Ứng dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần việt nam

m «5 r Q DỈ ^ Ỉ5 m TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN so so G o ao a— — ĐẠI h ọ c k tq d TT THÔNG TIN THƯ VIỀN phỏ ng lu ận Á n ■T L IỆ U DƯƠNG THỊ HUYÊN THƯƠNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG ĐỊNH GIÁ TÀỊ SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI GÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM CHUVlN NGÀNH: KINH Tí' vị ỢUIỈN IV oịn CHÍNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ T H $ Người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Thị Phương Thảo HÀ NỘI -2012 LỜI CAM ĐOAN E m c am đ o an lu ận v ă n tố t n g h iệp n y n g trìn h n g h iê n u độc lập cá nhân C ác số liệu đ ợ c sử d ụ n g o n g lu ận v ăn có n g u n trích d ẫn rõ ràn g k êt q uả tro n g lu ận v ă n tru n g thự c L u ận v ăn ch a từ n g cô n g b ố tro n g cơng trìn h n g h iê n u trư c H nội, n g y th n g năm 2012 T ác g iả luận v ăn D n g T h ị H u y ền T h n g LỜI CẢM ƠN Đ ể h o n th n h đ ợ c lu ậ n v ă n n y , e m x in g i lờ i c ả m n c h â n th n h tớ i cô g iá o h n g d ẫ n T S N g ô T h ị P h n g T h ả o đ ã lu ô n h n g d ẫ n , c h ỉ b ả o tậ n tìn h e m tro n g s u ố t q u tr ìn h n g h iê n c ứ u lu ậ n v ă n n y E m x in c h â n th n h c ả m ơn! MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BIẺU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: C SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý thuyết chung định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1 sản K hái n iệm v cần th iết v iệ c định g iá tài sản bảo đảm bất đ ộn g 1.1.2 N ội d u n g v y c ầu v ề đ ịn h g iá tài sản b ảo đ ảm b ất đ ộ n g s ả n 1.1.3 C ác p h u n g p h áp đ ịn h g iá T S B Đ B Đ S 11 1.2 Phương pháp thu nhập định giá tài sản bảo đảm bất động sản 13 1.2.1 K hái niệm v y cầu củ a p h n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịnh giá tà i sản bảo đảm bất đ ộ n g s ả n 23 1.2.1.1 K h n i ệ m 23 N g u y ê n tắc áp d ụ n g p h n g pháp th u n h ậ p 14 1.2.1.3 P h m vi áp d ụ n g củ a p h n g p h áp th u n h ậ p 15 1.2.2 N ộ i d u n g củ a p h n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịnh g iá tài sản b ảo đảm b ất đ ộ n g s ả n 26 1.2.2.1 X ác đ in h th u n h ập củ a B Đ S tro n g p h n g p h áp th u n h ậ p 16 1.2.2.2 X ác đ inh tỷ su ất c h iết k h ấu củ a B Đ S tro n g p h n g p h áp th u n h ập 18 1.2.3 C ác p h n g p h áp th ự c h iện p h n g p h áp th u n h ậ p 20 1.2.3.1 P h n g p h áp v ố n h ó a trự c t i ế p 20 1.2.3.2 P h n g p h áp d ò n g tiền ch iết k h ấ u 2^ 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ứng dụng phương pháp thu nhập định giá tài sản bảo đảm bất động sản 27 1.3.1 Y eu tố chủ q u a n 27 1.3.1.1 Q uan đ iêm ban lãnh đạo n gân h àn g v ề ứ n g dụng p h n g pháp thu n h ậ p 27 1.3.1.2 Trình độ cán định g iá 28 1.3.1.3 S d ụ n g th ê m p h n g p h p đ ịn h g iá để h ỗ trợ p h n g p h áp th u n h ậ p 29 1.3.1.4 1.3.2 C ác quy định củ a ngân h àn g cô n g tác đ ịnh giá tài sản bảo đ ảm 29 Y ếu tố k h ch q u a n 30 1.3.2.1 C ác y ếu tố v ề q u y h o ch v kế h o ch sử d ụ n g đ ấ t 30 1.3.2.2 C ác y ếu tố v ề tìn h trạn g p h áp lý 30 1.3.2.3 C ác yếu tố m a n g tín h k in h t ế 31 1.3.2.4 C ác yếu tố k h c 32 CHUƠNG 2: THựC TRẠNG VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM 33 2.1 Thực ‘rạng việc định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng TMCP Việt Nam 33 2.1.1 T h ự c trạn g v ề ch o v ay có tài sản b ả o đ ảm b ấ t đ ộ n g sản n g ân h àn g T M C P V iệt N a m 33 2.1.2 T h ự c trạ n g ứ n g d ụ n g p h n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịnh g iá tà i sản bảo đảm b ất đ ộ n g sản n g ân h àn g T M C P V iệt N a m 39 2.1.2.1 T h ự c trạ n g đ ịn h g iá tài sản b ảo đ ảm B Đ S n g ân h àn g T M C P V iệt N a m 30 2.1 2 T h ự c trạn g v ê v iệc ứ n g d ụ n g p h n g p h áp th u n h ập tro n g địn h g iá tài sản b ảo đảm b ất đ ộ n g sản n g ân h àn g T M C P V iệ t N a m 43 2.2 Đánh giá việc ứng dụng phương pháp thu nhập định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng TMCP Việt Nam 58 2.2.1 N h ữ n g th àn h c ô n g đạt đ ợ c 58 2.2.2 N h ữ n g h ạn ch ế cò n tồ n t i 62 2.2.3 N g u y ê n n h ân c ủ a n h ữ n g tồ n tro n g c ô n g tác đ ịn h giá tài sản b ảo đ ảm b ất động sản th eo p h n g p h áp th u n h ậ p 66 2.2.3.1 Những nguyên nhân chủ quan 2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan 66 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHAP THU NHẠP TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM 71 3.1 Định hướng mục tiêu hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Nam Ị 3.1.1 Định hướng tổng quát hoạt động tín dụng khối ngân hàng TMCP 71 3.1.2 Đinh hướng công tác định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Việt Nam ị 3.2 Nhu cầu sử dụng phưong pháp thu nhập định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng TMCPViệt Nam thịi gian tó i .72 3.3 Giải pháp nhằm tăng cường ứng dụng phưong pháp thu nhập định giá TSBĐ BĐS Ngân hàng TMCP Việt N am 74 3.3.1 Đôi nhận thức quan điểm lãnh đạo ngân hàng TMCP vê ứng dụng phương pháp thu nhập định giá tài sản bảo đảm bất động sản 74 3.3.2 Hồn thiện cơng tác tổ chức quy trình định giá .75 3.3.3 Hồn thiện công tác thu thập xử lý thông tin 75 3.3.4 Nâng cao chất lượng đào tạo nguồn nhân lự c 3.4 Một số kiến nghị 76 7g 3.4.1 Đấy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở78 3.4.2 Hoàn thiện văn pháp lý sử dụng 79 3.4.3 Quản lý hoạt động thị trường bất động sản 81 3.4.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà phù họp sát với thịtrường g2 KÉT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẦO 84 PHỤ LỤC DANH MỤC VIÉT TẮT Bẩt động sản BĐS Ngân hàng thương mại cố phẩn NHTMCP Ngân hàng thương mại cô phẩn NHTMQD Ngân hàng Nhà nước NNNN Tài sản bảo đảm TSBĐ Cán định giá CBĐG Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF Doanh thu DT Chi phí CP DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thống kê tài sản bảo đảm số NH TMCP Việt Nam khu vực Hà Bang 2.2: Thông kê địa bàn tài sản bảo đảm bất động sản số NH TMCP Việt Nam khu vực Hà Nội 26 Bang 2.3 Tỉ lệ lâp diện tích trơng giữ xe ậQ Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng Tịa nhà vănphịng cơng ty Geleximco .50 Bảng 2.5: Tỉ lệ lấp đầy diện tích cho thuê 51 Bảng 2.6: Chỉ số trượt giá năm gần Hà Nội 52 Bảng 2.7: Doanh thu cho thuê văn phòng dự án năm 52 Bảng 2.8: Doanh thu cho thuê hàng năm tòa nhà 18 tầng theo phương pháp vốn hóa trực tiếp Bảng 2.9: Đánh giá quy định thời gian định giá tối đa số phương pháp số ngân hàng TMCP 65 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biêu đô 2.1 Tỷ lệ nợ xâu số ngân hàng qua tháng đầu năm 37 Biểu đồ 2.2 Tỷ lệ nợ có khả vốn dư nợ cho vay khách hàng thời điểm 30/9 oo 80 chưa tách thu nhập đâu đất, đâu tài sản tạo Ví dụ: khu đất rộng rãi để khơng khơng thể có giá trị nhiều đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, kho bãi giá trị tồn cơng trình tăng lên, có giá trị đất Giá trị tăng thêm cơng trình tạo mà gồm vị trí tiềm đất, đó, để tách bạch phần thu nhập đất mang lại tài sản đất tạo khó khăn, hai kết hợp mang lại giá trị thực cho đất Do vậy, nên chăng, có phần chiết giảm lợi nhuận kỳ vọng dự tính cho nhà đầu tư tương lai tính giá trị khu đất gần sát thực tế sát với giá thị trường Tuy nhiên, nên chiết giảm trường họp nhà đầu tư thực tiến độ xây dựng phát triển dự án theo kế hoạch định ra, không giá trị đất giá (dự án treo).gây khó khăn việc xác định lợi thương mại Phương pháp thu nhập thân xác định lợi thương mại vốn địi hỏi phải có xác cao quy hoạch duyệt tiến độ thực chủ đầu tư, nên nên áp dụng cho trường họp có quy hoạch chuẩn điều kiện cụ thể theo quy định Chính phủ Bộ tài Có lúc, có nhầm lẫn tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu, đó, cần phải có quy định rõ ràng cách tính loại tỷ suất phải hiểu chất Điều đòi hỏi trường đào tạo thẩm định giá nên ý vấn đề Mặt khác, tỷ lệ vốn hóa tỷ suất chiết khấu thường áp dụng dựa lãi suất trái phiếu Chính phủ, lãi suất huy động vốn Ngân hàng Nhà nước tỷ lệ lạm phát Tuy nhiên, với tình hình kinh tế bất ổn định nay, Nhà nước nên có biện pháp, quy định rõ ràng nhằm xây dựng thị trường bất động sản có thơng tin đầy đủ, minh bạch hơn, tránh tình trạng xảy sốt gây tượng giá ảo Hoạt động định giá BĐS nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan đụng chạm đến vấn đề Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: 81 trư n g h ọ p n g iản th ì b ê n tự th ỏ a th u ậ n g iá trị th ế chấp, cò n với thị trư n g p h ứ c tạp th ì th u ê tổ c h ứ c có th ẩ m q u y ền đ ịnh g iá (th n g th u ê q u an k iể m to án , S Đ ịa ch ín h n h đ ất ), n h n g đ ố i v i n h ữ n g tổ ch ứ c th u ê c ũ n g c h a có m ộ t p h n g p h p đ ịn h g iá th ố n g n h ất v đ ợ c quy đ ịn h b ằn g v ăn b ản p h p lu ật T h ế chấp B Đ S m ộ t b ộ p h ậ n tro n g h o t đ ộ n g củ a th ị trư n g B Đ S , th ị trư n g B Đ S h ìn h th n h v p h t triển th ì v iệc có m ộ t p h n g p h áp đ ịn h g iá nói riê n g râ t cân th iê t v cấp b ách Đ ề n g h ị C h ín h p h ủ cù n g cán b ộ liên qu an n g h iê n c ứ u v b a n h n h m ộ t v ă n b ản d i lu ật đáp ứ n g y ê u cầu Q u ả n l ý h o i đ ộ n g c ủ a t h ị t r n g b ấ t đ ộ n g s ả n Ở V iệ t N am h iện n ay , th e o H iến p h áp q u y địn h , đ ất đai th u ộ c sở h ữ u to àn d â n n h n g quy ên sử d ụ n g đ ất đ ợ c g iao ch o tổ ch ứ c, cá n h ân dư i h ìn h th ứ c giao v cho th u ê đất C ác c n h ân v tổ ch ứ c đư ợ c g iao đ ất tu y k h n g có q u y ền sở h ữ u n h n g lại có n h ữ n g q u y ề n h n lớ n, th ậm ch í tư n g đ n g v i q u y ền sở hữ u T h ê m v o đó, h iện n ay p h ần lớ n đ ất đai ch a có g iấy x ác n h ận ch ủ q u y ền v v ậy giao d ịch tro n g thị trư n g B Đ S n a h ọ p ph áp n h n g v ăn b ản liên q u an đ ến n h đ ấ t h iệ n cò n ch ắp vá, th iếu n h ất quán, tạo n h iều kẽ hở C h a có m ộ t v ă n b ản ch ín h th ứ c n x ác đ in h rõ v đầy đủ v trị, vị trí, n ộ i dung, p h n g p h áp v ận h àn h c ủ a thị trư n g B Đ S N g i dân v ẫ n ch a đ ịnh h ìn h đ ợ c q u y ền v n g h ĩa v ụ củ a m ìn h đối vớ i đ ấ t đai, v ậy v iệc b u ô n b án đất d iễn m ộ t cách tự p h t, g iao dịch n g ầm k h iế n ch o thị trư n g p h t triển th eo h n g đ ầu th iế u h m an h M ặ t khác, c ô n g tác q u y h o ạch sử d ụ n g đ ất m i tập tru n g quy h o ạch tổ n g th ể, th iếu quy h o ch ch i tiế t ch o từ n g k h u v ự c v th iếu cô n g khai k h iến ch o thị trư n g p h t triển k h ô n g m in h b ạch K èm th e o th ủ tụ c h àn h ch ín h p h iền hà, th iếu n h ất quán g ây b ản cản trở g iao d ịch trự c tiếp củ a ng i m ua, n g i b án m ộ t c ách ch ín h q uy thị trư n g B Đ S Đ ể q u ản lý v th ú c đẩy thị trư n g n ày p h át triển th ì trư c m q u an n h n c p h ải k iểm tra, h ạn chế m u a bán trao tay B Đ S , x ó a thị trư n g ảo, k h ô n g ch o ch u y ển đổi n g o ài quản lý củ a n h n c N h nư c cân có n h ữ n g sử a đôi lu ật đất đai v luật k in h d o an h B Đ S , quy đ ịnh rõ qu y ền v k iểm so át th ị trư n g m ộ t h c h ặt chẽ 82 T ạo đ iều k iện h ìn h th n h v p h t triển d o an h n g h iệp k in h d o an h B Đ S P h át triể n đổi n g ũ c h u y ê n v iê n m ô i g iớ i v p h â n tích thị trư n g B Đ S m ộ t cách ch u y ên n g h iê p n h ằm h ỗ trợ n g i m u a v tổ ch ứ c tài ch ín h , tín d ụ n g tro n g th an h to án D o v ậy cần đ a d ạn g h ó a h ìn h th ứ c th a m g ia v o thị trư n g B Đ S v y ếu tố cần th iế t đ ể th u h ú t trự c tiếp d ân c v d o an h n g h iệp v k in h d o an h B Đ S V ấn đ ề đ ặt n â n g cao c h ấ t lư ợ n g d ự báo, th iế t lập h ệ th ố n g th ô n g tin , tổ ch ứ c m ô i giớ i có tổ ch ứ c v tạo k h ả n ă n g chi trả v lấy đất G iá y ếu tố q u an trọ n g h n g đ ầu trê n thị trư n g B Đ S c ầ n n g h iê n u m ộ t chế lãi su ất p h ù h ợ p v giao d ịch th e o m ộ t ch ế giá, ch ứ k h ô n g th ể p h ân c h ia th eo đối tư ợ n g sử d ụ n g n h h iện n ay , g iải p h áp ch o v ấ n đề n ày k h n g k h ác tổ ch ứ c c ô n g b ố rộ n g rãi th ô n g tin liên q u an đ ến đ ất đai v B Đ S k h acs B ên cạn h p h ải có can th iệp củ an h n c th ô n g q u a k h o ả n th u ế, ph í, lệ p h í n h v ậy v iệ c q u ản lý v th ú c đẩy th ị trư n g B Đ S th ế chấp T ứ c B Đ S th ế ch ấp có k h ả n ă n g ch u y ển dịch, m u a b n dễ d àn g 3.4.4 B a n h n h b ả n g k h u n g g iả đ ấ t g iá tố i th iể u x â y d ự n g n h m i p h ù h ợ p sá t v i th ị tr n g K h u n g g iá đ ất n h n c v n g iá x ây d ự n g n h h àn g n ăm củ a tỉn h v th àn h p h ố m ộ t tro n g n h ữ n g k ên h th ô n g tin n g khai v có tín h ứ n g d ụ n g cao, tu y n h iên , việc b an h àn h k h u n g g iá đất v n g iá x ây d ự n g m i h àn g năm ch a th ự c p h ù h ợ p với th ị trư n g , N h n c cần có đ ầu tư n g h iê n u, để k éo sát b ản g giá đất n h n c tiệ m cận h n so v i g iá trị th ị trư n g V iệc x ây d ự n g k h u n g g iá phải v n h ũ n g y ếu tố h ìn h th àn h g iá đất như: k h ả n ăn g sinh lời, m ứ c đ ộ h o n th iện c ủ a sở h tầ n g n h h iện nay, n h n g c ần quy định rõ đ in h tín h v đ ịn h lư ợ n g ch o từ n g trư n g hợ p cụ th ế, chủ y ếu p h ải d ự a v giá đất th ự c tế trê n thị trư n g so sán h v i g iá đất trao đổi th ự c tế n h ữ n g nơi có vị trí tư n g tự (có th ế co g iã n m ộ t số ph ần tră m ), cho p h ép địa p h n g linh đ ộ n g , dễ d àn g h n v k h ô n g bị rà n g b u ộ c m ộ t cách n g n h ắc v quy định, p h ân loại củ a n h n c 83 KÉT LUẬN • C ù n g v i p h t triể n m ạn h m ẽ c ủ a n g n h N g â n h n g tro n g th i gian gần đây, cô n g tác định g iá tài sản b ảo đảm b ất đ ộ n g sản trở thành m ộ t p h ần thiếu tro n g quy trìn h h o ạt đ ộ n g cho vay ng ân hàng N hận thấy đượ c tầm quan trọng củ a công tác địn h g iá T S B Đ n g ân hàng ch ú trọng hơ n tro n g việc ho àn thiện cô n g tác định giá v đ a d ạn g h ó a ph n g pháp định giá L u ận v ăn đề cập tới m ộ t số v ấn đề lý luận đ ịnh g iá tài sản bảo đảm b ất đ ộ n g sản v p h n g pháp thu nhập; p h ân tích thự c trạng, đán h g iá v ề việc ứng dụng p h n g pháp th u nhập thẩm định B Đ S có giá trị lợi th ế kin h doanh ng ân hàng T M C P nhằm m ục đích n ân g cao chất lượng cô n g tác địn h g iá trị T S B Đ ng ân hàng B ài lu ận v ăn đ ã g iải q u y ết m ộ t số v ấ n đề b ả n sau: • T h ứ n h ấ t: K hái q u át v ấn đề liên q u an tới đ ịn h g iá tài sản b ả o đ ả m b ấ t đ ộ n g sản, p h n g p h áp th u n h ập v địn h g iá B Đ S T S B Đ • T h ứ h a i: T rìn h b y th ự c trạ n g v ậ n d ụ n g p h n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịn h g iá T S B Đ b ấ t đ ộ n g sản n g ân h àn g T M C P , từ đ a nhận x é t đ án h giá cô n g tác đ ịn h g iá tà i sản b ảo đ ảm th eo p h n g p h áp th u n h ập n g ân h n g T M C P • T h ứ b a : T n g h iê n u lý th u y ế t v tìm h iểu n h ữ n g h ạn chế v iệc vận d ụ n g p h n g p h áp th u n h ập tro n g đ ịn h g iá T S B Đ B Đ S n g ân h àn g T M C P , em đ a m ột số giải p h áp v kiến n g h ị n h ằm góp p h ần n ân g cao chất lư ợ n g th ẩm đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản n g â n h n g T M C P V N V i g iớ i h n c ủ a lu ậ n v ă n , th i g ia n v n ă n g lự c n g h iê n c ứ u n ê n lu ận v ă n m i d n g lại v iệ c đ a c c g iả i p h p tổ n g q u t, c h a có đ iề u k iệ n s â u v o n h ữ n g v ấ n đ ề cụ th ể C c tà i liệ u , số liệ u th u th ậ p c h ắ c c h ă n c ò n c h a đ ầ y đ ủ v ì v ậy lu ậ n v ă n c h ắ c c h ắ n k h ô n g trá n h k h ỏ i n h ữ n g th iế u só t R ấ t m o n g n h ậ n đ ợ c đ ó n g g ó p ý k iế n c ủ a c c T h ầ y cô , b n b è đ ể em có th ể h o n th iệ n b i lu ậ n v ă n h n M ộ t lần n ữ a , tá c g iả x in đ ợ c g i lờ i c ảm n T S N g ô T h ị P h n g T h ả o đ ã tậ n tìn h h n g d ẫn để c ó th ể h o n th n h c h u y ê n đ ề n y T c g iả c ũ n g x in c ả m n h ợ p tá c c ủ a b ộ p h ậ n đ ịn h g iá tạ i m ộ t số N H T M C P đ ã tạ o đ iề u k iệ n th u ậ n lợ i tro n g q u trìn h th u th ậ p n h ữ n g số liệ u th ự c tế liê n q u a n đ ế n lu ậ n v ăn 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO N g u y ễ n M in h H o àn g : N g u y ê n lý ch u n g Đ ịn h g iá tà i sản v g iá trị d o an h n g h iệp (2 0 ), N X B T h ố n g K ê N g u y ễ n T iến T h ỏ a: T ài liệ u b i d ỡ n g k iế n th ứ c n g ă n h n ch u y ên n g àn h th ẩm đ ịn h g iá (2 0 ), N X B H N ội B a n v ật g iá ch ín h p h ủ : N h ữ n g tiê u ch u ẩn th ẩm đ ịn h g iá năm 0 , N X B T h n h p h ố H C hí M in h Đ o àn V ăn T rư n g : T u y ể n tập p h n g p h áp th ẩm đ ịn h g iá trị tà i sản, N X B K h o a h ọ c k ỹ th u ậ t C ác w ebsite: w w w th a m d in h g ia h a n o i.c o m v n w w w th am d in h g ia.o rg w w w th u v ie n p h ap lu a t.c o m PHỤ LỤC PHỤ LỤC P H Ụ L Ụ C 1: C H I P H Í Đ Ả u T Ư X Ẩ Y D ự N G Đ ơn vị: VN Đ ồng H ệ s ố đ iề u T ổ n g d iệ n C h ỉ s ố g iá tíc h s n x â y S u ấ t đ ầ u t (n ă m c h ỉn h tầ n g T h n h tiề n T h n h tiề n (sa u th u ế ) ( tr c th u ế ) Q -2 /Q - H n g m ụ c đ ầu tư X D d ự n g (tầ n g 2011) h ầ m (0 2011 tầ n g h ầm ) n ổ i) Đ ầ u tư x â y d ự n g T ham khảo suất v ố n đầu tư ban hành kèm theo Q u y ết đ ịnh số 7255/Q Đ B X D n g ày /0 /2 củ a B ộ X ây dự ng v/v công bố suất vốn đầu tư xây i dự ng cơng trình năm 2011 Suất vốn 8 đầu tư xây dự ng n g trìn h văn p h ò n g cho thuê từ 16 tần g đến 19 tầng, có suất đầu tư 10.2 0 0 đ /m ; hệ số điều chỉnh tần g hầm : 1,18 lần (dự án có 01 tần g hầm ) ,2 0 ,0 0 1 0 3 ,9 ,0 ,2 9 ,3 ,3 ,3 P h u lu c 2: B Ả N G T Ỏ N G H Ợ P T IÊ U C H Í so S Á N H Đ Ẻ X Á C Đ ỊN H Đ Ơ N G IÁ C H O T H U Ê VÃN P H Ò N G TẠI TÒA NHÀ G E L E X IM C O - 36 H O À N G C Ầ U P H Â N T ÍC H V À Đ IỂ U C H ỈN H C Á C Y Ê U T Ô TT SÁ NH Đ ịa c h ỉ B Đ S c ầ n th ẩ m đ ịn h g iá Sàn văn phịng tịa nhà 36 Hồng Câu- Gelexim co T ổ n g d iệ n tíc h sà n x â y d ự n g (m ) 28820.6 T S c ầ n đ ịn h g iá T T so sán h T T so sán h T T so sá n h 8 350 100 150 Chưa xác định 16 19 16 100% 100% 105% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (+/- %) Không xác định 0.00% -4.76% 0.00% Mức điều chỉnh (Tr.đồng/ m2) Không xác định -1 Y ếu T ố So Sánh A Tống diện tích sàn xây dựng (m2) B Đơn giá cho thuê văn phòng (USD/ m2/tháng) c Đ I Ê U C H ỈN H T H E O C Á C Y Ê U T Ó s o SÁNH Đ I Ê U C H I N H G I Á C H À O B Á N (% ) Cl so T ÌN H T R Ạ N G P H Á P L Ý T in h t r n g p h p lý(% ) 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (+/- %) Không xác định 0.00% 0.00% 0.00% Mức điều chỉnh (+/- Tr.đồng/ m2) Không xác định 0 C2 VỊ TRÍ M ẶT BẮNG C2 V ị t r í th a đ ấ t Đ n g t r c th a đ ấ t C Tỷ lệ (%) Mức điều chỉnh (+/- Tr.đồng/ m2) 100% Không xác định 100% 100% 120% -3 K íc h th c v Q u y m ô C 2 100% 105% 110% 105% Không xác định -1 -2 -1 100% 100% 95% 100% Không xác định 100% 100% 95% 100% Không xác định 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (+ /- %) Không xác định 0.00% 0.00% 0.00% Mưc điều chỉnh (+ /- Tr.đồng/ m2) Không xác định 0 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (+ /- %) Không xác định 0 Mức điều chỉnh (+ /- Tr.đồng/ m2) Không xác định 0 5 Tỷ lệ (%) Mức điều chỉnh (+/- Tr.đồng/ m2) C n g t r ìn h p h ụ tr ợ C Tỷ lệ (%) Mức điều chỉnh (+ /- Tr.đồng/ m2) C sở h tầ n g C3 Tỷ lệ (%) Mức điều chỉnh (+/- Tr.đồng/ m2) M ô n rR Ư Ờ N G AN N IN H D6 H iệ n tạ i Tỷ lệ (%) D T n g la i Tỷ lệ (%) 1)6.2 Đ Ơ N G I Á S A U K H I Đ I Ê U C H Ỉ N H ( U S D / m /th n g ) E Đ Ơ N G I Á T R U N G B Ì N H S A U K H I Đ I Ê U C H Í N H ( U S D / m /th n g ) 15$ Phụ lục 3: BẢNG TÍNH DOANH THU TRƠNG XE Ơ TƠ TÍNH THEO PHƯONG PHÁP DÒNG TIÈN CHIẾT KHẤU H.số c h iế t STT C hi phí vận hành D o a n h th u h n g k h ấ u (L ã i s u ấ t T ỷ lệ lấ p đ ầ y N ăm N ăm h n g n ă m (2 % D T ) năm Q u i th ò i D o a n h th u p h t đ iể m h iệ n tạ i tr iể n (2) (3) (4)=15%*(2) (ỉ) II To * vốn hóa 14% ) (6) (7) = (5)*(6) 2012 ,7 ,4 0 0 50% 8 ,7 ,3 ,8 ,2 0 ,1 8 ,5 2013 ,7 ,4 0 0 50% 8 ,7 ,3 ,8 ,2 0 ,8 ,6 2014 ,7 ,4 0 0 50% 8 ,7 ,3 ,8 ,2 0 ,6 ,5 2015 ,7 ,4 0 0 50% 8 ,7 ,3 ,8 ,2 0 8 ,0 4 ,2 2016 5 ,7 ,4 0 0 50% 8 ,7 ,3 ,8 ,2 0 7 ,8 ,6 2017 7 ,8 ,8 4 55% 1 ,0 ,0 7 ,6 ,6 5 ,6 ,7 7 ,8 ,8 4 55% 1 ,0 ,0 7 ,6 ,6 4 ,5 3 ,6 2019 7 ,8 ,8 4 55% 1 ,0 ,0 7 ,6 ,6 4 ,9 ,0 6 2020 7 ,8 ,8 4 55% 1 ,0 ,0 7 ,6 ,6 ,4 ,6 2021 10 7 ,8 ,8 4 55% 1 ,0 ,0 7 ,6 ,6 3 ,0 ,6 2022 11 ,0 1 ,9 ,8 60% ,7 9 ,2 5 ,5 ,1 5 ,0 ,3 2023 12 ,0 1 ,9 ,8 60% ,7 9 ,2 5 ,5 ,1 5 ,8 ,6 2024 13 ,0 1 ,9 ,8 60% ,7 9 ,2 5 ,5 ,1 5 ,5 ,7 2025 14 ,0 1 ,9 ,8 60% ,7 9 ,2 5 ,5 ,1 5 1 ,8 ,8 2018 i H số c h iế t STT C hi phí vận hành D o a n h th u h n g k h ấ u (L ã i s u ấ t T ỷ lệ lấ p đ ầ y N ăm N ăm h n g n ă m (2 % D T ) năm Q u i v ề th ò i D o a n h th u p h t đ iể m h iệ n tạ i tr iể n vốn hóa 14% ) 2026 15 1,011,994,826 60% 151,799,224 556,597,155 0.18 101,688,219 2027 16 1,323,385,635 65% 198,507,845 794,031,381 0.16 129,523,718 2028 17 1,323,385,635 65% 198,507,845 794,031,381 0.15 115,646,177 2029 18 1,323,385,635 65% 198,507,845 794,031,381 0.13 103,255,515 2030 19 1,323,385,635 65% 198,507,845 794,031,381 92,192,424 2031 20 1,323,385,635 65% 198,507,845 794,031,381 82,314,665 2032 21 1,730,591,394 70% 259,588,709 1,038,354,837 0.09 96,109,720 2033 22 1,730,591,394 70% 259,588,709 1,038,354,837 0.08 85,812,250 2034 23 1,730,591,394 70% 259,588,709 1,038,354,837 0.07 76,618,081 24 1,730,591,394 70% 259,588,709 1,038,354,837 0.07 68,409,001 2036 25 1,730,591,394 70% 259,588,709 1,038,354,837 0.06 61,079,465 2037 26 2,263,094,366 75% 339,464,155 1,357,856,620 0.05 71,315,729 2038 27 2,263,094,366 75% 339,464,155 1,357,856,620 0.05 63,674,758 2039 28 2,263,094,366 75% 339,464,155 1,357,856,620 0.04 56,852,462 2040 29 2,263,094,366 75% 339,464,155 1,357,856,620 0.04 50,761,127 2041 30 2,263,094,366 75% 339,464,155 1,357,856,620 0.03 45,322,435 2035 i STT D o a n h th u h n g N ăm năm N ăm T ỷ lệ lấp đầy C hi p h í vận hành h n g n ă m (2 % D T ) H SỐ c h iế t D o a n h th u p h t Q u i v ề th ò i k h ấ u (L ã i s u ấ t tr iể n vốn hóa 14% ) điểm h iê•n ta• i 2042 31 2,959,448,503 75% 443,917,275 1,775,669,102 0.03 52,917,989 2043 32 2,959,448,503 75% 443,917,275 1,775,669,102 0.03 47,248,205 2044 33 2,959,448,503 75% 443,917,275 1,775,669,102 0.02 42,185,897 2045 34 2,959,448,503 75% 443,917,275 1,775,669,102 0.02 37,665,980 2046 35 2,959,448,503 75% 443,917,275 1,775,669,102 0.02 33,630,339 2047 36 3,870,070,807 75% 580,510,621 2,322,042,484 0.02 39,266,423 2048 37 3,870,070,807 75% 580,510,621 2,322,042,484 0.02 35,059,307 2049 38 3,870,070,807 75% 580,510,621 2,322,042,484 0.01 31,302,952 2050 39 3,870,070,807 75% 580,510,621 2,322,042,484 0.01 27,949,065 2051 40 3,870,070,807 75% 580,510,621 2,322,042,484 0.01 24,954,522 2052 * 41 3,870,070,807 75% 580,510,621 2,322,042,484 0.01 22,280,823 Tông ,1 ,5 ,1 Phụ lục 4: BẢNG TÍNH DOANH THU CHO TH VĂN PHỊNG TÍNH THEO PHƯONG PHÁP DỊNG TIỀN CHIÉT KHẤU Năm STT Doanh thu hàng năm Chi phí vận hành H.SƠ hàng năm (Chi phí chiết Tỷ lệ Doanh thu dự quản lý, tiền lưong, Chi phí thuê L ọi nhuận trưóc L ọi nhuận sau khấu Qui th ịi điểm th kiến hàng năm điện nưóc, sửa đất thuế thuế (Lãi suất chữa bảo vốn hóa dưỡng )20% D T 9% ) (ỉ) (2) (3) (4) = (2)*(3) (5)=20% *(4) (6) (7) = (4) - (5) -(6) (8) = 75% X (7) (9) (8) 2012 90.236,923.309.29 65% 58,654,000,151 11.730,800,030 608,586,750 46,314,613,371 34,735,960,028 0.893 31,014,250,025 2013 90,236.923,309.29 65% 58,654,000,151 11,730.800,030 608,586,750 46,314,613,371 34,735,960,028 0.797 27,691,294,665 2014 90,236,923.309.29 65% 58.654,000,151 11,730.800,030 608,586,750 46,314,613,371 34,735,960,028 0.712 24,724,370,237 2015 90,236.923,309.29 65% 58,654,000,151 11,730,800,030 608,586,750 46,314,613,371 34,735,960,028 0.636 22,075,330,569 2016 90,236,923,309.29 65% 58,654,000,151 11,730,800,030 608,586,750 46,314,613,371 34,735,960,028 0.567 19,710,116,579 2017 118,002,824,612 70% 82,601,977,228 16,520,395,446 608,586,750 65,472,995,032 49,104,746,274 0.507 24,877,992,660 2018 118,002,824,612 70% 82,601,977,228 16,520,395,446 669,445,425 65,412,136,357 49,059,102,268 0.452 22,191,846,416 2019 118,002,824,612 70% 82,601,977,228 16,520,395,446 669,445,425 65,412,136,357 49,059,102,268 0.404 19,814,148,586 2020 118,002,824,612 70% 82,601,977,228 16,520,395,446 669,445,425 65,412,136,357 49,059,102,268 0.361 17,691,204,094 2021 10 118,002,824,612 70% 82,601,977,228 16,520,395,446 669,445,425 65,412,136,357 49,059,102,268 0.322 15,795,717,941 2022 11 154,312,293,745 70% 108,018,605,621 21,603,721,124 669,445,425 85,745,439,072 64,309,079,304 0.287 18,487,323,576 2023 12 154,312,293,745 70% 108,018,605,621 21,603,721,124 736,389,968 85,678,494,529 64,258,870,897 0.257 16,493,651,660 2024 13 154,312,293,745 70% 108,018,605,621 21,603,721,124 736,389,968 85.678,494,529 64,258,870,897 0.229 14,726,474,696 Chi phí vận hành H.SỐ hàng năm (Chi phí chiết Tỷ lệ Doanh thu dự quản lý, tiền lương, Chi phí thuê L ọi n h u ậ n trước L ọi nhuận sau khấu Qui thòi điểm thuê kiến hàng năm điện nước, sửa đất thuế thuế (Lãi suất Năm STT Doanh thu hàng năm chữa bảo vốn hóa dưỡng )20% D T 9% ) 2025 14 154,312,293,745 70% 108,018,605,621 21,603,721,124 736,389,968 85,678,494,529 64,258,870,897 0.205 13,148,638,122 2026 15 154,312,293,745 70% 108,018,605,621 21,603,721,124 736,389,968 85,678,494,529 64,258,870,897 0.183 11,739,855,466 2027 16 201.794,186,530 75% 151,345,639.897 30,269,127,979 736,389,968 120,340,121,950 90,255,091,463 0.163 14,722,560,509 2028 17 201,794,186,530 75% 151,345,639,897 30,269,127,979 810,028,964 120,266,482,954 90,199,862,215 0.146 13,137,099,484 2029 18 201,794.186,530 75% 151,345,639,897 30,269,127,979 810,028.964 120,266,482,954 90,199,862,215 0.130 11,729,553,111 2030 19 201,794.186,530 75% 151,345,639,897 30,269,127,979 810,028,964 120,266,482,954 90,199,862,215 0.116 10,472,815,278 2031 20 201,794,186,530 75% 151,345,639,897 30,269,127,979 810,028,964 120,266,482,954 90,199,862,215 0.104 9,350,727,927 2032 21 75% 197,914,693,294 39,582,938,659 810,028,964 157,521,725,671 118,141,294,253 0.093 10,935,112,319 22 263,886,257,725 i 263,886,257,725 75% 197,914,693,294 39,582,938,659 891,031,861 157,440,722,774 118,080,542,081 0.083 9,758,472,430 2034 23 263,886,257,725 75% 197,914,693,294 39,582,938,659 891,031,861 157,440,722,774 118,080,542,081 0.074 8,712,921,813 2035 24 263,886,257,725 75% 197,914,693,294 39,582,938,659 891,031,861 157,440,722,774 118,080,542,081 0.066 7,779,394,476 2036 25 263,886,257,725 75% 197,914,693,294 39,582,938,659 891,031,861 157,440,722,774 118,080,542,081 0.059 6,945,887,925 2037 26 345,084,059.227 75% 258,813.044,420 51,762,608,884 891,031,861 206,159,403,675 154,619,552,757 0.053 8,120,744,063 2038 27 345,084,059,227 75% 258,813,044,420 51,762,608,884 980,135,047 206,070,300,489 154,552,725,367 0.047 7,247,530,567 2039 28 345,084,059,227 75% 258,813,044,420 51,762,608.884 980,135,047 206,070,300,489 154,552,725,367 0.042 6,471,009,434 2040 29 345,084,059,227 75% 258,813.044,420 51,762,608,884 980,135,047 206,070,300,489 154,552,725,367 0.037 5,777,686,995 2033 Năm STT Doanh thu hàng năm Chỉ phí vận hành H.SỐ hàng năm (Chi phí chiết Tỷ lệ Doanh thu dự quăn lý, tiền lương, Chi phí thuê Lợi n h u ậ n trước Lựi nhuận sau khấu Qui th ịi điểm th kiến hàng năm điện nưóc, sửa đất thuế thuế (Lãi suất chữa bảo vốn hóa dưỡng )20% D T 9% ) 204] 30 345,084,059.227 75% 258,813,044,420 51,762,608,884 980,135,047 206,070,300,489 154,552,725,367 0.033 5,158,649,103 2042 31 451,266,424,251 75% 338,449,818,188 67,689,963,638 980,135,047 269,779,719,504 202,334,789,628 0.030 6,029,924,291 2043 32 451,266.424,251 75% 338,449,818,188 67,689,963,638 1,078,148,551 269,681,705,999 202,261,279,499 0.027 5,381,904,967 2044 33 451,266.424,251 75% 338,449,818,188 67,689,963,638 1,078,148,551 269,681,705,999 202,261,279,499 0.024 4,805,272,292 2045 34 451,266,424,251 75% 338,449,818,188 67,689,963,638 1,078,148,551 269,681,705,999 202,261,279,499 0.021 4,290,421,689 2046 35 451.266.424,251 75% 338,449,818,188 67,689,963,638 1,078,148,551 269,681,705,999 202,261,279,499 0.019 3,830,733,651 2047 36 590,121.102,993 75% 442,590,827,245 88,518,165,449 1,078,148,551 352,994,513,244 264,745,884,933 0.017 4,476,931,014 2048 37 590.121,102,993 75% 442,590,827,245 88,518,165,449 1,185,963,407 352,886,698,389 264,665,023,792 0.015 3,996,038,954 2049 38 590,121,102,993 75% 442,590,827,245 88,518,165,449 1,185,963,407 352,886,698,389 264,665,023,792 0.013 3,567,891,923 2050 39 590,121,102,993 75% 442,590,827,245 88,518,165,449 1,185,963,407 352,886,698,389 264,665,023,792 0.012 3,185,617,788 40 590,121,102,993 75% 442,590,827,245 88,518,165,449 1,185,963,407 352,886,698,389 264,665,023,792 0.011 2,844,301,597 2052 41 590.121,102,993 75% 442,590,827,245 88,518,165,449 1,185,963,407 352,886,698,389 264,665,023,792 0.010 2,539,554,997 2051 481,450,973,891