3.1. NG N HÀNG THƯƠNG MI Ở VIỆT NAM Hoàn thiện phá pl ật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
thực tế các ngân hàng thường phải thanh toán thay khoản án phí này. Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi năm 2014), người được thi hành án phải nộp phí thi hành án với mức 3%.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
1. Cho vay để kinh doanh BĐS đã trở thành một trong những hoạt động chính của các NHTM. TSBĐ của các khoản vay này chủ yếu là chính dự án đang được đầu tư với sản phẩm là NOHTTTL. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho chính các NHTM vì pháp luật xử lý NOHTTTL hiện tại cịn chưa hồn thiện mà dư nợ xấu ngày một gia tăng.
2. Quy định về nhận thế chấp NOHTTL hiện tại còn nhiều bất cập. Tồn tại lớn nhất xuất phát từ sự mập mờ trong việc xác định loại TSTC. Nhà ở chưa hoàn thành việc xây dựng, chưa tồn tại lại được xác định là NOHTTTL trong khi bản chất pháp lý của nó là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL. Đồng thời, mặc dù chưa được quy định cụ thể nhưng pháp luật lại bỏ ngỏ khả năng cho phép thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL miễn là không được thế chấp cùng lúc NOHTTTL và quyền tài sản. Chính quy định này cùng với việc chưa hình thành cơ chế liên thơng giữa các cơ quan đăng ký GDBĐ đã dẫn đến những khó khăn, vướng mắc trong q trình đăng ký thế chấp NOHTTTL, thậm chí làm cho việc đăng ký khơng thực hiện được. Khơng thể nhận thế chấp NOHTTTL vì bị ràng buộc bởi những thủ tục pháp lý phức tạp, các NHTM đã chấp nhận rủi ro khi đồng ý nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL – một tài sản chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng. Việc nhận TSTC là NOHTTTL ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình xử lý TSTC này về sau vì việc xử lý chỉ phù hợp và bảo đảm tính pháp lý khi giao dịch thế chấp NOHTTTL được xác lập một cách hợp pháp, phù hợp với bản chất pháp lý của TSTC.
3. Pháp luật hiện chưa có một quy trình xử lý cụ thể, dẫn đến rủi ro việc xử lý TSTC là NOHTTTL được thực hiện một cách tùy tiện, khơng bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. Phương thức xử lý TSTC là NOHTTTL được xây dựng trên nền tảng khung pháp lý cũ (LNO năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành) nên không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Việc xử lý NOHTTTL được phân chia theo giai đoạn hình thành nhà ở (bàn giao hay chưa
bàn giao) và loại TSTC (NOHTTTL hay quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL). Đối với TSTC là NOHTTTL chưa bàn giao, thì cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc nhận chính NOHTTTL để thay thế việc thực hiện ngh a vụ. Đối với nhà ở đã bàn giao thì chỉ được bán nhà ở mà khơng được nhận chính nhà ở. Đối với TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL, pháp luật quy định việc xử lý tương tự như đối với quyền đòi nợ. Đây là một quy định vơ lý, khó có thể áp dụng trong thực tế do bản chất của quyền tài sản này khác hắn với quyền đòi nợ. Việc xử lý TSTC là NOHTTTL tại tòa án là phương án cuối cùng mà các NHTM miễn cư ng phải thực hiện do những rủi ro và khó khăn phải đối mặt. Trong đó rủi ro nhất là việc HĐTC có thể bị tuyên vơ hiệu do những thiếu sót trong q trình giao kết hợp đồng, dẫn đến việc khoản vay khơng cịn TSBĐ. Mặt khác, thời gian xét xử, thi hành án kéo dài, phát sinh nhiều chi phí trong q trình giải quyết và những lo ngại về sự cơng tâm của các cơ quan có thẩm quyền cũng khiến các NHTM không mặn mà áp dụng phương thức xử lý này.
Chương 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THI N PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VI T NAM
3.1. Hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà hình thành t ong tương lai