ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS GV VŨ THỊ YẾN ANH KHOA TÀI CHÍNH, HVNH CHƯƠNG 3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Định giá Bất động sản Các khái niệm liên quan đến giá trị BĐS Các yếu tố ản[.]
CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS GV: VŨ THỊ YẾN ANH - KHOA TÀI CHÍNH, HVNH NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Định giá Bất động sản Các khái niệm liên quan đến giá trị BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Các nguyên tắc định giá Bất động sản Các phương pháp định giá Bất động sản ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị Bất động sản Khái niệm Định giá Bất động sản Sự cần thiết phải định giá BĐS kinh tế GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Định giá BĐS việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể thời điểm định SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐGBĐS ❑ Xuất phát từ nhu cầu kinh tế thị trường nước ta ĐG BĐS ❑ Định giá tài sản nghề, sản phẩm kinh tế thị trường ❑ Xu tồn cầu hóa khu vực giới đặc biệt việc nước ta gia nhập WTO CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN GTBĐS Phân biệt giá trị giá cả, chi phí, thu nhập Giá trị thị trường Giá trị phi thị trường PHÂN BIỆT CÁC KHÁI NIỆM GIÁ TRỊ GIÁ CẢ CHI PHÍ THU NHẬP PHÂN BIỆT GIÁ CẢ VÀ GIÁ TRỊ Giá Giá trị PHÂN BIỆT GIÁ CẢ VÀ GIÁ TRỊ Theo IVSC Giá số tiền yêu cầu, đưa trả cho hàng hóa dịch vụ định Giá trị mức giá ước tính có khả cao chấp nhận giao dịch GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường 14 GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG ❑ Giá trị sử dụng ❑ Giá trị bảo hiểm ❑ Giá trị đầu tư ❑ Giá trị chấp ❑ Giá trị doanh nghiệp ❑ Giá trị đặc biệt ❑ Giá trị tính thuế ❑ Giá trị sổ sách ❑ Giá trị lại ❑ Giá trị tài sản bắt buộc phải bán 15 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GTBĐS Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản Mục đích định giá tài sản MỤC ĐÍCH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ❑ Định giá tài sản chuyển giao quyền sở hữu ❑ Định giá tài sản cho mục đích tín dụng ❑ Định giá tài sản cho mục đích đầu tư ❑ Định giá tài sản doanh nghiệp ❑ Định giá tài sản nhằm đáp ứng u cầu có tính pháp lý 17 CÁC YẾU TỐ KHÁCH QUAN ❑ Các yếu tố mang tính vật chất ❑ Các yếu tố tình trạng pháp lý ❑ Các yếu tố mang tính kinh tế ❑ Các yếu tố khác 18 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS ❑ Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu ❑ Nguyên tắc thay ❑ Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai ❑ Nguyên tắc đóng góp ❑ Nguyên tắc cung cầu 19 Nguyên tắc SDTNVHQN ❑ Cơ sở nguyên tắc: người ln có động khai thác tối đa lợi ích tài sản ❑ Nội dung nguyên tắc: khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài cho phép 20 Nguyên tắc thay ❑ Cơ sở nguyên tắc: người thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, họ tốn tiền có tài sản tương tự để thay ❑ Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao giá trị tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương 21 NT dự kiến khoản lợi ích tương lai ❑ Cơ sở nguyên tắc: giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng ❑ Nội dung nguyên tắc: phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản 22 Nguyên tắc đóng góp ❑ Cơ sở nguyên tắc: kết hợp với tài sản khác tổng giá trị cao tổng giá trị tài sản đơn lẻ ❑ Nội dung nguyên tắc: giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị tài sản tăng giảm 23 Nguyên tắc cung - cầu ❑ Cơ sở nguyên tắc: giá tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung ❑ Nội dung nguyên tắc: Giá thừa nhận thị trường giá trị tài sản Do giá có khoảng cách xa so với giá trị Khi so sánh tài sản với cần thận trọng phân tích cung – cầu, tình trạng thị trường 24 CÁC CÁCH TIẾP CẬN ĐỊNH GIÁ Cách tiếp cận từ thị trường Cách tiếp cận từ chi phí Cách tiếp cận từ thu nhập PHƯƠNG PHÁP ĐGBĐS ❑ Tùy vào thuộc tính tài sản, tin cậy khả sử dụng tài liệu, mục đích định sử dụng phương pháp định giá khác ❑ Khơng có phương pháp xác, có phương pháp thích hợp nhất, phương pháp khác sử dụng để kiểm tra kết phương pháp thích hợp ❑ Thực tế giới thông thường phải sử dụng từ phương pháp trở lên để định giá 26 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Hãy nêu khái niệm giá trị BĐS, định giá BĐS rõ cần thiết phải định giá BĐS Phân biệt khái niệm giá trị, giá cả, chi phí thu nhập? Phân tích khái niệm giá trị TT giá trị phi TT Nêu phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Nêu nội dung nguyên tắc định giá BĐS Có cách tiếp cận để xây dựng phương pháp định giá? Nêu sở lựa chọn pp định giá? THẢO LUẬN Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Việt Nam: So sánh thẩm định giá Bất động sản với thẩm định giá Động sản Tìm hiểu tiêu chuẩn Việt Nam Quốc tế quy định thẩm định giá bất động sản Thực trạng thị trường dịch vụ thẩm định giá bất động sản Việt Nam giai đoạn ... sản ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị Bất động sản Khái niệm Định giá Bất động sản Sự cần thiết phải định giá BĐS kinh tế GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản. .. Định giá Bất động sản Các khái niệm liên quan đến giá trị BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Các nguyên tắc định giá Bất động sản Các phương pháp định giá Bất động sản. .. trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Việt Nam: So sánh thẩm định giá Bất động sản với thẩm định giá Động sản Tìm hiểu tiêu chuẩn Việt Nam Quốc tế quy định thẩm định giá bất động sản Thực trạng