a. Về mặt lý thuyết
Quy trình định giá BĐS hình thành từ vốn vay về cơ bản giống quy trình định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ cung cấp đầy đủ các tài liệu về BĐS hình thành từ vốn vay phù hợp với các điều kiện quy định. Trong trường hợp bảo đảm bằng BĐS hình thành từ vốn vay theo quyết định của Chính Phủ, Thủ Tướng Chính Phủ, BIDV lưu giữ các công văn, giấy tờ liên quan và thực hiện theo điều kiện, trình tự thủ tục phù hợp với quyết định đó.
- Giá trị BĐS hình thành từ vốn vay được xác định trên cơ sở phương án, dự án được duyệt và được giám đốc chi nhánh chấp thuận.
Cụ thể có thể chia BĐS hình thành từ vốn vay tại chi nhánh thành các trường hợp sau:
- Trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay được đem thế chấp tại ngân hàng là quyền sử dụng đất riêng (mảnh đất trống) thì ngân hàng dựa theo giá chuyển nhượng mảnh đất của khách hàng vay trong hợp đồng chuyển nhượng đất giữa khách hàng và bên chuyển nhượng, đồng thời có sự xem xét theo giá đất trên thị trường của cán bộ thẩm định để xác định quyền sử dụng đất.
- Trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay là nhà, công trình tự xây dựng thì định giá phức tạp hơn: việc định giá được chia thành định giá lần đầu và định giá lại.
+ Định giá lần đầu được thực hiện khi khách hàng trình dự án đầu tư xây dựng cho ngân hàng. Giá trị nhà, công trình xây dựng được xác định dựa trên các tổng kinh phí xây dựng theo dự toán của chủ đầu tư có sự xác minh lại của các chuyên gia có kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng. Đối với dự án
đầu tư xây dựng công trình tương đối lớn thì chủ đầu tư phải thuê một công ty chuyên về tư vấn xây dựng để giám sát.
+ Trong quá trình thi công công trình, định kỳ cán bộ thẩm định xuống tận nơi có công trình xây dựng để xem xét, kiểm tra. Khách hàng vay phải trình cho cán bộ thẩm định tiến độ thi công và những hạng mục công trình đã hoàn thành. Dựa vào đó cán bộ tín dụng tiến hành định giá lại tài sản đang hình thành để xem giá trị công trình xây dựng mới là bao nhiêu, sau đó ngân hàng lại tiếp tục giải ngân vốn theo % giá trị BĐS đã được định giá lại.
Đối với công trình xây dựng lớn, khi hoàn thành thì giá trị công trình được xác định dựa trên tổng chi phí để có công trình và đưa nó vào sử dụng được cơ quan kiểm toán xác nhận.
- Trường hợp BĐS hình thành từ vốn vay là nhà ở, căn hộ do khách hàng mua (thường là các ngôi nhà chung cư) thì việc xác định giá trị BĐS đó dựa vào giá mua nhà ở, căn hộ của khách hàng. Đồng thời, cán bộ thẩm định thực hiện ký kết với khách hàng hoặc nhà thầu xây dựng khu chung cư (nếu BĐS là nhà chung cư) để bảo đảm là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của phía ngân hàng.
b) Về mặt thực tế
Đối với BĐS hình thành từ vốn vay, em xin dẫn chứng bằng một ví dụ thực tế là giá trị quyền sử dụng đất.
BĐS bảo đảm: Quyền sử dụng đất ở tại số 1B ngách 36 ngõ 23 Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận Tây Hồ cấp ngày 19/4/2011
Thời gian định giá: 14/02/2012.
Mục đích vay vốn: Hoàn tiền mua khu đất tại số 1B ngách 36 ngõ 23 Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội. Như vậy đây là trường hợp BĐS bảo đảm được hình thành từ vốn vay là quyền sử dụng đất.
Đặc điểm BĐS:
- Đây là khu đất có nhà bên trên.
- Vị trí: số 1B ngách 36 ngõ 23 Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội - Diện tích: 50 m2.
- Mục đích sử dụng: Đất ở.
- Hình thức sử dụng đất: Được nhà nước công nhận QSDĐ như nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Thời gian sử dụng: Lâu dài.
- BĐS có những lợi thế sau: Nở hậu, sổ đỏ chính chủ, đường trước nhà rộng 3m, thoáng trước sau.
- Hạn chế: Không có lợi thế thương mại.
- Đầu năm 2012, thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng trầm lắng, ít giao dịch. Dự báo trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ có dấu hiệu hồi phục.
Định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát thị trường; với phương pháp định giá đối chiếu theo khung giá đất Nhà nước và giá thị trường được áp dụng trong tính toán, hai bên thống nhất kết quả định giá như sau:
+ Giá trị quyền sử dụng đất:
Theo khung giá đất năm 2012 của Thành phố Hà Nội, tài sản bảo đảm thuộc vị trí số 1B ngách 36 ngõ 23 Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội với giá đất là 30.000.000 đồng/m2. Kết hợp với giá trị thị trường khoảng 110.000.000
đồng/m2. Áp dụng phương pháp định giá chi phí hình thành tài sản, hai bên thống nhất giá tài sản như sau:
70.000.000 đồng/m22 x 50 m2 = 3.500.000.000 đồng
Tổng giá trị TSBĐ: 3.500.000.000 ( bằng chữ: ba tỷ năm trăm triệu đồng chẵn)
Giá trị định giá sau khi nhân với hệ số giá trị TSBĐ: 3.500.000.000 x 0.8 = 2.800.000.000 đồng
( bằng chữ: hai tỷ tám trăm triệu đồng chẵn)
Tóm lại-
- Về danh mục tài sản bảo đảm: Những phân tích về cho vay có bảo đảm bằng tài sản đã cho thấy ở chi nhánh Nam Hà Nội danh mục tài sản bảo đảm không đa dạng. Chủ yếu là BĐS ngoài ra có một số ít máy móc thiết bị và giấy tờ có giá. Các tài sản dễ xác định giá như: khoản phải thu, nguyên vật liệu, hàng hóa trong kho, chứng từ nhập khẩu…hầu như không có trong danh mục tài sản bảo đảm của chi nhánh. Sự thiếu đa dạng trong danh mục tài sản bảo đảm hạn chế vệc nâng cao hiệu quả bảo đảm tiền vay bởi lẽ nó hạn chế việc mở rộng tín dụng, ít khách hàng mới, hạn chế đầu tư của chi nhánh đặc biệt khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. - Về hình thức bảo đảm:Có thể thấy tại Chi nhánh Nam Hà Nội việc cho vay bằng tín chấp khá cao diều này tương đươngvơid việc ưu tiên cho các khách hàng truyền thống và doanh nghiệp Nhà nước. Việc tiếp cận khách hàng mới nói chung còn ở mức dè dặt chính rào cản về danh mục bảo đảm tiền vay và quan hệ khách hàng trong và ngoài quốc doanh đã một phần tạo ra sự hạn chế mở rộng tài trợ tín dụng.
- Vấn đề định giá tài sản bảo đảm: tại chi nhánh có hai trường hợp xảy ra. Thứ nhất: những tài sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay cũng lớn thỡ phũng tín dụng sẽ thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp thẩm định giá và tất nhiên kết quả sẽ chính xác hơn, tuy nhiên chi phí bỏ ra sẽ lớn. Thứ hai: Những tài sản có giá trị nhỏ hơn hoặc những tài sản giá trị lớn nhưng nhu cầu vay ớt thỡ lúc này cán bộ tín dụng sẽ là người định giá, người quyết định giá trị của tài sản bảo đảm đó. Bởi thuê ngoài sẽ vô cùng tốn kém, Tuy nhiên vẫn phải nói rằng: Một tài sản muốn xác định giá trị một cách chính xác tại một thời điểm cần phải có những nhà thẩm định chuyên môn về lĩnh vực có sử dụng tài sản đó. Việc tiến hành định giá tài sản bảo đảm đều do cán bộ tín dụng trực tiếp cho vay đảm nhận dưới sự phê chuẩn của Hộ đồng tín dụng nên mọi quyết định phụ thuộc vào trình độ chuyên môn của cán bộ tín dụng. Từ thực tế có thể thấy một cán bộ tín dụng không thể nào nắm bắt hết tất cả các thông tin về thị trường, những thông số kỹ thuật, hay tính chất đặc trưng của từng loại tài sản. Nên việc định giá và phương pháp định giá áp dụng thương đơn giản rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Lúc này để bảo đảm an toàn ngân hàng thương hạ thấp giá trị thực tế của tài sản để làm căn cứ cho vay. Do đó, giá trị các khoản vay giảm đi, gây ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn của khách hàng. Yếu tố chủ quan này là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc giảm chất lượng định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại chi nhánh.