Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH LÊ MAI LIÊN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƢNG THỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH LÊ MAI LIÊN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƢNG THỊNH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng (Hƣớng Ứng dụng) Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRẦN THỊ THÙY LINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Các yếu tố tác động đến định đầu tƣ hộ chung cƣ khách hàng Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh” kết nghiên cứu tác giả dƣới hƣớng dẫn PGS TS Trần Thị Thùy Linh – Giảng viên Trƣờng Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng… năm 2019 Tác giả Lê Mai Liên MỤC LỤC Table of Contents LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ TĨM TẮT ABSTRACT CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu .3 1.4.1 Nghiên cứu định tính 1.4.2 Nghiên cứu định lƣợng 1.5 Ý nghĩa đề tài 1.6 Kết cấu luận văn CHƢƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY 2.1 Khung lý thuyết .6 2.1.1 Khái niệm 2.1.2 Các lý thuyết đầu tƣ 2.2 Các nghiên cứu thực 2.2.1 Nghiên cứu thực nghiệm nƣớc 2.1.2 Nghiên cứu thực nghiệm nƣớc 13 2.3 Tổng kết kết nghiên cứu thực nghiệm .14 2.4 Đề xuất mơ hình nghiên cứu 16 CHƢƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Quy trình nghiên cứu 18 3.2 Giả thuyết nghiên cứu 20 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu .23 3.3.1 Nghiên cứu định tính (sơ bộ) 23 3.3.2 Nghiên cứu định lƣợng (chính thức) 23 3.3.3 Mẫu khảo sát 24 3.4 Mô tả thang đo .25 3.5 Phƣơng pháp phân tích liệu 31 3.5.1 Thống kê mô tả .31 3.5.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s alpha 31 3.5.3 Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) .32 3.5.4 Phân tích tƣơng quan 32 3.5.5 Phân tích hồi quy đa biến 33 3.5.6 Kiểm định khác biệt định đầu tƣ biến nhân học 34 3.5.7 Cơng cụ phân tích 34 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 4.1 Phân tích thống kê mơ tả mẫu .35 4.2 Phân tích hệ số Cronbach’s Alpha .36 4.3 Phân tích nhân tố EFA 38 4.4 Phân tích tƣơng quan 41 4.5 Phân tích hồi quy đa biến 43 4.6 Kiểm định giả thuyết 45 4.7 Kiểm định khác biệt định đầu tƣ biến nhân học .46 4.7.1 Giới tính .46 4.7.2 Tình trạng nhân .46 4.7.3 Tuổi 46 4.7.4 Nghề nghiệp 47 4.7.5 Thu nhập 47 4.8 Thảo luận kết nghiên cứu so với mục tiêu ban đầu 47 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 5.1 Kết luận 49 5.2 Hàm ý sách cho doanh nghiệp 50 5.3 Hạn chế nghiên cứu .53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản VNREA: Vietnam National Real Estate Association – Hiệp hội bất động sản Việt Nam TP Hồ Chí Minh: Thành phố Hồ Chí Minh TNHH: Trách nhiệm hữu hạn Công ty Hƣng Thịnh: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh NĐT: Nhà đầu tƣ SPSS: Statistical Package for the Social Sciences – Phần mềm xử lý thống kê phân tích liệu AMOS: Analysis of MOment Structures - Phần mềm xử lý thống kê phân tích liệu TRA: Theory of Reasoned Action – Lý thuyết hành động có lý TPB: Theory of Planned Behavior – Thuyết hành vi có hoạch định EFA: Exploratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá KMO: Kaiser-Meyer-Olkin – Hệ số xem xét thích hợp EFA Sig: Significance level – Mức ý nghĩa VIF: Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phƣơng sai ANOVA: Analysis of Variance – Phƣơng pháp phân tích phƣơng sai SEM: Structural Equation Modeling – Mơ hình cấu trúc tuyến tính DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tổng kết kết nghiên cứu thực nghiệm 14 Bảng 2.2: Mơ tả biến phƣơng trình hồi quy đa biến theo mơ hình nghiên cứu đề xuất 17 Bảng 3.1: Thang đo dùng nghiên cứu định tính 25 Bảng 3.2: Mơ hình nghiên cứu thang đo đề xuất 29 Bảng 3.3: Mức giá trị Alpha .31 Bảng 3.4: Mối liên hệ tƣơng quan hai biến số hệ số Pearson 33 Bảng 4.1: Thống kê mẫu nghiên cứu 35 Bảng 4.2: Tổng hợp kết phân tích Cronbach’s Alpha 36 Bảng 4.3: Bảng kết phân tích nhân tố EFA 39 Bảng 4.4: Bảng kết phân tích nhân tố EFA cho định đầu tƣ 41 Bảng 4.5: Ma trận hệ số tƣơng quan nhân tố 42 Bảng 4.6: Tóm tắt mơ hình hồi quy 43 Bảng 4.7: Phân tích ANOVA 43 Bảng 4.8: Kiểm định hệ số hồi quy đa biến 44 DANH MỤC HÌNH VẼ DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu Irene Natasha Zubair Hassan (2015) 10 Hình 2.2: Mơ hình giả thuyết khách hàng định mua bất động sản theo Dr Mostafa Kamal Shal Alam Kabir Pramanik (2015) .11 Hình 2.3: Mơ hình nghiên cứu đề xuất .16 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 19 TÓM TẮT Đầu tƣ hộ chung cƣ kênh đầu tƣ hấp dẫn thu hút thị trƣờng bất động sản Nghiên cứu tìm hiểu yếu tố tác động đến định đầu tƣ hộ nhà chung cƣ khách hàng Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh Dựa tảng mơ hình nghiên cứu trƣớc thông qua kết khảo sát 250 khách hàng sàn giao dịch Công ty với tỷ lệ hồi đáp đạt 90.4%, tác giả đề xuất mơ hình nghiên cứu gồm 07 yếu tố với 31 biến quan sát Thông qua kiểm định thang đo hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, hồi quy tuyến tính mềm SPSS 22.0, kết cho thấy 07 yếu tố tác động thuận chiều tới định đầu tƣ Hiệu tài yếu tố tác động mạnh nhất, thứ hai yếu tố pháp lý, thứ ba tình trạng kinh tế, thứ tƣ vị trí liên kết, thứ năm marketing, tiện ích khu vực cuối cấu trúc hộ Đồng thời, kết nghiên cứu kết luận đƣợc khơng có khác biệt nhóm khách hàng khác giới tính, độ tuổi, tình trạng nhân, nghề nghiệp thu nhập định đầu tƣ Từ đó, đề xuất cho ban quản trị Cơng ty Hƣng Thịnh sách phù hợp giúp nâng cao hiệu kinh doanh Công ty hoạt động kinh doanh hộ chung cƣ Cuối cùng, tác giả đề nghị hƣớng nghiên cứu để hoàn thiện nghiên cứu Từ khóa: Mơ hình ý định đầu tƣ, thị trƣờng bất động sản, đầu tƣ hộ, yếu tố ảnh hƣởng đầu tƣ, định đầu tƣ 70 Reliability Statistics Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on Standardized Items 888 N of Items 888 Item-Total Statistics Scale Scale Mean if Variance if Item Deleted Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Squared Multiple Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted LEG1 5.69 3.273 819 670 807 LEG2 5.79 3.602 765 593 854 LEG3 5.81 3.756 764 592 857 Marketing Reliability Statistics Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on Standardized Items 952 952 N of Items Item-Total Statistics Scale Scale Mean if Variance if Item Deleted Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Squared Multiple Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted MAR1 10.30 6.436 902 835 932 MAR2 10.27 6.215 861 755 943 MAR3 10.29 6.102 890 799 934 MAR4 10.25 6.296 881 809 937 71 Quyết định đầu tƣ Reliability Statistics Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on Standardized Items 796 N of Items 790 Item-Total Statistics Scale Scale Mean if Variance if Item Deleted Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Squared Multiple Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted DEC1 8.78 1.368 747 621 597 DEC2 8.79 2.000 475 227 874 DEC3 8.87 1.353 725 610 623 72 PHỤ LỤC 05: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ EFA KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 887 5036.251 df 406 Sig .000 Total Variance Explained Initial Eigenvalues Component Total % of Variance Extraction Sums of Squared Loadings Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 9.590 33.068 33.068 9.590 33.068 33.068 2.929 10.100 43.168 2.929 10.100 43.168 2.673 9.219 52.386 2.673 9.219 52.386 2.472 8.525 60.911 2.472 8.525 60.911 2.050 7.071 67.982 2.050 7.071 67.982 1.556 5.367 73.348 1.556 5.367 73.348 1.282 4.420 77.769 1.282 4.420 77.769 687 2.368 80.137 621 2.141 82.278 10 562 1.937 84.215 11 516 1.779 85.995 12 469 1.617 87.612 13 455 1.568 89.180 73 14 408 1.406 90.586 15 366 1.264 91.850 16 353 1.218 93.068 17 303 1.043 94.111 18 293 1.012 95.123 19 216 745 95.868 20 205 705 96.573 21 169 584 97.157 22 156 538 97.695 23 136 469 98.164 24 107 369 98.533 25 104 360 98.893 26 097 334 99.227 27 089 308 99.535 28 074 254 99.789 29 061 211 100.000 Rotated Component Matrixa Component FIN5 881 FIN3 876 FIN4 867 FIN2 862 74 FIN1 852 ECO5 897 ECO3 882 ECO4 861 ECO2 828 ECO1 825 MAR1 881 MAR2 862 MAR3 852 MAR4 850 STR5 805 STR2 800 STR4 741 STR3 735 STR1 721 LIN1 822 LIN3 809 LIN2 766 LIN4 739 LEG1 916 LEG2 892 LEG3 890 PRO2 814 PRO3 759 PRO1 707 75 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.a a Rotation converged in iterations Phân tích nhân tố EFA Quyết định đầu tƣ KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .632 Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 240.644 df Sig .000 Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings Initial Eigenvalues Component Total % of Variance Cumulative % 2.130 71.005 71.005 646 21.546 92.551 223 7.449 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrixa Component DEC1 905 DEC3 896 DEC2 713 Total 2.130 % of Cumulative Variance % 71.005 71.005 76 PHỤ LỤC 06: PHÂN TÍCH TƢƠNG QUAN Descriptive Statistics Mean Std Deviation N DEC 4.4079 59863 207 FIN 2.8386 1.00506 207 ECO 4.4802 58055 207 LIN 4.4408 49063 207 STR 4.4367 51370 207 PRO 4.0096 54783 207 LEG 2.8828 91588 207 MAR 3.4263 82751 207 Correlations DEC Pearson Correlation FIN ECO LIN STR PRO LEG MAR DEC 1.000 706 625 478 423 444 363 582 FIN 706 1.000 530 232 339 323 151 553 ECO 625 530 1.000 188 299 326 090 395 LIN 478 232 188 1.000 326 237 067 364 STR 423 339 299 326 1.000 170 015 175 PRO 444 323 326 237 170 1.000 057 291 LEG 363 151 090 067 015 057 1.000 025 MAR 582 553 395 364 175 291 025 1.000 77 Sig (1tailed) N DEC 000 000 000 000 000 000 000 FIN 000 000 000 000 000 015 000 ECO 000 000 003 000 000 098 000 LIN 000 000 003 000 000 167 000 STR 000 000 000 000 007 415 006 PRO 000 000 000 000 007 207 000 LEG 000 015 098 167 415 207 361 MAR 000 000 000 000 006 000 361 DEC 207 207 207 207 207 207 207 207 FIN 207 207 207 207 207 207 207 207 ECO 207 207 207 207 207 207 207 207 LIN 207 207 207 207 207 207 207 207 STR 207 207 207 207 207 207 207 207 PRO 207 207 207 207 207 207 207 207 LEG 207 207 207 207 207 207 207 207 MAR 207 207 207 207 207 207 207 207 78 PHỤ LỤC 07: PHÂN TÍCH HỒI QUY Model Summaryb Change Statistics Mode l R 882a Adjusted R Square R Square 779 Std Error of the Estimate 771 R Square Change 28657 779 F Change 99.989 df1 Model Summaryb Change Statistics Model df2 Sig F Change 199 000 2.079 ANOVAa Sum of Squares Model df Mean Square Regression 57.480 8.211 Residual 16.342 199 082 Total 73.822 206 F Sig 99.989 000b a Dependent Variable: DEC b Predictors: (Constant), MAR, LEG, STR, PRO, LIN, ECO, FIN Coefficientsa Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients t Sig Collinearity Statistics Collinearity Statistics Tolerance VIF Model B (Constant) -.519 Std Error 268 Beta -1.936 054 79 FIN 183 027 307 6.713 000 532 1.880 ECO 261 042 254 6.209 000 667 1.499 LIN 255 046 209 5.532 000 777 1.287 STR 139 044 119 3.182 002 790 1.265 PRO 139 040 128 3.494 001 834 1.199 LEG 174 022 266 7.838 000 965 1.036 MAR 124 031 171 4.001 000 607 1.647 Collinearity Diagnosticsa Variance Proportions Mo Dime Eigenva Condition (Const del nsion lue Index ant) FIN ECO LIN STR PRO LEG MAR 7.767 1.000 00 00 00 00 00 00 00 00 095 9.050 00 25 00 00 00 00 43 03 072 10.353 01 27 00 01 01 01 48 00 030 16.149 00 22 01 00 03 01 05 83 014 23.713 00 00 00 05 17 76 00 00 011 27.129 00 08 74 17 01 09 00 01 007 32.751 00 04 07 57 64 06 01 12 004 42.824 98 12 18 20 14 06 02 00 80 Thông qua biểu đồ Histogram đƣờng cong phân phối chuẩn đặt chồng lên biểu đồ tần số điều cho thấy phần dƣ có phân phối chuẩn cho thấy giả định phân phối chuẩn phần dƣ không bị vi phạm 81 PHỤ LỤC 08: ẢNH HƢỞNG CÁC BIẾN NHÂN KHẨU HỌC ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CƠNG TY HƢNG THỊNH Giới tính Group Statistics GioiTinh N DEC Nam Nữ Std Deviation Mean 152 55 4.4348 4.3335 Std Error Mean 59036 62034 04788 08365 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances DEC Equal variances assumed Equal variances not assumed t-test for Equality of Means F Sig t 465 496 1.076 df Std Sig Mean Error (2Differen Differen tailed) ce ce 95% Confidence Interval of the Difference Lower Upper 205 283 10135 09416 -.08430 28700 1.052 91.671 296 10135 09638 -.09009 29278 Tình trạng hôn nhân Descriptives DEC Độc thân 95% Confidence Interval for Mean Minimum Maximum Std Std Lower Upper N Mean Deviation Error Bound Bound 4.0957 68804 26005 3.4594 4.7320 3.33 5.00 82 Lập gia đình chƣa có Lập gia đình có Lập gia đình có Lập gia đình có >2 Total 14 4.4993 63804 17052 4.1309 4.8677 3.33 5.00 82 4.4232 59625 06584 4.2922 4.5542 3.33 5.00 80 4.3672 60264 06738 4.2331 4.5014 3.00 5.00 24 4.5288 54778 11182 4.2974 4.7601 3.33 5.00 207 4.4079 59863 04161 4.3258 4.4899 3.00 5.00 Test of Homogeneity of Variances DEC Levene Statistic df1 614 df2 Sig 202 653 ANOVA DEC Between Groups Within Groups Total Sum of Squares 1.301 72.521 73.822 df 202 206 Mean Square 325 359 F 906 Sig .461 Tuổi Descriptives DEC N 50 Total 17 80 87 23 207 Mean 4.1959 4.5009 4.4295 4.1591 4.4079 Std Deviation Std Error 63754 53912 58922 72551 59863 15463 06028 06317 15128 04161 95% Confidence Interval for Mean Lower Upper Bound Bound 3.8681 4.3809 4.3040 3.8454 4.3258 4.5237 4.6209 4.5551 4.4729 4.4899 Minim Maxim um um 3.33 3.00 3.00 3.33 3.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 83 Test of Homogeneity of Variances DEC Levene Statistic df1 4.052 df2 Sig 203 008 ANOVA DEC Sum of Squares Between Groups df Mean Square 2.920 973 Within Groups 70.903 203 349 Total 73.822 206 F 2.787 Sig .042 Nghề nghiệp Descriptives DEC N Ngành nghề theo chuyên môn Kinh doanh bn bán Nhân viên văn phịng Nghệ thuật Khác Total Std Deviation Mean 4.4940 55917 07754 4.3384 4.6497 3.00 5.00 68 63 10 14 207 4.3637 4.4657 4.2670 4.1429 4.4079 60446 59533 66560 65182 59863 07330 07500 21048 17421 04161 4.2174 4.3158 3.7909 3.7665 4.3258 4.5100 4.6156 4.7431 4.5192 4.4899 3.00 3.33 3.33 3.33 3.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 DEC 625 Mini Maxim mum um 52 Test of Homogeneity of Variances Levene Statistic Std Error 95% Confidence Interval for Mean Lower Upper Bound Bound df1 df2 202 Sig .645 84 ANOVA Sum of Squares DEC Between Groups df Mean Square 1.911 478 Within Groups 71.911 202 356 Total 73.822 206 F Sig 1.342 256 Thu nhập Descriptives DEC N 50 Total 12 44 74 77 207 Std Deviation 51063 62340 56311 62849 59863 Mean 4.6100 4.4475 4.4328 4.3297 4.4079 Std Error 14741 09398 06546 07162 04161 95% Confidence Mini Maxi Interval for Mean mum mum Lower Upper Bound Bound 4.2856 4.9344 3.33 5.00 4.2580 4.6370 3.33 5.00 4.3024 4.5633 3.33 5.00 4.1871 4.4724 3.00 5.00 4.3258 4.4899 3.00 5.00 Test of Homogeneity of Variances Levene Statistic 1.288 df1 df2 Sig 203 279 ANOVA DEC Between Groups Sum of Squares df Mean Square 1.076 359 Within Groups 72.747 203 358 Total 73.822 206 F 1.000 Sig .394