GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG KHOA KINH TẾ TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Tài liệu lưu hành nội Dành cho sinh viên đại học, cao đẳng Biên soạn nội dung: Bộ mơn Tài doanh nghiệp Khoa Kinh tế Tài nguyên Môi trường Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Trang LỜI MỞ ĐẦU M Gorki nói “Mỗi sách bậc thang nhỏ mà bước lên, tách khỏi thú để tới gần người” Nhận định cho thấy vai trò sách sống nhân loại Đối với sinh viên, sách công cụ, phương tiện học tập thiếu Tuy nhiên, nay, với khó khăn chung trường Đại học nâng cấp, việc biên soan đầy đủ giáo trình thống cho tất mơn học Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội điều khó khăn Trong bối cảnh trên, với mục đích giúp cho sinh viên có tài liệu học tập cách đầy đủ, xác bám sát đề cương môn học, tập thể giảng viên Bộ mơn Tài doanh nghiệp tổng hợp biên soạn học liệu sở tham khảo nhiều tài liệu khác Cuốn học liệu biên soạn thành hai phần: Lý thuyết tập Trong phần lý thuyết, nội dung tổng hợp bám sát đề cương mơn học, đảm bảo tính logic, phù hợp với đối tượng học tập; giúp sinh viên tự nghiên cứu học tập cách dễ dàng Phần tập chia thành phần: Bài tập có lời giải bao gồm dạng tập trải theo nội dung lý thuyết đảm bảo có đủ dạng tập chủ yếu môn học, giúp gợi mở cho sinh viên trình học lý thuyết làm tập Phần tập vận dụng bao gồm dạng tập giống phần tập có lời giải Ngồi cịn có tập dạng nâng cao nhằm giúp cho sinh viên trau dồi kỹ nâng cao khả nghiên cứu, vận dụng thân Bộ môn hy vọng học liệu tài liệu học tập bổ ích cho em sinh viên Mặc dù có nhiều cố gắng q trình biên soạn, khó tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp thầy cô, em sinh viên bạn đọc để lần tái hoàn thiện Trân trọng cảm ơn! BỘ MƠN TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP Trang MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản 1.1.3 Giá trị 1.1.4 Định giá thẩm định giá 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá chi phí .6 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 14 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN .15 1.3.1 Yếu tố chủ quan 15 1.3.2 Yếu tố khách quan 15 1.4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 17 1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu (SDTNHQN) 17 1.4.2 Nguyên tắc thay 19 1.4.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai 20 1.4.4 Nguyên tắc đóng góp .21 1.4.5 Nguyên tắc cung cầu 21 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 22 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 23 2.1.1 Bất động sản 23 2.1.2 Thị trường bất động sản 27 2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 31 2.2.2 Phương pháp thu nhập 35 2.2.3 Phương pháp chi phí .39 2.2.4 Phương pháp thặng dư 46 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 50 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 51 Trang 3.1 TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ 51 3.1.1 Khái niệm máy, thiết bị 51 3.1.2 Đặc điểm máy, thiết bị 51 3.1.3 Phân loại máy, thiết bị 52 3.2 ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 53 3.2.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị 53 3.2.2 Vai trị cơng tác định giá máy, thiết bị 53 3.2.3 Mục đích sở giá trị định giá máy, thiết bị 53 3.2.4 Sự khác định giá bất động sản định giá máy, thiết bị 54 3.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 55 3.3.1 Phương pháp so sánh 56 3.3.2 Phương pháp chi phí 61 67 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68 4.1.1 Giá trị doanh nghiệp nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 68 4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 69 4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 70 4.2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh 70 4.2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 73 4.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 75 4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản 75 4.3.2 Phương pháp hóa nguồn tài tương lai 80 4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thương mại) 87 4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) 90 93 CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 94 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 94 5.1.1 Xác định rõ đối tượng mục đích định giá tài sản 94 5.1.2 Lập kế hoạch định giá 95 5.1.3 Khảo sát trường thu thập tài liệu 96 Trang 5.1.4 Phân tích thơng tin 98 5.1.5 Ước tính giá trị tài sản cần định giá 98 5.1.6 Lập báo cáo định giá 99 5.2 HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 99 5.2.1 Tổng quan hồ sơ định giá tài sản 99 5.2.2 Nội dung hồ sơ định giá 100 5.3 BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 100 5.3.1 Tổng quan báo cáo định giá tài sản 100 5.3.2 Nội dung báo cáo định giá 101 5.3.3 Mẫu báo cáo định giá 104 5.4 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 105 5.4.1 Tổng quan chứng thư định giá tài sản 105 5.4.2 Nội dung chứng thư định giá 105 5.4.3 Mẫu chứng thư định giá 105 5.5 HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 109 5.5.1 Tổng quan hợp đồng định giá tài sản 109 5.5.2 Nội dung hợp đồng định giá tài sản 109 5.5.3 Mẫu hợp đồng định giá tài sản 109 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 112 BÀI TẬP 113 PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU 113 Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 113 Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 118 Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 122 PHẦN 2: LUYỆN TẬP 128 Bài tập chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 128 Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 137 Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 140 TÀI LIỆU THAM KHẢO 146 Trang CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản Theo tiêu chuẩn số 12 – Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Ban hành kèm theo định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ tài chính: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” - Vật: Gồm vật có vật hình thành tương lai (ví dụ: Cơng trình xây dựng, tàu thuyền đóng đóng ) - Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm, - Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,… Ngồi ra, theo Viện Ngơn ngữ học: “ Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu” Nhìn tổng qt, tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vơ hình – gọi chung nguồn lực, xác định chủ thể định có khả mang lại lợi ích cho chủ thể 1.1.1.2 Phân loại tài sản Để đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung quản lý nói riêng, có nhiều cách phân loại tài sản Dưới số tiêu thức để phân loại tài sản:  Theo khả di dời, tài sản bao gồm: - Bất động sản Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác theo quy định pháp luật - Động sản Động sản tài sản bất động sản, có khả di dời Trang như: Máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ,  Theo đặc điểm luân chuyển, tài sản bao gồm: - Tài sản cố định: + Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định hữu hình + Tài sản cố định vơ hình: Là tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vơ hình, như: sáng chế, quyền, giấy phép nhượng quyền, quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, quan hệ kinh doanh với khách hàng nhà cung cấp, trung thành khách hàng, thị phần quyền tiếp thị - Tài sản lưu động: Là tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, như: tiền mặt ngân hàng tiền trao tay, đầu tư ngắn hạn, khoản nợ phải thu, hàng tồn kho Ngồi ra, phân loại tài sản theo số tiêu thức phân loại sau: + Theo hình thái biểu hiện: Tài sản chia thành tài sản hữu hình tài sản vơ hình + Theo tính chất sở hữu: Tài sản chia thành tài sản công cộng tài sản cá nhân 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản Sở hữu thể quan hệ sản xuất, phương thức chiếm hữu phân phối hình thái kinh tế - xã hội quan hệ xã hội định Sở hữu thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất Sở hữu quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải pháp luật điều chỉnh, từ xuất khái niệm quyền sở hữu tài sản: “Quyền sở hữu tài sản quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, xuất sở quy phạm pháp luật” - Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác - Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, quản lý tài sản không trái pháp luật, đạo đức xã hội - Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, hưởng lợi ích mà tài sản mang lại Chủ sở hữu nắm giữ quyền sử dụng khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích mà tài sản mang lại theo ý chí không Trang gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác - Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ thực hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định pháp luật tài sản Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản có vai trị quan trọng công tác định giá Định giá tài sản thực chất định giá quyền người tài sản Vì vậy, thẩm định viên phải xác định rõ quyền tài sản gắn với yêu cầu thẩm định giá (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt) Cùng tài sản, quyền khác giá trị khác Càng nhiều quyền khả thu lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản cao giá trị tài sản cao 1.1.3 Giá trị Thuật ngữ giá trị sử dụng cách phong phú đời sống hàng ngày lĩnh vực kinh tế Trong ngành định giá tài sản mà nghiên cứu khái niệm giá trị hiểu sau: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Từ khái niệm trên, giá trị có đặc trưng sau: - Giá trị tài sản đo tiền - Giá trị tài sản có tính thời điểm Cùng tài sản, thời điểm có giá trị khác với thời điểm - Giá trị tài sản khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị tài sản cao hay thấp phụ thuộc vào hai yếu tố định là: Công dụng hữu ích vốn có tài sản khả khai thác chủ thể công dụng tài sản - Đo lường tiêu chuẩn giá trị tài sản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho chủ thể bối cảnh giao dịch định Giá trị mang tính chủ quan khách quan, cụ thể: Tính chủ quan thể chỗ tài sản đối tượng khác tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản sử dụng cho mục đích khác khai thác lợi ích, cơng dụng với mức độ khác Do vậy, giá trị tài sản đánh giá khác theo đối tượng sử dụng Chính thế, để đo lường phản ánh ý nghĩa giá trị có khái niệm giá trị: Giá trị sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, Như vậy, Trang ý nghĩa chủ quan giá trị đánh giá chủ quan người giá trị tài sản Tính khách quan giá trị tài sản thể đánh giá chung số đông ý kiến cá nhân riêng lẻ giá trị tài sản, thừa nhận thị trường giá trị tài sản Trong kinh tế thị trường, để phản ánh đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng khái niệm: Giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công Sự phân biệt tính chủ quan khách quan giá trị sở quan trọng để lựa chọn tiêu chuẩn phương pháp phù hợp việc thẩm định giá tài sản Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường 1.1.4 Định giá thẩm định giá Định giá tài sản có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới Ở nước ta, năm gần đây, nghề định giá tài sản phát triển nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường đội ngũ cán định giá chuyên nghiệp Định giá tài sản hoạt động định giá, định giá mang tính chất khách tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường, có liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể khác Trên thực tế phân biệt rõ ràng định giá thẩm định giá cơng việc định giá thẩm định giá xác định giá trị để tìm giá tài sản định bán tập hợp giả định điều kiện thị trường định Công việc thực nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực tn theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước quy định Kết việc xác định giá thẩm định viên đưa sở để tổ chức, cá nhân có tài sản định mức giá phù hợp giao dịch a Định giá gì? Định giá hiểu việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Định giá tài sản việc tư vấn, định mức giá cụ thể cho loại tài sản làm cho hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ thị trường Đối với loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá (các quan có thẩm quyền quy định) mức giá cụ thể loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực Trang Đối với tài sản, hàng hóa, dịch vụ khơng thuộc danh mục Nhà nước định giá tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm sở cho hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi b Thẩm định giá gì? Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác nhau:  Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh”  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”  Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng”  Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn  Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa sau: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Mặc dù có nhiều định nghĩa đề cập thẩm định có chung số yếu tố định là: - Thẩm định giá công việc ước tính giá trị tài sản thời điểm đánh giá; - Thẩm định giá địi hỏi tính chun mơn nghiệp vụ thẩm định giá; - Giá trị tài sản biểu hình thái tiền tệ; - Thẩm định giá cho yêu cầu, mục đích định; - Xác định thời điểm, địa điểm cụ thể, thị trường định với điều kiện định; - Được thực dựa sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Trang Do hiểu khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá chi phí a Các khái niệm - Giá trị tài sản: Là biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định - Giá cả: Là thuật ngữ dùng để số tiền yêu cầu, đưa trả cho tài sản, hàng hóa dịch vụ vào thời điểm định - Chi phí: Là số tiền cần có để tạo sản xuất hàng hóa dịch vụ Khi hàng hóa hay dịch vụ hồn tất chi phí thực tế lịch sử Mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ trở thành chi phí người mua b Phân biệt giá trị, giá chi phí  Giống nhau: - Đều thể hình thức tiền tệ - Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể  Khác nhau: + Giá trị: Không phải thực tế, mà mức giá phù hợp với khả cao chấp nhận để mua bán tài sản, hàng hóa dịch vụ thời điểm định Giá trị khơng thiết hình thành dùng quan hệ trao đổi, mua bán + Giá cả: Là thực tế lịch sử, phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa + Chi phí: Là dạng đặc biệt giá Khi hàng hóa hay dịch vụ hồn tất chi phí thực tế lịch sử, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ Nhìn chung, giá trị, giá chi phí khái niệm khác chúng có mối liên hệ với điều kiện định giá cả, chi phí giá trị như: + Giá coi chứng giá trị thị trường bên mua, bán, điều kiện giao dịch thoả mãn định nghĩa giá trị thị trường + Chi phí thước đo giá trị chi phí xây dựng cơng trình đáp ứng yêu Trang cầu sử dụng cao tốt nhất; chi phí khơng khơng thể giá trị tạo 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 1.1.6.1 Khái niệm, phân loại thị trường a Khái niệm Trước kia, nói đến thị trường nghĩ tới địa điểm mà người mua người bán tham gia vào việc mặc trực tiếp mua bán hàng hóa Ngày nay, phát triển vượt bậc khoa học công nghệ, đa dạng hóa lĩnh vực kinh tế, thị trường hiểu tập hợp thỏa thuận mà qua đó, người bán người mua tiếp xúc với để trao đổi hàng hóa, dịch vụ Và vậy, thị trường không thiết phải gắn với vị trí hay khơng gian cụ thể Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) định nghĩa: Thị trường mơi trường, hàng hố dịch vụ trao đổi, kinh doanh người mua người bán thông qua chế giá Khái niệm thị trường hàm ý khả người mua, người bán tiến hành hoạt động họ cách tự nguyện b Phân loại thị trường Việc phân loại thị trường có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá Từ việc xác định giao dịch chứng cớ thuộc thị trường nào, đưa kết luận giao dịch chứng cớ tin tưởng dùng để so sánh hay khơng Theo Kinh tế học thị trường phân loại thành loại thị trường sau: - Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo: Loại có lý thuyết, thị trường mà người bán người mua khơng có khả ảnh hưởng tới thay đổi giá thị trường Năm điều kiện hình thành thị trường cạnh tranh hồn tồn: + Có vơ số người mua người bán + Có thể mua bán vào lúc nơi + Các loại hàng hóa thay cho + Hàng hóa thơng tin lưu thông tự + Mọi người nắm điều kiện giao dịch - Thị trường độc quyền: Là thị trường mà tồn nhà cung cấp loại sản phẩm, như: Điện dùng để thắp sáng dạng độc quyền có người bán việc thâm nhập thị trường khó khăn Sự thay đổi số lượng sản phẩm ảnh hưởng tới thay đổi giá sản phẩm thị trường - Thị trường độc quyền nhóm: Là thị trường tồn số lượng nhỏ hãng cung ứng loại sản phẩm định, như: Thị trường sản xuất tơ có vài người bán kiểm soát hầu hết lượng cung thị trường Trang - Thị trường cạnh tranh: Là thị trường tồn nhiều nhà cung ứng sản phẩm có khả thay cho nhau, người có khả ảnh hưởng cách hạn chế tới giá sản phẩm mình, như: Thị trường sản phẩm bán lẻ thương nghiệp như: May mặc, giầy da… thị trường cạnh tranh, có nhiều người bán thị trường nhà sản xuất thường sử dụng hình thức cạnh tranh phi quảng cáo, phân biệt sản phẩm họ Ngoài ra, theo Lý thuyết Marketing thị trường gồm: - Thị trường sản phẩm - Thị trường khu vực - Thị trường khách hàng 1.1.6.2 Giá trị thị trường (GTTT) Trong kinh tế thị trường, qui luật kinh tế thị trường biểu hoạt động thơng qua giá thị trường Tín hiệu chế thị trường giá thị trường Giá thị trường biểu tiền giá trị thị trường hàng hoá - Tức phụ thuộc lớn vào giá trị thị trường Giá trị thị trường nói đây, giá trị xã hội – giá trị xã hội thừa nhận đo thời gian lao động xã hội cần thiết Như biết, thị trường hầu hết loại hàng hoá sản xuất không hai nhà sản xuất sản xuất mà có nhiều nhà sản xuất sản xuất hàng hố Tuỳ thuộc vào trình độ phát triển sức sản xuất ngành mà giá trị thị trường ứng với ba trường hợp sau đây: Trường hợp thứ nhất: Giá trị thị trường hàng hoá giá trị đại phận hàng hoá sản xuất điều kiện trung bình định Đây trường hợp phổ biến nhất, hầu hết loại hàng hoá Trường hợp thứ hai: Giá trị thị trường hàng hoá giá trị phận hàng hoá sản xuất điều kiện sấu định Trường hợp thứ ba: Giá trị thị trường hàng hoá giá trị đại phận hàng hoá sản xuất điều kiện tốt định Trong thời đại ngày nay, xu tồn cầu hố trở thành xu tất yếu, phát triển kinh tế nước tách rời nước khu vực giới Thị trường nước thị trường giới có quan hệ mật thiết với Do đó, giá trị xã hội loại hàng hóa sản xuất nước giá trị cá biệt thị trường khu vực giới Giá trị cá biệt ảnh hưởng mức độ đến giá trị thị trường giới tuỳ thuộc vào mức sản lượng hàng hoá cung ứng thị trường điều kiện thuế quan, sách xuất nhập nước Từ vấn đề trên, công tác định giá, quản lý giá không quan tâm tới giá trị thị trường loại hàng hoá sản xuất nước mà quan tâm tới giá trị thị trường giới, giá trị thị trường khu vực hàng Trang hố đó, để có sách quản lý kinh tế vĩ mô phù hợp, giữ ổn định phát triển sản xuất nước Hiện định giá tài sản có số khái niệm giá trị thị trường sử dụng rộng rãi giới như: Theo tiêu chuẩn Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, với bên người bán sẵn sàng bán bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Theo quan điểm Hiệp hội nhà thẩm định giá Hoa kỳ: Mức giá có khả xảy tài sản mua bán thị trường cạnh tranh mở điều kiện giao dịch công vào thời điểm thẩm định giá người mua sẵn sàng mua người bán sẵn sàng bán, bên hành động cách thận trọng, am tường thừa nhận giá không bị ảnh hưởng yếu tố tác động thái không bị ép buộc Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Khái niệm hiểu sau: + “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường ” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thoả mãn điều kiện thị trường thời điểm thẩm định giá.’’ + “Vào thời điểm thẩm định giá ” ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực thẩm định giá trị tài sản + “Giữa bên người mua sẵn sàng mua ” người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường + “Và bên người bán sẵn sàng bán ” người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường + “Khách quan độc lập”: Các bên mua bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt gây mức giá giả tạo; + “Điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động Trang thiên tai, địch họa; kinh tế không bị suy thối phát triển q nóng ; thơng tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức Khái niệm giá trị thị trường phản ánh nhận thức hoạt động chung thị trường sở cho việc thẩm định giá tài sản kinh tế thị trường Đây tiêu chuẩn để thẩm định giá trị tài sản cách rõ ràng chặt chẽ Nó giúp ta xác minh mức thương vụ hoàn thành có phải giá trị thị trường hay khơng Đồng thời cơng việc mà thẩm định viên phải làm thẩm định báo cáo giá trị thị trường Khái niệm giá trị thị trường không phụ thuộc vào giao dịch mua bán cụ thể thời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường đại diện cho mức bên mua bên bán đồng ý, thoả thuận tiến hành mua bán, sau có thời gian khảo sát, cân nhắc hội Tính đa dạng, thay đổi liên tục chất thị trường, thẩm định viên phải xem xét số liệu thu thập thị trường có đáp ứng tiêu chuẩn giá trị thị trường hay khơng Để đánh giá tính thị trường, đánh giá khả so sánh thương vụ hay giao dịch chứng cớ, cần phải trả lời câu hỏi sau: - Thương vụ khơng? - Thời điểm thực thương vụ? - Giới thiệu quảng cáo tài sản có xác khơng? - Đấu giá có đơng người đến tham dự có tính cạnh tranh không? - Tại người bán định bán, người mua định mua? - Người mua có cân nhắc đến việc mua tài sản khác trước định mua tài sản khơng? - Người mua có quen thuộc địa bàn hay khơng? - Điều có ảnh hưởng đến hành vi mua tài sản người mua? - Người mua mua với giá có phải giá định trả khơng? - Người mua có hài lịng với việc mua tài sản khơng? Trang 10 - Người mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua tài sản tương tự khác không? - Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này? - Người mua có lợi từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp? Để đảm bảo cho việc thẩm định giá tuân theo tiêu chuẩn nguyên tắc thẩm định chung, thẩm định viên cần: - Thẩm định giá theo tiến trình chặt chẽ, dễ hiểu, cơng khai, không đưa đến hiểu lầm - Cung cấp thông tin đầy đủ để người đọc hiểu rõ số lượng, nguyên nhân, hiểu rõ phân tích kết luận rút báo cáo thẩm định - Xác định, mô tả rõ ràng đối tượng thẩm định mức độ khảo sát tài sản - Xác định rõ hay nhiều lợi ích cần thẩm định giá trị - Xác định rõ giá trị cần ước tính, mục đích thẩm định, thời gian thẩm định thời gian báo cáo - Giải thích đầy đủ, rõ ràng phương pháp thẩm định cần áp dụng, lý áp dụng kết luận cần rút - Trình bày rõ giả thiết điều kiện mà thẩm định dựa vào - Kèm theo chứng chỉ, giấy chứng nhận hành nghề thẩm định cấp cho thẩm định viên, cấp chuyên môn, giấy phép thu lệ phí thẩm định, hướng dẫn thực hành thẩm định chứng khác 1.1.6.3 Giá trị phi thị trường (GTPTT) Giá trị thị trường chủ yếu hoạt động thẩm định giá hầu hết loại tài sản Cơ sở việc ước tính GTTT tài sản đó, dựa thực tế có khả trao đổi, mua bán cách phổ biến thị trường, thực tiễn kiểm chứng cách khách quan Tuy nhiên, thực tế có nhiều loại tài sản cần thẩm định giá chúng lại mua bán chí khơng có thị trường chúng, ví dụ như: Cơng viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học Để đánh giá giá trị loại tài sản này, người ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị ước tính gọi giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường định nghĩa cách đầy đủ sau: Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc xác định giá trị mang tính chủ quan, nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường * Các loại giá trị phi thị trường thường dùng thẩm định giá: + Giá trị sử dụng (GTĐSD): Là giá trị tài sản sử dụng cho mục đích định khơng liên quan đến thị trường Trang 11 Loại giá trị thể tài sản dùng với tư cách phận tài sản doanh nghiệp, khơng tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán Trên góc độ kế tốn, giá trị sử dụng giá trị dòng tiền mặt ước tính mang lại tương lai, kể từ sử dụng đến lý, tài sản kết thúc chu kỳ tính hữu ích Ngay giá trị sử dụng giá trị thị trường trùng khơng coi chúng Giá trị sử dụng tài sản có xu hướng cao giá trị thị trường chúng doanh nghiệp kinh doanh phát đạt, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự Ngược lại doanh nghiệp làm ăn hiệu giá trị sử dụng tài sản có xu hướng thấp giá trị thị trường Giá trị sử dụng tài sản có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt loại tài sản vơ hình mà doanh nghiệp khác khơng có Khái niệm GTĐSD thường áp dụng cho tài sản có thị trường hạn chế (là tài sản tính đơn chiếc, điều kiện cung cầu thị trường làm cho chúng có người mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng để phân biệt chúng với tài sản khác chỗ bán chúng thị trường cơng khai, mà để bán chúng địi hỏi phải có q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian công sức so với tài sản khác) Và tài sản có tính chất chuyên dùng (là tài sản tính chất đặc biệt mà chúng có giá trị sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng khơng dễ dàng bán chúng thị trường, trừ bán với toàn tài sản doanh nghiệp) + Giá trị đầu tư (GTĐT) giá trị tài sản nhà đầu tư định, cho dự án đầu tư định Giá trị đầu tư thể chi phí hội nhà đầu tư Mỗi nhà đầu tư có chi phí hội khác nhau, có giống ngẫu nhiên Vì vậy, khái niệm thường dùng muốn thể giá trị tài sản chuyên biệt, chuyên dùng với nhà đầu tư riêng biệt + Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh Khái niệm dùng cho loại tài sản là: Doanh nghiệp hoạt động mà phận cấu thành nên doanh nghiệp khơng thể tách rời (hữu hình, vơ hình), tổ Trang 12 chức khơng thể tách rời Vì vậy, giá trị doanh nghiệp dạng giá trị đầu tư IVSC cho thẩm định giá trị doanh nghiệp sở GTTT + Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thường ước tính sở thay tài sản xảy trách nhiệm bồi thường không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trường tài sản + Giá trị tính thuế số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lý, làm để tính thuế phải nộp cho Nhà nước IVSC cho nhiều quốc gia, số văn pháp quy trích dẫn GTTT sở việc tính thuế Tuy nhiên, phương pháp cụ thể sử dụng để ước tính giá trị tài sản dẫn đến kết chênh lệch so với GTTT theo tiêu chuẩn thẩm định Do đó, coi giá trị tính thuế GTTT định nghĩa tiêu chuẩn thẩm định phải có giải thích thật rõ ràng Trên thực tế để xác định giá trị tính thuế, người ta thường dựa vào GTTT, mức giá lại Nhà nước sử dụng thời gian dài, giá thị trường ln biến động khơng thể coi giá trị tính thuế GTTT + Giá trị cịn lại giá trị tài sản khơng cịn tiếp tục sửa chữa để phục hồi hay sử dụng + Giá trị tài sản bắt buộc phải bán số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện: Thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán + Giá trị đặc biệt giá trị tài sản vượt giá trị thị trường tài sản liên kết với tài sản khác tạo cộng hưởng mặt kỹ thuật lợi ích kinh tế * Để đảm bảo không nhầm lẫn GTTT GTPTT, IVSC quy định thẩm định viên thẩm định giá trị tài sản dựa theo tiêu chuẩn phi thị trường phải tuân theo quy trình bao gồm bước: Xác định rõ tài sản thẩm định giá Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản Xác định rõ mục đích, ý đồ thẩm định giá Định nghĩa giá trị thẩm định Khảo sát tài sản đảm bảo bước công khai cần thiết Công khai điều kiện tình bị hạn chế thẩm định Xác định thời gian hiệu lực thẩm định Phân tích số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định Trang 13 Dựa vào sở phi thị trường giá trị thu giá trị phi thị trường 10 Dù cho khái niệm, bước tiến hành tìm GTTT thích hợp thẩm định viên khơng diễn giải kết tìm GTTT 1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục đích định giá có ảnh hưởng đến việc lựa chọn sở thẩm định giá Xác định xác mục đích định giá giúp cho thẩm định viên tránh việc lựa chọn sở thẩm định không đúng, áp dụng phương pháp định giá khơng thích hợp dẫn đến việc thẩm định giá khơng với mục đích u cầu Trong kinh tế thị trường nay, định giá tài sản thường nhằm mục đích sau đây: Trong hoạt động mua bán, trao đổi: + Giúp người bán xác định giá bán + Giúp người mua định giá mua + Thiết lập sở cho trao đổi vật tài sản với tài sản khác Trong hoạt động tài tín dụng + Để sử dụng cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản + Để xác định số tiền điều khoản cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê Trong hoạt động phát triển tài sản đầu tư + Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác + Để định khả thực đầu tư Trong hoạt động quản trị doanh nghiệp + Để lập báo cáo tài hàng năm + Để xác định giá thị trường vốn đầu tư + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp doanh nghiệp + Để lý tài sản + Để có phương án xử lý tài sản cải cách doanh nghiệp Nhà nước Trong hoạt động quản lý nhà nước + Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản cơng + Để tính thuế tài sản bán để thừa kế + Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản Trang 14