Tiểu luận PHÂN TÍCH QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ tài sản của NGÂN HÀNG bưu điện LIÊN VIỆT

MỤC LỤC​ PHẦN 1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN......... 1 1.1. Khái niệm định giá. 1 1.2. Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản. 1 1.3. Vai trò của định giá. 4 PHẦN 2. PHÂN TÍCH QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 7 2.1. Giới thiệu về công ty TNHH vật liệu điện Hà Nội 7 2.2. Giới thiệu về Ngân hàng Bưu điện Liên Việt. 7 2.3. Giới thiệu về đối tượng cần định giá. 8 2.4. Phân tích quy trình triển khai thẩm định giá của Ngân hàng bưu điện Liên Việt 8 PHẦN 3. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 12 3.1. Đánh giá về quy trình định giá. 12 3.2. Đánh giá về biên bản thông báo kết quả định giá. 12

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG -o0o - TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH QUY TRÌNHĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THÔNG QUA BIÊN BẢNĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯUĐIỆN LIÊN VIỆT NHÓM THỰC HIỆN : NHÓM A GIẢNG VIÊN LỆ HẰNG : TH.S VŨ MÔN HỌC GIÁ TÀI SẢN : ĐỊNH HÀ NỘI – 2015 DANH SÁCH THÀNH VIÊN TRONG NHÓM Họ tên Nguyễn Thùy Vinh Trần Thanh Tùng Dương Phương Đông Trần Phương Mai Trần Anh Hùng Mã sinh viên A19161 A18026 A17434 A19160 A17406 MỤC LỤC PHẦN 1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .1 Khái niệm định giá Phương pháp nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Vai trò định giá PHẦN PHÂN TÍCH QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT .7 Giới thiệu công ty TNHH vật liệu điện Hà Nội Giới thiệu Ngân hàng Bưu điện Liên Việt Giới thiệu đối tượng cần định giá Phân tích quy trình triển khai thẩm định giá Ngân hàng bưu điện Liên Việt PHẦN ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT .12 Đánh giá quy trình định giá 12 Đánh giá biên thông báo kết định giá 12 DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Tên đầy đủ TNHH Trách nhiệm hữu hạn BĐS Bấtđộng sản QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu UBND Ủy ban nhân dân PHẦN TỔNG QUAN VỀ BẤTĐỘNG SẢN VÀĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệmđịnh giá Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ Định giá phần thiếu nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch BĐS Sự phát triển lĩnh vực định giá bất động sản thể thông qua việc hình thành Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: TEGAVA, AVA,AVO Định giá loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội.Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường.Định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá số tác giả định nghĩa sau: Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (GS W Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn.(GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng bất động sản - đại học quốc gia Singapore) Trong tài chính, định giá trình ước tính giá trị mà có Các thứ thường định giá tài sản trách nhiệm tài Định giá thực tài sản (ví dụ, đầu tư chứng khoán thị trường cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, tài sản vô hình chẳng hạn sáng chế thương hiệu) trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu phát hành công ty) Xác định giá trị cần thiết nhiều lý phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, kiện chịu thuế để xác định trách nhiệm thuế, tranh chấp.Có thể hiểu định giá BĐS ước tính giá trị BĐS Phương pháp nguyên tắc thẩmđịnh giá bất động sản Khi phân tích, thẩm định giá BĐS người ta thường sử dụng phương pháp sau nguyên tắc sau: phương pháp thẩm định giá BĐS: Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp: Phương pháp dựa sở giá bán thị trường BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực BĐS đó, phương pháp sử dụng rộng rãi phổ biến Việt Nam nhiều nước giới Phương pháp thu nhập (hay gọi phương pháp đầu tư phương pháp vốn hóa): Phương pháp dựa sở thu nhập ròng trung bình hàng năm tương lai từ BĐS, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn định BĐS (còn gọi tỷ lệ vốn hóa) để tính giá trị BĐS Mặt hạn chế phương pháp tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ xác cao, việc xác định chúng lại phải tiến hành điều kiện dự kiến trước, độ xác kết tính toán thường bị hạn chế, khắc phục cách sử dụng phương pháp định giá khác để kiểm tra, trường hợp kết kiểm tra có chênh lệch lớn phải áp dụng phương pháp khác để tính toán Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp chủ yếu áp dụng để định giá BĐS xảy việc mua bán chúng thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự có vai trò vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): Phương pháp sử dụng để xác định giá tài sản đặc biệt rạp chiếu phim, khách sạn tài sản khác mà giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế phương pháp áp dụng để xác định giá trị cho BĐS mà hoạt động có tạo lợi nhuận Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp thường áp dụng để tính toán giá trị BĐS theo trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai, theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực theo nguyên tắc: Giá trị đất đai xác định sở giá trị lại sau lấy giá trị công trình BĐS trừ tổng số chi phí lợi nhuận nguyên tắc thẩm định giá BĐS: Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết chậm trễ việc thoả thuận giá toán.Nguyên tắc thay đóng vai trò sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường theo thu nhập Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Do đó, việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành Với bất động sản tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản bất động sản đo định lượng giá trị mà đóng góp vào tổng thu nhập thực, thu nhập thực vốn hoá thành giá trị Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại Nguyên tắc thay đổi: Giá trị BĐS luôn biến động điều đặc biệt chịu tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội môi trường liên quan tới nó.Xem xét giá trị BĐS cần hiểu phụ thuộc với yếu tố đặt bối cảnh thay đổi tất yếu tố Đó nội dung "nguyên tắc thay đổi" xác định giá trị BĐS Nguyên tắc cạnh tranh: Cũng hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản có số lượng đủ lớn định thị trường có cạnh tranh Kết cạnh tranh làm giảm giá thị trường loại hàng hoá Mức độ cạnh trạnh thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt hàng hoá thông thường cạnh tranh thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy, mức độ tính chất cạnh tranh phụ thuộc vào loại bất động sản vùng khác nhau.Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá đất đai/bất động sản Trong thị trường đất đai/ bất động sản, số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh vị trí, mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh không gian địa lý (vùng, vùng, nước), cạnh tranh nội cung, nội cầu, cung cầu Sau nghiên cứu lựa chọn phương pháp quy tắc phù hợp thẩm định giá BĐS, bắt đầu thực quy trình thẩm định giá BĐS.Quy trình thẩm định giá BĐS kế hoạch hành động có trật tự logic, bốcục phù hợp với quy tắc bản, giúp cho thẩm định viên giá đưa kết luận vững ước tính giá trị tài sản có sở tin cậy Vai trò củađịnh giá Đối với cá nhân: Trong kinh tế thị trường, giá hàng hoá nói chung, bất động sản nói riêng hình thành vận động chi phối qui luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại bất động sản thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác nhau.Hoặc loại bất động sản, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau.Chưa kể đến bất động sản có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác nhau.Trong đó, giá bất động sản phụ thuộc lớn vào yếu tố Cá nhân người mua bán bất động sản lúc có đầy đủ thông tin am hiểu tính cấu trúc bất động sản, thể, không đánh giá giá trị thị trường bất động sản Điều này, gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thị trường bất động sản, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị bất động sản Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng giá họ phản ánh giá trị thị trường, cá nhân tư vấn tham gia thị trường BĐS không bị thiệt thòi giao dịch mua bán trao đổi, thừa kế, chấp, bảo hiểm… Ở vai trò cảu người định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch công cho thị trương bất động sản Đối với nhà nước: Nhà nước, với tư cách chủ sở hữu khối lượng lớn loại bất động sản, bị ảnh hưởng lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại lợi ích kinh tế gây tổn hại cho người khác) định giá không loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá tài sản thực cán định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán thuộc sở Tài chính, cán thuế…) Với khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản tất yếu Chính vậy, hoạt động định giá (của nhà nước doanh nghiệp định giá) có vai trò vô quan trọng nhà nước Các bất động sản nhà nước phải định giá bao gồm: + Định giá đất làm sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,… + Định giá bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê doanh nghiệp nhà nước + Định giá bất động sản (đặc biệt đất đai) cho hoạt động đấu giá + Định giá đất đai, nhà xưởng doanh nghiệp nhà nước tham gia liên doanh liên kết sản xuất + Định giá bất động sản để lý tài sản + Định giá bất động sản cho mục đích chấp, bảo hiểm… Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công xã hội Đồng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội – cách hợp lý hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người “sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường ưu đãi đặc biệt náo nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Trên thực tế nước ta, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước “bao cấp” giá đất tính toán nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, đất đai sở hữu toàn dân, loại tài sản quí giá bị lãng phí “chiếm giữ” không hợp lý quan nhà nước, đặc biệt đất đai vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân “giá đất” để tính toán nghĩa vụ không sát với giá thị trường, quan động lực rời khỏi khu vực để tìm đến khu vực có giá đất rẻ để thuê trụ sở nơi sản xuất kinh doanh Nói cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao tốt nhất” không đảm bảo Nguyên nhân tình trạng việc áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản thực tiễn nước ta chưa đầy đủ đội ngũ cán định giá bất động sản thiếu kinh nghiệp chuyên nghiệp PHẦN PHÂN TÍCH QUY TRÌNHĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Giới thiệu công ty TNHH vật liệuđiện Hà Nội Giới thiệu chung công ty: Tên công ty: Công ty TNHH vật liệuđiện Hà Nội Ngườiđại diện: Ông Đào Tiến Dũng Địa chỉ: 9H3 tập thể Nguyễn Công Trứ - Quận Hai Bà Trưng – Thành phố Hà Nội Điện thoại: (84-4) 39761492 Fax: (84-4) 39784699 Ngành nghề hoạt động: Sản xuất, buôn bán hàngđiện, điện tử, điện lạnh, điện dân dụng chuyên dụng, vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội, ngoại thất - Buôn bán máy móc, thiết bị phục vụ ngànhđiện, thiết bị báo cháy số loại thiết bị phục vụ khác - Thiết kế mạng Lan,Wan (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình) - Xây lắp hệ thốngđiện, đường dây trạm biếnáp đến 35KW - Chuyên giao công nghệ lĩnh vựcđiện Giới thiệu Ngân hàng Bưu điện Liên Việt Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) tiền thân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Liên Việt (LienVietBank) thành lập theo Giấy phép thành lập hoạt động số 91/GP-NHNN ngày 28/03/2008 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Năm 2011, với việc Tổng Công ty Bưu Việt Nam góp vốn vào LienVietBank giá trị Công ty Dịch vụ Tiết kiệm Bưu điện (VPSC) tiền mặt Ngân hàng Liên Việt Thủ tướng Chính phủ Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép đổi tên thành Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt.Cùng với việc đổi tên này, Tổng Công ty Bưu Việt Nam thức trở thành cổ đông lớn LienVietPostBank Cổ đông sáng lập LienVietPostBank Công ty Cổ phần Him Lam, Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn (SATRA) Công ty dịch vụ Hàng không sân bay Tân Sơn Nhất (SASCO) Hiện nay, với số vốn điều lệ 6460 tỷ đồng, LienVietPostBank 10 Ngân hàng Thương mại Cổ phần lớn Việt Nam LienVietPostBank định hướng xây dựng thương hiệu mạnh sở phát huy nội lực, hoạt động minh bạch, gắn xã hội kinh doanh Giới thiệu vềđối tượng cầnđịnh giá Tài sản: Quyền sử dụngđất số 79, tờ đồ số 7G-IV-41 Chủ sở hữu: Bà Hoàng Thị Nguyệt Hoa vàông Đào Tiến Dũng Địa chỉ: Số 198B Tôn Đức Thắng - Phường Hàng Bột - Q ĐốngĐa - TP Hà Nội Đơn vịđịnh giá: Ngân hàng BưuĐiện Liên Việt Hoàng Quốc Việt Phân tích quy trình triển khai thẩm định giá Ngân hàng bưu điện Liên Việt Nhận yêu cầu thẩm định Lập phương án định giá Khảo sát trường, thu thập thông tin Lập báo cáo định giá phát hành chứng từ Xác định giá trị tài sản Sơ đồ 1.Sơ đồ quy trình triển khai thẩm định giá Bước 1: Ngân hàng nhận yêu cầu thẩm định khách hàng - Ngân hàng tiếp nhận yêu cầu thẩmđịnh khách hàng Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩmđịnhđịnh giá tài sảntheo hướng dẫn 3207/2011/HD-LienVietPostBank ngày 28/12/2011 Hướng dẫn thẩmđịnh tài sản bảođảm Bất động sản - Ký kết hợp đồng thẩmđịnh giá với khách hàng Bước 2: Lập phương án định giá bất động sản Ngân hàng xácđịnh tổng quát bất động sản cần thẩmđịnh giá loại hình giá trị làm sở thẩmđịnh giá: - Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật bất động sản cần thẩm định giá - Xác định mục đích thẩm định giá khách hàng - Xác định thời điểm thẩm định giá - Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá - Xác định sở giá trị bất động sản Sau đó, ngân hàng lập kế hoạch thẩmđịnh giátheo tiêu chí: - Lập phương án phân công thẩm định viên trợ lý thẩm định viên thực yêu cầu thẩm định giá khách hàng - Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu tài sản cần thẩm định giá.Thẩm tra hồ sơ, tài liệu liên quan khách hàng cung cấp, so sánh đối chiếu Nếu phát nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu, hồ sơ không đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Dựa biên bảnđịnh giá ngân hàng, ta thấy được: Các đặc điểm pháp lý: Lô đất có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đấttheo giấy chứng nhận QSD/QSH số: MS 10109093225, số QĐ cấp 429/2005/QĐ – UB; cấp UBND quận ĐốngĐa, ngày 21/3/2005 Lô đất có đầyđủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm, không bị tranh chấp sử dụngổnđịnh - Đặc điểm kỹ thuật: + Đặc điểm đất: Tổng diện tích đấtở 90,5 m2; diện tích đất không vuông vức 31,2 m2; mặt tiền 3,4 m; chiều sâu 20 m Phần đất thẩmđịnh đượcđánh giá có hình dáng xấu (chữ L, đa giác), mặt tiền nhỏ nên làm giảm khả sử dụng tốt bất động sản + Đặc điểm công trình xây dựng đất: Tổng diện tích sàn xây dựng công nhận 320 m2 bao gồm tầng, kết cấu bê tông, nội thất đượcđánh giá vào loại Tầng chủ tài sản cải tạo thành tầng, nhiên giấy phép xin cải tạo sửa chữa nhà - Hiện trạng sử dụng: Tầng sử dụng làm cửa hàng kinh doanh, tầng lại sử dụng đểở Điều kiện kinh doanh vàđiều kiện cảnh quan môi trường ngân hàngđánh giá cao - Xác định mục đích thẩm định giá khách hàng: Là xin cấp tín dụng Ngân hàng Bưu điện Liên Việt - Xác định thời điểm thẩm định giá: Ngày 12 tháng năm 2014 - Xác định sở định giá: Dựa vào quy định Ngân hàng Bưu điện Liên Việt thẩmđịnh tài sảnđảm bảo Bước 4: Xác định giá trị tài sản Ngân hàng Bưu điện Liên Việtđã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp đểđịnh giá bất động sản.Hai bất động sản sử dụng để so sánh nhà số 159B nhà số 153 phố Tôn Đức Thắng, ĐốngĐa, Hà Nội Xét vị trí: tài sảnđem định giá hai tài sản so sánh nằm mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán nên chênh lệch đánh giá mặt vị trí - Xét diện tích đất ở: diện tíchđất BĐS so sánh thấp so với diện tích đất BĐS mục tiêu, xét mặt nhu cầu thị trường, diện tích BĐS so sánh có nhu cầu lớn so với diện tích lớn nên đượcđiều chỉnh giảm 2% so với BĐS mục tiêu Còn BĐS so sánh có diện tích lớn, khó khăn bán BĐS với diện tích lớn số tiền giao bán cao khả để bán BĐS mục tiêu cao nên điều chỉnh diện tích BĐS so sánh tăng 4% - Xét mặt tiền: mặt tiền BĐS so sánh đượcđánh giá giảm 4% so với mặt tiền BĐSđịnh giá mặt tiền bấtđộng sản so sánh rộng mặt tiền BĐS mục tiêu (gần 0,56m).mặt tiền BĐS so sánh đượcđánh giá giảm 10% so với mặt tiền BĐSđịnh giá mặt tiền bấtđộng sản so sánh rộng mặt tiền BĐS mục tiêu (gần 4,16 m) - Xét vị lợi thế, vị trí kinh doanh: ba BĐS nằm tuyến phố vị trí BĐS không cách xa nên sựđánh giá khác biệt lợi kinh doanh xét mặt vị trí - Xét mặt hình dánh lô đất: hình dánh hai BĐS so sánh đượcđánh giá giảm (7% 6%) so với BĐS mục tiêu Xét hình dánh BĐS mục tiêu có hình dáng xấu (hình chữ L, đa giác, đấtở không vuông vức chiểm tới 31,2 m 2) so với hai BĐS so sánh (hình chữ nhật, nở hậu) BĐS so sánh đượcđánh giá giảm BĐS so sánh rao bán với giá 14 tỷ đồng giá ngân hàng ước tính 12,5 tỷ đồng (giá đất ước tính 219,315 triệu đồng/m 2) Sau điều chỉnh thay đổi (điều chỉnhgiảm 12%) với tỷ lệ so sánh 88% giá quy BĐS mục tiêu BĐS so sánh 192.997.312 đồng/m2 BĐS so sánh rao bán với giá 41 tỷ đồng giá ngân hàng ước tính 36,5 tỷ đồng (giá đất ước tính 232,173 triệu đồng/m 2) Sau điều chỉnh thay đổi (điều chỉnh giảm 12%) với tỷ lệ so sánh 88% giá quy BĐS mục tiêu BĐS so sánh 204.313.101 đồng/m2 Từ hai giá quy BĐS mục tiêu hai BĐS so sánh ta đượcđơn giá đất trung bình: Giá BĐS SS1 + Giá BĐS SS2 192.997.312 + 204.313.101 = =198.655.206 (đồng) Đơn giá đất trung bình BĐS mục tiêu làm tròn 198.700.000 đồng/m Đơn giá đấtở trung bình = Trong tổng cộng 90.5 m2 bất động sản mục tiêu có tới 31.2 m đất không vuông vức phải chịuđiều chỉnh giảm 70% vậyđơn giá phần diện tích không vuông vức là: 198.700.000 * 70% = 139.090.000 đồng/m2 Phần đất BĐS mục tiêu không bao gồm đấtở công nhận bị quy hoạch đất vường hay diện tích đất khác Phần tổng giá trị diện tích đất đượcđịnh giá bao gồm đấtở vuông vức không vuôn vức là: Định giá quyền sử dụng đất Đơn giá Diện tích Giá trị Đấtở vuông vức 198.700.000 59,3 11.782.910.000 Đấtở không vuông vức 139.090.000 31,2 4.339.608.000 Tổng giá trị 16.122.518.000 Phần công trình xây dựng đất có tổng diện tích 320 m 2; đơn giá xây nhà với kết cấu, vật liệu tương tự 5.885.000 đồng/m 2, đánh giá giá trị lại 65% nên đơn giá sau thực tế là: 5.885.000 * 65% = 3.825.250 đồng/m Vậy tổngđịnh giá công trình xây dựng đất là: 320 * 3.825.250 = 1.224.080.000 đồng/m2 Tổng giá trị tài sản đượcđánh giá bao gồm đất công trình xây dựng đất là: 16.122.518.000+1.224.080.000= 17.346.598.000 (đồng) Làm tròn: 17.347.000.000 đồng, phân vào loạiA bảngđánh giá Ngân hàng Bưu điện Liên Việt Bước 5: Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Dựa sở báo cáo Thẩmđịnh giá, chuyên viên định giá lập thông báo kết quảđịnh giá xây dựng chứngthưđịnh giá Chứngthư thẩmđịnh giá sau lãnhđạo công ty soát xét thông qua phát hành giao cho khách hàng PHẦN ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNHĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Đánh giá quy trìnhđịnh giá Quy trìnhđịnh giá BĐS Ngân hàng Bưu điện Liên Việt thực đầyđủ qua bước tuân thủđúng quy định pháp luật hướng dẫn Ngân hàng Liên Việt Các bước công việc phải làm, thời gian thực bước, nhân lực cần thiết cho công việc xácđịnh rõ ràng, đầyđủ Việc lập kế hoạch định giá xácđịnh yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, đặcđiểm quyền gắn với BĐS cầnđịnh giá, đặcđiểm thị trường, xây dựng biểu mẫu phù hợp Đánh giá biên thông báo kết quảđịnh giá Biên thông báo kết trình bày phù hợp, có đầyđủ thông tin vàđảm bảo tính hợp pháp; biên có chữ ký chuyên viên định giá trưởng phòng thẩmđịnh tài sảnđảm bảo ngân hàng trang văn Phần phụ lụcđịnh giá tài sản thông tin tài sản tình trạng tài sản cung cấp đầyđủ loại hình tài sản, chủ sở hữu, quan hệ với khách hàng, địa chỉ, hồ sơ pháp lý tài sản Đặcđiểm kỹ thuật ngân hàng phân định rõ quyền sử dụng đất công trình đất.Đặcđiểm trạng tài sản ngân hàng cung cấp đầyđủ hìnhảnh (tổng thể BĐS, mặt đường, mặt tiền BĐS, nội thất BĐS) vàđáng giá mức độcủa yếu tố làm nên giá trị BĐS Mật độ thông tin mà ngân hàng thu thập để có sởđánh giá giá trị BĐS dựa phương pháp so sánh trực tiếp tương đối tốt qua hai bất động sản so sánh (phù hợp với quy định pháp luật phải cóít hai BĐSđem so sánh) so sánh thị trường có thờiđiểm gần với thờiđiểm thẩmđịnh giá (trong vòng tháng); hai bất động sảnđem so sánh tiến hành phân tích, so sánh giống khác chúng với BĐS cần thẩmđịnh giá để cóđiều giá thích hợp, cácđiều chỉnh tăng giảm phù hợp với tiêu chíđánh giá