GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẨN TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

+ Tính có thê chuyền giao được: Là một khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với bất động an, Ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính hữu í

Trường Đại hoc Thuong mai

Chủ biên: PGS.TS LÊ THỊ KIM NHUNG

TS VŨ XUÂN DŨNG

GIÁO TRÌNH

DINH GIA TAI SAN

H NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2017

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt

PGS.TS Phó giáo sư, Tiến sĩ

TTCK Thi trường chứng khoán

UBND Ủy ban nhân dân

USD Đô la Mỹ

VAT Thuế giá trị gia tăng

ra các quyết định của các tổ chức và cá nhân, từ đó ảnh hưởng tiêu

cực đến việc thực hiện các mục tiêu của họ Do đó, việc nghiên cứu guyên lý căn bản về định giá tài sản đã va dang trở thành nhu cầu cân thiết và không có giới hạn đối với các nhà nghiên cứu, các

nhà quản trị doanh nghiệp và đối với mọi chủ thê quan tâm

Học phần Định giá tài sản là một học phần có vị trí quan trọng

nước và quốc tế: tăng bị cho người học 27hưông pháp và kỹ đăng

thiết để có thể triển khai và thực hiện toàn bộ quá trình nghiệp

vụ định giá tài sản, có thê xây dựng và thực hiện có hiệu quả công

tác định giá tài sản Với mục tiêu như vậy, giáo trình được thiết kế

gồm 5 chương, gồm:

~ Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

- Chương 2: Định giá bắt động sản

- Chương 3: Định giá máy móc thiết bị

- Chương 4: Định giá tài sản vô hình

- Chương Š: Đỉnh giá doanh nghiệp

Giáo trình Định giá tài sản là một tài liệu cần thiết phục vụ cho

nghiên cứu, giảng dạy của giảng viên và việc học tập của sinh viên thu chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng Kế toán doanh nghiệp, Kinh tê, và là tài liệu tham khảo hữu ích cho các độc giả

quan tâm đến lĩnh vực này

Tham gia biên soạn giáo trình, gồm các tác giả

* PGS.TS Lê Thị Kim Nhung, đồng chủ biên và biên soạn các chương 1.4

*TS Vũ Xuân Dũng, đồng chủ biên và biên soạn các chương 3,5

* ThS Vũ Xuân Thủy, biên soạn chương 2

Trong quá trình biên soạn, tập thể tác giả đã tham khảo một số

tai liệu trong nước và nước ngoài, các chuân mực, các văn bản pháp

quy của nhà nước, tiếp thu ý kiến đóng góp của Hội đồng khoa học

nghiệm thu giáo trình như: GS,TS Đỉnh Văn Sơn, TS Nguyễn Hồ

Phi Hà, TS Nguyễn Phúc Hiền, TS Nguyễn Thu Thủy, PGS, TS Nguyễn Viết Thái Tập thể tác giả đã kế thừa có chọn lọc các sách,

tài liệu tham khảo, đồng thời cập nhật, bỗ sung những kiến thức mới theo yêu cầu của sự hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay ở

'Việt Nam Chúng tôi xin chân thành cảm ơn các tác giả của những, tài liệu mà chúng tôi đã sử dụng, cảm ơn sự góp ý của các nhà khoa học đã giúp chúng tôi hoàn th nâng cao chất lượng giáo trình

Mặc dù tập thê tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế điều kiện nghiên cứu và trình n nên giáo trình không thể tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế nhất định Tập thề tác giả

rất mong nhận được các ý kiến phê bình, góp ý quý báu của độc giả

để lần tái bản sau giáo trình sẽ được hoàn thiện hơn

TẬP THẺ TÁC GIẢ

CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE DINH GIA TAI SAN

Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức

cơ bản về lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quam

đến tài sản và định giá tài sản, các nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản, làm tiền đề cho việc nghiên cứu các chương tiếp sau

Ngoài ra, còn giới thiệu cho người học vẻ hoạt động định giá chuyên nghiệp (nghề thâm định giá) - mội dich vụ tài chính mới xuất hiện

và có nhụ cầu ngày càng cao trong nên kinh tế thị trường hiện đại, qua đó giúp hình thành động cơ học tập và rèn luyện để lập nghiệp

1.1 DOI TUQNG VÀ MỤC ĐÍCH CUA DINH GIA TAI SAN 1.1.1 Khái niệm iá tài sẵn

Định giá tài sản tức là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể bằng một hoặc nhiều phương pháp phù hợp Định giá là một hoạt động diễn ra thường xuyên của các chủ thể tham gia thị trường theo các cấp độ khác nhau Trong thực tế, thuật ngữ *định giá tài san” hay

“thẩm định giá” - valuation, đều mang cùng một bản chất là xác định

giá trị của tài sản đo các chủ thể khác nhau thực hiện Thâm định giá

là một dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, được thực

hiện bởi các nhà chuyên môn được đảo tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Do vậy, trong giáo trình này thuật ngữ *định giá tài sản” được hiểu là

một hoạt động mang tính chuyên môn tương tự như ` “thẩm định giá”

Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá:

- Theo tir dién Oxfort: Dinh gid (Valuation) 1a sự ước tinh giá trị của một vật, của một tài sản, là sự tớc tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị của hiện hành của tài sản trong kinh doanh

- - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương

jnh giá là sự trúc tính về giá trị các quyền lu tài sản

ip đến ước tính gi giá trị bằng tiền về quyền sở Hữu

tài sản cho một mục đích đã được xác định

- Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp

hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bắt

động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bắt động sản và

mục địch thâm định giá Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị

trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chưing Khải niệm này cho thấy, thuật ngữ “Định gid — valuation” chỉ tập trung vào xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định dựa trên các

dữ kiện thị trường so sánh được Như vậy, định giá thường được mô tả như một "khoa học không chính xác”, bởi nó phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích các dữ kiện thị trường của người thâm định viên

~ Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định:

giá là một nghệ thuật hay khoa học vẻ ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể, của một tài sản cụ thê, tại một thời điểm có cân nhắc

đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xót it ca cic Yeu

tô kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đâu te lựa chọn Khái niệm này tuy không đề cập đến một loại tải sản cụ thể là

động sản, nhưng có nhiều nét tương đồng với khái niệm của Hiệp hội

thấm định giá Austraylia Theo đó, định giá vừa mang tính khoa học,

vừa mang tính nghệ thuật, khi ước tính giá trị của một tài sản bao giờ

cũng phải xác định rõ mục đích của việc định giá, xem xét tất cả đặc

điểm của tài sản và yếu tổ tác động của thị trường

- Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 chính thức được Quốc

hội nước ta thông qua vào ngày 20/6/2012 thay thể cho Pháp lệnh Giá năm 2002: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tỔ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dich vụ Thâm định giá là việc cơ quan, tô chức có chức năng thâm định giá xác định giả trị bằng tiễn của các loại tài sản theo qưy' định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một dia diém,

thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn

thâm định giá

Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng những nét đặc trưng

cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là

+ Định giá là công việc ước tính

+ Định giá là một hoạt động đòi hoi tính chuyên môn

«_ Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

+ TAi san duge định giá có thể là bắt kỳ tải sản nào, song chủ

Từ những đặc trưng nêu trên có thể kết luận như sau: Dinh giá

là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi Ích mà tài

sản có thể mang lại cho chủ thê nào đó tại một thời điểm nhất định

1.1.2 Đối tượng của định giá tài sản

Đối tượng định giá là những tài sản thuộc quyền sở hữu (quyền

kiểm soát) của các chủ thể trong xã hội, là những tài sản hợp pháp

được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật

Việc phân loại tai sản phục vụ cho mục đích định giá căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đắt đai, Luật kinh doanh bắt động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên

quan do các cơ quan có thảm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ

phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế Theo đó, tài

sản gắn với quyền tài sản trong thâm định giá bao gồm:

+ Bất động sản: Là các tài sản không thể di dời, gắn với một vị trí địa lý nhất định, một không gian nhất định như: đất đai, nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với

đất,

+ Động sản: Là những tài sản có đặc điểm là không gắn có định

với một không gian, vị trí nhất định và có thể di đời được như: Các

loại máy móc, thiết bị, dâ ẳ â công nghệ,

tế thị trường, bởi doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thừa

nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định; doanh

nghiệp gắn với các chủ sở hữu nhất định và là đối tượng được giao

dịch trên thị trường thông qua các hoạt động mua, bán, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp

+ Các quyên tài sản: Là các quyền có thê xác định giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự Quyền tài sản

là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều quyền lợi khi làm chủ tài sản đó Quyền sở hữu tải sản bao gồm một nhóm quyền năng mà mỗi quyền năng có thề tách rời với quyền sở hữu và chuyên giao trong giao dịch dân sự, đó là:

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền tài

sản là một loại tài sản vô hình, là đối tượng của thẩm định giá, tuy nhiên việc xác định giá trị của nó rất phức tạp và khó khăn

1.1.3 Mục đích của định giá tài sản

Mục đích của định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Chính vì vậy, mục dích của định giá

là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp định giá của thâm định viên Có rất nhiều mục

dích định giá tài sản khác nhau, có thể chỉ ra một số trường hợp sau:

định giá bán có thể chấp nhận được, để giúp cho người mua có thể xác định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đối của tài sản này với tài sản khác

~ Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tải chính và tin dung:

Để sử dụng tài sản cho việc cằm có hay thế chấp, để xác định giá trị

cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

~ Xác định giá trị tài sản đê xác định giá trị số tiền cho thuê theo

hợp đồng: Đề giúp cho lặt ra mức tiền thuê và xây dựng các

điều khoản cho thuê

- Xác định i tai san dé phat trién t:

sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác, để quyết định khả năng

thực hiện đầu tư

~ Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp:

chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư; để xác

định giá trị doanh nghiệp; để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của công ty; để có phương án xử lý tài sản khi cải cách đoanh nghiệp nhà nước

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: Để xác định giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản; để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc thừa kế; đẻ tòa án ra quyết định phân chia tii sản khi xét xử các vụ án; đẻ xác định giá sản phục vụ cho việc đầu thầu, đấu giá tài sả i à

việc đấu giá các tài sản bị phát mãi, tị

1.2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIEN QUAN DEN TAI SAN VA

GIA TRI TAI SAN

1.2.1 Tài sản

* Khái niệm

Theo Viện Ngôn ngữ học (Từ điển Tiếng Việt): Tài sản là của cải

vật chất hoặc tỉnh thân có giá trị đối với chủ sở hữu

“Theo chuẩn mực kế toán qu ¡ sản là nguồn lực do doanh

nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ,

mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thẻ dự kiến trước một cách hợp lý

Theo chuẩn muc ké todn Viet Nam (VAS 04): Tai san 1a nguồn

lực: (a) doanh nghiệp kiềm soát được; và (b) dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp

* Phân loại tài sản

~ Theo hình thái biểu hiện: TS hữu hình và TS vô hình

~ Theo tính chất sở hữu: TS công cộng và TS cá nhân

- Theo kha năng trao đổi: Hàng hóa và phi hàng hóa

~ Theo khả năng di dời: Động sản và bắt động sản

- Theo đặc điểm luân chuyên giá trị: TS có định và TS lưu động

* Chú ý: Theo quan niệm vé tài sản trong công tác kế toán không hẳn đồng nhất với quan điềm của thâm định viên Một nguồn lực vô hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên,

nhưng đối với kế toán viên thì không hăn như vậy Để xác định một

nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghỉ vào bảng cân đối kế toán, có được trích khẩu hao hay không cần phải xem xét đến các yếu tố: Tính có thê xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai Nếu một nguồn lực vô hình không thỏa mãn định nghĩa TSCĐ vô hình thì chỉ phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghỉ nhận là chỉ phí kinh doanh trong kỳ hoặc chỉ phí trả trước Riêng

nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sát nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại, được ghi nhận là lợi thế thương,

mại vào ngày phát sinh nghiệp vụ mua Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiêm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh té trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:

Tĩnh có thể xác định được - + TSCĐ vô hình phải là tài sản có thê xác định được đề có thẻ phân biệt một cách rõ rằng tài sản đó với lợi thế thương mại Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính

chất mua lại, được thẻ hiện bằng một khoản thanh toán do bên mua tài sản thực hiện đề có thê thu được lợi ích kinh tế trong tương lai

+ Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp

có thé dem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đôi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thê từ tài sản đó trong tương lai Những tài sản chỉ

tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác

nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định é

nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh

tài sản đó đem lai

Khả năng kiểm soát:

+ Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh

nghiệp có quyên thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó Khả năng kiểm soát của doanh

nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình

thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý

+ Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi

ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: Bản quyền, giấy

phép khai thác thủy sản,

+ Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề, và thông qua

việc đào tạo doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến

thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng

doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó, vì

vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình Tài năng lãnh đạo và

kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình

trừ khi tài sản này được đảm bảo bằng quyền pháp lý đê sử dụng nó

và đề thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, đồng thời thỏa mãn

các quy định về định nghĩa TSCĐ vô hình và tiêu chuân ghỉ nhận 'TSCP vô hình

+ Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác đẻ bảo vệ hoặc kiểm

soát các lợi ích kinh tế từ các mói quan hệ với khách hàng và sự trung

thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình

Lợi ích kinh tế trong Tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho

ăng doanh thu, tiết kiệm chỉ phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình

“Tóm lại, nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được là: (i)

n có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình

ặc vô hình - gọi chung là nguồn lực; (ii) Tài sản xác định cho

một chủ thê nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thê nào

đó, không có khái niệm tải sản chung chung; (iii) Khái niệm tài sản hàm chứa những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không

nhất thiết dành riêng cho doanh nghiệp Với ý nghĩa như vậy, để

phán ánh rõ đối tượng của ngành định giá có thê đưa ra một định

nghĩa đơn giản: Tài sản la nguon luc duge kiém sodt bai mét chit

thể nhát định

* Quyên sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép

chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản Quyền sở hữu gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (¡) Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài san (ii)

Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của

tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản đó có thể đem

;èn định đoạt là quyền được chuyển giao quyền sở hữu,

trao đôi, biếu tặng, cho, cho vay, thừa kế, hoặc không thực hiện

* Khái niệm giá trị

- Theo quan điểm của C.Má

Hàng hóa có 2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa dé thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người Giá trị của hàng hóa được xác định ở mặt chất và

lượng: Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa,

nói một cách cụ thê hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất

hàng hóa kết tỉnh trong hàng hóa; Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hóa có thời gian lao động cá biệt khác

nhau, khi trao đồi trên thị trường, giá trị của hàng hóa được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết

- Theo quan điểm định giá tài sản

Có nhiều loại giá trị khác nhau theo nhiều cách sử dụng khác

nhau: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi

(value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử dung (value in use) Có thể đưa ra một định nghĩa chung: Giá trị

é g tién vé nhimng loi ich ma tai san dé mang lai

ai mộ êm nhất định Khái niệm này cho

(i) Gia tri tài sản được đo bằng tiền; (iï) Giá trị tài sản có tính

thời điểm, đến thời điểm khác có thẻ không còn như vậy; (iii) Cùng

là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thê khác nhau; (iv) Giá trị tài sản cao hay thấp do

hai nhóm yếu tố quyết định là công dụng hữu ích vốn có của tài

và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó; (v)

“Tiêu chuẩn về giá tri tai sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản

đó mang lại cho mỗi chủ thể trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

* Ÿ nghĩa và đặc tính của giá trị

- Ý nghĩa: Giá trị tài sản phải được xem xét trên cả hai góc độ:

tính chủ quan và tính khách quan

+ Tĩnh chủ quan của giá trị: Ý nghĩa chủ quan của giá trị là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản Cùng một tài sản nhưng với các cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản có thể được dùng cho các mục đích khác nhau, có thẻ được sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Vì vậy, giá trị của cùng một tài sản có thể khác nhau theo sự đánh giá chủ quan của mỗi người Phản ánh dưới góc độ này có các khái niệm: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá

nhân, giá trị dau tu, gid tri thé chap, giá trị bảo hiểm, giá trị cắm cố

+ Tính khách quan của giá trị: Ý nghĩa khách quan của giá trị

là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản Giá trị của tài sản

là cơ sở của giá cả, là cơ sơ của sự trao đôi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường Giá trị tài

sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất

trong một cuộc giao dich tại một thời điểm nào đó Khi giao địch diễn ra - giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch trở thành một thực

thừa nhận của các chủ thê hay của thị trường về s tổn tại của giá

trị trong hoạt động kinh tế Phản ánh dưới góc độ này có các khái

niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đôi, giá trị công bằng

- Đặc tính của giá trị: Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ

bốn đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính khan hiểm,

tính có yêu cầu và tính có thể chuyển giao được

+ Tính hữu ích: Thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người Tính hữu ích là một đặc tính cơ bản làm cho hàng hóa hoặc địch vụ trở nên có giá trị Tuy nhiên,

tính hữu ích chỉ là một trong các đặc tính tạo ra giá trị, nếu hàng hóa

có tính hữu ích nhưng không có yêu cầu hoặc không khan hiếm thì

giá trị thị trường cũng không tồn tại

+ Tính khan hiếm: Là một khái niệm có tính tương đối Nói

chung, mọi hàng hóa đều có tính khan hiểm Tính khan hiểm có

thê hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện tại

và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lai Giá trị của hàng hóa sẽ thay đổi theo sự thay đổi mức khan hiểm của hàng hóa đó

trên thị trường

+ Tính có yêu câu: Yêu cầu hay đòi hỏi thực ra được hình thành bởi tính hữu ích của tải sản Tuy nhiên, ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thường, thuật ngữ có yêu cầu ở đây còn là một khái niệm

cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng về tiền tệ để thỏa mãn yêu cầu đó - đồng nghĩa với nhu cầu có khả năng thanh

toán hay cầu của thị trường

+ Tính có thê chuyền giao được: Là một khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với bất động

an, Ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính hữu ích, khan

hiếm và có yêu cầu, nhưng không thẻ chuyển giao được toàn bộ

hay từng phản thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn tại Khả năng chuyên giao được được hiêu là sự chuyền giao quyền

sở hữu và kiêm soát tài sản đó từ chủ thể này sang chủ thể khác

* Phân biệt giá trị, giá cả và chỉ phí

- Giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà

tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán

Theo Uy ban thâm định giá quốc tế (IVSC): Giá trị là số tiền ước

tinh của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định Thuật ngữ giá trị mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá

dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời

điểm nhất định Giá trị thê hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp

nhận trong một cuộc giao dich Giá trị thị trường thê hiện mức giá

cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng

- Giá cả: Giá cả (price) là một thuật ngữ được sử dụng cho một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một hàng hóa hoặc dịch

vụ Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau đây: () Giá cả là số tiền thực tế người mua trả cho người bán để được

quyền sở hữu sản phẩm hoặc dich vu; (ii) Giá cả là số tiền thỏa

thuận giữa người mua và người bán vị é một sản phẩm hoặc dịch vụ

Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị Giá cả có thể

lớn hơn bằng hoặc nhỏ hơn giá trí của tài sản

Theo kinh tế chính trị học: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của

giá trị

Theo kinh tế học: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào

bán hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ Giá cả phản ánh

chỉ phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà

người bán nhận được

Theo IVSC: Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc

được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định

- Chỉ phí

Theo IVSC: Chỉ phí (cost) là mức giá được trả cho hàng hóa

hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có đề tạo ra hoặc đề sản xuất

ra hàng hóa hoặc dịch vụ Khi hàng hóa dịch vụ được hoàn tắt thì

chỉ phí của hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử

và được gọi là giá gốc Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dich

vụ đó trở thành chỉ phí đối với người mua

Như vậy, có thể chỉ ra những điểm giống nhau và khác nhau giữa giá trị, giá cả và chỉ phí Điểm giống nhau là chúng đều thể hiện bằng một số tiền nhất định, đều có thể sử dụng đề đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thẻ Điểm khác nhau giữa chúng, đó là

+ Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa

+ Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và được

dùng trong quan hệ trao đổi mua bán Trong nhiều trường hợp, khái

niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết

Giá trị ước tính có thể cách xa so với giá cả thực tế giao dịch Giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả

+ Chỉ phí là một dạng đặc biệt của giá cả Chỉ phí là cách gọi

khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu vào của

họ, phản ánh phí tồn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ

1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời

điểm định giá, giữa một bên là người bán ộ

là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai,

mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận Giá trị thị trường đôi khi được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn

cơ bản của giá trị Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động

định giá đối với hầu hết các loại tài sản Cơ sở của việc ước tính giá

trị thị trường của một loại tài sản nào đó được dựa trên một thực

tế là nó có khả năng trao đổi mua bán một cách phỏ biến trên thị

trường, được thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần được định giá

nhưng chúng rất ít khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng (ví dụ như: Nhà ga, công viên, nha thờ, bệnh viện )

Để đánh giá giá trị của những tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chỉ phối đến giá trị tài sản Giá trị được ước

tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường

- Giá tri phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên

việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả

năng có thê mua bán tài sản trên thị trường

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng

xuất phát từ khái niệm giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó phụ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tải sản đó với mỗ i

sự vụ phòng phú của các khái niệm giá trị

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Định giá tài sản thực chất là ước tính giá trị của tài sản, vì vậy, đề nâng cao tính chính xác của kết quả định gid, can thiết phải xem xét

các yếu tố ảnh hưởng đến gị n Việc nhận diện một cách

rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng giúp thẩm định viên đánh giá mức

độ quan trọng của từng yếu tó, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa

chúng, để từ đó có thể lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

Các yêu tô: ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:

* Các yếu tố mang tính vật chất

'Yếu tổ vật chất là những yếu tổ thể hiện các thuộc tính hữu dụng

tự nhiên, vốn có mà tài sản có thẻ mang lại cho người sử dụng như:

Đối với đất đai nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng

sửa chữa cải tạo, đối với máy móc thiết bị là các tính năng công

dụng, độ bền vật liệu

Thông thường, thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tải sản

càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ

quan của giá trị, tài sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác sử dụng tài sản đó Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà

thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng đề tiến hành

tu vấn, lựa chọn loại giá tri cdn thẩm định cho phù hợp

* Các yếu tô về tình trang pháp ý

Hai tài sản có các yếu tô về vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khách nhau

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối

với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử

dụng Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị

tài sản, nhất là bất động sản Thông thường, quyền khai thác các

thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại Tắt nhiên các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật Đó là các quyền: Được hay không được phép mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi bán

Đề xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thâm định viên phải nắm được các quy định mang tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản

cần thẩm định Đề có được những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thâm định viên cần phải dựa vào các

văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy

tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ

quan kiểm toán cung cấp

* Các yếu tổ mang tính kinh té

'Yếu tố mang tính kinh tế ảnh hưởng đến giá trị tài sản là cung và

của tài sản đó trên thị trường Tại một thời điềm, khi các yếu

khác không thay đi, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ cung

cầu, phụ thuộc vào độ co dãn của cung, cầu trên thị trường Trên

thực tế, tài sản được định giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại

Do vậy, việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và

thay đổi của chúng trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thâm định viên xác định giá cả giao dịch và có cơ sở dự báo ước lượng

một cách sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần thâm định

* Các yếu tổ khác

Tap quan dan cur hay tam lý tiêu dùng có ảnh hưởng đến giá trị

tài sản, ví dụ: Tâm lý xem tuôi, xem phong thủy để mua đất, chọn

hướng làm nhà của người Việt có thể dẫn đến tình trạng một mảnh

đất rất đất với người này nhưng lại không mấy giá trị với người khác Yếu tố này đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư, đồng thời phải phân tích yếu tố tâm lý trong một

không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của các giao dịch chứng,

cứ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Quan hệ lịch sử của tài sản cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá

trị tài sản, ví dụ: Khi tìm mua một ngôi nhà đề ở hay tìm mua một

chiếc xe 6 tô đã qua sử dụng thì những thông tỉn về lịch sử của ngôi nhà hay chiếc xe đó có tác động khá mạnh đến tâm lý của người mua, dẫn đến việc định giá cho giao dịch này có thê cao hơn hoặc

thấp hơn

1.3 CÁC NGUYÊN TÁC VÀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI

SAN

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tai sản

* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

~ Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều

mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng

được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use)

Ví dụ: () Một mảnh đắt có thể sử dụng dé trong cây cảnh, cho

thuê hoặc xây khách sạn đem lại các khoản thu nhập lần lượt là

50, 70, 80 trả vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng (ii) Một ngôi nhà có 2 người hỏi mua, mức trả giá của hai

người lần lượt là 1 tỷ và 1,2 tỷ thì cách bán - cách sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất giá trị của ngôi nhà là 1,2 tỷ

IVSC giải thích nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là: Khả năng sử dụng tốt nhất một tải sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp

luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản; có

nghĩa là, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

ï thiểu:

trước hết phải thỏa mãn điều kiện

+ Tài sản được sử dụng trong điền kiện tự nhiên: Tài sản được

sử dụng hoặc giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin

cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản; không phải sử dụng trong,

điều kiện bắt bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức

về khả năng sử dụng tài sản

+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, ví dụ: tại vị

trí này, nhà có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất,

nhưng Nhà nước chỉ cho phép xây 4 tầng thì sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất là nhà 4 tầng Ngoài ra, những quy ước có tính thông

lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng Ví dụ: Xá định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một mảnh đất ở giữa thủ đô (nơi mà một mét vuông đất có giá hàng chục cây vàng),

mà trên đó đã xây một ngôi nhà thờ, một trường học hay một tượng đài, chúng ta phải thừa nhận việc sử dụng hiện hành là sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất, bởi lẽ không được sử dụng mảnh đất này

theo cách khác

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: Mỗi người hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chỉ phí cơ hội của riêng mình Tuy nhiên, nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính Ví dụ: Không thể biện hộ rằng chỉ phí

cơ hội mắt đi của mảnh đất bị thu hồi là sí dự kiến thu được là

10 tỷ đồng nếu xây một khách sạn 5 sao chứ không phải là 3 triệu

đồng cho thuê nhà hàng tháng hiện đang thu được, nều dự án đầu

tư xây khách sạn Š sao là thiều hiệu quả

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên

nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tải sản có thé mang lại, nhằm bù đắp chỉ phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại

Vi vay, giá trị của tai sản được thừa nhận trong điều kiện nó được

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

~ Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thâm

định viên phải chỉ ra được chỉ phí cơ hội của tài sản, phân biệt được

các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật

và không khả thi về mặt tài chính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế

về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó Dong

thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

Trên thực tỀ, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội sử

dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cũng không đơn giản Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất còn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quan của

giá trị và chỉ phí cơ hội của từng nhà đầu tư

* Nguyên tắc thay 1)

~ Nội dung: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu

giới han cao nl mặt giá trị của một tài sản không vượt quá chỉ phí để có được một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa

trên quan niệm rất đơn giản và rõ rằng: một người mua thận trọng

sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng

vẫn có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tài sản tương tự

để thay thế có thể có được bằng cách mua trên thị trường hoặc bỏ

tiền để xây dựng mới

~ Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và

quan trọng trong lý thuyết thâm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản

để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp

đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các

phương pháp thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thâm định viên phải nắm được các thông tin

về giá cả hay chỉ phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời

điểm thắm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất

về giá trị của các tài sản cần định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm

được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau đề có thể so sánh về giá

bán hay chỉ phí sản xuất Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này,

đòi hỏi thâm định viên nhất thiết phải trang bị các kỹ năng về cách

điều chinh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tinh chất có thể thay thể hay so sánh với nhau về giá cả hay chỉ phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cẳn thấm định

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thâm định

giá trị BĐS mà còn được sử dụng trong hoat động tư vấn về các

cơ hội đầu tư Chang hạn, nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc

bỏ ra 100.000USD đề mua BĐS hay mua chứng khoán trên thị

trường, thì tính chất đề thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2

tài sản này là: Tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro

và khả năng thanh khoản của chúng

* Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

~ Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định

bởi nhưng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

Vi du: Mua một ngôi nhà đề ở và một ngôi nhà để cho thuê Đối

với ngôi nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợi ích tương lai của việc sở hữu ngôi nhà để ở

là yếu tố rất định tính, tức là rất khó so sánh về mặt chủ quan của

giá trị, song có thể dựa vào giá thị trường dễ ước tính, tước là dựa

trên nguyên tắc thay thế Còn đối với nhà cho thuê thì hoàn toàn

có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai đẻ định lượng

về giá trị

Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá

sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tải sản mang

lại cho chủ thê nào đó tại một thời điềm nhất định Hơn nữa, thâm

định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích

mà tài sản có thê mang lại trong tương lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất

thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó đề ước tính giá trị tài sản

Theo nguyên tắc này có thể áp dung đề đánh giá tắt cả các loại

tài sản, bất kể đó là tài sản có thể tạo ra thu nhập hay không Tuy

nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các loại tài sản mang lại

thu nhập bằng tiền Đối với những tài sản này, tùy thuộc vào mục

định giá, việc thâm định có thể dựa trên giá trị thị trường hoặc giá

trị phi thị trường - yếu tố chủ quan của giá trị Song nhìn chung

tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở

hữu và đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường

tương lai như: Các yếu tố thuận lợi, bắ

ro cho người nắm giữ tài sản Vai trò của thẩm định viên chủ yếu

tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính

giá trị của tài sản

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương

lai là một sự bỗ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính

đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thé, là cơ sở trực tiếp để xây dựng

phương pháp thu thập - một trong những phương pháp chủ yếu

hiện nay

Ví dụ: Một ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn

Theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bán ngay là

cách tốt nhất và có thể bán được với giá ước tính là 10 tỷ đồng Tắt

nhiên, đây cũng chỉ mới là sự ước tính, là có thể và 10 tỷ đồng chưa phải là sự chắc chắn có thể tin cậy được hay không Trong điều kiện đó, theo nguyên tắc thay thế, người ta tìm thấy một ngôi nhà

nằm trên một mảnh đất có vị trí tốt hơn đã được bán gần

giá 8 tỷ Nó cho thấy việc định giá 10 tỷ đồng có thể là một

sự lạc quan quá mức Dựa theo nguyên tắc lợi ích tương lai - tính

toán về các lợi ích tương lai, ngôi nhà được định giá theo dòng tiên,

ước tính dat 15 ty đồng, Kết quả này vẫn có thể coi là hợp lý, nếu

những dự báo về môi trường trong tương lai được coi là có thê tin

tưởng được

Ví dụ trên cho thấy là các nguyên tắc đã nêu trên không có sự

trùng lặp, chúng độc lập với nhau và được dùng đề kiểm tra, hỗ trợ những khiếm khuyết, làm nỗi rõ những vấn đề cốt yếu có liên quan

đến việc cấu thành các yếu tố giá trị sản

Ví dụ: Một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5

tỷ đồng, nhưng nếu có ga ra ở tầng 1 thì có thể bán với giá là 6 tỷ

đồng, khi đó giá trị của ga ra được thừa nhận là 1 tỷ đồng, trong khi

chỉ phí xây ga ra thực tế chỉ hết 100 triệu đồn;

~ Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị

tai sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại

cho chủ thể, Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp,

như ví dụ trên

- Tuân thủ nguyên tắc: () Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị của toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của mộ

phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các

bộ phận tài sản còn lại (ii) Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm

ca gid trị của yếu tố vô hình Chúng ta không có cơ sở rõ ràng đề

c tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho

Do đó cần phải làm phép tính ngược khi xác định giá trị

của mảnh đát, nếu tính riêng giá trị của mảnh

j của công trình thì nó sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của

công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tổ vị trí Đây cũng là cơ sở

để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư

* Nguyên tắc cung câu

- Nội dung nguyên sự đánh giá của thị trường về

giá trị của tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là

bằng chứng là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về

giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yêu tố cung cầu ảnh hưởng đền giá trị tài sản cần thâm định

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phỏ biến nhất của

thấm định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản

Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời

gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thâm định viên là phải

đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong

quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Tuân thủ nguyên tắc: (¡) Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác định một cách rỡ rằng

xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn

để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không - nguyên tắc thay

thế Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả,

đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo đề sử dụng kỳ thuật đánh giá dựa vào đồng thu nhập — lợi ích tương lai (ii) Theo nguyên

tắc đóng góp, bộ phận câu thành tài sản có thể được đánh giá rất

cao, nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ Khi đó việc đánh giá chủ yêu phải dựa trên nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc thay thé Như vậy, có thể thấy

rằng, nguyên tắc cung cầu còn là sự bổ sung quan trong và là sự

giải thích một cách cụ thể hơn cho nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, lợi ích tương lai và nguyên tắc đóng góp Trên thực tế, nó là nguyên tắc ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

'Ngoài các nguyên tắc đã nêu, một số học giả còn đưa ra các nguyên tắc khác Song 5 nguyên tắc trên đây, có thể nói là các nguyên tắc được chấp nhận một cách phỏ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để

xây dựng iêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương

pháp định giá một cách hợp lý và có khoa học ngảy nay

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

Quy trình thâm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho thâm định viên sự hướng dẫn hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thâm định viên đưa ra được những kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có

cơ sở và có thé dam bao được

Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước: Xác định „ lên

kế hoạch thâm định giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài sản cần định giá, chuẩn bị báo cáo thẳm định giá,

báo cáo thâm định giá

- Bước 1: Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích của

bước này là giúp cho thâm định viên có thê thỏa thuận, đàm phán

và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách

cụ thể và rõ rằng, Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên

kế hoạch định giá một cách chỉ tiết

Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề

cơ bản sau

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: Vị trí, kích

thước,

+ Nhận biết các đặc tính pháp lý của tải sản mục tiêu, như: Các

giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nhượng

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho

thuê, bảo hiểm, cằm cố, báo cáo tài chính

+ Xác định loại giá trị sẽ ước tính: Qua các thông tin ban đầu

và mục đích của khách hàng, thảm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị

Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường

+ Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho

việc định giá

+ Xác định ngày có hiệu lực của việc thâm định giá

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

- Bước 2: Lập kế hoạch thâm định giá

Trong bước này thâm định viên cần làm các công việc sau:

+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của

tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên

quan đến tài sản

+ Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình

định giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường

+ Nhận biết các cơ quan, các tô chức có thể và có trách nhiệm

cung cấp thông tỉn các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể

kiểm chứng được

+ Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: (¡) Lập danh mục và thứ tự các công việc: Thu thập và phân tích số liệu (ii) Xác định thời hạn cho phép của từng công việc (iii) Xác định những

phần việc có thể ủy nhiệm

+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo di

- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tai liệu

Đề có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu

và thứ yếu Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:

L Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc có thê qua khảo sát thực tế tải sản Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đồi tùy

theo loại tài sản định giá

+ Các tài liệu Lim ¢:

chính như: Các tài liệu vị

lý của Nhà nước và chính quyền địa phương

có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Nói

chung, thâm định viên phải thu thập được một cách đây đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

+ Các tài liệu tông hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội,

như: Chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay

đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước

đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính Phủ về hạn

ngạch xuất khâu nông sản, triển vọng du lich

Các nguồn thông tin này có thẻ nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số

tín nhiệm, các viện nghiên cứu, c:

nhân hoặc Chính Phủ Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái thị trường và chỉ ra những hạn chế không thể tránh

khỏi tác động đến kết quả định giá

+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

- Bước 4: Phân tích tài liệu và tước tính giá trị

* Phân tích tải liệu: Dựa trên những tải liệu đã có, cần tiền hành

những đặc điêm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh

hưởng đến giá trị của nó

+ Phân tích so sánh: Mục đích của việc phân tích này là lựa chọn

để đưa ra các tiêu chuẩn đẻ thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ

+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

* Ước tính giá trị:

+ Cách phân tích trên là căn cứ để thâm định viên xác định

phương pháp định giá nào là chính, các phương pháp định giá nào

có tính chất b6 sung hoặc tham chiều Trong khi lựa chọn, cân đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp

+ Để lựa chọn phương pháp chủ yếu cần dựa vào: Thuộc tính

của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và

nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dung Tham định viên có thể

áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá

- Bước 5: Chuân bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và

các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tỉn, tránh sự hiểu lầm có thể xây ra Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ,

logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả

và kết luận

- Bước 6: Báo cáo thâm định giá

* Yêu cầu đối với báo cáo thâm định giá

+ Giá trị của tài sản là mục tiêu cuối cùng của thâm định giá Song thực ra nó chỉ là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp

trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị trường Do vậy, để giúp khách

hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả, có một cái nhìn toàn

diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông

tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chỉ

phối đến kết quả định giá

+ Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về

dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng đề

bảo vệ quyền lợi của thâm định viên và quyền lợi của khách hàng

Vi vay, các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thé

hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

* Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công

việc định giá Mức độ cụ thê > hay chỉ tiết còn tùy thuộc vào các điều

khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng Song, để đáp ứng

được các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình

bày đầy đủ các nội dung sau:

1 Trinh bay chính xác mục tiêu của việc thẩm định giá

2 Mô tả chính xác tài sản được thảm định giá

3 Thời hạn ước tính gi

4 Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng,

minh họa và phân tích

5 Trình bày một cách hợp lý và rõ rằng các phương pháp

giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong

mỗi phương phát

6 Tuyên bố rõ ràng về giá trị ước tính của tài sản

7 Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính: + Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luậ

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+ Các nghỉ vấn có thê có và các kiến nghị điều tra rõ hơn nữa,

hoặc trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng

8 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá:

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thâm định với yêu cầu của

khách hàng

+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi

và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

+ Khăng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định

1.4 HOAT DONG DINH GIA TAI SAN

144.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

Hoạt động định giá tài sản là một công việc tắt yếu tồn tại trong

và trong nên kinh tế thị trường nó được chuyên môn hóa

và phát triển thành một phân nhánh của ngành dịch vụ tài chín

Vai trò quan trọng của hoạt động định giá tài sản trong nền kinh

thị trường được thể hiện qua các điểm như sau:

- Định giá tài sản là một hoạt động cần thiết cho sự vận hành

của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các

hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh

doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc định giá là

để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường, là cơ sở cho việc

đưa ra các quyết định

sản giúp các chủ thể tham gia thị trường có thé dura

ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản (mu

bán, đầu tư, cho thuê, bảo hiểm, cầm có, ) Dịch vụ thẩm định gi

giúp cho người bán xác định giá bán tài sản của mình, giúp người

đi thuê xác định số tiền thuê phải trả hàng năm, giúp cho người cho

vay nhận đồ thế chấp xác định đúng giá trị của vật đảm bảo và số

tiền cho vay phù hợp,

~ Hoạt động định giá tài sản không chỉ có vai trò quan trọng đối

với các chủ thê tham gia thị trường, mà còn có vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện chức năng quản lý nền kinh tế của nhà nước

Hoạt động định giá, thâm định giá của nhà nước là một công cụ quan trong để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý của nhà nước đối với các ngành, các lĩnh vực, các vùng thị trường của

nền kinh tế, ví dụ: Việc định giá bat động sản sát với giá thị trường

giúp cho việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng

được thực hiện một cách trôi chảy; hoặc khi cổ phần hóa

doanh nghiệp nhà nước nếu giá trị đất đai và tài sản của nhà nước

được xác định một cách chính xác sát với giá thị trường thì sẽ tránh

được tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước

Ngày nay, trong nền kinh tế hiện đại, nhu i

định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước và tư nhâ

đó khẳng định vai trò của hoạt động định giá và thâm định giá càng

điệu

1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, phân công lao động xã

hội ngày càng sâu sắc và kết quả tất yếu của nó là sự xuất hiện các

nghề nghiệp mới Định giá tài sản một cách chuyên nghiệp cũng trở thành một ngành dịch vụ, làm phong phú thêm các địch vụ tài chính trên thị trường và gọi là nghề thâm định giá

Thực tế đã chứng minh rằng, một công việc trở thành một nghề nghiệp khi nó đáp ứng ba điều kiện sau:

(i) Công việc đó được mọi người cần, nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc có thẻ làm được nhưng không hiệu

quả, hoặc không đủ thời gian đề làm, vì vậy người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể tốt công việc đó;

(ii) Công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có

chuyên môn thì không thể làm tốt được, và người ta chỉ trả tiền

cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực chuyên

môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc n

nhanh nhất, hiệu quả nhất) - năng lực chuyên môn là cơ sở của

việc hình thành tính chuyên nghiệp;

(iii) C6 su xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ

Hoạt động định giá tài sản đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử,

khi xuất hiện nền sản xuất hàng hóa, tuy nhiên nghề thẩm định giá chỉ mới bắt đầu vào những năm 1970s với sự ra đời của c chức định giá chuyên nghiệp Hoạt động định giá tài sản diễn ra

ở khắp mọi nơi trong nền kinh tế với các cấp độ khác nhau, được thực hiện bởi nhiều chủ thê khác nhau và phục vụ cho nhiều mục

đích khác nhau, có thể chia thành ba cấp đi

- Cấp độ đầu tiên - tự định giá: Việc xác định giá trị của những

hàng hóa thông thường không cần thiết phải sử dụng dịch vụ định giá chuyên nghiệp, các chủ thê tham gia thị trường (người sở hữu,

sử dụng, đầu tư tài sản) trước sự cẩn thiết và đòi hỏi của công

việc tự xác định giá trị tài sản để đưa ra quyết định của mình Tuy nhiên việc tự định giá sẽ không có lợi thế nếu những người này không có đủ những thông tin cần thiết (tình trạng thông tin bất

cân xứng trên thị trường), hoặc kỹ năng và năng lực bị hạn chế

Trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi liên quan đến bên thứ 3 thì

cần thiết đến hoạt động thâm định giá chuyên nghiệp

~ Cấp độ thứ 2 - những người trong nghề bắt động sản: Những người bán BĐS, nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà xây dựng, nhà

quản lý tài sản, những người này không phải là những nhà thâm

định giá chuyên nghiệp nhưng họ phải giải quyết những vấn đề

liên quan đến bất động sản như là 1 phan công việc của họ Họ thường được hỏi ý kiến về giá trị của BĐS và họ đưa ra ý kiến phụ

thuộc vào trình độ của họ Do vậy, họ phải hiểu rõ về những hạn

chế của mình dé nhận biết trong trường hợp nào họ nên yêu cầu

sự giúp đỡ của các nhà thâm định giá chuyên nghiệp

Cấp độ thứ 3 - những nhà thấm định giá chuyên nghiệp: Ở

hầu hết các nước, các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp là những

người có đủ năng lực và phẩm chất cần thiết, được đào tạo bài bản

(có chứng chỉ hành nghề), được bô nhiệm và thuộc các tổ chức định giá chuyên nghiệp, họ là nhà thẳm định giá đã đăng ký, nhà

thâm định giá đã tuyên thệ, nhà thâm định giá đã được phê duyệt

Có thể chia hoạt động thẳm định giá chuyên nghiệp thành hai khu vực:

+ Nhà thâm định giá khu vực công cộng: Định giá bồi thường,

thuế đất, thuế thu nhập, vay nợ chính phủ, những việc thâm định

giá theo luật khác

+ Nhà thẩm định giá khu vực tư: Định giá cho mua và bán, cho

vay thế chấp, những phân tích khả thi, phát triển đất đai, báo cáo

tài chính, và các thâm định giá khác

Những nhà thẳm định giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng

lực đề hành nghề thâm định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản,

cho tat cả các mục đích Các dịch vụ đó cũng được thực hiện theo yêu cầu như là chuyên gia làm chứng trong các tòa án

Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp v‹

vấn pháp luật, thanh tra, những nhà hoạch định và phát triển thành

phó, đưa ra lời khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế

về dự án xây dựng công ty, thành lập công t

Những nhà thấm định giá cũng được các cấp chính quyền thuê

thấm định giá tài sản cho việc đánh thuế

1.4.3, Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản

Kiểm toán và thẳm định giá là hai công việc chuyên môn khác

nhau, là hai loại dịch vụ tài chính được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, tuy vậy giữa chúng có mối quan hệ với nhau

* Sự giống nhau

~ Cả hai loại ý kiến đều được cung cấp bởi các tô chức chuyên

nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước Các tô chức này thường

ó n hệ mang tính quốc tế

~ Cả hai phương pháp luận đều được thừa nhận trên trường quóc tế

~ Cả hai đều là công cụ quyết định đề sử dụng trong quản lý và

các mục đích khác

- Cả hai chấp nhận n ố cách tiếp cận chung như: Sự phê

chuẩn của bên thứ 3, sự kiểm tra cụ thể các tài sản,

~ Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chỉ phí thay thế

và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm

toán lẫn thâm định giá

* Sự khác nhau

- Kiểm toán cho ý kiến khách quan hợp lý đối với việc trình bày các báo cáo tài chính một cách tông thê như: Lỗ/lãi, bảng cân đói kế toán, các luồng tiền; thâm định giá cho ý kiến về một phần xác định

của doanh nghiệp, thường là các TSCĐ (tỏa nhà, nhà xưởng, máy

móc thiết bị) đôi khi về giá trị của bản thân doanh nghiệp

~ Kiểm toán cho ý kị với những người sử dụng chung các

báo cáo tài chính, họ thường là những cổ đông của doanh nghiệp, các nhà cung cáp, khách hàng, ngân hàng và các nhà cho vay nói chung, cơ quan quản lý nhà nước, Thâm định giá được thực hiện

nhằm mục đích xác định như để lựa chọn các phương án đầu tư,

cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, đề thiết lập giá trị cho

hợp nhất, mua lại doanh nghiệp, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,

~ Kiểm toán viên dựa vào mức giá công bố trên các hóa đơn hoặc

hợp đồng được duyệt (chỉ phí lịch sử) Trong khi đó thâm định viên cân nhắc giá trị tại mức giá thị trường hoặc chỉ phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn

- Một cách tiếp cận của kiểm toán là phân tích và kiểm tra nội

bộ liên quan đến luỗng thông tin dẫn đến các tài khoản của công ty

Cách tiếp cận này không được sử dụng trong công việc của thẩm

định giá

* Sự bổ sung lần nhau

Trên những phạm vi nhất định, thẩm định giá của một doanh nghiệp chú ý đến các thông tin chính của quá khứ có thể coi là

tin cậy được, đó là thông tin kiểm toán Nếu những thông tin này

không được kiểm toán thì thẩm định viên phải xác minh rõ trong báo cáo của mình

Đôi khi thâm định giá của một doanh nghiệp cũng cân nhắc xem xét dựa trên hệ thống thông tin quản lý mà kiểm toán viên cũng đang dựa vào với một mức độ nhất định Nếu việc kiểm toán được

thực hiện trước thâm định giá thì ý kiến của kiểm toán viên sẽ được xem xét cân nhắc

Sự thực kiểm soát nội bộ tốt về các TSCĐ sẽ giúp thảm định viên nhận dược các thông tin chỉ tiết về TSCĐ đó; ngược |:

báo cáo thẩm định giá TSCĐ sẽ giúp cho kiểm toán viên đánh giá

sự tồn tại các TSCĐ của công ty

* Kết luận: Tuy mục tiêu của kiểm toán va thẩm định giá là rất

khác nhau, nhưng chúng đều là những yêu cầu cần thiết của một doanh nghiệp Kiểm toán sẽ cung cấp sự đảm bảo về độ tin cậy của các báo cáo tài chính của doanh nghiệp, trong khi đó, thẩm định giá

cung cấp sự đảm bảo và tư vấn về khả năng chấp nhận giá trị của

các hạng mục được định giá

1.4.4 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của ngư:

công tác định giá tài sản chuyên nghiệp

* Nhiệm vụ của nhà thẳm định giá: Những đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thâm định giá

- Xác định giá trị thị trường của tài sản

- Là người có vấn cho các nhà đầu tư

- Tham định giá nhằm cung cắp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản, vì vậy, mối công việc thấm định là một dự án nghiên cứu cần sự thận trọng và kỹ năng chuyên nghiệp

* Những phẩm chất cần thiết của một nhà thẩm định giá

Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người

hành nghề thâm định giá, đòi hỏi họ phải có đạo đức và có tinh than

trách nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao, và chứng minh được rằng:

~ Đã có bằng đại học thích hợp hoặc bằng chuyên môn sau đại

học, và có ít nhất 2 năm kinh nghiệm công tác Đồng thời phải

chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đảo tạo

- Có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá ¡ sản Ở

địa phương và phân loại tài sản,

~ Họ phải đáp ứng tất cả những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo

đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc

- Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên quan trong mỗi sự việc

Nhà thâm định giá phải có các phẩm chat sau: (i) công bằng và

nỗ lực làm việc hết mình; (ii) tỉnh thông nghiệp vụ; (iii) có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế

định giá, các điều kiện pháp lý mới; (iv) có đạo đức tốt, làm việc

với tình thần khách quan, giữ bí mật, có tỉnh thần trách nhiệm cao

với khách hàng

Ở Việt Nam, điều 17 Pháp lệnh giá 2002 quy định tiêu chuẩn

thấm định viên về giá như sau: (¡) là công dân Việt Nam, (ii) có

bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ

thâm định giá, (iii) có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá đo cơ quan có thâm quyền cấp, (iv) có thời

gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được

CAU HOI ON TAP

1 Hiểu và làm rõ các khái niệm: Tài sản, quyền về tài sản, giá

trị tài sản, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường: định giá tài sản,

thấm định giá tài sản?

2 Phân biệt các thuật ngữ: Giá trị, giá cả, chỉ phi

3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản?

4 Trình bày nội dung các nguyên tắc định giá? Tuân thủ nguyên

tắc đó thâm định viên cần phải làm gì?

5 Trình bày nội dung quy trình định giá tài sản?

6 Trình bày các tiêu chuẩn hành nghề của một thâm định viên?

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO

1 TS Nguyén Minh Hoang, (2006), Nguyén bi chung dinh gid

tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thong kê

2 TS Nguyễn Minh Hoang và Th§ Phạm Văn Bình, (2011), Giáo trình định giá tài sản, Học viện Tài chính, Nhà xuất bản Tài chính

3 Nguyễn Minh Điện, (2010), Thẩm định giá tai sản và doanh

nghiệp (Lý thuyết và bài tập), Nhà xuất bản Thống kê

4 Bộ Tài chính, Thông tư 158/2014/TT-BTC (ngày 27/10/2014)

Ban hành tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam (TC số 1.2.3.4)

5 Bộ Tài chính, Thông tư 28/2015/TT-BTC (ngày 6/3/2015),

Ban hành tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam (TC số 5,6,7)

6 Bộ Tài chính, Thông tư 126/2015/TT-BTC (ngày 20/08/2015),

Ban hành tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam (TC số §.9,10)

CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIA BAT DONG SAN

Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức

cơ bản nhất v‹ động sản và thị trường bắt động sản như khái

niệm, đặc trưng, phân loại BDS và thị trường BDS Trên cơ sở đó,

người học có thể đi sâu vào tìm hiểu các vấn đề xoay quanh lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS làm tiền đề để tiếp cận và vận dụng

vào hoạt động định giá bát động sản như mục đích, cơ sở giá trị của định giá BĐS và nội dung các phương pháp định giá BĐS (bao

gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chỉ phí, phương

pháp thu nhập và phương pháp thăng dư) Qua đó, người học có thể ng dụng các nội dung này để giải quyết các tình huồng bài tập

liên quan và áp dụng vào thực tế

2.1 TONG QUAN VE BAT DONG SAN VA THI TRUONG

BAT DONG SAN

2.1.1 Khái niệm và những đặc trưng cơ bản của Bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Theo Bloomberg.com Financial Glossary, bắt động sản là "một

phan dat va tat cả các tài sản vật chất gắn liền với đất"

Theo từ điền trực tuyến Oxford, bát động sản là “tai sản dưới

dang dat dai và công trình xây dựng”

Theo tổ chức Economic Adventure, bắt động sản là “đất đai bao

gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất"

Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam, Điều 181 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài

sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai

và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là

những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên

hay dưới mặt đất

Còn theo Me Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài

sản gắn liền và phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được

quy định bởi pháp luật Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất Những tài sản khác

có thể là

~ Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình

ngầm dưới mặt đất;

~ Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất;

~ Công trình kỹ thuật kết nói lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu

vực và trung tâm

- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đắt

Như vậy, bất động sản là những tài sản có định tại một vị trí địa

lý nhất định

Dac trưng cơ bản của bất động san

định về vị trí : (i) Giá trị của bắt động sản gắn liền với từng

vị trí cụ thé Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của

vị trí đến giá trị BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đến các

trung t tâm kinh tế, chính trị, văn đá - xã hội, cũng như khả năng

thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy phải tự tính

trước các thay đổi này trong việc đầu tư và đánh giá BĐS Đồng

thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS,

bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tai

sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các

trung tâm (ii) Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động

của yếu tố môi trường như : những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh

tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS

phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đôi của chúng tác động đến BĐS

- Tính bền vững : BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét cả trên góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra

vấn dé: (i) khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lăng phí hoặc đầu tư nhiều lần (ii) khi định

giá phải tính đến cả hai yết 9 tho vat ly,

tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bật động sản đó

(iii) Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu

hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chỉ phí duy trì tăng

và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chỉ phí duy trì và chỉ phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tổn tại của chu kỳ vật lý (iv) khi

đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như

dự tính các nhu cầu thay đồi có thể phát sinh

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau vé vi tri của BĐS, khác nhau về kết cầu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh và môi trường từ đó đặt ra vấn đề: (i) Sự khác biệt này có thể là một

ếu tổ kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một

yếu tố bắt lợi lớn nếu không biết khai thác (ii) Trong đầu tư phát

triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các

BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người

tiêu dùng (ii) Khi đánh giá các BDS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các BĐS với nhau Nhận thức

được vấn đề này, trong công tác quản Nhà nước đối với BĐS cần

có các biên pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây

ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng

giá trị của toàn bộ BĐS đô thị

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích

dat dai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, c

vị trí từ đó đặt ra vấn đề: (i) Quan hệ cung cầu về BĐS thường

mắt cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến

tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ vẻ lâu dài thường có lợi do

iá cả luôn có xu hướng tăng lên (ii) Nhà nước cần có chính sách

đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có

thể dẫn tới tình trạng khủng hoảng kinh tế

~ Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát

từ giá trị của đất đai va cl dựng các công trình trên đất

rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: (¡) Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS

đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn (ii) Vốn đầu tư cho BĐS:

có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh - thế chấp (iii) Thường phat sinh quan hệ vay vn đề thanh toán khi mua b:

- Tinh anh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tác động qua lại

với nhau và có ảnh hưởng tới các họat động kinh tế - xã hội Giá trị của một BĐS này có thê bị tác động bởi các BDS khác Đặt biệt,

trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu

hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS

trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề: (¡) Nhà nước phải thống nhất

về quản lý BĐS (ii) Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác (iii) Khi định

giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công

trình khác ra đời

2.1.1.3 Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bắt động sản được chia thành nhiều

loại Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước

ta, bắt động sản được phân loại dưới các tiêu thức sau đây :

a Theo dac tinh vat chat

1- đất đai: Đó là đất đai tự nhiên bao gồm đất

sit dung,

2- Céng trinh kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

(¡) Nhà cửa xây dựng có định không thể di dời

(ii) Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai như hệ

thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc

và cấp thoát nước, hệ thông cáp khí ga, hệ thông cứu hỏa

(iii) Các tài sản khác gắn liền không tt h rời với công trình

xây dựng như điều hòa, thang máy, hệ thống chống trộm tự động 3- Các tài sản khác

(¡) Vườn cây lâu năm,

(ii) Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, (iii) Các công trình du lịch, vui chơi thể thao,

(iv) Các công trình khai thác mỏ

b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: gồm có đất đai và công trình kiến trúc Trong đó

1- Công trình kiến trúc 5 loại: (i) Nhà ở dùng cho thuê hoặc để

bán (i¡) Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp; (iii) Công trình kiến trúc có tinh

chất thương mại như cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm TM (iv)

Khách sạn và văn phòng cho thuê, (v) Công trình kiến trúc khác như nhà thờ, bệnh viện, trường học

2- Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đắt đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau

là: Đồng bằng, trung du và miễn núi Trong mỗi vùng lại chia thành

3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:

~ Nhóm đất nông nghiệp, gồm:

t trồng cây hàng năm: Trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác

2 Đất trồng cây lâu năm