1.5.2.1. Cơ sở lý luận
- Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
- Trên thực tế, khi đầu tư vào BĐS có thể biết trước các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong trường hợp BĐS không được đầu tư thì người ta có thể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư.
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hoỏ cỏc dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. Quá trình chuyển hoá này được gọi là quá trình vốn hoá. Công thức tổng quát như sau:
( ) ∑ = + = n t t t o i F V 1 1
Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS. Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm t. i: Tỷ suất hiện tại hoá (tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập Trình tự các bước tiến hành như sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, cỏc phớ dịch vụ, tiền thuế phải nộp,…
- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này
có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS
mục tiêu.