Giáo trình định giá tài sản

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TS Nguyễn Minh Hồng TS Phạm Văn Bình Giáo trình ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Tái lần thứ nhất, có sửa chữa bổ sung) NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH Hà Nội, năm 2018 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AVO Hiệp hội thẩm địnhgiá Austrâylia BĐS Bất động sản DCF Phương pháp chiết khấu dòng tiền DN Doanh nghiệp DNNN Doanh nghiệp nhà nước GTĐSD Giá trị sử dụng GTĐT Giá trị đầu tư GTTT Giá trị thị trường GW Goodwill - lợi thương mại IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế LITL Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai NTCC Nguyên tắc cung cầu NGĐG Nguyên tắc đóng góp NTTT Nguyên tắc thay PER Tỷ số giá lợi nhuận QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu SDTNVHQN Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu TĐV Thẩm định viên TSCĐ Tài sản cố định TSHH Tài sản hữu hình TSLĐ Tài sản lưu động TSVH Tài sản vơ hình MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LỜI GIỚI THIỆU MÔN HỌC 11 Chương 1: NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 17 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 17 1.1.1 Tài sản 17 1.1.2 Quyền sở hữu tài sản 27 1.1.3 Giá trị 28 1.1.4 Định giá Thẩm định giá 34 1.1.5 Phân biệt giá trị, giá chi phớ 37 1.1.6 Giá trị thị trường phi thị trường 40 1.1.6.1 Khái niệm thị trường 40 1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 62 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN 64 1.3.1 Các yếu tố mang tính vật chất 66 1.3.2 Các yếu tố tình trạng pháp lý 67 1.3.3 Các yếu tố mang tính kinh tế 68 1.3.4 Các yếu tố khác 69 1.4 CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 70 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 169 1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu (SDTNVHQN) 70 3.1.1 Khái niệm 170 1.4.2 Nguyên tắc thay (NTTT) 73 1.4.3 Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai (LITL) 74 1.4.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG) 76 1.4.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC) 77 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 78 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 81 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 81 2.1.1Đặc điểm chủ yếu bất động sản 81 2.1.2 Phân loại bất động sản 84 2.1.3 Quyền chủ thể BĐS 88 2.1.4 Đặc điểm thị trường BĐS 89 2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 97 3.1.2 Đặc điểm máy, thiết bị 171 3.1.3 Phân loại máy, thiết bị 172 3.2 ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 175 3.2.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị 175 3.2.2 Mục đích sở giá trị định giá máy, thiết bị 176 3.2.3 Sự khác định giá bất động sản định giá máy, thiết bị 179 3.3 CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 180 3.3.1 Phương pháp so sánh 182 3.3.2 Phương pháp chi phí 198 3.3.3 Phương pháp thu nhập 223 3.4 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 230 2.2.2 Phương pháp thu nhập 120 3.4.1 Xác định tổng quát máy, thiết bị cần định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở định giá 230 2.2.3 Phương pháp chi phí 131 3.4.2 Lập kế hoạch định giá 231 ­2.2.4 Phương pháp thặng dư 151 3.4.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 231 2.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 159 3.4.5 Xác định giá trị máy, thiết bị cần định giá 232 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 166 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 233 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 98 3.1 TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ 170 Chương 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNHGIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 235 5.2.2 Theo mức độ tin cậy khả xác định giá trị 311 4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 235 5.2.4 Theo đối tượng thẩm định giá 314 5.2.3 Theo yêu cầu hoạch toán kế toán 311 4.1.1 Giá trị doanh nghiệp 235 5.3 PHÂN BIỆT THƯƠNG HIỆU, NHÃN HIỆU VÀ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI 315 4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 237 5.4 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VƠ HÌNH 320 4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 239 5.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 321 4.2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh 239 5.4.3 Phương pháp chi phí 339 4.2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 246 4.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 250 4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản 252 4.3.2 Phương pháp hoá nguồn tài tương lai 263 5.4.2 Phương pháp thu nhập 330 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 344 Chương 6: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 345 6.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 345 6.1.1 Xác định tổng quát tài sản cần định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở định giá 345 4.3.3 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) 293 6.1.2 Lập kế hoạch định giá 348 4.4 QUY TRÌNH ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 300 6.1.4 Phân tích thơng tin 354 6.1.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 349 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 303 6.1.5 Xác định giá trị tài sản cần định giá 356 Chương 5: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÔ HÌNH 305 6.1.6 Lập báo cáo kết định giá chứng thư định giá 357 5.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TÀI SẢN VƠ HÌNH 305 6.2 HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 358 5.2 PHÂN LOẠI TÀI SẢN VƠ HÌNH 309 6.2.1 Tổng quan hồ sơ định giá tài sản 358 5.2.1 Theo hình thức xuất 309 6.2.2 Nội dung hồ sơ định giá 359 6.3 BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 360 6.3.1 Tổng quan báo cáo định giá tài sản 360 6.3.2 Nội dung báo cáo định giá 360 6.3.3 Mẫu báo cáo định giá 368 6.4 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 374 6.4.1 Tổng quan chứng thư định giá tài sản 374 6.4.3 Mẫu chứng thư định giá 375 6.5 HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 378 6.5.1 Tổng quan hợp đồng định giá tài sản 378 6.5.2 Nội dung hợp đồng định giá tài sản 378 6.5.3 Mẫu hợp đồng định giá tài sản 380 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 385 TÀI LIỆU THAM KHẢO 387 PHỤ LỤC A 391 PHỤ LỤC B 397 PHỤ LỤC C 403 PHỤ LỤC D 409 10 LỜI GIỚI THIỆU MÔN HỌC Đối tượng nghiên cứu môn học Định giá tài sản môn nghiệp vụ chương trình đào tạo sinh viên quy chuyên ngành Định giá tài sản Kinh doanh bất động sản Học viện Tài chính, đồng thời môn học sở nhiều chuyên ngành khác thuộc loại hình đào tạo Học viện Tài Đối tượng nghiên cứu mơn học kiến thức lý thuyết định giá tài sản phương pháp định giá tài sản kinh tế thị trường Cụ thể làm rõ chất, mục đích, nguyên tắc kinh tế chi phối, sở xác định giá trị, quy trình tiêu chuẩn phương pháp định giá bất động sản, máy thiết bị định giá doanh nghiệp Cần phải nhấn mạnh việc học nghiên cứu chủ đề định giá tài sản vô phức tạp Nên trọng hiểu nội dung chủ đề nghiên cứu, thảo luận có liên quan đến nội dung mơn học Khơng có tài liệu bao quát hết chủ đề giáo trình khơng cố gắng để làm điều Và hiển nhiên khơng thể tránh có chủ đề mà giáo trình khơng đề cập đến mục đích giáo trình cung cấp nội dung có tính ngun lý khơng phải tất chủ đề Vì để tìm hiểu thêm chủ đề, sinh viên tìm 11 đọc sách khác lĩnh vực định giá tài sản xuất Thêm nữa, tập thể tác giả hy vọng giáo trình có tác dụng thiết thực cho người đọc sử dụng lúc, nơi Và mong muốn tập thể tác giả người học nhớ nhiều kiến thức từ tài liệu tốt, nhớ khơng phải bằng việc học thuộc lịng Giáo trình khơng định trả lời câu hỏi, mà sau học xong, người học có nhiều vấn đề cịn phải tiếp tục suy nghĩ Phương pháp tiếp cận giáo trình đưa nhìn tổng quan tài sản, định giá với giả định người đọc chưa biết chủ đề giống bắt đầu học ngôn ngữ Một số chương sách xét mặt nội dung mang tính chất tốn học, nhiên người đọc khơng thích tốn học khơng nên bỏ qua nội dung tốn học trình bày giản đơn dễ hiểu Hơn cần hiểu định giá tài sản khơng đơn q trình tốn học, phần lớn trình định giá tài sản phụ thuộc vào việc hình thành quan điểm người định giá, người định giá phải có nhìn bao qt thực tế phải cố gắng dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất thông tin hồn cảnh cụ thể thơng qua hình thành cho quan điểm để định giá Đơi định giá coi nghệ thuật lại coi cơng việc có tính chất khoa học vượt trội Trong thực tế, có kết hợp hai số trường hợp khác định giá lại gần nghệ thuật Tính chất khoa học định giá thể qua việc phân tích 12 liệu tính tốn giá trị thơng qua luận lý luận thực tiễn, phép tính tốn học Cịn tính chất nghệ thuật định giá nằm kỹ nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho trình định giá, trình đánh giá trình hình thành quan điểm Cho dù định giá có mang tính khoa học hay nghệ thuật khơng rơi vào tình trạng đơn giản đến mức sáo mòn Và cho dù định giá có trở nên đơn giản nhờ kinh nghiệm người định giá tích lũy qua trình đào tạo thực hành nghề nghiệp trở nên quen với công việc chuyên môn Mục tiêu nghiên cứu mơn học Mục tiêu môn học Định giá tài sản trang bị cho sinh viên cách hệ thống, khoa học kiến thức, phương pháp kỹ cần thiết để tiến hành nghiệp vụ cụ thể chuẩn bị định giá tài Hướng dẫn giúp cho sinh viên có tiền đề để hình thành lực tiếp cận, nghiên cứu thực tế vận dụng tổng hợp kiến thức trang bị chuyên ngành nhằm triển khai thực tối ưu tồn q trình nghiệp vụ định giá tài sản theo yêu cầu khách hàng; biết phân tích, đánh giá xử lý tốt tình thực tế đặt để xây dưng thực có hiệu cơng tác định giá tài sản Với mục tiêu nghiên cứu nên mơn học định giá tài sản mang tính thực hành nhiều lý luận mơn học có mối quan hệ với mơn học khác Kế tốn, Kiểm tốn, Thuế, Tài chính, Ngân hàng, Bảo hiểm, Quản trị kinh doanh, Luật kinh tế, Trong mối quan hệ đó, mơn Định giá tài sản tài sản giữ vị trí mơn học trang bị khái niệm 13 cần thiêt, kiến thức để môn học có điều kiện chun mơn hố sâu Ngược lại, mơn học lại có vai trị bổ khuyết để hoàn thiện kiến thức cần thiết cho việc thực nghiệp vụ định giá tài sản cách hệ thống hiệu Nội dung nghiên cứu môn học Để đạt mục tiêu môn học, giáo trình Định giá tài sản kết cấu thành chương: - Chương 1: Nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường - Chương 2: Định giá bất động sản - Chương 3: Định giá máy, thiết bị - Chương 4: Định giá doanh nghiệp - Chương 5: Định giá tài sản vơ hình - Chương 6: Tổ chức cơng tác định giá tài sản Giáo trình Định giá tài sản cơng trình tập thể giảng viên Bộ môn Định giá tài sản thuộc Học viện Tài biên soạn, đó: - TS Nguyễn Minh Hoàng, đồng chủ biên trực tiếp biên soạn chương 1, chương 4, chương tham gia biên soạn chương - TS Phạm Văn Bình, đồng chủ biên trực tiếp biên soạn chương 3, chương tham gia biên soạn chương Tuyết Mai Th.s Lâm Thanh Huyền tham gia biên soạn chương chương Phương pháp nghiên cứu môn học Định giá tài sản môn học chun mơn nghiệp vụ, mang tính thực hành nhiều lý luận Mơn học có nội dung tác nghiệp cụ thể, mang tính thực tiễn sinh động Do vậy, để nghiên cứu môn học đạt kết tốt, việc sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử, cần kết hợp với phương pháp phân tích thống kê, phương pháp mơ hình hố, phương pháp điều tra, phương pháp so sánh phương pháp tình huống, Sử dụng phương pháp nghiên cứu đó, yêu cầu phải nắm vững vấn đề lý luận mơn học cách tích cực, chủ động Đồng thời, phải gắn lý luận với thực tiễn, vận dụng lý luận để phân tích, đánh giá xử lý tình thực tế đặt hoạt động định giá tài sản Mặc dù tập thể tác giả có nhiều cố gắng, song thời gian có hạn, Định giá tài sản kết hợp khoa học nghệ thuật, Giáo trình định giá tài sản chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Tập thể tác giả mong nhận ý kiến đóng góp để giáo trình hồn thiện Ban Quản lý Khoa học Học viện Tài - TS Nguyễn Hồ Phi Hà, Th.s Trần Thanh Hà, Th.s Vương Minh Phương, Th.s Vũ Lan Nhung, Th.s Nguyễn Thị 14 15 Chương NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản Tài sản từ quen thuộc dùng phổ biến Theo Viện Ngôn ngữ học: tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu Theo Bộ luật Dân năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Trong quản lý kinh tế nói chung, hạch tốn kế tốn nói riêng, việc phân biệt gọi tài sản có ý nghĩa quan trọng: để giải tranh chấp, tính chi phí, tính thuế câu hỏi không dễ trả lời Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số ban hành kèm theo Quyết định số 149 ngày 31/12/2001 Bộ trưởng Bộ Tài Chính: “Tài sản: nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; 16 17 (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp” Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung, quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt loại tài sản: + Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vơ hình + Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân + Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa + Theo khả di dời: động sản bất động sản + Theo quyền chủ thể: quyền cho thuờ, quyền kiểm soỏt, quyền sở hữu… + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản lưu động 1.1.1.1 Động sản bất động sản Nhìn lại lịch sử thấy rằng, thời kỳ kế hoạch hoá tập trung năm đầu đổi chế quản lý kinh tế, người ta dùng thuật ngữ động sản bất động sản - Theo điều 174 Bộ luật Dân sựViệt Nam năm 2015: “1 Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: a Đất đai 18 b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản” - Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) động sản (Movable personal estate) + Real estate: thuật ngữ dùng để đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất, nhìn hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, không trung lòng đất + Real property: thuật ngữ dùng để tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate) + Movable personal estate: thuật ngữ dùng để tài sản bất động sản Động sản tài sản hữu hình vơ hình Động sản hữu hình có đặc tính di dời + Personal property: thuật ngữ dùng để quyền sở hữu lợi ích từ tài sản động sản Personal property nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân Cần ý rằng: có số cách dùng từ cách dịch thuật có lẫn lộn khái niệm: asset, property; real property, real assets 19 ... Định giá bất động sản - Chương 3: Định giá máy, thiết bị - Chương 4: Định giá doanh nghiệp - Chương 5: Định giá tài sản vơ hình - Chương 6: Tổ chức công tác định giá tài sản Giáo trình Định giá. .. chứng thư định giá tài sản 374 6.4.3 Mẫu chứng thư định giá 375 6.5 HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 378 6.5.1 Tổng quan hợp đồng định giá tài sản 378 6.5.2 Nội dung hợp đồng định giá tài sản ... TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 345 6.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 345 6.1.1 Xác định tổng quát tài sản cần định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở định giá 345