(TIỂU LUẬN) tiểu luận phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản

Bộ giáo dục& Đào tạo Trường: Học viện Tài Tiểu luận Môn thi: Định giá tài sản Họ tên: Đỗ Thị Huyền Số thứ tự : 33 Lớp tín chỉ: CQ56.11.05LT1 Tên tiểu luận: Phân tích hạn chế phương pháp thặng dư thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Hà Nội, ngày 23, tháng 5, năm 2020 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận tơi hồn tồn độc lập nghiên cứu Ký ghi rõ họ tên Mục lục A.Lý thuyết3-6 Khái niệm BĐS đặc diểm BĐS Phương pháp định giá BĐS:Phương pháp thặng dư B.Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế phương pháp thặng dư thẩm định giá 6-10 Ví dụ 16 Ví dụ 28 Ví dụ 39 Ví dụ 410 Hạn chế phương pháp thặng dư C Các biện pháp thay đổi kết hạn chế gây nhà thẩm định giá muốn thay đổi 11-12 Khó khăn việc xác định tốt hiệu 11 Chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện môi trường Giá trị cuối nhạy cảm với tham số chi phí giá bán Phương pháp thặng dư không đến giá trị thời gian tiền 12 A Lý thuyết 1.Khái niệm bất động sản, đặc điểm bất động sản a Khái niệm Theo điều 174 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2015:“Bất động sản tài sản không di dời được”, bao gồm: * -Đất đai -Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai - -Các tài sản khác pháp luật quy định b Các đặc điểm bất động sản -BĐS có tính cố định vị trí -BĐS có tính bền vững -Tính khác biệt -Tính khan -Tính có giá trị lớn -Tính ảnh hưởng lẫn Phương pháp định giá BĐS:phương pháp thặng dư a.Cơ sở lí luận Khái niệm: phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu - Phương pháp thặng dư chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự kiến dịng lợi ích tương lai ngun tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị BĐS xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm - * Nguyên tắc đóng góp -Cơ sở nguyên tắc: giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài snar mang lại cho chủ thể -Ví dụ: Một ngơi nhà khơng có gara tàng bán với giá tỷ đồng Nhưng có gara bán tỷ đồng, giá trị gara thừa nhận tỷ đồng thực tế chi phí xây dựng thực hết 100tr đồng -Yêu cầu vận dụng Thẩm định viên ước tính giá trị tài sản dựa nguyên tắc đóng góp thiết không cộng dồn phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi phận tài sản diện hay không diện tổng thể tài sản * Ngun tắc dự kiến dịng lợi ích tương lai -Cơ sở lý luận: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định -Bản chất thẩm định giá công việc mang tính ước tính, dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, để ước tính giá trị tài sản -Nội dung nguyên tắc Giá trị tài sản ln định lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định -Ví dụ :mua ngơi nhà để mua nhà thuê Đối với ngơi nhà đểở mức độ quan trọng có khác lớn cá nhân lợi ích tương lai việc sở hữu ngơi nhà để yếu tố định tính tức khó so sánh mặt chủ quan- lượi ích cá nhân , song dựa vào giá trị thị trường để ước tính, tức sử dụng nguyên tắc thay Cịn ngơi nhà cho th hồn tồn dựa vào thu nhập tiền tương lai để định lượng giá trị -Yêu cầu vận dụng nguyên tắc Thẩm định viên phải dự kiến lợi ích mà tài sản mang lại thiết phản phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản Nguyên tắc vận dụng để ước tính với tài sản có ý nghĩa thực tiễn áp dụng để thẩm định giá tài sản tạo thu nhập tiền Thẩm định phải thu thập thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định cụ thể thông tin giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư động thái thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh ước tính giá trị tài sản cần thẩm định 5 b.Các bước tiến hành -Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật , khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án - Bước 2: ước tính doanh thu phát triển theo hướng SNTNVHQN Bước 3: ước tính chi phí hội cơng trình xây dựng đất bao gồm : chi phí xây dựng , chi phí tài , phí khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng - -Bước 4:Xác định giá đất vào chênh lệch kết tính tốn bước bước c Ưu điểm điều kiện áp dụng * Ưu điểm - Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển -Đây mức giá thích hợp để đưa mức giá đấu thầu Phương pháp mô lại cách thức phân tích đánh giá hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực cho thuê dự án phát triển BĐS - * Điều kiện áp dụng -Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao -Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN -Đối tượng BĐS có phát triển có tiềm để phát triển BĐS thể đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cải tạo -Để cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện đại đánh giá phương án phát triển BĐS -Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty KDBDS sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào BĐS… người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ 6 B Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế phương pháp thặng dư thẩm định giá Ví dụ 1: Khu đất có diện tích 10000 m2được đấu thầu với mục đích thương mại( xây khu dân cư, xây trung tâm thương mại, ) Đối với xây nhà chung cư:mật độ xây dựng 60%, xây cao 20 tầng, thời gian ước tính hồn thành vịng năm Tổng chi phí xây dựng ước tính 400000 triệu đồng, ngồi vay ngân hàng 50% tổng chi phí xây dựng với lãi suất 12%/năm Giá bán chung cư bình quân 10 triệu đồng/1m2( chưa VAT), tổng diện tích hộ chiếm 85% diện tích sàn xây dựng khu chung cư Lợi nhuận nhà đầu tư kì vọng 20% doanh thu dự án Chi phí quảng cáo bán nhà tổng cộng 150trieu đồng - Đối với xây dựng trung tâm thương mại: đất giao sản xuất phi nơng nghiệp 50 năm có thu tiền đất trả lần giao đất, đất giao vào 30/12/2020 Dự kiến xây dựng năm Diện tích xây dựng 70%, xây cao 22 tầng, diện tích sử dụng 85%, tỷ lệ phủ đầy trung tâm thương mại tương tự 95% Tổng chi phí xây dựng dự kiến cho dự án 30000000 triệu tỉ suất vốn hóa lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu 12%/năm Lợi nhuận yêu cầu từ dự án 30% tổng doanh thu - Đơn giá cho thuê ( chưa VAT): Từ tầng đến tầng 10: 10 triệu/m2/1 tháng Từ tầng 11 đến tầng 22: triệu /m2/ tháng Chi phí vận hàng cho trung tâm thương mại tương tự 20% tổng doanh thu vòng năm Yêu cầu đặt xác định đâu phương án sử dụng tốt hiệu nhất? * Bước 1: Có Thẩm định viên cho phương án xây dựng trung tâm thương mại thuê mặt phương án sử dụng tốt hiệu mảnh đất đấu thầu Bước 2: Ước tính doanh thu từ việc cho thuê mặt trung tâm thương mại Tuổi thọ kinh tế dự án N=48 năm Diện tích đất phép xây dựng : 10000m2×70%=7000m2 Doanh thu từ việc cho thuê từ tầng đến tầng 10 vòng năm :10 triệu × 10 tầng× 7000m2×85%×95%×12 tháng=6 783 000 triệu Doanh thu từ việc cho thuê từ việc cho thuê từ tầng 11 đến tầng 22 năm là: triệu × 12 tầng× 7000m2×85%×95%×12 tháng= 883 760 triệu Tổng doanh thu năm: 783 000+ 883 760=11 666 760 triệu Doanh thu ròng là: 11666760×1−¿¿=98 801008 triệu Bước 3: Ước tính chi phí hội cho dự án phát triển Chi phí xây dựng: 30000000 triệu Tổng chi phí vận hành tịa trung tâm thương mại 48 năm là: 20%×11666760×1−¿¿=19360201 triệu Tổng lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu từ dự án là: 30%×98 801 008 =29640302 triệu Tổng chi phí lợi nhuận là:3000000+19360201+29640303=52000504 triệu Bước 4: giá trị ước tính mảnh đất trống 98801008-52000504=46800501 triệu Cịn thực tế mảnh đất sử dụng để xây dựng khu dân cư thì: Bước 1: Có thẩm định viên cho phương án xây dựng khu dân cư phương án sử dụng tốt hiệu - -Bước 2: Xác định doanh thu từ việc bán hộ chung cư +Diện tích dược phép xây dựng : 10000 m2×60%=6000m2 + Doanh thu thu từ việc bán hộ chung cư là: 6000m2 × 85% ×10 triệu× 20 tầng=1020000triệu + Doanh thu từ việc bán hộ chung cư là: 1020000-150=1029850 triệu -Bước 3: Ước tính tổng chi phí hội cho phát triển dự án Tổng chi phí xây dựng: 400000 triệu Chi phí lãi vay : 50%×400000tr×10%=¿20000 triệu Lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là: 20%×1020000=204000 triệu Tổng chi phí lợi nhuận với cơng trình xây dựng đất là: 400000+20000+204000=624000 triệu - Bước 4: Ước tính giá trị mảnh đất cần đấu thầu 1029850-624000=405850 triệu đồng Ta thấy định giá mảnh đất cần đấu thầu mảnh đất theo phương án giá trị mảnh đất cao nên có thẩm định viên sử dụng phương án thực tế phương án phương án sử dụng tốt hiệu khả tài nhà đấu thầu thực phương án không khả quan cho thấy nhà thẩm định giá mắc phải hạn chế thứ phương pháp thặng dư là: “ khó khăn việc xác định tốt hiệu nhất” → 2.Ví dụ 2: Một đất phê duyệt cho xây dựng ngơi nhà , với diện tích xây dựng ngơi nhà 180m2, nhà sau xây dựng bán đấu giá thị trường Gía bán thị trường dự báo nhà 4000 triệu Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán ngơi nhà 100 triệu đồng chi phí quảng cáo , đại lý môi giới bán nhà 50 triệu đồng.(bài tập số 41- sách Bài tập Định giá tài sản-HVTC) Bước : Phương án đưa phương án sử dụng tốt hiệu mảnh đất trống Bước 2: Ước tính doanh thu thừ việc phát triển dự án Doanh thu bán ngơi nhà là: 5× 4000 tr=20000tr Doanh thu bán nhà là: 20000-100-50=19850tr Bước 3: Chi phí hội cho việc phát triển dự án Chi phí ngun vật liệu, nhân cơng là: 4,5tr×5 × 180m2=4050 triệu Chi phí chun mơn là: 10%× 4050 tr=405 triệu Chi phí vay vốn xây dựng là: Tổng chi phí lợi nhuận cho cơng trình xây dựng là: 4050+405+334,125+500=5289,125triệu Bước 4:Ước tính giá trị mảnh đất là: 19850-5289,125=14560,875tr Nên mua đất với giá tối đa là:14560,875tr Nhưng thực tế trình xây dựng, mảnh đất bên cạnh xây dựng nhà có kết cấu tương tự để bán mảnh đất bên cạnh áp dụng kĩ thuật công nghệ đại phí xây dựng rẻ chức nhà đại nên dẫn đến giá nhà mảnh đất bên cạnh thơng qua phương pháp thặng dư ước tính nhà mảnh đất bên cạnh có giá 3500tr/1 , dẫn đến giá bán nhà mảnh đất cần định giá phải giảm theo Dẫn đến thay đổi giá mảnh đất trống Điều cho ta thấy rõ “ chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện môi trường”: trường hợp yếu tố môi trường dẫn đến thay đổi yếu tố cơng nghệ áp lực cạnh tranh thị trường → Ví dụ 3: Tương tự ví dụ ta có thấy: giá trị lại cuối cùng= giá bán sau phát triển- chi phí cho phát triển Trước có xuất nhà xây dựng mảnh đất bên cạnh giá trị cịn lại = 14560,875 triệu đồng Nhưng sau xuất nhà mảnh đất bên cạnh với chức đại hơn, mẫu mã đẹp dẫn đến thay đổi giá nhà dự án phát triển mảnh đất trống cần định giá chi phí khơng thay đổi -> giá trị cịn lại cuối ( giá mảnh đất cần định giá thay đổi) Cụ thể: giá bán nhà mảnh đất cần định giá giảm xuống 3400 triệu/ căn( áp lực cạnh tranh để bán nhà) Vậy tổng doanh thu từ việc bán nhà dự án phát triển mảnh đất cần định giá : 3400 tr× căn=17000 triệu Tổng chi phí lợi nhuận dự án phát triển không thay đổi:5289,125tr Giá trị mảnh đất mục tiêu là: 17000-5289,125=11710,875 triệu 10 Hoặc: Để giá bán không thay đổi người đầu tư thực thêm nguyên tắc “ đóng góp” để làm tăng giá trị nhà( chi phí xây dựng dự án tăng lên) để bán nhà Điều dẫn đến giá trị ước tính mảnh đất thay đổi Hai thay đổi cho thấy thêm hạn chế phương pháp thặng dư “ giá trị cuối nhạy cảm với tham số chi phí giá bán” → Ví dụ Tương tự ví dụ phương án xây dựng nhà chung cư phương án sử dụng tốt hiệu nhất.Ta thấy việc đánh giá doanh thu bán nhà chung cư , với giá 10 triệu/1m2là “giá tương lai” ( sau hoàn thành đầu tư kỹ thuật hạ tầng) Mà định giá mảnh đất thời điểm nên tính doanh thu giá trị BĐS chungsta bỏ qua giá trị thời gian tiền Theo ví dụ thấy rõ ràng “ phương pháp giá trị thặng dư không tính đến giá trị thời gian tiền” → 5.Hạn chế phương pháp thặng dư: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu nhất:trên thực tế để xác định phương án sử dụng tốt hiệu BĐS Thẩm định viên phải chi phí hội tài sản, phân biệt giả định tình phi thực tế, sử dụng sai pháp luật khơng khả thi mặt tài Địi hỏi Thẩm định viên phải có kinh nghiệm khả vơ tốt xác định xác giá trị BĐS mục tiêu theo phương pháp thằng dư - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường: thị trường biến đối, thời gian khác có yếu tố khác tác động đến giá tị tài sản Trong thực tế cần phải xác định rõ đâu điều kiện thị trường tác động đến giá bán chi phí chẳng hạn như: yếu tố cung cầu, tăng giá yếu tố đầu vào , cạnh tranh thị trường , tiến khoa học kĩ thuật, yếu tố trị , văn hóa- xã hội ,… -Gía trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán: cần tác động nhỏ làm thay đổi chi phí giá bán thơi tác động trực tiếp đến giá trị cuối Vì xác định nguyên nhân làm giá trị cuối thay đổi, có hướng giải cách tác động đồng thời vào chi phí giá bán -Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền: phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền nên ảnh hưởng trực tiếp đến với xác định thiếu xác BĐS mục tiêu Để tránh xảy tình trạng chugs ta cần sử dụng biện pháp chiết khấu giá trị dòng tiền tại, khấu hao,… 11 C.Các biện pháp thay đổi kết hạn chế gây nhà thẩm định giá muốn thay đổi Khó khăn việc xác định tốt hiệu Từ ví dụ phần B , nhà thẩm định giá muốn xác định đâu phương án sử dụng tốt hiệu Làm để xác định đâu phương án sử dụng tốt hiệu mảnh đất mục tiêu? Thẩm định viên phải chi phí tài sản, phân biệt tình sử dụng phi thực tế,sử dụng sai pháp luật khơng khả thi mặt tài chính( ví dụ 1) ví dụ , sau ước tính tổng chi phí xây dựng trung tâm thương mại 30000000 triệu so với khả tài khơng khả thi nhà Thẩm định giá phải chuyển sang phương án khác Chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện môi trường Ví dụ 2: Để khơng thay đổi kết nhà Thẩm định giá cần xác định việc giảm giá bán nguyên nhân nào? Một cách hay để tìm lí giảm giá hao mòn lỗi thời chức Cụ thể ví dụ ta trích hao mịn lỗi thời chức chênh lệch giá ban đầu giá sau giảm là: 4000 triệu -3400 triệu= 600 triệu / ( phàn hao mịn lỗi thời chức năng) Lí dẫn đến lỗi thời chức đời nhà mảnh đất bên cạnh với chức đại , mẫu mã bắt mắt với giá bán rẻ Đây cách cụ thể, bên cạnh ta sử dụng số cách khác để hạn chế tác động điều kiện môi trường chẳng hạn như: áp dụng khoa học kĩ thuật , trích khấu hao,… Giá trị cuối nhạy cảm với tham số chi phí giá bán ví dụ 3: ta thấy chi phí thay đổi ( giá bán không đổi) giá bán thay đổi( chi phi khơng đổi) làm cho giá trị cuố thay đổi Ở Vậy cách để làm cho giá trị cuối thay đổi có thể? Chúng ta đồng thời làm chi phí tăng ( giá bán tăng), giá bán giảm( chi phí giảm) TH1: chi phí tăng đồng thời giá bán tăng Chúng ta xây dựng , bổ sung thêm chức mà nhà trê mảnh đất mục tiêu khơng có chẳng hạn: trang bị thêm hồ bơi, gara để tơ 12 Tỏng chi phí để trang bị thêm cho nhà 1000 triệu, để giá trị cuối khơng đổi giá bán tăng lên 1000/5= 200 triệu/1 TH2: giá bán giảm chi phí giảm Vì để cạnh tranh giá bán nhà phải giảm lỗi thời chức năng( 600 triệu/ tính phần “ chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện môi trường) nên giá bán phải giảm 600 triêu/ để giá trị cuối không đổi Phương pháp thặng dư không đến giá trị thời gian tiền Các tốt để khắc phục hạn chế sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền nhà Thẩm định giá muốn thay đổi kết Giả sử Ví dụ 4: thời gian hoàn thành dự án năm lãi suất ngân hàng năm 9%, năm 10%, năm 11%→ lãi suất bình quân năm 10% Giá bán quy thời điểm là: Doanh thu là: 10 ¿¿=7,5 triệu/m2 6000m2 × 85% ×7,5 triệu× 20tầng =765000triệu Chi phí quảng cáo quy là: 150 =113 triệu ¿¿ Với chi phí xây dựng năm thứ 200000 triệu, năm 200000 triệu Chi phí xây dựng quy là: 200000+ 200000 ¿¿=381818 triệu Lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu thời điểm là: 20%×765000=153000 triệu Tổng chi phí lợi nhuận với cơng trình xây dựng đất quy là: 381818+20000+153000=554818 triệu Giá trị mảnh đất trống thời điểm là: 764887-554818=210069 triệu đồng Để chiết khấu dòng tiền nhà thẩm định cần xác định rõ mức lãi suất chiết khấu khoảng thừi gian chiết khấu xác để có kết xác nhất, tránh tượng lãng quên giá trị thời gian tiền Em xin phép hoàn thành tiểu luận cảm ơn thầy cô dành thời gian để đọc nhận xét! Tài liệu tham khảo 13 Giáo trình Định giá tài sản- Học viện Tài Bài tập Định giá tài sản – Học viện Tài • Nhận xét điểm chấm giáo viên thứ nhất: 14 •Nhận xét điểm chấm giáo viên thứ hai: • Trưởng Bộ mơn  ... khan -Tính có giá trị lớn -Tính ảnh hưởng lẫn Phương pháp định giá BĐS :phương pháp thặng dư a.Cơ sở lí luận Khái niệm: phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng... tích hạn chế phương pháp thặng dư thẩm định giá 6-10 Ví dụ 16 Ví dụ 28 Ví dụ 39 Ví dụ 410 Hạn chế phương pháp thặng dư C Các biện pháp thay đổi kết hạn chế gây nhà thẩm định giá muốn thay đổi 11-12... để thẩm định giá tài sản tạo thu nhập tiền Thẩm định phải thu thập thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định cụ thể thông tin giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn