Đang tải... (xem toàn văn)
Nêu lên điểm bất cập về quy định nhà ở hình thành trong tương lai giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Góp phần đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết phần nào vấn đề mua bán tràn lan nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không đảm bảo quyền lợi thực sự cho các bên. Góp phần làm sáng tỏ các lỗ hổng pháp luật mà trong thực tiễn đã diễn ra cũng như đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện phần nào về các quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở hình thành trong tương lai.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Cụm từ đầy đủ Chữ viết tắt Luật Nhà 2014 LNƠ 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 LKDBĐS 2014 Bộ luật dân 2015 BLDS 2015 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .2 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài 4 Phạm vi phương pháp nghiên cứu đề tài 4.1 Phạm vi nghiên cứu đề tài 4.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài Kết cấu khóa luận CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH CÓ LIÊN QUAN 1.1 Những nội dung nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.3 Đặc điểm nhà hình thành tương lai .8 1.1.4 Điều kiện nhà hình thành tương lai phép đưa vào kinh doanh 1.1.5 Các hoạt động giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai 10 1.2 Quy định pháp luật loại hợp đồng liên quan đến nhà hình thành tương lai 11 1.2.1 Khái niệm hợp đồng theo Bộ luật dân 2015 11 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng theo Bộ luật dân 2015 13 1.2.3 Các loại hợp đồng giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai 13 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM GIẢI PHÁP 26 2.1 Thực trạng việc mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 26 2.2 Thực trạng việc áp dụng biện pháp bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam 38 2.3 Điểm bất cập Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà 2014 quy định vấn đề liên quan đến nhà hình thành tương lai 46 2.4 Giải pháp vấn đề liên quan đến nhà hình thành tương lai Việt Nam .48 2.4.1 Vấn đề cấp bách việc đưa giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam 48 2.4.2 Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam .49 KẾT LUẬN .52 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO .54 PHỤ LỤC .57 PHỤ LỤC .71 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản chủ đề quan tâm nhiều thị trường kinh tế Việt Nam năm gần Theo nhu cầu giao dịch người không dừng lại phạm vi nhà có sẵn mà bao gồm nhà hình thành tương lai, loại hình nhà ngày phổ biến nhiều người biết đến Pháp luật giao dịch liên quan đến nhở hình thành tương lai ngày quy định nhiều văn pháp luật cụ thể như: Nghị định 139/2017/NĐCP ngày 27 tháng 11 năm 2017 việc quy định xử phạt hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở; Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; hay Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng năm 2017 sửa đổi bổ sung Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng Thực tiễn quy định pháp luật chưa rõ ràng chưa tạo đầy đủ sở pháp lý vững để bảo vệ quyền lợi cho bên quan hệ giao dịch nhà hình thành tương lai Cụ thể giao dịch mua bán, giao dịch cho thuê giao dịch cho thuê mua nhà hình thành tương lai Do vậy, nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ chặt chẽ để phù hợp với thực tiễn sống thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật nhà hình thành tương lai thật cần thiết Việc lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án Thực tiễn giải pháp” làm khóa luận tốt nghiệp, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành nhà hình thành tương lai, hạn chế tối đa lỗ hổng pháp luật liên quan đến vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Nhà hình thành tương lai pháp luật điều chỉnh giao dịch liên quan đối tượng hệ thống pháp luật Việt Nam nên quan tâm nghiên cứu Các nghiên cứu đa phần hạn chế, hay mâu thuẫn để từ dẫn chiếu đến biện pháp ngăn chặn mặt hạn chế xảy thực tiễn Các cơng trình nghiên cứu bao gồm: Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Xuân, Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2014 Luận văn nhằm hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thơng qua việc tìm hiểu nội dung: khái niệm, đặc điểm, vai trị, hình thức nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản; sở lý luận việc đời pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; yếu tố chi phối pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta nhằm thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta thời gian tới Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật đảm bảo tài sản hình thành tương lai hoạt động kinh doanh” tác giả Huỳnh Thanh Tụ, Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2018 Luận văn nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tƣơng lai hoạt động kinh doanh, thực trạng pháp luật nghiên cứu thực tiễn thực pháp luật vấn đề này, để từ đó, đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai Bài tư vấn “Quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Chuyên viên tư vấn Công ty Luật Dương Gia ngày 16 tháng 01 năm 2020 đăng web luatduonggia.vn Trong viết tác giả có đề cập đến vấn đề pháp lý chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà ở, bất động sản hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện pháp luật nào? Bài viết “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử - Cơ quan Tóa án nhân dân tối cao ngày 22 tháng 03 năm 2018 Trong tác giả bàn số bất cập đưa số đề xuất sửa đổi quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Các tác giả có cách nhìn, cách giải vấn đề vướng mắc lý luận lẫn thực tiễn, góp phần vào việc hồn thiện pháp luật tài sản hình thành tương lai, vấn đề mẻ nước ta Còn khóa luận tác giả đưa đặc trưng riêng loại hợp đồng liên quan đến nhà hình thành tương lai: hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê hợp đồng cho thuê mua nhà hình thành tương lai Phân tích mâu thuẫn Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà hình thành tương lai Từ đưa kiến nghị phù hợp với bối cảnh xã hội tình hình kinh tế Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài Nêu lên điểm bất cập quy định nhà hình thành tương lai Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Góp phần đưa kiến nghị nhằm giải phần vấn đề mua bán tràn lan nhà hình thành tương lai khơng đảm bảo quyền lợi thực cho bên Góp phần làm sáng tỏ lỗ hổng pháp luật mà thực tiễn diễn đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện phần quy định pháp luật hành nhà hình thành tương lai Phạm vi phương pháp nghiên cứu đề tài 4.1 Phạm vi nghiên cứu đề tài Tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án phạm vi Bộ Luật dân 2015; Luật Nhà 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017 văn hướng dẫn thi hành Đồng thời phân tích thực trạng việc thực loại hợp đồng liên quan đến nhà hình thành tương lai Việt Nam, vấn đề áp dụng biện pháp bảo lãnh ngân hàng việc thi hành vấn đề 4.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn trình bày dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lenin nhà nước pháp luật quan điểm Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thời kỳ đổi Ở chương 1, tác giả áp dụng phương pháp phân tích quy định pháp luật loại giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai Ở chương 2, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu, phân tích thực trạng xảy đời sống liên quan đến giao dịch nhà hình thành tương lai, phương pháp so sánh quy định mâu thuẫn Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Kết cấu khóa luận Khóa luận ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo nội dung bao gồm hai chương sau: Chương Lý luận pháp luật nhà hình thành tương lai loại hợp đồng giao dịch có liên quan Chương Thực trạng việc thi hành pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam Giải pháp CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH CÓ LIÊN QUAN 1.1 Những nội dung nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai Cho đến thời điểm tại, văn quy phạm pháp luật Việt Nam chưa đưa khái niệm theo hướng định nghĩa xác thuật ngữ “tài sản hình thành tương lai” gì, mà đưa khái niệm theo hướng liệt kê loại trừ nhằm định nghĩa cách tổng quát “tài sản hình thành tương lai” bao gồm loại tài sản Theo đó, Tài sản hình thành tương lai bao gồm: “a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”1 Như vậy, dựa quy định pháp luật viện dẫn khẳng định tài sản hình thành tương lai loại tài sản mà vào thời điểm phát sinh giao dịch chưa hình thành, tài sản hình thành thời điểm định tương lai, phép giao dịch Hoặc loại tài sản mà pháp luật yêu cầu phải xác lập quyền sở hữu/quyền sử dụng thời điểm phát sinh Theo Khoản Điều 108 BLDS 2015 giao dịch, tài sản hình thành chưa hồn tất việc xác lập quyền sở hữu/quyền sử dụng tài sản theo quy định Cũng theo quy định BLDS 2015, tài sản hình thành tương lai bao gồm động sản bất động sản, cụ thể Khoản 2, Điều 105 BLDS 2015 có quy định “Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai”2 Trong phạm vi nghiên cứu khóa luận này, tác giả chủ yếu tập trung vào phân tích loại tài sản hình thành tương lai cụ thể nhà hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai Theo quy định pháp luật hành, khái niệm nhà quy định sau: “nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Như vậy, cơng trình xây dựng có kiến trúc giống nhà lại khơng dùng vào mục đích để khơng gọi nhà khơng chịu điều chỉnh LNƠ 2014 Có nhiều loại nhà quy định theo văn pháp luật nhận diện thực tiễn Căn vào tính chất khác mà nhà phân loại thành nhiều nhóm khác Cụ thể: Thứ nhất, vào tính chất giao dịch nhà nhà bao gồm: nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ nhà để phục vụ tái định cư Theo Khoản Điều 105 BLDS 2015 Theo Khoản Điều LNƠ 2014 Ngày 23/11/2015, bà H ký hợp đồng số F000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 với Công ty NP (sau gọi tắt Công ty NP) việc mua bán hộ 1.14 chung cư FAD, đường ĐXH, phường PLB, Quận X, trị giá 1.166.069.000 đồng, giao nhà vào ngày 26/6/2016 Theo thỏa thuận bà H trả cho Công ty NP 95% giá trị hợp đồng 1.107.700.000 đồng Số tiền 5% lại bà H trả sau Công ty NP lập hồ sơ xin cấp chủ quyền nhà hộ Bà H trả cho Công ty NP 95% giá trị hợp đồng 1.107.700.000 đồng ngày 26/6/2016, Công ty NP bà H tiến hành bàn giao hộ Khi nhận bàn giao hộ 1.14 chung cư FAD, bà H phát chất lượng nhà hoàn toàn khác xa với cam kết Cụ thể, sàn gỗ nhà bị rộp, tường bị nứt nhiều nơi, khung cửa sổ lô gia hành lang chưa lắp v.v Bà có báo cho Công ty NP sau Công ty NP sửa chữa xong lại phát sinh thêm nhiều hư hỏng khác Bà Cơng ty NP có nhiều buổi làm việc với vấn đề không đến thống Bà H cho chủ đầu tư vi phạm hợp đồng theo khoản 1, điều vi phạm chất lượng cơng trình chung cư theo hợp đồng F000114/FF15/PB00P00A ký kết ngày 23/11/2015 bà Nguyễn Thị Phương H ký kết với Công ty NP Theo bà cho bên bán cam kết bảo đảm chất lượng cơng trình hộ chung cư, có hộ bà, nhiên, theo Báo cáo kết khảo sát xác định nguyên nhân gây nứt tường gạch hộ số HĐKT: D016185/D212/PB00P004(151/2016 PVMN) tháng 11/2016 bà Công ty NP thống chọn tổ chức Phân viện khoa học công nghệ xây dựng miền nam thẩm định nguyên nhân gây nứt tường gạch hộ bị võng cục bộ, độ võng cục gây ứng suất kéo tường, ứng suất lớn cường độ chịu kéo gạch gây nứt tường 78 Ngoài bà cho Cơng ty NP vi phạm hợp đồng bàn giao hộ không thiết kế theo khoản 3, Điều Hợp đồng mua bán hộ 1.14, cụ thể: Độ cao trần thấp hơp so với thiết kế (thiết kế 2,8m thực tế nhiều nơi hộ có 2,5m phịng khách, hai phịng ngủ, nhà bếp lô gia), trần nhà thạch cao bê tông hợp đồng hệ thống nước thải trần nhà phịng khách Cho chất lượng Căn hộ1.14 chung cư FAD không hợp đồng mua bán nhà hai bên nên bà H khởi kiện Công ty NP đến Tòa án nhân dân Quận X yêu cầu giải tranh chấp Ngày 05/12/2016, bà Nguyễn Thị Phương H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H vơ hiệu, buộc Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà, phạt bồi thường hợp đồng 100% giá trị hợp đồng 1.166.069.000 đồng Ngày 27/12/2016, bà H gởi đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư Vẫn giữ ngun u cầu Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà, phạt bồi thường 100% giá trị hợp đồng 1.166.069.000 đồng Ngày 15/6/2017, bà H nộp đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, bà giữ nguyên yêu cầu: Yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư trên, u cầu Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà Tuy nhiên, phạt hợp 79 đồng yêu cầu phạt 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng, không yêu cầu phạt 100% hợp đồng Ngoài ra, bà bổ sung thêm yêu cầu: Buộc Công ty NP bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần vật chất cho bà 640.000.000 đồng (trong vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng) Trong q trình Tịa án giải vụ án bà H Cơng ty NP thoả thuận với việc lý hợp đồng theo Biên lý hợp đồng mua bán vào ngày 15/9/2017 Theo đó, Cơng ty NP trả lại cho bà H số tiền 1.106.930.000 đồng hỗ trợ cho bà H số tiền 752.070.000 đồng, tổng cộng 1.859.000.000 đồng, bà H nhận đủ số tiền bàn giao nhà lại cho Công ty NP Tuy nhiên, Bà H cho rằng, số tiền mua nhà 1.106.930.000 bà H Cơng ty NP trả lại số tiền 752.070.000 đồng tiền hỗ trợ, Công ty NP chưa trả cho bà số tiền phạt vi phạm hợp đồng Vì vậy, ngày 22/10/2017 ngày 03/11/2017, bà H nộp đơn xin rút phần yêu cầu khởi kiện cụ thể xin rút yêu cầu: Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H, yêu cầu Công ty NP hoàn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà yêu cầu Công ty NP bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần vật chất 640.000.000 đồng (trong vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng), yêu cầu phạt 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng Trong trình giải vụ án đại diện theo ủy quyền bị đơn ơng Nguyễn Hồng A trình bày: Công ty NP không đồng ý với yêu cầu nguyên đơn, Công ty NP không vi phạm điều khoản hợp đồng với lý sau: 80 Về chất lượng hộ chất lượng tịa nhà lời trình bày bà H theo khoản 1, điều khoản 1, Điều 13 nghiệm thu theo quy định pháp luật thể nghiệm thu hoàn thành cơng trình để đưa vào sử dụng ngày 23/6/2016 theo công văn số 10157/SXD-QLCLXD ngày 22/6/2016 Sở xây dựng Tại thời điểm bàn giao nhà bà H ký biên kiểm tra chấp nhận hộ ngày 26/6/2016 theo giấy chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực số 151/2016 PVMN tháng 11 năm 2016 Sau xảy tranh chấp hai bên mời Phân viện khoa học công nghệ xây dựng miền nam đến kiểm định nhà kết luận tòa nhà đủ điều kiện đưa vào sử dụng Riêng hộ bà Phương H theo báo cáo kết khảo sát xác định nguyên nhân gây nứt tường gạch hộ số HĐKT: D016185/D212/PB00P004(151/2016 PVMN) tháng 11/2016 nguyên nhân gây nứt tường gạch hộ bị võng cục bộ, độ võng cục gây ứng suất kéo tường, ứng suất lớn cường độ chịu kéo gạch gây nứt tường, mặt pháp luật Công ty NP cho hộ bà H đủ điều kiện đưa vào sử dụng Cơng ty NP có nghĩa vụ bảo hành, sữa chữa hư hỏng theo hợp đồng Về vi phạm thiết kế phía Cơng ty NP cho đảm bảo yêu cầu thiết kế theo công văn số 10157/SXD-QLCLXD ngày 22/6/2016 Sở xây dựng theo báo cáo kết khảo sát theo giấy chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực số 151/2016 PVMN tháng 11 năm 2016 81 Trong q trình Tịa án giải vụ án, Cơng ty NP bà H ký Biên lý hợp đồng mua bán hộ nên việc bà H yêu cầu phạt hợp đồng sở, Cơng ty NP khơng đồng ý, đề nghị Tòa án bác yêu cầu bà H Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị đơn - Bà Nguyễn Thị Lệ D – Luật sư thuộc Đồn luật sư Thành phố Y trình bày: Cơng ty NP bà H ký hợp đồng lý hợp đồng mua bán hộ nên việc bà H yêu cầu phạt hợp đồng sở, đề nghị Tịa án bác u cầu bà H Tại phiên toà: Nguyên đơn bà H trình bày: Bà giữ nguyên yêu cầu, cụ thể: Bà u cầu Tồ án buộc Cơng ty NP trả cho bà tiền phạt 50% giá trị hợp đồng với số tiền 583.034.000 đồng Bởi vì, bà H cho điều 6, 7, Biên lý ngày 15/9/2017 có nội dung Hợp đồng lý, chấm dứt hiệu lực bên không cịn quyền nghĩa vụ khơng quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ bà Công ty NP bị tranh chấp Tịa án nên bên khơng thể thỏa thuận chấm dứt hiệu lực hợp đồng Mặt khác, Điều hợp đồng có thỏa thuận khơng giới hạn việc khởi kiện Do đó, bà quyền khởi kiện đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà, buộc Công ty NP phải trả cho bà số tiền phạt hợp đồng 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng theo quy định Bộ luật dân luật mua bán hàng hóa Đại diện theo uỷ quyền ngun đơn, ơng Nguyễn Hồng A trình bày: Cơng ty NP không đồng ý với yêu cầu bà H hai bên lý hợp đồng theo Biên 82 lý hợp đồng ngày 15/9/2017 mà hai bên ký, đề nghị Tòa án bác yêu cầu bà H Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị đơn - Bà Nguyễn Thị Lệ D – Luật sư thuộc Đoàn luật sư Thành phố Y: Công ty NP bà H ký hợp đồng lý hợp đồng mua bán hộ nên việc bà H yêu cầu phạt hợp đồng khơng có sở, đề nghị Tịa án bác yêu cầu bà H Phát biểu đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận X, Thành phố Y: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trình giải vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử việc chấp hành pháp luật người tham gia tố tụng dân theo quy định pháp luật Do bà H Công ty NP ký Biên lý hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.14, bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà H NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa, vào kết tranh luận phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định: Về quan hệ tranh chấp thẩm quyền giải vu ̣ n: 83 Xét đơn khởi kiện bà Nguyễn Thị Phương H tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tọa lạc Quận X nơi thực hợp đồng Quận X, Thành phố Y nên thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận X, Thành phố Y theo quy định khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35 điểm g khoản Điều 40 Bộ luật tố tụng dân 2015 Về yêu cầu nguyên đơn: Ngày 05/12/2016, bà Nguyễn Thị Phương H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H vô hiệu, buộc Công ty NP hoàn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà, phạt bồi thường hợp đồng 100% giá trị hợp đồng 1.166.069.000 đồng Ngày 27/12/2016, bà H gởi đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư Vẫn giữ nguyên yêu cầu Công ty NP hoàn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà, phạt bồi thường 100% giá trị hợp đồng 1.166.069.000 đồng Ngày 15/6/2017, bà H nộp đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, bà giữ nguyên yêu cầu: Yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư trên, yêu cầu Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà, nhiên, phạt hợp đồng yêu cầu phạt 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng, không yêu cầu phạt 100% hợp đồng Ngoài ra, bà bổ sung thêm yêu cầu: Buộc Công ty NP bồi 84 thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần vật chất 640.000.000 đồng (trong vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng) Ngày 22/10/2017 ngày 03/11/2017, bà H nộp đơn xin rút phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể xin rút yêu cầu: Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H, yêu cầu Công ty NP hoàn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà yêu cầu Công ty NP bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần vật chất 640.000.000 đồng (trong vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng), giữ lại yêu cầu phạt 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng Do vậy, cần đình giải yêu cầu bà H việc yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015được ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H, u cầu Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng lại cho bà yêu cầu Công ty NP bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần vật chất 640.000.000 đồng (trong vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng) Về yêu cầu bà H buộc Công ty NP trả cho bà tiền phạt vi phạm hợp đồng 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng: Hội đồng xét xử nhận thấy: 85 Ngày 23/11/2015, bà H ký hợp đồng số F000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 với Công ty NP việc mua bán hộ 1.14 chung cư FAD, đường ĐXH, phường Phước Long B, Quận X, trị giá 1.166.069.000 đồng, giao nhà vào ngày 26/6/2016 Theo thỏa thuận bà H trả cho Công ty NP 95% giá trị hợp đồng 1.107.700.000 đồng Số tiền 5% lại bà H trả sau Công ty lập hồ sơ xin cấp chủ quyền nhà hộ Bà H trả đủ số tiền 1.107.700.000 đồng nhận bàn giao nhà Tuy nhiên, bà H cho nhà xây dựng không chất lượng nên xảy tranh chấp hai bên bà H khởi kiện Công ty NP đến Tịa án Trong q trình Tịa án giải vụ án, ngày 15/9/2017, Công ty NP bà H ký Biên lý hợp đồng mua bán hộ Theo đó, Cơng ty NP trả lại cho bà H số tiền 1.106.930.000 đồng hỗ trợ cho bà H số tiền 752.070.000 đồng, tổng cộng 1.859.000.000 đồng, bà H bàn giao nhà lại cho Công ty Bà H nhận đủ số tiền 1.859.000.000 đồng Công ty NP nhận lại nhà Bà H cho số tiền 1.859.000.000 đồng tiền mua nhà 1.106.930.000 đồng tiền hỗ trợ 752.070.000 đồng để bù đắp tinh thần, chưa bao gồm tiền phạt vi phạm hợp đồng cho bà yêu cầu Công ty NPhải trả tiền phạt vi phạm hợp đồng 50% 583.034.000 đồng cho bà lý giao nhà không chất lượng theo hợp đồng Xét: Bà Nguyễn Thị Phương H Công ty NP xác nhận lập Biên lý ngày 15/9/2017 Hợp đồng mua bán hộ số F000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015, theo Cơng ty NP nhận lại hộ số 1.14, khu hộ Flora Anh Đào 86 bà H nhận đủ số tiền 1.859.000.000 đồng từ Công ty NP.Việc ký kết dựa thỏa thuận bên Tại Điều “Kể từ ngày ký biên ký, bên B khơng cịn quyền lợi, nghĩa vụ hợp đồng hộ 1.14 dự án Khu hộ Flora Anh Đào” Điều “Kể từ ngày ký Biên lý, Hợp đồng lý chấm dứt hiệu lực, bên khơng cịn quyền nghĩa vụ theo quy định Hợp đồng” Như vậy, Công ty NP bà H thỏa thuận chấm dứt nghĩa vụ bên chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ số F000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 kể từ ngày 15/9/2017 Bà H cho hợp đồng mua bán hộ chung cư bên cịn hiệu lực điều 6, 7, Biên lý hợp đồng mua bán không quy định pháp luật, hợp đồng mua bán hộ hai bên tranh chấp Tịa án bên khơng thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, khoản Điều Bộ luật tố tụng dân quyền tự định đoạt đương trình giải vụ án bên đương tự thỏa thuận với nhau, nội dung thỏa thuận bà H Công ty NP phù hợp với quy định khoản Điều 372 khoản Điều 422 Bộ luật dân 2015 Do đó, việc bà H cho hợp đồng mua bán hộ chung cư cịn hiệu lực u cầu Tồ án buộc Công ty NPhải trả cho bà tiền phạt 50% giá trị hợp đồng với số tiền 583.034.000 đồng lý giao nhà khơng chất lượng khơng có sở chấp nhận Về án phí: 87 - Ngày 22/10/2017 ngày 03/11/2017, bà H nộp đơn xin rút yêu cầu: yêu cầu hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H; u cầu Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng cho bà yêu cầu Công ty NP bồi thường thiệt hại sức khỏe, tinh thần vật chất 640.000.000 đồng (về vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng) Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đình yêu cầu khởi kiện bà H về yêu cầu Bà H trả lại tiền tạm ứng án phí yêu cầu mà Tồ án đình u cầu bà Nguyễn Thị Phương H buộc Công ty NP trả cho bà tiền phạt vi phạm hợp hợp đồng 50% giá trị hợp đồng với số tiền 583.034.000 đồng không chấp nhận nên bà H phải chịu án phí 20.000.000 đồng + (583.034.000 đồng – 400.000.000 đồng) x4% = 27.321.360 đồng Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Áp dụng: - Khoản Điều 5, Khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35 điểm g khoản Điều 40 Bộ luật tố tụng dân 2015 - Khoản Điều 422 khoản Điều 372 Bộ luật dân 2015; 88 - Áp dụng pháp lệnh án phí, lệ phí tịa án năm 2009 Đình yêu cầu bà Nguyễn Thị Phương H việc yêu cầu hủy hợp đồng mua bán hộ chung cư số 000114/FF15/PB00P00A ngày 23/11/2015 ký kết Công ty NP bà Nguyễn Thị Phương H Đình yêu cầu bà Nguyễn Thị Phương H việc u cầu Cơng ty NP hồn trả số tiền mua nhà 1.107.700.000 đồng cho bà Nguyễn Thị Phương H Đình yêu cầu bà Nguyễn Thị Phường H việc yêu cầu Công ty NP bồi thường thiệt hại sức khỏe tinh thần vật chất 640.000.000 đồng (trong vật chất 240.000.000 đồng, sức khỏe tinh thần 400.000.000 đồng) cho bà Nguyễn Thị Phương H Bác yêu cầu bà Nguyễn Thị Phương H việc yêu cầu Công ty NP trả cho bà Nguyễn Thị Phương H số tiền phạt vi phạm hợp đồng 50% giá trị hợp đồng 583.034.000 đồng Án phí dân sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Phương H phải chịu án phí: 27.321.360 đồng trừ vào tiền tạm ứng án phí bà H nộp 38.737.690 đồng theo Biên lại thu tiền tạm ứng án phí số AC/2014/0008528 ngày 06/12/2016 Chi cục thi hành án dân Quận X, Thành phố Y Bà H nộp đủ án phí 89 Hoàn trả cho bà H số tiền tạm ứng án phí chênh lệch cịn lại theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AC/2014/0008528 ngày 06/12/2016: 38.737.690 đồng - 27.321.360 đồng = 11.416.330 đồng; Hoàn trả cho bà H số tiền tạm ứng án phí 6.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2016/0003106 ngày 01/8/2017 Chi cục thi hành án dân Quận X, Thành phố Y Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân Các đương quyền kháng cáo thời hạn 15 ngày kể từ tuyên án Riêng đương vắng mặt quyền kháng cáo 15 ngày kể từ ngày nhận án từ ngày án niêm yết TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tịa - Tồ án NDTPHCM; - Viện KSND Q.9; - Chi cục THA DS Q9; 90 - Đương sự; - Lưu Trương Thị Thu Hiền 91 92 ... bán nhà hình thành tư? ?ng lai, hợp đồng cho thuê nhà hình thành tư? ?ng lai hợp đồng cho thuê mua nhà hình thành tư? ?ng lai 1.2 Quy định pháp luật loại hợp đồng liên quan đến nhà hình thành tư? ?ng lai. .. quyền tư? ?ng ứng với ba loại giao dịch ba loại hợp đồng khác Đó hợp đồng mua bán nhà hình thành tư? ?ng lai, hợp đồng thuê nhà hình thành tư? ?ng lai hợp đồng thuê mua nhà hình thành tư? ?ng lai Trong. .. quát để đưa khái niệm loại hợp đồng sau: hợp đồng mua bán nhà hình thành tư? ?ng lai, hợp đồng cho thuê nhà hình thành tư? ?ng lai hợp đồng cho thuê mua nhà hình thành tư? ?ng lai 10 Theo Khoản Điều 54