Tiểu luận các trường hợp đăng ký đất đai và liên hệ thực tế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI – MÔI TRƯỜNG ĐỀ BÀI: “Các trường hợp đăng ký đất đai? Liên hệ thực tế?” Họ tên: Lớp: MSV: Hà Nội – 2022 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận NỘI DUNG I TỔNG QUAN VỀ CÁC TRƯỜNG HỢP ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Khái niệm • Đăng ký đất đai thủ tục hành xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước người sử dụng đất Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ để quản lý thống đất đai theo pháp luật; cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa vị pháp lý họ việc sử dụng đất Nhà nước xã hội Đăng ký đất thủ tục hành bắt buộc chủ sử dụng đất • Theo Khoản 15 Điều Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa chính” Phân loại a Đăng ký lần đầu Theo Khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký lần đầu thực trường hợp sau: • Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng • Thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký • Thửa đất giao để quản lý mà chưa đăng ký • Nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký b Đăng ký biến động Theo Khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký biến động thực trường hợp cấp GCN đăng ký mà có thay đổi sau đây: • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài • • • • • • sản gắn liền với đất; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phép đổi tên; Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất; Có thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; Chuyển mục đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật • Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; • Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; • Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; • Xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; • Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất Đặc điểm • Về sở pháp lý: Đăng ký đất đai điều chỉnh Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Việc đăng ký đất đai thể thông qua hệ thống hồ sơ địa Nhà nước • Về chất: Đăng ký đất đai đăng ký xác lập quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Đăng ký quyền sử dụng đất thủ tục hành Nhà nước quy định, tổ chức thực có tính bắt buộc người sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có tính bắt buộc mà nhu cầu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất • Về tính chất: Đăng ký đất đai việc đăng ký thực loại tài sản đặc biệt Đất đai tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể giá trị sử dụng thiếu có ý nghĩa sống cịn với tổ chức, cá nhân • Về thẩm quyền giải đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai thực Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Các quan tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ ghi nhận tình trạng pháp lý đất • Về hình thức đăng ký: gồm đăng ký đất đai lần đầu đăng ký biến động đất đai Hoạt động đăng ký đất đai xác lập sở pháp lý quyền chủ sử dụng đất đai Vai trò, mục đích a Vai trị • Là sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam • Là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi nước; đảm bảo cho đất đai, quyền sử dụng đất khai thác sử dụng hợp lý, tiết kiệm có hiệu • Là nội dung quan trọng hoạt động quản lý nhà nước đất đai • Bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất đồng thời bảo vệ cho người khác có liên quan đến đất b Mục đích Đăng ký đất đai để cấp GCNQSDĐ xác lập mối quan hệ hợp pháp bên Nhà nước bên người sử dụng đất, nhằm đảm bảo quyền lợi ràng buộc trách nhiệm pháp lý bên tham gia quan hệ pháp luật đất đai II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Quy định pháp luật đăng ký đất đai • Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu • Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn kiền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai đăng ký ghi vào Sổ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có nhu cầu có đủ điều kiện theo quy định Luật Đất đai quy định khác pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng nhận biến động vào GCN cấp Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất tạm thời sử dụng đất Nhà nước có định xử lý theo quy định Chính phủ • Các trường hợp đăng ký biến động quy định điểm a,b,h,i,k,l Khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thời hạn khơng q 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thời hạn đăng ký biến động tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất di sản thừa kế • Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa Trình tự, thủ tục trường hợp đăng kí đất đai • Trường hợp đăng kí lần đầu − Người sử dụng đất nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện quan tiếp nhận hồ sơ trả kết theo quy định Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận kiểm tra hồ sơ + Trường hợp đầy đủ hồ sơ, quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực đăng ký đất đai + Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Sau Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai cấp huyện cập nhật thông tin đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai (nếu có) − Thời hạn giải không 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thời gian thực tăng thêm 15 ngày Kết giải thủ tục hành phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thời hạn không 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết giải • Trường hợp đăng ký biến động − Được quy định Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất thực theo trình tự sau: + Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất + Bước 2: Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, phù hợp với quy định pháp luật thực cơng việc theo quy định trường hợp cụ thể; gửi thơng tin địa cho quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài + Bước 3: Người sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật + Bước 4: Xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận cấp trình quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai + Bước 6: Trong thời gian 15 ngày, văn phòng đăng ký đất đai trao GCN cho người cấp gửi UBND cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã − Thời hạn giải quyết, thời hạn không 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thời gian thực tăng thêm 15 ngày LIÊN HỆ THỰC TẾ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ III Liên hệ thực tế − Vụ việc cho thấy rườm rà thủ tục cấp GCNQSDĐ: Nộp tiền sử dụng đất 10 năm chưa cấp sổ đỏ - Nộp tiền sử dụng đất từ năm 2004, hàng chục hộ dân sinh sống phường Hương Văn (thị xã Hương Trà, Thừa Thiên - Huế) chưa quan chức cấp sổ đỏ Để làm sổ đỏ, người dân buộc phải nộp thêm 50% giá trị lô đất theo yêu cầu UBND phường Hương Văn… Một số khó khăn kiến nghị tham khảo a Một số khó khăn, tồn • Hệ thống sách pháp luật − Thường xuyên thay đổi, thời gian nghiên cứu, tuyên truyền, thực Cán chuyên môn phải “chạy” theo quy định thay đổi pháp luật − Các chế tài xử lý cán người sử dụng đất vi phạm chinh sách, pháp luật chưa đủ mạnh mẽ để răn đe khơng dám tái phạm • Quy định thực thủ tục hành cịn rườm rà, chưa thực theo chế “một cửa” • Áp dụng công nghệ thông tin: không áp dụng phần mềm quản lý chuyên ngành nên chủ yếu hoạt động diễn văn giấy tờ, sổ sách dạng truyền thống Có thể liệt kê số khó khăn chủ yếu như: − Khó khăn quản lý sử dụng đất tra cứu thông tin đất đai chủ sử dụng đất − Khó khăn cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai − Khó khăn việc cung cấp thơng tin đất đai từ hồ sơ địa b Kiến nghị • Nhà nước cần tiếp tục hồn thiện hệ thống sách pháp luật, thống nội dung luật có liên quan đến công tác quản lý đất đai, bất động sản để có hành lang pháp lý vững tạo thuận lợi cho việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ngày tốt • Nhà nước đầu tư kinh phí để hồn thiện hệ thống hồ sơ địa thực áp dụng cơng nghệ thơng tin • Địa phương cần cử cán địa đào tạo, bồi dưỡng thêm nghiệp vụ chuyên môn để họ hồn thành tốt cơng việc giao 10 - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phép đổi tên; - Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất; - Có thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; - Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất 12 Liên hệ thực tế Giá trị pháp lý đất đai Đây vấn đề chưa nhận thống nhà khoa học, nhà hoạch định sách Việt Nam, đồng thời vấn đề mà pháp luật hành Việt Nam chưa có lựa chọn dứt khốt để thống điều chỉnh Về giá trị pháp lý đăng ký, khoa học pháp lý ghi nhận giới có hai trường phái việc đăng ký có giá trị pháp lý làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trường phái việc đăng ký khơng có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà điều kiện làm “phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền bất động sản” (Đặng Anh Quân, 2011) Điều đồng nghĩa với việc thông tin ghi Sổ đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền có giá trị tuyệt đối, khơng thể phủ nhận người thứ ba tin tưởng để thiết lập giao dịch Việt Nam không thuộc trường phái hai trường phái nêu Theo quy định khoản 15 Điều Luật Đất đai năm 2013 đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất “việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý” quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện để thực quyền “có Giấy chứng nhận” (điểm a khoản Điều 188) việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” (khoản Điều 188) Như vậy, pháp luật hành đăng ký bất động sản Việt Nam nhìn nhận hành vi đăng ký góc độ quản lý hành nhà nước (nghĩa vụ người dân, doanh nghiệp phải đăng ký), mà chưa thể rõ ràng, đầy đủ nguồn gốc hành vi đăng ký góc độ quyền dân việc đăng ký cách thức giúp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản 13 gắn liền với đất công khai tình trạng pháp lý bất động sản để Nhà nước bảo hộ trường hợp có tranh chấp với người thứ ba Những mặt khó khăn, hạn chế biện pháp kiến nghị Đi sâu vào thực tế để tìm hiểu vấn đề cịn gặp khó khăn vướng mắc cơng tác quản lý, đăng ký đất đai từ tìm biện pháp khắc phục, giải khó khăn Ví dụ đăng ký đất đai cấp Hà Nam, tháng 4/2020 Hà Nam tỉnh khác Hải Phịng, Đà nẵng, Đồng Nai thủ tướng Chính Phủ chọn làm điểm thực đề án thí điểm kiện tồn hệ thống văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất đai cấp Việc kiện tồn Văn phịng đăng ký thực nhanh chóng, đáp ứng yêu cầu Đề án, đảm bảo trì ổn định hoạt động đăng ký đất đai thường xuyên, đáp ứng nhu cầu người dân, thể rõ tính chuyên nghiệp tổ chức thực nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với máy tổ chức xếp theo nhóm chun mơn theo vị trí cơng việc chun sâu, quy trình giải công việc thực thống Việc xây dựng hệ thống sở liệu đất đai bước hoàn thiện thời gian thực nhiều loại thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giảm từ 1/3 đến 1/2 so với trước đây, Ngoài ra, việc xây dựng vận hành sở liệu địa tạo điều kiện thuận lợi công tác chỉnh lý cập nhật biến động, thuận tiện cho việc tra cứu, khai thác thông tin phục vụ công tác quản lý Nhà nước đất đai Tuy nhiên, trình chuyển đổi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thành chi nhánh, nhân lực chuyển vừa số lượng, vừa yếu chuyên môn, chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ Một số trường hợp trước bàn giao cán biên chế, sau bàn giao, Sở Nội vụ giao tiêu biên chế nhiều (tiếp nhận 15 viên chức có tiêu biên chế), điều ảnh hưởng lớn đến tư tưởng cán bộ, làm cho nhiều người khơng n tâm cơng tác Bên 14 cạnh đó, số chi nhánh thiếu nhiều thiết bị làm việc máy tính, máy qt, gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc cập nhật hồ sơ đăng ký vào sở liệu Phòng làm việc chi nhánh nằm trụ sở UBND huyện, thành phố, không thuận tiện cho người dân đến giao dịch Đây khó khăn chung vấn đề đăng ký đất đai Các địa phương không bố trí đủ 10% tiền thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Ngoài ra, nhiều nơi, trụ sở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phải thuê, mượn, dùng chung, trang thiết bị nghèo nàn Vấn đề đòi hỏi phải đa dạng hóa nguồn đầu tư cách huy động nguồn tài Trung ương địa phương, dự án có tài trợ từ tổ chức quốc tế nước ngoài, thực đầu tư theo hình thức cơng tư (PPP), thực hoạt động thu dịch vụ cho Văn phòng đăng ký đất đai theo chế giá, nguồn tài xã hội hóa để tăng cường sở hạ tầng kỹ thuật cơng nghệ, bước hồn thiện hệ thống hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý Thêm nữa, khó khăn đặc biệt vấn đề nhân sự, nay, cán thực công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hầu hết địa phương thiếu số lượng, chất lượng đội ngũ chưa đồng bộ, nhiều nơi cịn yếu Do đó, việc Nhà nước cần ưu tiên đào tạo phát triển nguồn nhân lực lĩnh vực để tạo nguồn nhân lực có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý đăng ký đất đai cần thiết Đăng ký đất đai hạn chế thực tiễn giải thủ tục đăng ký đất đai, hầu hết hồ sơ khó tuân thủ thời gian giải theo luật định Điều làm cho người dân có tâm lý khơng muốn phải thực thủ tục hành dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt với trường hợp phức tạp Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định sách, quyền lợi người cấp Giấy chứng nhận, tăng cường xử 15 phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, làm giảm tiến tới triệt tiêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước Ngoài việc ứng dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai cần thiết để tạo tính đồng chỉnh lý biến động kịp thời lưu trữ liệu địa hiệu Điều địi hỏi Chính phủ phải tích cực việc xây dựng, hồn thiện sở liệu đất đai, vận hành, khai thác, cung cấp thông tin đất đai minh bạch, kịp thời, xác Xây dựng sở liệu đất đai theo hướng đa mục tiêu, cung cấp, chia sẻ thông tin cho đối tượng, ngành lĩnh vực nhằm phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời hồn thiện sách liên quan đến giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai Việt Nam tham khảo kinh nghiệm để xây dựng ban hành luật đăng ký tài sản nước ta, có tham khảo kinh nghiệm Nhật Bản tạo sở pháp lý vững thúc đẩy việc đổi mới, khắc phục bất cập, hạn chế chế độ đăng ký tài sản nay, tạo môi trường động lực to lớn cho phát triển kinh tế thị trường, góp phần ổn định xã hội Đăng ký BĐS việc quan nhà nước ghi vào Sổ đăng ký (bản giấy điện tử) thực cơng khai tình trạng vật lý (tình trạng tự nhiên BĐS, gồm thơng tin địa đất, số hiệu, diện tích đất, địa nhà, số hiệu, chủng loại nhà, cấu tạo nhà, diện tích sản… kèm đồ, sơ đồ tương đương) quan hệ quyền lợi BĐS (quyền sở hữu, quyền chấp, quyền bề mặt, quyền canh tác lâu dài, quyền lấy trước, quyền cầm cố, quyền bảo đảm tạm đăng ký, bảo đảm chuyển nhượng; việc đăng ký quyền lợi, mục đích ngày đăng ký, họ tên người có quyền lợi liên quan đến đăng ký, thứ tự đăng ký…) 16 Có thể thấy, dựa vào chế độ đăng ký, biết thơng tin BĐS an tâm giao dịch BĐS, dùng BĐS làm vật bảo đảm để huy động vốn, an tâm cho người cho vay người vay Do tài sản chấp lúc thực bán đầu giá để thu hồi nợ, nên người cho vay sẵn sàng cho vay hơn, cho vay lên tới 100% giá trị tài sản đảm bảo hạ lãi suất cho vay (do độ rủi ro không thu hồi khoản vay thấp nhờ khả lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ) Nhật Bản học tập chế độ đăng ký tài sản từ nước Tây Âu 150 năm trước ứng dụng thành công Chế độ đăng ký BĐS tảng phát triển kinh tế nước – học kinh nghiệm rút từ Nhật Bản nước phát triển phát triển Trong vấn đề này, Việt Nam bị tụt hậu so với nước, đặc biệt bối cảnh tự thương mại toàn cầu ngày mang tới nhiều hội thách thức cho nước Từ Việt Nam tham khảo, rút kinh nghiệm cho trình xây dựng xây dựng hoàn thiện luật đất đai đăng ký tài sản Tham kháo việc quản lý đất đai số nước giới Việc quản lý đất đai đăng ký đất đai Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật đất đai phát triển có khả điều chỉnh quan hệ xã hội đa dạng phức tạp Luật đất đai Mỹ quy định cơng nhận khuyến khích quyền sở hữu tư nhân đất đai; quyền pháp luật bảo hộ chặt chẽ quyền công dân Cho đến thấy, quy định phát huy có hiệu việc phát triển kinh tế đất nước, phát huy hiệu đầu tư để nâng cao giá trị đất đai làm tăng đáng kể hiệu sử dụng đất 17 phạm vi tồn xã hội Mặc dù cơng nhận quyền sở hữu tư nhân, luật đất đai Mỹ khẳng định vai trò ngày lớn có vị trí định Nhà nước quản lý đất đai Các quyền định đoạt Nhà nước bao gồm: Quyền định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định quy hoạch kiến trúc thị cơng trình xây dựng; quyền quy định mục đích sử dụng đất; quyền xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất quyền ban hành quy định tài đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ lợi ích cơng cộng sở đền bù công cho người bị thu hồi… Về chất quyền sở hữu tư nhân đất đai Mỹ tương đương quyền sử dụng đất Việt Nam Quyền đăng ký đất đai Mỹ: để bảo vệ cho quyền lợi người sở hữu, luật quy định mua đất mà không đăng ký bị người bán đất gây thiệt hại Ví dụ A chuyển nhượng đất cho B, sau A lại chuyển đất cho C lý thuyết B có quyền ưu tiên, theo lý thuyết đăng ký trước người có quyền ưu tiên Nghĩa người mua phải đăng ký để chứng minh quyền sở hữu để chứng minh quyền sở hữu đất thay đổi để ngăn chặn người đến sau tiếp tục mua Nội dung đăng ký bao gồm yêu tố liên quan đến quyền lợi đất đai khế ước chấp, hợp đồng chuyển nhượng phải thông qua công chứng để đề phòng giả mạo Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý, đăng ký đất đai số nước giới từ đề xuất, rút kinh nghiệm cho Việt Nam điều có ỹ nghĩa cho việc giúp Việt Nam phát triển, vững mạnh Về hệ thống văn pháp luật phải ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời quy định pháp luật dù có điều chỉnh phải đảm bảo tính kế thừa Về hồ sơ đất đai: Phải xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng sở công nghệ tin học điện tử đại từ trung ương đến địa phương 18 Muốn đạt điều cần phải đầu tư đồng để có hệ thống hồ sơ địa sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao tất địa phương nước Thống phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai công khai thông tin từ trung ương đến địa phương Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa lưu trữ nước ta kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng yêu cầu quản lý Việc triển khai lập hồ sơ địa địa phương khác không tiến hành vào thời điểm đạo trung ương, số liệu tổng hợp tất cấp có độ xác thấp Các thơng tin đất (như thay đổi loại đất, diện tích, chủ sừ dụng đất, giá đất thời điểm…), không cập nhật thường xuyên đầy đủ, Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai Cần phải xác định việc đăng ký quyền tài sản khơng lợi ích người dân mà lợi ích Nhà nước Để làm tốt việc cần phải có biện pháp mạnh để tạo thay đổi mặt nhận thức máy quản lý đội ngũ cơng chức nhà nước Xã hội phát triển tính cạnh tranh gay gắt, để đảm bảo mạnh cạnh tranh, công tác quản lý Nhà nước phải mạnh có hiệu lực cao Tuy nhiên, tăng cường quyền lực Nhà nước khơng có nghĩa hạn chế quyền chủ thể sử dụng đất Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho chủ thể hoạt động khuôn khổ pháp luật quy định chủ thể tự phát triển Với nước có cơng tác quản lý đất đai tốt, có hiệu sử dụng đất cao, vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất bị xử lý nặng triệt để Đây học quan trọng nhất: kỷ cương pháp luật có nghiêm minh xã hội ổn định phát triển BÀI THAM KHẢO THÊM Đề bài: Các trường hợp đăng ký đất đai lien hệ thực tế ? 19 BÀI LÀM: Theo Khoản 15 Điều Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa chính” Đăng ký đất đai chia làm loại sau: * Đăng ký lần đầu: - Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký * Đăng ký biến động: thực trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi sau đây: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phép đổi tên; - Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất; - Có thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; 20 - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; Liên hệ thực tế Về giá trị pháp lý đăng ký Đây vấn đề chưa nhận thống nhà khoa học, nhà hoạch định sách Việt Nam, đồng thời vấn đề mà pháp luật hành Việt Nam chưa có lựa chọn dứt khoát để thống điều chỉnh Về giá trị pháp lý đăng ký, khoa học pháp lý ghi nhận giới có hai trường phái 21 Trường phái thứ nhất, việc đăng ký có giá trị pháp lý làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Đại diện cho trường phái Nhật Bản Hàn Quốc Theo đó, việc chuyển quyền bất động sản Nhật Bản Hàn Quốc phát sinh từ thời điểm hợp đồng, giao dịch bên giao kết hợp pháp, việc đăng ký quyền có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Chính vậy, Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự quyền đăng ký với bất động sản xác định theo thứ tự đăng ký quyền đó” (Điều 6) Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Thứ tự ưu tiên quyền bất động sản đăng ký xác định theo thứ tự thực đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản Điều 5) Điều có nghĩa hợp đồng có hiệu lực phát sinh quyền bên nhận chuyển quyền bất động sản Tuy nhiên, khơng đăng ký người thứ ba xem không buộc phải biết quyền liên quan đến bất động sản hai bên giao kết Trường phái thứ hai, việc đăng ký khơng có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà điều kiện làm “phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền bất động sản” Điều đồng nghĩa với việc thông tin ghi Sổ đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền có giá trị tuyệt đối, phủ nhận người thứ ba tin tưởng để thiết lập giao dịch Tiêu biểu cho trường phái Cộng hòa Liên bang Nga, Cộng hịa liên bang Đức Việt Nam khơng thuộc trường phái hai trường phái nêu Theo quy định khoản 15 Điều Luật Đất đai năm 2013 đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất “việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý” quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện để thực quyền “có Giấy chứng nhận” (điểm a khoản Điều 188) việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất “có 22 hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” (khoản Điều 188) Như vậy, pháp luật hành đăng ký bất động sản Việt Nam nhìn nhận hành vi đăng ký góc độ quản lý hành nhà nước (nghĩa vụ người dân, doanh nghiệp phải đăng ký), mà chưa thể rõ ràng, đầy đủ nguồn gốc hành vi đăng ký góc độ quyền dân việc đăng ký cách thức giúp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cơng khai tình trạng pháp lý bất động sản để Nhà nước bảo hộ trường hợp có tranh chấp với người thứ ba BÀI THAM KHẢO THÊM Câu hỏi: Các trường hợp đăng kí đất đai? Liên hệ thực tế Bài làm *Có trường hợp đăng kí đất đai + Đăng kí lần đầu + Đăng kí biến động Theo điều 95 Khoản 3,4 Đăng kí lần đầu thực trường hợp sau đây: a Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng b Thửa đất sử dụng mà chưa đăng kí c Thửa đất giao để quản lí mà chưa đăng ký d Nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký Đăng ký biến động thực trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi sau đây: 23 a Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phép đổi tên; c Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất; d Có thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; đ Chuyển mục đích sử dụng đất; e Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật h Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; i Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai , định án tòa án nhân dân, định thi hành án quant hi hành án thi hành, văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; 24 l Xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thừa đất liền kề; m Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất *Liên hệ thực tế Trong thực tiễn giải thủ tục đăng ký đất đai, hầu hết hồ sơ khó tuân thủ thời gian giải theo luật định Điều làm cho người dân có tâm lý khơng muốn phải thực thủ tục hành dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt với trường hợp phức tạp Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định sách, quyền lợi người cấp Giấy chứng nhận, tăng cường xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, làm giảm tiến tới triệt tiêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước Nhà nước thực thống việc quản lý đất đai giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng tài nguyên đất, đưa sách quản lý hiệu thực việc thu nghĩa vụ tài liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai cho ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, đăng ký đất đai sở để cung cấp thông tin, chứng pháp lý cho chủ thể sử dụng đất bên liên quan để thực quyền, bảo vệ lợi ích hợp pháp, có định hợp lý sử dụng giao kết dân đất đai tài sản, có sở pháp lý bảo đảm cho khoản vay phục vụ sinh hoạt sản xuất, kinh doanh chủ thể Chính vậy, hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa yêu cầu thực cần thiết 25 đặt cho ngành tài ngun mơi trường nói riêng Chính phủ nói chung, đặc biệt bối cảnh Quốc hội q trình xây dựng hồn thiện Luật Đăng ký tài sản 26 ... THÊM Các trường hợp đâng ký đất đai Theo quy định khoản 3, điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động đất đai • Đăng ký đất đai lần đầu bao gồm trường hợp. .. bảo hộ trường hợp có tranh chấp với người thứ ba BÀI THAM KHẢO THÊM Câu hỏi: Các trường hợp đăng kí đất đai? Liên hệ thực tế Bài làm *Có trường hợp đăng kí đất đai + Đăng kí lần đầu + Đăng kí... chức, cá nhân • Về thẩm quyền giải đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai thực Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Các quan tiến hành nghiên cứu, thẩm