PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THỂ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai như: Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; khái niệm và đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai và nguyên tắc của việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu, làm rõ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 212021NĐCP và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Với những cơ sở lý luận đã nghiên cứu, luận văn đưa ra những đánh giá về tính hợp lý của các quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó, chỉ ra những hạn chế có thể dẫn đến những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó, luận văn mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản trong các giao dịch thế chấp tại ngân hàng thương mại nói riêng và hoạt động tín dụng ngân hàng tại Việt Nam nói chung.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THỂ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP Hồ Chí Minh, Năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số chuyên ngành : 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Vũ Nam TP Hồ Chí Minh, Năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn “Pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tơi cam đoan toàn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác TP Hồ Chí Minh, năm 2022 Tác giả Trương Thị Nhã Trang ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn đến tất Quý Thầy, Cơ giảng viên giảng dạy chương trình Cao học Luật kinh tế khóa 2019 –2021, người truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích làm sở cho thực tốt luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Lê Vũ Nam tận tình bảo, hướng dẫn, giúp đỡ tơi thời gian thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn đến tất Thầy, Cô Khoa Luật, Khoa Sau đại học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh tận tình giúp đỡ, hướng dẫn việc hoàn thành thủ tục làm luận văn cảm ơn Thư viện Trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh giúp đỡ tơi q trình thu thập liệu thông tin luận văn Sau xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình ln tạo điều kiện tốt cho suốt trình học thực luận văn Do thời gian có hạn kinh nghiệm nghiên cứu khoa học chưa nhiều nên luận văn cịn nhiều thiếu sót, mong nhận thơng cảm ý kiến góp ý Thầy, Cô anh chị học viên Xin trân trọng cảm ơn./ iii TÓM TẮT Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai như: Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai; khái niệm đặc điểm xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai nguyên tắc việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Đồng thời, luận văn nghiên cứu, làm rõ quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP văn pháp luật khác có liên quan Với sở lý luận nghiên cứu, luận văn đưa đánh giá tính hợp lý quy định hành xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Từ đó, hạn chế dẫn đến vướng mắc, bất cập thực tiễn xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Trên sở đó, luận văn mạnh dạn đưa số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai nhằm góp phần nâng cao hiệu việc xử lý tài sản giao dịch chấp ngân hàng thương mại nói riêng hoạt động tín dụng ngân hàng Việt Nam nói chung iv SUMMARY The thesis researches theoretical issues related to the handling of mortgaged property as future house such as: Concept and characteristics of future house and mortgage of future house; concept and characteristics of disposal of mortgaged property as future house and the principle of disposal of mortgaged property as future house At the same time, the thesis also researches and clarifies the legal provisions on handling mortgaged property as future house according to the provisions of the Civil Code 2015, Decree No 21/2021/ND-CP and other relevant legal documents With the theoretical bases studied, the thesis makes an assessment of the reasonableness of the current regulations on handling of mortgaged property as future house From there, it points out the limitations that may lead to problems and inadequacies in the practice of handling of mortgaged property as future house at commercial banks On that basis, the thesis makes a number of recommendations to improve the legal provisions on handling of mortgaged property as future house to contribute to improving the efficiency of property handling of mortgage transactions at commercial banks and banking credit activities in Vietnam v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát chấp tài sản nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Khái quát nhà hình thành tương lai 12 1.1.3 Thế chấp tài sản nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại 16 1.2 Khái quát xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 20 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp 20 1.2.2 Lịch sử phát triển quy định xử lý tài sản chấp pháp luật Việt Nam .22 1.2.3 Khái niệm đặc điểm xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 26 1.3 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 29 Kết luận Chương 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 34 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 34 2.1.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 34 vi 2.1.2 Quy định thông báo xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai .37 2.1.3 Quyền yêu cầu giao tài sản chấp nhà hình thành tương lai để xử lý .40 2.1.4 Phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 41 2.1.5 Xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai .49 2.1.6 Thanh tốn số tiền có từ việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 51 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai .54 Kết luận Chương 61 KẾT LUẬN CHUNG 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .64 vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân NHTM : Ngân hàng thương mại Nhà HTTTL : Nhà hình thành tương lai Tài sản TTTTL : Tài sản hình thành tương lai TSTC : Tài sản chấp PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tín dụng ngân hàng có vai trị đặc biệt quan trọng đời sống xã hội ngày thông qua việc giải nhu cầu vốn cho cá nhân, doanh nghiệp để thỏa mãn nhu cầu sống hoạt động sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, quan hệ giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro, đó, NHTM ln cần phải có biện pháp nhằm bảo đảm việc thực nghĩa vụ toán khách hàng vay vốn Trong thực tiễn nay, chấp tài sản coi công cụ pháp lý hiệu để hạn chế rủi ro quan hệ vay vốn, tín dụng NHTM ưa dùng Với phát triển xã hội, loại tài sản sử dụng để chấp NHTM ngày phong phú, đa dạng, động sản bất động sản, tài sản hữu tài sản HTTTL,… Bên cạnh đó, với xu thị hóa, nhu cầu nhà Việt Nam nhiều năm qua ngày tăng cao Trong đó, với ưu điểm giá mua rẻ với loại nhà có khác, nhà HTTTL ngày ưa chuộng gia đình trẻ có mức thu nhập trung bình Thấy nhu cầu đó, pháp luật có quy định cho phép người mua nhà dự án xây dựng nhà chấp nhà HTTTL để vay vốn NHTM để vay vốn nhằm mục đích mua nhà Quy định giúp tạo thêm niềm tin động lực cho người dân lao động sản xuất người có thu nhập thấp có hội tiếp cận nhà Tuy nhiên, với đặc tính mình, nhà HTTTL tiềm tàng rủi ro cao nhiều so với tài sản khác dẫn đến khó khăn, vướng mắc cho NHTM việc nhận chấp loại tài sản này, việc xử lý TSTC Thế chấp nhà HTTTL chế định xuất pháp luật Việt Nam nhiều năm gần Do đó, việc chấp tài sản nhà HTTTL việc xử lý loại tài sản chưa điều chỉnh đầy đủ, rõ ràng thống Việc xử lý TSTC nhà HTTTL điều chỉnh Thông tư liên tịch số 52 trừ chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản toán theo thứ tự ưu tiên theo quy định Trong trường hợp số tiền có từ việc xử lý TSTC sau trừ khoản chi phí nêu mà lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm NHTM phải trả số tiền chênh lệch cho bên chấp Trường hợp số tiền có từ việc xử lý TSTC nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa toán xác định nghĩa vụ khơng có bảo đảm, trừ trường hợp bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm Phía NHTM có quyền yêu cầu bên chấp phải thực phần nghĩa vụ cịn lại chưa tốn58 Về thứ tự ưu tiên toán, BLDS dành hẳn điều quy định tương đối chi tiết vấn đề Theo đó, tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm xác định sau: “Trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự tốn xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba toán trước Trường hợp biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự tốn xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm”59 Dù quy định cụ thể thứ tự ưu tiên toán, nhiên, tác giả đề cập, BLDS năm 2015 đề cao tôn trọng thỏa thuận bên Do đó, thỏa thuận bên xem điều kiện tiên trước hết áp dụng thứ tự ưu tiên tốn theo luật định Vì vậy, bên nhận bảo đảm thỏa thuận với việc thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Tuy nhiên, bên 58 59 Điều 307 BLDS năm 2015 Điều 308 BLDS năm 2015 53 quyền ưu tiên toán ưu tiên toán phạm vi bảo đảm bên mà quyền Trên thực tế, quy định thứ tự ưu tiên tốn cịn số vấn đề cần làm rõ Cụ thể trường hợp tài sản sử dụng để bảo đảm cho việc thực nhiều nghĩa vụ biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Theo quy định thứ tự ưu tiên tốn xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng Tuy nhiên, trường hợp “bên cầm giữ chiếm giữ tài sản” sau thời điểm đăng ký chấp thực tế, bên nhận chấp khơng ưu tiên bên cầm giữ tài sản Vì “về mặt chất, biện pháp cầm giữ tài sản có khả đối kháng lớn, bên cầm giữ chiếm giữ tài sản phải trả lại tài sản trường hợp bên có nghĩa vụ thực xong nghĩa vụ với khơng có ngoại lệ nào”60 Do đó, trường hợp tài sản cầm giữ chấp trước biện pháp chấp đăng ký Nếu muốn xử lý TSTC bị cầm giữ, bên nhận chấp phải tự thực nghĩa vụ bên cầm giữ yêu cầu bên chấp thực nghĩa vụ thu hồi tài sản để xử lý Ví dụ thường thấy vấn đề trường hợp chấp tài sản HTTTL xe ô tô Chẳng hạn A vay Ngân hàng MB mua xe ô tô tài sản chấp xe vay (việc chấp đăng ký biện pháp bảo đảm), sau A đến Garaga tơ Sài Gịn để sửa xe khơng có tiền trả A để lại xe cho ông B (chủ Garaga ô tô Sài Gịn) giữ Khi A khơng trả nợ Ngân hàng MB yêu cầu xử lý tài sản chấp rõ ràng Ngân hàng MB có quyền ưu tiên tốn so với ơng B theo khoản Điều 308 BLDS năm 2015 Tuy nhiên ơng B có quyền cầm giữ nên ông B không giao tài sản cho Ngân hàng MB xử lý nợ mà cho ông B nắm giữ tài sản chấp hợp pháp theo Điều 346 BLDS năm 2015 giao tài sản chấp xe ô tô cho Ngân hàng MB ông B nhận khoản tiền sửa chữa ô tô Trong trường hợp cho thấy dù Ngân hàng MB 60 Hồng Đình Dũng (2020), Cầm giữ tài sản theo quy định Bộ luật Dân 2015, Tạp chí Luật sư Việt Nam, https://lsvn.vn/cam-giu-tai-san-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015.html, truy cập ngày 06/6/2022 54 ưu tiên toán dựa hiệu lực đối kháng người thứ ba thật ông B lại người thứ ba tốn trước Vì khó xử lý tài sản đảm bảo bị người thứ ba cầm giữ người cầm giữ tài sản không giao tài sản chấp để xử lý Mặt khác, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 có quy định “Khoản vay đặc biệt”, cụ thể sau: “Khoản vay đặc biệt ưu tiên hoàn trả trước tất khoản nợ khác, kể khoản nợ có tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng chuyển đổi thành phần vốn góp, vốn cổ phần tổ chức tín dụng liên quan quy định Điều 149 Luật này”61 Như vậy, quy định có tiếp tục hiểu thứ tự toán khoản vay đặc biệt ưu tiên trước tất biện pháp bảo đảm hay khơng? Qua đó, thấy quy định thứ tự toán theo quy định Điều 308 BLDS năm 2015 phát sinh số vướng mắc thực tiễn áp dụng 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Thơng qua việc nghiên cứu, phân tích thực trạng pháp luật xử lý TSTC nhà HTTTL, tác giả mạnh dạn đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật vấn đề này, cụ thể sau: Thứ nhất, cần sửa đổi, hoàn thiện quy định thông báo xử lý tài sản bảo đảm Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Khoản Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP lược bỏ hai nội dung phải có theo quy định so với Nghị định số 163/2006/NĐ-CP là: Nghĩa vụ bảo đảm tài sản bị xử lý phương thức xử lý tài sản bảo đảm Như phân tích, tác giả cho việc lược bỏ hai nội dung chưa thật hợp lý nội dung cần thiết Do đó, theo quan điểm tác giả, nên bổ sung hai nội dung vào Khoản Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP 61 Điều 151 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 55 Bên cạnh đó, việc Khoản Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định cách chung chung trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ xử lý tài sản, bên nhận chấp lựa chọn phương thức đăng ký văn thông báo xử lý tài sản bảo đảm phương thức thông báo thông thường Tác giả cho quy định chưa hợp lý giao dịch bảo đảm phải đăng ký, có giao dịch chấp tài sản nhà HTTTL Vì vậy, theo quan điểm tác giả, Khoản Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP nên xem xét quy định giao dịch bảo đảm phải đăng ký, trước xử lý tài sản, bên nhận bảo đảm buộc phải đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm Quy định tạo đồng việc xử lý tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm phải đăng ký nói chung giao dịch chấp tài sản nhà HTTTL nói riêng, từ đó, giúp NHTM khơng phải lúng túng q trình thực Thứ hai, nên sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015 ban hành luật giao dịch bảo đảm theo hướng ghi nhận quyền thu giữ tài sản xử lý tài sản bảo đảm Hiện tại, BLDS năm 2015 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP bãi bỏ quyền thu giữ TSTC bên giữ tài sản không giao tài sản thời hạn quy định thơng bào xử lý TSTC ghi nhận trước Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Việc cho gây khó khăn cho NHTM việc thu hồi nợ Do đó, hội thảo góp ý dự thảo Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, “nhiều NHTM yêu cầu pháp luật ghi nhận quyền thu giữ tài sản khơng có quyền làm suy yếu khả xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý TSTC nói riêng thực tế”62 Dù Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định trường hợp bên nhận chấp xử lý TSTC theo thỏa thuận hợp đồng chấp khơng cần ủy quyền đồng ý bên chấp Về mặt lý thuyết, quy định xem thay cho quyền thu giữ tài sản, nhằm giúp NHTM chủ động xử lý 62 Nguyễn Hoàng Duy (2021), Nghị định biện pháp bảo đảm Việt Nam, https://vietnam-businesslaw.info/blog-lut-kinh-doanh/2021/7/30/ngh-nh-mi-v-bin-php-bo-m-vit-nam, truy cập ngày 06/06/2022 56 TSTC, từ đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Tuy nhiên, thực tiễn ghi nhận rằng, trường hợp TSTC nằm tay bên chấp thân lý thuyết vật quyền khơng tạo ưu cho chủ nợ có bảo đảm (bên nhận chấp) so với chủ nợ khác bên chấp việc thu giữ TSTC để xử lý63 Vì vậy, có số quan điểm cho rằng, việc pháp luật không ghi nhận quyền thu giữ tài sản bước lùi quyền bên nhận chấp pháp luật giao dịch bảo đảm Bởi nhận chấp, “bên nhận chấp có quyền xử lý TSTC trường hợp phát sinh vi phạm nghĩa vụ bên chấp quyền xử lý TSTC bao gồm quyền thu giữ TSTC Do đó, nên xem quyền đương nhiên bên nhận chấp, thiếu quyền việc xử lý TSTC trở nên khơng khả thi”64 Quyền thu giữ tài sản chừng mực xem cụ thể hóa quyền tự bảo vệ trường hợp đặc thù Tự bảo vệ hiểu hành vi phản ứng chủ thể theo khả thân chống lại hành vi người khác có tác dụng có nguy xâm hại lợi ích cách trực tiếp gián tiếp Nếu xem việc bên bảo đảm không thực nghĩa vụ bảo đảm hành vi xâm phạm quyền bên nhận bảo đảm với quyền tự bảo vệ, bên nhận bảo đảm phép thu hồi nợ cách tự xử lý tài sản bảo đảm Trong trường hợp bên bảo đảm có hành vi ngăn cản bên nhận bảo đảm có quyền tự bảo vệ khn khổ phịng vệ đáng để thu giữ tài sản bảo đảm Ở số nước giới, quốc gia theo hệ thống luật Anh - Mỹ, quyền thu giữ tài sản bảo đảm biết đến với khái niệm "self-help" xem quyền bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm Tại Mỹ, đạo luật án lệ xây dựng chế hệu để chủ nợ có bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm mà khởi kiện tòa án, đồng thời giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người bảo đảm chủ thể khác có liên quan 63 Nguyễn Ngọc Điện (2017), Quyền tự bảo vệ - Điểm BLDS năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 1+2 (329+330), tháng 2/2017, trang 83-89 64 Lê Thị Thu Thủy (2018), Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ - Nhìn từ góc độ lý luận, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 18 (370), tháng 9/2018, trang 14-22 57 Vì vậy, theo quan điểm tác giả, pháp luật cần ghi nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm tiến hành xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, giống self-help pháp luật Anh - Mỹ, quyền thu giữ tài sản chứa đựng nhiều rủi ro tiềm tàng Nếu sử dụng không hợp lý, không mực quyền trở thành thứ bạo lực tư nhân đẩy xã hội vào tình trạng hỗn loạn, an toàn65 để tránh việc bị lạm dụng sử dụng khơng hợp lý nhà làm luật cần phải đặt quyền khung pháp lý chặt chẽ Do đó, tác giả cho ghi nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm thông qua việc sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015 ban hành luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ Từ giúp bên nhận bảo đảm nói chung NHTM nói riêng chủ động việc xử lý tài sản bảo đảm, hạn chế tranh chấp bảo vệ tốt quyền lợi bên giao dịch bảo đảm Thứ ba, cần hoàn thiện quy định pháp luật phương thức xử lý TSTC nhà HTTTL Phương thức xử lý TSTC nhà HTTTL điều chỉnh Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Tuy nhiên, theo tác giả phân tích, nhiều nội dung Thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN lỗi thời khơng cịn phù hợp với quy định pháp luật Một số cách phân chia trường hợp để áp dụng phương thức xử lý tài sản bảo đảm tài sản HTTTL Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN mâu thuẫn với nhiều quy định Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Vì vậy, tác giả cho cần nhanh chóng ban hành văn thay Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tài sản HTTTL cho phù hợp với quy định Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Bên cạnh đó, quy định điều kiện bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Luật Nhà năm 2014 gây nhiều vướng mắc 65 Nguyễn Ngọc Điện (2014), Hoàn thiện quy định quản lý xử lý TSTC, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 23 (279), tháng 12/2014, trang 29-34 58 cho NHTM việc xử lý TSTC nhà HTTTL Vấn đề này, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP mở quy định cho phép NHTM thực xử lý TSTC dựa sở thỏa thuận bên hợp đồng chấp khơng cần có văn ủy quyền văn đồng ý bên chấp Tuy nhiên, tác giả phân tích, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP văn luật, việc quy định có phần mâu thuẫn với quy định Luật Nhà năm 2014 dẫn đến nhiều khó khăn cho NHTM xử lý TSTC nhà HTTTL trường hợp bên chấp cố tình khơng hợp tác Do đó, theo quan điểm tác giả, cần sửa đổi quy định điều kiện bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà "phải người mua nhà chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà " tại Khoản Điều 119 Luật Nhà năm 2014 theo hướng loại trừ trường hợp xử lý TSTC mà bên chấp không tự nguyện ký kết văn chuyển nhượng Ngoài ra, pháp luật cần tạo điều kiện cho NHTM trường hợp nhận TSTC nhà HTTTL để thay cho việc trả nợ Hiện nay, Khoản Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định “trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng mua lại bất động sản này…” Tuy nhiên, trường hợp nhà HTTTL cịn chưa hình thành, NHTM phải khoảng thời gian để chờ đợi nhà xây dựng xong cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Mà thời gian thực tế lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố chất lượng dự án, chủ đầu tư Trong thời gian này, ngân hàng gần khai thác, hưởng lợi ích từ việc sử dụng TSTC Do đó, theo quy định nay, ngân hàng e ngại việc áp dụng phương thức nhận TSTC nhà HTTTL để thay cho việc thực nghĩa vụ Vì vậy, tác giả cho quy định thời hạn nắm bất động sản việc xử lý nợ vay Khoản Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 cần sửa đổi theo hướng 03 năm kể từ ngày NHTM cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thay kể từ ngày định xử lý TSTC Việc sửa đổi làm cho phương thức nhận TSTC nhà hình 59 thành tương lại để thay cho việc thực nghĩa vụ NHTM trở nên hợp lý khả thi Thứ tư, cần quy định riêng xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Vấn đề xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN quy định thực tương tự việc xử lý TSTC quyền đòi nợ66 Như tác giả phân tích, dù xem quyền tài sản, chất quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL quyền địi nợ có chất khác Từ đó, phương thức xử lý TSTC hai quyền thực tương tự trường hợp Ngồi Thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể việc xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Tuy nhiên, áp dụng quy định chung xử lý tài sản bảo đảm HTTTL Nghị định số 21/2021/NĐ-CP tác giả cho NHTM xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lại theo hai cách sau: (1) Chuyển nhượng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL bên chấp cho người khác thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà HTTTL (2) nhận quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp Trong trường hợp vậy, bên thứ ba NHTM thay bên chấp tiếp tục thực quyền nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà HTTTL với chủ đầu tư Cả hai phương thức xử lý hoàn tồn thực thực tế trường hợp ngân hàng nhận quyềnt ài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL làm TSTC Việc xử lý tài sản hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật không trái với đạo đức xã hội 66 Khoản Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN 60 Tóm lại, tác giả cho cần bãi bỏ quy định xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Đồng thời, cần ban hành quy định riêng xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo hướng mà tác giả phân tích nêu Thứ năm, cần thống quy định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm văn pháp luật có liên quan Như tác giả phân tích, quy định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm NHTM nhiều vướng mắc, bất cập thực tế áp dụng Nguyên nhân xuất phát từ việc vấn đề liên quan đến nhiều quan hệ điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác văn lại có chồng chéo, khơng thống Chính vậy, tác giả cho nhà làm luật cần xây dựng, hoàn thiện pháp luật thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm theo hướng thống quy định văn pháp luật có liên quan, tránh chồng chéo dẫn đến khó khăn việc áp dụng Đồng thời, việc ban hành Luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ mà tác giả đề xuất trên, nhà làm luật cần sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 ban hành Luật Xử lý nợ xấu để giải vướng mắc tồn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm nhằm bảo đảm an toàn, hiệu cho hoạt động NHTM nói riêng cho kinh tế nói chung 61 Tiểu kết Chương Hiện tại, việc xử lý TSTC nói chung xử lý TSTC nhà HTTTL nói riêng BLDS năm 2015 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định rõ ràng cụ thể Bên cạnh đó, nhiều vấn đề liên quan đến xử lý TSTC nhà HTTTL hướng dẫn chi tiết Thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN Nhìn chung, việc tạo khung pháp lý tương đối chặt chẽ, khắc phục nhiều hạn chế văn pháp luật trước đây, tháo gỡ khó khăn cho hoạt động xử lý TSTC nhà HTTTL NHTM Tuy nhiên, bên cạnh cịn số vấn đề vướng mắc, bất cập áp dụng thực tế, kể đến nhiều quy định Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN lỗi thời so với quy định BLDS năm 2015 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; pháp luật không ghi nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm; thiếu thống văn pháp luật có liên quan, … Bằng việc phân tích, đánh giá nguyên nhân vướng mắc, bất cập nêu trên, tác giả mạnh dạn đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC nhà HTTTL Trong đó, tác giả cho cần thiết nên xem xét ban hành Luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ để thay cho quy định văn luật; đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến vấn đề pháp luật chuyên ngành để thống áp dụng 62 KẾT LUẬN Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, chấp tài sản loại giao dịch ngân hàng thương mại ưa chuộng, mà đó, đối tượng chấp nhà hình thành tương lai ngày xuất phổ biến Tuy nhiên, loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc cho ngân hàng thương mại việc xử lý tài sản chấp bên chấp vi phạm nghĩa vụ cam kết Do đó, pháp luật qua nhiều giai đoạn có quy định tương đối cụ thể chặt chẽ việc chấp tài sản nhà hình thành tương lai nói chung việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Hiện tại, việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai quy định BLDS năm 2015 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Bên cạnh đó, nhiều vấn đề liên quan đến xử lý TSTC nhà HTTTL hướng dẫn chi tiết Thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Nhìn chung, việc tạo khung pháp lý tương đối chặt chẽ, khắc phục nhiều hạn chế văn pháp luật trước đây, tháo gỡ khó khăn cho hoạt động xử lý TSTC nhà HTTTL NHTM thời gian qua Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm nói trên, tác giả cho quy định pháp luật xử lý tài sản chấp nói chung xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai nói riêng tồn m ột số hạn chế, bất cập, cụ thể như: Nhiều quy định Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN lỗi thời so với quy định BLDS năm 2015 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; pháp luật khơng cịn ghi nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm; thiếu thống văn pháp luật có liên quan,… Thơng qua việc phân tích, đánh giá nguyên nhân vướng mắc, bất cập nêu trên, tác giả mạnh dạn đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC nhà HTTTL Trong đó, tác giả cho cần thiết nên xem xét ban hành Luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ để thay cho 63 quy định văn luật; đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến vấn đề pháp luật chuyên ngành để thống áp dụng Với kiến nghị luận văn này, tác giả hy vọng góp phần xây dựng khung pháp lý liên quan đến xử lý tài sản chấp nói chung xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai nói riêng Việt Nam ngày chặt chẽ hơn, phù hợp với thực tiễn áp dụng Việc hoàn thiện quy định vấn đề giúp ngân hàng thương mại thuận lợi việc thu hồi nợ, từ yên tâm việc nhận chấp loại tài sản đặc biệt 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân năm 1995; Bộ luật Dân năm 2005; Bộ luật Dân năm 2015; Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Luật Công chứng năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Nhà năm 2005; Luật Nhà năm 2014; 10 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 11 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng; 12 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng; 13 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 15 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/11/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; 65 17 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm nghĩa vụ; 18 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài Tổng cục Địa hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng; 19 Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT-NHNN-BTP ngày 05/02/2002 Ngân hàng Nhà nước Bộ Tư pháp hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản giao tài sản cho ngân hàng thương mại theo án, định Tịa án; 20 Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 21 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm; 22 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 23 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà ở; 24 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 66 B Tài liệu khác 25 Bùi Đức Giang (2021), Băn khoăn quy định giao dịch bảo đảm, Tạp chí Kinh tế Sài Gịn, https://thesaigontimes.vn/ban-khoan-quy-dinh-moi-vegiao-dich-bao-dam/, truy cập ngày 20/5/2022; 26 Hồng Đình Dũng (2020), Cầm giữ tài sản theo quy định Bộ luật Dân 2015, Tạp chí Luật sư Việt Nam, https://lsvn.vn/cam-giu-tai-san-theo-quydinh-cua-bo-luat-dan-su-2015.html, truy cập ngày 06/6/2022.Trần Thị Minh (2021), Bàn khái niệm tài sản tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Công thương, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/ban-ve-khai-niem-tai-san-vatang-cho-tai-san-theo-phap-luat-viet-nam-79692.htm, truy cập ngày 06/06/2022; 27 Lê Thị Thu Thủy (2018), Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ - Nhìn từ góc độ lý luận, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 18 (370), tháng 9/2018 28 Nguyễn Ngọc Điện (2014), Hoàn thiện quy định quản lý xử lý TSTC, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 23 (279), tháng 12/2014; 29 Nguyễn Ngọc Điện (2017), Quyền tự bảo vệ - Điểm BLDS năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 1+2 (329+330) tháng 2/2017; 30 Nguyễn Hoàng Duy (2021), Nghị định biện pháp bảo đảm Việt Nam, https://vietnam-business-law.info/blog-lut-kinh-doanh/2021/7/30/ngh-nh-miv-bin-php-bo-m-vit-nam, truy cập ngày 06/06/2022; 31 Nguyễn Hồng Phúc (2018), Thế chấp nhà HTTTL để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viên Khoa học Xã hội; 32 Nguyễn Tiến Đông (2015), Một số biện pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay, https://phapluatdansu.edu.vn/2015/10/20/16/25/mot-so-giai-php-xu-lti-san-bao-dam-tien-vay-hien-nay/, truy cập ngày 31/5/2022 ... đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai như: Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai; khái niệm đặc điểm xử lý tài sản chấp nhà hình. .. thành tương lai số kiến nghị hoàn thiện 8 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát chấp tài sản nhà hình thành tương lai ngân hàng thương. .. yêu cầu giao tài sản chấp nhà hình thành tương lai để xử lý .40 2.1.4 Phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 41 2.1.5 Xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh