LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực[.]
LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Bình Giang MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN i LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề QSDĐ 1.1.1 Khái niệm QSDĐ 1.1.2 Bản chất giá QSDĐ nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ 1.1.3 Đấu giá QSDĐ 10 1.2 Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ nhà nƣớc 14 1.2.1 Các trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá 14 1.2.2 Xử lý vi phạm, giải khiếu nại, tố cáo 24 1.3 Kinh nghiệm tổ chức đấu giá số địa phƣơng nƣớc ta 25 1.3.1 Tỉnh Hưng Yên 25 1.3.2 Nhận xét chung 27 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 29 2.1 Thực trạng đấu giá QSDĐ địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 29 2.1.1 Đấu giá QSDĐ thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình từ có chủ trương đấu giá QSDĐ đến 29 2.1.2 Quy chế đấu giá QSDĐ Thành phố Thái Bình 30 2.1.3 Người tham gia đấu giá 31 2.1.4 Việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSĐ 31 2.1.5 Cơ sở việc thực 32 2.1.6 Quá trình tổ chức thực 33 2.2 Đánh giá đấu giá QSDĐ Thành phố Thái Bình năm qua 36 2.2.1 Những kết đạt 36 2.2.2 Hiệu kinh tế 36 2.2.3 Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Thái Bình qua năm 2015, 2016 36 2.2.4 Hiệu xã hội 36 2.2.5 Hiệu quản lý đất đai 37 2.2.6 Hạn chế 37 2.2.7 Những vấn đề cần giải 39 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 40 3.1 Phƣơng hƣớng nhiệm vụ phát triển địa phƣơng năm 2017 năm 40 3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ chung 40 3.1.2 Kế hoạch dự án đấu giá QSDĐ địa bàn địa phương 40 3.2 Một số giải pháp nâng đẩy mạnh đấu giá QSDĐ 40 3.2.1 Với hệ thống luật pháp điều tiết đất đai BĐS, sách tài chính, kinh tế liên quan đến đất đai, văn pháp luật quy định đấu giá QSDĐ 40 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính, nâng cao hiệu làm việc quan quản lý công tác tổ chức đấu giá QSDĐ 41 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình quy chế tổ chức đấu giá QSDĐ 42 3.2.4 Hoàn thiện tăng cường lực cán quản lý đất đai 44 3.2.5 Nhóm giải pháp tăng cường đạo, kiểm tra giám sát quan quản lý 45 3.2.6 Tích cực mở rộng kêu gọi dự án đầu tư vào đất đai, xây dựng Thơng thống sách thu hút hỗ trợ đầu tư nước 46 3.3 Một số kiến nghị đề xuất 46 3.3.1 Với Nhà nước 46 3.3.2 Với tỉnh Thái Bình 47 KẾT LUẬN 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 49 DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TTBĐS : Thị trường bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân ĐGQSĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất PL : Pháp luật SDĐ : Sử dụng đất STN&MT : Sở Tài ngun Mơi trường i TĨM TẮT LUẬN VĂN Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, điều kiện bảo đảm cho sinh tồn phát triển quốc gia Đất đai có vai trị quan trọng tất ngành sản xuất xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho trình tái sản xuất xã hội diễn Nó tài sản lớn hộ gia đình cá nhân Cùng với phát triển sản xuất hàng hóa, đất đai trao đổi, mua bán thị trường trở thành loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán góp phần hình thành nên TTBĐS Ở Việt Nam, TTBĐS hình thành từ năm 1993, sau Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đến năm 1996, lần khái niệm “TTBĐS” thức đề cập trong: “Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII” Tuy nhiên, TTBĐS Việt Nam giai đoạn phát triển nhiều vấn đề: giá đất đai thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho bên tham gia thị trường; quan hệ cung cầu giao dịch đất đai chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm; “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường” chưa khắc phục; tình trạng khiếu kiện đất đai, tranh chấp Nhà nước người dân việc xác định giá đất đền bù thu hồi đất Đảng ta khẳng định QSDĐ “một loại tài sản hàng hoá đặc biệt, khơng phải quyền sở hữu” Nhìn từ phương diện kinh tế, hàng hố thơng thường có giá trị giá trị sử dụng, giá trị hàng hố xác định lao động kết tinh hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ để tạo sản phẩm), giá trị QSDĐ không xác định thông qua quy luật thơng thường, khơng có hao phí lao động bỏ để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ để cải tạo, tu bổ đất) Hơn nữa, đối tượng QSDĐ đất không giống với hàng hố thơng thường mà chủ sở hữu toàn quyền định đoạt, QSDĐ loại hàng hoá mà tồn phụ thuộc nhiều vào ý chí Nhà nước (QĐ giao đất, cho thuê đất; QĐ thu hồi đất…) Qua đó, nhận thấy tính chất đặc biệt loại hàng hoá “QSDĐ” thị ii trường, để QSDĐ phát huy vai trị loại hàng hố đặc biệt thị trường Nhà nước phải xác lập chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo sở pháp lý cho việc hình thành phát triển TTBĐS, bao gồm QSDĐ, bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam nước người nước đầu tư Việt Nam” “Từ số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ, đặc biệt từ cách thức xử lý pháp luật quy định quyền người chủ sở hữu tài sản, có QSDĐ phương thức bảo vệ quyền tài sản người khơng phải chủ sở hữu thực bảo vệ chủ sở hữu tài sản, chúng tơi cho nhìn từ góc độ khoa học pháp lý QSDĐ quyền tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức phát sinh sở QĐ giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ quan có thẩm quyền từ giao dịch nhận chuyển QSDĐ ĐGQSĐ theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn đối tượng có đủ thẩm quyền lực tài Vì thu giá đấu giá cao sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho NSNN ĐGQSĐ tạo kinh phí cho quận, huyện thực chương trình phát triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp địa phương chủ động tài chính, hạn chế tình trạng trơng chờ vào NSNN Theo QĐ Thủ tướng Chính phủ: Tiền thu từ việc đấu giá dự án UBND quận, huyện tổ chức 70% dành cho quận, huyện đầu tư sở hạ tầng, 30% lại chuyển cho ngân sách tỉnh Nhờ khoản thu từ đấu địa phương giải vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, góp phần giải vấn đề việc làm tăng thu nhập cho người dân + ĐGQSĐ góp phần bình ổn giá đất lành mạnh hóa TTBĐS Trong ĐGQSĐ, giúp cho nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường thức cách dễ dàng nên giảm thiểu giao dịch thị trường ngầm tất nhà đầu tư bình đẳng miễn họ có đủ tư cách pháp nhân iii lực tài Họ cung cấp thơng tin cần thiết khu đất đấu giá trực tiếp thơng qua kênh thơng tin khác Vì khắc phục tình trạng thơng tin khơng hồn hảo thị trường, góp phần làm cho TTBĐS phát triển cách lành mạnh + ĐGQSĐ góp phần vào trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn trị phát triển kinh tế cách bền vững Quá trình ĐGQSĐ diễn theo trình tự định thời gian không dài Các thủ tục diễn cơng khai, minh bạch, xác góp phần vào q trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực dự án Đặc biệt, ĐGQSĐ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh quy định Luật đất đai mà nhiều bất cập, cụ thể quy định giá đất yếu tố liên quan đến giá đất Việc sử dụng tồn kinh phí thu để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin người dân vào quyền, vào nhà nước” [5] “Năm 2017, với kết đạt đấu giá QSDĐ góp phần khơng nhỏ vào nghiệp phát triển chung thành phố toàn tỉnh Trong năm 2017, để tiếp tục phát huy kết đạt hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, kế hoạch giao, toàn ngành tập trung lãnh đạo, đạo tổ chức thực tốt” ĐGQSĐ trở thành hình thức để giao đất cho thuê đất, thay dần hình thức giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất trước Chính mà phạm vi đối tượng ĐGQSĐ mở rộng để tổ chức đấu giá cách rộng rãi “UBND thành phố tỉnh Thái Bình coi ĐGQSĐ cơng tác trọng tâm biện pháp chủ yếu để cải tạo, phát triển sở hạ tầng địa bàn” [2] Hiện quy chế quy trình đấu giá áp dụng địa phương hướng dẫn UBND tỉnh theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư… Nghị định, Thông tư thực năm qua Tuy nhiên quy chế hạn chế, kẽ hở mà đối iv tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách Vì u cầu đặt có hệ thống luật pháp hoàn chỉnh đồng từ xuống dưới, từ trung ương tới sở đảm bảo thực đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho NSNN Hoàn thành hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thực đấu giá địa phương “Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND tỉnh cho thực đo đạc đồ đơn vị thiếu đồ để có sở lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu phận lớn người tham gia: Khu đất có điều kiện thuận lợi đường giao thơng, điện nước có điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư … đem lại nguồn thu cho ngân sách UBND thành phố UBND huyện với nhiệm vụ thẩm định phê duyệt nhiệm vụ thiết kế, đồ án quy hoạch chi tiết quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn tỷ lệ 1/2000 1/500 theo phân cấp Tổ chức ĐGQSĐ dự án theo kế hoạch tỉnh giao; chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh dự án thuộc quyền quản lý của, hàng tháng báo cáo kết thực Sở Tài nguyên, Môi trường Sở Kế hoạch Đầu tư để tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh UBND huyện, thành phố đề xuất danh mục dự án ĐGQSĐ trình UBND tỉnh phê duyệt làm triển khai thực hiện, đồng thời chịu trách nhiệm tiến độ hiệu thực dự án Chỉ đạo Trưởng Phịng, ban chun mơn giúp UBND huyện, thành phố thực số nhiệm vụ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ ĐGQSĐ; xây dựng tiến độ, mốc thời gian để thực dự án, tổ chức ĐGQSĐ theo kế hoạch giao Báo cáo kịp thời tiến độ thực dự án, khó khăn, vướng mắc tới quan có thẩm quyền giải Chuẩn bị tố kết cấu hạ tầng kĩ thuật dự án ĐGQSĐ v Chủ đầu tư chủ động triển khai khối lượng công việc, đồng thời thực phần công việc tiếp theo, chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi thành dự án thành phần: - Dự án tạo mặt bằng: gồm hạng mục giải phóng mặt san để chuẩn bị mặt cho khu đất đưa đấu giá - Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất để tổ chức ĐGQSĐ + Hồn thiện cơng tác tổ chức đấu giá Cơng tác tổ chức đấu giá phải theo trình tự cụ thể từ công tác lập, lựa chọn quy hoạch, thu hồi đất đền bù giải phóng mặt hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo tới thực nội dung phiên đấu giá Mỗi bước, khâu phải có phối hợp chặt chẽ với thực đồng từ tới sở Xem xét lại quy định tiền bảo lãnh mà người tham gia ĐGQSĐ phải nộp Hiện nay, để thu hút đông đảo đối tượng tham gia ĐGQSĐ, UBND tỉnh quy định mức tiền bảo lãnh thấp Cho nên, để ràng buộc trách nhiệm người tham gia đấu tạo điều kiện cho người có nhu cầu SDĐ có khả tiếp cận được, nên quy định nhiều mức tiền bảo lãnh khác tuỳ theo đặc điểm dự án, quy mô đất đưa đấu giá, mục đích SDĐ…” [2] “Trên sở hệ thống hố quan niệm đấu giá QSDĐ tổ chức nhà nghiên cứu đưa ra, chuyên đề đưa và làm rõ số vấn đề sau: chuyên đề tổng hợp phân tích vấn đề ĐGQSĐ Trên sở đánh giá phân tích thực trạng ĐGQSĐ địa bàn Thành phố Thái Bình, đề tài đưa kết đạt tồn đấu giá QSDĐ ĐGQSĐ thời gian qua Để góp phần đẩy mạnh ĐGQSĐ, đưa số giải pháp sách pháp luật, giáo dục nhận thức, hồn thiện tổ chức đấu giá….” [13] LỜI NÓI ĐẦU Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, điều kiện bảo đảm cho sinh tồn phát triển quốc gia Đất đai có vai trị quan trọng tất ngành sản xuất xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho trình tái sản xuất xã hội diễn Nó tài sản lớn hộ gia đình cá nhân Cùng với phát triển sản xuất hàng hóa, đất đai trao đổi, mua bán thị trường trở thành loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán góp phần hình thành nên TTBĐS Ngày nay, với phát triển kinh tế, gia tăng dân số nhu cầu SDĐ cho mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, cơng trình gia thơng, hạ tầng…càng gia tăng, đất đai có giới hạn Vì việc SDĐ đai hiệu tiết kiệm yêu cầu cấp thiết quốc gia Ở Việt Nam, “TTBĐS hình thành từ năm 1993, sau Luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đến năm 1996, khái niệm “TTBĐS” thức đề cập Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Tuy nhiên, TTBĐS Việt Nam giai đoạn phát triển nhiều vấn đề: giá đất đai thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho bên tham gia thị trường; quan hệ cung cầu giao dịch đất đai chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm; “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa khắc phục; tình trạng khiếu kiện đất đai, tranh chấp Nhà nước người dân việc xác định giá đất đền bù thu hồi đất; mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp lý chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường” [5] “Trên sở đó, nhà nước có nhiều cơng cụ, sách góp phần bình ổn giá thị trường Đấu giá QSDĐ công cụ hữu hiệu Nhà nước sử dụng phổ biến Bán đấu giá QSDĐ việc thực tổ chức ... QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân ĐGQSĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất PL : Pháp luật SDĐ : Sử dụng đất STN&MT : Sở Tài ngun Mơi trường i TĨM TẮT LUẬN VĂN Đất đai tài sản vô quý giá quốc... xuất giải pháp để nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ áp dụng địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Đối tƣợng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề đấu giá, quy trình đấu giá, trình thực đấu giá địa... 29 2.1 Thực trạng đấu giá QSDĐ địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 29 2.1.1 Đấu giá QSDĐ thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình từ có chủ trương đấu giá QSDĐ đến