Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ~~~~~~~~~~~~ CHỦ ĐỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỤC LỤC 1 Đăng ký đất đai 3 1 1 Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký quyền sử.ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ~~~~~~~~~~~~ CHỦ ĐỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỤC LỤC 1 Đăng ký đất đai 3 1 1 Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký quyền sử.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ~~~~~~*~~~~~~ CHỦ ĐỀ: ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỤC LỤC - - - - - Đăng ký đất đai ( Điều 95- 96 Luật Đất đai 2013) 1.1 Khái niệm đăng ký đất đai đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký hiểu công việc quan, tổ chức nhà nước để thực việc ghi nhận hay xác nhận việc hay tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người đăng ký, quyền lợi nghĩa vụ tổ chức, cá nhân đứng đăng ký Đăng ký đất đai thủ tục hành quan nhà nước thực đối tượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất Việc đăng ký đất đai mang chất thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp ⇨ Thông qua đó, xác lập mối quan hệ hợp pháp, mối quan hệ thể q trình cơng nhận trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Có giấy chứng nhận đất để nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất Quyền sử dụng theo định nghĩa Luật dân quyền khai thác công dụng khai thác lợi ích vật chất tài sản phạm vi pháp luật cho phép để thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt vật chất tinh thần cho thân Đất đai loại tài sản đặc biệt, tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Ở Việt Nam quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Nhà nước không trực tiếp thực quyền “đại diện chủ sở hữu” mà trao quyền cho người sử dụng đất ⇨ Quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất hợp pháp Nhà nước trao cho định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Quyền người sử dụng đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất ⇨ Đăng ký quyền sử dụng đất thủ tục hành để Nhà nước thực nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất vừa trách nhiệm vừa nghĩa vụ, quyền lợi chủ sử dụng quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lí đất đai Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp nhà nước người sử dụng đất ⇨ Câu hỏi đặt ra: Đăng ký đất đai có phải q trình bắt buộc hay khơng? Trả lời: Đăng ký đất đai có quy trình bắt buộc đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia trở thành loại tài sản khơng thể thiếu, có giá trị to lớn cá nhân cộng đồng Để làm sở cho quan quản lý nhà nước nắm thông tin quản lý chặt chẽ tồn đất đai theo pháp luật, từ đưa biện pháp quản lý, sử - - - - dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, Luật đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 1-72014 quy định: đăng ký đất đai bắt buộc; cụ thể bắt buộc với đối tượng sử dụng đất Điều hay giao đất để quản lý Điều Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu (Khoản điều 95) Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Thời hạn phải đăng ký áp dụng trường hợp: cho thuê, chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế Quy định thời điểm hiệu lực việc đăng ký thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa (Khoản Điều 95) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Quy định sở để: xác định quyền lợi nghĩa vụ người đăng ký 1.2 Những loại giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất người sử dụng đất Điều 99 Luật Đất đai 2013 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những luật Điều 99 nêu trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có loại giấy tờ sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) nộp tiền sử dụng đất: ❖ Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; ❖ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15/10/1993; ❖ ❖ ❖ ❖ Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất gồm: ✔ Bằng khoán điền thổ: Bằng khoán đất hay cịn gọi khốn, số nơi phát âm nên chệch thành khoáng, loại Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, quy định cụ thể Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - tên gọi pháp lý khoán điền thổ ✔ Văn tự đoạn bất động sản (gồm nhà đất ở) có chứng nhận quan thuộc chế độ cũ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà mà gắn liền với đất có chứng nhận quan thuộc chế độ cũ ❖ Bản di chúc giấy thỏa thuận tương phân di sản nhà quan thuộc chế độ cũ chứng nhận ❖ Giấy phép cho xây cất nhà giấy phép hợp thức hóa kiến trúc quan thuộc chế độ cũ cấp ✔ Bản án quan Tòa án chế độ cũ có hiệu lực thi hành ✔ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất UBND cấp tỉnh nơi có đất cơng nhận ❖ Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 có tên người sử dụng đất, cụ thể: ✔ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 ✔ Một giấy tờ lập trình thực đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 (được bổ sung Khoản 16 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP) ✔ Dự án danh sách văn việc di dân xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư UBND cấp huyện, cấp tỉnh quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ✔ Giấy tờ nông trường, lâm trường quốc doanh việc giao đất cho người lao động nông trường, lâm trường để làm nhà (nếu có) ✔ Giấy tờ có nội dung quyền sở hữu nhà ở, cơng trình; việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, cơng trình UBND cấp huyện, cấp tỉnh quan quản lý nhà nước nhà ở, xây dựng chứng nhận cho phép ✔ Giấy tờ tạm giao đất UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị sử dụng đất UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận ✔ Giấy tờ quan nhà nước có thẩm quyền việc giao đất cho quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà xây dựng nhà để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên vốn không thuộc ngân sách nhà nước cán bộ, cơng nhân viên tự đóng góp xây dựng ✔ Bản giấy tờ quy định mục 1, 2, 3, 4, 5, nêu (trừ sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980) có xác nhận UBND cấp huyện, cấp tỉnh quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh trường hợp gốc ✔ - - - - - - - - giấy tờ bị thất lạc quan nhà nước khơng cịn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ Tranh chấp đất đai quyền sử dụng đất xảy có giấy tờ tranh chấp tòa theo quy định Khoản Điều 203 Ngược lại khơng có giấy tờ UBND để hòa giải theo Khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất 1.3 Vai trò việc đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai đăng ký quyền sử dụng đất việc cơng khai hóa thơng tin đất, quyền sử dụng đất đơn vị địa định Thơng qua việc đăng ký nhằm mục đích để nhà nước nắm quản lý đất đai phạm vi nước Việc đăng ký đất đai chất đóng vai trị xác lập khẳng định quyền chiếm hữu đất đai chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai 1.3.1 Đăng ký đất đai đăng ký quyền sử dụng đât sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất hưởng quyền lợi có trách nhiệm thực nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Bảo vệ chế độ toàn dân đất đai thực chất việc bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích tồn xã hội sử dụng đất Thơng qua việc lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất xác định rõ quyền nghĩa vụ nhà nước người sử dụng đất Hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ sở pháp lý chặt chẽ để xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 1.3.2 Đăng ký đất đai điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi nước, đảm bảo cho đất đai, quyền sử dụng đất khai thác sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu Đối tượng quản lý nhà nước đất đai tồn diện tích loại đất phạm vi lãnh thổ cấp hành Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn đất đai trước hết phải nắm thơng tin tình hình đất đai theo u cầu quản lý đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất cịn góp phần bảo đảm cho phát triển bền vững, bảo vệ môi trường thông qua việc lưu giữ số liệu đất đai, Nhà nước có - - - - - - sách hợp lý vấn đề quy hoạch sử dụng đất, hạn chế ngăn chặn nạn ô nhiễm môi trường việc sử dụng không hợp lý nguồn tài nguyên gây Theo quy định pháp luật, thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai gồm: Đối với đất đai nhà nước giao quyền sử dụng, thông tin cần thiết gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi trình sử dụng đất sở pháp lý Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, thông tin cần thiết gồm: vị trí, hình thể, diện tích 1.3.3 Đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất nội dung quan trọng hoạt động quản lý nhà nước đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi ch đáng chủ sở hữu đất, thông tin đăng ký mơ tả đất (vị trí đất, kích thước, trạng, tọa độ) giúp chủ sở hữu đất xác định nhận dạng rõ vị trí đất xác định rõ chủ quyền giới hạn chủ quyền với đất khác, từ họ Nhà nước bảo vệ bảo đảm trước xâm hại chủ thể khác Quyền sử dụng đất cơng nhận hàng hóa đặc biệt có giá trị Khi đăng ký, Nhà nước cơng nhận bảo vệ quyền sử dụng đất có đủ điều kiện giao dịch, đầu tư tạo thành nguồn vốn lớn góp phần thúc đẩy phát triển xã hội Đăng ký đất đai hỗ trợ cho hoạt động thị trường bất động sản thị trường tận dụng (Chính thơng tin xác đăng ký đất đai giúp nhà đầu tư có thơng tin xác đất mà muốn đầu tư ngân hàng có thơng tin đảm bảo cho việc cho vay vốn, tránh rủi ro, tranh chấp không đáng xảy thiếu thơng tin) Đăng ký quyền sử dụng đất nhằm thiết lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất Hệ thống thơng tin sản phẩm kế thừa từ việc thực nội dung quản lý nhà nước đất đai Việc ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai sở pháp lý cho hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thủ tục, đối tượng quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ⇨ Đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vừa phương thức, cơng cụ để nhà nước nắm tình hình sử dụng đất theo quy định Đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo cho qu đất sử dụng đầy đủ,tiết kiệm, hiệu Đăng ký quyền sử dụng đất điều kiện cần thiết để Nhà nước thực biện pháp, hoạt động nhằm lp lại trật tự sử dụng đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng việc phát triển nguyên tắc dân chủ quản lý nhà nước kiểm tra dư luận xã hội Thực đăng ký quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người dân tham gia vào công việc quản lý nhà nước, chống lại hành vi quan liêu, lạm quyền, giám sát công chức, viên chức tôn trọng quyền người, quyền công dân 1.3.5 Đăng ký quyền sử dụng đất thực tốt có vai trị to lớn việc thực nhiệm vụ chủ động hội nhập quốc tế Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế thị trường phát triển lành mạnh, hướng, phù hợp với thực tế đất nước Đăng ký quyền sử dụng đất đơn giản, minh bạch, chi ph thấp khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước đầu tư có hiệu thị trường Việt Nam 1.4 Mục đích đăng ký đất đai đăng ký quyền sử dụng đất đai Đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình xác lập mối quan hệ hợp pháp bên Nhà nước bên người sử dụng đất nhằm để bảo vệ quyền đối kháng với người thứ trường hợp xảy tranh chấp Được quy định cụ thể Điều 95 với khoản khoản quy định nội dung liên quan Luật Đất đai 2013 1.5 Đặc điểm đăng ký đất đai đăng ký quyền sử dụng đất đai 1.5.1 Đăng ký đất đai nội dung mang tính đặc thù quản lý nhà nước đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành bắt buộc người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc pháp lý Nhà nước người sử dụng đất Đăng ký đất đai công việc cán bộ, nhân viên thuộc máy quản lý nhà nước đất đai cấp, hệ thống tổ chức ngành địa trực tiếp thực Nhà nước có nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền người sử dụng đất Đăng ký đất đai việc xác định cách cụ thể phương diện khẳng định quyền sử dụng khai thác đầu tư đất 1.5.2 Đăng ký đất đai thủ tục hành Nhà nước quy định thể quan hệ pháp luật đất đai Đăng ký đất đai người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất tài sản có đất Thực tế việc đăng ký giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư đất Đất đai thường có quan hệ gắn bó mật thiết với loại tài sản đất nhà cửa, loại cơng trình đất, lâu năm… 1.3.4 - - - - - - - - - Đăng ký đất đai nhà loại tài sản khác gắn liền với đất thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý nhau.( Điều 95) Hồ sơ địa bao gồm tài liệu dạng giấy dạng số thể thông tin chi tiết đất, người giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.( điều 96 Luật Đất đai 2013) ● Đối với quy định giá trị pháp lý hồ sơ địa quy định Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT 1.5.3 - - - - Các quy định trình tự thủ tục đăng ký, trách nhiệm đăng ký thủ tục tiến hành phải thực kiểm tra giám sát cán hành thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương theo quy định Luật đất đai 2013 Các trường hợp đăng ký biến động: Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai.(Khoản 4, Điều 95) ❖ Đăng ký lần đầu thực trường hợp sau đây: ✔ Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng; ✔ Thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký; ✔ Thửa đất giao để quản lý mà chưa đăng ký; ✔ Nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký ❖ Đăng ký biến động thực trường hợp cấp giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi sau đây: ✔ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, 10 ● 2.3 sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam (Điều 105 Luật Đất đai 2013, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 23 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP) Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định Điều Thông tư 23/2014/TT-BTNMT sau: - - ● ● ● ● - Giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm tờ có 04 trang, in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi phôi Giấy chứng nhận) Trang bổ sung trắng; trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm nội dung theo quy định sau: Trang gồm Quốc hiệu, Quốc huy dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ tiếng Việt 06 chữ số, in màu đen; dấu Bộ Tài nguyên Môi trường; Trang in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất", có thơng tin đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; Trang in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất" mục "IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận"; Trang in chữ màu đen gồm nội dung mục "IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý người cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu đất; số phát hành Giấy chứng 14 nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận mục "IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận" trang Giấy chứng nhận; - Nội dung Giấy chứng nhận Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết chuẩn bị hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp 2.4 Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách ghi - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT - Cách ghi đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: (1) Cá nhân ghi họ tên, năm sinh, số giấy CMND; hộ gia đình ghi chữ “Hộ ơng” (hoặc “Hộ bà”), sau ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân (nếu có) hai vợ chồng chủ hộ (người có chung quyền sử dụng đất hộ) ✔ Tổ chức ghi tên định thành lập giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư (gồm tên số, ngày ký, quan ký văn bản) ✔ Cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số ngày cấp, nơi cấp hộ chiếu ✔ Trường hợp nhiều chủ sử dụng đất, sở hữu tài sản kê khai tên chủ vào danh sách kèm theo) (2) Trường hợp đăng ký nhiều đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp giấy đề nghị cấp chung GCN nhiều đất nơng nghiệp dịng đầu điểm mục I ghi tổng số kê khai vào danh sách kèm theo (Mẫu 04c/ĐK) (3) Ghi cụ thể: Nhà nước giao có thu tiền hay giao không thu tiền hay cho thuê trả tiền lần hay thuê trả tiền hàng năm nguồn gốc khác (4) Ghi cụ thể: Nhà riêng lẻ, hộ chung cư, văn phòng, nhà xưởng, nhà kho,… 2.5 Những trường hợp bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục đính 2.5.1 Những trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Căn Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận cấp sau: - Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính Giấy chứng nhận cấp có sai sót trường hợp sau đây: 15 + Có sai sót thơng tin tên gọi, giấy tờ pháp nhân nhân thân, địa người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân nhân thân thời điểm cấp Giấy chứng nhận người đó; + Có sai sót thông tin đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận - Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận cấp trường hợp sau đây: + Nhà nước thu hồi tồn diện tích đất Giấy chứng nhận cấp; + Cấp đổi Giấy chứng nhận cấp; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận cấp không thẩm quyền, không đối tượng sử dụng đất, khơng diện tích đất, không đủ điều kiện cấp, không mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp người cấp Giấy chứng nhận thực chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai - Việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp trường hợp quy định điểm d khoản Điều quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định Điều 105 Luật định sau có kết luận quan tra cấp, văn có hiệu lực quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Như vậy, trường hợp bị sai sót thơng tin đất quan nhà nước đính lại thơng tin Trường hợp quan cấp khơng thẩm quyền bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bên 2.5.2 Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quan cấp khơng thẩm quyền trình tự thu hồi nào? Căn Khoản 26 Điều Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định sau: - Việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai điểm d khoản Điều 106 Luật Đất đai thực sau: 16 + Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai có án, định có hiệu lực thi hành, có kết luận việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp việc thu hồi Giấy chứng nhận thực theo án, định đó; + Trường hợp quan tra có văn kết luận Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, kết luận định thu hồi Giấy chứng nhận cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận cấp quy định pháp luật phải thơng báo lại cho quan tra; + Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định Điều 105 Luật Đất đai Điều 37 Nghị định phát Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý định thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định; + Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai gửi kiến nghị văn đến quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, định thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai; + Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quy định điểm a, b, c d khoản quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thời điểm thu hồi Giấy chứng nhận; + Văn phòng đăng ký đất đai thực việc thu hồi quản lý Giấy chứng nhận thu hồi theo định thu hồi Giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền; + Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quan nhà nước có thẩm quyền quy định điểm b, c d khoản có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật khiếu nại 17 2.5.3 Trường hợp có sai sót thơng tin đất thủ tục đính nào? Căn Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp sau: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp có sai sót cho Văn phịng đăng ký đất đai để đính Trường hợp sai sót lỗi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để đính Trường hợp Văn phịng đăng ký đất đai phát Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp có sai sót thơng báo cho người sử dụng đất biết yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận cấp để thực đính - Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên kết luận nội dung nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền thực đính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai - Trường hợp đính mà người cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phịng đăng ký đất đai trình quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thực trạng đăng ký đất đai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.1 Một số khó khăn vướng mắc cơng tác đăng ký đất đai - Thứ nhất, thấy nguồn đầu tư cho công tác đo đạc, lập đồ, đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhiều hạn chế Các địa phương không bố trí đủ 10% tiền thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký, cấp giấy chứng nhận - Thứ hai, quan đăng ký đất đai Việt Nam chủ yếu Văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở Tài nguyên Môi trường Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Tuy nhiên, có 18 - - - 54 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thứ ba, thực tiễn giải thủ tục đăng ký đất đai, hầu hết hồ sơ khó tuân thủ thời gian giải theo luật định Điều làm cho người dân có tâm lý khơng muốn phải thực thủ tục hành dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt với trường hợp phức tạp Thứ tư, việc ứng dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai cần thiết để tạo tính đồng chỉnh lý biến động kịp thời lưu trữ liệu địa hiệu Thứ năm, vấn đề nhân sự, cán thực công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận hầu hết địa phương thiếu số lượng, chất lượng đội ngũ chưa đồng bộ, nhiều nơi cịn yếu 3.2 Ví dụ giải pháp thực trạng hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai 3.2.1 Ví dụ thực trạng ❖ Thanh tra quản lý, chấp hành pháp luật, giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai năm 2019 – 2020 chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Đà Nẵng - Việc tổ chức phận chuyên môn, nghiệp vụ Chi nhánh có số quy trình chưa có thống nhất; công tác bảo quản, lưu trữ hồ sơ, công tác hành đơn vị cịn nhiều hạn chế, thiếu sót quy trình lẫn điều kiện đảm bảo sở vật chất - Công tác văn thư, lưu trữ, quản lý hồ sơ công việc cịn nhiều bất cập; quy trình tiếp nhận, ln chuyển hồ sơ, trả kết thủ tục hành chưa đảm bảo quy định - Công tác phối hợp Chi nhánh với quan chuyên môn quận, huyện thiếu phối hợp, nhiều hồ sơ trả trễ hạn kh nhận phản hồi quan chuyên môn thời hạn quy định ❖ Việc thực nhiệm vụ chuyên môn: việc lập, cập nhật, lưu trữ quản lý hồ sơ địa xem nhiệm vụ trọng tâm Văn phòng Đăng ký đất đai, đảm bảo đất đai quản lý chặt chẽ, góp phần nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai từ Trung ương đến địa phương Việc chỉnh lý cập nhật hồ sơ địa cần thực thường xuyên, liên tục để liệu đo đạc, đăng ký đất đai, sở liệu đất đai phản ánh thực trạng đến đất, tránh tình trạng liệu không cập nhật, lạc hậu dẫn đến lãng phí đầu tư Tuy nhiên, việc quản lý, cập nhật chỉnh lý biến động 19 - - - - lưu trữ hồ sơ địa Văn phòng Đăng ký đất đai số địa phương chưa thực thực chưa đảm bảo yêu cầu nên hồ sơ địa cịn phân tán, thiếu thống nhất, chưa phản ánh thực trạng sử dụng đất, gây khó khăn, rủi ro công tác quản lý sử dụng đất nhiều địa phương chưa thực việc lập sổ địa điện tử khơng sử dụng sổ địa dạng giấy dẫn đến khơng xác định thời điểm đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đăng ký vào sổ địa chính, khơng xác định hiệu lực việc đăng ký, dẫn đến rủi ro tính pháp lý ❖ Cơng an Đà Nẵng khởi tố 02 vụ án, bắt tạm giam 03 người Khởi tố bà Đào Thị Như Lệ - Giám đốc doanh nghiệp, để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản – xác định 28 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khởi tố vụ án lợi dụng chức vụ quyền hạn thi hành công vụ, khởi tố bị can với bà Dương Thị Ngọc Anh – chuyên viên chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Sơn Trà – bà Lệ (đồng phạm với bà Anh) Trong trình điều tra, quan cảnh sát điều tra tống đạt định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam ông Phạm Thanh (giám đốc doanh nghiệp Đà Nẵng) để điều tra hành vi cưỡng đoạt tài sản liên quan đến bà Lệ Bà Anh tự ý lấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân để đưa cho bà Lệ sử dụng trái phép Sau đó, bà Lệ mang trả lại giấy chứng nhận Tiếp đó, vào tháng 08-2020 bà Anh tiếp tục lấy hàng chục sổ đỏ người dân để chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Sơn Trà đưa cho bà Lệ “mượn” Bà Lệ sử dụng sổ nói dối sổ lơ đất người thân mua chưa công chứng sang tên để kéo dài thời gian trả nợ 07 cá nhân, tổ chức mà bà có khoản vay trước Sự việc bị phát thời hạn, bà Lệ không lấy lại số sổ để trả lại cho bà Anh nên trốn tránh Sau quan công an vào điều tra khởi tố vụ án bắt khẩn cấp Dương Thị Ngọc Anh Tiếp đó, bà Lệ đầu thú, bước đầu khai nhận vay khoảng 500 tỷ đồng số ngân hàng để đầu tư bất động sản Tuy nhiên, giá đất bị giảm mạnh bị ảnh hưởng dịch COVID19 nên gần đóng băng khiến bà vay bên ngồi khoảng 500 tỉ đồng với lãi suất từ 5-30% để trả nợ ngân hàng khoản vay khác dần khả toán TAND thành phố Đà Nẵng tuyên phạt bị cáo Dương Thị Ngọc Anh (sinh năm 1979, trú quận Ngũ Hành Sơn) mức án 05 năm 06 tháng tù tội “lợi dụng chức vụ, quyền hạn thi hành công vụ”; bị cáo Đào Thị Như Lệ (sinh năm 1979, trú quận Sơn Trà) mức án tù chung thân 20 - - tội danh “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “lợi dụng chức vụ, quyền hạn thi hành công vụ” tội “làm giả dấu, tài liệu quan, tổ chức” Ngay sau xảy vụ việc, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng thành lập Đồn tra chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai quận Sơn Trà Ngày 10/11/2020, Sở ban hành Kết luận số 12/KLSTNMT việc quản lý, chấp hành pháp luật giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Sơn Trà Liên quan đến sai phạm trên, Sở đạo chuyển đổi vị trí cơng tác 05 cá nhân có liên quan Đối với 06 Chi nhánh cịn lại, Sở Tài nguyên Môi trường thực tra, chấn chỉnh năm 2021 Trong công tác đạo, điều hành thời gian tới, để ngăn chặn tình trạng tương tự xảy ra, Sở Tài nguyên Môi trường đạo Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố thực kiểm tra lần năm, hướng dẫn Chi nhánh công tác chuyên môn, nghiệp vụ theo nhiệm vụ phân công Sau kiểm tra, phải tăng cường công tác hậu kiểm để yêu cầu đơn vị phải thực nghiêm kết kiểm tra; không để tái phạm Đồng thời, phải xây dựng kế hoạch triển khai đào tạo, bồi dưỡng viên chức, người lao động hệ thống Văn phịng Đăng ký đất đai; có giải pháp đồng bộ, công khai, minh bạch để xử lý viên chức, người lao động sát hạch không đạt yêu cầu để nâng cao chất lượng chuyên môn ● Tăng tỷ lệ giải hồ sơ hạn Nhiều thủ tục cấp Giấy chứng nhận thay giải từ 30 ngày rút ngắn từ 10 ngày ● Văn phòng phối hợp với đơn vị liên quan triển khai ứng dụng gửi tin nhắn SMS, Email thông báo Thuế hệ thống Liên Thông thuế; phối hợp với Kho bạc Ngân hàng phối hợp thu nghĩa vụ tài (NVTC) đất đai công dân mang tin nhắn SMS Thơng báo thuế nhận từ Email đến nộp, góp phần tiết kiệm thời gian chi phí cho việc lại nhiều lần công dân, giảm hoạt động môi giới giải TTHC địa phương, tạo môi trường minh bạch xây dựng niềm tin người dân ● Văn phịng tăng cường cơng tác kiểm tra, giám sát trình xử lý hồ sơ công dân Đồng thời, thực nghiêm túc việc công bố công khai, niêm yết kịp thời thủ tục (các loại giấy tờ, biểu mẫu) quy trình giải TTHC theo quy định phận Tiếp nhận trả kết TTHC ● Văn phịng tích cực tham mưu Sở TN&MT xây dựng ban hành Cẩm nang Hỏi đáp thủ tục đăng ký đất đai cấp 21 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (dạng giấy điện tử) => Giúp tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đến thơng tin quỹ đất, thủ tục, quy trình thực TTHC đất đai 3.2.2 Các giải pháp khắc phục - Thứ nhất, đòi hỏi phải đa dạng hóa nguồn đầu tư cách huy động nguồn tài Trung ương địa phương, dự án có tài trợ từ tổ chức quốc tế nước ngoài, thực đầu tư theo hình thức cơng tư, thực hoạt động thu dịch vụ cho Văn phòng đăng ký đất đai theo chế giá, nguồn tài xã hội hóa để tăng cường sở hạ tầng kỹ thuật cơng nghệ, bước hồn thiện hệ thống hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý - Thứ hai, phải đa dạng hóa mơ hình tổ chức thực để thích hợp với điều kiện thực tế địa phương lực tài chính, trình độ cơng nghệ, trạng tư liệu, nhiên cần phải bảo đảm tính thống sở liệu theo tiêu chuẩn chung theo phương châm mục tiêu nhiều cách thực - Thứ ba, Nhà nước cần hoàn thiện quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định sách, quyền lợi người cấp giấy chứng nhận, tăng cường xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, lĩnh vực đăng ký, cấp giấy chứng nhận, làm giảm tiến tới triệt tiêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước - Thứ tư, Chính phủ phải tích cực việc xây dựng, hoàn thiện sở liệu đất đai, vận hành, khai thác, cung cấp thông tin đất đai minh bạch, kịp thời, xác Xây dựng sở liệu đất đai theo hướng đa mục tiêu, cung cấp, chia sẻ thông tin cho đối tượng, ngành lĩnh vực nhằm phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời hồn thiện sách liên quan đến giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai - Thứ năm, Nhà nước cần ưu tiên đào tạo phát triển nguồn nhân lực lĩnh vực để tạo nguồn nhân lực có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý đăng ký đất đai cần thiết 3.3 Một số bất cập giải pháp quy định pháp luật đăng ký đất đai 3.3.1 Một số bất cập quy định pháp luật đăng ký đất đai ❖ Đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất – khoản Điều 95 Luật Đất đai 2013 22 Theo quy định pháp luật hành đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Như vậy, đất đai người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký, cịn tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đăng ký khơng (tùy thuộc vào ý chí chủ sở hữu) Quy định gây nhiều cản trở, vướng mắc thực tế thực giao dịch dân sự, thương mại đất đai Theo đó, việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà song nhà chưa đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng công chứng công chứng phần đất, không công chứng cho phần nhà tài sản khác gắn liền với đất giao dịch, giao dịch bao gồm hai - Từ đó, thực tế có trường hợp tranh chấp xảy với nội dung “bán đất mà khơng bán nhà” gây khó khăn nhiều cho quan, Tòa án giải tranh chấp Quy định nêu khiến cho việc xác định tài sản cha mẹ cái, vợ chồng trường hợp giải tranh chấp chia di sản thừa kế, chia tài sản quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vợ chồng ly hôn mà tài sản mối quan hệ xác lập quyền sử dụng hợp pháp đất, song quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng lại chưa thực việc đăng ký pháp luật không quy định yêu cầu bắt buộc Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng – khoản Điều 98 Luật Đất đai 2013 - Luật Đất đai 2013 làm rõ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên người giấy chứng nhận ghi tên người Quy định bổ sung Luật Đất đai 2013 thể xu hướng đại tinh thần tôn trọng tối đa quyền tự ý chí người có quyền sở hữu sử dụng tài sản, trường hợp tài sản vợ chồng; quy định hướng tới việc quản lý khai thác quyền sử dụng đất tài sản đất cách thuận lợi, chủ động linh hoạt trường hợp giao dịch tài sản thị trường Trong trường hợp này, giấy chứng nhận đứng tên người sở đảm bảo quyền lợi cho người lại thành viên khác gia đình họ Luật Đất đai 2013 giải triệt để, rõ ràng giấy chứng nhận trước cấp cho người vợ chồng, họ có nhu cầu ghi nhận đầy đủ tên vợ chồng Nhà nước phúc đáp yêu cầu nguyện vọng vợ chồng nhằm đảm bảo quyền - ❖ 23 ❖ lợi cơng bình đẳng tài sản cho vợ chồng quan hệ nhà đất - Tuy nhiên, quy định khoản Điều 98 Luật Đất đai 2013 gây cách hiểu khác nhau, từ rào cản số giao dịch phát sinh thực tế Theo đó, quy định "trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên người" gây nhiều cách hiểu không thống - Cách hiểu thứ nhất, thỏa thuận ghi tên người đại diện vợ, chồng đứng tên, song tài sản chung vợ chồng; Cách hiểu thứ hai, thỏa thuận đứng tên người người đứng tên có quyền sở hữu sử dụng hợp pháp, tài sản - Với cách hiểu khác quy định tạo cách thức áp dụng pháp luật thực tế khác Cụ thể, theo cách hiểu thứ thực giao dịch định đoạt đới quyền sử dụng đất, đứng tên người giấy chứng nhận quyền sử dụng đất song phải hai vợ chồng ký tên đảm bảo giao dịch hợp pháp Song hiểu theo cách thứ hai giao dịch cần người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký tên đảm bảo tính hợp pháp giao dịch Việc áp dụng không thống rõ ràng ảnh hưởng cản trở tới giao dịch quyền sử dụng đất thực tế Về điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất - Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thực đất thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định pháp luật Theo đó, tài sản chứng nhận quyền sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, cơng trình xây dựng, lâu năm rừng sản xuất rừng trồng phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp hộ gia đình, cá nhân Quy định nhằm đảm bảo quyền quản lý tập trung, thống đất đai, nhà tài sản tạo gắn liền với đất, tránh tản mạn, phân tán trước đây; Đồng thời, đảm bảo quy đầu mối hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận đất tài sản đất - Tuy nhiên, quy định gây nhiều tranh luận khác nhau, theo đó, quy định nêu đăng ký tài sản gắn liền với đất hướng tới việc bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản đất đồng thời chủ sử dụng đất hợp pháp mà chưa bảo vệ quyền sở hữu tài sản chủ thể không đồng thời chủ sở 24 ❖ ⇨ dụng đất Trên thực tế, nhiều trường hợp quyền sử dụng đất tài sản cha mẹ, song nhà cơng trình xây dựng lại người tạo lập; quyền sử dụng đất tạo trước thời kỳ hôn nhân tài sản riêng vợ chồng, song tài sản đất lại tiền vợ tạo lập Trong trường hợp bố mẹ, vợ chồng khơng có đồng thuận việc xác lập quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất chung quyền lợi bảo đảm chủ thể có quyền sử dụng đất mà quyền lợi người có tài sản đất không bảo đảm Về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực hiệu - Hình thức đăng ký điện tử pháp luật quy định, thực tế chưa triển khai thực Người sử dụng đất khơng có trình độ vi tính, khơng có khả kê khai theo mẫu đơn hệ thống đăng ký đất đai khơng thể tìm hiểu quy định pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Với bất cập nêu trở thành rào cản lớn cho trình thực thi pháp luật; làm cho thị trường quyền sử dụng đất minh bạch công khai, giao dịch dân sự, thương mại quyền sử dụng đất bị cản trở; nguyên nhân gây nên tắc trách, phiền hà hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hệ tranh chấp, khiếu nại xảy phổ biến liên quan trực tiếp đến lĩnh vực 3.3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai ❖ Thứ nhất, pháp luật đăng ký đất đai thời gian tới cần phải sửa đổi theo hướng: Khi có tài sản gắn liền với đất nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất bắt buộc chủ sở hữu phải thực việc đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Cùng với đó, phải quy định cụ thể quy trình cách thức thực việc đăng ký trường hợp tài sản đất đồng thời chủ sử dụng đất trường hợp không đồng thời chủ sử dụng đất hợp pháp Đi đơi với cần quy định bổ sung quy trình, thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đối với đất có tài sản gắn liền) sau thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mà người nhận chuyển quyền thực việc trước bạ sang tên quyền sử dụng đất Quy định nhằm bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển quyền giá trị giao dịch mà họ phải trả bao gồm đất tài sản gắn liền với đất song hợp đồng không công chứng cho phần tài sản đất người chuyển quyền trước chưa đăng ký quyền sở hữu 25 ❖ ❖ ❖ ❖ Thứ hai, pháp luật đăng ký đất đai thời gian tới cần phải thể rõ nội hàm vấn đề thỏa thuận vợ chồng việc đứng tên người cấp giấy chứng nhận Thứ ba, pháp luật đăng ký đất đai cần hồn thiện theo hướng cơng khai trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Cơng khai trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất điều kiện để đảm bảo tính dân chủ Cơng khai trình tự, thủ tục, nội dung đăng ký quyền sử dụng đất phải thực từ việc xây dựng, ban hành thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Nhờ đó, tạo điều kiện cho công dân, cán bộ, công chức, viên chức người quan tâm tham gia vào trình xây dựng pháp luật, hạn chế việc xây dựng thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất khơng có tính khả thi Mặt khác, đảm bảo tính hiệu pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất sau ban hành Vấn đề công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu việc chuyển sang hành phục vụ Thủ tục hành niêm yết cơng khai trình tự, thời gian thực giai đoạn thực hiện, thẩm quyền quan Những quy định kênh tuyên truyền phổ biến pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất đến người dân Để từ họ có kiến thức pháp luật chủ thể tham gia đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần hạn chế lạm quyền phận cán công chức Công khai minh bạch pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu tính đắn, tính tường minh hay tính rõ ràng, đơn giản pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Tính minh bạch pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất thể hiện, từ xây dựng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất phải dựa nhu cầu thực tế đời sống Các quy phạm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất phải mang tính hệ thống, quán, chặt chẽ, tránh trùng lặp mâu thuẫn Các chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất đối tượng có liên quan tiếp cận pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất cách nhanh chóng kịp thời 26 ... quyền cấp Giấy chứng nhận xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp 2.4 Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách ghi - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Đơn đăng ký, cấp. .. ? ?giấy tờ có giá” Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng phải giấy tờ có giá 2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.2.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền người sử dụng đất Đăng ký đất đai việc xác định cách cụ thể phương diện khẳng định quyền sử dụng khai thác đầu tư đất 1.5.2 Đăng ký đất đai