PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Tuyến HÀ NỘI - 2013 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề lý luận bảo đảm tiền vay bất động sản 1.1.1 Bản chất bảo đảm tiền vay bất động sản 1.1.2 Vai trò bảo đảm tiền vay hoạt động ngân hàng 14 1.1.3 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay 18 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản 21 1.2.1 Quan niệm pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản 21 1.2.2 Mơ hình cấu trúc pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 27 PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Lƣợc sử hình thành phát triển pháp luật bảo đảm tiền vay Việt Nam 27 2.1.1 Thời kỳ thứ 27 2.1.2 Thời kỳ thứ hai 30 Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản 34 2.2.1 Quy định tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm tiền vay bất động sản 34 2.2.2 Quy định hợp đồng bảo đảm tiền vay bất động sản 52 2.2.3 Quy định xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 61 2.2 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 76 VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3.1 Các nguyên tắc chi phối việc hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay 76 3.2 Một số kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 79 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập thực giao dịch bảo đảm tiền vay 79 3.2.2 Pháp điển hóa quy định bảo đảm tiền vay văn chung, thống nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật 86 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 88 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay số trƣờng hợp điển hình bảo đảm thực nghĩa vụ dân Điều đƣợc lý giải lý giản dị vì, hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại tiềm ẩn nguy rủi ro nên việc áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hồn trả tiền vay ln đƣợc quan tâm đặc biệt Từ phƣơng diện quản lý nhà nƣớc, để đảm bảo an tồn chung cho hệ thống tín dụng tính ổn định kinh tế, Nhà nƣớc bƣớc hoàn thiện quy tắc pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay có bảo đảm nói chung hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động cho vay có bảo đảm ngân hàng thƣơng mại năm qua cho thấy dù Nhà nƣớc cố gắng ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh kịp thời quan hệ xã hội phát sinh hoạt động cho vay có bảo đảm nhƣng qua thực tiễn áp dụng, văn bắt đầu bộc lộ điểm hạn chế, bất cập cần đƣợc nghiên cứu để bổ sung, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn hoạt động ngân hàng điều kiện Trong thực tiễn cho vay có bảo đảm ngân hàng thƣơng mại nay, trƣờng hợp cấp tín dụng đƣợc bảo đảm tài sản bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, đặc thù loại tài sản thƣờng có giá trị lớn tƣơng đối an toàn cho bên nhận bảo đảm nên đƣợc ngân hàng thƣơng mại tin tƣởng Tình trạng vơ tình tạo hiệu ứng tiêu cực cho hoạt động ngân hàng thời gian qua, theo số lƣợng tài sản bảo đảm bất động sản phải xử lý để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại nhiều, thị trƣờng bất động sản lâm vào tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm nên nhiều tài sản bảo đảm khơng có khả phát mại đƣợc để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại Những khó khăn, vƣớng mắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản thời gian qua rào cản lớn việc trì lực hoạt động kinh doanh nhƣ lực cạnh tranh ngân hàng thƣơng mại Việt Nam bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhƣ Nhiều vấn đề thực tiễn đặt cần đƣợc giải để tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc cho ngân hàng thƣơng mại xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, chẳng hạn nhƣ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất giao dịch bảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trƣờng hay sở khung giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành?); loại giấy tờ đƣợc coi cần thiết tài sản bảo đảm bất động sản hình thành tƣơng lai để làm chắn cho việc xác lập giao dịch bảo đảm làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm? Câu hỏi đƣợc đặt vì, vào thời điểm tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thơng thƣờng giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản nhƣ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chƣa đƣợc xác lập chủ tài sản bên bảo đảm, mà việc làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trở nên khó khăn Ngồi ra, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản theo phƣơng thức (theo thỏa thuận bên hay bắt buộc phải thông qua đấu giá) gây lúng túng cho bên liên quan trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Từ lý nêu trên, với lợi trực tiếp công tác ngân hàng thƣơng mại vài năm qua, em định lựa chọn đề tài: "Pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam" làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Khơng khó để nhận chủ đề "pháp luật bảo đảm tiền vay" nói chung nhận đƣợc quan tâm nhiều đối tƣợng khác điều đƣợc thể qua cơng trình nghiên cứu liên quan trực tiếp đến chủ đề này, chẳng hạn nhƣ: - Nguyễn Văn Phƣơng, "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007; - TS Lê Thị Thu Thuỷ, "Bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng", Tạp chí Khoa học (Kinh tế - Luật), Số 3/2002; - Trần Minh Sơn, "Thực tiễn chế bảo đảm tiền vay doanh nghiệp nhỏ vừa", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Văn phịng Quốc hội), Số 12/2008 Ngồi ra, có khóa luận tốt nghiệp cử nhân luận văn thạc sĩ nghiên cứu vấn đề pháp luật bảo đảm tiền vay nhƣ: - Luận văn thạc sĩ Luật học: "Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng giải pháp" Lê Thu Hiền, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khóa luận tốt nghiệp: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất - Thực trạng phương hướng hoàn thiện" Trần Minh Thành, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khoá luận tốt nghiệp: "Những vấn đề lý luận thực tiễn pháp lý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hoạt động ngân hàng" Lê Thị Thùy Dƣơng", Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quan hệ vay vốn ngân hàng, lý luận thực tiễn" Vũ Châu Hạnh; - Khoá luận tốt nghiệp: "Chế độ bảo đảm tiền vay biện pháp bảo lãnh tài sản" Lê Thị Giang Hƣơng; - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật điều chỉnh bảo đảm tiền vay hoạt động tín dụng" Nguyễn Thị Hằng Các cơng trình nghiên cứu thực tƣ liệu quý để giúp cho việc tham khảo triển khai thực đề tài Tuy vậy, điều mà luận văn phải giải để tạo khác biệt so với cơng trình nghiên cứu công bố nêu chỗ, luận văn phải rõ hạn chế, bất cập pháp luật hành bảo đảm tiền vay bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại, thông qua việc khảo cứu thực trạng pháp luật nhƣ đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản Trên sở đó, luận văn đƣa đƣợc đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam để thơng qua góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu luận văn tập trung làm rõ vấn đề lý luận bảo đảm tiền vay bất động sản, thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Với mục đích nghiên cứu nhƣ trên, nhiệm vụ cụ thể luận văn là: - Tập trung làm rõ quy định pháp luật quy chế pháp lý bảo đảm tiền vay bất động sản; - Tìm hiểu thực tiễn pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản số ngân hàng thƣơng mại Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật số nƣớc giới vấn đề này, để tìm tồn tại, vƣớng mắc trình thực thi quy định pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam - Đƣa số kiến nghị góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tƣợng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Tuy nhiên, chừng mực định, luận văn có đề cập đến quy phạm quốc tế có liên quan Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào quy định bảo đảm tiền vay bất động sản, thực tiễn giao dịch bảo đảm tiền vay bất động sản xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Dựa tảng phƣơng pháp luận phép biện chứng vật, luận văn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ phân tích, chứng minh, so sánh, tổng hợp, quy nạp, thống kê để làm rõ nội dung nghiên cứu đề tài Những kết nghiên cứu luận văn Kết nghiên cứu đề tài cho thấy luận văn có đóng góp sau đây: Thứ nhất, luận văn góp phần làm rõ số vấn đề lý luận bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay tài sản bất động sản Thứ hai, luận văn hạn chế, bất cập pháp luật hành bảo đảm tiền vay tài sản bất động sản Đặc biệt, luận văn tập trung tìm hiểu thực tiễn áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay bất động sản số ngân hàng thƣơng mại để từ phát khó khăn, vƣớng mắc trình xác lập giao dịch, thực giao dịch bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Thứ ba, luận văn đƣa số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay tài sản bất động sản giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản 10 Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận bảo đảm tiền vay bất động sản pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Chương 3: Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 11 quan, ngƣời viết thấy cần mở rộng quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng cá nhân, hộ gia đình; nhƣ cần quy định cho phép bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất thuê, với điều kiện ngƣời thuê trả tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn trả tiền cịn lại năm Chỉ có quy định pháp luật rõ ràng, thơng thống đối tƣợng sử dụng đất đƣợc thực thi đầy đủ quyền hợp pháp mình, tránh lãng phí nguồn tài sản bảo đảm an toàn, ổn định Đối với tài sản hình thành tương lai, pháp luật nên quy định bên nhận bảo đảm tự xác định, định tự chịu trách nhiệm để xác định tài sản tài sản hình thành tƣơng lai Quyền sử dụng đất nên đƣợc coi tài sản hình thành tƣơng lai nhƣ loại tài sản khác Nhà hình thành tƣơng lai cần đƣợc thừa nhận rộng rãi có chế pháp lý bảo vệ rõ ràng để góp phần đa dạng hóa loại tài sản bảo đảm đƣợc phép giúp tổ chức, cá nhân đƣợc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng thƣơng mại Ngoài ra, pháp luật cần quy định rõ không bắt buộc công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm loại tài sản mà nên bên tự thỏa thuận để tránh tình trạng mặt quan cơng chứng không chấp nhận công chứng, nhƣng xét xử Tịa án lại tun hợp đồng vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức Các quy định công chứng giao dịch chấp nhà hình thành tƣơng lai, đăng ký giao dịch bảo đảm loại tài sản cần đƣợc ban hành sớm, tránh gây phiền nhiễu cho nhân dân Bốn là, hoàn thiện quy định tham gia bên vay giao dịch bảo đảm tiền vay tài sản bên thứ ba Trong trƣờng hợp tài sản bảo đảm thuộc sở hữu bên thứ ba, khơng phải bên vay chất mối quan hệ bên thứ ba bên nhận bảo đảm mối quan hệ hai bên có sở để xác lập giao dịch Nhiều 88 ý kiến cho rằng, giao dịch phải có tham gia bên đƣợc bảo đảm để thừa nhận biện pháp bảo đảm có ý thức trả nợ tiền vay Tuy nhiên, ngƣời viết cho bên đƣợc bảo đảm cần thiết phải xuất quan hệ tiền vay để xác định ý thức trả nợ đủ, không bắt buộc phải ghi nhận quan hệ bảo đảm tiền vay Nói cách cụ thể, xét giao dịch vay vốn, bên bảo đảm trƣờng hợp ngƣời thứ ba; xét giao dịch bảo đảm tiền vay, ngƣời bảo đảm ngƣời trực tiếp giao kết Việc tham gia bên đƣợc bảo đảm (bên vay vốn) không bắt buộc Thực tế nhiều tổ chức công chứng yêu cầu bên đƣợc bảo đảm phải xuất quan hệ bảo đảm tiền vay, ký kết hợp đồng bảo đảm, gây số khó khăn khơng cần thiết cho bên tham gia giao dịch Do đó, pháp luật cần quy định việc bên có nghĩa vụ (bên vay vốn) có tham gia ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hay không bên thỏa thuận Trƣờng hợp hợp đồng bảo đảm tiền vay ngân hàng bên thứ ba ký kết quan liên quan khơng đƣợc từ chối thực thủ tục luật định hợp đồng khơng đƣợc phép tun hợp đồng vơ hiệu lý Năm là, hồn thiện quy định cơng chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm tiền vay Điều Luật công chứng năm 2006 quy định: Lời chứng công chứng viên phải ghi rõ thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận ngƣời tham gia hợp đồng, giao dịch hồn tồn tự nguyện, có lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tƣợng hợp đồng, giao dịch có thật, chữ ký hợp đồng [30] Trong điều kiện thực tế nƣớc ta cần có điều chỉnh quy định pháp luật lĩnh vực theo hƣớng công chứng, chứng thực 89 hình thức khơng chứng thực nội dung, lý sau đây: (i) Trình độ, lực, số lƣợng công chứng viên nhƣ điều kiện phụ trợ khác nƣớc ta chƣa đủ để thực cách khả thi yêu cầu pháp luật Quy định công chứng nội dung gây tình trạng gƣợng ép, gây cản trở cho giao dịch bảo đảm tiền vay nói riêng giao dịch dân nói chung; (ii) giá trị pháp lý hợp đồng bảo đảm bị phủ nhận, kể đƣợc công chứng, chứng thực Tịa án tun bố hợp đồng bảo đảm vô hiệu (nhƣ nêu phân tích vụ việc hợp đồng bảo đảm tiền vay Ngân hàng ngoại thƣơng Việt Nam bị tuyên vô hiệu trên) Các ngân hàng dùng hợp đồng bảo đảm có cơng chứng, chứng thực để trực tiếp yêu cầu quan thi hành án thi hành nội dung thỏa thuận hợp đồng đƣợc, kể việc bán đấu giá tài sản theo nội dung thỏa thuận hợp đồng bảo đảm đƣợc cơng chứng chƣa tìm đƣợc lời giải trọn vẹn Có thực tế diễn chƣa có phƣơng hƣớng xử lý dứt điểm là: việc công chứng, chứng thực không làm tăng giá trị cho hợp đồng, mà lại cản trở lớn xác lập giao dịch bảo đảm nhiều trƣờng hợp phƣơng cách hữu hiệu để bên bảo đảm lợi dụng, yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu để tránh việc thực nghĩa vụ đƣợc bảo đảm cho bên đƣợc bảo đảm, gây thiệt hại không nhỏ cho ngân hàng Ngoài ra, bên thiết lập giao dịch, bên công chứng, chứng thực pháp luật bắt buộc, pháp luật khơng bắt buộc mà lại tự nguyện thỏa thuận việc Sáu là, hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật giao dịch bảo đảm nên quy định ý nghĩa nhƣ giá trị pháp lý việc đăng ký giao dịch bảo đảm Cịn tính bắt buộc hay thỏa thuận việc đăng ký giao dịch bảo đảm nên để bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận Nếu bên thấy giao dịch cần phải đƣợc đăng ký để bảo vệ quyền lợi cho mình, thời điểm xác lập hợp đồng thỏa thuận việc đăng ký Nếu họ thấy việc đăng ký không cần thiết, họ tự 90 quản lý, kiểm sốt đƣợc tài sản bảo đảm khơng đăng ký tự gánh chịu lấy rủi ro lựa chọn Ngồi ra, pháp luật cần rõ trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân từ chối việc đăng ký giao dịch bảo đảm bên có liên quan yêu cầu đăng ký cách hợp lệ, ví dụ nhƣ yêu cầu cung cấp tài liệu, hồ sơ khơng có hƣớng dẫn quy định pháp luật, cố tình trục lợi từ việc yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm, hay thực đăng ký giao dịch bảo đảm nhƣng lại ghi nhầm lẫn thời gian đăng ký, thông tin việc đăng ký Chỉ pháp luật làm rõ đƣợc nội dung phần giải tỏa đƣợc ách tắc, tồn đọng việc đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà hình thành tƣơng lai Ngoài ra, hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm nên đƣợc tổ chức theo mô hình đơn vị dịch vụ hành cơng, tƣơng tự nhƣ mơ hình tổ chức hành nghề cơng chứng Đồng thời, tập trung việc đăng ký giao dịch bảo đảm tất loại tài sản quan nhất, tránh tình trạng phân tán nhƣ nay, đảm bảo việc quản lý tài sản bảo đảm Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm phải đƣợc đơn giản hóa, thực cách nhanh chóng, đặc biệt trƣờng hợp sửa đổi, bổ sung, thay giao dịch bảo đảm đăng ký 3.2.2 Pháp điển hóa quy định bảo đảm tiền vay văn chung, thống nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật Hiện nay, quy định bảo đảm tiền vay rải rác, lẻ tẻ, lĩnh vực, ngành lại đƣa quy phạm, chế định khác Và hệ chế phối hợp bị bỏ ngỏ, gây bất cập cho bên liên quan Điều cần thiết nhà lập pháp lĩnh vực, ngành cần phải thống quy định bảo đảm thực nghĩa vụ dân bảo đảm tiền vay vào văn quy phạm pháp luật để tạo thuận tiện cho ngƣời áp dụng, tránh mâu thuẫn khơng đáng có Trong văn phải rõ tính đặc thù 91 áp dụng, nội dung riêng biệt cần áp dụng theo văn này, thiết phải theo Bộ luật Dân Khi xây dựng đƣợc quy định chung bảo đảm tiền vay này, tổ chức, cá nhân cần vào văn để xác lập, thực giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm, cịn việc có tn thủ, thống hay phù hợp với đạo luật gốc Bộ luật Dân hay khơng thuộc trách nhiệm nhà lập pháp xây dựng nên văn Đồng thời, cần nâng tầm quy định giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bao gồm giao dịch bảo đảm tiền vay, lên thành Luật Bộ luật giao dịch bảo đảm, dựa tảng chung Bộ luật Dân Trong văn này, cần quy định tất vấn đề liên quan đến nội dung nhƣ hình thức, thủ tục giao dịch bảo đảm nhƣ tài sản bảo đảm, nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân có liên quan Trong văn này, ngồi quy định áp dụng chung cho giao dịch bảo đảm, phần liên quan đến đặc thù hoạt động ngân hàng đƣa thành chế định riêng, quy định riêng để điều chỉnh Ví dụ nhƣ quy định xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, cần mở rộng quyền cho ngân hàng, cụ thể mở rộng phạm vi trƣờng hợp ngân hàng đƣợc chủ động bán tài sản bảo đảm mà khơng cần phải có đồng ý bên bảo đảm, không thiết phải khởi kiện quan Tòa án Bởi lẽ, xảy kiện vi phạm dẫn tới việc ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm việc có đƣợc đồng thuận bên bảo đảm có, chủ yếu cản trở, trì hỗn, chí cố tình đƣa thơng tin sai thật, gây ảnh hƣởng tới uy tín, hình ảnh ngân hàng Việc mở rộng quyền cho ngân hàng nên đƣợc xem xét cách nghiêm túc ngân hàng loại hình tổ chức tín dụng đƣợc tổ chức hoạt động chặt chẽ, bản, lại chịu kiểm tra, giám sát thƣờng xuyên quan có thẩm quyền (nhƣ Ngân hàng Nhà nƣớc) nên khả lạm dụng quyền ngân hàng xử lý tài sản Ngồi ra, xảy trƣờng hợp phải xử lý tài sản 92 bảo đảm tức bên có nghĩa vụ (bên vay vốn) vi phạm nghĩa vụ toán cho ngân hàng, khoản nợ bị chuyển sang nhóm hạn, ngân hàng xử lý đƣợc sớm có lợi cho tất bên, cao có lợi cho kinh tế nƣớc nhà Đồng thời, ngân hàng doanh nghiệp có lực tài mạnh, đó, có lạm quyền, gây thiệt hại cho bên bảo đảm bên liên quan, chủ thể hồn tồn có khả bồi thƣờng cho họ cách nhanh chóng bị khởi kiện Nhƣ vậy, thấy nhƣ đƣợc trao quyền rộng rãi hơn, chắn ngân hàng xử lý tốt tài sản bảo đảm, thu hồi đƣợc nợ xấu, tránh đƣợc sức nặng nợ xấu lên tình hình kinh tế - xã hội 3.2.3 Hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Xuất phát từ bất cập pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, để nâng cao tính hiệu xử lý tài sản bảo đảm, ngƣời viết đề xuất hoàn thiện mảng pháp luật theo hƣớng nhƣ sau: Một là, pháp luật cần quy định rõ nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Việc hoàn thiện cần hƣớng đến số trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau: - Đối với trƣờng hợp có đồng thuận bên bảo đảm ngân hàng thời điểm xử lý vấn đề liên quan việc xử lý tài sản bảo đảm (phƣơng thức, thời gian, địa điểm xử lý…) việc xử lý đƣợc thực theo thỏa thuận - Đối với trƣờng hợp khơng có đồng thuận thời điểm xử lý nhƣng có thỏa thuận hợp đồng bảo đảm ngân hàng yêu cầu bên bảo đảm phải tự bán tài sản khoảng thời gian định (khoảng 15 ngày động sản khoảng 30 ngày bất động sản) Hết thời hạn mà bên bảo đảm khơng tự bán, ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm theo phƣơng thức, thời điểm, địa điểm… mà bên thỏa thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay, không cần có đồng ý 93 bên bảo đảm Trong trƣờng hợp chấp (ngân hàng không giữ tài sản), bên bảo đảm không giao tài sản cho ngân hàng xử lý ngân hàng có quyền đề nghị quan nhà nƣớc có thẩm quyền hỗ trợ (ủy ban nhân dân cấp, quan công an ) Ngay nhận đƣợc đề nghị ngân hàng, quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải có nghĩa vụ cử cán trực tiếp hỗ trợ ngân hàng cƣỡng chế bên bảo đảm bàn giao tài sản Ngoài ra, cần quy định rõ quan liên quan nhƣ quan công chứng, chứng thực, quan đăng ký giao dịch bảo đảm, quan sang tên trƣớc bạ… phải tiến hành thủ tục để hỗ trợ ngân hàng việc bán tài sản, không đƣợc đƣa yêu cầu bất hợp lý, yêu cầu hồ sơ, tài liệu quy định pháp luật Khi xử lý bán tài sản trƣờng hợp này, cần phải đƣợc tiến hành theo thủ tục bán đấu giá công khai ngân hàng trực tiếp bán thuê tổ chức có chức bán đấu giá thực Kết bán đấu giá công khai sở để thực thủ tục cấn trừ nợ bên vay, thủ tục chuyển quyền sở hữu Ngoài ra, muốn ngân hàng khởi kiện Tịa án để xử lý tài sản trƣờng hợp Trong trƣờng hợp ngân hàng lạm dụng, gây thiệt hại cho bên bảo đảm ngƣời thứ ba, bên khởi kiện ngân hàng Tịa án yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại - Đối với trƣờng hợp khơng có đồng thuận thời điểm xử lý khơng có thỏa thuận hợp đồng bảo đảm, muốn xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng thiết phải khởi kiện Tòa án theo thủ tục chung Hai là, pháp luật cần quy định rõ trường hợp ngân hàng quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bộ luật Dân 2005 quy định bên nhận bảo đảm đƣợc xử lý tài sản "đã đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ không thực thực nghĩa vụ không thỏa thuận" Khái niệm "đến hạn" chung chung, không cụ thể dẫn đến việc quan chức hiểu sai, không phù hợp với hoạt động ngân hàng Cụ thể quan Tòa án hay đƣa nhận định không phù hợp với hoạt động ngân hàng Ví dụ: Khách hàng vay 94 với thời hạn năm, trả nợ theo phân kỳ (trả góp) tháng/lần Theo quy định Ngân hàng Nhà nƣớc cần khách hàng hạn trả nợ phân kỳ, tồn dƣ nợ vay đƣợc chuyển sang nợ hạn bị thu hồi nợ Các bên có thỏa thuận rõ vấn đề hợp đồng tín dụng Về nguyên tắc, thời điểm vi phạm nghĩa vụ trả nợ phân kỳ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm, thời hạn vay năm chƣa hết Nhƣng quan chức nhƣ Tịa án nhiều trƣờng hợp khơng cho ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm với lý khoản vay chƣa đến hạn trả nợ Ngồi ra, hợp đồng tín dụng, nhiều ngân hàng thỏa thuận với khách hàng vay trƣờng hợp khách hàng phải trả nợ trƣớc hạn (ví dụ vi phạm nghĩa vụ thơng báo tình hình hoạt động doanh nghiệp, cản trở ngân hàng kiểm tra tình hình hoạt động doanh nghiệp…) Khi đó, nghĩa vụ chƣa đến hạn nhƣng ngân hàng có quyền thu nợ xử lý tài sản bảo đảm Vì vậy, để phù hợp với tính chất, đặc điểm hoạt động tín dụng ngân hàng nhƣ thực tiễn cho vay ngân hàng, pháp luật cần bổ sung quy định ngân hàng đƣợc xử lý tài sản bảo đảm xẩy trƣờng hợp mà bên thỏa thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay Trong q trình cơng tác, ngƣời viết thấy ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng thƣờng ghi nhận hợp đồng bảo đảm tiền vay Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm xẩy trƣờng hợp sau: (i) Bên vay vốn không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng; (ii) Bên vay vốn phải thực trả nợ trƣớc hạn theo điều khoản hợp đồng tín dụng theo quy định pháp luật nhƣng không thực thực không nghĩa vụ trả nợ; (iii) Khi bên bảo đảm doanh nghiệp thực việc giao, bán, khoán kinh doanh, cho thuê, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa, giải thể, phá sản doanh nghiệp; 95 (iv) Khi bên bảo đảm cá nhân chết tích (bao gồm trƣờng hợp bị tuyên bố chết tích theo quy định pháp luật); (v) Khi bên chấp và/hoặc bên vay vốn vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm KẾT LUẬN CHƢƠNG Nhƣ trình bày trên, việc phân tích bất cập, vƣớng mắc trình thực thi pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại chủ yếu đƣợc rút thực tiễn công ngân hàng thƣơng mại ngƣời viết nên khơng bao qt đƣợc hết toàn vƣớng mắc, bất cập trình áp dụng quy định pháp luật hành Tuy nhiên, góc độ hồn thiện pháp luật, ngƣời viết muốn đƣa kiến nghị, giải pháp mang tính đóng góp để góp phần hồn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay Đồng thời phải khẳng định việc hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực thiết phải đứng việc nghiên cứu, xem xét kỹ lƣỡng nguyên tắc chi phối việc hồn thiện xuất phát từ tình hình kinh tế để đƣa quy định đáp ứng kịp thời việc điều chỉnh quan hệ phát sinh Việc hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay cần đƣợc xem xét sở đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế - quốc tế điều kiện giao lƣu thƣơng mại ngày mở rộng, mối quan hệ thƣơng mại phát triển không ngừng Đặc biệt, việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật lĩnh vực bảo đảm tiền vay thiết phải đƣợc đặt tổng thể chiến lực xây dựng, hoàn thiện toàn hệ thống pháp luật Việt Nam để tạo đƣợc kết nối chế định pháp luật, đồng thời tránh khỏi mâu thuẫn, chồng chéo xác định đƣợc mảng chế định đƣợc ƣu tiên làm rõ, mảng chế định dựa vào quy định chung khác, đảm bảo đƣợc tính khả thi pháp luật, góp phần ổn định tình hình kinh tế - xã hội Tóm lại, tiến trình xây dựng hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật bảo đảm tiền vay nói riêng cần đƣợc trọng, xem xét kỹ lƣỡng dựa nguyên tắc định xuất phát từ sở thực tiễn, nhƣ dự liệu giao dịch phát sinh tƣơng lai 96 KẾT LUẬN Hòa nhịp xu giao lƣu kinh tế, thƣơng mại với kinh tế khu vực toàn giới, vấn đề bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại nội dung quan trọng pháp luật lĩnh vực tài - ngân hàng Để đạt đƣợc mục tiêu này, pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng, nhƣ phải đảm bảo tỷ lệ an tồn hoạt động, hạn chế tín dụng, phải tham gia bảo hiểm tiền gửi, trích lập dự phịng rủi ro, giới hạn tỷ lệ cho vay khách hàng hay nhóm khách hàng có liên quan Song song với quy định mang tính bắt buộc, ngân hàng thƣơng mại đề cao biện pháp bảo đảm tiền vay nhƣ cầm cố, chấp, bảo lãnh, ký quỹ, v.v Các biện pháp có tác động mang tính dự phịng nhằm bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ trả nợ; mặt khác, giúp ngăn ngừa hệ lụy việc không thực thực không nghĩa vụ trả nợ gây Áp dụng tốt biện pháp giúp cho hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại đƣợc an tồn hơn, góp phần khơng nhỏ vào ổn định quan hệ dân sự, kinh tế, đồng thời gián tiếp bảo đảm an toàn cho kinh tế Pháp luật Việt Nam điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm tiền vay từ sớm, thiết lập đƣợc hệ thống biện pháp bảo đảm tƣơng đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho bên tham gia giao dịch thực tuân thủ Tuy nhiên, trƣớc biến chuyển không ngừng kinh tế, mối quan hệ xã hội, quan hệ lĩnh vực bảo đảm tiền vay có nhiều điểm dẫn tới pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Các quy định rải rác, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng, tính đồng bộ, đơi cịn cứng nhắc chế triển khai làm cho hiệu lực điều 97 chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay suy giảm Chính quy định làm cho việc xác lập, thực giao dịch bảo đảm bị kéo dài, cịn bị đình trệ chí cơng tác xử lý tài sản bảo đảm gặp khó khăn nhiều Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm chƣa rõ ràng, minh bạch, chồng chéo nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó địi tăng cao, buộc ngân hàng thƣơng mại phải thực biện pháp trích lập dự phịng, ban hành sách tín dụng chặt chẽ, bảo thủ, ảnh hƣởng tới hoạt động ngân hàng thƣơng mại hội tiếp cận vốn tín dụng tổ chức, cá nhân kinh tế Bên cạnh sai lầm nhận thức quan liêu, thờ phận cá nhân có trách nhiệm số quan quản lý nhà nƣớc, quan Tòa án, thi hành án đẩy ngân hàng thƣơng mại đứng trƣớc nguy vốn không xử lý đƣợc tài sản bảo đảm cán có quan điểm riêng so với quy định pháp luật Các quy định bảo đảm tiền vay đƣợc ghi nhận Bộ luật Dân 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hƣớng dẫn Thông tƣ, Thông tƣ liên tịch có nhiều sửa đổi, bổ sung theo hƣớng phù hợp hơn, hoàn thiện Tuy vậy, nhƣ xem xét phân tích nội dung nêu việc hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm tiền vay vấn đề cần thiết Với nhận thức quy định pháp luật phải phục vụ thực tiễn, chừng cịn có vƣớng mắc áp dụng thực tiễn, chừng cịn cần phải sửa đổi, hồn thiện pháp luật, ngƣời viết chọn đề tài "Pháp luật bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam", với hy vọng góp phần hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực này, tạo hành lang pháp lý an tồn, thơng thoáng, phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam chuẩn mực, thông lệ quốc tế Đây đề tài tƣơng đối rộng, đề cập đến nhiều quy định có liên quan, từ xác lập, thực đến xử lý tài sản bảo đảm đó, khuôn khổ luận văn thạc sĩ, ngƣời viết trình bày vấn đề cách khái quát, mà chƣa có 98 điều kiện giải thấu đáo nội dung đƣa tập trung làm rõ vƣớng mắc, khó khăn gặp phải q trình áp dụng pháp luật Ngồi ra, với hạn chế ngƣời làm thực tiễn, có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu lý luận bảo đảm tiền vay, luận văn chắn không tránh khỏi nhiều thiếu sót Ngƣời viết mong nhận đƣợc ý kiến phản biện, đóng góp chuyên gia, thầy cô tất bạn để đề tài đƣợc nghiên cứu chuyên sâu hơn, đóng góp phần vào việc hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại nói riêng bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (đã sửa đổi, bổ sung theo Nghị định Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002), Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3 Về đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12 cơng chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ thi hành Luật Đất đai (đã sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006), Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh Trƣơng Thanh Đức (2000), "Một số vấn đề pháp lý cần xem xét quy định giao dịch bảo đảm", Ngân hàng, (3) 10 Học viện Ngân hàng (2001), Giáo trình Tín dụng Ngân hàng, Nxb Thống kê, Hà Nội 11 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 12 Lê Kiên (2006), "Đến tháng 6/2007 hoàn thành việc cấp giấy đỏ", Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, (151) 100 13 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (1959), Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11 ban hành quy định việc chấp tài sản để vay vốn ngân hàng, Hà Nội 14 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (1994), Quyết định 198/QĐ/NH1 ngày 16/9 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thể lệ tín dụng ngắn hạn, Hà Nội 15 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (1995), Quyết định 367/QĐ-NH1 ngày 21/12 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thể lệ tín dụng trung dài hạn, Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (1996), Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng, Hà Nội 17 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (1996), Luật Ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng số nước, Tài liệu hội thảo khoa học, Hà Nội 18 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN ngày 31/12 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng (Đã sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03-02-2005 Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31-5-2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), Hà Nội 19 Quốc hội (1990), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 20 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 21 Quốc hội (1997), Luật Tổ chức tín dụng, Hà Nội 22 Quốc hội (2003), Luật Doanh nghiệp nhà nước, Hà Nội 23 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 24 Quốc hội (2004), Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 25 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 101 28 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 29 Quốc hội (2006), Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Hà Nội 30 Quốc hội (2006), Luật công chứng, Hà Nội 31 Quốc hội (2010), Luật Tổ chức tín dụng, Hà Nội 32 Lê Thị Thu Thủy (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: vƣớng mắc cần khắc phục", Nghiên cứu lập pháp, (6) 33 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2002), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 34 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 35 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 36 Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 37 Nguyễn Quang Tuyến (2004), "Tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất vấn đề có liên quan quan hệ với tổ chức tín dụng", Dân chủ pháp luật, (4) 38 Nguyễn Văn Tuyến (2005), Giao dịch thương mại ngân hàng thương mại điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 39 Viện Khoa học pháp lý - Bộ tƣ pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 40 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp (1998), "Giao dịch có bảo đảm đăng ký tài sản pháp luật Việt Nam", Thông tin khoa học pháp lý, (Số chuyên đề) 42 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 43 Vụ Công tác lập pháp (2005), Những nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 102