Untitled Spr ing , 2014 Nguyễn Lê Quyền Page 1 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1 1 Khái niệm và các đặc trưng của đất liên quan đến định giá 1 1 1 Khái niệm về đất Theo Docutrai[.]
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc trưng đất liên quan đến định giá 1.1.1 Khái niệm đất Theo Docutraiep (1846 – 1903) nêu lên khái niệm “Đất tầng mặt hay tầng đá bị biến đổi cách tự nhiên tác dụng tổng hợp yếu tố: Đá mẹ, sinh vật, khí hậu, địa hình thời gian” Tuy nhiên, sau nhà nghiên cứu đất đai cho cần phải bổ sung thêm yếu tố người, người góp phần tác động vào đất làm thay đổi nhiều tính chất vật lý, hóa học sinh học đất Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: Đất đai tài sản Đất đai tài sản có đầy đủ thuộc tính tài sản như: Đáp ứng nhu cầu người, tức có giá trị sử dụng; Con người co khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự); … Đồng thời đất đai coi tài sản (hàng hóa) đặc biệt thân khơng lao động tạo 1.1.2 Những đặc trưng đất liên quan đến định giá Đất đai có số đặc trưng sau: - Đất đai thuộc chủ quyền Quốc gia, hay nói cách khác: đất đai sở hữu tồn dân Nhà nước làm đại diện làm chủ sở hữu; Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page - Đất đai tài sản đặc biệt không người tạo đáp ứng nhu cầu người, tức có giá trị sử dụng có giá trị trao đổi; - Có vị trí cố định, mang tính bất động gắn liền với địa danh, gắn liền với phong tục tập quán địa phương; - Có hạn diện tích, có khả mở rộng diện tích thu hẹp diện tích; - Tính lâu bền; - Chất lượng khác nhau; - Tính khan (theo Tổng Cục thống kê, diện tích đất nước 329.314,5 Km2, mật độ dân số 253 người/Km2); - Tính khơng đồng nhất; - Tính co giãn cung đất theo giá kém, không theo quy luật cung hàng hóa khác (giá tăng, lượng cung ứng tăng) 1.2 Gía đất 1.2.1 Khái niệm giá đất Khoản 23, Điều Luật đất đai năm 2003 ghi rõ: “Gía quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” Song song đó, Khoản 24, điều luật quy định: “Gía trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Qua đó, cho thấy giá đất giá quyền sử dụng đất giá trị quyền sở hữu đất Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page 1.2.2 Căn để xác định giá đất Căn vào hệ thống văn tự đất đai Quyền sở hữu sử dụng đất Theo điều 5, luật Đất đai Việt Nam năm 2003, quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện sở hữu” Tuy nhiên, thực tế quyền thuộc quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Nhà nước nắm giữ, mà thông qua quy định Pháp luật Nhà nươc trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng cho người dân Nhà nước nắm giữ quyền định đoạt đất đai a Quyền định đoạt Nhà nước đất đai: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá giá trị đất Bên cạnh đó, nhằm điều tiết nguồn lợi đất đai thơng qua sách tài đất đai bao gồm: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất; Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page - Điều tiết giá trị tăng thêm đất mà không người đầu tư người mang lại: Ví dụ tài ngun khống sản lòng đất b Quyền sử dụng đất người dân nắm giữ thể thông qua: - Các quyền chung (Điều 10, Luật đất đai 2003 quy định) bao gồm: + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; + Hưởng lợi ích cơng trình cơng cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại; + Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ việc bồi bổ, cải tạ đất; + Được Nhà nước bảo vệ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp + Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai - Người sử dụng đất có quyền: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2.3 Phân loại giá đất Căn theo Điều 55, luật Đất đai 2003 quy định giá đất hình thành trường hợp sau: - Gía đất Nhà nước quy định gồm khung giá đất Chính phủ giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định va công bố công khai vào ngày tháng hàng năm; Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page - Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Giá người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, … biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với thời điểm xác định goi giá đất thị trường (hay giá đất thực tế) 1.2.4 Đặc trưng giá đất Giá đất có số đặc trưng sau: - Không giống sở giá; - Không giống thời gian hình thành; - Khơng phải biểu tiền tệ giá trị đất đai; - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định; - Có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt; - Có xu tăng cao rõ ràng 1.2.5 Hệ thống văn tự đất Việt Nam a Văn tự chứng nhận quyền sử dụng đất Bao gồm văn tự sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai nước: Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa Miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan Nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ địa mà khơng có tranh chấp; - Giấy tờ hợp pháp thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất mà khơng có tranh chấp ; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; - Bản án định tòa án nhân dân thi hành, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp đất đai quan Nhà nước có thẩm quyền thi hành; - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất theo quy định Pháp luật; - Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người liên tục sử dụng từ đến mà khơng có tranh chấp b Văn tự th mướn, chuyển nhượng Là hợp đồng thuê, mướn đất hợp đồng chuyển nhượng đât đai c Văn tự chấp, cầm cố Là hợp đồng chấp , cầm cố đất đai d Văn tự thừa kế: Là di chúc Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.3.1 Nhóm nhân tố thơng thường Nhân tố thơng thường nói nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ trở thành sở để định giá cụ thể cho loại đất Nhóm nhân tố thơng thường, gồm nhân tố như: Nhân tố hành chính, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế, nhân tố quốc tế 1.3.2 Nhóm nhân tố khu vực Nhân tố khu vực thể điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội nơi có đất Bao gồm nhân tố như: Vị trí, điều kiện giao thơng, thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch, … 1.3.3 Nhóm nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất, gồm nhân tố sau: Hướng đất, diện tích đất, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, vị trí đất, thời hạn sử dụng, … Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page Chương II TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Định giá đất 2.1.1 Khái niệm định giá đất Định giá đất hiểu là: Sự ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng khác xác định trước, thời điểm xác định Mặc dù có nhiều khái niệm khác định giá tài sản, nhiên khái niệm có đặc điểm sau: - Định giá tài sản ước tính giá trị tài sản thời điểm định giá; - Biểu hình thái tiền tệ; - Xác định thị trường với điều kiện định kinh tế, trị, luật pháp, mức cung cầu kinh tế; - Xác định mốc thời gian cụ thể; - Định giá theo yêu cầu theo mục đích sử dụng khác người yêu cầu định giá; - Thực theo chuẩn mực với phương pháp định giá định - Theo luật Dân Việt Nam 10/1995 đất đai tài sản gắn liền với đất thuộc chung bất động sản Do đó, việc định giá đất tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page 2.1.2 Vai trò định giá đất Định giá đất có vai trị quan trọng cho việc sau: - Làm sở phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, … góp phần ổn định thị trường đất; - Làm sở cho số sách quan hệ đất đai như: cho thuê, chấp, cầm cố; - Làm sở để đền bù đất Nhà nước thu hồi, trưng thu đất, tính giá trị tài sản đất thu hồi, …; - Định giá đất cịn góp phần vào việc đảm bảo công xã hội, đặc biệt giải tranh chấp đất, xây dựng thự thi hành pháp luật đất đai 2.1.3 Mục đích, ý nghĩa định giá đất Việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Nhà nước, cá nhân doanh nghiệp lý sau: a Đối với Nhà nước: Việc định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; Đất đai khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có kiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page - Tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật; - Tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho tuê đất không thông qua đất giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định Điều 34, 35 luật Đất đai 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân trường hợp quy định Điều 33 uật đất đai 2003; - Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 59 luật Đất đai 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật; - Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế theo quy định Điều 39, 40 luật Đất đai 2003; - Tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định Pháp luật b Đối với cá nhân doanh nghiệp: - Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh; - Phân chia tài sản; - Mua bán quyền sử dụng đất; Spr ing., 2014-Nguy ễn Lê Quy ền Page 10 ... nghiệp định giá tổ chức định giá bất động sản 3.2.2 Các tiêu chí báo cáo định giá bất động sản Gồm tiêu chí ghi chép bao gồm: Mục đích thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá Cơ sở thẩm định giá Thực... THƯ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Báo cáo bất động sản 3.1.1 Khái niệm Là văn thẩm định viên bất động sản/ thẩm định viên giá lập nên để ghi nhận rõ ý kiến thức về: q trình thực thẩm định giá, mức giá. .. thẩm định giá - Các bên thứ có liên quan việc sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) - Thơng tin doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản - Mục đích thẩm định giá bất động sản - Thời điểm thẩm định giá