Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị tại thành phố hồ chí minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN TIỂU LUẬN MÔN HỌC KINH TẾ ĐÔ THỊ TÊN ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN HỌC VIÊN THỰC HIỆN TS. NGUYỄN LƯU BẢO ĐOAN PHẠM VIẾT HÙNG LỚP CAO HỌC KTPT K19 TP. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011 Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nhân tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Việc sử dụng đất đai liên quan chặt chẽ sự phát triển kinh tế - xã hội của cả quốc gia nói chung và các địa phương trong quốc gia đó, nó lien quan tới mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của của tất cả các ngành, các lĩnh vực trong nền kinh tế, là nhân tố quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống của từng người dân sinh sống và làm việc trên đó. Thành phố Hồ Chí Minh được xác định là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, với những lợi thế về vị trí địa lý rất thuận lợi cho việc trao đổi hàng hóa bằng cả đường bộ, đường thủy và đường hàng không. Nhìn chung, vị trí của thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển thành một đô thị lớn, một trung tâm kinh tế lớn và năng động hàng đầu của cả nước. Với mục tiêu phát triển thành phố trở thành một đô thị đặc biệt, trung tâm cấp quốc gia mang tính hiện đại xứng đáng tầm cỡ với các đô thị lớn văn minh, hiện đại trong khu vực và trên thế giới, đồng thời là một trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu quốc tế, có vị trí chính trị quan trọng đối với cả nước ở khu vực phía Nam đã tạo sức ép mạnh mẽ cho chính quyền thành phố trong việc quy họach sử dụng đất một cách hiệu quả và bền vững. Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 thì hướng phát triển không gian đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh gắn liền với sự hình thành chùm đô thị khu vực, tính liên kết vùng với các tỉnh xung quanh, trong đó khu vực nội thành thành phố là đô thị hạt nhân (kể cả phần mở rộng ven nội thành), giữ chức năng là trung tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng sau thủ đô Hà Nội. Theo Quy hoạch sử dụng đất ở các khu vực đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh thì trong định hướng phát triển lâu dài, thành phố sẽ được phát triển theo hướng đa trung tâm, lan tỏa bằng việc hình thành các trung tâm cấp thành phố, cấp khu vực và các đô thị vệ tinh, đô thị đối trọng đó là: - Hướng mở rộng chủ yếu là về phía Đông Bắc gắn với Thuận An (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai), đó là các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. - Hướng phát triển về phía Nam, Đông Nam hướng ra biển gắn liền với khu Nhà Bè, Nam Bình Chánh, Hiệp Phước, Cần Giờ, đó là quận 7 và huyện Nhà Bè. - Hướng phát triển về phía về phía Bắc, Tây Bắc gắn với Củ Chi, Hóc Môn, dọc quốc lộ 22 và trục xuyên á tới giáp Tây Ninh - Bình Dương, đó là quận 12 và huyện Hóc Môn. - Hướng phát triển về phía Tây Nam dọc theo quốc lộ 1, quốc lộ 50 trên địa bàn Bình Chánh đi xuống khu vực đồng bằng sông Cửu Long, đó là quận Bình Tân và huyện Bình Chánh. Cũng theo Quy hoạch này thì thành phố Hồ Chí Minh được phân khu chức năng phát triển như sau: 1. Khu vực nội thành bao gồm 13 quận (quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Tân Bình, Bình Tân, Gò Vấp và Phú Nhuận) đã có quá trình phát triển trên 300 năm, là khu vực giới hạn phát triển của TP; thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị. Khu vực này có tổng diện tích tự nhiên 14216 ha, dân số 3.617,7 ngàn người (năm 2004). Bình quân diện tích đất 39,3 m 2 /người, là khu vực có mật độ dân số cao nhất hiện nay của TP. Trong khu vực này quỹ đất dành cho việc mở rộng, phát triển tăng thêm đất xây dựng đô thị hầu như không còn. Vì vậy định hướng sử dụng đất tại các khu vực này đến năm 2010 và xa hơn cần tập trung khai thác triệt để các quỹ đất hiện có, nhất là quỹ đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả vào mục đích cải tạo và phát triển đô thị. Nguyên tắc chung là giảm mật độ dân số (di chuyển ra các vùng ven, vùng phát triển mở rộng và phát triển mới), khống chế ở mức độ vừa phải, để tăng diện tích bình quân trên đầu người đối với đất ở và các loại đất chuyên dùng, tăng diện tích cây xanh, không gian công cộng và diện tích giao thông tĩnh. Giảm mật độ xây dựng và hạn chế hoặc cấm xây dựng các công trình cao tầng ở một số khu vực. 2. Khu nội thành phát triển bao gồm 6 quận mới được thành lập có chức năng phục vụ cho việc giãn dân của khu vực nội thành hiện nay nhằm tái cấu trúc phân bố dân cư TP và được đầu tư xây dựng theo hướng hiện đại, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, kết hợp giữ gìn di tích, cảnh quan thiên nhiên, đảm bảo điều kiện môi trường, đặt nền tảng cho phát triển đô thị bền vững trong tương lai. Khu vực này có tổng diện tích đất tự nhiên là 33.805 ha, dân số 1477 ngàn người (năm 2004), bình quân diện tích đạt 229,9m 2 /người. Đây là khu vực được xác định đẩy mạnh việc mở rộng và phát triển đô thị, tiếp nhận dân cư của khu vực nội thành giới hạn. 3. Khu vực ngoại thành và đô thị ngoại vi bao gồm 5 huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ có các đô thị mới gắn với các khu công nghiệp tập trung, đây là địa bàn dự trữ đất cho mở rộng và phát triển không gian đô thị sau này. Khu vực thương mại đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế thành phố, nhất là trong bối cảnh toàn cầu hoá bởi vì các hoạt động kinh tế trí thức dựa vào sự quần tụ kinh tế sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và cho phép giao dịch trực tiếp giữa các đối tác với nhau. Vì hầu hết các thông tin là mới và chưa được chuẩn hoá nên việc điều chỉnh thông tin cần phải trao đổi trực tiếp với nhau, chủ yếu để học tập, tạo sự tin tưởng và giảm thiểu rủi ro ( xem trong Robert Cervero,2006 ). Do hệ thống kinh tế đô thị cực kỳ phức tạp và đa dạng mang tính xã hội hóa cao độ cũng như có sự chuyên môn hóa rất triệt để nên việc bố trí các ngành vào các khu vực có chức năng khác nhau cần phải có mối liên hệ chặt chẽ trong nội bộ của đô thị. Cùng với việc phát triển kinh tế sẽ làm cho giá đất đô thị tăng cao và đó là động lực quan trọng nhất để sử dụng tiết kiệm đất đô thị, còn là cách khai thác tốt nhất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có, làm tăng giá trị sử dụng đất. Giá trị đất đô thị không ngừng tăng cao do nhu cầu phát triển, do sự hạn chế về không gian sử dụng vì thế khi khai thác không gian đô thị phải chú trọng khai thác cả chiều sâu và chiều cao cũng như cần phải tính đến xu hướng lấn đất nông nghiệp vào mở rộng đô thị. Do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung đông, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao, buộc phải khai thác chiều sâu và chiều cao xây dựng công trình, đồng thời trong xu thế phát triển đô thị nhất là phát triển kinh tế thì yêu cầu cần sử dụng nhiều đất, nhưng việc sử dụng đất này chỉ diễn ra trong phạm vi giới hạn của đô thị . Khi đó sẽ làm cho tính khan hiếm của đất đô thị rõ ràng hơn cũng như vai trò của đất đô thị càng trở nên quan trọng trong đời sống đô thị và việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị càng trở nên cấp bách. Do vậy mục tiêu sử dụng hiệu quả đất đô thị là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của các nhà quản lý đô thị của thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Qua phân tích trên cho thấy trong chiến lược phát triển đô thị của mình, thành phố cần xây dựng các khu chức năng theo hướng: 1. Khu vực nội thành bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, Bình Thạnh và Phú Nhuận là khu vực trung tâm phát triển của TP. Trong khu vực này quỹ đất dành cho việc mở rộng, phát triển tăng thêm đất xây dựng đô thị hầu như không còn. Vì vậy định hướng sử dụng đất tại các khu vực này cần tập trung khai thác triệt để các quỹ đất hiện có theo mục đích cải tạo và phát triển đô thị nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong khu vực này theo hướng tăng diện tích cây xanh, không gian công cộng và diện tích giao thông tĩnh. Nâng cao mật độ xây dựng và xây dựng các công trình cao tầng nhất là khu vực trung tâm quận 1 bằng việc cải tạo các khu nhà ở cũng như các công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng hoặc hiệu quả sử dụng thấp. 2. Khu nội thành bao gồm các quận còn lại sẽ có chức năng phục vụ cho việc giãn dân của khu vực nội thành hiện nay nhằm tái cấu trúc trong việc phân bố lại dân cư của thành phố. Khu vực này sẽ được đầu tư xây dựng theo hướng hiện đại, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo các điều kiện về môi trường nói chung và môi trường sống nói riêng làm nền tảng cho phát triển đô thị bền vững trong tương lai. Đây là khu vực được xác định đẩy mạnh việc mở rộng và phát triển đô thị là nơi tiếp nhận dân cư mới khi khu vực nội thành bị giới hạn. 3. Khu vực ngoại thành và đô thị ngoại vi bao gồm 5 huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ cần xây dựng các tiểu đô thị gắn với các khu công nghiệp tập trung, đây là khu vực dự trữ đất cho mở rộng và phát triển không gian đô thị sau này. Đô thị luôn phải đối mặt với những yếu tố phát triển mới, nhu cầu mới, hay sự thay đổi trong khuynh hướng sử dụng các công trình sẵn có… làm gia tăng về yêu cầu, cũng như sự biến động phức tạp về sử dụng đất đai do vậy trong bối cảnh toàn cầu hóa và thị trường hóa chiến lược phát triển đô thị của thành phố Hồ Chí Minh cần phải linh hoạt và mềm dẻo thông qua việc chuyển từ hình thức quản lý đất đô thị dưới dạng tài nguyên sang hình thức tổ chức kinh doanh tài sản. Sự lựa chọn hình thức quản lý như vậy là một xu thế tất yếu cho sự phát triển vì nó rất phù hợp yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đô thị trong giai đoạn hiện nay. Nghiã là tốc độ phát triển đô thị khi thực hiện quy hoạch phải được thực hiện linh hoạt phù hợp với điều kiện nhất định nhằm phân bổ có hiệu quả nguồn lực đất đai thông qua thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho việc kinh doanh đất đai đô thị trở thành trung tâm kinh doanh đô thị. Trong bối cảnh thực hiện linh hoạt, các lợi ích xã hội đối với đất đô thị có thể chỉ cần kiểm soát tối ở mức thiểu, đất dành cho mục đích thương mại và văn phòng có thể áp dụng mức kiểm soát tối đa, còn đất ở và đất kết hợp cả hai chức năng xã hội và kinh tế có thể được phép dao động 5% nhằm mở rộng phạm vi lựa chọn các nhà đầu tư cho phát triển đô thị. Thị trường đất đô thị được hình thành trên cơ chế nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền giao, cho thuê có thu tiền đối với các đối tượng sử dụng. Người sử dụng có quyền thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng… quyền sử dụng. Khi đất đai có giá trị tài sản làm cho giá đất đô thị tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Sự biến động thị trường đất đai đô thị mang tính xã hội có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội nên về cơ chế quản lý cần lấy hợp đồng kinh tế làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện thị trường bất động sản, cùng với việc hoàn thiện hệ thống vận hành quản lý đất đai có sự hợp tác chặt chẽ các ngành có liên quan, đảm bảo sự minh bạch, công bằng đúng với quy phạm pháp luật. Chính quyền đô thị trực tiếp thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi địa bàn đô thị. Nội dung chủ yếu quản lý nhà nước là quản lý bảo vệ các quyền về sở hữu, quyền sử dụng đất đai và quản lý việc sử dụng đất đai. Thực hiện các giải pháp kỹ thuật tiên tiến để xác lập và thông tin về diện tích, loại hình sử dụng đất, phân bổ đất đai, giá cả, chủ sử dụng… công khai trên thị trường, đảm bảo tính thống nhất và thông suốt trong quản lý, thực hiện giám sát động thái sử dụng đất, giám sát mục đích sử dụng đất đô thị theo kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất. Tài liệu tham khảo 1. Lê Anh Ba - Quản lý sử dụng đất đô thị. Lấy từ internet, trang web của tổng hội xây dựng Việt Nam: http://www.tonghoixaydungvn.org/Default.aspx?Tab=115&Tinso=3848 2. Nguyễn Thị Bích Hồng - Quy hoạch và thực trạng sử dụng đất ở các khu vực đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh . Lấy từ trang web của viện nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh: http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=4401&cap=4&id=4402. 3. Nguyễn Lưu Bảo Đoan - Bài giảng môn kinh tế đô thị . Lớp cao học KTPT K19.