Pháp luật về quyền sử dụng đất trong bất động sản

MỤC LỤC 4 1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 4 a Khái niệm 4 b Đặc điểm quyền sử dụng đất 4 2 Khái niệm và đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất 6 a Khái niệm 6 b Đặc điểm thị trường quyền sử d.

MỤC LỤC Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất: a Khái niệm b Đặc điểm quyền sử dụng đất: Khái niệm đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất: a Khái niệm: b Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất: II Khái niệm đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản .7 Khái niệm bất động sản: Đặc điểm bất động sản: a) Tính cá biệt khan hiếm: b) Tính bền lâu: c) Tính chất chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Thị trường bất động sản: .8 a) Khái niệm: b) Đặc điểm: III Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường quyền sử dụng đất IV Quyền sử dụng đất vật quyền hạn chế 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO 14 NỘI DUNG I Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất NỘI DUNG I Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất: a Khái niệm Đất đai nguồn tài ngun vơ q giá, khơng đơn tài sản thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước quản lí mà cịn tư liệu sản xuất sở vật chất đặc biệt quan trọng chủ sử dụng đất Đất đai có mặt tất lĩnh vực trọng điểm quốc gia, tư liệu sản xuất ngành nông lâm nghiệp, sở tiến hành hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Nhận thức tầm quan trọng đất đai, pháp luật nước quy định vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai Quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ chủ thể khác có quyền sử dụng đất b Đặc điểm quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất loại quyền tài sản: Điều 105 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Điều 115 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Như vậy, góc độ quyền sử dụng đất coi loại quyền tài sản Loại tài sản đặc biệt chỗ xác lập tài sản tài sản gắn liền với đất đai Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản Người sử dụng đất có quyền tự khai thác cơng dụng từ đất thực giao dịch quyền sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, tặng cho quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất vật quyền hạn chế, lẽ: • Quyền sử dụng đất có đối tượng vật: Quyền sử dụng đất tồn dạng đất đai Do đặc tính có ích đất nên hoạt động người phải thực đất tác động vào đất nên tính chất đối vật quyền sử dụng đất khơng thể phủ nhận • Quyền sử dụng đất pháp luật quy định: Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền chung quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai ; quyền riêng phụ thuộc vào loại đất cụ thể hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử • • • • dụng đất Đồng thời pháp luật quy định cụ thể cứ, hình thức phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất có tính hạn chế: Một là, quyền sử dụng đất quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân thực trao quyền sử dụng đất cho chủ thể hình thức giao đất, cho thuê đất cơng nhận quyền sử dụng đất lúc làm phát sinh quyền sử dụng đất chủ thể Nếu Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho chủ thể chủ thể khơng có quyền sử dụng đất Hai là, quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền độc lập, quyền sử dụng đất quyền phụ thuộc Quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn Nhà nước có tồn quyền việc quản lý sử dụng, định đoạt toàn vốn đất đai phạm vi lãnh thổ việc quy định nội dung quyền sử dụng đất, định trao quyền sử dụng đất cho chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất trao Đồng thời, quyền sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước làm đại diện thực mà chủ thể khác phép thực Ba là, quyền sở hữu toàn dân đất đai có tính vĩnh viễn, quyền sử dụng đất khơng Tính vĩnh viễn quyền sở hữu tồn dân đất đai khơng bị giới hạn mặt thời gian, quyền sử dụng đất lại bị giới hạn thời hạn sử dụng đất loại đất cụ thể thời hạn sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước cho thuê không 50 năm hết thời hạn sử dụng đất mà không Nhà nước gia hạn quyền sử dụng đất chủ thể bị chấm dứt Khái niệm đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất: a Khái niệm: Thị trường quyền sử dụng đất nơi diễn quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, chấp, tặng cho, bán đấu giá quyền sử dụng đất, ) Thị trường quyền sử dụng đất tổng hòa mối quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất diễn khu vực địa lý định, thời gian định Thực chất hàng hóa trao đổi thị trường quyền sử dụng đất trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện b Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất: Thị trường quyền sử dụng đất thị trường phức tạp nhiều quan hệ Các giao dịch thường đòi hỏi chi phí nhiều thời gian, cơng sức tiền bạc Thị trường dần bước quy Nhà nước ban hành quy định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm định hướng thị trường quyền sử dụng đất công khai, minh bạch, lành mạnh phát triển hướng Việc đầu tư vào thị trường quyền sử dụng đất thu hút nhiều tầng lớp nhân dân quan tâm lẽ lợi nhuận thu từ thị trường hấp dẫn người tiêu dùng Thị trường quyền sử dụng đất thị trường nhạy cảm, dễ biến động có thay đổi yếu tố kinh tế, trị, văn hóa, xã hội, Thị trường quyền sử dụng đất thường bị ảnh hưởng tin đồn, phụ thuộc vào lợi nhuận thu được, thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, chiến lược phát triển khu vực, tác động cách mạnh mẽ trực tiếp Thị trường quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: • Quyền sử dụng đất áp giá để chuyển đổi, chuyển nhượng thị trường có nhiều loại giá Giá hình thành bên tự thỏa thuận với thông qua thủ tục đấu giá kéo theo khung giá Nhà nước Những loại giá Nhà nước quy định thường thấp, giá thị trường cao so với giá nhà nước • Thủ tục tiến hành chuyển đổi, chuyển nhượng, theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân theo bước chặt chẽ Các chi phí cho giao dịch đóng thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng, lệ phí địa chính, Chính giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thường kéo dài chi phí lớn • Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không công khai diễn phổ biến khó kiểm sốt Để có giấy tờ làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật, thực tế khó khăn Các giao dịch viết tay, có người làm chứng, có xác nhận bất động sản liền kề, xác nhận qua phường, tồn phổ biến thủ tục đơn giản, đỡ tốn thời gian, chi phí tránh thuế nhà nước Nhà nước khó kiểm sốt giao dịch cịn việc quy hoạch, kế hoạch sử đất không theo kịp nhu cầu thị trường, • • hồ sơ đăng ký ban đầu hồ sơ đăng ký biến động đất đai khơng cập nhật đầy đủ, xác, kịp thời Quyền sử dụng tài nguyên đất đai quý hiếm: đất đai tặng vật thiên nhiên ban tặng cho người có vị trí độc vơ nhị nên quyền sử dụng đất mảnh đất đắc địa đem lại lợi nhuận lớn cho đối tượng nắm chủ quyền Chính giá trị lợi nhuận hấp dẫn xảy tình trạng đầu đất đai, biến động giá nhà đất gây ảnh hưởng xấu tới xã hội Thị trường quyền sử dụng đất tồn thị trường bất động sản chịu tác động yếu tố tự nhiên, kinh tế, trị, văn hóa, xã hội, tâm lý pháp luật Các giao dịch quyền sử dụng đất diễn nước tập trung thành thị, trung tâm trị, kinh tế, văn hóa khu ven đô chuyển thành quận, huyện, thị trấn mới, II Khái niệm đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản: Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Đặc điểm bất động sản: a) Tính cá biệt khan hiếm: - BĐS mang tính chất đất đai, lý mà có tính khan Đất nguồn tài nguyên có giới hạn khu vực, lãnh thổ diện tích, … Cũng vậy, bất động sản khơng di chuyển, di dời hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt b) Tính bền lâu: - Bất động sản có tính lâu bền trường tồn theo thời gian Bởi đất đai nguồn tài nguyên quý giá thiên nhiên ban tặng, tồn theo thời gian bị hủy hoại Nếu mảnh đất, xây dựng cơng trình kiến trúc lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm - Ý nghĩa tính lâu bền bất động sản tuổi thọ cơng trình, kiến trúc xây dựng Tuổi thọ bất động sản phân thành tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý Với tính chất lâu bền, tài sản bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác Bởi tính chất khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm không vơi hay cạn đi, đa dạng phong phú c) Tính chất chịu ảnh hưởng lẫn nhau: - Một bất động sản gây tác động lớn đến bất động sản khác Các bất động sản hỗ trợ gia tăng giá trị cho có tính chất chịu ảnh hưởng Đây làm tính chất bất động sản ứng dụng đem lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư Thị trường bất động sản: a) Khái niệm: - Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo… - Thị trường bất động sản nơi diễn mối quan hệ người giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản đất khu vực địa lí định, khoảng thời gian cụ thể - Thị trường bất động sản hình thành phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất ngày khai thác đất đai có hiệu - Thị trường bất động sản thước đo trình độ chuyển sang chế thị trường quốc gia - Thị trường bất động sản phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng thị trường quyền sử dụng đất q trình lưu thơng  Thị trường bất động sản nơi mà hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản bất động sản … tiến hành b) Đặc điểm: - Bất động sản hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lí: • Một là, u cầu kí kết thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng • Hai là, làm thủ tục đăng kí chủ quyền, thực nghĩa vụ với quan quản lí Nhà nước để xác lập sở hữu tài sản Khi tham gia giao dịch thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu Bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc Bất động sản xem có phải “tài sản có tì vết” hay khơng để hạn chế rủi ro Thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động người mua người bán Bất - động sản giao kết với Hoạt động thuê Bất động sản hoạt động mua quyền sử dụng Bất động sản khoảng thời gian định quyền sử dụng Bất động sản Thị trường bất động sản mang tính đặc vùng khu vực Các yếu tố tác động đến chất lượng hoạt động thị trường bất động sản bao gồm: trình độ phát triển kinh tế đất nước trước hội thách thức thời tác động hội nhập kinh tế quốc tế III Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường quyền sử dụng đất Hai loại thị trường có mối liên hệ mật thiết, gắn bó với chịu tác động lẫn Thị trường quyền sử dụng đất tồn thị trường bất động sản Muốn phát triển thị trường bất động sản quy cần có thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh ổn định Trong tình hình nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chậm nên ảnh hưởng tới việc phát triển, đa dạng hóa sản phẩm thị trường1 Để hai thị trường có hội phát triển hướng, Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân, bước đột phá xác lập lại trật tự sở hữu quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nơng nghiệp có biến động lớn thời gian vừa qua Nguyên nhân việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Việc thay đổi, mở rộng quy hoạch thủ đô, thành phố, thị trấn, đô thị kéo theo hệ lượng diện tích tương đối lớn đất nơng nghiệp bị chuyển sang đất đô thị, làm cho thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp dần bị thu hẹp Thị trường đất đô thị trở thành tảng thị trường bất động sản tính kinh tế, tính giá trị, tính sử dụng loại đất ngày coi trọng so với đất nông nghiệp2 Khi phát triển thị trường bất động sản, cần quan tâm nghiên cứu lực lượng trung gian thúc đẩy trình giao lưu giao dịch quyền sử dụng đất giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Ví dụ thực tế, nghề mơi giới nhân PGS.TS Dỗn Hồng Nhung (Chủ biên) Ngơ Thúy Hằng (2015), “Tìm hiểu Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội”, NXB Xây dựng, Hà Nội TS Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế (Chương trình sau Đại học), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Trang 170 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) CN Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây Dựng Hà Nội; PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) Ths Tạ Thu Thảo (2017), Pháp luật quảng cáo hộ chung cư thị trường bất động sản Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây dựng tố trung gian giúp góp phần thúc đẩy giao lưu thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Trong trình thực giao dịch thị trường bất động sản, rủi ro xảy cho người tiêu dùng thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau: thiếu hiểu biết khách hàng dự án, “tín dụng đen”, chiêu trị, hoạt động lừa dối khách hàng, … Bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp người tiêu dùng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần có vào cuộc, phối kết hợp quan ban ngành người sử dụng đất cần phải tìm hiểu để tự bảo vệ quyền lợi cho IV Quyền sử dụng đất vật quyền hạn chế Để khẳng định cách chắn quyền sử dụng đất có thật vật quyền hạn chế hay không trước hết cần phải làm rõ nội dung liên quan đến vật quyền hạn chế Về khái niệm vật quyền, vật quyền hay gọi quyền đối vật khái niệm pháp lý có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ đại Trải qua trình phát triển lâu dài, vật quyền chứng minh vai trò đặc biệt quan trọng hệ thống pháp luật nhiều quốc gia phát triển Vật quyền theo nghĩa hẹp quyền dân chủ thể, cho phép chủ thể thực hành vi cách trực tiếp tức khắc lên vật Vật quyền vận hành mà không cần phải phụ thuộc vào chủ thể khác, đó, vật quyền gồm hai yếu tố chủ thể quyền (cá nhân, tổ chức) đối tượng quyền Ở phạm vi rộng hơn, vật quyền chế định pháp luật bao gồm toàn quy phạm pháp luật quy định vật với tư cách đối tượng vật quyền, nội dung loại vật quyền, phát sinh, chấm dứt loại vật quyền, nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, hạn chế mà người có vật quyền phải tuân thủ thực quyền mình… Đối lập với vật quyền trái quyền hay gọi quyền đối nhân quyền dân chủ thể, cho phép chủ thể có quyền yêu cầu (trái chủ) chủ thể có nghĩa vụ (thụ trái) phải thực hành vi định để đạt lợi ích Về phân loại, có nhiều tiêu chí khác để phân loại vật quyền, dựa tiêu chí mối quan hệ vật với chủ thể có vật quyền tính chất đủ trọn vẹn vật quyền, vật quyền gồm: Vật quyền vật quyền hạn chế Và PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội PGS.TS Dỗn Hồng Nhung, CN Hồng Anh Dũng (2017), “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà thương mại Việt Nam”, Đại học Huế - Trường đại học Luật Nguyễn Ngọc Điện (2011), Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc thực hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 03/2011, tr 92 Dương Đăng Huệ (2015), Nên sử dụng khái niệm vật quyền Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phịng Quốc hội, số 13/2015, tr để chứng minh quyền sử dụng đất vật quyền hạn chế, ta phải hiểu vật quyền hạn chế? Vật quyền hạn chế: Vật quyền hạn chế quyền chủ thể chủ sở hữu tài sản Vật quyền hạn chế phát sinh từ quyền sở hữu theo ý chí chủ sở hữu theo quy định pháp luật Trên tài sản tồn nhiều loại vật quyền hạn chế khác nhau, có vật quyền tồn tài sản Vật quyền hạn chế mang đầy đủ đặc điểm vật quyền so với vật quyền khơng có tính vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn mà pháp luật quy định thời hạn thỏa thuận với chủ sở hữu7 Như vậy, thấy quyền sử dụng đất nước ta có đầy đủ tính chất vật quyền hạn chế Điều thể cụ thể sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất có đối tượng vật Một là, đất đai phận giới vật chất khách quan Vật theo cách hiểu thơng dụng “cái có hình khối, tồn khơng gian, nhận biết được”8 Như vậy, thứ để coi vật phải tồn hữu thực tế với hình dạng, kích thước định giác quan thơng thường nhận biết mà không cần phải thông qua tư trừu tượng phức tạp “Đất thực thể tự nhiên có nguồn gốc lịch sử phát triển riêng, thực thể với trình phức tạp đa dạng diễn nó” Với đặc tính đất vật Tuy nhiên, đất đứng tách biệt riêng rẽ với yếu tố khác tự nhiên đất đơn đối tượng thuộc lĩnh vực nghiên cứu ngành khoa học địa chất, hóa học, mơi trường… mà chưa phải đối tượng mà chủ thể hướng đến khơng đem lại lợi ích thỏa mãn nhu cầu chủ thể Đất đai khái niệm đất phạm vi rộng hơn, khơng có đất mà bao hàm nhiều yếu tố khác tự nhiên cụ thể: “Đất đai khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, gồm: Khí hậu bầu khí quyển, lớp phủ thổ nhưỡng, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước”10 Như vậy, đất đai tồn thực tế cách khách quan, hữu hình, chỉnh thể nhận biết giác quan thơng thường nên hồn tồn khẳng định đất đai vật Hai là, đất có tính có ích hoạt động người phải thực đất tác động vào đất Tính có ích đất thể việc đất thỏa mãn nhu cầu người Trước tiên nhu cầu cư trú đến nhu cầu sản xuất – kinh doanh, văn hóa – xã hội… Vũ Thị Hồng Yến (2015), Mối quan hệ tài sản, vật QTS pháp luật dân Việt Nam hành hướng sửa đổi Bộ luật Dân năm 2005, Tạp chí Luật học, số 8/2015, tr 68 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr 1106 Krasil’nikov, N.A (1958), Vi sinh vật đất thực vật cao hơn, Thư viện trực tuyến Soil & Health, địa website: www.Soilandhealth.org 10 Lương Văn Hinh (chủ biên) (2003), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp, tr 06 10 người, đất yếu tố vật chất khơng thể thiếu khơng có thay Chính điều mà việc tiếp cận, sử dụng đất đai coi quyền người lĩnh vực kinh tế – xã hội 11 Đất có tính có ích tự nhiên mà đất sản sinh lợi ích cho chủ thể, chủ thể phải hành vi tác động vào đất nhiều cách thức khác tùy thuộc vào mục đích mà mong muốn quy định bắt buộc pháp luật loại đất đó, trồng cây, đào ao, xây dựng cơng trình, chăn thả gia súc, cư trú… đất Nếu khơng có tác động vào đất người khơng thể thu lợi ích mong muốn Sự tác động vào đất mang tính chất gián tiếp với chủ thể với chủ thể khác định phải có tác động trực tiếp vào đất, trường hợp chủ thể thu khoản lợi từ việc cho thuê đất hay cho thuê lại đất, người thu khoản lợi không tác động trực tiếp vào đất cách học để sản sinh hoa lợi, lợi tức người th người th lại phải có tác động vào đất đai để thu lợi ích cho từ thực nghĩa vụ trả tiền thuê đất Do vậy, hoạt động sinh sống sản xuất, kinh doanh người gắn liền với đất thực đất nên tính chất đối vật quyền sử dụng đất phủ nhận Thứ hai, quyền sử dụng đất pháp luật quy định Các cứ, hình thức làm phát sinh chấm dứt quyền sử dụng đất chủ thể pháp luật quy định Đồng thời, quyền sử dụng đất bao gồm quyền chung như: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai mình…12; quyền riêng phụ thuộc vào loại đất cụ thể hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể Thứ ba, quyền sử dụng đất có tính hạn chế Một là, quyền sử dụng đất quyền phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai Quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền có trước quyền sử dụng đất quyền có sau Từ quyền sở hữu tồn dân đất đai mà pháp luật quy định, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân thực trao quyền sử dụng đất cho chủ thể hình thức giao đất, cho thuê đất cơng nhận quyền sử dụng đất lúc làm phát sinh quyền sử dụng đất chủ thể Nếu Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho chủ thể chủ thể khơng có quyền sử dụng 11 Elisabeth Wickeri and Anil Kalhan (2010), Land Rights Issues in International Human Rights Law, Malaysian Journal on Human Rights, Vol.4, No.10, 2010 12 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 11 đất Vì vậy, quyền sử dụng đất quyền phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai Hai là, quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền độc lập quyền sử dụng đất quyền phụ thuộc Quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn Nhà nước có tồn quyền việc quản lý sử dụng, định đoạt toàn vốn đất đai phạm vi lãnh thổ việc quy định nội dung quyền sử dụng đất, định trao quyền sử dụng đất cho chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất trao… Trong đó, nội dung quyền sử dụng đất Nhà nước đại diện chủ sở hữu quy định vào loại đất, hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều nội dung chủ thể có quyền sử dụng đất có đầy đủ quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; Nhà nước trao quyền sử dụng đất phải sử dụng mục đích đất, khơng tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất… Đồng thời, quyền sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước làm đại diện thực mà khơng có chủ thể khác phép thực Ba là, quyền sở hữu tồn dân đất đai có tính vĩnh viễn quyền sử dụng đất khơng Tính vĩnh viễn quyền sở hữu toàn dân đất đai không bị giới hạn mặt thời gian, quyền sử dụng đất lại bị giới hạn thời hạn sử dụng đất loại đất cụ thể thời hạn sử dụng đất xây dựng trụ sở quan tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao khơng q 99 năm thời hạn sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước cho thuê không 50 năm… hết thời hạn sử dụng đất mà không Nhà nước gia hạn quyền sử dụng đất chủ thể bị chấm dứt Như vậy, hồn tồn khẳng định quyền sử dụng đất pháp luật nước ta loại vật quyền hạn chế TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Nguyễn Ngọc Điện (2011), Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc thực hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 03/2011, tr 92 Lương Văn Hinh (chủ biên) (2003), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp, tr 06 Dương Đăng Huệ (2015), Nên sử dụng khái niệm vật quyền Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phịng Quốc hội, số 13/2015, tr 12 TS Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế (Chương trình sau Đại học), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Trang 170 PGS.TS Dỗn Hồng Nhung (Chủ biên) Ngơ Thúy Hằng (2015), “Tìm hiểu Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội”, NXB Xây dựng, Hà Nội PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) CN Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây Dựng Hà Nội; PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) Ths Tạ Thu Thảo (2017), Pháp luật quảng cáo hộ chung cư thị trường bất động sản Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây dựng PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội PGS.TS Dỗn Hồng Nhung, CN Hồng Anh Dũng (2017), “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án nhà thương mại Việt Nam”, Đại học Huế Trường đại học Luật Vũ Thị Hồng Yến (2015), Mối quan hệ tài sản, vật QTS pháp luật dân Việt Nam hành hướng sửa đổi Bộ luật Dân năm 2005, Tạp chí Luật học, số 8/2015, tr 68 10 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr 1106 11 Luật đất đai 2013 Tiếng Anh 12 Elisabeth Wickeri and Anil Kalhan (2010), Land Rights Issues in International Human Rights Law, Malaysian Journal on Human Rights, Vol.4, No.10, 2010 13 Krasil’nikov, N.A (1958), Vi sinh vật đất thực vật cao hơn, Thư viện trực tuyến Soil & Health, địa website: www.Soilandhealth.org 13 ... tài sản tài sản gắn liền với đất đai Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản Người sử dụng đất có quyền tự khai thác cơng dụng từ đất thực... đặc điểm quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất NỘI DUNG I Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất: a Khái niệm Đất đai nguồn... sinh quyền sử dụng đất chủ thể Nếu Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho chủ thể chủ thể khơng có quyền sử dụng đất Hai là, quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền độc lập, quyền sử dụng đất quyền