Giáo trình định giá tài sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG KHOA KINH TẾ TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Tài liệu lưu hành nội Dành cho sinh viên đại học, cao đẳng Biên soạn nội dung: Bộ mơn Tài doanh nghiệp Khoa Kinh tế Tài nguyên Môi trường Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang LỜI MỞ ĐẦU M Gorki nói “Mỗi sách bậc thang nhỏ mà bước lên, tách khỏi thú để tới gần người” Nhận định cho thấy vai trò sách sống nhân loại Đối với sinh viên, sách công cụ, phương tiện học tập thiếu Tuy nhiên, nay, với khó khăn chung trường Đại học nâng cấp, việc biên soan đầy đủ giáo trình thống cho tất môn học Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội điều khó khăn Trong bối cảnh trên, với mục đích giúp cho sinh viên có tài liệu học tập cách đầy đủ, xác bám sát đề cương mơn học, tập thể giảng viên Bộ mơn Tài doanh nghiệp tổng hợp biên soạn học liệu sở tham khảo nhiều tài liệu khác Cuốn học liệu biên soạn thành hai phần: Lý thuyết tập Trong phần lý thuyết, nội dung tổng hợp bám sát đề cương môn học, đảm bảo tính logic, phù hợp với đối tượng học tập; giúp sinh viên tự nghiên cứu học tập cách dễ dàng Phần tập chia thành phần: Bài tập có lời giải bao gồm dạng tập trải theo nội dung lý thuyết đảm bảo có đủ dạng tập chủ yếu môn học, giúp gợi mở cho sinh viên trình học lý thuyết làm tập Phần tập vận dụng bao gồm dạng tập giống phần tập có lời giải Ngồi cịn có tập dạng nâng cao nhằm giúp cho sinh viên trau dồi kỹ nâng cao khả nghiên cứu, vận dụng thân Bộ môn hy vọng học liệu tài liệu học tập bổ ích cho em sinh viên Mặc dù có nhiều cố gắng q trình biên soạn, khó tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp thầy cơ, em sinh viên bạn đọc để lần tái hoàn thiện Trân trọng cảm ơn! BỘ MƠN TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP PDF2by http://www.ebook.edu.vn Trang MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản 1.1.3 Giá trị 1.1.4 Định giá thẩm định giá 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá chi phí 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 14 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN 15 1.3.1 Yếu tố chủ quan 15 1.3.2 Yếu tố khách quan 15 1.4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 17 1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu (SDTNHQN) 17 1.4.2 Nguyên tắc thay 19 1.4.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai 20 1.4.4 Nguyên tắc đóng góp 21 1.4.5 Nguyên tắc cung cầu 21 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 22 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1.1 Bất động sản 23 2.1.2 Thị trường bất động sản 27 2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 31 2.2.2 Phương pháp thu nhập 35 2.2.3 Phương pháp chi phí 39 2.2.4 Phương pháp thặng dư 46 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 50 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 51 PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 3.1 TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ 51 3.1.1 Khái niệm máy, thiết bị 51 3.1.2 Đặc điểm máy, thiết bị 51 3.1.3 Phân loại máy, thiết bị 52 3.2 ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 53 3.2.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị 53 3.2.2 Vai trị cơng tác định giá máy, thiết bị 53 3.2.3 Mục đích sở giá trị định giá máy, thiết bị 53 3.2.4 Sự khác định giá bất động sản định giá máy, thiết bị 54 3.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 55 3.3.1 Phương pháp so sánh 56 3.3.2 Phương pháp chi phí 61 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 67 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68 4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68 4.1.1 Giá trị doanh nghiệp nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 68 4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 69 4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 70 4.2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh 70 4.2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 73 4.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 75 4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản 75 4.3.2 Phương pháp hóa nguồn tài tương lai 80 4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thương mại) 87 4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) 90 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 93 CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 94 5.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 94 5.1.1 Xác định rõ đối tượng mục đích định giá tài sản 94 5.1.2 Lập kế hoạch định giá 95 5.1.3 Khảo sát trường thu thập tài liệu 96 PDF4by http://www.ebook.edu.vn Trang 5.1.4 Phân tích thông tin 98 5.1.5 Ước tính giá trị tài sản cần định giá 98 5.1.6 Lập báo cáo định giá 99 5.2 HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 99 5.2.1 Tổng quan hồ sơ định giá tài sản 99 5.2.2 Nội dung hồ sơ định giá 100 5.3 BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 100 5.3.1 Tổng quan báo cáo định giá tài sản 100 5.3.2 Nội dung báo cáo định giá 101 5.3.3 Mẫu báo cáo định giá 104 5.4 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 105 5.4.1 Tổng quan chứng thư định giá tài sản 105 5.4.2 Nội dung chứng thư định giá 105 5.4.3 Mẫu chứng thư định giá 105 5.5 HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 109 5.5.1 Tổng quan hợp đồng định giá tài sản 109 5.5.2 Nội dung hợp đồng định giá tài sản 109 5.5.3 Mẫu hợp đồng định giá tài sản 109 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 112 BÀI TẬP 113 PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU 113 Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 113 Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 118 Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 122 PHẦN 2: LUYỆN TẬP 128 Bài tập chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 128 Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 137 Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 140 TÀI LIỆU THAM KHẢO 146 PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản Theo tiêu chuẩn số 12 – Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Ban hành kèm theo định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ tài chính: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” - Vật: Gồm vật có vật hình thành tương lai (ví dụ: Cơng trình xây dựng, tàu thuyền đóng đóng ) - Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, cơng trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm, - Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,… Ngồi ra, theo Viện Ngơn ngữ học: “ Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu” Nhìn tổng quát, tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vơ hình – gọi chung nguồn lực, xác định chủ thể định có khả mang lại lợi ích cho chủ thể 1.1.1.2 Phân loại tài sản Để đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung quản lý nói riêng, có nhiều cách phân loại tài sản Dưới số tiêu thức để phân loại tài sản:  Theo khả di dời, tài sản bao gồm: - Bất động sản Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác theo quy định pháp luật - Động sản Động sản tài sản bất động sản, có khả di dời PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang như: Máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ,  Theo đặc điểm luân chuyển, tài sản bao gồm: - Tài sản cố định: + Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định hữu hình + Tài sản cố định vơ hình: Là tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vơ hình, như: sáng chế, quyền, giấy phép nhượng quyền, quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, quan hệ kinh doanh với khách hàng nhà cung cấp, trung thành khách hàng, thị phần quyền tiếp thị - Tài sản lưu động: Là tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, như: tiền mặt ngân hàng tiền trao tay, đầu tư ngắn hạn, khoản nợ phải thu, hàng tồn kho Ngồi ra, phân loại tài sản theo số tiêu thức phân loại sau: + Theo hình thái biểu hiện: Tài sản chia thành tài sản hữu hình tài sản vơ hình + Theo tính chất sở hữu: Tài sản chia thành tài sản công cộng tài sản cá nhân 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản Sở hữu thể quan hệ sản xuất, phương thức chiếm hữu phân phối hình thái kinh tế - xã hội quan hệ xã hội định Sở hữu thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất Sở hữu quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải pháp luật điều chỉnh, từ xuất khái niệm quyền sở hữu tài sản: “Quyền sở hữu tài sản quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, xuất sở quy phạm pháp luật” - Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác - Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, quản lý tài sản không trái pháp luật, đạo đức xã hội - Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, hưởng lợi ích mà tài sản mang lại Chủ sở hữu nắm giữ quyền sử dụng khai thác công dụng, hưởng lợi ích mà tài sản mang lại theo ý chí khơng PDF2by http://www.ebook.edu.vn Trang gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác - Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ thực hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định pháp luật tài sản Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản có vai trị quan trọng cơng tác định giá Định giá tài sản thực chất định giá quyền người tài sản Vì vậy, thẩm định viên phải xác định rõ quyền tài sản gắn với yêu cầu thẩm định giá (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt) Cùng tài sản, quyền khác giá trị khác Càng nhiều quyền khả thu lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản cao giá trị tài sản cao 1.1.3 Giá trị Thuật ngữ giá trị sử dụng cách phong phú đời sống hàng ngày lĩnh vực kinh tế Trong ngành định giá tài sản mà nghiên cứu khái niệm giá trị hiểu sau: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Từ khái niệm trên, giá trị có đặc trưng sau: - Giá trị tài sản đo tiền - Giá trị tài sản có tính thời điểm Cùng tài sản, thời điểm có giá trị khác với thời điểm - Giá trị tài sản khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị tài sản cao hay thấp phụ thuộc vào hai yếu tố định là: Công dụng hữu ích vốn có tài sản khả khai thác chủ thể công dụng tài sản - Đo lường tiêu chuẩn giá trị tài sản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho chủ thể bối cảnh giao dịch định Giá trị mang tính chủ quan khách quan, cụ thể: Tính chủ quan thể chỗ tài sản đối tượng khác tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản sử dụng cho mục đích khác khai thác lợi ích, cơng dụng với mức độ khác Do vậy, giá trị tài sản đánh giá khác theo đối tượng sử dụng Chính thế, để đo lường phản ánh ý nghĩa giá trị có khái niệm giá trị: Giá trị sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, Như vậy, PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang ý nghĩa chủ quan giá trị đánh giá chủ quan người giá trị tài sản Tính khách quan giá trị tài sản thể đánh giá chung số đông ý kiến cá nhân riêng lẻ giá trị tài sản, thừa nhận thị trường giá trị tài sản Trong kinh tế thị trường, để phản ánh đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng khái niệm: Giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị cơng Sự phân biệt tính chủ quan khách quan giá trị sở quan trọng để lựa chọn tiêu chuẩn phương pháp phù hợp việc thẩm định giá tài sản Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường 1.1.4 Định giá thẩm định giá Định giá tài sản có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới Ở nước ta, năm gần đây, nghề định giá tài sản phát triển nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường đội ngũ cán định giá chuyên nghiệp Định giá tài sản hoạt động định giá, định giá mang tính chất khách tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường, có liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể khác Trên thực tế khơng có phân biệt rõ ràng định giá thẩm định giá cơng việc định giá thẩm định giá xác định giá trị để tìm giá tài sản định bán tập hợp giả định điều kiện thị trường định Công việc thực nhà chuyên môn đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước quy định Kết việc xác định giá thẩm định viên đưa sở để tổ chức, cá nhân có tài sản định mức giá phù hợp giao dịch a Định giá gì? Định giá hiểu việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Định giá tài sản việc tư vấn, định mức giá cụ thể cho loại tài sản làm cho hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ thị trường Đối với loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá (các quan có thẩm quyền quy định) mức giá cụ thể loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực PDF4by http://www.ebook.edu.vn Trang 7500m2 Chi phí xây dựng hành ước tính 2000 USD/m2 Tuổi thọ kinh tế cơng trình xây dựng 50 năm Một mảnh đất tương tự vừa Nhà nước đấu giá thành công với mức giá 2500USD/m2 Yêu cầu: Ước tính giá trị Trung tâm giải trí Bài 16: Bất động sản ngơi nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng 2000m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.500.000 đ/m2xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế ngơi nhà 50 năm, tuổi thọkinh tế cịn lại 20 năm Bài 17: BĐS nhà cổ xuống cấp, có diện tích 60m2, diện tích xây dựng 150 m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đồng/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.500.000 đồng/m2 xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị BĐS Biết tuổi thọ kinh tế nhà 60 năm, tuổi thọ kinh tế cịn lại 20 năm Bài 18: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tong cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 - Hao mịn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Các thơng tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 250 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 2.250.000.000 đồng Theo quy định hành để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12.000.000 đồng/m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Đơn giá xây dụng nhà có kết cấu tương tự 1.500.000 đồng/m2 PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 133 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng Bài 19: Một BĐS khơng có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, trạng đất sử dụng đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có đặc điểm sau: - Diện tích đất 500m2 - Cơng trình xây dựng đất: + Nhà tầng, diện tích tầng 250m2 + Tình trạng hao mịn kết cấu sau: móng hao mịn 34%, sàn hao mịn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42% Giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% mái 11% + Đơn giá xây nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/ m2 + Chi phí để làm lại nhà tắm sửa bếp 150 triệu đồng Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu Biết rằng: - Có đất trống gần có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi BĐS ước tính 140 triệu đồng, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, bán với giá 3.000 triệu đồng - Giá đất theo quy định UBND địa phương triệu đồng/ m2 Hạn mức đất khu vực 300 m2 Theo quy định hành, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Nhà nước IV PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Bài 20: Chính quyền A vừa duyệt cho cơng ty Mai Anh đầu tư vào mảnh đất với thông tin sau: - Đây khu đất có diện tích 1,5 (1ha = 10.000 m2) - Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ đất cấp phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất, tương đương tổng diện tích xây dựng 9.000 m2; 60% diện tích xây dựng để xây dựng chung cư cao 10 tầng, 40% diện tích sàn xây dựng cịn lại phân lơ để bán, dùng cho việc xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lơ, lơ có diện tích 100 m2) Yêu cầu: Ước tính giá trị mảnh đất đưa lời tư vấn với công ty Mai Anh Biết rằng: - Giá bán hộ chung cư bình quân 15 triệu đồng/m2 Đất phân lô dự kiến PDF134 by http://www.ebook.edu.vn Trang bán 25 triệu đồng/m2 - Chi phí giải phóng mặt 1.200 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật bình qn 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư + Chi phí xây dựng nhà trực tiếp: 2.000.000 đồng/m2 + Chi phí xây dựng nhà gián tiếp: 10% chi phí xây dựng nhà trực tiếp - Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/năm Trong riêng chi phí xây dựng nhà chung cư tài trợ thành lần, lần nửa số chi phí cần thiết, lần cách lần tháng - Chi phí cơng ty nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Công ty yêu cầu khoản lợi nhuận từ việc xây dựng nhà chung cư 20%/ tổng doanh thu dự án tỷ suất lợi nhuận 20%/tổng số vốn đầu tư vào đất Bài 21: Cần thẩm định giá khu đất có diện tích 15.000m2, Quận X thành phố thuộc đô thị loại II, trước dùng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp, phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng nhà tối đa 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng 9.000 m2; 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất cịn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lơ, lơ có diện tích 100 m2) Giả định dự án hoàn thành thời hạn năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí quảng cáo bán nhà 1,5% doanh thu - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình qn 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đồng/m2 PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 135 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.100 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi 25% giá trị lại nhà xưởng - Chi phí xây dựng nhà chung cư trang trải vốn vay với lãi suất tiền vay 12%/năm - Lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đồng/m2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 23 triệu đồng/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Bài 22: Diện tích mảnh đất trống 50.000m2 Giá bán sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ 100m2 vào khoảng triệu đồng/m2 Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất cấp phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 300 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0,2 triệu đồng/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 900 triệu đồng Yêu cầu:Hãy cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài 23: Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích (10.000 m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mơ 100 m2 vào khoảng 1.000.000 đồng/m2 - Theo quy định quyền địa phương: Tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 200.000 đồng/m2 Thuế thu nhập mà nhà đầu tư phải nộp 300.000.000 đồng, lãi dự kiến khoảng 600.000.000 đồng Yêu cầu: Nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài 24: Cần thẩm định giá BĐS lơ đất sản xuất nơng nghiệp, diện tích 15.000m2 vùng ven đô, phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại Tỷ lệ đất xây dựng theo quy định 50% Dự kiến lô đất phép đầu PDF136 by http://www.ebook.edu.vn Trang tư kinh doanh BĐS, phần xây dựng chung cư 10 tầng, cịn lại dùng cho phân lơ bán Số diện tích đất bán đểxây dựng 20 liền kề 100m2 đất/nền xây dựng biệt thự có diện tích 250m2/nền - Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng khu vực bình qn: 200.000đồng/m2 - Chi phí quy hoạch: 300 triệu đồng - Chi phí xây dựng chung cư bình quân: 3triệu đồng/m2 sàn xây dựng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10%/năm - Nhà đầu tư phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước địa điểm này: đất 800.000đồng/m2, đất nông nghiệp 72.000 đồng/m2 - Chi phí nhận quyền sử dụng đất 4% giá đất - Giá bán hộ chung cư bình qn triệu đồng/m2, tổng diện tích hộ bán 75% tổng diện tích sàn xây dựng Giá bán đất theo thị trường khu vực: loại 100m2/nền triệu đồng/m2, loại 250m2/nền 2,7 triệu đồng/m2 - Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ Bài 1: Hãy định giá xe ô tô tải Ben (đơn vị tính đồng)? Biết xe tải Ben cần định giá cótrọng tải 20 sản xuất năm 2005, kiểu động Diesel turbo, công suất kw(hp) 243(330) tốcđộ tối đa: 92 km/h, Số chỗ ngồi: 03 người Hiện xe tải Ben sản xuất năm 2005 có trọng tải10 tấn, Kiểu động Diesel turbo, cơng suất kw(hp) 169(230) Tốc độ tối đa: 91 km/h, Số chỗngồi: 03 người có giá trị thị trường 362.000.000 đồng Hệ số điều chỉnh loạixe tải theo kinh nghiệm 0,5 Bài 2: Một dây chuyền sản xuất có tuổi thọ kỹ thuật 15 năm, tuổi thọ kinh tế 10 năm, tuổihiệu năm cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đơn vị tính triệu đồng) Biết rằng:Hiện thị trường không tồn dây chuyền sản xuất này, sau tính tốn lại cácchi phí để tạo dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng Tuy nhiên nhà kỹ thuật ước tính suất chế tạo sản phẩm dây chuyền sảnxuất 4/5 so với dây chuyền sản xuất công nghệ tiên tiến Do đócác chuyên gia định giá đánh giá mức giá dây chuyền tương đương 1/5 giátrị dây chuyền sản xuất PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 137 Bài 3: Cần định giá xe ô tô vận tải sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải tấn,nguyên giá 800 triệu đồng, qua sử dụng năm, tổng số số xe chạy 1.000.000 km Tổng sốkm cho đời xe loại xe loại xác định 2.000.000 km Để đảm bảo cho xehoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết cụm chi tiết có giá thị trường sau: – Lốp ô tô 1200-200: 10.000.000 đ – Hộp số trục đăng 12.000.000 đ – Má phanh ô tô 6.000.000 đ – Ắc quy2.000.000 đ Bài 4: Hãy định giá xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota Nhật Bản, sử dụng để chởhàng cho phân xưởng sản xuất nhà máy dệt, sản xuất năm 2000 trọng tải tấn, quasử dụng năm Biết thông tin ôtô sau: - Tại thời điểm mua, xe ơtơ có giá 750 triệu đồng, thuế VAT 10%, chi phí chạy thử là10 triệu đồng - Tuổi thọ kinh tế dự kiến ôtô 15 năm - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiếtước tính khoảng 26 triệu đồng - VAT tính theo phương pháp khấu trừ Bài 5: Hãy định giá xe ôtô 16 chỗ ngồi nhãn hiệu Toyota Nhật Bản, sử dụng để chở cán công nhân viên cho phân xưởng sản xuất nhà máy dệt, sản xuất năm 2005 trọng tải tấn, đãqua sử dụng năm Biết thông tin ôtô sau: - Tại thời điểm mua, xe ơtơ có giá CIF 1.500 triệu đồng, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt 30%, thuế nhập 20% VAT 10%, chi phí chạy thử 10 triệu đồng - Tuổi thọ kinh tế dự kiến ôtô 15 năm - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết ước tính khoảng 20 triệu đồng - VAT tính theo phương pháp khấu trừ Bài 6: Cần định giá lơ hàng điều hịa nhiệt độ công suất từ 90.000 BTU trở xuống PDF138 by http://www.ebook.edu.vn Trang nhập từ Pháp có tuổi thọ kinh tế 20 năm đưa vào khai thác sử dụng năm Căn vào hồ sơ nhập có thơng tin sau: - Lơ hàng nhập với giá FOB cửa xuất ghi hợp đồng ngoại thương 100.000 USD - Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gịn 5.000 USD - Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền 5.000 USD - Thuế suất thuế nhập máy móc thiết bị 15% Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt áp dụngcho máy móc thiết bị 20% - Thuế suất VAT 10% DN hạch toán VAT theo phương pháp khấu trừ PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 139 Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Bài 1: Doanh nghiệp X có tài liệu Bảng cân đối kế tốn dạng rút gọn doanh nghiệp X ngày 31/12/N Đơn vị tính: triệu đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền A TSLĐ đầu tư ngắn hạn 700 A Nợ phải trả 900 B TSCĐ đầu tư dài hạn 1800 B Nguồn vốn chủ sở hữu 1600 2500 Tổng nguồn vốn 2500 Tổng tài sản Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Một số khoản phải thu khơng có khả địi 80 triệu đồng Nguyên vật liệu tồn kho phẩm chất, khơng đáp ứng u cầu sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán 60 triệu đồng TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 200 triệu đồng Doanh nghiệp X phải trả tiền thuê TSCĐ 10 năm, năm 50 triệu đồng Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự thời điểm hành thường phải trả 60 triệu đồng năm Tỷ suất hóa 20% Đầu tư chứng khốn vào cơng ty B:(2.000 cổ phiếu) theo giá trị sổ sách kế toán 200 triệu đồng Giá chứng khốn cơng ty B Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 95.000 đồng/ cổ phiếu Số vốn góp liên doanh theo giá trị sổ sách kế toán 400 triệu đồng đánh giá lại tăng 20 triệu đồng Sau tập hợp hồ sơ cơng ty có đầy đủ tài liệu chứng minh có số khoản phải trả đến thời diểm đánh giá công ty khơng phải tốn 200 triệu u cầu:Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X Bài 2: Công ty Bắc Nam có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 31/12/N PDF140 by http://www.ebook.edu.vn Trang ĐVT: triệu đồng Tài sản A TSLĐ đầu tư ngắn hạn 1.Tiền mặt Số tiền Nguồn vốn Số tiền 6.000 A Nợ phải trả 9.000 500 Vay ngắn hạn 2.000 Chứng khoán ngắn hạn 1.000 Các khoản phải trả 1.000 Các khoản phải thu 3.000 Vay dài hạn 6.000 Hàng tồn kho 1.500 B TSCĐ đầu tư dài hạn 19.000 B Nguồn vốn chủ sở hữu 16.000 1.Giá trị lại TSCĐHH 8.000 1.Nguồn vốn kinh doanh 14.500 TSCĐ thuê tài 2.000 Lãi chưa phân phối 1.500 Đầu tư chứng khốn vào cơng ty Hồng Qn (200.000 cổ phiếu) 2.000 Góp vốn liên doanh 5.000 TSCĐ cho thuê 2.000 Tổng tài sản 25.000 Tổng nguồn vốn 25.000 Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 20 triệu đồng không rõ nguyên nhân Một số khoản phải thu khả địi 100 triệu đồng; 200 triệu đồng xác suất thu 70%; số lại xếp vào dạng khó địi; cơng ty mua bán nợ sẵn sàng mua lại khoản với số tiền 40% giá trị Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 100 triệu đồng; số lại phẩm chất; theo kết đánh giá lại giảm 30 triệu đồng TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 300 triệu đồng Công ty Bắc Nam phải trả tiền thuê TSCĐ 16 năm, năm 125 triệu đồng Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự thời điểm hành phải trả 150 triệu đồng năm Giá chứng khốn cơng ty Hồng Qn Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 15.000 đồng/cổ phiếu Số vốn góp liên doanh đánh giá lại tăng 1.000 triệu đồng Theo hợp đồng thuê tài sản, người thuê phải trả dần 15 năm, PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 141 năm trả lượng tiền 300 triệu đồng Trong khoản nợ phải trả có 400 triệu đồng nợ vô chủ Yêu cầu: Ước tính giá trị cơng ty Bắc Nam theo phương pháp giá trị tài sản thuần, biết tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình thị trường 15%/năm Bài 3: Công ty cổ phần ABC lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán thị trường 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho cổ đông năm N 540 triệu đồng: Trong năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho cổ đông tăng với tỷ lệ 2%/ năm Tỷ suất lợi nhuận trung bình vốn đầu tư thị trường xác định 10%/năm Yêu cầu: Trên quan điểm nhà đầu tư thiểu số ước tính giá trị thực cổ phần công ty ABC cho nhận xét mức giá cổ phiếu ABC giao dịch thị trường? Giả định rằng, cổ phiếu tương ứng với cổ phần Ông John bà Rosie xem xét hội đầu tư vào công ty ABC Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu ông John 8%, bà Rosie 12% Hãy cho biết định hai người giá cổ phiếu công ty hạ xuống mức 68.850 đ/cp 60.000đ/cp? Bài 4: ABC công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khốn niêm yết thị trường tài lớn giới, báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/N, sau: Đơn vị: 1.000.000 đ Chỉ tiêu Số tiền Doanh thu 12.474 Giá vốn hàng bán 9.208 Chi phí bán hàng 695 Chi phí quản lý doanh nghiệp 704 Lợi nhuận trước thuế lãi vay 1.867 Lãi tiền vay 256 Lợi nhuận trước thuế 1.611 Thuế thu nhập 644 PDF142 by http://www.ebook.edu.vn Trang Lợi nhuận sau thuế 967 10 Lợi tức cổ phần 450 11 Lợi nhuận để lại 517 12 Lợi tức cổ phần 0.045 Yêu cầu: Giả định thị trường tài giới hoạt động ổn định, Nhà nước kiểm sốt yếu tố đầu cơ, chi phí hội trung bình vốn thị trường 12%/ năm Hãy xác định mức giá giao dịch cổ phiếu thường công ty ABC, khi: 1- Cơng ty ABC theo đuổi sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC phát hành cổ phiếu thường, khơng có cổ phiếu ưu đãi 2- Cơng ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đặn mức 2%/năm Bài 5: Doanh nghiệp A có thu nhập rịng cổ phiếu 5.000đ Tỷ lệ chi trả cổ tức công ty 70% dự kiến tương lai giữ mức chi trả cổ tức Công ty phát hành triệu cổ phiếu lãi suất chiết khấu cơng ty ước tính 15% u cầu: Định giá doanh nghiệp A hai trường hợp sau: a Dự kiến tương lai cổ tức công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% b Dự kiến năm tới cổ tức công ty tăng mức 5% sau tăng mức 8% sau tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% tương lai Bài 6: Có tài liệu sau doanh nghiệp A: Trích báo cáo kết kinh doanh năm gần nhất: Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Chỉ tiêu N–2 N–1 N Doanh thu 25.000 27.000 30.000 Giá vốn hàng bán 19.000 20.500 23.000 Chi phí bán hàng 2.100 2.200 2.300 Chi phí quản lý 1.800 1.800 1.900 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 2.100 2.500 2.800 700 800 900 2.800 3.300 3.700 6.Lợi nhuận từ HĐTC lợi nhuận khác 7.Tổng lợi nhuận trước thuế PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 143 8.Thuế thu nhập phải nộp (25%) Lợi nhuận sau thuế 700 825 925 2.100 2.475 2.775 Các thông tin bổ sung: - Các khoản thu nhập từ hoạt động tài hoạt động khác phát sinh mang tính bất thường, ngồi khả dự báo doanh nghiệp - Doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu t, khấu hao không đáng kể - Kết điều tra trắc nghiệm cho thấy chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh lời năm: N-2; N-1 N so với tương lai là:1; - Chi phí sử dụng vốn trung bình thị trường 12%/năm Yêu cầu:Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hoá lợi nhuận Bài 7: Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa tài liệu sau: Trích bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3.500 triệu đồng - Nguyên giá TSCĐ: 12.000 triệu đồng Trích báo cáo kết kinh doanh năm N: - Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng - Thuế suất thuế TNDN 25% Số tiền trích khấu hao hàng năm 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập tăng bình qn 2%/năm Doanh nghiệp cịn tiếp tục hoạt động thêm năm Ước tính sau doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị lý TSCĐ thu hồi 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn lần dự án kết thúc Tỷ suất sinh lời trung bình vốn thị trường 10%/năm Bài 8: Định giá doanh nghiệp X biết: - Giá trị tài sản doanh nghiệp X đánh giá 100 tỷ đồng - Lợi nhuận điều chỉnh lại tính theo phương pháp bình qn số học giản đơn năm gần 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận tăng 10% năm, năm tới - Ước tính giá trị tài sản tăng hàng năm 6%/năm - Tỷ suất lợi nhuận trung bình DN có điều kiện SXKD tương tự 13% Lãi suất trái phiếu Chính phủ 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình thị trường ck 3% Bài 9: PDF144 by http://www.ebook.edu.vn Trang Doanh nghiệp B có lợi nhuận trung bình nhiều năm 200 triệu đồng Doanh nghiệp có 100.000 cổ phần Giá bán cổ phần thị trường vào thời điểm hành 60.000 đồng/cổ phần Nếu doanh nghiệp đạt lợi nhuận tương lai hàng năm 220 triệu đồng Giá bán cổ phần vào thời điểm 90.000 đồng/cổ phần Yêu cầu: Tính tỷ lệ P/E khứ? Ước tính giá trị doanh nghiệp? Ước tính giá trị thực cổ phiếu? Cho nhận xét? PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 145 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, nhà xuất Thống kê TS Nguyễn Minh Hồng, ThS Phạm Văn Bình (2011), Giáo trình Định giá tài sản, nhà xuất Tài TS Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất Lao động – Xã hội, Hà Nội Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp Thẩm định giá Máy móc thiết bị Nhà xuất Khoa học Kỹ Thuật Hà Nội Hội Thẩm định giá Việt Nam (2011), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá Luận án TS Trần Văn Dũng: Hồn thiện cơng tác định giá doanh nghiệp Việt Nam Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ, thu tiền sử dụng đất Quyết định 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 04 năm 2005 Bộ tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 10 Quyết định 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) 11 Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 11 tháng 12 năm 2008 Bộ tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) 12 Tài liệu bồi dưỡng thẩm định giá khoa Kinh tế phát triển Trường Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 13 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 14 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2003 2005 Diễn đàn Thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp: www.thamdinhgia.org PDF146 by http://www.ebook.edu.vn Trang NHÀ XUẤT BẢN THỜI ĐẠI B15- Lô - Mỹ Đình I - Hà Nội - Việt Nam Tel: (04) 6287 2617 - (04) 6287 2348 - Fax: (04) 6287 1730 E-mail: nxbthoidai@nxbthoidai.vn Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh Số 1101 Trần Hưng Đạo, P.5, Q.5, Hồ Chí Minh Tel: (08) 3922 5769- Fax: (08) 39225770 E-mail: cnnxbthoidai@gmail.com – Website: http://nxbthoidai.vn Chịu trách nhiệm xuất bản: Giám đốc VŨ VĂN HỢP Chịu trách nhiệm nội dung: Phó giám đốc NGUYỄN THANH Biên tập NXB: Nguyễn Thủy Thiết kế bìa : Trần Minh Nguyệt Sửa in: Tạ Ngọc Trưởng In 800 cuốn, khổ 19 x 27 cm Công ty Cổ phần in Cầu Giấy 281 Đội Cấn – Ba Đình – Hà Nội - Việt Nam Giấy đăng ký KHXB số 2024 – 2013/CXB/07 – 105/TĐ Quyết định xuất số 1167/QĐ-NXBTĐ ngày 31 tháng 12 năm 2013 In xong nộp lưu chiểu Quý I năm 2014 Mã số ISBN: 978-604-936-517-1 PDF by http://www.ebook.edu.vn Trang 147 ... thẩm định giá Nhà nước quy định Kết việc xác định giá thẩm định viên đưa sở để tổ chức, cá nhân có tài sản định mức giá phù hợp giao dịch a Định giá gì? Định giá hiểu việc đánh giá giá trị tài. .. khơng có phân biệt rõ ràng định giá thẩm định giá công việc định giá thẩm định giá xác định giá trị để tìm giá tài sản định bán tập hợp giả định điều kiện thị trường định Công việc thực nhà chuyên... luật tài sản Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản có vai trị quan trọng cơng tác định giá Định giá tài sản thực chất định giá quyền người tài sản Vì vậy, thẩm định viên phải xác định rõ quyền tài sản