Luận văn pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu 6 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục luận văn CHƢƠNG 1: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Bên chấp bên nhận chấp 1.2 Tài sản chấp 1.2.1 Tài sản hình thành tương lai 1.2.2 Nhà hình thành tương lai 10 1.3 Điều kiện chấp nhà hình thành tương lai 15 1.4 Nghĩa vụ bảo đảm 18 1.5 Hiệu lực bên 19 1.6 Hiệu lực đối kháng bên thứ ba 20 1.7 Các dạng hợp đồng chấp 22 1.8 Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 26 1.8.1 Điều khoản chủ thể hợp đồng 27 1.8.2 Điều khoản nghĩa vụ đảm bảo 27 1.8.3 Điều khoản tài sản chấp NƠHTTTL 28 1.8.4 Điều khoản quyền nghĩa vụ bên hợp đồng 28 1.8.5 Điều khoản xử lý tài sản đảm bảo 31 1.8.6 Điều khoản giải tranh chấp 31 1.8.7 Điều khoản khác hợp đồng 32 CHƢƠNG 2: QUẢN LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 34 2.1 Cung cấp thơng tin tình trạng tài sản chấp 34 2.2 Hoàn thiện hồ sơ pháp lý tài sản chấp 35 2.3 Đăng ký thay đổi nội dung chấp xoá đăng ký chấp 37 2.3.1 Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký 37 2.3.2 Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung chấp 38 2.3.3 Trách nhiệm thực đăng ký thay đổi nội dung chấp 39 2.3.4 Chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà 40 2.3.5 Xoá đăng ký chấp 42 2.4 Quyền bán tài sản chấp 43 2.4.1 Khái niệm Giải chấp 43 2.4.2 Điều kiện giải chấp 46 2.4.3 Xác định tài sản giải chấp 47 2.4.4 Trình tự, thủ tục giải chấp tài sản 49 CHƢƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 54 3.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 54 3.2 Các phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 55 3.2.1 Nhà chưa đăng ký quyền sở hữu 55 3.2.2 Nhà đăng ký quyền sở hữu 60 3.2.2.1 Bán đấu giá tài sản 60 3.2.2.2 Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản 62 3.2.2.3 Nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ 66 3.3 Định giá tài sản bảo đảm 67 3.3.1 Các phương thức định giá tài sản: 68 3.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản: 69 3.4 Thông báo xử lý tài sản bảo đảm 70 3.5 Thứ tự ưu tiên toán 71 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HTTTL Hình thành tương lai NƠHTTTL Nhà hình thành tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Tên luận văn: Pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Luận văn đạt kết sau: - Đã hệ thống hóa quy định pháp luật hành điều chỉnh chấp NƠHTTTL, đưa cho người đọc nhìn tổng quan biện pháp bảo đảm phương diện: xác lập hợp đồng chấp, quản lý tài sản xử lý tài sản - Đã làm rõ khái niệm NƠHTTTL, điểm mẫu thuẫn quy định Bộ luật dân 2015 Luật nhà 2014 loại tài sản đặc biệt này, đề xuất cách hiểu thống theo Bộ luật dân 2015 - Đã phân tích điều kiện chấp NƠHTTTL đặc điểm pháp lý loại hình chấp bao gồm chủ thể tham gia giao dịch, nghĩa vụ bảo đảm, hiệu lực với bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, so sánh dạng hợp đồng chấp - Đã nghiên cứu quy định chung quy định cụ thể điều chỉnh việc quản lý tài sản chấp NƠHTTTL, trọng tâm đăng ký chấp quyền bán tài sản chấp Luận văn phân tích điểm bất cập, thiếu khả thi quy định trình tự, thủ tục đăng ký chuyển tiếp chấp NƠHTTTL giải chấp tài sản nay, từ đề xuất số kiến nghị nhằm hồn thiện quy định - Đã phân tích biện pháp xử lý tài sản chấp NƠHTTTL cách toàn diện theo hai trường hợp: xử lý tài sản tồn dạng NƠHTTTL nhà hình thành chứng nhận quyền sở hữu; đánh giá thuận lợi, khó khăn biện pháp đồng thời đưa khuyến nghị cho bên nhận chấp việc sử dụng biện pháp với trường hợp cụ thể LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch, hợp đồng dân sự, thương mại ngày tăng nhanh số lượng giá trị Quy định pháp luật giao dịch bảo đảm ngày hồn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai Trong chấp tài sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tuơng lai (NƠHTTTL) điển hình phổ biến biện pháp bảo đảm nằm sách tín dụng linh hoạt hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà khách hàng cá nhân có nhu cầu thật mua nhà, hộ để Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội thông qua Luật số 65/2014/QH13 nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày tháng năm 2015 (“Luật nhà ở”) Luật bổ sung nhiều quy định chấp NƠHTTTL, có số quy định mang tính đột phá, tạo nên tín hiệu tích cực cho phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng Theo đó, hàng loạt văn ban hành để hướng dẫn thực việc chấp NƠHTTTL Tuy vậy, loại hình chấp mẻ Việt Nam nên quy định pháp luật để điều chỉnh chấp NƠHTTTL chưa thật đầy đủ hoàn thiện Có nhiều vấn đề chưa quy định văn pháp luật, có quy định lại chưa rõ ràng có mâu thuẫn văn luật Điều gây nhiều khó khăn cho chủ thể trình thực nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp thời gian vừa qua Trong đó, giao dịch chấp NƠHTTTL diễn thường xun địi hỏi pháp luật phải có quy định cụ thể để điều chỉnh Việc chồng chéo, mâu thuẫn thiếu sót quy định pháp luật vấn đề cần phải điều chỉnh kịp thời, tránh hệ xấu xảy kinh tế Nhận biết vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu sâu có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam chấp NƠHTTTL, từ đưa kiến nghị để hoàn thiện mảng pháp luật này, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: "Pháp luật Thế chấp nhà hình thành tương lai" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong trình nghiên cứu hồn thành luận văn này, tác giả tìm hiểu, tham khảo số viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn sau: - Tác giả Bùi Đức Giang Thế chấp nhà hình thành tương lai : tín hiệu mới, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, thứ sáu, 26/12/2014, phân tích điểm đáng ghi nhận quy định chấp NƠHTTTL Luật nhà 2014 so với văn luật ban hành trước như: việc cho phép tổ chức, cá nhân chấp NƠHTTTL xây dựng khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp hay cho phép chủ đầu tư chấp dự án đầu tư xây dựng nhà để vay vốn TCTD - Tác giả Bùi Đức Giang Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở, Tạp chí ngân hàng, số 6, tháng 3/2017, tập trung phân tích số khía cạnh pháp lý việc xác lập hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai chủ đầu tư dự án nhà việc giải chấp vốn đồng thời đặt số vướng mắc thực tế - Tác giả Vũ Thị Hồng Yến Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư Pháp, số 4, 2017, tr.54-58, xây dựng tiêu chí cụ thể để nhận diện chất NƠHTTTL đối tượng biện pháp chấp Trên sở đó, viết có kiến nghị để hoàn thiện pháp luật hành việc xây dựng quy chế pháp lý việc chấp NƠHTTTL Sau tham khảo nghiên cứu tài liệu trên, tác giả nhận thấy viết tập trung nghiên cứu vào vấn để cụ thể chấp NƠHTTTL Do người đọc tiếp cận khía cạnh chấp NƠHTTTL mà khó có nhìn tổng quát hệ thống quy định pháp luật Việt Nam loại hình chấp đặc biệt Ngồi viết có số cơng trình nghiên cứu tổng qt chấp NƠHTTTL kể đến như: - Nguyễn Thanh Thủy, Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội năm 2014 - Nguyễn Hồng, Thế chấp nhà hình thành tương lại theo Pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội năm 2015 Tuy nhiên, nghiên cứu thực hiên trước thời điểm Luật nhà 2014 văn hướng dẫn kèm theo có hiệu lực thi hành, chưa cập nhật quy định mang tính đột phá pháp luật Việt Nam chấp NƠHTTTL Luận văn đề tài nghiên cứu tổng thể chấp NƠHTTTL dựa phân tích quy định pháp luật hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định Việt Nam đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp bổ sung nhằm giải hiệu vấn đề bất cập xảy thực tế Mục đích nghiên cứu Khi nghiên cứu hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích luận văn phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh chấp NƠHTTTL, đánh giá điểm bất cập phát sinh thực tế gây khó khăn cho việc thực chấp NƠHTTTL, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, giải vấn đề bất cập Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Làm rõ khái niệm NƠHTTTL, phân tích điều kiện chấp NƠHTTTL đồng thời đặc điểm pháp lý loại hình chấp bao gồm chủ thể tham gia giao dịch, nghĩa vụ bảo đảm, hiệu lực với bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba giúp người đọc có nhìn tổng quan chấp NƠHTTTL - Nghiên cứu đánh giá quy định chung quy định cụ thể điều chỉnh việc quản lý tài sản chấp NƠHTTTL, trọng tâm đăng ký chấp quyền bán tài sản chấp, từ mâu thuẫn áp dụng luật phát sinh thực tế, đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật liên quan, bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch - Phân tích biện pháp xử lý tài sản chấp NƠHTTTL, thuận lợi, khó khăn biện pháp đồng thời đưa khuyến nghị cho bên nhận chấp việc sử dụng biện pháp với trường hợp cụ thể Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quan hệ pháp luật chấp nhà hình thành tương lai quy định văn pháp luật Việt Nam hành Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật Việt Nam - Về thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật thực định pháp luật Việt Nam, tức quy định có hiệu lực thi hành, đặc biệt Luật nhà năm 2014, Bộ luật Dân năm 2015 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Phƣơng pháp nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống sử dụng Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Bố cục luận văn Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn kết cấu thành Chương: - Chương 1: Xác lập hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai - Chương 2: Quản lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai - Chương 3: Xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Để phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh chấp NƠHTTTL, tác giả xây dựng bố cục luận văn theo tiến trình hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Trong chương, tác giả trình bày lý luận, vướng mắc phát sinh đề xuất kiến nghị liên quan đến vấn đề Cách trình bày giúp người đọc dễ theo dõi có nhìn tổng quan đề tài nghiên cứu 64 khoản nợ xấu xảy trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật; c) Giao dịch bảo đảm biện pháp bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật; d) Tài sản bảo đảm tài sản tranh chấp vụ án thụ lý chưa giải giải Tịa án có thẩm quyền; khơng bị Tịa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không bị kê biên áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật; đ) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu hồn thành nghĩa vụ cơng khai thơng tin theo quy định khoản khoản điều này…” Tuy nhiên, theo quy định khoản điều Nghị Quyết 42, phạm vi điều chỉnh khoản nợ xấu bao gồm: (i) khoản nợ hình thành xác định nợ xấu trước ngày 15-08-2017 (ii) khoản nợ hình thành trước ngày 15-82017 xác định nợ xấu thời gian nghị có hiệu lực thi hành(1) Như vậy, trường hợp khoản nợ hình thành từ sau ngày 15-8-2017 xác định nợ xấu sau thời gian không áp dụng quy định Nghị 42 để xử lý Do đó, TCTD muốn xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu nêu biện pháp thu giữ phải liên hệ đến quy định pháp luật khác có liên quan Một số vấn đề liên quan đến quy định thu giữ tài sản bảo đảm theo Nghị 42: Thứ nhất, hợp đồng bảo đảm phải có thỏa thuận việc bên bảo đảm đồng ý cho TCTD có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khoản nợ xấu xảy trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật Đây điều kiện gây khó khăn cho số TCTD, lẽ tất hợp đồng bảo đảm TCTD có điều khoản ghi nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm, số văn quy phạm pháp luật trước quy định quyền thu giữ quyền pháp định TCTD mà không thiết phải thỏa thuận 65 hợp đồng bảo đảm Do đó, muốn áp dụng thủ tục thu giữ tài sản bảo đảm, TCTD cần phải thực ký bổ sung thỏa thuận thu giữ tài sản bảo đảm với bên bảo đảm, nhiên, việc không dễ dàng khoản vay bị hạn bên bảo đảm thường không hợp tác với TCTD Thứ hai, tài sản bảo đảm tài sản tranh chấp vụ án thụ lý chưa giải giải tịa án có thẩm quyền; khơng bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không bị kê biên áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật Đọc kết điều kiện với điều 11 Nghị 42, nhận thấy điểm vướng mắc sau: điều 11 quy định tài sản bảo đảm khoản nợ xấu không bị kê biên theo quy định điều 90 Luật Thi hành án dân sự, đó, bên thứ ba (người thi hành án) quan hệ nêu có quyền yêu cầu quan thi hành án dân áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định điều 66 Luật Thi hành án dân Như vậy, trường hợp TCTD không quyền tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm bên bảo đảm (người phải thi hành án) bên thứ ba (người thi hành án) không yêu cầu quan thi hành án dân tiếp tục kê biên, xử lý tài sản theo quy định Hệ TCTD phải đưa vụ việc quan có thẩm quyền giải tranh chấp, gây bất lợi thời gian chi phí xử lý (Nguyễn Văn Minh năm 2018) Thứ ba, khoản điều Nghị 42 quy định ngồi cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản thuộc TCTD, TCTD không ủy quyền cho đơn vị thứ ba để thực thu giữ tài sản bảo đảm Tuy nhiên, có điểm chưa thật rõ ràng quy định này, ủy quyền thu giữ tài sản bảo đảm Thu giữ tài sản bảo đảm trình dài với nhiều bước khác nhau, có vài bước bổ trợ cho việc thu giữ mà TCTD thường thực như: thuê Văn phòng Thừa phát lại lập vi việc thu giữ, thuê công ty bảo vệ thực bảo vệ tài sản bảo đảm sau thu giữ thành công có xem ủy quyền thu giữ hay không? 66 Thứ tư, vấn đề liên quan đến trường hợp bên bảo đảm không hợp tác khơng có mặt theo thơng báo TCTD TCTD quyền áp dụng biện pháp cụ thể nào, ví dụ TCTD có th người mở khóa tài sản bảo đảm bị khóa, thuê Văn phòng Thừa phát lại lập vi ghi nhận tài sản hữu, hay thực niêm phong tài sản hay khơng? Nghị 42 cịn bỏ ngỏ điều mà theo tác giả luận văn, vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến kết thu giữ tài sản bảo đảm, lẽ trường hợp bên bảo đảm tự nguyện bàn giao tài sản bảo đảm cho TCTD xử lý 3.2.2.3 Nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ Quy định hành cho phép bên thỏa thuận sử dụng phương thức nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ bên bảo đảm Nói cách khác, phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận không áp dụng cho trường hợp bên chấp tài sản để bảo đảm cho bên khác vay vốn ngân hàng Trong trường hợp này, bên cần thoả thuận phương thức xử lý bảo đảm khác Theo quy định Điều 11 Thông tư liên tịch 16, trường hợp bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm thực sau: “1 Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm thực theo quy định điểm a khoản Điều 10 Thông tư này.6 Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định khoản Bên nhận bảo đảm bên bảo đảm thỏa thuận giá bán tài sản bảo đảm văn Trong trường hợp không thỏa thuận giá bán tài sản bên bảo đảm có quyền định quan, tổ chức có chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản thời hạn mười lăm (15) ngày, kể từ ngày không thỏa thuận giá bán Sau thời hạn mười lăm (15) ngày, bên bảo đảm không định quan, tổ chức có chức thẩm định giá bên nhận bảo đảm có quyền định quan, tổ chức có chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản Chi phí thuê quan, tổ chức có chức thẩm định giá tính vào chi phí xử lý tài sản bảo đảm 67 khoản Điều 12 Thông tư Hợp đồng bảo đảm văn thỏa thuận khác việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm sử dụng thay cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.” Theo quy định nêu trên, Ngân hàng cần lưu ý: - Thứ nhất, bên phải có thỏa thuận việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; - Thứ hai, thỏa thuận thể hợp đồng bảo đảm thể Văn thỏa thuận riêng trước thời điểm xử lý thời điểm tiến hành xử lý tài sản bảo đảm - Thứ ba, pháp luật không quy định cụ thể nội dung thỏa thuận tên gọi văn thỏa thuận mà bên tự định soạn thảo (có thể “văn thỏa thuận”, “văn thỏa thuận nhận tài sản bảo đảm”, “văn việc nhận tài sản bảo đảm”…) Như vậy, quy định khoản Điều 11, đoạn khoản Điều 12 Thông tư liên tịch số 16, ngân hàng khách hàng có thỏa thuận việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm (được thể hợp đồng bảo đảm Văn thỏa thuận) khơng phải ký hợp đồng chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản 3.3 Định giá tài sản bảo đảm Định giá (xác định giá) tài sản bảo đảm bước bắt buộc trình xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Trong thực tế việc xử lý tài sản chấp bị kéo dài bên khơng có tiếng nói chung giá tài sản hay việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hay trường hợp việc định giá không sát giá thị trường Khoản 1, điều 306, Bộ luật dân quy định “Bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận giá tài sản bảo đảm định giá thông qua tổ chức định giá tài sản xử lý tài sản bảo đảm Trường hợp khơng có thỏa thuận tài sản định giá thơng qua tổ chức định giá tài sản” Như bên thỏa 68 thuận giá tài sản chấp xử lý thỏa thuận thuê tổ chức định giá độc lập để xác định giá tài sản; cịn bên khơng thống bắt buộc phải định giá tài sản thông qua tổ chức định giá tài sản Vấn đề TCTD người có tài sản đấu giá tự xác định ký hợp đồng định giá với tổ chức định giá định hay khơng? Điều đặc biệt quan trọng trường hợp bên bảo đảm trước khơng hợp tác với TCTD để xử lý tài sản bảo đảm TCTD buộc phải thực việc thu giữ tài sản bảo đảm sau bên bảo đảm không hợp tác việc xác định giá tài sản bảo đảm để đấu giá Có vẻ khoản 1, điều 306 ngầm định trao cho TCTD quyền Cần lưu ý điều luật đề cập việc định giá tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm (Bùi Đức Giang năm 2017, tr.18) Bộ luật dân khơng có quy định việc định giá tài sản bảo đảm (hay tài sản chấp) trình xác lập hợp đồng bảo đảm (hợp đồng chấp) Thông thường, hợp đồng chấp bất động sản, bên thường nêu giá trị tài sản chấp kèm theo quy định giá trị tài sản chấp không áp dụng xử lý tài sản chấp 3.3.1 Các phương thức định giá tài sản: - TCTD bên chấp thống thuê tổ chức có chức định giá độc lập tổ chức định giá phát hành chứng thư định giá làm sở xác định giá bán tài sản giá bán đấu giá khởi điểm Cách làm thường áp dụng trường hợp giá trị khoản vay bảo đảm vượt mức định nêu quy định nội TCTD - Trường hợp giá trị tài sản chấp tương đối rõ ràng, dễ xác định bên bảo đảm hợp tác TCTD thỏa thuận văn với bên bảo đảm việc lấy giá trị định giá nội TCTD làm giá bán trực tiếp làm giá bán đấu giá khởi điểm mà không cần phải thông qua tổ chức định giá độc lập nhằm hạn chế phát sinh thêm chi phí định giá rút ngắn thời gian xử lý tài sản Thông thường, TCTD lựa chọn thuê tổ chức có chức định giá độc lập để bảo đảm tính khách quan, minh bạch trình xử lý tài sản 69 3.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản: Khoản 2, điều 306, Bộ luật dân đặt yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường” Đây yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm định giá mức giá thị trường (nhất trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm để xử lý), ảnh hưởng đến quyền lợi bên bảo đảm Tuy nhiên điều 306 chưa quy định rõ yêu cầu có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm bên bảo đảm thỏa thuận giá tài sản bảo đảm hay không, mức giá thỏa thuận rõ ràng thấp mức giá thị trường tài sản bảo đảm? Khoản 3, điều 306, Bộ luật dân nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm tổ chức định giá trình định giá tài sản nên liệu hiểu tinh thần Bộ luật dân yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định giá hay không? Thiết nghĩ cần theo hướng tơn trọng thỏa thuận bên: TCTD phải bồi thường thiệt hại bên bảo đảm chứng minh việc bị cưỡng ép việc xác định giá tài sản bảo đảm (Bùi Đức Giang năm 2017, tr.99) Cách tiếp cận phù hợp với tinh thần điểm c, khoản 3, điều 104, Bộ luật tố tụng dân số 92/2015/QH13 ngày 25/11/2015 theo Tịa án can thiệp định giá tài sản trường hợp “các bên thỏa thuận với với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước người thứ ba có cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản vi phạm pháp luật thẩm định giá” Đối với định giá nhà ở, định giá nhà riêng lẻ khó khăn định giá nhà chung cư Thông thường, giá nhà chung cư vào giá trị hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư Tuy nhiên, để xác định giá nhà riêng lẻ, bên phải tham khảo bảng giá đất Nhà nước công bố khu vực có nhà mức giá giao dịch nhà có vị trí lợi thương mại tương tự, từ tìm mức giá trung bình phù hợp với thị trường Do việc định giá nhà riêng lẻ 70 gặp phải nhiều bất đồng bên mức giá giao dịch thị trường nhà khu vực dao động tương đối lớn 3.4 Thông báo xử lý tài sản bảo đảm Điều 300 Bộ luật dân quy định thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm trách nhiệm bắt buộc bên xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, luật lại chưa quy định rõ thời gian bên xử lý tài sản bảo đảm tiến hành thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm; điều thực tế khiến việc xử lý tài sản bảo đảm gặp phải nhiều khó khăn Cụ thể điều luật sau: “Điều 300 Thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm Trước xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác Đối với tài sản bảo đảm có nguy bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị toàn giá trị bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác việc xử lý tài sản Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định khoản Điều mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khác.” Với quy định này, tác giả luận văn cho đảm bảo quyền lợi ích bên nhận bảo đảm khác tài sản bảo đảm chưa thực khả thi số điểm sau: Thứ nhất, cần phải hiểu “thời hạn hợp lý” ngày? Có khác biệt tài sản bảo đảm động sản tài sản bảo đảm bất động sản hay khơng? Liệu bên thỏa thuận rõ thời hạn thông báo hợp đồng bảo đảm? Khái niệm “thời hạn hợp lý” (reasonable time) vốn lấy từ pháp luật nước Anh - Mỹ mà bị trích ngày sử dụng quy định pháp luật hợp đồng tài thương mại (Bùi Đức Giang năm 2017, tr.98) 71 Thứ hai, bên nhận bảo đảm thực xử lý tài sản bảo đảm mà không thực nghĩa vụ thơng báo giải hậu pháp lý trường hợp không gây thiệt hại Đồng thời, vấn đề này, pháp luật chưa dự liệu giải trách nhiệm trường hợp thơng báo mà bên bảo đảm tìm cách trì hỗn việc giao tài sản gây khó dễ việc xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến bên nhận bảo đảm bị thiệt hại Thứ ba, trường hợp bên nhận bảo đảm xử lý tài sản nhận thấy có nguy bị giảm sút giá trị “đồng thời” phải thực nghĩa vụ thông báo cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác Thuật ngữ “đồng thời” hiểu theo nhiều cách: bắt đầu xử lý tài sản phải thông báo cho bên nhận bảo đảm khác thực xử lý tài sản thơng báo Nội dung chủ yếu văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: - Lý xử lý tài sản; - Nghĩa vụ bảo đảm; - Mô tả tài sản; - Phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm 3.5 Thứ tự ƣu tiên toán Theo quy định điều 307 Bộ luật dân sự, số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp toán sau: “Số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp sau tốn chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp toán theo thứ tự ưu tiên quy định Điều 308 Bộ luật này.” Sau tốn chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp, số tiền lại lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm số tiền chênh lệch phải trả cho bên bảo đảm; số tiền lại nhỏ giá trị nghĩa vụ bảm đảm bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực phần nghĩa vụ chưa toán Thứ tự ưu tiên toán theo quy định điều 308, Bộ luật dân áp dụng tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ sau: 72 “a) Trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự tốn xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba có biện pháp bảo đảm khơng phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba toán trước; c) Trường hợp biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự toán xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.” Có thể thấy trường hợp chấp pháp luật dân Việt Nam xác định thứ tự ưu tiên toán dựa nguyên tắc thời điểm đăng ký giao dịch chấp thời điểm xác lập chấp bảo đảm đăng ký điều kiện bảo đảm hiệu lực đối kháng chấp (khoản 2, điều 319, Bộ luật dân sự) Theo đó, thứ tự ưu tiên tốn sau: - Trường hợp giao dịch chấp đăng ký thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự đăng ký Nghĩa là, giao dịch chấp có thời điểm đăng ký trước ưu tiên tốn trước ngược lại - Tiếp theo, số giao dịch chấp có giao dịch chấp đăng ký có giao dich chấp khơng đăng ký, ưu tiên tốn cho giao dịch chấp đăng ký trước giao dịch chấp khơng đăng ký tốn sau - Cuối cùng, trường hợp giao dịch chấp đăng ký thứ tự ưu tiên tốn xác định theo thứ tự xác lập giao dịch chấp Giao dịch chấp có thời gian xác lập trước tốn trước Khơng phải trường hợp bên giao dịch phải tuân thủ theo thứ tự ưu tiên toán Về nguyên tắc, pháp luật tôn trọng ghi nhận thỏa thuận bên, Chính thế, bên nhận bảo đảm 73 thỏa thuận việc thay đổi thứ tự ưu tiên toán (khoản 2, điều 308, Bộ luật dân sự) Trên thực tế, xảy trường hợp tài sản NƠHTTTL sử dụng để chấp nhiều ngân hàng ngân hàng nhận chấp để đảm bảo quyền lợi khơng giao lại hồ sơ nhà gốc có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên chấp để thực thủ tục chấp ngân hàng khác 74 Kết luận chƣơng Đối với nhà chưa đăng ký quyền sở hữu, việc xử lý tài sản tuân thủ theo quy định điều Thông tư liên tịch 16 Theo đó, chủ đầu tư nhà chưa bàn giao cho bên chấp, bên nhận chấp áp dụng hai biện pháp xử lý tài sản là: nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ chuyển nhượng hợp đồng mua bán NƠHTTTL cho bên thứ ba Nếu chủ đầu tư bàn giao nhà cho bên chấp chưa thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan nhà nước có thẩm quyền thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua nhà trường hợp nhà bán để toán nghĩa vụ bảo đảm Đối với nhà đăng ký quyền sở hữu, việc xử lý tài sản theo quy định pháp luật dân pháp luật có liên quan, theo bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3) Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; (4) Phương thức khác Trong bán đấu giá phương thức phổ biến đảm bảo tính cơng khai, minh bạch trình xử lý tài sản Trước xử lý tài sản chấp, bên nhận chấp phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý tài sản cho bên chấp bên liên quan khác Về thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản, pháp luật dân Việt Nam xác định dựa thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm 75 KẾT LUẬN Chế định chấp NƠHTTTL khơng cịn q Việt Nam coi bước tiến lớn khoa học pháp lý quy định pháp luật chấp loại tài sản tồn số bất cập Thực tế áp dụng quy định pháp luật quan, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Ở khía cạnh định, biện pháp bảo đảm tiềm ẩn nhiều rủi ro bên nhận chấp tính khơng chắn tài sản bảo đảm Hơn nữa, vấn đề xử lý loại tài sản chấp có đặc thù định mà tổ chức tín dụng cần đặc biệt lưu ý nhằm đảm bảo quyền lợi Những nghiên cứu vấn đề chấp NƠHTTTL Luận văn nhằm hệ thống quy định pháp luật có liên quan, từ làm rõ khái niệm NƠHTTTL đặc điểm pháp lý biện pháp chấp NƠHTTTL, phân tích đánh giá phương thức quản lý xử lý cụ thể áp dụng loại tài sản Luận văn vướng mắc việc thực thi quy định hành; đồng thời đề xuất kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp NƠHTTTL thực tế Hi vọng mức độ đó, nghiên cứu Luận văn góp phần hồn thiện chế định chấp NƠHTTTL Việt Nam Tuy nhiên, để xây dựng chế định chấp NƠHTTTL khả thi, phù hợp với nhu cầu thực tiễn, cần có phối hợp hiệu liên quan Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên môi trường Ngân hàng Nhà nước Các quan, tổ chức cá nhân liên quan (như ngân hàng, quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm ) cần có nỗ lực việc giải những khó khăn, vướng mắc thực việc chấp NƠHTTTL, góp phần để chế định chấp NƠHTTTL thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nước ta 76 Do khả thời gian có hạn, nên cố gắng, nghiên cứu lát cắt nhiều nghiên cứu cần thực thời gian tới để giúp cho pháp luật chấp NƠHTTTL ngày hoàn thiện hơn, rút kinh nghiệm cần thiết cho bên thực biện pháp bảo đảm 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Đức Giang, Đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo quy định mới, Tạp chí ngân hàng, số 11, tháng 6/2017, tr.18 – tr.20 tr.28 Bùi Đức Giang, Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở, Tạp chí ngân hàng, số 6, tháng 3/2017, tr.15 – tr.17 Bùi Đức Giang, Huy động vốn từ nguồn tài sản bảo đảm doanh nghiệp, từ quy định pháp luật đến thực tiễn, Tạp chí ngân hàng số 20, Tháng 10/2018, tr.20 Bùi Đức Giang, Quyền xử lý tài sản bảo đảm TCTD năm 2017, địa chỉ: https://www.thesaigontimes.vn/161398/Quyen-xu-ly-tai-san-bao-dam-cua- TCTD.html, truy cập ngày 5/10/2018 Bùi Đức Giang, Thế chấp nhà tương lai: Cần gỡ nút thắt năm 2015, địa chỉ: https://www.thesaigontimes.vn/139582/The-chap-nha-o-tuong-lai-can-gonut-that.html, truy cập ngày 5/10/2018 Bùi Đức Giang, Thế chấp nhà hình thành tương lai: tín hiệu năm 2014, địa chỉ: https://www.thesaigontimes.vn/124585/the-chap-nha-ohinh-thanh-trongtuong-lai-nhung-tin-hieu-moi.html, truy cập ngày 5/10/2018 Bùi Đức Giang, Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015, Tạp chí ngân hàng, số 1, tháng 2/2017, tr.97 – tr.99 Bùi Đức Giang, Quản lý rủi ro nguồn nhận chấp tài sản, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, 14 tháng năm 2018, https://www.thesaigontimes.vn/274400/Quan-ly-rui-ro-tai-nguon-khi-nhan-thechap-tai-san.html, truy cập ngày 18 tháng năm 2019 Nguyễn Văn Minh, Thu giữ tài sản bảo đảm theo Nghị 42/2017: Cịn khơng vướng mắc năm 2018, ngày tháng 10 năm 2018: https://www.thesaigontimes.vn/279199/Thu-giu-tai-san-bao-dam-theo-Nghi-quyet42/2017-Con-khong-it-vuong-mac.html, truy cập ngày tháng 11 năm 2018 10 Trần Quang Vinh Bùi Đức Giang, Thực tiễn xử lý bất động sản chấp để bảo đảm cấp tín dụng Việt Nam Đề tài “Bảo đảm tiền vay 78 tổ chức tín dụng chấp bất động sản theo quy định pháp luật hành”, tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài, Đại học Luật Hà Nội, 2017 11 Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư Pháp, số 4/2017, tr.54-58 12 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân năm 2015, NXB Chính trị quốc gia thật, 2017 13 Ban thương hiệu quan hệ công chúng - Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam, Thơng cáo báo chí số 30: BIDV Bắc Sài Gòn thực cho vay yêu cầu Công ty CP Thanh Niên thực nghĩa vụ trả nợ phù hợp với quy định Pháp luật năm 2016, địa chỉ: http://www.bidv.com.vn/Tin-tuc-sukien/Thong-tin-bao-chi/Th 244;ng-c 225;o-b 225;o-ch 237;-so-30 BIDV-.aspx, truy cập ngày 5/10/2018 14 Trương Thanh Đức, biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nhà xuất Chính trị Quốc gia thật, 2017 15 Nguyễn Quốc Vinh, Thế chấp nhà hình thành tương lai: Những quy định dang dở, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, 18 tháng năm 2018, https://www.thesaigontimes.vn/116135/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-laiNhung-quy-dinh-dang-do.html, truy cập ngày 18 tháng năm 2019 ... NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 54 3.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 54 3.2 Các phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 55 3.2.1 Nhà. .. cấu thành Chương: - Chương 1: Xác lập hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai - Chương 2: Quản lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai - Chương 3: Xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai. .. LUẬN VĂN Tên luận văn: Pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Luận văn đạt kết sau: - Đã hệ thống hóa quy định pháp luật hành điều chỉnh chấp NƠHTTTL, đưa cho người đọc nhìn tổng quan biện pháp