Tài liệu Phương pháp định giá BDS: PP so sánh doc

Ph Ph −¬ −¬ ng ng ph ph ¸ ¸ p p Đ Đ Ị Ị NH GI NH GI Á Á so so s s ¸ ¸ nh nh 1. 1. Kh Kh á á i i ni ni ệ ệ m m , ý , ý ngh ngh ĩ ĩ a a c c ủ ủ a a ph ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p so so s s á á nh nh 1.1 1.1 Kh Kh á á i i ni ni ệ ệ m m Đ Đ ịnh ịnh gi gi á á b b ằ ằ ng ng c c á á ch ch so so s s á á nh nh m m ộ ộ t t c c á á ch ch tr tr ự ự c c tiếp tiếp B B Đ Đ S S mục mục ti ti ê ê u u v v ớ ớ i i c c á á c c B B Đ Đ S S t t ơ ơ ng ng t t ự ự đ đ ợ ợ c c b b á á n n tr tr ê ê n n thị thị tr tr ờng ờng . . 1.2 1.2 ý ý ngh ngh ĩ ĩ a a . . - - Đ Đ ợ ợ c c á á p p dụng dụng r r ộ ộ ng ng r r ã ã i i v v ì ì kh kh ô ô ng ng g g ặ ặ p p khó khó kh kh ă ă n n về về k k ỹ ỹ thu thu ậ ậ t t . . - - Đ Đ ịnh ịnh gi gi á á đ đ ợ ợ c c gi gi á á trị trị thị thị tr tr ờng ờng c c ủ ủ a a B B Đ Đ S v S v à à l l à à c c ơ ơ s s ở ở v v ữ ữ ng ng ch ch ắ ắ c c để để c c á á c c c c ơ ơ quan quan ph ph á á p p lý lý c c ô ô ng ng nh nh ậ ậ n n 2. 2. C C ơ ơ s s ở ở c c ủ ủ a a ph ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p C C á á c c nguy nguy ê ê n n t t ắ ắ c c c c ơ ơ s s ở ở c c ủ ủ a a ph ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p so so s s á á nh nh : : Nguy Nguy ê ê n n t t ắ ắ c c cung cung v v à à c c ầ ầ u u : : Nguy Nguy ê ê n n t t ắ ắ c c thay thay thế thế . . Nguy Nguy ê ê n n t t ắ ắ c c c c â â n n b b ằ ằ ng ng Nguy Nguy ê ê n n t t ắ ắ c ngo c ngo ạ ạ i i ứ ứ ng ng ứ ứ ng ng dụng dụng nh nh ữ ữ ng ng nguy nguy ê ê n n t t ắ ắ c c tr tr ê ê n n ng ng ời ời đ đ ịnh ịnh gi gi á á xem xem xét xét tất tất c c ả ả nh nh ữ ữ ng ng vấn vấn đ đ ề ề có có li li ê ê n n quan quan v v à à nh nh ữ ữ ng ng ph ph ả ả n n ứ ứ ng ng c c ủ ủ a a thị thị tr tr ờng ờng đ đ ố ố i i v v ớ ớ i i vấn vấn đ đ ề ề đ đ ịnh ịnh gi gi á á . . 3. 3. Y Y ê ê u u c c ầ ầ u u - - Ch Ch ỉ ỉ so so s s á á nh nh đ đ ợ ợ c c v v ớ ớ i i c c á á c c B B Đ Đ S S t t ơ ơ ng ng t t ự ự trong trong v v ù ù ng ng , , có có tính tính chất chất đ đ ồ ồ ng ng nhất nhất . . - - So So s s á á nh nh v v ớ ớ i i nh nh ữ ữ ng ng giao giao dịch dịch đ đ ợ ợ c c th th ự ự c c hi hi ệ ệ n n trong trong thời thời gian gian g g ầ ầ n n đâ đâ y. y. - - Ng Ng ời ời đ đ ịnh ịnh gi gi á á ph ph ả ả i i t t ă ă ng ng c c ờng ờng kinh kinh nghi nghi ệ ệ m m , , kiến kiến th th ứ ứ c c thị thị tr tr ờng ờng . . - - Kh Kh ô ô ng ng có có m m ô ô h h ì ì nh nh c c ố ố đ đ ịnh ịnh m m à à ph ph ả ả i i d d ự ự a a v v à à o o s s ự ự hi hi ệ ệ n n di di ệ ệ n n c c ủ ủ a a c c á á c c giao giao dịch dịch tr tr ê ê n n thị thị tr tr ờng ờng . . - - Chất Chất l l ợ ợ ng ng th th ô ô ng ng tin tin ph ph ả ả i i cao cao v v à à có có th th ể ể so so s s á á nh nh đ đ ợ ợ c c - - Thị Thị tr tr ờng ờng c c ầ ầ n n ổ ổ n n đ đ ịnh ịnh 4. 4. C C á á c c b b ớ ớ c c tiến tiến h h à à nh nh (1)T (1)T ì ì m m kiếm kiếm th th ô ô ng ng tin tin c c ủ ủ a a c c á á c c B B Đ Đ S S đ đ ợ ợ c c b b á á n n trong trong thời thời gian gian g g ầ ầ n n đ đ ấy ấy có có th th ể ể so so s s á á nh nh đ đ ợ ợ c c v v ớ ớ i i B B Đ Đ S S mục mục ti ti ê ê u u . . (2)Tiến (2)Tiến h h à à nh nh ki ki ể ể m m tra tra c c á á c c B B Đ Đ S S có có th th ể ể so so s s á á nh nh đ đ ợ ợ c c để để x x á á c c đ đ ịnh ịnh gi gi á á trị trị c c ủ ủ a a ch ch ú ú ng ng v v à à b b ả ả o o đ đ ả ả m m r r ằ ằ ng ng c c á á c c B B Đ Đ S S n n à à y y l l à à có có th th ể ể so so s s á á nh nh đ đ ợ ợ c c . . (3)L (3)L ự ự a a ch ch ọ ọ n n m m ộ ộ t t s s ố ố B B Đ Đ S S có có th th ể ể so so s s á á nh nh đ đ ợ ợ c c thích thích h h ợ ợ p p nhất nhất ( ( từ từ 3 3 - - 6 B 6 B Đ Đ S). S). (4) (4) Ph Ph â â n n tích tích c c á á c c gi gi á á b b á á n n , , x x á á c c đ đ ịnh ịnh s s ự ự kh kh á á c c bi bi ệ ệ t t c c ủ ủ a a B B Đ Đ S S v v ớ ớ i i B B Đ Đ S S mục mục ti ti ê ê u u . . (5) (5) Th Th ự ự c c hi hi ệ ệ n n đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh gi gi á á b b á á n n c c ủ ủ a a m m ỗ ỗ i i B B Đ Đ S so S so s s á á nh nh v v ớ ớ i i B B Đ Đ S S mục mục ti ti ê ê u u . . (6) (6) H H ò ò a a h h ợ ợ p p c c á á c c ch ch ỉ ỉ s s ố ố gi gi á á trị trị để để t t ì ì m m ch ch ỉ ỉ s s ố ố gi gi á á trị trị c c ủ ủ a a B B Đ Đ S S mục mục ti ti ê ê u u . . 5. 5. Qu Qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh 5.1 5.1 C C á á c c yếu yếu t t ố ố so so s s á á nh nh C C á á c c yếu yếu t t ố ố so so s s á á nh nh l l à à đ đ ặ ặ c c tính tính c c ủ ủ a a B B Đ Đ S v S v à à c c á á c c giao giao dịch dịch l l à à m m cho cho gi gi á á c c ủ ủ a a c c á á c c B B Đ Đ S S kh kh á á c c nhau nhau . . - - C C á á c c quyền quyền c c ủ ủ a a B B Đ Đ S S - - Đ Đ iều iều ki ki ệ ệ n n t t à à i i chính chính . . - - Đ Đ iều iều ki ki ệ ệ n n b b á á n n . . - - C C á á c c chi chi phí phí ph ph ả ả i i th th ự ự c c hi hi ệ ệ n n ngay ngay sau sau khi khi mua mua . . - - C C á á c c đ đ iều iều ki ki ệ ệ n n thị thị tr tr ờng ờng - - Vị Vị trí trí B B Đ Đ S. S. - - C C á á c c đ đ ặ ặ c c tính tính v v ậ ậ t t chất chất c c ủ ủ a a B B Đ Đ S. S. - - C C á á c c đ đ ặ ặ c c tính tính kinh kinh tế tế - - S S ử ử dụng dụng ( ( ph ph â â n n v v ù ù ng ng ). ). - - C C á á c c gi gi á á trị trị kh kh ô ô ng ng ph ph ả ả i i l l à à B B Đ Đ S S 5. 5. Qu Qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh ( ( tiếp tiếp theo theo ) ) 5.2 5.2 Ph Ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh Lấy Lấy B B Đ Đ S S c c ầ ầ n n đ đ ịnh ịnh gi gi á á l l à à m m chu chu ẩ ẩ n n , , nếu nếu B B Đ Đ S so S so s s á á nh nh t t ố ố t t h h ơ ơ n n th th ì ì đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh gi gi á á c c ủ ủ a a B B Đ Đ S so S so s s á á nh nh xu xu ố ố ng ng v v à à ng ng ợ ợ c c l l ạ ạ i. i. L L u ý u ý : : - - C C á á c c đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh kh kh ô ô ng ng n n ê ê n n l l à à m m qu qu á á chi chi tiết tiết . . - - M M ỗ ỗ i i đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh c c ầ ầ n n có có b b ằ ằ ng ng ch ch ứ ứ ng ng thị thị tr tr ờng ờng . . - - Đ Đ ặ ặ t t c c â â u u h h ỏ ỏ i i : : S S ự ự hi hi ệ ệ n n di di ệ ệ n n ho ho ặ ặ c c thiếu thiếu v v ắ ắ ng ng c c ủ ủ a a yếu yếu t t ố ố n n à à o o t t ạ ạ o o n n ê ê n n s s ự ự kh kh á á c c bi bi ệ ệ t t về về gi gi á á c c ủ ủ a a B B Đ Đ S S tr tr ê ê n n thị thị tr tr ờng ờng . . 5. 5. Qu Qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh ( ( tiếp tiếp theo theo ) ) 5.2 5.2 Ph Ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh . . Có Có 2 lo 2 lo ạ ạ i i đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh - - Đ Đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh s s ố ố tiền tiền tính tính g g ộ ộ p p . . - - Đ Đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh % % tr tr ê ê n n c c ơ ơ s s ở ở c c ộ ộ ng ng ho ho ặ ặ c c trừ trừ đơ đơ n n gi gi ả ả n n hay hay tr tr ê ê n n c c ơ ơ s s ở ở tính tính tích tích lũy lũy 5. 5. Qu Qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh ( ( tiếp tiếp theo theo ) ) 5.2 5.2 Ph Ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh K K ỹ ỹ thu thu ậ ậ t t x x á á c c đ đ ịnh ịnh v v à à ớ ớ c c l l ợ ợ ng ng c c á á c c đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh . . C C á á c c ph ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p ph ph â â n n tích tích đ đ ịnh ịnh l l ợ ợ ng ng : : - - Ph Ph â â n n tích tích s s ố ố li li ệ ệ u u theo theo c c ặ ặ p p . . - - Ph Ph â â n n tích tích s s ố ố li li ệ ệ u u theo theo nhóm nhóm . . - - Ph Ph â â n n tích tích th th ố ố ng ng k k ê ê . . - - Ph Ph â â n n tích tích b b ằ ằ ng ng đ đ ồ ồ thị thị - - Ph Ph â â n n tích tích độ độ nh nh ạ ạ y. y. - - Ph Ph â â n n tích tích xu xu h h ớ ớ ng ng - - Ph Ph â â n n tích tích chi chi phí phí 5. 5. Qu Qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh ( ( tiếp tiếp theo theo ) ) 5.2 5.2 Ph Ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p đ đ iều iều ch ch ỉ ỉ nh nh C C á á c c ph ph ơ ơ ng ng ph ph á á p p ph ph â â n n tích tích đ đ ịnh ịnh l l ợ ợ ng ng ( ( tiếp tiếp theo theo ): ): - - Ph Ph â â n n tích tích s s ố ố li li ệ ệ u u th th ứ ứ cấp cấp . . - - So So s s á á nh nh tr tr ự ự c c tiếp tiếp - - V V ố ố n n hóa hóa s s ự ự kh kh á á c c bi bi ệ ệ t t trong trong tiền tiền thu thu ê ê . . Ph Ph â â n n tích tích đ đ ịnh ịnh tính tính : : - - Ph Ph â â n n tích tích so so s s á á nh nh t t ơ ơ ng ng đ đ ố ố i i . . - - Ph Ph â â n n tích tích xếp xếp h h ạ ạ ng. ng. - - Ph Ph ỏ ỏ ng ng vấn vấn c c á á nh nh â â n n . . [...]... Trình tự điều chỉnh - B1:Xác định yếu tố so sánh có ảnh hởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá - B2: So sánh những đặc điểm của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ớc lợng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh - B3:Xác định số lợng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS so sánh để có đợc khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu - B4:... tự 7.2 Phân tích định tính bằng phơng pháp so sánh tơng đối Các yếu tố SS BĐS 4 Các dịch vụ Tốt 5 Nơi gửi xe So sánh chung Tốt SS1 Tốt hơn Kém hơn Tốt hơn SS2 Tơng tự Tốt hơn Tốt hơn SS3 Tơng tự Tơng tự Kém hơn SS4 Tơng tự Tốt hơn Tốt hơn SS5 Tơng tự Tơng tự Kém hơn 7.2 Phân tích định tính bằng phơng pháp so sánh tơng đối Tiến hành so sánh từng cặp giữa BĐS mục tiêu với BĐS so sánh, chỉ ra mức... các BĐS so sánh so với BĐS mục tiêu 7.2 Phân tích định tính bằng phơng pháp so sánh tơng đối Biểu 4: Chuỗi sắp xếp đồng hạng Các so sánh BĐS SS 2 Giá/ m2 sàn, tr.đ 7,67 So sánh chung Tốt hơn BĐS SS 4 BĐS SS1 7,54 6,875 Tốt hơn Tốt hơn 6,86 6,71 Kém hơn Kém hơn BĐS mục tiêu BĐS SS 3 BĐS SS 5 Giá BĐS mục tiêu =6,87 tr.đ/m2 x90 Làm tròn số là m2 = 618,3 tr.đ 618 triệu đồng 7.3 Kết hợp giữa phân tích định. .. 4 Hòa hợp các chỉ số giá trị Tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+ (35,348x2)= 527,316 tr.đ Giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu: 527,316 tr.đ/15= 35,154 tr.đ/m2 Giá trị BĐS mục tiêu 35,154 tr.đ/m2 x45 m2=1581,948 tr.đ làm tròn số là 1582 tr.đ 7.2 Phân tích định tính bằng phơng pháp so sánh tơng đối Ví dụ2 : Xác định giá bán căn hộ 90 m2,... tích định tính và phân tích định lợng Biểu 6: Kết quả điều chỉnh định tính Các yếu tố so sánh BĐS SS1 Giá điều chỉnh/m2 SS2 SS3 SS4 SS5 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24 9 3 5 8 = = = = 1 Chất lợng XD 2 Chều cao trần - - + = = 3 Bảo dỡng = = = - + - - = - + - + ++ 4 Tuổi CT, năm Đánh giá chung 10 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định lợng Biểu 7:Kết quả xếp đồng hạng Các so sánh Giá/ m2... điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phơng pháp Đối với những BĐS lần đầu đợc đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh 6 Những hạn chế của phơng pháp Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu Ngời định giá phải xác định và phân tích đợc... định giá phải xác định và phân tích đợc điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải đợc đa ra trong báo cáo định giá Mặc dù cần phải cẩn thận trong việc sử dụng phơng pháp so sánh và thờng xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh đợc, nhng đây là phơng pháp thờng xuyên đợc sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng... hợp giữa phân tích định tính và phân tích định lợng Trong ví dụ 1 có một số khác biệt về chất lợng giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh đợc cho trong biểu sau ở đây có thể ký hiệu tốt hơn là dấu +; kém hơn là dấu và tơng đơng là dấu = 7.3 Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định lợng Biểu 5: Các yếu tố so sánh định tính Các yếu tố so sánh BĐS SS1 Giá điều chỉnh/m2 đất, tr.đ Chất lợng XD... hạng của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu - B5: Thực hịên sự hòa hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu 5.3 Trình tự điều chỉnh Các yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh, % 1 .Giá bán Lợng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS 100 tr.đ 2 Điều chỉnh về quyền BĐS Giá điều chỉnh +5% 3 Điều chỉnh về phơng thức thanh toán Giá điều chỉnh -2% +5 105 tr.đ -2,1 102,9 5.3 Trình tự điều chỉnh Các yếu tố so sánh 4 Điều chỉnh... số giá trị Đây là giai đọan cuối cùng trong quá trình phân tích giá trị từ 2 hay nhiều BĐS so sánh đã đợc rút ra từ số liệu thị trờng Khi thực hiện hoà hợp ngời định giá cần: - Tóm tắt và xem xét lại các số liệu và phân tích đã làm Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của mỗi chỉ số giá, kiểm tra tính thực tiễn, hợp lý của số liệu thị trờng và của các kỹ thuật phân tích đã áp dụng - Sử dụng các chỉ số giá