Sau tính thêm tỷ lệ phần trăm chi phí kiến trúc, chi phí quản lý lãi hợp lý ngành xây dựng - Thực tế có cơng trình giống hồn tồn kiến trúc chất lượng xây dựng để so sánh, muốn kết ước tính có độ tin cậy cao phải tính chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn - Đây phương pháp cho kết nhanh dùng để kiểm tra phương pháp khác lOMoARcPSD|9234052 Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất Mức độ giảm giá = Tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng Giá trị hao mòn lũy kế tài sản (hao mịn tích lũy) tổng mức giảm giá tài sản gây hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình tính đến thời điểm thẩm định giá a) Phương pháp đo mang tính kỹ thuật Trước hết, ta thực việc điều tra, quan sát nhằm phân loại tượng hư hỏng theo loại nguyên nhân, sau xác định mức giảm giá tương ứng với loại ngun nhân  Hao mịn tự nhiên: (Có thể sửa chữa khơng): Là tượng bất động sản bị giảm giá bất động sản bị hư hỏng cường độ sử dụng, hư hỏng yếu tố tự nhiên nhiệt độ, độ bền , hư hỏng thiên tai, bão lũ Cách 1: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn, từ tính giảm giá cơng trình % Khấu hao = 𝑻𝒖ổ𝒊 đờ𝒊 𝒉𝒊ệ𝒖 𝒒𝒖ả 𝑻𝒖ổ𝒊 đờ𝒊 𝒌𝒊𝒏𝒉 𝒕ế x 100% Cách 2: Căn vào hư hỏng hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình H = Trong đó: ∑𝒏 𝒊=𝟏 𝑯𝒌𝒊 × 𝑻𝒌𝒊 ∑𝒏 𝒊=𝟏 𝑻𝒌𝒊 H: Hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ % 𝐻𝑘𝑖 : Hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % 𝑇𝑘𝑖 : Tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị cơng trình 𝑛: Số kết cấu cơng trình  Hao mịn chức lỗi thời (Có thể sửa chữa được): Là tượng bất động sản bị giảm giá sai sót thiết kế, thiếu sót kết cấu, dư thừa mức kết cấu, thiết bị lỗi thời  Hao mịn tác động từ bên ngồi (Khơng thể sửa chữa được): Là tượng bất động sản bị giảm giá khói bụi, tiếng ồn, quy định xây dựng quy hoạch, thay đổi dân số, suy thoái kinh tế lOMoARcPSD|9234052 b) Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường Phương pháp áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá bất động sản, không phân biệt cho loại nguyên nhân khác nhau, phù hợp ước tính giá trị bất động sản xung quanh có nhiều bất động sản tương tự đánh giá Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng chi phí xây dựng hành trừ mức độ giảm giá (Lấy kết bước trừ bước 3) Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá giá trị mảnh đất cộng giá trị cơng trình xây dựng (Cộng kết bước bước 4) B ƯU ĐIỂM VÀ HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Ưu điểm - Được sử dụng khơng có thị trường thích hợp để so sánh, thích hợp để đánh giá bất động sản thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai - Thích hợp định giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt, xảy việc mua bán thị trường - Phương pháp chi phí phương pháp sử dụng cuối phương pháp khác sử dụng Hạn chế - Việc định giá theo phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên địi hỏi phải có thơng tin, số liệu đầy đủ xác giá thành xây dựng - Chi phí khơng phải lúc với giá trị có chi phí khơng tạo giá trị, phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa giá trị tồn - Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan khó thực - Phương pháp chi phí địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựng Nhìn chung, phương pháp dùng trường hợp quan trọng 2.1 Tình minh họa Ví dụ 1: Ước tính giá trị trụ sở B dựa vào thông tin sau: Tài liệu trụ sở B - Diện tích đất 700 m2 , có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích xây dựng 400 m2 / tầng lOMoARcPSD|9234052 - Tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% Các thơng tin có liên quan - Một lơ đất bên cạnh diện tích 800 m2, khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 16.000 triệu đồng - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức (Hạn mức đất theo quy định 400 m2 ) - Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/ m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 16%, sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng / m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hòa 100 triệu đồng Bài làm B1: Ước tính giá trị mảnh đất mục tiêu cần định giá - Giá m2 đất so sánh chưa có sổ đỏ: 16.000 ÷ 800 = 20 (triệu đồng/ m2) - Tiền sử dụng đất mảnh đất mục tiêu: 50% × 400 × + 100% × 300 × = 4500 (triệu đồng) - Giá trị mảnh đất mục tiêu: 20 × 700 + 4500 = 18.500 (triệu đồng) B2: Ước tính chi phí xây dựng cơng trình 400 × × = 4800 (triệu đồng) B3: Ước tính giảm giá tích lũy - Tỷ lệ hao mịn trung bình cơng trình (70% × 4% + 50% × 16% + 25% × 14% + 40% × 13% + 80% × 9% + 30% × 10%) 4% + 16% + 14% + 13% + 9% + 10% = 45% - Mức độ giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng 4800 × 45% + 100 = 2260 (triệu đồng) B4: Giá trị cơng trình xây dựng 4800 – 2260 = 2540 (triệu đồng) B5: Giá trị ước tính mảnh đất mục tiêu 18.500 + 2540 = 21.040 (triệu đồng) Kết luận: Vậy giá trị trụ sở B ước tính 21.040 triệu đồng Bình qn m2 = 30,05 triệu đồng/m2 lOMoARcPSD|9234052 2.2 Giải thích hạn chế phương pháp chi phí Như ví dụ ta có tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% từ ta tính mức độ giảm giá tích lũy 2260 triệu đồng Nhưng thực tế khó xác định xác tỷ lệ hao mịn kết cấu cơng trình hồn tồn ước tính mang tính chủ quan chưa có phương pháp ước tính xác tỷ lệ hao mịn, điều dẫn đến mức độ giảm giá tích lũy khơng phải lúc tính cách xác tuyệt đối, qua ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá trị cơng trình xây dựng giá trị ước tính mảnh đất mục tiêu Trong ví dụ ta biết giá bán lô đất bên cạnh mảnh đất cần thẩm định 16.000 triệu đồng, hạn mức đất theo quy định 400 m2, giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/ m2 đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự triệu đồng / m2 Các thơng tin tồn phải dựa vào liệu thị trường thông tin lô đất 800 m2 nằm bên cạnh nên sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá bắt buộc thơng tin phải đầy đủ xác tuyệt đối, cần số liệu sai sót dẫn đến đánh giá giá trị mảnh đất mục tiêu trở nên cao thấp so với giá trị thực tế Có chi phí khơng phải lúc tạo giá trị, điển chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hòa 100 triệu đồng Phương pháp sử dụng độ xác cịn hạn chế cần thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, thành thạo kỹ thuật xây dựng cần ước tính sai sót chút dẫn đến giá trị mảnh đất bị ảnh hưởng PHẦN II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ A KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Khái niệm Phương pháp thặng dư xây dựng dựa chủ yếu ngun tắc “đóng góp” ngun tắc “Dự kiến dịng lợi ích tương lai” Tức là, giá trị bất động sản giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển Giá trị phát triển - Chi phí phát triển (Bao gồm lãi nhà đầu tư) = Giá trị bất động sản hay giá trị lại lOMoARcPSD|9234052 Các trường hợp áp dụng - Định giá bất động sản có phát triển có tiềm để phát triển, bất động sản đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo - Xác định tiền sử dụng đất - Xác định tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Tư vấn giá đất đấu giá - Tư vấn giá đất góp vốn liên doanh - Tư vấn giá bán giá cho thuê tối thiểu mà đảm bảo lợi nhuận cần thiết Các bước thẩm định (5 Bước) Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu bất động sản Bước 2: Ước tính tồn tổng giá trị q trình phát triển  TH1: Mua đứt, bán đoạn Áp dụng cho biệt thự, chung cư liền kề, chủ đầu tư bán khách hàng trả tiền ln (có lộ trình trả tiền)  TH2: Dòng tiền Áp dụng cho văn phòng cho thuê, khách sạn trả tiền hàng tháng, hàng năm Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển (gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, lợi nhuận nhà đầu tư ) Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất (bước trừ bước 3) Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu B ƯU ĐIỂM VÀ HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ - Ưu điểm Để định giá bất động sản có khả phát triển Thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán tiền cho thuê tối thiểu Hạn chế - Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Phương pháp thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền - Phương pháp thặng dư phương pháp tương đối phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chun mơn cao lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất khoản mục khác lOMoARcPSD|9234052 10 - Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo doanh thu chi phí mà điều lại khơng dễ dàng 2.1 Tình minh họa Ví dụ 2: Cơng ty kinh doanh bất động sản VNLands lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000 m2 Lô đất quy hoạch để xây nhà với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây dựng hộ độc lập để bán, với diện tích đất 150 m2 diện tích xây dựng hộ tương ứng 300 m2 Yêu cầu: Tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu, biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà dự tính năm - Giá bán ước tính nhà 6.000 triệu đồng - Chi phí bán nhà: Chi phí pháp lý: 300 triệu đồng Chi phí quảng cáo mơi giới: 100 triệu đồng Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 500 triệu đồng - Chi phí phát triển bất động sản: Chi phí khảo sát thiết kế: 400 triệu đồng Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,2 triệu đồng/ m2 Chi phí xây dựng nhà: triệu đồng/ m2 - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần, lần nửa chi phí cần thiết, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất - Lợi nhuận VNLands đòi hỏi hộ 400 triệu đồng - Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% tổng số vốn đầu tư cho việc mua giữ lô đất Bài làm B1: Việc xây dựng nhà độc lập để bán tốt cho bất động sản mục tiêu B2: Xác định thu - Tổng diện tích đất phép xây dựng: 60% × 10.000 = 6000 m2 - Số hộ xây: 6000 150 = 40 hộ lOMoARcPSD|9234052 11 - Tổng giá trị phát triển: 40 × 6000 = 240.000 (triệu đồng) - Các chi phí bán nhà: 300 + 100 + 500 = 900 (triệu đồng) Thu thuần: 240.000 – 900 = 239.100 triệu đồng B3: Xác định tổng chi phí phát triển - Chi phí khảo sát, thiết kế: 400 (triệu đồng) Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 0,2 × 10.000 = 2.000 (triệu đồng) Chi phí xây dựng nhà: 40 × 300 × = 48.000 (triệu đồng) Chi phí lãi vay q trình phát triển 10% × (400 + 2.000 + 48.000 )+ 48.000 × 5% = 3840 (triệu đồng) - Lợi nhuận đòi hỏi: 40 × 400 = 16.000 (triệu đồng) Tổng chi phí phát triển: 400 + 2.000 + 48.000 + 3840 + 16.000 = 70.240 triệu đồng B4: Giá trị lại (thặng dư cho đất) 239.100 – 70.240 = 168.860 triệu đồng B5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu - Gọi giá đất đấu giá X (triệu đồng) - Chi phí pháp lý để VNLands có quyền sử dụng đất là: 0,02X (triệu đồng) - Chi phí lãi vay mua đất (X + 0,02X) × 10% = 0,102X (triệu đồng) - Tổng chi phí đầu tư vào đất X + 0,02X + 0,102X = 1,122X (triệu đồng) - Lợi nhuận yêu cầu 20% × 1,122X = 0,2244X (triệu đồng) - Giá trị đầu tư vào đất trống 1,122X + 0,2244X = 1,3464X (triệu đồng) - Giá trị ước tính đất trống: 168.860 = 1,3464X => X = 168.860 1,3464 = 125.415,92 (triệu đồng) Bình quân m2 = 12,54 triệu đồng/ m2 Kết luận: Vậy công ty kinh doanh bất động sản VNLands nên mua đất với giá tối đa 125.415,92 triệu đồng 2.2 Giải thích hạn chế phương pháp thặng dư Đầu tiên khó khăn xác định phương án sử dụng hiệu cho mảnh đất mục tiêu khơng có rõ ràng để xác định, ví dụ cơng ty VNLands dự định sử dụng mảnh đất 10.000 m2 để xây dựng 40 Downloaded by Heo Út (quangutbin@gmail.com) lOMoARcPSD|9234052 12 hộ độc lập để bán cơng ty cho phương án tốt hiệu để sinh lời, hoàn toàn đánh giá chủ quan cơng ty mà khơng có cụ thể Trên thực tế, công ty kinh doanh bất động sản khó để xác định phương án sử dụng đất mang lại cho lợi ích cao Phương pháp cần dùng đến nhiều giả định nên cần nhiều thơng tin để phân tích, dự báo doanh thu chi phí mà điều lại khơng dễ dàng Ta thấy ví dụ thơng tin chi phí (Chi phí bán nhà = 900 triệu, Chi phí phát triển = 70.240 triệu), doanh thu (Thu = 239.100 triệu) giá bán (Ước tính hộ = 6.000 triệu) giá trị nhà đầu tư ước tính trước khơng phải thơng tin lúc giữ nguyên mà thay đổi tùy vào biến động thị trường Nếu thị trường bất động sản có biến động ảnh hưởng đến chi phí giá bán theo hướng tăng giảm, có lợi bất lợi cho nhà đầu tư, điều khiến chúng có ảnh hưởng khơng nhỏ đến ước tính giá trị bất động sản mục tiêu Phương pháp thặng dư phương pháp tương đối phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chun mơn cao lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất khoản chi phí cần thiết cho mảnh đất chi phí bán nhà, chi phí phát triển, chi phí mua đất, thông tin quan trọng trình định giá bất động sản Một hạn chế phương pháp thặng dư thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Ta thấy giá trị đồng tiền không đứng yên mà thay đổi theo thời gian, trí thay đổi ngày mà ví dụ danh mục chi phí bán nhà, chi phí phát triển, đơn doanh thu công ty dự kiến vào lúc đấu thầu, thời gian từ lúc đấu thầu lúc đấu thầu thành công tiến hành thi công cịn dài đến lúc giá trị ước tính thay đổi theo thời gian khiến cho việc ước tính giá bất động sản khơng cịn xác Có thể cho hạn chế lớn phương pháp việc thẩm định giá KẾT LUẬN CHUNG Ta thấy kinh tế thị trường xu hội nhập nhu cầu định giá bất động sản thiếu Thị trường bất động sản Việt Nam năm gần bắt đầu phát triển mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu đất tăng cao điều kéo theo nhiều phương pháp định giá đời, phương pháp có điểm mạnh hạn chế riêng Ở nghiên cứu này, người đọc có nhìn sâu phương pháp sử dụng nhiều “Phương pháp chi phí” “Phương pháp thặng dư” mặt hạn chế chúng Hy vọng với mặt hạn chế trình bày bài, thẩm định viên có giải pháp cụ thể để giải mặt tồn đọng để từ việc thẩm định trở nên dễ dàng đạt độ xác cao Downloaded by Heo Út (quangutbin@gmail.com) lOMoARcPSD|9234052 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Cuốn “Giáo trình Định giá tài sản” (2018) nhà xuất tài chính, Ths Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình Cuốn “Hệ thống câu hỏi tập Định giá tài sản” (2012) tác giả Ths Phạm Văn Bình (Chủ biên), TS Nguyễn Minh Hoàng, Ths Nguyễn Thị Tuyết Mai, Ths Nguyễn Hồ Phi Hà, Ths.Vũ Thị Lan Nhung, Ths Vương Minh Phương, Ths Trần Thị Thanh Hà Downloaded by Heo Út (quangutbin@gmail.com) ... tác định giá bất động sản người đọc sâu vào ? ?Phương pháp chi phí? ?? ? ?Phương pháp thặng dư? ?? mặt hạn chế phương pháp qua đề tài:“ Giải thích hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơng qua. .. thơng qua tình thẩm định giá bất động sản. ” PHẦN I PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ A KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Khái niệm Thẩm định giá phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí hợp... Ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí Ưu điểm Hạn chế 2.1 Tình minh họa 2.2 Giải thích hạn chế phương pháp chi phí PHẦN II PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ A Khái quát phương pháp thặng dư Khái niệm Các trường