Xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

3.1. NG N HÀNG THƯƠNG MI Ở VIỆT NAM Hoàn thiện phá pl ật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

3.1.1. Xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

<https://thongtinphapluatdansu.com/2015/10/20/mot-so-giai-php-xu-l-ti-san-bao-dam-tien-vay-hien-nay/>, [truy cập ngày 15/10/2016].

việc xử lý nợ vay. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định rõ bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 theo đó trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý TSBĐ là BĐS, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại luật này. Các NHTM thường ưu tiên nhận tài sản bù trừ nợ là BĐS (đất, nhà có sẵn) để sử dụng làm trụ sở Chi nhánh hoặc Phòng giao dịch để mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh.44

Hơn nữa, với các BĐS có sẵn, các NHTM có thể khai thác, sử dụng tài sản để thu lợi thay vì chờ đợi BĐS sẽ hình thành trong tương lai.

Khơng như phương thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL, thủ tục chuyển quyền sở hữu trong trường hợp nhận TSTC là NOHTTTL đơn giản hơn rất nhiều. Các NHTM chỉ cần nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu và văn bản chứng minh quyền được xử lý TSBĐ và kết quả xử lý tài sản cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. HĐTC hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính NOHTTTL để thay thế cho việc thực hiện ngh a vụ của bên thế chấp được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu tài sản (Khoản 2 Điều 11 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN). Như vậy, đối với phương thức xử lý này, các NHTM không phải chịu rủi ro từ sự bất hợp tác của bên thế chấp trong việc hoàn thành các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản.

2.3.5. Phương thức lý tài ản thế chấp là quyền tài ản phát inh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành t ong tương lai

Như đã trình bày, do nhiều nguyên nhân, các NHTM thường nhận TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL thay vì NOHTTTL. Việc xử lý TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL được quy định cụ thể tại Khoản 5 Điều 7 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN và đây cũng là cơ sở pháp lý duy nhất điều chỉnh trực tiếp đối với vấn đề này. Theo quy định của Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,

44 Xem: Nguyễn Thị Thu Thu, “Khó khăn vướng mắc trong nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ hiện nay”, <http://www.vapcf.org.vn/modules.php?name=News&op=newsdetail&catid=15&subcatid=14&id=6323>, [ngày truy cập: 15/10/2016].

việc xử lý TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL tương tự việc xử lý TSTC là quyền đòi nợ với các bước sau: (i) Trước thời điểm xử lý nhất bảy ngày làm việc, ngân hàng gửi thông báo xử lý tài sản bằng văn bản kèm theo HĐTC hoặc giấy chứng nhận đăng ký GDBĐ cho bên có ngh a vụ trả nợ; (ii) Trong thời hạn bảy ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thông báo xử lý tài sản, bên có ngh a vụ trả nợ có trách nhiệm thanh tốn khoản nợ cho ngân hàng: thời điểm bên có ngh a vụ trả nợ thực hiện thanh toán phụ thuộc vào việc ngh a vụ trả nợ đã đến hạn hay chưa.

Quy định việc xử lý TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL tương tự với việc xử lý TSTC là quyền đòi nợ như trên theo Tác giả là không phù hợp. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL và quyền đòi nợ đều là quyền tài sản nhưng bản chất của hai giao dịch là khác nhau. Đối với giao dịch mua bán NOHTTTL, bên thế chấp là người mua có quyền phát sinh từ hợp đồng là quyền được nhận nhà ở sau khi đã được xây dựng xong, được bàn giao và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với giao dịch phát sinh quyền đòi nợ, bên thế chấp là bên giao kết hợp đồng phát sinh ngh a vụ thanh toán, theo đó, bên thế chấp sẽ được (các) bên cịn lại thanh tốn một khoản tiền nhất định (khoản phải thu). Như vậy, đối với TSTC là quyền đòi nợ, khi xử lý TSTC, ngân hàng có thể thu được những khoản tiền để cấn trừ ngh a vụ của bên thế chấp/bên được cấp tín dụng. Đối với TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL thì khơng được như vậy, ngân hàng khơng thể yêu cầu chủ đầu tư thanh toán bất kỳ khoản tiền nào cho mình bởi vì theo hợp đồng mua bán NOHTTTL chủ đầu tư khơng có ngh a vụ đó đối với người mua.

Về lý thuyết, quy định của Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP- BTNMT-NHNN có thể áp dụng được trong trường hợp giữa ngân hàng, chủ đầu tư và bên thế chấp có thỏa thuận trước bằng văn bản, trong đó xác định rõ trường hợp ngân hàng phải xử lý TSTC thì chủ đầu tư được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán NOHTTTL và sẽ thanh toán cho ngân hàng các khoản tiền (sau khi đã khấu trừ các chi phí liên quan) đáng lẽ phải trả lại cho bên thế chấp (người mua) theo quy định

của hợp đồng mua bán NOHTTTL. Chỉ trong trường hợp này, ngân hàng mới có thể thực hiện các bước xử lý nợ gần như tương tự với hướng dẫn xử lý TSTC là quyền địi nợ. Ngồi trường hợp này, quy định của Thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN về việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL là vô ngh a và không thể áp dụng được.

Ngoài quy định tại Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN, pháp luật hiện tại khơng có hướng dẫn cụ thể nào đối với việc xử lý TSTC là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL. Tuy nhiên, nếu áp dụng quy định chung về các phương thức xử lý TSBĐ theo Nghị định số 163/2006/NĐ- CP thì Tác giả nhận thấy ngân hàng có thể xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL theo một trong hai cách sau: (i) Chuyển nhượng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL của bên thế chấp cho người khác thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL; hoặc (ii) Ngân hàng nhận chính quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để thay thế cho việc thực hiện ngh a vụ của bên thế chấp. Khi đó, bên thứ ba hoặc ngân hàng sẽ thay bên thế chấp tiếp tục thực hiện các quyền và ngh a vụ theo hợp đồng mua bán NOHTTTL với chủ đầu tư. Cả hai phương thức xử lý này hồn tồn có thể thực hiện trên thực tế trong trường hợp ngân hàng, bên thế chấp và chủ đầu tư có thỏa thuận đủ chi tiết tại thời điểm ngân hàng nhận quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL làm TSTC. Việc này cũng phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội. Đáng tiếc là pháp luật chưa quy định chi tiết về việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL theo các phương thức nêu trên nên việc thực hiện xử lý theo các phương thức này chưa có cơ sở pháp lý và có thể gặp nhiều vướng mắc khi áp dụng trên thực tế.

2.3.6. Phương thức lý tài ản thế chấp tại t a án

Đối với TSTC là NOHTTTL phương thức xử lý tại tịa án khơng thật sự phổ biến. Điều này xuất phát từ bản chất đặc biệt của loại tài sản này (khơng có hình thái vật chất cụ thể), các NHTM khơng có nhu cầu “thu giữ” để xử lý tài sản như

các loại BĐS khác. Việc xử lý tài sản thông thường sẽ được thực hiện thông qua các thỏa thuận giữa ngân hàng, bên thế chấp và chủ đầu tư, thủ tục chuyển nhượng chủ yếu thông qua hồ sơ, chứng từ (trừ trường hợp nhà ở đã được bàn giao cho bên thế chấp). Tuy nhiên, điều này khơng có ngh a là phương thức xử lý tại tịa án bị loại trừ. Các ngân hàng buộc phải thực hiện khởi kiện tại tòa án để yêu cầu xử lý TSTC thông qua việc thi hành án khi rơi vào một trong trường hợp sau đây:

(i) Giữa ngân hàng, bên thế chấp và chủ đầu tư khơng có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không cụ thể về phương thức xử lý TSTC là NOHTTTL dẫn đến việc xử lý là không thể thực hiện được.

(ii) Bên thế chấp và/hoặc chủ đầu tư từ chối thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ những thỏa thuận hoặc bất kỳ lý do gì làm cho các thỏa thuận đã xác lập không thể thực hiện được, qua đó làm cho việc xử lý là khơng thể thực hiện được.

(iii) Bên thế chấp che giấu địa chỉ, lẩn trốn.

(iv) Ngân hàng thất bại trong việc thực hiện các thỏa thuận theo HĐTC, các văn bản thỏa thuận khác, các quy định pháp luật có liên quan trong việc xử lý TSTC là NOHTTTL dẫn đến việc xử lý là không thể thực hiện được.

Cũng như những loại TSBĐ khác, việc phải áp dụng phương thức xử lý tại tòa án đối với các NHTM là phương án cuối cùng vì những bất lợi mà phương thức này có thể gây ra. Một trong những nguyên nhân chính là phương thức này tiêu tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Thời gian tố tụng và thi hành án mặc dù đã được luật hóa nhưng việc thực thi trên thực tế lại là một vấn đề khác. Thời gian tố tụng thường trong khoảng từ 4 đến 6 tháng nhưng thời gian này thực tế có thể kéo dài hơn, đó là chưa kể vụ án có thể bị kháng cáo, kháng nghị dẫn đến việc xử đi xử lại nhiều lần qua nhiều năm. Cơng tác thi hành án cịn nhiều bất cập, số lượng bản án được thi hành cịn q ít.45 Các chi phí tố tụng và thi hành án (án phí, phí thi hành

45 em: Lê Thị Kim Dung (2016), “ ử lý tài sản bảo đảm – Quy định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn thi hành”, Tài liệu t a đàm giải quyết tranh chấp tín dụng tại Tịa án và xử lý tài sản bảo đảm, ngày 19/07/2016, TP. Hồ Chí Minh.

án và các chi phí khác theo quy định46) khơng nhỏ, được ưu tiên khấu trừ vào số tiền thu được từ việc xử lý TSTC trước khi thanh toán cho ngân hàng. Hơn nữa, sự nghiêm minh của cơ quan tòa án, cơ quan thi hành án còn đặt ra nhiều nghi ngại.

Một điều đáng nói là mặc dù việc thế chấp và vay vốn đều được các bên thực hiện thông qua hợp đồng cụ thể, đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về hình thức (như cơng chứng, đăng ký GDBĐ), với đầy đủ các chứng từ cần thiết nhưng việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng tín dụng và xử lý TSBĐ để thu hồi nợ lại khơng có một thủ tục tố tụng rút g n nhằm tạo ra một cơ chế giải quyết nhanh g n. Thủ tục tố tụng hiện tại còn phức tạp, kéo dài chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết nhanh chóng các vụ việc, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia tố tụng.

Một vấn đề khác khiến các NHTM lo ngại khi thực hiện xử lý NOHTTTL tại tòa án là với những quy định còn phức tạp, chồng chéo đối với việc nhận thế chấp NOHTTTL và sự thiếu vắng cơ sở pháp lý cho việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL (như đã phân tích ở Mục 2.2), các bên khi giao kết hợp đồng có thể vướng phải những thiếu sót trong q trình giao kết HĐTC, dẫn đến rủi ro HĐTC có thể bị tịa án tun bố vơ hiệu. Đây có lẽ là lo ngại lớn nhất của các NHTM khi áp dụng phương thức xử lý TSTC là NOHTTTL hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL tại tịa án vì ngân hàng có thể mất TSTC, đồng ngh a với việc đánh mất nguồn thu nợ khả thi cuối cùng.