Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

Luận văn : Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

Lời mở đầu

1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:

Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyểnbiến theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốcgia châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt Quá trình hiện đại hóatrên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu h-ớng nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60 Tốc độ phát triểncủa dân số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớcphát triển Theo “Báo cáo phát triển thế giới 2003” đã dự đoán đến năm 2050,lần đầu tiên trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ởcác đô thị và các thành phố Nhng ngời ta cũng khẳng định tính có hại của đờisống đô thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hởng sâu sắc

đến đời sống văn hóa tinh thần của con ngời,…

Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó.Quá trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đếnmiền Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu làkhông mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới Hệ thống đô thị Việt Namthực sự là hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc Đặc biệt ởcác vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội-TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn rasôi động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất

đai áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sửdụng sao cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất đợc.Với một quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đấtnông nghiệp sang đất đô thị (cụ thể là đất khu công nghiệp) nh hiện nay đã cótính hiệu quả hay cha? Nói đến đô thị ngời ta thờng nghĩ ngay đến mặt lợi nhiềuhơn là mặt hại, trớc tiên các đô thị lớn cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơngbổng, dịch vụ xã hội, năng suất lao động cao hơn Nó góp phần chuyển hớngphát triển kinh tế và là động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị

và nông thôn Nhng chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trìnhchuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao?

Thực tế thì Việt Nam là một nớc đang phát triển, ở Việt Nam các thànhthị bành trớng nhanh chóng thiếu quy hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nênphát sinh một số tệ trạng kém chất lợng nh dân số đông đảo, giao thông tắcnghẽn,tội ác, nghèo khó, thiếu điện nớc và ô nhiễm không khí Sự phát triển của

đô thị cha đáp ứng đợc yêu cầu của dân c đô thị với mức sống còn rất khiêm tốn

nh hiện nay Kết cấu hạ tầng kĩ thuật đô thị nớc ta trở nên quá tải , không còn

phù hợp với tình hình thực tế Đó là hậu quả của sự phát triển đô thị hóa tự phát.Chính quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, đất đô thịkhông có quy hoạch, kế hoạch đã dẫn đến đô thị hóa tự phát.Việc phát triển đôthị kiểu tự phát hoặc thiên về kiểu cải tạo hoặc xây mới các công trình nhỏ lẻ đãdẫn tới phá vụn bộ mặt đô thị hoặc hình thành những khu ổ chuột, phát triển bấtchấp quy hoạch và không thể kiểm sóat đợc chất lợng vệ sinh, chất lợng sống nóichung,… Muốn khắc phục tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nớc phải nhanhchóng xây dựng những phơng án quy hoạch, kế hoạch cụ thể để từng bớc hìnhthành mạng lới đô thị hợp lí, tránh không tạo ra các siêu đô thị, đẩy mạnh quátrình đô thị hóa và điều hòa sự tăng trởng phát triển của các đô thị lớn.

Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự

án phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụmcông nghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuậtlẫn xã hội Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu côngnghiệp, tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị

Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu côngnghiệp thực sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đờisống nhân dân? Một trong những phơng pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụngquỹ đất hợp lí và đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khichuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Từ thực tế đó, em đi vào

nghiên cứu đề tài: Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất“

khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị” Em mong rằng đề tài nghiên cứu

của mình sẽ là một cách nhìn mới về sự phát triển muôn màu và đa dạng của tiếntrình đô thị hóa

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Văn Cờng đã giúp

đỡ em hoàn thành đề án này

2.Mục đích của đề tài:

Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễnnội dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đấtkhu công nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng

đất Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sửdụng đất Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau:

Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sửdụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khichuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.

Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích

sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

3.Đối tợng và phơng pháp nghiên cứu:

-Đối tợng: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đấtkhu công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP HồChí Minh

-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính,tổng hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận,những nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai

Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông

nghiệp sang đất đô thị.

I Các khái niệm:

1 Khái niệm đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theonghĩa rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối.(Theo Luật đất đai 2003)

2 Khái niệm đất khu công nghiệp:

Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp Đây là loại đất đang

đợc sử dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu côngnghiệp

Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghệ cao.Trong đó:

-Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyênsản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp córanh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớngchính phủ quy định

- Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàngxuất khẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chínhphủ và Thủ tớng chính phủ quy định

- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuậtcao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệcao bao gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liênquan, có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ vàThủ tớng chính phủ quy định.

3 Khỏi niệm hiệu quả sử dụng đất:

+ Hiệu quả kĩ thuật: Là hiệu quả mà xột trong mối quan hệ vật chất giữa

yếu tố đầu tư với kết quả mang lại Nú được xỏc định bằng tỉ số

là kết quả mang lại tăng lờn

d là yếu tố vật chất được tăng lờn

Về nguyờn lớ, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi Q d

+ Hiệu quả trao đổi: Là hiệu quả được xỏc định bằng mối quan hệ so sỏnh

giữa cỏc yếu tố đầu tư với kết quả mang lại Xỏc định dựa trờn tỉ số

P

Pq

d

+ Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xột trong mối quan hệ giữahiệu quả kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để cú được giỏ trị mang lại nhiều nhất sovới chi phớ đầu tư bỏ ra

Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi

và kinh tế:

* Mối quan hệ giữa việc tăng lờn về diện tớch sử dụng và kết quả tạo ra,được biểu hiện thụng qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tớchlàm gia tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng khụng đều nờn ảnh hưởng đến qui mụđất đai

Q



* Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuấtkhác để cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thếdiện tích sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu.

* Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diệntích đất đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối vớimột quỹ đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại cóthể khác nhau

Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả caonhất về mặt kinh tế - kĩ thuật

Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựavào hiệu quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đíchkhác nhau So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp línhất Về mặt hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằngviệc sử dụng hàm thuê đất (hàm sử dụng đất):

G=

Quimo

Chiphi

Q.pd

Với Q là sản lượng; pd là giá

4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khichuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thếtrong sử dụng đất đai Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đấtđai đều phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế.Mức độ vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh.Các hoạt động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngưnghiệp, công nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN,KCX,… đều có thể vận dụng lí thuyết lợi thế Đối với sản xuất nông nghiệp, đấtđai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế Tuy nhiên, trong giai đoạn

hiện nay, nhu cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phinông nghiệp tăng rất nhanh Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp

sẽ giảm xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi Quỹ đất nông nghiệp tuy giảmnhưng luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luônđược ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụngnhưng lại được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sửdụng cho nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp Các ngành khác không thể phân

bố sử dụng hết đất nông nghiệp Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệpsang đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng,một số điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi Ta có thể thể hiện rõ hơn tínhchất này qua đồ thị bên:

Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là

do qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạtđộng kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở Càng xa trung tâm, độ dốccàng giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu côngnghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thươngmại dịch vụ Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạtđộng thương mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạtđộng công nghiệp, nông nghiệp Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đườngcong hiệu quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ pháttriển Vấn đề không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp,nhu cầu này chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụngđất đai ở khu vực II và khu vực III Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất,hiệu quả nhất

1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sửdụng đất bao gồm:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,

quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt;

b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

2 Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:

a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát

triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệcao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luật đất đai 2003)

b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi:

+ Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹđất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việcthu hồi đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thuhồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố

mà chưa có dự án đầu tư

+ Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất chonhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơquan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quyđịnh Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí,thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị đượcgiao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:

+Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thườngbằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án táiđịnh cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thuhồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung chonhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốthơn nơi ở cũ

*Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồithường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đốivới khu vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp

giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bịthu hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó.

(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)

* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loạiđất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất vàviệc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất vàkhung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ýkiến trước khi quyết định

-Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bốcông khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất

và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặcđấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khôngthu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tínhtiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gâythiệt hại cho Nhà nước

(Theo Luật đất đai 2003-điều 57)

+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất màkhông có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồithường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đờisống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới

+ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thuhồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất

d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp:

+ Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp,khu chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sửdụng đất.

+ Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sửdụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựngKCN đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Khi lập kế hoạch chitiết xây dựng KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trình côngcộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiềnthuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nướcngoài; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đấthằng năm đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN

Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCNthì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanhtrong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn vớikết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tưxây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầngcủa tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầngKCN

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanhtrong KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuêđất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian dài thuê hoặc trả tiềnthuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chứckinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu

hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nướcngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN

Tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCNđược lựa chọn hỡnh thức thuờ đất của Nhà nước trả tiền thuờ đất một lần cho cảthời gian thuờ hoặc trả tiền thuờ đất hằng năm; thuờ đất, thuờ lại đất gắn với kếtcấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xõy dựngkinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuờ lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổchức, cỏ nhõn nước ngoài khỏc đầu tư xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầngKCN.

+ Người sử dụng đất trong KCN phải sử dụng đất đỳng mục đớch đó đượcxỏc định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cú cỏc quyền vànghĩa vụ theo quy định của Luật này

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN thỡ người nhậnchuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đỳng mục đớch đó được xỏcđịnh

+ Người thuờ lại đất trong KCN trước ngày Luật đất đai 2003 cú hiệu lựcthi hành mà đó trả tiền thuờ lại đất cho cả thời gian thuờ lại hoặc trả tiền thuờ lạiđất cho nhiều năm mà thời hạn thuờ lại đất đó trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm thỡ

tổ chức kinh tế cú cỏc quyền quy định tại Điều 110 của Luật này, Hộ gia đỡnh,

cỏ nhõn cú cỏc quyền quy định tại Điều 113 của Luật này

II Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị:

1 Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ

đất nông nghiệp sang đất đô thị:

Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ởnớc ta đợc hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế.Trong lịch sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lạinhanh chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động Do sự phát triển yếu kémcủa công nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Namchủ yếu là các công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa,giáo dục, một phần nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công Hiện nay,các khu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế

xuất, khu kinh tế mở đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khácnhau Mô hình xây dựng khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuậtdành cho việc sản xuất là chủ yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chútrọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụngcác hạ tầng xã hội cua các khu dân c bên cạnh đó (xã, phờng) Đó là các khucông nghiệp cha hoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ tầng kĩ thuật và kết cấu hạ tầng xãhội.

Trong bối cảnh đó, cộng với lịch sử phát triển đô thị không dài và có tínhchất không điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trìcuộc sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyềnthống Sự liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các

đô thị Việt Nam, thể hiện các “tàn d” của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị.Làng trong phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã,vẫn còn là một bộ phận hiện hữu của đô thị n

tiến trình quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăngmức đầu t và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng

đã tạo lập những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nôngthôn và đô thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảmxuống và tỷ trọng của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trongcơ cấu kinh tế của các đô thị lớn lại có xu hớng tăng Và tất yếu-để thực hiện quátrình này phải có sự chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm

đất phục vụ cho khu công nghiệp Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoạithành, ven đô

Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu côngnghiệp nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự “chậmchân” của mình Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nôngnghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian côngnghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề choquá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệpnghèo nàn Nhng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng vàChính phủ nớc ta cũng nh nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyếtnhững lo lắng của chúng ta về công nghệ Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu

t khá tốt và môi trờng chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t

n-ớc ngoài nhờ tạo đợc tâm lí an toàn cho họ Đã nhận đợc sự chuyển giao côngnghệ của các nớc đi trớc thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoahọc kĩ thuật của các nớc đi trớc sao cho đạt hiệu quả cao nhất Thu nhận không

có nghĩa là chúng ta bớc lại những bớc mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụngmột cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nớc mình, bỏ qua những khâugây lãng phí thời gian và không cần thiết Cũng là một nớc xuất phát điểm là mộtnớc chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụngsáng tạo và biết đặt định hớng cụ thể, rõ ràng mà Singapo đã hoàn thành mụctiêu trở thành một nớc công nghiệp chỉ sau 15 năm Thế còn mục tiêu đến năm

2020 đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp (Theo tinh thần Nghị quyết

Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện đợc hay không? Thời gian công nghiệp hóangày càng đợc rút ngắn và chất lợng công nghiệp hóa ngày càng đợc nâng cao

Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với Việt Nam chúng ta phảinắm bắt đợc những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức công nghiệp, quản lícông nghiệp Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị văn hóa vào quản líkinh tế, để đặc trng công nghiệp hóa của nớc ta “hòa nhập” nhng không bị “hòatan”

Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tínhkinh tế theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về quimô và cơ cấu phù hợp Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng pháttriển KCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà

đầu t Tuy đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta làkhoảng 60% trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất Có thểnêu một vài nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau:

+ Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m2 đất KCN,trong khi ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m2) Dù đợc miễn thuế trong vàinăm đầu, không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêngtiền thuê đất đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều,làm giảm khả năng sinh lời cho doanh nghiệp

+ Bộ máy quản lí Nhà nớc cồng kềnh, thủ tục hành chính nhiêu khê, phứctạp chính là rào cản lớn mà chúng ta đã tạo ra cho các doanh nghiệp

+ Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu tcủa các doanh nghiệp Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năngtuyên truyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt Trớc khi chuyển từ

đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trịthấp Vì vậy, ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp

mà Nhà nớc qui định khi thu hồi đất Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó,giá trị đất đợc nâng cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại Trờng hợpnày đã diễn ra ở nớc ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến

ngời dân có nhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảmnăng lực cạnh tranh của địa phơng mình Chúng ta cần chú ý rằng khu côngnghiệp là nơi kết hợp giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô.Nhà đầu t nớc ngoài nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để

đánh giá sức cạnh tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ratình trạng nêu trên nữa

Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng caocho quá trình hiện đại hóa đất nớc Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng nănglực rất hạn chế Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t n-

ớc ngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghềcho lao động, chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó

Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thịhóa, đẩy nhanh sự đô thị hóa KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo

và gia đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trongKCN, văn hóa KCN

2 Nội dung đỏnh giỏ hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đớch sử dụng đất từ đất nụng nghiệp sang đất khu cụng nghiệp:

Ở đõy chỳng ta xem xột, đỏnh giỏ hiệu quả trong mối quan hệ giữa chi phớ

mà nhà đầu tư phải bỏ ra và lợi ớch mà họ nhận được so với phần vốn bỏ ra

Liệu chỳng ta cú nờn chuyển khu đất sản xuất nụng nghiệp của xó A sangcho doanh nghiệp B xõy dựng và phỏt triển KCN? Cõu hỏi này khụng thể trả lờibằng cỏch dựa vào cảm tớnh, mà phải định lượng dựa trờn cỏc kĩ thuật phõn tớchchi phớ - lợi ớch Giả sử trước khi ra quyết định nờn chuyển mục đớch sử dụnghay khụng, ta cú cỏc dự ỏn đầu tư Đối với dự ỏn đầu tư tư nhõn, cỏc doanhnghiệp ra quyết định đầu tư nhằm mục đớch tối đa húa thu nhập hay tài sản của

họ Nhưng cõu hỏi đặt ra đối với đầu tư cụng cộng lại khụng giống với đầu tư tưnhõn, chớnh phủ hay cỏc cấp chớnh quyền địa phương cú rất nhiều mối quan tõmkhỏc ngoài hiệu quả kinh tế trực tiếp của cỏc dự ỏn đầu tư; vấn đề người ta quantõm khụng phải là dự ỏn đú sẽ đem lại bao nhiờu cho Ngõn sỏch Nhà nước mà là

sẽ cú lợi ớch như thế nào đối với sự phỏt triển đất nước, với mục tiờu tối đa húalợi ớch xó hội Đối với trường hợp chuyển từ đất nụng nghiệp sang xõy dựngKCN, lợi ớch mà Chớnh phủ nhằm tới khi quy hoạch xõy dựng KCN là đẩy

nhanh quá trình đô thị hóa đất nước, còn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựngKCN thì chú trọng xem xét lợi nhuận có thể đạt được.

Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đấtnông nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước

cơ bản trong chu trình phân tích chi phí - lợi ích

2.1 Xác định vấn đề:

Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh,

cơ sở của nó Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khuvực và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự ánhay chương trình đó Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xácđịnh các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư

2.2 Xác định các ràng buộc thay thế:

Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định

để bảo đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trìnhphân tích là khả thi Những ràng buộc có thể có đối với dự án chúng ta nghiêncứu là:

*Tài chính (ràng buộc ngân sách, giá trần, giá sàn);

*Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án chocác cá nhân hoặc nhóm cá nhân);

*Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có đểtiến hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…);

*Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, antoàn chất lượng sản phẩm;…);

*Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…;

*Các ràng buộc khác

2.3 Xác định các phương án thay thế:

Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phảitheo trình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phátsinh phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ

rộng để đưa ra để sự lựa chọn Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khácbiệt đối với các phương án khác.

Xác định phạm vi và các mục tiêu  Xác định các ràng buộc Xác địnhcác phương án thay thế  Xác định các chi phí và lợi ích  Lượng hóa/đánhgiá chi phí và lợi ích  Tính giá trị hiện tại ròng  Kiểm tra độ nhạy đối vớicác rủi ro  Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình  Báocáo

Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác

định, một cách ẩn ý hoặc rõ ràng Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phíluôn luôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực

hiện Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình huống không có dự án Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo

quy hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máymay mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho cácphương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương ánđem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thikhông cao Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng banđầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất

Bản chất và qui mô của những ràng liên quan đến một dự án haychương trình cụ thể nào đó có thể luôn không được xác định một cách chắcchắn Có thể khi dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệuquả bị ảnh hưởng bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng talại không biết chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạtđộng dự kiến của KCN :hay không Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xácđịnh một cách rõ ràng

2.4 Xác định lợi ích và chi phí:

Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợiphát sinh từ dự án được đề xuất Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần

phải hiểu rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án Bản liệt kê cóthể bao gồm các khoản mục sau:

* Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trựctiếp hoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể;

* Giá trị các thiết bị cho dự án;

* Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống

không làm gì cả hoặc tình huống không có dự án;

* Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện tại nhờ việc thực hiện

dự án hay chương trình;

* Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xã hội khác, tất cả các lợi íchnày hoặc không được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánhkhông đầy đủ giá trị của chúng;

* Chi phí nhân công;

* Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sảnxuất, vận tải, cất trữ,…);

* Các chi phí nghiên cứu, thiết kế và phát triển;

* Chi phí cơ hội liên quan đến việc sử dụng đất và / hoặc các thiết bị sẵn

có thuộc tài sản công cộng;

* Các ảnh hưởng ngoại ứng tiêu cực đối với các nhóm người khác (chi phímôi trường như ô nhiễm không khí, tiếng ồn, khói bụi, rác thải, tệ nạn xã hội;

…)

2.5 Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào?

Phân tích chi phí - lợi ích so sánh chi phí và lợi ích sử dụng một thước đochung, chủ yếu là thông qua giá quốc tế Các giá trị cần được phân bổ dưới dạngcác chi phí và lợi ích càng nhiều càng tốt.

Giá thị trường, khi chúng tồn tại, cung cấp cho ta một lượng thông tinđáng kể về qui mô của các chi phí và lợi ích đó Do người tiêu dung cuối cùngsẵn sàng chi trả không hơn hoặc không kém giá thực tế trên thị trường, giá nàynói chung có thể được coi là một thước đo giá trị các hàng hóa và dịch vụ xãhội Tương tự như vậy, giá cả các yếu tố đầu vào phản ánh giá được xác địnhbởi những người sử dụng khác Tuy nhiên, giá thực tế đôi khi phải được điềuchỉnh để chuyển đổi các chi phí và lợi ích cá nhân thành các chi phí và lợi ích xãhội, tức là chi phí và lợi ích phản ánh những cái đạt được và mất đi đối với toàn

bộ nền kinh tế, chứ không phải đối với cá nhân hay nhóm cá nhân Các điềuchỉnh cần thiết như:

+ Giá trị của các sản phẩm cuối cùng:

+ Giá trị của các yếu tố vật chất đầu vào;

+ Lãi suất của vốn vay;

+ Khấu hao;

+ Đất đai;

+ Các chi phí phát sinh khác

2.6 Các vấn đề cần phải lượng hóa khác:

Cần có những bằng chứng đáng tin cậy để lượng hóa các chi phí và lợiích Ta lượng hóa tính khả thi của dự án thu hồi đất nông nghiệp để xây dựngKCN cần dựa trên những nghiên cứu kĩ thuật chi tiết Đó là những nghiên cứuchi tiết về sản lượng dự kiến khi dự án đi vào hoạt động, cẩn thận hơn có thể đặt

ra mức giả định cho giác (thấp hoặc cao hơn giá dự kiến-trong trường hợp chưachắc chắn về thị hiếu khách hàng đối với loại hình sản phẩm đó)

Chi phí và lợi ích phải được ước tính trong toàn bộ vòng đời dự án Dovậy, việc dự báo là một phần quan trọng của chu trình đánh giá chi phí và lợiích Các kĩ thuật kinh tế lượng được sử dụng cho mục đích dự báo này Đối với

những dự án không thể lượng hóa được gọi là vô hình và cần được trình cho cácnhà ra quyết định cùng với những thông tin mô tả càng nhiều càng tốt, bởi chỉ làđịnh tính nhưng qua đó chúng ta có thể đánh giá được tỷ trọng theo các biếnđược lượng hóa trong quá trình ra quyết định Trong một số trường hợp thì chỉ

có thể lượng hóa một số chi phí và lợi ích theo các đơn vị vật chất nhưng khôngthể lượng hóa theo tiền Chẳng hạn, những ảnh hưởng ô nhiễm môi trường màKCN gây ra đối với khu vực dân cư nông thôn xung quanh, ta không thể địnhlượng một cách chính xác được

2.7 Lợi ích ròng cần được đánh giá như thế nào?

Lợi ích ròng là tổng chi phí trừ đi tổng lợi ích Chi phí lớn hơn lợi íchtrong những năm đầu của dự án Giá trị của chi phí và lợi ích sẽ được tính dựatrên những giả định rõ ràng về lạm phát giá cả; thông thường, chi phí và lợi ích

sẽ được đánh giá theo giá thực tế với cơ sở là năm hiện hành Tổng chi phí mỗinăm trong vòng đời dự án được khấu hao khỏi tổng lợi ích trong năm đó để cóđược lợi ích ròng trong từng năm Luồng lợi ích ròng này sau đó sẽ được chiếtkhấu dựa trên nguyên tắc giá trị của một lợi ích ròng phát sinh càng xa trongtương lai thì giá trị của nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại thì giá trị của

nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại khi tính toán lợi ích ròng của dự án

Luồng lợi ích ròng được chiết khấu sau đó được tính tổng đưa ra được giátrị hiện tại ròng của dự án Ta xác định giá trị hiện tại ròng theo công thức sau:

r C

B

NPV

0 1

Trong đó: B là lợi ích ròng nhận được ở bất kì năm nào trong tương lai

C là chi phí phát sinh tại bất kì năm nào trong tương lai

t phản ánh năm đó

Phụ thuộc vào những ràng buộc ngân sách, những cân nhắc về các yếu tố

vô hình và các vấn đề phân phối luồng sản phẩm, dự án của chúng ta có thểđược coi là có thể chấp nhận được nếu giá trị hiện tại ròng bằng hoặc lớn hơn

không Nếu còn tồn tại những ràng buộc ngân sách thì chúng ta phải tiến hànhxếp hạng các dự án thay thế, nhóm các dự án có giá trị hiện tại ròng cao nhất sẽđược lựa chọn.

Để đem ra được quyết định cuối cùng là có nên đầu tư xây dựng KCN

đó hay không ta cần dựa trên các quy tắc khác như tỷ lệ hoàn vốn nội tại IRR,

tỷ lệ lợi ích – chi phí và thời gian hoàn vốn Với các phương án khác nhau thìcác chỉ tiêu này là khác nhau

2.8 Phân tích độ nhạy dự án:

Để có được thông tin đáng tin cậy hơn, ta cần đánh giá mức độ bất địnhhay rủi ro mà dự án có thể gặp phải, chúng ta cần sử dụng phương pháp phântích độ nhạy Các vấn đề bất trắc đó thường là: vượt mức chi phí đầu tư, khôngđạt công suất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm,thay đổi các chính sách gây bất lợi cho dự án… Trước hết, ta phải thực hiệnkhảo sát tác động của các yếu tố này để chỉ ra ảnh hưởng của nó đến hiệu quảđầu tư Cách tiếp cận phân tích là hoặc thay đổi một yếu tố trong khi giữ nguyêncác yếu tố khác không đổi Hoặc thay đổi đồng loạt nhiều yếu tố theo cùng một

tỉ lệ và quan sát tính hiệu quả của dự án (mà hiệu quả của dự án vẫn có lợi nhuậnlớn hơn không, chứng tỏ tính bền vững của dự án) Ngoài ra, nên đưa them phântích độ nhạy của dự án trong các giả định bi quan nhất và lạc quan nhất về cácnhân tố quyết định đối với chi phí và lợi ích; cách tiếp cận vẫn như trên

2.9 Xem xét vấn đề công bằng xã hội:

Trong dự án xây dựng KCN của chúng ta chắc chắn sẽ có người được lợi

và người bị thiệt, ta phải xác định cụ thể từng đối tượng để có cách xử lí đúngđắn

Thông thường, cách tốt nhất để đáp ứng yêu cầu này là sử dụng ma trậnphân phối, từ đó, xác định được một cách chính xác các nhóm người hay cộngđồng được lợi hoặc bị thiệt từ dự án và giá trị ước tính của những lợi ích và thiệthại này

Ta cũng có thể đạt được sự công bằng qua việc tham khảo chính sách củachính phủ Các nhà phân tích có thể gắn các tỷ trọng khác nhau đối với chi phí

và lợi ích phát sinh đối với các nhóm người cụ thể

2.10 Trình độ và độ chính xác cần đạt tới:

Các bước nêu trên nhất thiết phải được sử dụng đối với dự án đánh giáhiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sangđất khu công nghiệp Tuy nhiên, bản than việc thu thập thông tin và phân tíchchúng cũng phải có chi phí Do vậy, ta phải xác định rằng:

+ Dự án này càng lớn thì chi phí nguồn lực càng lớn, nên chi phí cho thuthập thông tin và phân tích càng nhiều Sự khả thi của các dự án nhỏ có thể bị đedọa bởi đầu tư quá nhiều vào quá trình phân tích Điều này sẽ gây nên bất lợicho những dự án nhỏ vì chắc chắn người ta phải có những hạn chế rõ ràng đốivới mức độ và độ sâu phân tích

+ Lợi ích của việc thu thập và phân tích những thông tin có thêm cần phảiluôn lớn hơn chi phí của việc làm này Những thông tin có chất lượng tốt sẽ giúpchủ đầu tư giảm thiểu được những rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng KCN.Tuy nhiên, nếu dự án đã rõ ràng là khả thi hay không khả thi rồi thì lợi ích củathông tin này đem lại là không đáng kể

+ Mức độ chi tiết và mức độ phức tạp không đồng nghĩa với độ chính xác.Khi việc phân tích phức tạp và chi tiết một vấn đề đã được cho là sai sẽ khôngcòn giá trị

Lưu ý: Để xác định một cách có cơ sở khoa học và đảm bảo chínhxác rằng có nên thực hiện dự án xây dựng KCN hay không, chúng ta phảithực hiện các bước đánh giá như đã nêu trên Qua đó, ta biết được nếu đầu tưvào dự án nông nghiệp và dự án xây dựng KCN thì cái nào sẽ có giá trị hiệntại ròng cao hơn, chỉ số hoàn vốn nội tại phù hợp hơn Sự phân tích này

không phải cho truờng hợp trước và sau dự án, mà là trường hợp có và

không có dự án Và có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác nhất Các chỉ

tiờu thường dựng trong việc phõn tớch lợi ớch - chi phớ của một dự ỏn chuyểnđổi mục đớch sử dụng từ đất nụng nghiệp sang đất khu cụng nghiệp là:

 Cỏc chi phớ: + Hàng húa vật chất và cỏc yếu tố đầu vào cho sảnxuất;

+ Lao động+ Đất đai+ Khoản chi phớ dự phũng (trong những trường hợp xảy ra sự

cố bất thường, lạm phỏt, giỏ cả nguyờn vật liệu tăng cao, nụng sản rớt giỏ,…)

+ Thuế và cỏc khoản thanh toỏn nợ+ Chi phớ chỡm (là những chi phớ phỏt sinh trong quỏ khứ làm

cơ sở cho dự ỏn đầu tư mới)

 Cỏc lợi ớch:

+ Tăng thu nhập nhờ khoản đầu tư đú

+ Rỳt ngắn thời gian thu hoạch đối với dự ỏn nụng nghiệp và rỳt ngắn thờigian lao động để tạo ra một đơn vị sản phẩm trong dự ỏn KCN

+ Lợi ớch từ việc thay đổi phương thức sản xuất và tập quỏn sản xuất, nếpsống giữa truyền thống nụng thụn lõu đời và cuộc sống đụ thị

III Kinh nghiệm của một số nước:

1 Kinh nghiệm chuyển đất nụng nghiệp sang đất KCN:

Đô thị đầu tiên trên thế giới đã xuất hiện cách đây 5000 năm ở thung lũngsông Tigris và Euphrates ở Trung Đông Đến đầu thế kỉ 20 dân số thế giới sông

ở thành thị chiếm 15%, hiện nay gần 50% và trong năm 2030 đến 60% Đô thịhóa là một qui trình phát triển và tiến bộ của thế giới, vì tiến trình này đi songsong với sự phát triển kinh tế và công nghệ Theo định nghĩa trớc đây, đô thị hóa

là một qui trình tập hợp các phố sá, kĩ nghệ, thơng mại, dịch vụ và giao thông ởmột nơi thuận lợi về mặt kinh tế hoặc văn hóa, xã hội Tuy nhiên, tình trạng chấtlợng của mỗi đô thị khác nhau, tùy thuộc vào sự xuất hiện của chúng ở các nớc

đang phát triển hay các nớc công nghiệp tiên tiến, tại các nớc đang phát triển,các đô thị bành trớng nhanh chóng thiếu qui hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi