Tài liệu Đầu tư kinh doanh BĐS của TS Lê Tấn Phước

Chuyên đề Đầu tư kinh doanh BẤT ĐỘNG SẢN a/ Khái niệm nhà đầu tư Nhà đầu tư tổ chức, cá nhân thực hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật Việt Nam, bao gồm : - Doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế - Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh - Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước - Các tổ chức khác theo quy định pháp luật b/ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI : Là tổ chức, cá nhân nước bỏ vốn để thực đầu tư Việt Nam  Mô hình dự án Square Capital (VinaCapital) c/ DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI :  - doanh nghiệp nhà đầu tư nước thành lập để thực đầu tư Việt Nam,  - doanh nghiệp Việt Nam nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại DANH MỤC LĨNH VỰC CẤM ĐẦU TƯ (Ban hành kèm theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 Chính phủ) I Các dự án gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia lợi ích công cộng  Sản xuất, chế biến chất ma túy  Đầu tư kinh doanh dịch vụ điều tra bí mật xâm phạm lợi ích nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân  Đầu tư lĩnh vực thám tử tư, điều tra II Các dự án gây phương hại đến di tích lịch sử, văn hóa, đạo đức, phong mỹ tục Việt Nam  Các dự án xây dựng khuôn viên di tích lịch sử, văn hóa quốc gia dự án làm ảnh hưởng xấu đến kiến trúc, cảnh quan di tích lịch sử, văn hóa quốc gia  Sản xuất sản phẩm văn hóa đồi trụy, mê tín dị đoan  Sản xuất đồ chơi nguy hiểm, đồ chơi có hại tới giáo dục nhân cách sức khỏe trẻ em tới an ninh, trật tự an toàn xã hội  Kinh doanh mại dâm buôn bán phụ nữ, trẻ em  Thử nghiệm sinh sản vô tính trên9người III Các dự án gây tổn hại đến sức khỏe nhân dân, làm hủy hoại tài nguyên, phá hủy môi trường  Sản xuất hóa chất bảng (theo Công ước Quốc tế)  10 Sản xuất thuốc thú y, thuốc bảo vệ thực vật bị cấm không phép sử dụng Việt Nam  11 Sản xuất loại thuốc chữa bệnh cho người, loại vắc-xin, sinh phẩm y tế, mỹ phẩm, hóa chất chế phẩm diệt côn trùng, diệt khuẩn chưa phép sử dụng Việt Nam 10 Bước 4: Thiết kế ý tưởng 80 Thiết kế ý tưởng dự án tiêu chí sau:  Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;  Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp  Chứng minh hiệu đầu tư;  Đảm bảo chất lượng, tiến độ ngân sách trình xây dựng;  Đảm bảo nguồn thu lợi nhuân 81 Ý tưởng dự án phải thể đầy đủ nội dung sau:  Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội dịch vụ dự án cung cấp so với dịch vụ hữu thị trường nay;  Ý tưởng kiến trúc nào, độc đáo kiến trúc;  Các đặc điểm kỹ thuật;  Thị trường mục tiêu;  Quản lý đầu tư khác thác nào? 82 Bước 5: Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án, bao gồm tiêu chủ yếu sau:  Ước tính toàn chi phí dự án  Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;  Ước tính nguồn vốn vay;  Thiết lập mô hình phân tích dựa giả định dự án;  Phân tích dòng tiền cho toàn dòng đời dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, số tài NPV, IRR, thời gian hoàn vốn  Phân tích độ nhạy với biến thiên suất đầu tư giá thuê dự kiến 83 Bước 6: Tìm nguồn tài tài trợ cho dự án lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn triển khai dự án  Theo thiết kế cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn định huy động vốn tài trợ cho dự án 84 Trên thị trường tài mở nhiều hội huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty vay  Tuy nhiên, với kênh huy động khả thi dự án cấp phép, phê duyệt chi tiết hạng mục đầu tư  85   Để đạt cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh lực tài nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên thỏa thuận hợp tác đầu tư với nội dung sau: 86  Thỏa thuận chi phí;  Thỏa thuận thời gian;  Thỏa thuận nhân lực;  Thỏa thuận cách làm; 87 Sau bên tham gia góp vốn ký kết văn hợp tác đầu tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:  Các đánh giá  Đánh giá tiền khả thi;  Các tài liệu, văn ghi nhận trao đổi nội với đối tác;  Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh  Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án 88 Bước 7: Triển khai dự án Triển khai dự án gồm công việc sau: Thiết kế chi tiết;  Đấu thầu chọn thầu xây dựng;  Vay vốn giải ngân vốn chủ sở hữu;  Phương án tổ chức giám sát, quản lý;  89 90 Phương án tổ chức gám sát, quản lý khai thác dự án chủ đầu tư tự thực 91  Nếu dự án có tính phức tạp cao nhân lực doanh nghiệp chủ đầu tư không đủ khả quản lý sử dụng đến dich vụ tư vấn thực công việc sau: 92  Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);  Bán & tiếp thị;  Tư vấn quản lý tài sản 93 Trên quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản Mỗi loại dự án có đặc thù riêng, áp dụng chung cho trường hợp 94 ... (3) Đầu tư phát triển dịch vụ  (4) Đầu tư phát triển sở hạ tầng 21 22 Theo tính chất đầu tư :  (1) Đầu tư  (2) Đầu tư mở rộng  (3) Đầu tư chiều sâu 23 HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ Là hoạt động nhà đầu tư. .. động đầu tư theo quy định Luật Đầu tư quy định khác pháp luật Việt Nam  13  Phân loại đầu tư 14 (1) Theo quan hệ quản lý vốn đầu tư : - Đầu tư trực tiếp - Đầu tư gián tiếp 15 - Đầu tư trực... hoạt động đầu tư 27 2/ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Là lĩnh vực đầu tư hoạt động đầu tư nói chung, đầu tư đặc thù đầu tư có điều kiện theo quy định nhà nước 28 CÁC LƯU Ý :  Phương tiện đầu tư : Vốn tiền,