Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu về thẩm định giá bđs của TS nguyễn quỳnh hoa
1 CHUYÊN ĐỀ TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BT NG SN Phần Các khái niệm thẩm định giá Chuyên đề Tng quan v thm nh giỏ bt ng sn Phần Nguyên tắc thẩm định giá Phần Thm nh giá bt ng sản Thẩm định giá tài sản nghề nn kinh t Đượcư mọiư ngườiư cần,ư nhưngư khôngư thểư tựư làmư vàư ngườiư taư sẵnưsàngưtrảưtiềnưchoưnhữngưaiưcóưthểưlàmưtốtưcôngưviệcư đó;ư Đóưđòiưhỏiưtínhưchuyênưmônưcao,ưnăngưlựcưchuyênưmônư làưcơưsởưcủaưviệcưhìnhưthànhưtínhưchuyênưnghiệp;ư Xuấtư hiệnư cácư tổư chức,ư trongư đóư tậpư hợpư nhữngư ngườiư làmưcôngưviệcưđóưvàưđượcưphápưluậtưchoưphépư Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam -ưNămư1997,ưgiaưnhậpưAVA;ư -ưNămư1998ưtrởưthànhưthànhưviênưthôngưtấnưcủaưIVSC -ưNgàyư8/5/2002ưthôngưquaưPhápưlệnhưgiáưtrongưđóưdànhưMụcư3,ưgồmư6ư điềuưquyưđịnhưcụưthểưđốiưvớiưhoạtưđộngưthẩmưđịnhưgiá;ư -ưNgàyư3/8/2005ưbanưhànhưNghịưđịnhư101/2005/NĐ-CPưvềưTĐG; -ưBộưTàiưchínhưbanưhànhưhàngưloạtưQuyếtưđịnhưliênưquanưđếnưTĐG:ư +ư Quyếtư địnhư sốư 21/2004/QĐ-BTC,ư 24/02/2004ư vềư việcư banư hànhư quyư chếưcấp,ưsửưdụngưvàưquảnưlýưThẻưthẩmưđịnhưviênưvềưgiá;ư +ưQuyếtưđịnhưsốư24/2005/QĐ-BTC,ư18/4/2005ưvềưviệcưbanưhànhư 3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamư(tiêuưchuẩnư01,ư03ưvàư04)ư +ưQuyếtưđịnhưsốư77/2005/QĐ-BTC,ư01/11/2005ưvềưviệcưbanưhànhư 3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamưđợtư2ư(tiêuưchuẩnư02,ư05ưvàư06) Phn Cỏc khỏi niệm Các Các khái khái niệm niệm cơ bản 5 3 Thẩm Giá Thẩm Giá trị trị Tµi sản Quyền sở hữu Giá trị Tài sản Quyền sở hữu Giá trịịnh giá th trờng ịnh giá th trờng 6 Gi¸ Gi¸ trị trị phi phi thị thị tr trêng êng Tài sản 1.1 Kh¸i niƯm Tài sản nguồn lực cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi Ých kinh tÕ t¬ng lai cã thĨ dù kiÕn trớc cách hợp lý "Tài sản: nguồn lực: + kiểm soát đ ợc; + đem lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối víi chđ së h÷u Tài sản(tiÕp) Thø Hữu hình vô hình 1.2 Đặc trng tài sn Thứ ba Mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Thứ hai Xác định chủ thể Tài sản (tiếp) 1.3ưPhânưloạiưtàiưsản - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản bất động sản - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định lu động Quyền sở hữu Quyền chiếm hữu: quyền đợc nắm giữ, quản lý tài sản Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền đợc hởng Nhậ n lợi ích mà tài sản xét mang lại Quyền định đoạt: quyn Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, thiết phải chuyn giao quyn s hu tài xét đến sản từ bỏ quyền sở hữu qun cđa chủ thể 10 Giá trị 3.1ư Kháiư niệm:ư Giáưtrịưtàiưsảnưlàư biểuư hiệnư bằngư Đợc đo đơn vị tiền tệ Xác định điểm định thời tiềnưvềưnhữngưlợiư Gắn liền với chủ thể Nh vậy, Chịu tác động íchư màư tàiư sảnư giá trị TS nhóm nhân tố: công dụng hay mangưlạiưchoưchủư thểư nàoư đóư tạiư mộtư thờiư điểmư nhấtưđịnh.ư thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền 43 Cỏcưyuưtưnhưhngưnưcung: 1)ưSưphátưtrinưkinhưt 2)ưSưphátưtrinưcaưktưcuưhưtngư 3)ưSưthamưgiaưcaưNhàưnc:ưthưhinưtrênư2ưkhíaư cnhưchưyu: +ưQuyưhoch +ư Nhàư ncư trcư tipư bánư btư ngư snư thucư sư huưNhàưncưraưthưtrngưhocưtngưvnưuưtư choư cácư côngư tyư kinhư doanhư btư ngư snư caư Nhàư ncưlàmưtngưngunưhàngưtrênưthưtrngưbtưngư sn 44 2.2.ưNhúmưcỏcưyuưtưviưmụư a.ưChiưphớư b.ưSưhuưdng c.ưCỏcưyuưtưvtưchtư -ưaưimưniưbtưngưsnưtaưlcư -Hìnhdánglơđất -Địahình -Quymơ,kíchthướclơđất -Kiểunhà,loạinhà,kíchthướcnhàvàtuổicủatàisản -Mơitrường:-mơitrườngtựnhiên - -mơitrườngxãhội 45 Phần CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trênthếgiớingườitathừanhậnbốnnhómnguyên tắcthẩmđịnhgiánhưsau: 1. Các nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sửdụng 2.Cácnguyêntắcliênquanđếnquátrìnhsửdụng bấtđộngsản 3.Cácnguyêntắcgắnliềnvớithịtrường 4.Nguyêntắcsửdụngcaonhấtvàtốiưu 46 Các nguyên tắc dựa quan niệm người sử dụng: - Hữu dụng - Thay - Dự kiến lợi ích tương lai Các nguyên tắc liên quan đến trình sử dụng BĐS: - Đóng góp - Cân - Phân phối thu nhập - Hiệu tăng dần giảm dần Các nguyên tắc gắn liền với thị trường: - Cầu cung - Phù hợp - Phụ thuộc - Cạnh tranh - Thay đổi - Liên thông Nguyên tắc sử dụng cao tối ưu 47 Các nguyên tắc dựa quan niệm người sử dụng 1.Hữudụng(Utility) - Hữudụnglàkhảnăngmàbấtđộngsảncóthểđápứng nhu cầu của người sử dụng tại địa điểm cho trước, trongmộtkhoảngthờigiannhấtđịnh - Theo nguyên tắc hữu dụng, bất động sản có khả năng đápứngnhucầucủangườisởhữunócàngcaothìcó tínhhữudụngcũngnhưgiátrịcàngcao 2.Nguntắcthaythế(Substitution): - Một người mua có lý trí sẽ khơng bao giờ trả giá cho mộtbấtđộngsảncaohơnchiphíđểmuamộtbấtđộng sảnkháccócùngmứchữuíchtươngtự 48 3.Nguntắcdựkiếnlợiíchtươnglai(Anticipation) - Theo nguyên tắc này, người chủ sở hữu tiềm năng của một bất động sản trông đợi sẽ nhận được thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng tài sản, bao gồm cả khoản tiền thu được từ việc bánlạitàisản. - Dự kiến lợi ích tương lai – xác định giá trị hiện tại của cáckhoảnthunhập haylợi íchkhácmà tàisảncóthểđemlạitrongtươnglaichongười chủsởhữu Các nguyên tắc liên quan đến trình sử dụng bất động sản 49 4.Nguntắcđónggóp(contribution,marginalproductivity): Giátrịcủamộtbấtđộngsảnđượchìnhthànhbởisựthamgia đóng góp của nhiều yếu tố. Khi thẩm định giá một bất động sảncầnxácđịnhgiá trị phần đóng góp củatừng yếu tố vào sựhìnhthànhtínhhữudụngcủabấtđộngsản 5. Phân phối thu nhập (surplus productivity) – nguyên tắc thặngdưcủakhảnăngsinhlời Hiệusuấtcịnlạicủađấtlàthunhậprịngcịnlạisaukhiđã thanhtốnmọichiphíhoạtđộngvàtrảlãivốnđầutưvàocải tạo đất. Thu nhập rịng cịn lại này được tính vào đất đai và giúpxácđịnhgiátrịcủađất 50 Yếu tố sản xuất Lao động Tiền lương, thưởng Vốn Lãi vay Quản lý Tiền công người quản lý Đất đai Tiền thuê 51 6.Nguyêntắchiệuquảtăngdầnhoặcgiảmdần 52 7.Nguyêntắccânbằng(proportionality) - Vớimỗiloạihìnhsửdụngđấtcầnsựtổhợptối ưucácyếutốmàbảođảmgiátrịcaonhấtcủa đất - Nguyên tắc cân bằng cũng được áp dụng cho cộngđồnghaychomộtvùng.Khôngcầntrong thành phố duy nhất 1 loại nhà ở hay khu dân cưmàphảicóđủloại 53 Các nguyên tắc gắn liền với thị trường 8.Nguntắcphụthuộc -Vịtríkinhtếcủabấtđộngsảnđượcxácđịnhbởi tácđộngqualạicủaloạihìnhsửdụngbấtđộng sản cụ thể và môi trường kinh tế trên các cấp độkhácnhau. 54 Toàn vùng Nhà cung cấp Nhà cạnh tranh Khu vực bn bán Dịch vụ tài – ngân hàng Vùng giáp ranh Dịch vụ công cộng Dịch vụ cơng ích TTT Chỗ đậu xe TT M TM Các cơng trình phụ trợ Kho Nhà cạnh tranh 55 9.Nguntắcliênthơng 10.Nguyêntắcphùhợp(đồngnhất): Bấtđộngsảnsẽcógiátrịtốiđanếunóđược sử dụng một cách đồng nhất với những thứ xung quanh 11.Nguyêntắccungcầu 12.Nguyêntắccạnhtranh 56 13 Nguyên tắc thay đổi -Sựhaomịn -Đặctrưngsửdụngđấtthayđổitheodotácđộngcủacác chínhsáchcủaChínhphủ -Thayđổilượngtiềntronglưuthơngvàlãisuất -Nhữngđiềukiệnkinhtếmởracáccơhộimới -Nhữngsựkiệnquốctếảnhhưởngđếngiátrịhànghóa ngunliệu -Cơng nghệ mới và cách ứng xử trong xã hội làm nảy sinhnhucầumớivềbấtđộngsản -Sựtăngtrưởngdânsốlàmtăngnhucầuvềcácloạinhà ởkhácnhau 57 Nguyên tắc sử dụng cao v ti u Mộtư Tàiư Sảnư coiư làư sửư dụngư tốtư nhấtư vàư hiệuư quảư nhất: - Tài sản đợc sư dơng cã thĨ mặt vật lý; - Tµi sản sử dụng phải đợc phép mặt pháp lý; - Tài sản sử dụng phải khả thi mặt tài chính; - Có thể thực đợc ngắn hạn; - Phải gắn với xác suất thực hiện; - Phải tồn nhu cầu sử dụng tốt nhất; - Sử dụng tốt phải có lợi ... hội 18 19 Thẩm định giá tài sản Thẩm định giá ớc tính giá trị tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đà đợc xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù... thìư giá? ? trịư thịư trườngư của? ? hàngư hoáư đóư cũngư khôngưtồnưtại.ư 17 3.4 Mục đích thẩm định giá tài sản Các định giá theo luật pháp Thẩm định giá tài sản công ty Mục đích thẩm định giá Tài. .. (tiếp) Giá trị để tính thuế Giá trị TS Giá trị tài sản có sử dụng thị trờng hạn chế Giá trị bảo hiểm Giá trị đầu t Giá trị đặc biệt Giá trị tài sản chuyên dùng Các loại giá trị phi thị trờng Giá