hoàn thiện phương pháp định giá bđs bảo đảm tại ngân hàng bidv – nam hà nội

Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp của thiết đề tài Trong quá trình đổi mới, phát triển đất nước việc chuyển đổi nền kinh tế sang hoạt động theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đòi hỏi sự quan tâm của nhiều cấp bộ, ngành, đơn vị. Cùng với sự phát triển kinh tế nhiều thành phần dẫn đến sự xuất hiện của hàng loạt các doanh nghiệp nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân đã đặt ra yêu cầu có sự quản lý chặt chẽ về kinh tế mà cơ quan chủ quản đứng ra thực hiện nhiệm vụ chính này là Bộ tài chính. Chính điều đó đòi hỏi sự cần thiết phải có một ngành kinh tế để theo dõi những biến động về giá cả trên thị trường để từ đó thúc đẩy Việt Nam tiến nhanh và hiệu quả hơn trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và ngành thẩm định giá ra đời ở nước ta là một nhu cầu tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế. Song đây vẫn là một ngành khá mới, ít biết đến ở nước ta hiện nay. Trong khi đó thẩm định giỏ đó phát triển trên thế giới, nó được coi là một trong những ngành quan trọng không thể thiếu của quá trình quản lý nền kinh tế ở các nước tiên tiến. Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn của nền kinh tế và nhanh chóng hòa nhập với các ngành các lĩnh vực khác thành một dịch vụ càng lúc càng chuyên nghiệp và sớm được thừa nhận ở nước ta, Việt Nam đang từng bước nâng cao trình độ chuyên môn, bổ túc kinh nghiệm thông qua việc đào tạo, cung cấp thông tin về tình hình thực tế giỳp cỏc nhà thẩm định giá còn non trẻ tiếp cận tốt hơn và sát thực tế hơn với công tác thẩm định giá. Với những nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và tham gia vào quá trình hội nhập thế giới thì việc hoàn thiện và mở rộng các ngành nghề lĩnh vực đang diễn ra SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính mạnh mẽ, trong đó phải kể đến dự đóng góp vô cùng quan trọng của hệ thống Ngân hàng được coi như “mạch máu của nền kinh tế”. Ngân hàng một mặt tạo ra nguồn cung cấp vốn cho doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và cho mối quan hệ kinh tế quốc tế được diễn ra dễ dàng. Tuy nhiên hệ thống ngân hàng luôn đối diện với những cơ hội thách thức, một bài toán khó đặt ra với tất cả các ngân hàng bảo đảm hai mục tiêu song hành là “an toàn” và “sinh lợi”. Để một khoản vay có hiệu quả ngoài việc sẽ sinh lời bao nhiêu thì liệu nú cú thu lại được không cũng đang là những vấn đề nổi bật của các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay chính là BĐS bảo đảm hay nói cách khác chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay có thế bảo đảm trả nợ cho Ngân hàng. Định giá BĐS bảo đảm là một hoạt động khá mới mẻ, chỉ xuất hiện khi các tài sản lớn có giá thị trường chênh lệch khả nhiều so với giá nhà nước quy định. Là sinh viên Chuyên ngành định giá tài sản và Kinh doanh BĐS, đang thực tập tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về định giá BĐS bảo đảm. Chính vì vậy em chọn đề tài: “ Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội” 2. Mục đích nghiên cứu Chuyên đề được viết nhằm 3 mục đích cơ bản: - Thứ nhất: hệ thống hóa các cơ sở lý luận và phương pháp định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. - Thứ hai: đánh giá về thực trạng sử dụng các phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính - Thứ ba: những giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. 3. Đối tượng nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS bảo đảm và phương pháp định giá BĐS bảo đảm. Nêu lên tình hình hoạt động cho vay và sử dụng các phương pháp để định giá BĐS bảo đảm trong thực tế tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. Từ đó, đề xuất các biện pháp hoàn thiện hoạt động này. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ đạo được sử dụng là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận. Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu… 5. Bố cục chuyên đề: Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề được sắp xếp thành 3 chương CHƯƠNG 1: Lí LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI Sinh viên thực hiện: Lê Việt Thắng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại. Trong nền kinh tế hiện đại Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng bậc nhất với ba chức năng chủ yếu: Trung gian tài chính; Tạo phương tiện thanh toán và Trung gian thanh toán. Ngân hàng bao gồm rất nhiều loại tuỳ thuộc vào sự pháp triển của mỗi quốc gia. Tuy nhiờn, dù ở quốc gia nào đi nữa thì Ngân hàng Thương Mại thường chiếm tỷ trọng lớn nhất về quy mô tài sản, thị phần và số lượng các khách hàng. Tiếp cận theo phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp thì: Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế. NHTM là một tổ chức kinh tế hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh tiền tệ với những nghiệp vụ chủ yếu là nhận tiền gửi (huy động vốn) và sử dụng số tiền huy động được để cho vay (hoạt động tín dụng), làm phương tiện thanh toán (hoạt động thanh toán) và một số hoạt động khác như: kinh doanh ngoại hối, tham gia trên thị trường chứng khoán, góp vốn cổ phần, đại lý uỷ thác, dịch vụ tư vấn, bảo quản hiện vật, cho thuê tủ kột… Sau khi giữ lại một phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc với các khoản tiền gửi nhận được phần còn lại của các khoản tiền gửi đú cũn gọi là vốn nhàn rỗi sẽ được Ngân hàng sử dụng vào những mục đích khác, nhưng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính mục đích chủ yếu vẫn là các hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất sau khi đã trừ đi tất cả các khoản chi phí liên quan. Cho vay, có thể hiểu đây là hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn. Ngân hàng chuyển quyền sử dụng một lượng tiền cho khách hàng với những điều kiện do ngân hàng và khách hàng thoả thuận. Với hoạt động này không chỉ ngân hàng được lợi mà chính khách hàng sẽ nhận được những nguồn lợi đánh kể từ sử dụng phàn vốn tập trung mà mình vay được vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Kết quả là đời sống người dân được nâng cao và tạo đà tăng trưởng cho nền kinh tế. 1.1.1 Khái niệm BĐS Theo chuẩn mực kiểm toán việt nam số 4 ban hành kèm theo quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001của Bộ trưởng Bộ Tài Chính: Tài sản là một nguồn lực: + Doanh nghiệp kiểm soát được; và + Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp Bên cạnh cú cũn cú vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tài sản, vỡ chỳng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh. Nhưng dưới cách nhìn nhận của thẩm định viờn thỡ tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ ràng: “tài sản là một nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”. Hiện nay có rất nhiều cách phân loại tài sản thành cỏc nhúm tài sản khác nhau, điều này còn tuỳ thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa chọn. Và một tiêu thức phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh vực ngành nghề đó là: tiêu thức phân loại là khả năng di dời, tài sản nói chung được phân ra làm 2 loại: động sản và bất động sản (BĐS). SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 1.1.1.2. Khái niệm về BĐS BĐS là một khái niệm rộng và mở, đã được biết đến từ lâu, có tính phổ biến và ngày càng sâu rộng. Khi thị trường BĐS ra đời và phát triển, BĐS trở thành hàng hoá thì BĐS không chỉ được hiểu là đất đai, nhà ở nữa mà khái niệm này ngày càng được mở rộng hơn. Vì BĐS có vị trí, vai trò quan trọng trong hoạt động của nền kinh tế nên việc nhận thức đầy đủ, chính xác, khách quan về khái niệm BĐS là rất cần thiết. Nhằm đáp ứng yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân loại tài sản, trong đó cú cỏch phân loại tài sản theo khả năng di dời. Theo cách này, tài sản được chia thành động sản và bất động sản. Theo điều 174 bộ luật dân sự việt nam năm 2005: bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: a. đất đai. b. nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. các tài sản gắn liền với đất đai. d. các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo điều luật này có thể hiểu bđs gồm 4 nhóm tài sản chính: - Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay nhà xưởng, SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính - Các tài sản không thể tách rời các công trình xây dựng như máy điều hoà, các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan cho công trình. Các công trình phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ hải sản, các công trình du lịch vui với thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ. - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy BĐS là một khái niệm mở và có thể bổ sung về sau này. 1.1.2. Đặc điểm BĐS 1.1.2.1. Cố định về vị trí BĐS là một tài sản đặc biệt, nó không có khả năng di dời, ban đầu được đặt ở đâu thỡ nú sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà không thể chuyển từ nơi này đến nơi khác. Do đặc điểm này mà giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của môi trường xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội. Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng. Khi định giá BĐS,TĐV không thể ỏp giỏ cỏc BĐS có vị trí khác nhau cho nhau mà chỉ sử dụng như mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện từng vùng. Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố môi trường và dự báo sự thay đổi của chúng trong tương lai. 1.1.2.2.Tính bền vững Tính bền vững được hiểu là khả năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hư hỏng. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xột trờn cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính chúng. Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó. 1.1.2.3.Tính khác biệt Khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc; về quyền đối với BĐS; về cảnh quan mụi trường,…Vỡ vậy, khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuụn cỏc BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp. 1.1.2.4. Tính khan hiếm Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trớ,… Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường có tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường BĐS. 1.1.2.5. Có giá trị lớn BĐS thường có giá trị lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình là rất lớn. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu đối với TĐV khi định giá cần hạn chế tối thiểu những sai số và rủi ro có thể xảy ra để tránh gây thiệt hại lớn cho những người có liên quan đến BĐS định giá. 1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau Các BĐS thường có tác động qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế xã hội. Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của tính cố định về vị trí của BĐS. Khi một BĐS mới được xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng tới những BĐS gần đó, ví dụ như khi xây dựng một ngôi nhà mới nếu thiết kế của ngôi nhà không tốt có thể làm chắn mất ánh sáng, chắn gió hoặc làm lỳn múng của ngôi nhà bên cạnh. Do đó, khi tiến hành định giá đòi hỏi TĐV phải có một cái nhìn tổng quát đối với BĐS cần thẩm định và thấy được xu hướng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính thay đổi của những BĐS xung quanh nú, vỡ điều này có thể làm thay đổi giá trị của BĐS cần thẩm định. 1.2 Định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại Trong nhiều năm qua, các tổ chức tín dụng Việt Nam đã từng bước hoàn thiện các cơ chế về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay. Như đã nói, việc cho vay có tài sản bảo đảm nhằm giúp cho các tổ chức tín dụng có nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ nhất do chính khoản vay tạo ra không có khả năng chi trả. Tuy nhiên, việc định giá sao cho đúng, phù hợp với giá trị trường và không ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các tổ chức tín dụng với khách hàng là một vấn đề rất cần được quan tâm. Bởi lẽ, nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay của khách hàng, họ sẽ chỉ được vay với số tiền ít hơn số mà họ cần. Khi đó khách hàng sẽ không hài lòng, họ có xu hướng không vay vốn ở TCTD nữa mà sẽ đến với các TCTD khác nơi họ có thể được vay nhiều hơn. Ngược lại, nếu định giá quá cao, TCTD sẽ gặp rủi ro lớn trong việc thu hồi nợ và lãi vay và sẽ gặp phải nhiều tổn thất hơn trong thực tế. Vậy phải định giá như thế nào để tài sản bảo đảm đem lại hiệu quả cao nhất cho cả TCTD lẫn khách hàng? 1.2.1 Giá trị và cơ sở giá trị a) Khái niệm về giá trị tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Quan niệm về giá trị tài sản còn có thể được xem xét từ hai góc độ: - Tính chủ quan của giá trị: cùng một tài sản nhưng với các cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản có thể được dùng cho các mục đích khác nhau, có thể được sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau. Vì vậy, giá trị của một tài sản có thể khác nhau SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính theo sự đánh giá chủ quan của từng người. Phản ánh ý nghĩa và đo lường giá trị này cú cỏc khái niệm: giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố. - Tính chất khách quan của giá trị: giống như giá trị hàng hóa, giá trị tài sản là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Giá trị tái sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác xuất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm nào đó. Khi giao dịch diễn ra giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch lại trở thành một thực tế khách quan một chứng cớ thị trường về giá trị của tài sản, là sự thừa nhận của các chủ thể hay của thị trường về sự tồn tại của giá trị trong hoạt động kinh tế. Phản ánh ý nghĩa và đo lường giá trị này cú cỏc khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng. Việc phân biệt tính chủ quan và khách quan về giá trị tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng: là cơ sở để lựa chọn ra cỏc tiờu chuan cũng như các phương pháp thích hợp đánh giá một cách hợp lý giá trị tài sản. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã nêu rõ ở hai tiêu chuẩn số 01 và 02 về định nghĩa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 [...]... DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI 2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng BIDV Nam – Hà Nội 2.1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng BIDV Nam – Hà Nội Tên đầy đủ : NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NAM HÀ NỘI Tên quốc tế : BANH FOR INVESTMENT AND DEVELOPMENT OF VIET NAM – NAM HA... một cách tổng thể về tài sản bảo bảo đảm nói chung cũng như BĐS bảo đảm nói riêng trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội Các phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại ngân hàng chủ yếu là các phương pháp em đã được học từ nhà trường Từ đó giúp em có thể tiếp tục tiến hành nghiên cứu về thực trang sử dụng phương pháp định giá BĐS tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ... 1.3.5.3 Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay BĐS hình thành từ vốn vay là BĐS của khách hàng vay mà giá trị BĐS được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng BĐS hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành... viết tắt : BIDV NAM HÀ NỘI Địa chỉ : số 1281 đường giải phóng – Q Hoàng Mai – Hà Nội Điện thoại : 043 861 70 42 -Chi nhánh Ngân hàng ĐT và PT Nam Hà Nội trước đây là Chi nhánh cấp 2 Ngân hàng ĐT & PT huyện Thanh Trì trực thuộc chi nhánh cấp 1 Ngân hàng ĐT & PT Hà Nội Căn cứ theo quyết định số 29/QĐ-HĐQT của Hội đồng Quản trị Ngân hàng ĐT & PT Việt Nam kí ngày 31/10/2005, Chi nhánh cấp 2 Ngân hàng ĐT &... của việc định giá BĐS bảo đảm là nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ trong trường hợp phải xử lý BĐS bảo đảm Do vậy giá trị BĐS bảo đảm được định giá trước hết phải có lợi cho ngân hàng tức là giá trị này phải bảo đảm an toàn tín dụng, khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng; đồng thời nó cũng phải thoả mãn được khách hàng vay Chính vì vậy, mức giá của BĐS bảo đảm thường... bảo đảm tiền vay tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 1.4 ĐỊNH GIÁ BĐS ĐẢM BẢO 1.4.1 Sự cần thiết phải định giá BĐS bảo đảm Việc định giá BĐS bảo đảm là một bước rất quan trọng và bắt buộc phải có khi ký kết hợp đồng thế chấp Xuất phát từ các lý do sau đây: Thứ nhất, BĐS một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảm. .. trình độ cũng như tư cách đạo đức của cán bộ tín dụng ngân hàng việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh giá đúng mức về khoản vay, về khách hàng, quá tin tưởng vào khách hàng quen biết, lơ là việc kiểm tra, giám sát các khoản vay hoặc thông đồng với khách hàng nhằm rút vốn của ngân hàng Đều dẫn đến chất lượng tín dụng thấp, rủi ro cao và ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn đã cho vay SV: Lê... hợp đồng tín dụng, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn - Trường hợp khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ dã cam kết, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ - Sau khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh vẫn chưa thực... thẩm định giá Theo pháp lệnh giá việt nam ngày 08/05/2002: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế" Mặc dự còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là: 1- Thẩm định giá là công việc ước tính 2- Thẩm định giá. .. quyền nêu trên 1.3 BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.3.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp đối với khách hàng để khoản vay có thể trở về với ngân hàng một cách an toàn và có lợi Thực chất đó là những biện pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng, là cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 . giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. - Thứ hai: đánh giá về thực trạng sử dụng các phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. SV: Lê. giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. 3. Đối tượng nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS bảo đảm và phương pháp. định giá BĐS bảo đảm. Nêu lên tình hình hoạt động cho vay và sử dụng các phương pháp để định giá BĐS bảo đảm trong thực tế tại Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội. Từ đó, đề xuất các biện pháp hoàn thiện