Luật đất đai và môi trường ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI MÔI TRƯỜNG Đề tài Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và liên hệ.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT / BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI - MÔI TRƯỜNG Đề tài: Pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam liên hệ thực tế GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TS LÊ KIM NGUYỆT SINH VIÊN : HOÀNG PHƯƠNG NHI MÃ SINH VIÊN LỚP : 17030879 : LUẬT HỌC KÉP 11 ~Hà Nội, 9/2022~ I, Pháp luật giao đất, cho thuê đất Đây hoạt động trực tiếp quan nhà nước có thẩm quyền nhằm để phân bổ điều chỉnh quỹ đất đai cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Là trình chuyển giao thực tế quyền sử dụng đất từ người quản lý đất đai sang người sử dụng đất Hoạt động giao đất, cho thuê đất bao gồm nội dung pháp lý sau đây: Căn giao đất, cho thuê đất - Căn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền xét duyệt Căn vào nhu cầu người sử dụng đất phản ánh đơn xin giao đất, cho thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất), đơn xin giao đất, thuê đất đính kèm với dự án đầu tư (đối với tổ chức) Tuy nhiên, để tránh việc giao cho thuê đất cách tràn lan, không đối tượng có nhu cầu nhu cầu sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư phải UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; nhu cầu sử dụng đất tổ chức phải quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định với việc thẩm định dự án đầu tư Hình thức sử dụng đất - Việc phân loại hình thức sử dụng đất khác chủ thể sử dụng đất điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với nhu cầu khả mình; giúp họ chủ động trình sử dụng đất sở để Nhà nước xây dựng quyền cho người sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai 2003 có ba hình thức sử dụng đất sau đây: - Thứ nhất, hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Hình thức áp dụng trường hợp sử dụng đất Nhà nước ưu tiên, sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc ph ng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Nhìn chung, chủ thể sử dụng đất khơng có mục đích kinh doanh Đó trường hợp quy định Điều 54 Luật Đất đai 2013 - Thứ hai, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Hình thức áp dụng trường hợp kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận đất sử dụng đất để hộ gia đình, cá nhân Mục tiêu đối tượng kinh doanh thu lợi nhuận từ đất đai, đặc biệt kinh doanh nhà kết cấu hạ tầng đất; vậy, họ có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Đó trường hợp quy định Điều 55 Luật Đất đai 2013 - Thứ ba, hình thức th đất Nhà nước Đó trường hợp có nhu cầu sử dụng đất để thực việc đầu tư, sản xuất kinh doanh tất ngành lĩnh vực khác đời sống xã hội Đó trường hợp quy định Điều 56 Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, cần phân biệt hình thức thuê đất áp dụng chủ thể nước chủ thể nước ngồi Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư nước quyền lựa chọn thuê đất trả tiền lần cho trình thuê thuê đất trả tiền thuê hàng năm Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Sau nhiều lần sửa đổi LĐĐ, quy định quan Nhà nước có thẩm quyền việc giao đất, cho thuê đất có thay đổi đáng ý Liên quan đến vấn đề này, thấy so với LĐĐ năm 1993, (sửa đổi năm 1998, 2001), LĐĐ 2003 có nhiều điểm khác biệt Theo quy định Điều 37 LĐĐ 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc UBND cấp LĐĐ 2003 bỏ hẳn thẩm quyền Ủy ban thường vụ Quốc hội việc thông qua kế hoạch hàng năm Chính phủ việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối; thẩm quyền Chính phủ việc thơng qua kế hoạch hàng năm UBND cấp tỉnh bỏ thẩm quyền Chính phủ việc giao đất, cho th đất Ngồi ra, LĐĐ năm 2003 nới lỏng hạn mức giao đất UBND cấp VD: theo quy định trước LĐĐ 1993, trường hợp giao nhiều đất nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư nông thơn, thị dùng vào mục đích khác (khơng phải mục đích cơng) Chính phủ định, UBND tỉnh định Theo quy định LĐĐ 2003, đất nơng nghiệp, UBND giao đất với hạn mức giao đất tối đa pháp LĐĐ quy định Thẩm quyền quan Nhà nước quy định LĐĐ 2003 LĐĐ 2013 khơng có khác biệt lớn Cụ thể sau: - UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ thể là: + Tổ chức nước + Người Việt Nam định cư nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao + Cơ sở tơn giáo theo hình thức sử dụng đất phép chủ thể - UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ thể là: + Hộ gia đình, cá nhân + Cộng đồng dân cư theo hình thức sử dụng đất phép chủ thể Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp giảm với tốc độ nhanh nay, LĐĐ 2013 bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận UBND cấp tỉnh trước định - UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn (Quỹ đất cơng ích 5% nghiên cứu Vấn đề 7) II, Chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam - Khái niệm Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 khơng có quy định cụ thể mà đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép không cần phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Theo đưa khái niệm sau: Chuyển mục đích sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu định hành trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép việc đăng ký đất đai trường hợp xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền - Căn chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định Điều 52 Luật Đất đai 2013 việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sở sau đây: – Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; – Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định điểm a khoản điểm a khoản Điều 59 Luật Đất đai 2013 thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể sau: “Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; Ủy ban nhân dân cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định;” Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hec ta trở lên phải chấp thuận văn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Theo quy định Điều 57 Luật Đất đai 2013 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: – Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; – Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; – Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng ph ng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nông nghiệp; – Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; – Chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nơng nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; – Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; – Chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp Đồng thời, chuyển mục đích sử dụng đất theo trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép Theo quy định khoản Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ, sửa đổi, bổ sung khoản Điều Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền phải đăng ký biến động, bao gồm: – Chuyển đất trồng hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; – Chuyển đất trồng hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng lâu năm; – Chuyển đất trồng lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng hàng năm; – Chuyển đất sang đất phi nông nghiệp đất – Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng cơng trình nghiệp Đối với trường hợp trên, chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất xin phép quan Nhà nước phải thực việc đăng ký biến động III, Liên hệ thực tế 1, Pháp luật giao đất, cho thuê đất Trên thực tế việc giao đất, cho thuê đấ c n nhiều hạn chế bất cập việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Thực tế quy định điều kiện để nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ, Cụ thể khoản Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước xử lý tiền đặt trước nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ cọc” nhiều nhà đầu tư sau đấu giá thành công quyền sử dụng đất Việc “bỏ cọc” dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản Chẳng hạn vụ “bỏ cọc” 24.000 tỷ sau đấu giá quyền sử dụng đất thành công Khu chức số Khu đô thị Thủ Thiêm công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngơi Việt (thuộc tập đồn Tân Hồng Minh) gây nên biến động lớn đến thị trường bất động sản Thủ Thiêm nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung Hoặc quy định xác định giá đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp với thực tế Thực quy định này, vào Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn Đã quy định phân định rõ trách nhiệm sở, ban, ngành, đơn vị, tổ chức có liên quan việc tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhờ bước đầu khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất Mội số kiến nghị Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, tác giả có kiến nghị sau: áp dụng giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất dự án đầu tư sử dụng đất để thực phúc lợi xã hội Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm điều kiện lực chủ đầu tư kế hoạch chi tiết tính khả thi việc triển khai dự án Cần quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai, “luật phải có quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thơng thầu, bỏ thầu với giá thấp, tình trạng "quân xanh quân đỏ" Cho nên, đấu thầu công khai phải đảm bảo bí mật đến thời điểm mở thầu, đơn vị đứng tổ chức đấu thầu công khai khơng có đối tượng người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định chế giám sát chuyên gia, tổ chức xã hội, cơng luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ chức đấu thầu”… 2, Chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam Trong vài năm trở lại đây, tình trạng "sốt" đất khắp nơi, giá đất tăng cao không với giá trị thực diễn phạm vi nước Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng tình hình sản xuất - kinh doanh khó khăn nên người dân chuyển sang đầu tư vào đất đai, bất động sản hay tượng "làm giá", "thổi giá" để trục lợi Có thể nói việc quản lý đất đai nhiều nơi c n yếu kém, bị bng lỏng góp phần tạo điều kiện cho việc đất đai bị "thổi giá", làm giá khơng giá trị thực, cuối lợi ích từ việc có số người hưởng Trong đó, quy hoạch bị "băm nát", việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng phục vụ lợi ích chung, quy hoạch lộn xộn, hiệu ảnh hưởng nghiêm trọng đến phát triển kinh tế xã hội lâu dài địa phương, đất nước Đặc biệt, số địa phương, quy hoạch đất đai thường xuyên thay đổi, chí sửa đổi, bổ sung theo năm, theo định kỳ cách tùy tiện, không dựa sở khoa học, nhu cầu thực tế phát triển khách quan mà theo ý chí chủ quan vài cá nhân có thẩm quyền có ảnh hưởng, tác động đó! Điều khơng gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động sản nói chung mà c n phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất I, Pháp luật giao đất, cho thuê đất Đây hoạt động trực tiếp quan nhà nước có thẩm quyền nhằm để phân bổ điều chỉnh quỹ đất đai cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Là trình chuyển giao thực tế quyền sử dụng đất từ người quản lý đất đai sang người sử dụng đất Hoạt động giao đất, cho thuê đất bao gồm nội dung pháp lý sau đây: Căn giao đất, cho thuê đất - Căn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền xét duyệt Căn vào nhu cầu người sử dụng đất phản ánh đơn xin giao đất, cho thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất), đơn xin giao đất, thuê đất đính kèm với dự án đầu tư (đối với tổ chức) Tuy nhiên, để tránh việc giao cho thuê đất cách tràn lan, khơng đối tượng có nhu cầu nhu cầu sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư phải UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; nhu cầu sử dụng đất tổ chức phải quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định với việc thẩm định dự án đầu tư Hình thức sử dụng đất - Việc phân loại hình thức sử dụng đất khác chủ thể sử dụng đất điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với nhu cầu khả mình; giúp họ chủ động trình sử dụng đất sở để Nhà nước xây dựng quyền cho người sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai 2003 có ba hình thức sử dụng đất sau đây: - Thứ nhất, hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Hình thức áp dụng trường hợp sử dụng đất Nhà nước ưu tiên, sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc ph ng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Nhìn chung, chủ thể sử dụng đất khơng có mục đích kinh doanh Đó trường hợp quy định Điều 54 Luật Đất đai 2013 - Thứ hai, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Hình thức áp dụng trường hợp kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận đất sử dụng đất để hộ gia đình, cá nhân Mục tiêu đối tượng kinh doanh thu lợi nhuận từ đất đai, đặc biệt kinh doanh nhà kết cấu hạ tầng đất; vậy, họ có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Đó trường hợp quy định Điều 55 Luật Đất đai 2013 - Thứ ba, hình thức thuê đất Nhà nước Đó trường hợp có nhu cầu sử dụng đất để thực việc đầu tư, sản xuất kinh doanh tất ngành lĩnh vực khác đời sống xã hội Đó trường hợp quy định Điều 56 Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, cần phân biệt hình thức thuê đất áp dụng chủ thể nước chủ thể nước ngồi Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư nước quyền lựa chọn thuê đất trả tiền lần cho trình thuê thuê đất trả tiền thuê hàng năm Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Sau nhiều lần sửa đổi LĐĐ, quy định quan Nhà nước có thẩm quyền việc giao đất, cho thuê đất có thay đổi đáng ý Liên quan đến vấn đề này, thấy so với LĐĐ năm 1993, (sửa đổi năm 1998, 2001), LĐĐ 2003 có nhiều điểm khác biệt Theo quy định Điều 37 LĐĐ 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc UBND cấp LĐĐ 2003 bỏ hẳn thẩm quyền Ủy ban thường vụ Quốc hội việc thơng qua kế hoạch hàng năm Chính phủ việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối; thẩm quyền Chính phủ việc thơng qua kế hoạch hàng năm UBND cấp tỉnh bỏ thẩm quyền Chính phủ việc giao đất, cho thuê đất Ngoài ra, LĐĐ năm 2003 nới lỏng hạn mức giao đất UBND cấp VD: theo quy định trước LĐĐ 1993, trường hợp giao nhiều đất nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư nơng thơn, thị dùng vào mục đích khác (khơng phải mục đích cơng) Chính phủ định, UBND tỉnh định Theo quy định LĐĐ 2003, đất nơng nghiệp, UBND giao đất với hạn mức giao đất tối đa pháp LĐĐ quy định Thẩm quyền quan Nhà nước quy định LĐĐ 2003 LĐĐ 2013 khơng có khác biệt lớn Cụ thể sau: - UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ thể là: + Tổ chức nước + Người Việt Nam định cư nước ngồi, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao + Cơ sở tơn giáo theo hình thức sử dụng đất phép chủ thể - UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chủ thể là: + Hộ gia đình, cá nhân + Cộng đồng dân cư theo hình thức sử dụng đất phép chủ thể Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nơng nghiệp giảm với tốc độ nhanh nay, LĐĐ 2013 bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận UBND cấp tỉnh trước định - UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn (Quỹ đất cơng ích 5% nghiên cứu Vấn đề 7) II, Chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam - Khái niệm Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 khơng có quy định cụ thể mà đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép không cần phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Theo đưa khái niệm sau: Chuyển mục đích sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu định hành trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép việc đăng ký đất đai trường hợp xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền - Căn chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định Điều 52 Luật Đất đai 2013 việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sở sau đây: – Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; – Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định điểm a khoản điểm a khoản Điều 59 Luật Đất đai 2013 thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể sau: “Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; Ủy ban nhân dân cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định;” Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hec ta trở lên phải chấp thuận văn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Theo quy định Điều 57 Luật Đất đai 2013 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: – Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; – Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; – Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng ph ng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nơng nghiệp; – Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp; – Chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; – Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; – Chuyển đất xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp Đồng thời, chuyển mục đích sử dụng đất theo trường hợp người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép Theo quy định khoản Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ, sửa đổi, bổ sung khoản Điều Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền phải đăng ký biến động, bao gồm: – Chuyển đất trồng hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; – Chuyển đất trồng hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng lâu năm; – Chuyển đất trồng lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng hàng năm; – Chuyển đất sang đất phi nông nghiệp đất – Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng cơng trình nghiệp Đối với trường hợp trên, chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất xin phép quan Nhà nước phải thực việc đăng ký biến động III, Liên hệ thực tế 1, Pháp luật giao đất, cho thuê đất Trên thực tế việc giao đất, cho thuê đấ c n nhiều hạn chế bất cập việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Thực tế quy định điều kiện để nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ, Cụ thể khoản Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước xử lý tiền đặt trước nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ cọc” nhiều nhà đầu tư sau đấu giá thành công quyền sử dụng đất Việc “bỏ cọc” dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản Chẳng hạn vụ “bỏ cọc” 24.000 tỷ sau đấu giá quyền sử dụng đất thành công Khu chức số Khu đô thị Thủ Thiêm công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngơi Việt (thuộc tập đồn Tân Hoàng Minh) gây nên biến động lớn đến thị trường bất động sản Thủ Thiêm nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung Hoặc quy định xác định giá đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp với thực tế Thực quy định này, vào Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn Đã quy định phân định rõ trách nhiệm sở, ban, ngành, đơn vị, tổ chức có liên quan việc tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhờ bước đầu khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất Mội số kiến nghị Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, tác giả có kiến nghị sau: áp dụng giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất dự án đầu tư sử dụng đất để thực phúc lợi xã hội Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm điều kiện lực chủ đầu tư kế hoạch chi tiết tính khả thi việc triển khai dự án Cần quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai, “luật phải có quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thơng thầu, bỏ thầu với giá thấp, tình trạng "quân xanh quân đỏ" Cho nên, đấu thầu cơng khai phải đảm bảo bí mật đến thời điểm mở thầu, đơn vị đứng tổ chức đấu thầu cơng khai khơng có đối tượng người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định chế giám sát chuyên gia, tổ chức xã hội, cơng luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ chức đấu thầu”… 2, Chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam Trong vài năm trở lại đây, tình trạng "sốt" đất khắp nơi, giá đất tăng cao không với giá trị thực diễn phạm vi nước Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng tình hình sản xuất - kinh doanh khó khăn nên người dân chuyển sang đầu tư vào đất đai, bất động sản hay tượng "làm giá", "thổi giá" để trục lợi Có thể nói việc quản lý đất đai nhiều nơi c n yếu kém, bị bng lỏng góp phần tạo điều kiện cho việc đất đai bị "thổi giá", làm giá khơng giá trị thực, cuối lợi ích từ việc có số người hưởng Trong đó, quy hoạch bị "băm nát", việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng phục vụ lợi ích chung, quy hoạch lộn xộn, hiệu ảnh hưởng nghiêm trọng đến phát triển kinh tế xã hội lâu dài địa phương, đất nước Đặc biệt, số địa phương, quy hoạch đất đai thường xuyên thay đổi, chí sửa đổi, bổ sung theo năm, theo định kỳ cách tùy tiện, không dựa sở khoa học, nhu cầu thực tế phát triển khách quan mà đơi theo ý chí chủ quan vài cá nhân có thẩm quyền có ảnh hưởng, tác động đó! Điều khơng gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động sản nói chung mà c n phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ... chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất xin phép quan Nhà nước phải thực việc đăng ký biến động III, Liên hệ thực tế 1, Pháp luật giao đất, cho thuê đất Trên thực tế việc giao đất, cho thuê... chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất xin phép quan Nhà nước phải thực việc đăng ký biến động III, Liên hệ thực tế 1, Pháp luật giao đất, cho thuê đất Trên thực tế việc giao đất, cho thuê... định Luật Đất đai 2003 có ba hình thức sử dụng đất sau đây: - Thứ nhất, hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Hình thức áp dụng trường hợp sử dụng đất Nhà nước ưu tiên, sử dụng đất vào