Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại ngân hàng thương mại – thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Ầ LỜI ấ ủ ệc nghiên cứu đề tài Nền kinh tế Việt Nam năm gần đạt tốc độ tăng trưởng cao so với khu vực Với mức tăng trưởng nay, nhu cầu vốn cho kinh tế lớn Thực tế cho thấy, phần lớn doanh nghiệp Việt Nam lực tài yếu kém, hoạt động chủ yếu dựa nguồn vốn vay ngân hàng Một số doanh nghiệp có lực tài mức sử dụng nguồn vốn ngân hàng đòn bẩy tài để phát triển kinh doanh Từ đó, khẳng định tín dụng ngân hàng giai đoạn tiếp tục kênh cung cấp vốn quan trọng kinh tế Với chức trung gian tín dụng, hoạt động Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng việc huy động vốn cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp tổ chức kinh tế Tuy nhiên, hoạt động NHTM đứng trước nguy rủi ro mà chủ yếu vốn Chính thế, để tránh rủi ro xảy cho hoạt động cho vay, việc phải thẩm định thật kỹ phương án vay vốn vấn đề tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng ý Khi khách hàng khơng trả nợ tài sản bảo đảm nguồn trả nợ thứ hai ngân hàng Do đó, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm hoạt động quan trọng NHTM Trong năm qua, Nhà nước ban hành tổ chức thực nhiều văn quy phạm pháp luật nhằm tăng cường hiệu hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản NHTM Theo đó, hệ thống văn quy phạm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngày hồn thiện, có tính thi Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm không bao gồm Luật tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi 2017 văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành mà quy định nhiều văn pháp luật khác Luật dân 2015, Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật tố tụng dân 2015, Luật thi hành án dân 2008, sửa đổi năm 2014… Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, hệ thống văn pháp lý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nhiều bất cập Các văn pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Nhiều văn sửa đổi bổ sung bộc lộ lạc hậu bất cập thực tế Tình trạng thiếu thống nhất, khơng đảm bảo đồng văn quy phạm pháp luật gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản NHTM Bên cạnh đó, trình tự thủ tục xử lý tài sản bảo đảm quan thi hành án rườm rà khiến cho việc xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc bối cảnh kinh tế Chính thế, tơi định chọn đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại – Thực trạng giải pháp hoàn thiện” làm luận văn thạc sỹ luật học ề tài sâu nghiên cứu vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Từ đó, phân tích, đánh giá thực trạng đ c kết giải pháp khả thi để hoàn thiện pháp luật vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam ứu đề Nghiên cứu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại vấn đề quan trọng, ln thu h t mối quan tâm hàng đầu nhà khoa học, tổ chức nghiên cứu quan phủ Ở nước ta, thời gian gần có số nghiên cứu phân tích, đánh giá pháp luật ngân hàng nói chung pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại nói riêng, góp phần quan trọng vào trình -2- nghiên cứu, xây dựng đề án hoàn thiện pháp luật ngân hàng nhằm phục vụ cho mục tiêu giảm bớt rủi ro cho hoạt động ngân hàng thương mại, kể tới như: - Luận án tiến sĩ Nguyễn Như Minh ( 1996), “ Những giải pháp bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại”, Trường ại học Tài – Kế tốn thành phố Hồ Chí Minh - Luận văn thạc sĩ Luật học Lê Thị Thu Ánh ( 2015), “Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm tiền vay tài sản chấp bên thứ ba ngân hàng thương mại Việt Nam”, Khoa Luật đại học quốc gia; - Luận văn thạc sĩ luật học Trần Thị Thu Trang (2013), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, thực tiễn áp dụng ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa”, Khoa Luật đại học quốc gia; - Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Anh Tuấn (2017), Xử lý tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ trả tiền hợp đồng vay tài sản ngân hàng thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam - Thực trạng giải pháp hoàn thiện, ại học Luật Hà Nội Ngồi ra, có viết mang tính nghiên cứu trao đổi chuyên gia pháp lý đăng tạp chí chuyên ngành như: - Bài viết: “Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam” inh Văn Thanh, Tạp chí Thơng tin khoa học pháp lý (2000), tr.90-95 - Bài viết: “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng” Nguyễn Văn Tuyến, Tạp chí ngân hàng, (17/2010); - Bài viết: “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015” Bùi Giang, Tạp chí Ngân hàng số 1-2/2017 -3- ức - Bài viết: “Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại” Nguyễn Thị Liên, Nguyễn Thị Ngọc Diệu, Phạm Minh Hồng, Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 8/2017, tr 28-31; Tuy có nhiều cơng trình nghiên cứu cơng trình nghiên cứu tập trung khai thác vấn đề chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đưa giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Thực tế, chưa có nghiên cứu thực chuyên sâu vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại đặt mối quan hệ nghiên cứu với kinh nghiệm số nước giới Chính vậy, đặt bối cảnh nhà nghiên cứu pháp luật nghiên cứu sách mong muốn tìm kiếm giải pháp xử lý triệt để khó khăn q trình xử lý tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng thương mại hướng tới nâng cao việc bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng thương mại, việc nghiên cứu đề tài luận văn: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại – Thực trạng giải pháp hoàn thiện” cần thiết đảm bảo tính đề tài nghiên cứu Theo đó, luận văn có ý nghĩa khoa học thực tiễn sau: - Luận văn đóng góp vào việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại, từ góp phần nâng cao hoạt động quản lý rủi ro lĩnh vực ngân hàng Việt Nam - Với số giải pháp đề xuất luận văn đưa sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng thực pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại góp phần hồn thiện pháp luật ngân hàng giai đoạn Mụ đ ệm vụ nghiên cứu củ đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm sáng rõ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại, rõ mặt tích cực đạt khó khăn -4- trình thực thi quy định này; từ đưa giải pháp mặt pháp lý nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ể đạt mục đích đó, nhiệm vụ đặt luận văn là: Làm rõ đánh giá hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ánh giá trình thực thi quy định xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Từ đó, phân tích thành tựu, hạn chế, tồn việc thực thi quy định thực tế đồng thời nguyên nhân cụ thể ưa giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam ố ƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống quy định pháp luật hành xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại như: Luật tổ chức tín dụng 2010 ; Luật tổ chức tín dụng sửa đổi bổ sung 2017 ; Nghị 42/2017/NQ-QH14 thí điểm xử lý nợ xấu số tổ chức tín dụng ; Luật đất đai 2013 ; Luật kinh doanh bất động sản 2014; Luật nhà 2014 ; Nghị định 163/2006/N -CP giao dịch bảo đảm ; Nghị định 11/2012/N -CP ; Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm… - Phạm vi nghiên cứu: Nội dung đề tài tập trung vào hệ thống quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Bên cạnh đó, đề tài tìm hiểu quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản số nước giới Australia, Hàn Quốc, Thái Lan để rút kinh nghiệm nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam -5- Cơ sở khoa họ ƣơ ứu củ đề tài Luận văn thực tảng lý luận nguyên tắc, phương pháp luận Chủ nghĩa Mác - Lê nin tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm ảng Nhà nước ta trình xây dựng phát triển kinh tế Trong trình thực luận văn, tác giả có kết hợp sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu như: vật biện chứng, vật lịch sử; phương pháp phân tích, đối chiếu, so sánh, tổng hợp, thống kê, khái quát hoá để giải nội dung khoa học đề tài ặc biệt, tác giả luận văn trọng phương pháp so sánh Luật, kết hợp lý luận thực tiễn để làm bật ưu điểm hạn chế quy định Nhữ ó luậ ă Trên sở kế thừa thành tựu, kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan công bố, luận văn tiếp tục nghiên cứu sâu thêm quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, luận văn dự kiến hồn thành có số đóng góp như: Hệ thống hố, kế thừa phát triển luận khoa học sở lý luận pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Luận văn đưa kết đạt được, khó khăn trình thực nguyên nhân bất cập, hạn chế quy định hành xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, đánh giá mặt tích cực hạn chế thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam thực tế Từ đó, đề xuất số giải pháp thiết thực góp phần sớm hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương -6- mại nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học nội dung khác có liên quan Bố cục củ đề tài Kết cấu luận văn xây dựng sở phù hợp với mục đích, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu đề tài Ngoài lời mở đầu, mục lục, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương: Chương Những vấn đề lý luận xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Chương Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Chương Giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam -7- CHƢƠNG NHỮNG VẤN Ề LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ẢM TIỀN VAY LÀ BẤ NGÂN HÀNG HƢƠNG 1.1 Khái quát giao dị ƣơ ẠI ỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM đảm bảo tiền vay bấ động sản ngân hàng mại 1.1.1 Khái niệm Giao dịch bảo đảm tiền vay yêu cầu quan trọng hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng thương mại Thực tế, giao dịch bảo đảm xuất từ lâu lịch sử trước ngân hàng thương mại hình thành Việc vay mượn, bao gồm vay tiền hay loại tài sản khác cách hàng nghìn năm, dù khơng ghi ch p lại rõ ràng Trong đó, khoản vay có bảo đảm, tiêu biểu vay tín dụng ngân hàng phổ biến cách ba k Hợp đồng lịch sử ghi nhận hợp đồng Mesopotamia vào khoảng năm 3000 trước Công nguyên Tuy nhiên, người lập hợp đồng chưa hình thành ý thức điều khoản mang tính bảo đảm Hình thái hợp đồng bảo đảm xuất thời k chiếm hữu nô lệ Hy Lạp La Mã cổ đại Những người ngh o thường phải vay tiền hay lương thực từ nhà địa chủ Khi khơng thể hồn trả khoản vay đ ng hạn, họ bị bắt làm nô lệ để trả nợ Như vậy, tài sản bảo đảm quyền sở hữu người Văn hóa vay mượn có bảo đảm dần hình thành người Hy Lạp cổ đại, chủ yếu xuất phát từ đền thờ Vào thời k phong kiến, địa chủ lãnh ch a bắt đầu sử dụng vùng đất hay hoa màu làm tài sản bảo đảm để vay tiền nhà nước -8- Roma Các công dân dần quen với việc đặt cọc hay nhiều tài sản để vay tiền người khác Người cho vay nhận khoản tiền gia tăng (ngày hiểu tiền lãi) thời hạn định Khi người vay thực hết nghĩa vụ tài mình, họ lấy lại tài sản dùng để đặt cọc Các khoản vay lãnh ch a hay nhà nước ln ln có mức lãi suất lớn nhiều so với vay mượn sinh hoạt hay kinh doanh Với nhu cầu tiêu dùng cực lớn giới quý tộc, việc thực chiến, cơng trình xây dựng khiến khoản vay ngày phổ biến ến cuối k thứ tư, Giáo hội lên án việc nhà nước lạm dụng khoản vay có bảo đảm, dẫn đến khoản nợ khổng lồ Tuy vậy, Giáo hội thực hoạt động cho vay Việc siết nợ khiến Giáo hội có quỹ đất dồi [30] Bất chấp ý kiến Giáo hội, lực trị ưa chuộng vay nặng lãi có bảo đảm tận đầu k 19 Thậm chí, vào năm 1824, người dân Hy Lạp đề nghị chấp “toàn tài sản quốc gia Hy Lạp” để nhận ủng hộ quốc gia khác chiến giành lại độc lập từ đế quốc Ottoman (Thổ Nhĩ K ngày nay) Theo quan điểm luật La Mã cổ đại, vấn đề giao dịch bảo đảm có liên quan mật thiết đến quyền chiếm hữu quyền sở hữu Luật La Mã cổ ghi nhận hai hình thức bảo đảm “fiduca” “pignus” Với fiduca, chủ nợ có tồn quyền sở hữu chiếm hữu tài sản bảo đảm iều hiểu là, tài sản bảo đảm bên vay trở thành tài sản hợp pháp bên cho vay thời k vay Hình thức giống margin chứng khốn ây bất lợi cực k lớn Theo đó, bên cho vay tự ý bán tài sản bảo đảm bên vay khơng thể đòi lại tài sản mà kiện đòi bồi thường Nhược điểm dẫn đến sụp đổ fiduca thay pignus Với pignus, người cho vay có quyền chiếm hữu mà khơng có quyền định đoạt tài sản bảo đảm Các nhà lập pháp La Mã tiếp tục phát triển chế định pignus, bao gồm việc giải tình liên quan đến bán tài sản bảo đảm để thay cho nghĩa vụ trả nợ hay ngăn chủ nợ tự ý bán tài sản bảo đảm Cụ thể, người Athen đặt số viên đá đặc biệt lên mảnh đất dạng chấp để cảnh báo cho người hỏi -9- mua tài sản bảo đảm tùy ý bán Sự mở rộng chế định pignus ghi lại từ hypotheca tiếng Latinh Hypotheca dịch tiếng Anh đại “mortgage” – chấp Bản thân từ pignus phiên âm Anh ngữ thành “pledge” – yêu cầu.[32] Các khoản vay có bảo đảm theo nghĩa đại ghi nhận Italia Từ ngân hàng (bank) xuất phát việc phát âm “banca” – băng ghế người cho vay thường ngồi khu chợ [32] Cho vay có bảo đảm ngày phát triển với hệ thống ngân hàng việc theo dõi đánh giá tài sản bảo đảm trở tiết thông dụng Thực chất, biện pháp bảo đảm tiền vay đại xuất phát từ lý thuyết vật quyền bảo đảm Vật quyền bảo đảm khái niệm hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law), dùng để quyền trực tiếp tức khắc bên nhận bảo đảm tài sản Quan hệ vật quyền bảo đảm xác lập nguyên tắc giải mối quan hệ hai yếu tố: chủ thể quyền (con người) đối tượng quyền (tài sản) Theo đó, quan hệ vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể có quyền “áp đặt” quyền lên tài sản, mà khơng cần đến đồng ý không đồng ý chủ thể khác Cụ thể: Thứ nhất, vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể thực quyền tài sản tài sản thuộc chiếm hữu chủ thể khác iều có nghĩa vật quyền bảo đảm cho phép người có quyền đối vật phép thực quyền vật vật nằm tay Chẳng hạn như: Bên nhận chấp có quyền yêu cầu người mua, người nhận tặng cho tài sản chấp… phải giao tài sản cho để xử lý thu hồi nợ Thứ hai, vật quyền bảo đảm cho phép người có quyền thực quyền tài sản bảo đảm trước chủ thể khác xác lập vật quyền bảo đảm sau Như vậy, trường hợp nhiều người có quyền đối vật loại tài sản, người có quyền đối vật xác lập trước có quyền ưu tiên so với người có quyền đối vật xác lập sau - 10 - Thứ bảy, cho phép áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn yêu cầu ngân hàng bên vay liên quan đến bất động sản bảo đảm ây quy định phù hợp Nghị 42 Tuy nhiên, phạm vi hiệu lực áp dụng nghị 42 khơng đủ Chính vậy, Nghị định cần hoàn thiện đựa vào áp dụng quy định thủ tục rút gọn với phạm vi mà mức độ lớn nhằm thu kết tối đa Thứ tám, bổ sung thêm quy định xử lý tài sản bảo đảm trường hợp ngân hàng thương mại phá sản Quy định cần thiết, phù hợp bổ sung cho hệ thống quy định liên quan đến phá sản tổ chức tín dụng đề cập đến Luật tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2017 Luật phá sản năm 2014 Về hướng bổ sung, theo kinh nghiệm c nghiên cứu trên, nên quy định rằng, khoản vay có bảo đảm chuyển giao cho tổ chức tín dụng chủ nợ khác với điều kiện lãi suất không giảm Việc chuyển giao tòa án định ồng thời, người vay khơng phải tốn thêm khoản phí tổn bổ sung 3.2.2 Quy định cụ thể quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Như phân tích, quy định quyền nắm giữ bất động sản NHTM khoản iều 132 Luật TCTD 2010 quy định không rõ ràng dẫn đến cách hiểu khác Do đó, cần có văn hướng dẫn khái niệm nắm giữ quyền nắm giữ bất động sản NHTM theo hướng: Thứ nhất, nắm giữ việc NHTM nhận bàn giao tài sản bảo đảm bất động sản từ chủ sử dụng, sở hữu bất động sản có đầy đủ quyền chủ sử dụng, sở hữu thực thủ tục “ sang tên” Trong thời gian nắm giữ, NHTM sử dụng, khai thác tài sản bảo đảm Số tiền thu từ hoạt động dùng để khấu trừ vào khoản nợ khách hàng Thứ hai, thời điểm nắm giữ: từ thời điểm NHTM bên bảo đảm ( chủ sử dụng, sở hữu bất động sản) bàn giao tài sản thông qua biên bàn giao Biên - 79 - bàn giao tốt nên u cầu có xác định quyền địa phương quan thừa phát lại để đảm bảo tính xác thực tuân thủ bên tham gia Thứ ba, việc nắm giữ NHTM phải thông báo cho quan quản lý nhà nước đất đai, bất động sản như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng tài ngun mơi trường Thứ tư, NHTM hạch toán treo bất động sản nắm giữ khoảng thời gian định ( quy định hành ba năm) Các tài sản khơng tính tài sản cố định NHTM Sau thời gian phép nắm giữ NHTM phải bán tài sản mua lại sản Ngồi ra, theo tơi cần quy định thời gian nắm giữ bất động sản NHTM dài thời gian ba năm quy định Luật TCTD 2010 3.2.3 Đề nghị c c t chức cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài ch nh c nhân đóng góp rung tâm th ng tin t n dụng quốc gi C C xây dựng mạng th ng tin hồ sơ tài ch nh tr n toàn quốc Hiện nay, nguyên nhân sâu xa dẫn đến việc phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thương mại bất động sản vừa tốn k m, vừa thời gian việc đánh giá khoản vay không tốt từ đầu Suy cho cùng, mục đích xử lý tài sản bảo đảm thu lại khoản tiền lãi gốc mà ngân hàng cho vay Nếu khoản vay lành mạnh, việc xử lý tài sản bảo đảm sau khơng cần thiết người vay trả gốc lãi đ ng hạn Thậm chí buộc phải xử lý tài sản bảo đảm, khách hàng tiềm có xu hướng hợp tác trình bàn giao bất động sản bảo đảm ể đánh giá chi tiết đến mức độ này, ngân hàng thương mại cần nguồn thông tin tài ổn định chi tiết Hiện nay, hầu hết ngân hàng phụ thuộc vào Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia CIC nhằm đánh giá khoản vay Các ngân hàng cung cấp cho CIC thông tin khoản vay, tên người vay, tổ chức vay q trình tốn khoản vay Sau đó, CIC tổng hợp chúng thành sở liệu thống phản ánh lịch sử tín dụng cá - 80 - nhân/doanh nghiệp Tại sở liệu này, cá nhân pháp nhân xếp hạng vào nhóm dư nợ Khi xem x t cấp tín dụng cho khoản vay ngân hàng kiểm tra hồ sơ Tuy nhiên, lượng thơng tin đầu vào gặp nhiều vấn đề Tính đến hết năm 2017, tổng số khách hàng vay CIC cập nhật vào kho liệu 34,3 triệu, có 700.000 khách hàng doanh nghiệp 33,6 triệu khách hàng cá nhân Lượng thông tin vừa gặp vấn đề chất lượng, vừa không đủ số lượng Tại Hội thảo Quản trị rủi ro tín dụng thương mại đầu tư, theo ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Stoxplus12, nhiều thơng tin thiếu minh bạch, liệu tài xếp hạn tín dụng hạn chế ộ tin cậy sở liệu đầu vào Việt Nam thấp sở hạ tầng nguồn liệu quốc gia phân tán, mơi trường lập báo cáo tài chưa hồn thiện Thêm vào đó, đa số báo cáo tài Việt Nam thường doanh nghiệp tự lập trình hoạt động Rất nhiều báo cáo gian lận khiến độ tin cậy thông qua số trình bày báo cáo tài thấp Tại Sở giao dịch chứng khốn TP.HCM, có khoảng 35% doanh nghiệp niêm yết kiểm tốn cơng ty kiểm tốn hàng đầu giới (Big 4), Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, t lệ khoảng 16% Ngồi ra, hàng trăm ngàn doanh nghiệp vừa nhỏ khác với báo cáo tài khơng đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế ối với hoạt động cho vay tiêu dùng cá nhân, Hội thảo báo cáo tín dụng phục vụ hoạt động tài tiêu dùng, ơng Lê Anh Tuấn Trưởng phòng Nghiên cứu phát triển CIC cho biết tình trạng gian lận đánh cắp thông tin người 12 Stoxplus: Doanh nghiệp chun cung cấp thơng tin tài thành lập năm 2008 - 81 - khác để vay tiêu dùng phổ biến, độ phủ thơng tin tín dụng Việt Nam thấp khiến tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn định cho vay Như vậy, nhu cầu xây dựng mạng thơng tin tín dụng hồn chỉnh, đảm bảo chất lượng trở nên ngày thiết yếu Giải pháp nhóm nghiên cứu đưa tiến hành xây dựng cụ thể hệ thống thơng tin tín dụng dựa nguồn thông tin từ CIC tổ chức cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài cá nhân khác Hiện nay, tổ chức hành nghề cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài Việt Nam hoạt động chưa mạnh Chủ yếu dịch vụ cung cấp văn phòng luật Tuy hoạt động nhỏ l , m i đơn vị có lượng thơng tin định xuất phát từ nguồn khách hàng Nếu tập hợp lại ch ng ta thu thập sở liệu rộng sâu Hơn nữa, học hỏi kinh nghiệm từ c, thấy việc xây dựng hồ sơ tài bao gồm tìm kiếm thơng tin chi trả cá nhân hóa đơn dịch vụ công điện, nước, internet, … Qua đánh giá chi tiết khoản vay, tài sản bảo đảm cho khoản vay bất động sản ngân hàng thương mại, xu hướng cá nhân người vay Hệ thống thông tin tín dụng xây dựng góp phần giải vấn đề bất cân xứng thông tin – nguồn gốc sâu xa dẫn đến xử lý tài sản bảo đảm bất động sản tốn k m thời gian sau Với hệ thống thông tin đầy đủ, ngân hàng có nhiều sở để xem x t khoản vay ồng thời, người vay cần quan tâm đến hoạt động nhằm làm hồ sơ tài ây tác động tốt đến xã hội m i cá nhân quan tâm đến vấn đề thu chi – kể thu chi tiêu dùng Hiện nay, số tổ chức tham gia vào q trình đóng góp này, đáng kể Cơng ty Cổ phần thơng tin tín dụng Việt Nam PCB PCB gia nhập Hiệp hội ngân hàng Việt Nam từ năm 2015 ến nay, có 26 ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng khác dã ký kết Hợp đồng Thỏa thuận Cung cấp thơng tin sản phẩm Thơng tin tín dụng với PCB Vào năm 2017, PCB có đưa vào hoạt động dịch vụ chấm điểm tín dụng khả quan với tên gọi GLOCAL ây công cụ đánh giá rủi ro tiên tiến sử dụng rộng rãi quốc - 82 - gia phát triển Theo đó, tồn lịch sử tín dụng báo cáo khách hàng vay tổng hợp thể dạng điểm số M i điểm số tương ứng với t lệ khách hàng khơng trả nợ định Mơ hình chấm điểm dựa tổ hợp tiêu chí tuổi, lịch sử trả nợ, độ dài lịch sử tín dụng, v.v để đưa thang điểm đánh giá t lệ trả nợ khách hàng vay 12 tháng GLOCAL tích hợp với hệ thống phê duyệt tự động, giúp rút ngắn thời gian chi phí thẩm định; sử dụng làm thông số đầu vào hệ thống xếp hạng, chấm điểm tín dụng nội bộ; ánh giá lại lại khách hàng vay danh mục để phân loại rủi ro từ thấp đến cao ể phát huy hết hiệu quả, GLOCAL cần mạng thơng tin tín dụng rộng ồng thời, bổ sung GLOCAL cho mạng đem lại nhiều tiện ích cho ngân hàng thương mại người vay Chính thế, PCB cần hợp tác với CIC tổ chức tư nhân khác để xây dựng phát triển mạng thông tin Hiện việc tra cứu hồ sơ tài ngân hàng hồn tồn miễn phí h trợ khách hàng chủ mang CMND đến trụ sở PCB CIC, việc xác minh nhân thân qua điện thoại hay online phức tạp Dự kiến, CIC phát triển hệ thống cho phép check CIC online, kiểm tra thông tin tài cá nhân trực tuyến qua mạng Nếu xây dựng mạng thơng tin rộng khắp tra cứu trực tuyến, đồng thời hồ sơ tài cá nhân hay thể nhân chấm điểm thông qua GLOCAL hiệu thực khoản vay nói chung hay vay có tài sản bảo đảm bất động sản nâng cao, đồng thời giảm rủi ro, phức tạp vướng mắc khâu xử lý tài sản bảo đảm sau đến mức tối thiểu 3.2.4 Đề nghị hoàn thiện pháp luật giám sát ngân hàng nhằm nâng c o lực củ c c ngân hàng thương mại đảm bảo thực c c nghĩ vụ kinh doanh ngân hàng Nhằm nâng cao nâng lực ngân hàng thương mại việc đảm bảo thực nghiệp vụ xử lý tài sản bảo đảm bất động sản nhóm tác giả - 83 - cho cần thiết phải hoàn thiện pháp luật giám sát ngân hàng theo định hướng sau[15]: Một là, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện tảng để bảo đảm hiệu hoạt động giám sát ngân hàng ban hành quy định hướng dẫn cụ thể, chi tiết áp dụng chuẩn mực, thông lệ quốc tế giám sát ngân hàng Ủy ban Basel, xây dựng hoàn thiện dự luật, quy định giám sát ngân hàng nhằm tăng cường tính pháp lý cho hệ thống giám sát tài ặc biệt văn pháp luật phải góp phần tăng cường ý thức, trách nhiệm công khai thông tin thước đo uy tín đối tượng giám sát Hai là, hoạt động giám sát cần trọng tâm vào việc giám sát tuân thủ quy định pháp luật tuân thủ t lệ đảm bảo an toàn kinh doanh ngân hàng, quản trị rủi ro, thực quy chế đạo đức kinh doanh, quy trình cho vay tín dụng, sở hạn chế cấp tín dụng với tài sản bảo đảm bất động sản nằm diện “nghi ngờ” bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay ngân hàng Cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp luật an toàn hoạt động ngân hàng Việt Nam theo hướng áp dụng nguyên tắc Basel III thông lệ, chuẩn mực quốc tế Pháp luật cần tạo môi trường hoạt động ngân hàng lành mạnh tạo động lực khuyến khích ngân hàng thương mại nâng cao lực quản trị, đặc biệt quản trị rủi ro Bên cạnh đó, cần xây dựng hoàn thiện chuẩn mực, yêu cầu nghề nghiệp, chức danh quản lý, chứng nghề nghiệp rõ ràng để có hệ thuống quy định quản lý rủi ro cách chuyên nghiệp đại Ba là, nâng cao vai trò CIC phát triển hệ thống tổ chức xếp hạng tín dụng độc lập nhằm tạo mơi trường thơng tin công khai, minh bạch, độc lập, khách quan cho thị trường để cung cấp thơng tin tài chính, tạo sở cho hoạt động giám sát ngân hàng Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống: “Giám sát, xếp hạng TCTD theo tiêu chuẩn CAMELS”, thực tiến hành đánh giá xếp hàng TCTD theo thông lệ quốc tế - 84 - Bốn là, xây dựng hệ thống: “Cảnh báo sớm khủng hoảng”, đưa cảnh báo rủi ro một nhóm TCTD Các thơng tin sử dụng để phân tích đưa cảnh báo sớm thơng tin, tiêu vi mô thu thập từ TCTD, thông tin chi tiết khách hàng TCTD - 85 - KẾT LUẬN CHƢƠNG Học hỏi kinh nghiệm Australia, Hàn Quốc Thái Lan, đồng thời đánh giá xem x t thực trạng nêu trên, tác giả đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản sau: Thứ nhất, nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, nhóm tác giả đề xuất phải ban hành văn quy phạm pháp luật xử lý tài sản bảm đảm với mười nội dung cần quy định văn quy phạm này, bao gồm: cần quy định nghĩa vụ tổ chức tín dụng xử lý bất động sản; cần quy định chế tài hành vi chây , không chịu hợp tác; xác định lại giá bất động sản; cần quy định chi tiết số vấn đề liên quan đến quy trình bán đấu giá bất động sản bảo đảm Thứ hai, cần có văn hướng dẫn khái niệm nắm giữ quyền nắm giữ bất động sản NHTM theo hướng: coi nắm giữ việc NHTM nhận bàn giao tài sản bảo đảm bất động sản từ chủ sử dụng, sở hữu bất động sản có đầy đủ quyền chủ sử dụng, sở hữu thực thủ tục “ sang tên” Trong thời gian nắm giữ, NHTM sử dụng, khai thác tài sản bảo đảm Số tiền thu từ hoạt động dùng để khấu trừ vào khoản nợ khách hàng Việc nắm giữ phải lập thành biên có xác nhận quan có thẩm quyền thông báo cho quan quản lý nhà nước ồng thời kéo dài thời gian nắm giữ B S để xử lý năm Thứ ba, nhằm đánh giá an tồn khoản vay cần đề nghị tổ chức cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài cá nhân đóng góp Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia CIC xây dựng mạng thơng tin hồ sơ tài tồn quốc Với hệ thống thông tin đầy đủ, ngân hàng có nhiều sở để xem x t khoản vay ồng thời, người vay cần quan tâm đến hoạt động nhằm làm hồ sơ tài ây tác động tốt đến xã hội m i cá nhân quan tâm đến vấn đề thu chi – kể thu chi tiêu dùng - 86 - Thứ tư, để góp phần hồn thiện quy định giám sát ngân hàng mối liên hệ tăng cường lực đảm bảo thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng, cần thực hoạt động: hoàn thiện khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện tảng để đảm bảo hiệu hoạt động giám sát ngân hàng; hoạt động giám sát cần trọng tâm vào việc giám sát tuân thủ t lệ bảo đảm an toàn kinh doanh ngân hàng; nâng cao vai trò CIC phát triển hệ thống tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập; Xây dựng hệ thống “Cảnh báo sớm khủng hoảng” đưa cảnh báo rủi ro một nhóm TCTD - 87 - KẾT LUẬN Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay ngân hàng thương mại vấn đề khơng khó giải triệt để, chí phát triển theo chiều hướng phức tạp Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại cần thiết, phù hợp với yêu cầu chung đất nước Thông qua nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ số vấn đề lý luận thực tiễn sau: Thứ nhất, phương diện lý luận, luận văn khái quát lại lý luận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Thơng qua đặc tính tài sản bảo đảm, luận văn đánh giá tính tối ưu bất động sản tham gia vào giao dịch bảo đảm Luận văn phân tích khác biệt xử lý tài sản bảo đảm bất động sản giao dịch bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại so với cho vay dân Khơng vậy, luận văn phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hiệu việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại ó yếu tố đường lối ảng, sách pháp luật nhà nước; Trình độ chun mơn nghiệp vụ ngân hàng thương mại; Thái độ bên vay việc hợp tác xử lý bất động sản bảo đảm Bên cạnh đó, luận văn nghiên cứu quy định pháp luật, chế h trợ phương pháp nghiệp vụ ngân hàng thương mại c, Hàn Quốc Thái Lan Từ đó, đề tài r t điểm đáng học hỏi, hồn cảnh áp dụng tương tự để bổ sung cho pháp luật Việt Nam Thứ hai, phương diện thực tiễn, luận văn đã vấn đề bất cập quy định pháp luật, bao gồm: Một là, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản chưa chặt chẽ, nhiều quy định bất hợp lý khiến cho việc áp dụng gặp nhiều khó khăn nhiều bất cập phương thức bán trực tiếp tài sản bảo đảm; nhiều bất cập phương thức nhận bất động sản bảo đảm - 88 - Hai là, pháp luật quy định quyền chủ thể giao dịch bảo đảm chưa phù hợp Theo đó, ngân hàng khơng có quyền cưỡng chế thích hợp h trợ mang tính hòa hỗn quyền địa phương khơng đủ để giải nhanh chóng dứt điểm bất động sản Bên cạnh đó, xử lý bất động sản bảo đảm tiền vay có tham gia bên thứ ba tương đối khó khăn Ba pháp luật quy định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản bị nhà nước thu hồi chưa rõ ràng Bốn là, pháp luật chưa quy định cụ thể xử lý bất động sản bảo đảm trường hợp ngân hàng bị phá sản Năm là, pháp luật quy định quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại chưa rõ ràng Từ thực trạng pháp luật nhiều hạn chế dẫn đến thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn như: nhiều tài sản bảo đảm chưa xử lý triệt để ngân hàng thương mại công ty VAMC; xử lý chấp tài sản hình thành tương lai nhiều vướng mắc; vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba khó khăn việc giải quyết; thời gian tiến hành thủ tục tố tụng bị kéo dài Thứ ba, phương diện đề xuất giải pháp, tác giả đưa vấn đề cần quy định lại bổ sung văn pháp luật tài sản bảo đảm ó nghị định thay nghị định 163/2006 văn pháp luật k m Luật đăng ký tài sản Quốc hội dự kiến ban hành ồng thời, cần có văn hướng dẫn khái niệm nắm giữ quyền nắm giữ bất động sản NHTM Không cần xây dựng quản lý hệ thống sở liệu trực tuyến dạng đồ tình trạng bất động sản bảo đảm địa phương Bên cạnh đó, cần tăng cường hiệu giám sát hoạt động ngân hàng Từ đó, cơng tác xử lý bất động sản bảo đảm cải thiện đáng kể - 89 - D NH ệu C ÀI IỆ H HẢO ệ Ban chấp hành trung ương ảng khóa VI (18-12-1986) Nghị đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ V Đảng Cộng sản Việt Nam Ban chấp hành trung ương ảng khóa XII (3-6-2017) Nghị số 11 NQ-TW hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng x hội chủ nghĩa PGS TS Nguyễn Văn Cừ - PGS TS Trần Thị Huệ, 2016 Bình luận khoa học luật dân 2015, Nxb Công An Nhân Dân Luật sư Trương Thanh ức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, 2015 Bình luận chế định bảo đảm tiền vay hoạt động tín dụng ngân hàng , ề tài Nghiên cứu khoa học Bộ tư pháp ảng Cộng sản Việt Nam ( 2008), Nghị số 48 – NQ/TW Ban Chấp hành Trung ướng Đảng tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội Trần Việt Hùng, 2014 Đăng ký giao dịch bảo đảm – Từ thực tiễn hoạt động ngân hàng Techcombank, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – ại học Quốc gia Hà Nội Trần Thu Hương, 2015 Pháp luật giao dịch bảo đảm thực tiễn áp dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại cổ phần châu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – ại học Quốc gia Hà Nội Thanh Huyền ( 2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, ại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Mai Phương, 27-8-2017 Nghị 42 tác động tới ngân hàng thương mại Thông xã Việt Nam - 90 - 10 Bộ mơn Tài Ngân hàng – Khoa Luật ại học Vinh,Nghiên cứu khoa học, tháng – 2018 Những điểm nhấn Nghị 42/2017/QH14 xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 11 Trần Thị Thu Trang, 2013 Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, thực tiễn áp dụng ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa Luận văn thạc sỹ, Khoa Luật đại học quốc gia 12 Trịnh Thị Ngọc Trâm, 2018, Pháp luật thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản Luận văn thạc sỹ luật học, Trường ại học Luật Hà Nội, trang 13 Nguyễn Văn Tuyến, 2010 Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 14 inh Văn Thanh, 2010 Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam Thông tin khoa học pháp lý , tr.90-95 15 PGS.TS Phạm Thị Giang Thu, năm 2017 ề tài khoa học cấp Bộ: Hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng – Cơ sở lý luận thực tiễn 16 Viện ại học Mở Hà Nội, 2015 Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam Trang 106 Nxb Tư pháp Hà Nội 17 Phạm Văn Võ, Các mơ hình sở hữu đất đai vấn đề pháp lý đặt Việt Nam , 2011 18 Viện Tiền tệ tín dụng, Từ điển tài ngân hàng, Nhà xuất xuất ngoại văn năm 1991 19 Viện Khoa học tài chính, Bộ tài chính, Từ điển thuật ngữ tài tín dụng, Nhà xuất tài năm 1996 - 91 - ệu ƣớ o 20 Australia Banking Act 1959 (Luật Ngân hàng c 1959 – sửa đổi, bổ sung năm 2016) 21 Personal Property Securities Act 2009 (Luật Biện pháp bảo đảm với tài sản cá nhân c 2009) 22 Thai Civil and Commerce Code 2005 (Luật dân thương mại Thái Lan) 23.Thai Business Collateral Act 2015 (Luật Tài sản bảo đảm kinh doanh Thái Lan 2015) 24 Banking Act Republic of Korea 2012 (Luật Ngân hàng Hàn Quốc 2012) 25 The Electronic Financial Transactions Act 2008 (Luật giao dịch tài điện tử Hàn Quốc 2008) 26 The Act on Structural Improvement of the Financial Industry 2009 (Luật cải thiện cấu tr c ngành tài Hàn Quốc 2009) 27 Korea Asset Management Corporation 2013 (Luật cải tổ chức nhiệm vụ Công ty quản lý tài sản Hàn Quốc); 28 Gustavus Schmid,2009 Civil Law in Mexico and Spain.pp 123-124 29 See Roger J Goebel, 1961 Reconstructing the Roman Law of Real Security, 36 TUL L REV 29 pp 34-40 30 Sean Ross, 2014 Investopia England 31 Thomas W Merrill & Henry E.Smith, 2010 The Oxfored Introductions to the U.S Law – Property, Oxford University Press 32 George Lee Flint Jr Marie Juliet Alfaro, 1961 Secured Transactions History: The Impact of English Smuggling on Chattel Mortgage Acts in the Spanish Borderlands pp 708-709 - 92 - 33 Bryan A Garner, 2001 Black‟s Law Dictionary, West Group, A Thomson Company 34 Donald B King, Calvin A Kuenzel, Bradford Stone, W.H Knight, Jr, 2008 Commercial transactions under the Uniform Commercial Code and other laws, New York 35 Grant Gilmore, Security Interests in Personal Property, vol (Boston: Little, Brown & Co., 1965), 24-25 36 Marc Terrano, 2018 Property forecast Sydney 37 Hợp đồng chấp thăng (kun-mortgage) Ngân hàng Phát triển Hàn Quốc Tập đồn Cơng nghệ Amkor vào ngày 28 tháng năm 2012 38 George Akerlof, 1970 The Market for „Lemons‟: Quality Uncertainty and the Market Mechanism 39 The American Law Institute - UCC 2007 Edition (Official Text with Comments) product page 2009 40 Donald B King, Calvin A Kuenzel, Bradford Stone, W.H Knight, Jr, 2009 Commercial transactions under the Uniform Commercial Code and other laws, New York 41 Michael Yardney, 2018 How banks assess your property investment loan application Sydney - 93 - ... đảm bất động sản Thứ năm, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần dựa nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm theo luật dân nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo pháp luật ngân hàng. .. thiết thực góp phần sớm hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương -6- mại nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương. .. tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại – Thực trạng giải pháp hoàn thiện làm luận văn thạc sỹ luật học ề tài sâu nghiên cứu vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay