(LUẬN văn THẠC sĩ) pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HỒ MINH NHẬT PHÁP LUẬT V L TÀI N THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG THƯ NG MẠI Ở VI T N M LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh - Năm 2017 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HỒ MINH NHẬT PHÁP LUẬT V L TÀI N THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG THƯ NG MẠI Ở VI T N M Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: T TRẦN HUỲNH TH NH NGHỊ TP Hồ Chí Minh - Năm 2017 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực TP Hồ Chí Minh, năm 2017 Hồ M h Nh t TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm tài sản chấp nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 10 1.1.3 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 11 1.1.4 Thế chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại 14 1.2 Khái niệm đặc điểm c a việc l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 17 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 17 1.2.2 Đặc điểm iệc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 19 1.3 Ng n t c l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 23 Kết l ận Chương 29 Chương TH C TR NG PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM 30 2.1 Tình hình l tài sản chấp nhà hình thành tương lai t i ng n hàng thương m i Việt Nam 30 2.2 Thực tr ng pháp l ật chấp nhà hình thành tương lai t i ng n hàng thương m i Việt Nam 32 2.2.1 Sự mập mờ iệc xác định chất tài sản chấp 32 2.2.2 Quy định ề iệc chấp nhà hình thành tương lai phức tạp, gây khó khăn iệc thực thực tế 34 2.2.3 Rủi ro đối ới tài sản chấp liên quan đến thủ tục đăng ký chấp 37 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.3 Thực tr ng pháp l ật l tài sản chấp nhà hình thành tương lai t i ng n hàng thương m i 39 2.3.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 39 2.3.2 Thông báo xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 41 2.3.3 Thu giữ tài sản chấp nhà hình thành tương lai để xử lý 43 2.3.4 hương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 45 2.3.5 hương thức xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 50 2.3 hương thức xử lý tài sản chấp t a án 52 Kết l ận Chương 55 Chương MỘT SỐ GIẢI PH P HOÀN THIỆN PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM 57 3.1 Hoàn thiện pháp l ật chấp nhà hình thành tương lai 57 3.1.1 Xác định lại khái niệm nhà hình thành tương lai 57 3.1.2 Quy định cụ thể iệc nhận chấp nhà hình thành tương lai 59 3.1.3 Hồn thiện pháp luật ề công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối ới giao dịch chấp nhà hình thành tương lai 62 3.2 Hoàn thiện pháp l ật l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 65 3.2.1 Hoàn thiện quy định ề quyền nghĩa ụ bên 65 3.2.2 Xây dựng quy trình xử lý tài sản bảo đảm 68 3.2.3 Hoàn thiện quy định ề quyền thu giữ tài sản 69 3.2.4 Hoàn thiện quy định ề phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 71 3.3 Hoàn thiện chế thực thi pháp l ật l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 73 Kết l ận Chương 76 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS BLDS : Bất động sản : Bộ luật Dân GDBĐ : Giao dịch bảo đảm HĐTC LKDBĐS : Hợp đồng chấp : Luật Kinh doanh bất động sản LNO : Luật Nhà 10 TCTD TSBĐ TSTC NHNN : Tổ chức tín dụng : Tài sản bảo đảm : Tài sản chấp : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 11 12 13 14 NHTM NOHTTTL TSHTTTL UBND : Ngân hàng thương mại : Nhà hình thành tương lai : Tài sản hình thành tương lai : Ủy ban nhân dân TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong Chương (Những vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai), Tác giả trình bày vấn đề lý luận chung xử lý TSTC NOHTTTL Theo đó, Tác giả phân tích khái niệm TSHTTTL, NOHTTTL, xử lý TSTC NOHTTTL làm rõ đặc điểm TSTC NOHTTTL, việc xử lý TSTC NOHTTTL Đồng thời, Tác giả trình bày nguyên tắc việc xử lý TSTC NOHTTTL Trong Chương (Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại iệt Nam), Tác giả trình bày tổng quan tình hình xử lý TSTC NOHTTTL để thu hồi nợ ngân hàng thương mại iệt Nam Qua đó, Tác giả làm rõ vướng mắc, bất cập quy định pháp luật việc nhận chấp NOHTTTL xử lý TSTC NOHTTTL Liên quan đến việc nhận chấp NOHTTTL, vướng mắc nhận thấy là: (i) mập mờ việc xác định chất TSTC NOHTTTL; (ii) quy định việc chấp NOHTTTL phức tạp, gây khó khăn việc thực thực tế (iii) rủi ro TSTC NOHTTTL liên quan đến thủ tục đăng ký chấp Các vướng mắc liên quan đến việc xử lý TSTC NOHTTTL tập trung chủ yếu vấn đề sau: (i) trình tự, thủ tục xử lý TSTC NOHTTTL; (ii) phương thức xử lý TSTC NOHTTTL; (iii) phương thức xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh t hợp đồng mua bán NOHTTTL (iv) phương thức xử lý tài sản chấp t a án Trong Chương ( t số giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại iệt Nam), Tác giả trình bày m t số giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý việc nhận chấp NOHTTTL xử lý TSTC NOHTTTL iệc hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL gắn liền với việc hoàn thiện khung pháp lý việc nhận chấp NOHTTTL ngân hàng thương mại xử lý TSTC NOHTTTL m t cách hợp pháp thuận lợi giao dịch chấp trước xác lập m t cách hợp pháp Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhận TSTC NOHTTTL bao TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com gồm: (i) xác định lại khái niệm nhà hình thành tương lai; (ii) quy định cụ thể việc nhận chấp nhà hình thành tương lai (iii) hồn thiện pháp luật cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch chấp nhà hình thành tương lai Các giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL bao gồm: (i) hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ bên; (ii) Xây dựng quy trình xử lý TSBĐ; (iii) hồn thiện quy định quyền thu giữ tài sản (iv) hoàn thiện quy định phương thức xử lý TSTC NOHTTTL Từ khóa: Bảo đảm tiền vay; Tài sản chấp; Nhà ở; Nhà hình thành tương lai; Xử lý tài sản chấp TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Để hỗ trợ thị trường BĐS sau thời gian dài trầm lắng thực thi sách phát triển nhà ở, Nhà nước ban hành nhiều quy định mang tính kích cầu, hỗ trợ nhà đầu tư người tiêu dùng có nhu cầu nhà Một số quy định cho phép người mua nhà dự án xây dựng nhà phép chấp NOHTTTL quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để bảo đảm cho khoản vay NHTM với mục đích mua nhà Đây quy định mới, cho thấy loại tài sản đưa vào giao dịch ngày phong phú hơn, bao gồm tài sản có TSHTTTL Thế chấp NOHTTTL chế định LNO năm 2014 Trình tự, thủ tục nhận chấp nhà hình thành tương lai quy định cụ thể văn pháp luật Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Trên thực tế, việc nhận chấp NOHTTTL NHTM gặp nhiều khó khăn xuất phát từ việc xác định NOHTTTL việc thực thủ tục công chứng, đăng ký nhiều vướng mắc quy định lẫn chế thực Điều dẫn đến hệ NHTM chấp nhận rủi ro pháp lý đồng ý nhận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL với thủ tục nhận chấp dễ dàng Nhìn chung, việc chấp NOHTTTL quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL pháp luật điều chỉnh chưa lâu nhiều mức độ khác Các quy phạm pháp luật điều chỉnh chưa thực đầy đủ, rõ ràng thống Trong đó, quy định pháp luật việc xử lý loại tài sản bị bỏ ngỏ, chưa quan tâm mức Việc xử lý TSTC NOHTTTL quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL quy định số nội dung Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý TSBĐ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Sự thiếu vắng quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể việc xử lý TSTC NOHTTTL dẫn đến rủi ro cho NHTM phải thực xử lý TSTC để thu hồi nợ vay Hiện tại, chế thu hồi nợ hạn NHTM dựa chủ yếu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Những tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc xử lý TSTC NOHTTTL làm cho NHTM gặp nhiều khó khăn q trình xử lý, chí đứng trước rủi ro vốn khơng thể xử lý TSTC để thu hồi khoản vay Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản…) Tuy nhiên, vấn đề xử lý TSTC NOHTTTL NHTM Việt Nam chưa pháp luật quan tâm điều chỉnh Tính đến thời điểm thực Luận văn này, Nhà nước chưa ban hành văn pháp luật thay Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN nội dung liên quan đến việc xử lý TSTC NOHTTTL Thơng tư khơng cịn phù hợp với LNO năm 2014 Nhìn chung, việc xử lý tài sản phức tạp điều chỉnh nhiều văn pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Vì vậy, việc áp dụng đúng, linh hoạt quy định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện vấn đề cịn thiếu đồng bộ, khơng phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý TSTC NOHTTTL vấn đề đặt cho NHTM Việt Nam uất phát từ lý nêu trên, Tác giả định ch n đề tài: g ươ g a t ươ g a g g làm đề tài Luận văn thạc s cho Với đề tài này, Tác giả mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL NHTM Việt Nam Qua phân tích, đánh giá thực trạng, sở đưa kiến nghị có giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL NHTM Việt Nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 73 NOHTTTL theo quy định Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN cần bị bãi bỏ TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL, với chất khác biệt, xử lý với cách thức tương tự quyền đòi nợ Nhìn chung, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL xử lý theo phương thức sau: (i) chuyển nhượng quyền tài sản thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL; (ii) nhận TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để thay cho việc thực ngh a vụ (iii) phương thức khác theo thỏa thuận bên Đối với hai phương thức đầu tiên, bên nhận chuyển nhượng/NHTM thay bên chấp trở thành bên tiếp tục thực quyền ngh a vụ người mua hợp đồng mua bán NOHTTTL ký kết với chủ đầu tư Các bên thỏa thuận phương thức xử lý khác trường hợp phải xử lý TSTC để thu hồi nợ, bên chấp chấm dứt hợp đồng mua bán NOHTTTL với chủ đầu tư ngân hàng nhận toàn khoản tiền mà chủ đầu tư phải toán cho người mua hợp đồng mua bán NOHTTTL bị chấm dứt Cần lưu ý thỏa thuận có ý ngh a thực thực tế có đồng ý phối hợp, hỗ trợ chủ đầu tư Nhìn chung, để bảo đảm chế thực thi phương thức xử lý TSTC NOHTTTL địi hỏi phải có hợp tác chặt chẽ chủ đầu tư xây dựng dự án nhà Để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, NHTM cần có thỏa thuận ràng buộc đủ chi tiết cụ thể chủ đầu tư trước đồng ý nhận chấp loại tài sản Chỉ nhận phối hợp, hỗ trợ cần thiết chủ đầu tư, ngân hàng hồn thành việc xử lý tài sản cách thuận lợi, nhanh chóng 3.3 Hoàn thi n chế thực thi pháp luật lý tài ản chấp nhà hình thành t ong tương lai Để việc xử lý TSTC NOHTTTL hồn thành cách nhanh chóng, phù hợp với quy định pháp luật, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia, bên cạnh nhu cầu hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan, Tác giả TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 74 luận văn nhận thấy Nhà nước cần hoàn thiện chế thực thi pháp luật nhằm bảo đảm quy định pháp luật thực cách đắn, hiệu Pháp luật phức tạp địi hỏi việc thực thi chủ thể có liên quan phải bảo đảm xác, phù hợp Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL có chung địi hỏi Đầu tiên, NHTM bên chấp tham gia giao dịch chấp NOHTTTL cần bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật điều kiện, hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp NOHTTTL Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà phải thực nghiêm chỉnh ngh a vụ theo quy định pháp luật để bên có đầy đủ thơng tin có điều kiện cần thiết để xác lập giao dịch cách phù hợp Các tổ chức hành nghề công chứng cần thực chức theo quy định pháp luật, thực công chứng cho giao dịch đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật; không từ chối công chứng với lý pháp luật chưa thật rõ ràng Cơng chứng viên giải thích thêm cho chủ thể tham gia rủi ro phát sinh để chủ thể định trường hợp nhận định bối cảnh pháp lý việc nhận chấp NOHTTTL chưa cụ thể, tiềm ẩn rủi ro Các quan đăng ký GDBĐ (Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, Văn phòng đăng ký đất đai) phải thiết lập chế liên thông cần thiết để thực việc đăng ký GDBĐ, đăng ký chấp, chuyển tiếp đăng ký chấp theo yêu cầu bên tham gia giao dịch Cơ quan đăng ký từ chối đăng ký với lý không đủ thông tin để thực đăng ký Vì thẩm quyền quan đăng ký dừng lại việc kiểm tra điều kiện đăng ký không kiểm tra nội dung giao dịch Việc thực thi kịp thời quy định pháp luật có liên quan tổ chức hành nghề công chứng quan đăng ký GDBĐ quan tr ng nhằm bảo đảm hiệu lực HĐTC việc xử lý HĐTC có sau Trong trình xử lý TSTC NOHTTTL, trường hợp phải thu giữ nhà hình thành, UBND cấp xã quan công an cần thực chức năng, trách nhiệm theo quy định pháp luật Các quan cần tôn tr ng quyền NHTM với tư cách người xử lý TSTC trình thực thi quyền hợp pháp TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 75 Vai trị quan công quyền trường hợp không mang ý ngh a hỗ trợ mà nhằm bảo đảm quyền dân diễn cách an tồn vịng trật tự Trường hợp có phát sinh hành vi chống đối, phản kháng gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội, quyền địa phương quan công an thực thi quyền trì trật tự theo quy định.51 Đây công việc phải thực theo chức năng, nhiệm vụ sẵn có mà khơng cần quy định điều chỉnh riêng biệt cho trường hợp thu giữ tài sản Vấn đề quan cần phải phản ứng nhanh thực thi quyền hạn cách cơng tâm nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên Trường hợp ngân hàng khơng thể tự hồn thành việc xử lý TSTC, vai trò tòa án quan thi hành đặt Tòa án quan thi hành án cần tiếp nhận giải vụ việc cách nhanh chóng, phù hợp với quy định pháp luật Thời gian xét xử thi hành án kéo dài gây thiệt hại cho bên Mặt khác, tòa án cần áp dụng quy định pháp luật cách linh hoạt, tơn tr ng ý chí bên xác lập giao dịch, không phủ nhận hiệu lực thỏa thuận giao kết tự nguyện hợp pháp ét xử cách nhanh chóng, cơng dần loại trừ suy ngh lợi dụng kẽ hở pháp luật, thủ tục pháp lý phức tạp để “bội tín” bên chấp có tài sản bị xử lý Nhà nước cần xem xét, ban hành thủ tục xét xử rút g n tòa án yêu cầu xử lý TSTC để thu hồi nợ Theo đó, tịa án có thẩm quyền định xử lý TSTC mà không cần thực thủ tục xét xử trường hợp có đầy đủ chứng chứng minh GDBĐ xác lập cách hợp pháp, phát sinh trường hợp xử lý TSTC bên chấp từ chối hợp tác xử lý TSTC theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật 51 Theo Nguyễn Ng c Điện “Trong khung cảnh pháp luật hành, U ND địa phương, nói chung nhà chức trách cơng, khơng có bổn phận suy cho khơng có quyền huy động lực lượng trấn áp công cộng theo yêu cầu người này, người để thoả mãn lợi ch riêng tư họ, dù lợi ch ch nh đáng Lực lượng nuôi dưỡng tiền người đóng thuế và, nguyên tắc, phục vụ miễn phí cho lợi ch cộng đồng, địa phương” em: Nguyễn Ng c Điện, “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản chấp”, , [truy cập ngày 15/10/2016] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG Pháp luật cần xác định lại khái niệm NOHTTTL để giải mập mờ, nhập nhằng trình xác định loại TSTC giao dịch chấp NOHTTTL Việc nhận chấp NOHTTTL cần quy định cụ thể, tương ứng với loại TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL NOHTTTL (nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu) Đồng thời, thủ tục công chứng đăng ký GDBĐ cần quy định chi tiết để bảo đảm giao dịch chấp NOHTTTL giao kết cách hợp pháp, bảo đảm nội dung lẫn hình thức Đây điều kiện quan tr ng bảo đảm việc xử lý TSTC NOHTTTL sau Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL cần xây dựng lại cách tổng thể bảo đảm thống Cần xây dựng quy trình xử lý TSBĐ phù hợp để việc xử lý TSTC NOHTTTL thực cách bản, đầy đủ nhanh chóng Căn vào vai trò bên, pháp luật cần xác định lại cách cụ thể quyền ngh a vụ NHTM, bên chấp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà Trong đó, đề cao đảm bảo vai trò chủ động người xử lý NHTM Phương thức xử lý TSTC phải quy định lại phù hợp với loại TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL nhà hình thành chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Ngoài ra, quy định quyền thu giữ TSTC cần hồn thiện để bảo đảm q trình xử lý TSTC NOHTTTL thực cách thuận lợi, nhanh chóng hiệu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 77 KẾT LUẬN Tín dụng BĐS tăng trưởng với phục hồi thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua Các khoản cấp tín dụng bảo đảm BĐS đặc biệt dự án xây dựng nhà ngày phổ biến dẫn đến lo ngại tình trạng “bong bóng BĐS” Trong bối cảnh pháp lý xử lý TSTC NOHTTTL cịn chưa rõ ràng, NHTM gặp nhiều khó khăn việc xử lý TSTC Pháp luật nhận TSTC NOHTTTL cịn chưa hồn thiện ảnh hưởng trực tiếp đến việc xử lý TSTC sau Quy định NOHTTTL nhiều bất cập việc xác định chất tài sản, thủ tục công chứng, đăng ký GDBĐ LNO năm 2014 tiếp cận NOHTTTL góc độ tài sản với hình thái vật chất cụ thể dựa trình hình thành nhà mà bỏ qua quan hệ pháp lý phức tạp ẩn chứa chất loại tài sản Sự không rõ ràng quy định pháp luật với khó khăn việc áp dụng pháp luật thực tế đặt bên tham gia giao dịch trước rủi ro pháp lý chấp nhận giao kết giao dịch chấp NOHTTTL không bảo đảm điều kiện theo quy định chấp nhận tài sản chưa có sở pháp lý rõ ràng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL hạn chế số lượng chất lượng bối cảnh khung pháp lý xử lý TSBĐ chưa cụ thể, thống Việc xử lý TSTC NOHTTTL nói riêng xử lý TSBĐ nói chung chưa có quy trình pháp lý cụ thể, bảo đảm bên thực đầy đủ Các phương thức xử lý TSTC NOHTTTL xây dựng tảng pháp lý cũ (trước LNO năm 2014 có hiệu lực thi hành) khơng cịn phù hợp với môi trường pháp lý gây khó khăn cho bên nhận chấp NHTM thực xử lý TSTC Mặt khác, việc xử lý TSTC thơng qua tịa án thể nhiều bất cập chưa thể giải dứt điểm, việc xét xử thi hành án kéo dài, tiêu tốn nhiều chi phí Điều đặt nhu cầu cấp thiết việc hoàn thiện quy TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 78 định xử lý TSTC NOHTTTL để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Việc xử lý TSTC NOHTTTL bảo đảm mặt pháp lý giao dịch chấp NOHTTTL bên tham gia xác lập cách hợp pháp Do đó, nhu cầu hoàn thiện pháp luật xử lý NOHTTTL gắn liền với nhu cầu hoàn thiện pháp luật nhận chấp NOHTTTL Nói cách khác, việc hồn thiện pháp luật nhận chấp NOHTTTL điều kiện cần để hoàn thiện pháp luật xử lý NOHTTTL Để bảo đảm giao dịch chấp NOHTTTL xác lập cách hợp pháp, bảo đảm quyền xử lý TSTC phát sinh, Nhà nước cần xác định lại khái niệm NOHTTTL, quy định chi tiết loại TSTC, trình tự, thủ tục nhận chấp tương ứng với loại TSTC Chỉ vậy, bên xác định phương thức xử lý TSTC phù hợp tương ứng với loại tài sản Quy định nhận chấp NOHTTTL, thủ tục công chứng đăng ký GDBĐ cần rõ ràng, cụ thể để bên hồn thành thủ tục nhận chấp theo quy định pháp luật nhằm bảo đảm hiệu lực HĐTC bảo đảm chắn cho việc xử lý TSTC NOHTTTL sau phát sinh trường hợp phải xử lý Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL cần sửa đổi để phù hợp với văn pháp lý có hiệu lực cao ban hành Nhà nước cần quan tâm quy định cụ thể quyền ngh a vụ bên tham gia việc xử lý TSTC NOHTTTL, đó, cần ưu tiên bảo đảm quyền chủ động NHTM với tư cách bên nhận chấp trình xử lý tài sản Vai trò chủ đầu tư dự án nhà việc xử lý TSTC NOHTTTL cần xác định lại với trách nhiệm tăng cường Việc xử lý TSTC NOHTTTL cần thực dựa quy trình xử lý TSBĐ thống nhất, tạo điều kiện cho NHTM bên có liên quan hiểu nắm rõ vai trò, thực đầy đủ trách nhiệm mình, qua đó, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên Quy định phương thức xử lý TSTC NOHTTTL cần quy định phù hợp với chất pháp lý loại tài sản Các phương thức xử lý cụ thể mà bên áp dụng là: chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL, bán NOHTTTL, nhận TSTC quyền TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 79 tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL nhận NOHTTTL để thay cho việc thực ngh a vụ bên chấp Bên cạnh đó, việc hồn thiện pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL phải gắn liền với việc hoàn thiện chế thực thi quy định pháp luật có liên quan./ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tài liệu tham khảo Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Lê Thị Kim Dung (2016), “Xử lý tài sản bảo đảm – Quy định pháp luật Việt Nam thực tiễn thi hành”, Tài liệu tọa đàm giải tranh chấp tín dụng Tòa án xử lý tài sản bảo đảm, ngày 19/07/2016, TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trưởng Đại học Kinh tế-Luật Nguyễn Tiến Đông (2015), “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 17, tr.12-17 Nguyễn Ngọc Điện (2014), “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản chấp”, Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp, Số 23 (279), tr.29-34 Lâm Minh Đức (2009), Pháp luật xử lý tài sản chấp hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Gấm (2016), “Xử lý tài sản bảo đảm tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 13, tr.30-33 Bùi Đức Giang (2013), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ”, Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Số 5(301), tr.43-49 Bùi Đức Giang (2015), “Một số bất cập quy định xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thức tiễn”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 1, tr.44-47 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 10 Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Số (334), tr.52-56 11 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 12 Nguyễn Trung Hiếu (2015), Thế chấp xử lý tài sản chấp theo pháp luật dân Việt Nam hành, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 13 Ngô Thị Như Huế (2014), Bảo đảm tiền vay quyền đòi nợ tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 14 Phạm Quang Huy (2014), “Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp, Số 06(262), tr.24-37 15 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Số 3(311), tr.31-35 17 Ngô Ngọc Linh (2015), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 18 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thành (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Dân chủ & pháp luật, Bộ Tư pháp, Số 10 (210), tr.3-11 19 Vũ Thị Kim Oanh (2009), Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 20 Vũ Thị Kim Oanh (2009), Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 21 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 22 Nguyễn Văn Phương (2013), “Khó khăn từ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu”, Ngân hàng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Số 13, tr.17-23 23 Nguyễn Văn Phương, Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Ngân hàng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Số 8, tr 23-28 24 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 25 Trần Thanh Thanh (2011), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 27 Nguyễn Quang Hương Trà (2012), “Quá trình xử lý tài sản bảo đảm kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 8, tr.4-7 28 Mai Thị Trang (2014), Pháp luật giao dịch bất động sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Cần Thơ 29 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 30 Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai mối quan hệ với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hình thành tương lai - vướng mắc từ quy định pháp luật hành”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 19, tr.27-32 Tài liệu từ internet 31 Nguyễn Ngọc Điện, “Xây dựng lại hệ thống pháp luật bảo đảm nghĩa vụ sở lý thuyết vật quyền trái quyền”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 32 Nguyễn Ngọc Điện, “Sự cần thiết việc xây dựng chế định vật quyền trái quyền luật dân sự”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 33 Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản chấp”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 34 Nguyễn Tiến Đông, “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 35 Bùi Đức Giang, “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 36 Bùi Đức Giang, “Giao dịch bảo đảm c đối tượng tài sản tương lai”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 37 Nguyễn Thị Thanh Hà, “Một số hạn chế quy định hành chấp quyền tài sản”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 38 Nguyễn Mạnh Hùng, “Thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng giải pháp”, , [Ngày truy cập: 16/10/2016] 39 Nguyễn Hoàng Hưng, “Những vướng mắc xử lý tài sản đảm bảo”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 40 Nguyễn Văn Phương, “Kh khăn từ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 41 Nguyễn Văn Phương, Mai Thị Thu, “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 42 Hoàng Thanh, “Xử lý tài sản chấp ngân hàng: bên cho vay bên yếu thế?”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 43 Đỗ Hồng Thái, “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, , [Ngày truy cập: 11/10/2016] 44 Nguyễn Thị Thu Thu, “Kh khăn vướng mắc nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ nay”, , [ngày truy cập: 15/10/2016] 45 Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn, “Giao dịch bảo đảm khía cạnh so sánh luật học”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 46 Đăng Thy, “Thế chấp nhà hình thành tương lai c khả thi?”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] 47 United Nations, “UNCITRAL Legislative Guide on Secured Transactions, Terminology and recommendations”, , [Ngày truy cập: 20/10/2016] 48 Vũ Thị Hồng Yến, “Bản chất pháp lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai”, , [Ngày truy cập: 11/10/2016] B Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân năm 1972 quyền Sài Gịn Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Công chứng năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2005 Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 10 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 14 Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật 15 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 16 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 17 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 18 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 19 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 20 Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 21 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 22 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Khoản Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 23 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 24 Thông tư số 26/2015/TTLT-NHNN ngày 09/12/2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 25 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 26 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTTL-BTP-BTNMT ngày 08/8/2016 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... 2.3.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 39 2.3.2 Thông báo xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 41 2.3.3 Thu giữ tài sản chấp nhà hình thành tương lai để xử lý. .. vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn... thiện pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở