Nêu lên điểm bất cập về quy định nhà ở hình thành trong tương lai giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Góp phần đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết phần nào vấn đề mua bán tràn lan nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không đảm bảo quyền lợi thực sự cho các bên. Góp phần làm sáng tỏ các lỗ hổng pháp luật mà trong thực tiễn đã diễn ra cũng như đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện phần nào về các quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở hình thành trong tương lai.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhà ở hình thành trong tương lai cũng như pháp luật điều chỉnh về các giao dịch liên quan đều là những đối tượng mới của hệ thống pháp luật Việt Nam nên được quan tâm nghiên cứu Các nghiên cứu đa phần đều chỉ ra những hạn chế, hay các mâu thuẫn để từ đó dẫn chiếu đến các biện pháp ngăn chặn những mặt hạn chế xảy ra trong thực tiễn.
Các công trình nghiên cứu ấy bao gồm:
Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ởViệt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2014.Luận văn nhằm hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc tìm hiểu các nội dung: khái niệm, đặc điểm, vai trò, các hình thức và nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản; cơ sở lý luận của việc ra đời pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; các yếu tố chi phối pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế,tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại khi áp dụng các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta trong thời gian tới
Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật về đảm bảo tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động kinh doanh” của tác giả Huỳnh Thanh Tụ, Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2018 Luận văn nghiên cứu một số vấn đề lý luận và pháp luật về giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động kinh doanh, thực trạng pháp luật cũng như nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này, để từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai.
Bài tư vấn “Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Chuyên viên tư vấn Công ty Luật Dương Gia ngày 16 tháng 01 năm 2020 đăng trên web luatduonggia.vn Trong bài viết này tác giả có đề cập đến những vấn đề pháp lý chung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hợp đồng mua bán nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện pháp luật nào?.
Bài viết “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử - Cơ quan của Tóa án nhân dân tối cao ngày 22 tháng
03 năm 2018 Trong đó tác giả bàn về một số bất cập và đưa ra một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Các tác giả đã có những cách nhìn, cách giải quyết những vấn đề vướng mắc về cả lý luận lẫn thực tiễn, góp phần vào việc hoàn thiện pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, một vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta.
Còn về khóa luận của tác giả đưa ra được từng đặc trưng riêng của các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai: hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê và hợp đồng cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Phân tích sự mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về các quy định nhà ở hình thành trong tương lai Từ đó đưa ra kiến nghị phù hợp với bối cảnh xã hội và tình hình kinh tế Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu đề tài
Nêu lên điểm bất cập về quy định nhà ở hình thành trong tương lai giữa LuậtNhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Góp phần đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết phần nào vấn đề mua bán tràn lan nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không đảm bảo quyền lợi thực sự cho các bên Góp phần làm sáng tỏ các lỗ hổng pháp luật mà trong thực tiễn đã diễn ra cũng như đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện phần nào về các quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở hình thành trong tương lai.
Phạm vi và phương pháp nghiên cứu đề tài
Phạm vi nghiên cứu đề tài
Tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật về hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án trong phạm vi Bộ Luật dân sự 2015; LuậtNhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Các tổ chức tín dụng 2010,sửa đổi, bổ sung năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành Đồng thời phân tích thực trạng việc thực hiện các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam, vấn đề áp dụng biện pháp bảo lãnh ngân hàng và việc thi hành vấn đề này.
Phương pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được trình bày dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lenin về nhà nước và pháp luật và những quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong thời kỳ đổi mới. Ở chương 1, tác giả áp dụng phương pháp phân tích những quy định pháp luật về các loại giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai. Ở chương 2, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu, phân tích các thực trạng xảy ra trong đời sống liên quan đến giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, phương pháp so sánh các quy định mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Kết cấu khóa luận
Khóa luận ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung bao gồm hai chương như sau:
Chương 1 Lý luận cơ bản về pháp luật nhà ở hình thành trong tương lai và các loại hợp đồng giao dịch có liên quan.
Chương 2 Thực trạng việc thi hành pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam Giải pháp
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT NHÀ Ở HÌNH THÀNH
Những nội dung cơ bản về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai
Cho đến thời điểm hiện tại, các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam chưa đưa ra một khái niệm theo hướng định nghĩa chính xác về thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” là gì, mà chỉ đưa ra khái niệm theo hướng liệt kê và loại trừ nhằm định nghĩa một cách tổng quát “tài sản hình thành trong tương lai” bao gồm những loại tài sản nào Theo đó, Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
“a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” 1
Như vậy, dựa trên quy định pháp luật được viện dẫn này có thể khẳng định rằng tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản mà vào thời điểm phát sinh giao dịch chưa được hình thành, và tài sản này sẽ được hình thành tại một thời điểm nhất định nào đó trong tương lai, nhưng vẫn được phép giao dịch Hoặc là loại tài sản mà pháp luật yêu cầu phải xác lập quyền sở hữu/quyền sử dụng nhưng tại thời điểm phát sinh
1 Theo Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015. giao dịch, tài sản đã được hình thành nhưng chưa hoàn tất việc xác lập quyền sở hữu/quyền sử dụng tài sản theo quy định
Cũng theo quy định của BLDS 2015, thì tài sản hình thành trong tương lai sẽ bao gồm luôn cả động sản và bất động sản, cụ thể tại Khoản 2, Điều 105 BLDS 2015 có quy định “Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” 2 Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận này, tác giả chủ yếu tập trung vào phân tích loại tài sản hình thành trong tương lai cụ thể là nhà ở hình thành trong tương lai.
1.1.2 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì khái niệm nhà ở được quy định như sau: “nhà ở chính là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” 3 Như vậy, nếu như công trình xây dựng có kiến trúc giống như nhà ở nhưng lại không dùng vào mục đích để ở thì không được gọi là nhà ở và sẽ không chịu sự điều chỉnh của LNƠ 2014
Có nhiều loại nhà ở được quy định theo văn bản pháp luật và được nhận diện trên thực tiễn Căn cứ vào các tính chất khác nhau mà nhà ở sẽ được phân loại thành nhiều nhóm khác nhau Cụ thể:
Thứ nhất, căn cứ vào tính chất giao dịch về nhà ở thì nhà ở sẽ bao gồm: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở để phục vụ tái định cư.
Thứ hai, căn cứ vào kết cấu công trình và hình thức sở hữu thì nhà ở sẽ có các loại nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư.
Thứ ba, căn cứ vào mức độ hoàn thiện của công trình thì có các loại nhà ở như nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai
Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản hình thành trong tương lai như tác giả đã phân tích ở Mục 1.1.1 Nhà ở hình thành trong tương lại là loại nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng 4
1.1.3 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ theo định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại LNƠ
2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, đây phải là nhà ở đang trong quá trình xây dựng.
Thứ hai, đây là loại nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng 5
Ngoài ra, loại nhà ở này phải được xây dựng hoàn thiện xong phần móng thì mới được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu của loại tài sản này 6 Ngay cả, trong hoạt động thế chấp bất động sản, thì điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng có quy định về nội dung này.
6 Theo Điểm b Khoản 1 Điều 148 LNƠ 2014.
Thêm một nội dung quan trọng liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, đó là đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà bất kỳ cá nhân, tổ chức muốn sở hữu nhà ở cần lưu ý Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì những đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam cụ thể là: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Khoản 1 Điều 159 của Luật này 7
Trong đó, đối với tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì pháp luật hiện hành có những quy định và yêu cầu rất chặt chẽ Chủ thể này phải có Giấy chứng nhận đầu tư, chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án mà họ đầu tư và chỉ được sở hữu trong thời hạn quy định Ngoài ra, những cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật 8
1.1.4 Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh
Xuất phát từ đặc trưng của loại nhà ở này là chưa tồn tại vào thời điểm giao dịch nên điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh sẽ hạn chế hơn hẳn so với nhà ở có sẵn Điều này giải thích cho việc pháp luật có những quy định chặt chẽ, và đó được xem là hàng rào pháp lý để nhằm giảm thiểu tối đa những rủi ro mà bên mua nhà có thể phải gánh chịu, đồng thời cũng nhằm mục đích bảo vệ lợi ích của các bên.
8 Theo Điều 160 LNƠ 2014 và Khoản 1 Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì nhà ở hình thành trong tương lại muốn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng được các điều kiện sau:
Thứ nhất, bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đặc biệt, như tác giả đã nêu trên, một trong các điều kiện tiên quyết để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào giao dịch chính là phải hoàn thiện xong phần móng.
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua 9 Điều kiện và trách nhiệm của chủ đầu tư khi thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các tiêu chí tại Điều 10 và Điều 13 LKDBĐS 2014 như vốn pháp định, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã nếu muốn kinh doanh bất động sản, đảm bảo nguồn tài chính,
1.1.5 Các hoạt động giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định pháp luật cơ bản về các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.2 Quy định pháp luật cơ bản về các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.1 Khái niệm về hợp đồng theo Bộ luật dân sự 2015 Điều 385 BLDS 2015 của Việt Nam quy định như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Một cách khái quát, có thể định nghĩa hợp đồng rằng: hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói, hành vi hoặc văn bản mà thông qua đó các bên có thể xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Như vậy, căn cứ định nghĩa về hợp đồng mà tác giả khái quát ở trên để đưa ra khái niệm cơ bản về các loại hợp đồng sau: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai.
Thứ nhất, căn cứ Điều 430 BLDS 2015 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” Từ đó dẫn chiếu đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về việc mua bán nhà mà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết Và nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán khi thỏa mãn các
“điều kiện” được quy định tại Điều 55 LKDBĐS 2014 như: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
Thứ hai, về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Định nghĩa về hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 BLDS 2015: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê” Vậy hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản là nhà ở mà tại thời điểm xác lập giao dịch nhà ở chưa có cho bên thuê để trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Như giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì giao dịch về cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai trước khi đem cho thuê thì nhà ở phải đáp ứng về các điều kiện được quy định tại Điều
Thứ ba, là hợp đồng cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Hình thức thuê mua trên thực tế rất ít khi xảy ra vì độ nhận diện của loại hình này không phổ biến đối với mọi người và không được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 Vì nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản mang tính đặc thù nên các yếu tố liên quan như các hình thức giao dịch, bản chất, đặc tính sẽ khác với các loại tài sản khác Căn cứ Khoản
17 Điều 3 LNƠ 2014 thì: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Từ định nghĩa trên, hợp đồng cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên, theo đó người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng theo Bộ luật dân sự 2015
Có thể nói rằng hầu hết các giao dịch trong cuộc sống đa phần đều được thể hiện thông qua hợp đồng Chỉ là, dưới các hình thức khác nhau Đôi khi là lời nói, văn bản, hành động, Và dù nó ở dạng nào thì hợp đồng vẫn mang hai đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng phải là sự thỏa thuận giữa ít nhất là hai bên với nhau Một bên không bao giờ có thể tạo thành một giao dịch Sự thỏa thuận này mang tính tự nguyện và bình đẳng Không ai được quyền bắt ép hay lừa dối để đạt được thỏa thuận,một khi đã như vậy thì thỏa thuận sẽ mất hiệu lực hoàn toàn và không còn giá trị nữa
Thứ hai, hợp đồng phải có sự ràng buộc pháp lý Một sự thỏa thuận mà không ràng buộc pháp lý thì không thể coi là hợp đồng Vì thông qua hợp đồng, các bên sẽ xác lập, thay đổi, chấm dứt một mối quan hệ pháp luật về quyền và nghĩa vụ liên quan nhằm đạt được lợi ích của mình Nên hợp đồng buộc phải có các điều khoản về trách nhiệm đi kèm.
Tóm lại, “sự thỏa thuận” và “sự ràng buộc pháp lý” là hai đặc điểm cơ bản tạo nên bản chất của hợp đồng Nếu thiếu một trong hai đặc điểm trên thì không thể tạo thành một hợp đồng.
1.2.3 Các loại hợp đồng giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản tại Điều 54 LKDBĐS 2014 thì có ba quyền tương ứng với ba loại giao dịch và ba loại hợp đồng khác nhau Đó là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trong phần này tác giả cũng nêu thêm một hoạt động liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai đó là hoạt động thế chấp.
1.2.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng bất động sản đặc biệt nên hoạt động giao dịch và hợp đồng về nó sẽ mang tính đặc thù nhất định Trong phần 1.2.3 này tác giả sẽ tập trung khai thác nét đặc thù ấy so với hợp đồng khác.
Hoạt động giao dịch diễn ra thường xuyên nhất trong cuộc sống hằng ngày chính là hoạt động mua bán Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải theo nguyên tắc được quy định tại Điều 19 LKDBĐS 2014
Thứ nhất về chủ thể, chủ thể của loại hợp đồng này bao gồm bên bán và bên mua Bên bán phải là chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Theo Điều 13 LKDBĐS 2014 thì: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản” Như vậy nghĩa là bên bán phải đích thân ký kết hợp đồng và không thông qua bên nào cả. Quy định này giúp hạn chế rủi ro cho bên mua, vì khi phát sinh bất kỳ tranh chấp nào thì bên mua có thể tìm đúng đối tượng để giải quyết, nếu thông qua người thứ ba ký kết hợp đồng sẽ xảy ra trường hợp trốn tránh trách nhiệm Đồng thời cũng giúp bên bán giải quyết tối đa các vấn đề phát sinh mà bên thứ ba gây cho bên mua Đặc biệt là điều này còn nằm trong các hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Khoản 8 Điều 6 LNƠ 2014.
THỰC TRẠNG VỀ VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
Thực trạng về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Trên thực tế thì việc tuân theo các quy định của pháp luật của các cá nhân và tổ chức hầu như rất khó đảm bảo Pháp luật được xây dựng dựa trên các chuẩn mực đạo đức, tinh thần trách nhiệm, sự tự nguyện, bình đẳng giữa người với người và tính kỷ luật mạnh mẽ Vì vậy sẽ luôn có các khe hở trong các quy định pháp luật thậm chí là sự mâu thuẫn giữa các quy định đó với nhau Đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, phần lớn xuất phát từ bên chủ đầu tư có đội ngũ pháp chế kinh nghiệm dày dặn, am hiểu pháp luật nên khi đưa các bản hợp đồng ra ký kết thì thường lồng vào những điều khoản có lợi như phạt vi phạm hay bồi thường thiệt hại. Nếu bên mua không tìm hiểu kỹ hoặc tự ý quyết định mà chưa tham khảo ý kiến tư vấn thì rất dễ rơi vào hoàn cảnh bất lợi.
Trong quá trình nghiên cứu về đề tài này, tác giả nhận thấy rằng các thực trạng sau đây diễn ra thường xuyên và tần suất khá nhiều về các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ nhất, đó là nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư Mặc dù đây được xem là một trong những nghĩa vụ bắt buộc và cũng được quy định tại Điều 7 LKDBĐS
2014 song trên thực tế các chủ đầu tư lại phớt lờ điều này Quyền được cung cấp thông tin của bên mua thật sự quan trọng và cần thiết Vì khi họ chuyển tiền cho bên bán là lúc họ chưa được bàn giao tài sản nên mức độ rủi ro là rất lớn Tuy nhiên đối với bên bán, đa phần họ chỉ quan tâm cách giới thiệu nhà ở như thế nào để dễ dàng thu hút người mua trong khi các thông tin như thế thường không rõ ràng, thậm chí không đúng với những gì bên bán đã đưa ra
Ví dụ: Chủ đầu tư rao bán các căn hộ thuộc dự án 05 tổ hợp chung cư cao 30 tầng, vị trí đắc địa thích hợp cho hộ gia đình sinh sống với giá 15 triệu/m2,… Tuy nhiên khoảng 02 năm sau khi các thông tin trên được giới thiệu khi chào bán, xuất hiện nhiều tranh chấp Như trong hồ sơ pháp lí của dự án chỉ bao gồm 04 tổ hợp chung cư với 22 tầng, số tầng còn lại là do chủ đầu tư tự vẽ ra bản thiết kế nhằm chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng của khách hàng từ các căn hộ ảo kia Hành vi thật sự đáng lên án của những con người tham lam vì lợi ích cá nhân mà đẩy số người mua các căn hộ vào hoàn cảnh khốn đốn 25
Mặc dù quy định rằng “Nhà đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu không công khai, công khai không đầy đủ hoặc công khai không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định”
26 nhưng thực tế vẫn phản ánh rằng chủ đầu tư vẫn vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin
25 Trích bài viết “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” trong Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử - Cơ quan của Tóa án nhân dân tối cao ngày 22/03/2018.
26 Theo Điểm b Khoản 1 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. hòng che đậy những thông tin bất lợi của mình Điều này phần nào nói lên rằng thật sự vẫn chưa có sự kiểm soát chặt chẽ từ các cơ quan có thẩm quyền
Thứ hai, về thời hạn giao nhà Việc giao nhà chậm so với thỏa thuận là tình trạng rất phổ biến mà khách hàng đi mua hay gặp Thông thường, để ràng buộc điều khoản về thời hạn giao nhà và đảm bảo chủ đầu tư “không cánh mà bay” thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về lãi chậm giao nhà, lãi này được tính theo cơ chế thị trường. Song bên cạnh đó, cũng có các chủ đầu tư giao nhà đúng thời hạn, nhưng lại giao không đúng với sản phẩm mà các bên đã thỏa thuận trước đó trong đó nhiều nhất là diện tích và các chi phí phát sinh làm tăng giá thành sản phẩm lên cao Tác giả sau đây sẽ trích một bản án làm minh chứng trong trường hợp này:
Bản án số 140/2019/DS-PT ngày 05 và 07/6/2019 của Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư về phạt chậm bàn giao nhà”.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa xét thấy:
Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty M.S kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo về hình thức là hợp lệ.
Về nội dung: Ngày 13/6/2014, bà Nguyễn Thị N.L và Công ty M.S đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Việc Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S ký hợp đồng mua bán căn hộ với bà Nguyễn Thị N.L là đúng pháp luật. Hai bên xác nhận việc ký hợp đồng là trung thực, tự nguyện Do vậy, hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Nguyễn Thị N.L và Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S là hợp pháp, các bên có nghĩa vụ thực hiện.
Quá trình thực hiện hợp đồng ngày 15/4/2016 nguyên đơn đã thanh toán đến hết đợt 5 với tổng số tiền là 1.994.177.658 theo quy định tại Phụ lục II của Hợp đồng Bị đơn không có ý kiến về việc nguyên đơn chậm thanh toán theo tiến độ nên xác định nguyên đơn nộp tiền đến đợt 5 là đúng tiến độ. Đến ngày xét xử sơ thẩm, bà Nguyễn Thị N.L chưa nhận được Thông báo nhận nhà từCông ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S xác nhận mình đang quản lý nhà và chưa có Thông báo nhận nhà gửi cho bàNguyễn Thị N.L, chưa bàn giao nhà Việc chưa bàn giao nhà có nguyên nhân khách quan do thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy Tại công văn số711/UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường Thanh Xuân Trung, quậnThanh Xuân, thành phố Hà Nội đã yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S, Hợp tác xã công nghiệp Phương Đông 4 không được cho các hộ gia đình vào sinh sống trong các căn hộ của dự án tại địa chỉ Số S phố N, phườngThanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội khi chưa đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy và các quy định về nghiệm thu công trình thuộc dự án phát triển nhà ở Như vậy, đủ căn cứ xác định đến thời điểm xét xử sơ thẩm, Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S chưa bàn giao nhà cho bà Nguyễn Thị N.L.
Thời hạn bàn giao căn hộ được hai bên thỏa thuận tại khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng mua bán, cụ thể như sau:
“Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào Quý 1 (quý một) năm 2016.
Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 180 ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao căn hộ cho bên mua; Bên bán phải có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ.
Trước ngày bàn giao căn hộ là 30 ngày, bên bán phải gửi văn bản thông báo cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ”.
Như vậy, hai bên có thỏa thuận về thời hạn bàn giao căn hộ nhưng thỏa thuận về thời hạn bàn giao căn hộ trong hợp đồng không chỉ ra thời điểm cụ thể bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua.
Theo quy định tại Điều 2, mục 1, điểm d của hợp đồng mua bán ghi: năm hoàn thành công trình là năm 2016.
Tại điểm 2 Điều 8 ghi: Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý 1 năm2016.
Bộ luật dân sự không quy định khái niệm “quý” và cách tính thời hạn “quý” Liên hệ với Điều 2, mục 1, điểm d của hợp đồng mua bán được hiểu các bên thỏa thuận năm là thời hạn hoàn thành công trình Theo quy định tại khoản 4 Điều 148 Bộ luật dân sự năm 2015, khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn Như vậy, cần xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng, thời hạn hoàn thành công trình chậm nhất là 31.12.2016.
Thực trạng việc áp dụng biện pháp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Bảo lãnh là một trong chín các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong BLDS 2015 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại 29
Vấn đề bảo lãnh đối với chủ đầu tư dự án bất động sản được xem là một điểm mới được các Nhà làm luật nghiên cứu và bổ sung vào trong LKDBĐS 2014 Quy định này được xem như là “chiếc phao cứu sinh” cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai Chính xác theo LKDBĐS 2014 đã quy định rằng “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…” 30 Quy định này nhằm tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn nhưng vẫn đầu tư kinh doanh bất động sản, thực hiện dự án nhiều và dàn trải, kéo dài thời gian bàn giao nhà, hoặc không đầu tư dự án không đúng cam kết với khách hàng Tuy nhiên, không phải dự án nào ngân hàng thương mại cũng tiến hành việc bảo lãnh “Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư có điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng; và dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản” 31
29 Theo Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi bổ sung sửa đổi, bổ sung Điều 12 của
Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
31 Theo Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi bổ sung sửa đổi, bổ sung Điều 12 của
Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Ngoài ra, còn giúp bên mua và bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho họ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp bảo lãnh đã ký kết trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết Theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản 2014, trước khi thực hiện các giao dịch bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tại các ngân hàng thương mại cỏ đủ năng lực Đây cũng chính là yếu tố mà người mua rất hay bỏ qua nếu không nghiên cứu kĩ.
Về vấn đề “ngân hàng thương mại có đủ năng lực để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”, thì “ngân hàng thương mại” nghĩa là “loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận” 32 Tính đến ngày 31/12/2019 thì Việt Nam có tổng cộng 31 ngân hàng thương mại cổ phần, điển hình như Công Thương Việt Nam (Vietnam Joint Stock Commercial Bank of Industry and Trade), Á Châu (Asia Commercial Joint Stock – ACB), Xuất Nhập Khẩu (Vietnam Export Import Commercial Joint Stock – Eximbank),… 33 Theo Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi bổ sung sửa đổi, bổ sung Điều 12 của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định các vấn đề liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như “Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định taị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”, quy định này góp phần làm tăng tính bảo đảm cho quyền lợi của khách hàng, giúp khách hàng yên tâm hơn, vì sau khi bàn
32 Theo Khoản 3 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010.
33 Trích từ web của NHNN Việt Nam sbv.gov.vn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nữa để hạn chế và nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh sau đó.
Tại Khoản 12 Điều 3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định: “Cam kết bảo lãnh phát hành theo một trong các hình thức là thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh”. Hai hình thức này về giá trị pháp lý là như nhau, chỉ khác khái niệm và chủ thể Thư bảo lãnh theo như định nghĩa tại Khoản 12 Điều 3 Thông tư 07 là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh …, còn hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) Như vậy, hợp đồng bảo lãnh thì có sự thỏa thuận giữa các bên, về chủ thể thì cũng rộng hơn thư bảo lãnh” 34
Trước khi chấp nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng sẽ phải xem xét các dự án kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện được bảo lãnh theo Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN Việc xem xét cũng như đánh giá này có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp khách hàng có niềm tin vào dự án mà mình sắp mua hoặc thuê mua Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 56 LKDBĐS 2014 quy định rằng: “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”, như vậy, khách hàng yên tâm hơn về vấn đề bảo lãnh được thực hiện như thế nào, quan trọng hơn là yên tâm về dự án.
Thực tế rất hay xảy ra trường hợp bảo lãnh “nửa vời”, nghĩa là bảo lãnh một cách chung chung, không cụ thể và rõ ràng như pháp luật quy định Dù rằng theo Điểm
34 Trích từ bài viết “Công ty mẹ, công ty con và việc bảo lãnh” của Đội ngũ tư vấn Công ty Luật PHAMLAW, truy cập ngày 5/6/2020 (https://phamlaw.com/cong-ty-me-cong-ty-con-va-viec-bao-lanh.html ). d Khoản 3 Điều 57 NĐ 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 thì: “Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định thì sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng” nhưng các chủ đầu tư vẫn thường “cố ý bỏ qua” các quy định này “Phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đều không nghiêm túc thực hiện bảo lãnh” 35
Ví dụ: “Một trong những lùm xùm gần đây được nhắc tới là Dự án Eco Green
Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư tại đường Giáp Nhị, quận Hoàng Mai, Hà Nội Khởi công từ tháng 12/2015, nhưng đến tháng 1/2018 dự án dừng thi công.
Hợp đồng khẳng định, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào thời điểm 31/3/2018 và không chậm quá 90 ngày Sau thời hạn này, chủ đầu tư sẽ phải chi trả lãi suất quá hạn do chậm bàn giao căn hộ.
Tuy nhiên, đã qua mốc 31/8/2018 (thời điểm giao nhà do chủ đầu tư thông báo điều chỉnh vào tháng 5/2018) gần 1 năm nhưng việc bàn giao căn hộ Eco Green Tower cho khách hàng vẫn không được tiến hành khiến các "thượng đế" bức xúc.
35 Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trả lời phỏng vấn thoibaokinhdoanh.vn ngày 17/10/2018 của Minh Sơn (http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-phap-luat/bao-lanh-du- an-nhieu-dieu-can-biet-145084.html?fbclid=IwAR1wBP4r3cc3gt2THWnFNgmN6CTvf- n0sAoy5VGUQmj1RNBV7ybhq15akFU ).
Khách hàng mua nhà tại dự án này đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu Sông Đà 1.01 và TPBank giao nhà đúng cam kết và hỗ trợ từ phía ngân hàng bảo lãnh, nhưng không được thực hiện. Điều đáng nói, vào ngày 22/11/2016, TPBank đã có Công văn số 68/2016/CV-TPB về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Eco Green Tower Tuy nhiên, trong phản hồi của mình, TPBank cho rằng, chỉ trả tiền bảo lãnh cho những người mua căn hộ xuất trình được cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy định Nếu không nhận được cam kết này, khách hàng sẽ không nhận được tiền bảo lãnh.” 36
Hoặc thêm một ví dụ nữa: “Một dự án khác của Sông Đà 1.01 cũng đang vướng lùm xùm với hình thức bảo lãnh ngân hàng là Dự án Tokyo Tower tại ngã tư Vạn Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội Dự án khởi công từ tháng 4/2015, nhưng sau khi hoàn thành phần cất nóc và một phần hạng mục bên ngoài, dự án rơi vào tình trạng dừng hẳn do chủ đầu tư thiếu vốn Khi ký hợp đồng mua nhà, cư dân đã nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015 từ Ngân hàng P về việc cam kết phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với Dự án Tokyo Tower.
Điểm bất cập giữa Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014 về quy định các vấn đề liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
2014 về quy định các vấn đề liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Về hình thức mua bán nhà cũng như công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất nhộn nhịp và sôi động trên thị trường bất động sản Việt Nam hàng ngày, hàng giờ, nhất là mảng nhà ở hình thành trong tương lai càng ngày càng thu hút các nhà đầu tư cũng như nhu cầu sử dụng nhà của người dân Việt Nam Điều đặc biệt là bản thân nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của cả hai luật là Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014 cho nên, cần phải dung hòa và cân bằng các điểm quy định tại hai Luật này Nhưng hiện thực lại xảy ra bất cập giữa các quy định khiến các tranh chấp xuất phát từ nhà ở hình thành trong tương lai rất khó giải quyết. Đầu tiên là về hình thức giao dịch hợp đồng Khoản 1 Điều 122 LNƠ 2014 thì quy định các hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng NhưngKhoản 2 Điều 17 LKDBĐS 2014 thì lại nói rằng các hợp đồng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hay không là do cá bên thỏa thuận Đây là điểm bất hợp lí vì rõ ràng, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai mang lại rất nhiều rủi ro cho chủ đầu tư nên hình thức của các loại hợp đồng lien quan cần phải được quy định thống nhất, rõ ràng.
Thứ hai, về điều kiện làm chủ đầu tư Theo Khoản 1 Điều 10 LKDBĐS 2014 thì gồm các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bao gồm: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (trừ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quy mô nhỏ) Còn về Khoản 1 Điều 21 LNƠ 2014 thì lại thêm một điều kiện nữa đó là có vốn ký quỹ (Theo Khoản 1 Điều 330 BLDS 2015 thì ký quỹ là việc một bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ) Sự mâu thuẫn thuẫn này chứng tỏ rằng tổ chức hay cá nhân kinh doanh bất động sản có thể không phải là chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Nhưng về điều kiện của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là gì thì tại trong LKDBĐS 2014 lại không đề cập
Thứ ba, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai “Về vấn đề này, được quy định rất rõ Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, theo đó trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiển tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ tho quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do Như vậy, có thể thấy rằng, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng Tuy nhiên Điểm bKhoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại quy định nếu Sở xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm.”.
Giải pháp về các vấn đề liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
2.4.1 Vấn đề cấp bách trong việc đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam
Nhà soạn kịch Pháp lớn nhất nửa đầu thế kỷ 19, bậc thầy của tiểu thuyết văn học hiện thực Balzac từng nói: “Luật pháp là mạng nhện mà ruồi lớn thì bay qua còn ruồi con thì mắc kẹt” Câu nói này phản ánh chính xác cái gọi là “lỗ hổng pháp luật”, nghĩa là khi lỗ hổng lớn thì sự vi phạm pháp luật càng ngày càng nhiều, càng tinh vi và càng dễ dàng thoát tội được nhiều hơn Còn lỗ hổng nhỏ thì các hành vi ấy ít đi và mức độ nguy hiểm cũng vì thế mà giảm dần Vì vậy khi xuất hiện các lỗ hổng, Nhà nước nói chung và các nhà làm luật nói riêng cần xem xét cũng như cân nhắc lại một cách phù hợp với thời đại, cũng như tình hình kinh tế, an ninh – chính trị, nhu cầu của người dân
Việt Nam, những biến chuyển quan trọng trong cuộc cách mạng công nghệ để đưa pháp luật có thể tiếp cận với người dân một cách hiệu quả nhất Đối với các bất cập về LNƠ 2014 và LKDBĐS 2014 cũng như lỗ hổng mà từ đó các tranh chấp xảy ra thì tác giả nhấn mạnh rằng sự điều chỉnh pháp luật để đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thồng pháp luật Việt nam đối với nhà ở hình thành trong tương lai là rất cần thiết và quan trọng Không những đảm bảo các quyền lợi tối ưu cho khách hàng, đẩy mạnh việc đầu tư của các chủ đầu tư dự án cũng như làm xoa dịu “nỗi lo bảo lãnh” của các ngân hàng thương mại thì, vấn đề trên là hoàn toàn cấp bách.
2.4.2 Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Xuất phát từ những bất cập thì tác giả xin đưa ra một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần điều chỉnh lại hình thức giao dịch của các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai được qui định tại LKDBĐS 2014, đó là cần phải công chứng Vì nhà ở hình thành trong tương lai cũng chịu sự điều chỉnh của LNƠ
2014 nên cần thống nhất quy định này của cả hai luật
Thứ hai, bổ sung quy định về điều kiện dành cho chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Vì chủ thể này có vai trò quan trọng trong việc chi phối các hoạt động liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai nên cần quy định cụ thể các điều kiện có liên quan để tránh xảy ra các tranh chấp không đáng có Dù trong LKDBĐS 2014 có nêu ra trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, tuy nhiên, đa số các tranh chấp thì đều do chủ đầu tư “bốc hơi” một cách nhanh chóng.
Thứ ba, cần có quy định cụ thể về việc xử lí các biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng và chủ đầu tư Thông thường thị trường bất động sản luôn biến động do bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như giá vật liệu, nhân công, chính sách của nhà nước, khiến bên chủ đầu tư khó đảm bảo thực hiện đúng cam kết về bàn giao nhà đúng hạn như trong hợp đồng đã ký với khách hàng Nên khi trường hợp đó xảy ra, cần có những quy định mở cho các chủ đầu tư để phần nào quyền lợi của họ không bị giảm đi, tránh việc cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng thì khá bất lợi cho hô Vì lỗi ở đây là khách quan 40
Bên cạnh đó, theo Khoản 2 Điều 16 LKDBĐS 2014 quy định việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng Tuy nhiên trong phần nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng tại Điều 18 LKDBĐS 2014 thì chỉ thấy quy định về phạt vi phạm hợp đồng, không thấy điều khoản về bồi thường Khách hàng rất hay nhầm lẫn giữa hai khái niệm này “Bồi thường thiệt hại là hình thức trách nhiệm dân sự nhằm buộc bên có hành vỉ gây ra thiệt hại phải khắc phục hậu quả bằng cách đền bù các tổn thất về vật chất và tổn thất về tinh thần cho bên bị thiệt hại” 41 Còn phạt vi phạm hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm (Khoản 1 Điều 418 BLDS 2015)
40 Tham khảo bài viết “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” trong Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử - Cơ quan của Tóa án nhân dân tối cao ngày 22/03/2018.
41 Trích từ bài tư vấn của Nhóm tư vấn pháp luật Công ty TNHH Luật Minh Khuê ngày 24/10/2019
(https://luatminhkhue.vn/boi-thuong-thiet-hai-la-gi -khai-niem-ve-boi-thuong-thiet-hai .aspx ).
Thứ tư, về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Khoản 1 Điều 59 LKDBĐS 2014 quy định: “Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng” Như vậy, quy định này chưa đề cập đến vấn đề giới hạn số lượng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của bên mua, bên thuê mua Một hợp đồng nếu bị chuyển nhượng nhiều lần thì bên chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất chính là bên chủ đầu tư Mặc dù pháp luật về kinh doanh bất động sản đã rào trước rằng việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng nhưng việc chuyển nhượng quá nhiều lần mô hình chung làm thay đổi các thông tin về chủ thể của hợp đồng một cách liên tục, không có sự cố định.
Thứ năm, Nhà nước cần cân nhắc việc thành lập một tổ chức giám sát độc lập về việc hoàn thành các công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói chung cũng như nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Đã có các ngân hàng thương mại giám sát vấn đề tài chính thì vẫn nên có một tổ chức giám sát về mặt trách nhiệm để đảm bảo quyền lợi cho bên mua.