Đang tải... (xem toàn văn)
Tất cả chúng ta ai cũng trải qua việc mua bán Bất động sản, đó chỉ là vấn đề thời gian sớm hay muộn vì vậy cuốn tài liệu này sẽ giúp chúng ta hiểu rõ nhưng nội dung về BĐS;Tài liệu kỹ năng mua bán bất động sản hay nhất nội dung gồm có: Kỹ năng giao dịch và môi giới BĐS của ThS Lê Văn Bích; Tổng quan về môi giới BĐS; Tổng quan về Sàn giao dịch BĐS
Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG GIAO DỊCH, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Th.S: Lê văn Bích PHẦN I CÁC KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG KINH DOANH I Khái quát giao tiếp Kháùi niệm cấp độ giao tiếp Giao tiếp trình trao đổi thông tin qua lại nhằm tạo mối quan hệ Mô hình giao tiếp hình dung sau: nghó - Mã hóa Người phát thông điệp Tiếp nhận - Giải mãõ Người nhận Các yếu tố nhiễu: ………………………………………………………… -……………………………………………………………………………………………… -……………………………………………………………………………………………… Giao tiếp hiểu cấp độ khác nhau: Cấp độ I: Giao lưu xã hội Cấp độ II: Một mối quan hệ cụ thể Cấp độ III: Một lần giao tiếp cụ thể Cấp độ IV: Tình xảy cần phải xử lý Các kiểu giao tiếp a Dựa vào thái độ sách lược giao tiếp + Giao tiếp kiểu Thắng-Thắng: ……………………….……………………….…… …….……………………….……………………….…………………………………….……………… …… + Giao tiếp kiểu Thắng-Thua: ……………………….………….……………………… ……………………….……………………….……………………….………………………………… …… + Giao tiếp kiểu Thua-Thắng: ……………………….……………………….………… ……………………….……………………….……………………….………………………………… …… bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích + Giao tiếp kiểu Thua-Thua: ……………………….……………………….……………………….………………………………… …… + Giao tiếp kiểu Thắng-Thắng Không hợp đồng: ……………… ……………………….……………………….……………………….……………………………… ….……… b, Dựa vào tâm lý hai bên giao tiếp + Giao tiếp mạnh + Giao tiếp yếu + Giao tiếp cân Thế tâm lý tức vị tâm lý hai người quan hệ giao tiếp, nói lên mạnh mặt tâm lý (ví dụ: cần ai, không cần ai; sợ ai, không sợ ) Ví dụ: Bạn có nhà cần phải bán gấp để trả nợ ngân hàng đáo hạn tới nơi, thường bạn thương lượng yếu khách hàng, bạn cần phải bán Nhưng bạn có miếng đất nằm mặt tiền, mà hộ đằng sau bạn bí lối có lẽ bạn mạnh thương lượng để bán lại miếng đất cho chủ đằng sau nhà bạn 3, Kỹ xảo giao tiếp Là điêu luyện việc sử dụng kỹ thuật giao tiếp Bao gồm khía cạnh: Sử dụng phương tiện giao tiếp cách thành thạo am hiểu tâm lý đối tượng để điều chỉnh giao tiếp cách hợp lý Mặt hạn chế kỹ xảo là: ……………………………….……………………….……………………….………………… …… ……………………………….……………………….……………………….……………………… Phương tiện giao tiếp Là tất yếu tố mà sử dụng để thể thái độ, tình cảm, lợi ích bên Có hai nhóm phương tiện: * Phương tiện ngôn ngữ: (lời nói, chữ viết) Khi dùng ngôn ngữ cần lưu ý: - Xác định đ……………………………… giao tiếp để sử dụng ngôn ngữ cho phù hợp - Xác định n…………………………… giao tiếp - Xác định cách thức d……………………… ý bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích Dùng lời nói để tiếp xúc với khách hàng KHÔNG ĐÚNG ĐÚNG - “Bác cần chi?” - - “Chứng minh thư bác đâu?” - - “Bác điền vào hồ sơ này” - - “Khách hàng Nguyễn Van A !” - - Hợp đồng bác ! Xong - - …………………… - * Phương tiện phi ngôn ngữ: có nhóm phi ngôn ngữ: -……………………….……………………….………………………….… -……………………….……………………….………………………….… ……………………….……………………….………………………….…… -……………………….……………………….………………………….… Nhớ: Phi ngôn ngữ bất đồng ngôn ngữ Nó phụ thuộc vào phong tục tập quán, văn hóa - Gíới thiệu: Giới thiệu ………… cho …………… trước - Bắt tay: …………… chủ động đưa tay cho ………… bắt - Trao danh thiếp: ……………… chủ động đưa danh thiếp trước Kỹ giao tiếp qua điện thoại Khi trả lời điện thoại bạn cần: ………………… ………………… ………………… ………………… ……………… … ………………… ………………… ………………… ……………… ………………… ………………… .………………… Những việc cần làm tiếp theo: Bản thân bạn có xử lý được gọi không Và bạn không xử lý bạn làm gì? Lưu ý: - Khi trao điện thoại cho cần:……………………………………………… - Khi trao đổi nhanh với đồng nghiệp để trả lời cho khách cần:…………………… - Khi giữ điện thoại để chờ tới nghe thì: ………………………………… bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS - Khi chuyển điện thoại cho ………………………………… ………… Th.s: Lê văn Bích cần cho họ biết: Khi khách hàng than phiền qua điện thoại cần phải: Nói lời …………………………… L…………………………họ trình bày Bộc lộ th…………… Tránh đổ thừa … Ghi nhận những………………… ……………………… C……………… khách hàng ch……………… Kỹ xử lý than phiền Khi khách hàng khiếu nại, thông thường anh (chị) phản ứng nào? Trả lời cách đánh dấu vào câu mô tả hành vi thái độ thông thường họ Họ cố lờ hay giấu nhẹm đi, trút trách nhiệm cho người khác, Họ trở nên phòng thủ, bào chữa chí tranh cãi với khách hàng Họ cố gắng mua chuộc khách hàng việc đền bù theo cách Họ lắng nghe cách cẩn thận, bộc lộ thông cảm cố gắng xử lý vấn đề nhanh chóng hiệu Họ xem xét lời than phiền cách tích cực, coi là hội để cải thiện mối quan hệ với khách hàng chưa hài lòng Các tình ứng xử với khách hàng đa dạng đòi hỏi phương thức xử lý khác cho tình Tuy nhiên, người ta đúc kết số nguyên tắc chung làm việc với khách hàng tức giận sau: NÊN: ……………………….……………………….………….……………………….………… …………….……… ……………………….……………………….………………….……………………….… …………………… ……………………….……………………….………………….……………………….… …………………… ……………………….……………………….………………….……………………….… …………………… KHÔNG NÊN: ……………………….……………………….………………….……………………….… …………………… ……………………….……………………….………………….……………………….… …………………… bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích ……………………….……………………….………………….……………………….… …………………… PHẦN II KỸ NĂNG TÌM HIỂU VÀ TÁC ĐỘNG TỚI TÂM LÝ KHÁCH HÀNG Tìm hiểu tâm lý khách hàng hiểu gì? Ví dụ: - - - - - - - - - - Toùm lại: Tìm hiểu tâm lý khách hàng tìm hiểu thuộc đời sống tinh thần họ Một số kỹ tìm hiểu tâm lý khách hàng a Quan sát: Là dùng giác quan để tìm hiểu - Nhìn: Nhìn - Tướng mạo (diện mạo, hình dáng) Đánh giá - Ánh mắt, nụ cười, sắc mặt, nét mặt - Dáng điệu: - Thao tác xem xét mặt hàng, dịch vụ - Nghe: Nghe Đánh giá đặc tính gì? - Từ ngữ - Phân tích nghóa (nghóa đen, bóng, tình cảm) - Tính chất ngôn ngữ (giọng điệu, âm điệu ) - nh mắt, nụ cười Khi nghe ta thường tiến hành cấp độ: +……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… +……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… +……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… +……… ……… ……… ……… ……… ……… ……… Đặc biệt cần áp dụng nghe thấu cảm gặp khách hàng bực muốn giải tỏa, gặp đối tác than phiền khiếu nại Nghe thấu cảm giúp đối tượng trút ấm ức làm cho họ bình tónh bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích b Thực nghiệm tự nhiên: Tức dùng tình để thử: + Cho việc khó để thử … + Hỏi lúc vội vàng để xem… + Cho xa để xem… + ……………………………………… c Kỹ dùng câu hỏi để tìm hiểu (Đàm thoại): ……………… d Tự quan sát (Kỹ định vị): Tức đặt vào vị trí đối tác mà suy xét Một số yếu tố ảnh hưởng nhìn nhận đánh giá giao tiếp Trong giao tiếp cần phải nhận thức đối tác Nhận thức có xác có hành vi cử xử đắn Mỗi vừa chủ thể vừa khách thể nhận thức Tuy nhiên giao tiếp nhận thức gặp sai lầm định, hai nhóm nguyên nhân sau: + Nguyên nhân chủ quan, thể qui luật Tổng Giác: …….……………………….……………………….………………….……………………….…… ………………… …….……………………….……………………….………………….……………………….…… ………………… + Nguyên nhân khách quan thể qui luật o nh Khi đánh giá người thường bị ảo ảnh yếu tố sau: …….……………………….……………………….………………….……………………….…… ………………… …….……………………….……………………….………………….……………………….…… ………………… …….……………………….……………………….………………….……………………….…… ………………… …….……………………….……………………….………………….……………………….…… ………………… LƯU Ý: - Khi đánh giá đối tác hay sản phẩm cần dè chừng yếu tố kẻo sai lầm - Mặt khác, phải tranh thủ tạo yếu tố tổng giác ảo ảnh đối tác để họ đánh giá sản phẩm tốt Kỹ gây thiện cảm trì quan hệ với khách hàng a Cảm xúc gì: rung cảm vật tượng liên quan tới thỏa mãn hay không thỏa mãn nhu cầu - Nếu thỏa mãn nhu cầu ………………………………………………… - Nếu không thỏa mãn nhu cầu …………………………………… bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích Anh, chị để tạo cảm xúc tích cực (hài lòng thú vị…) khách hàng giao tiếp với mình? b Tình cảm: rung cảm trở nên ổn định kéo dài, thể cảm xúc tương ứng + Qui luật hình thành tình cảm: ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… Khách muốn tiếp xúc với NBH Hành động bạn - Tôn trọng …………………………………………………………………………… - Đối xử lịch …………………………………………………………………………… - Chia sẻ ý kiến, cảm xúc - Quan tâm + QL lây lan TC-XC : …………………………………………………………………… + QL di chuyeån TC-XC : + QL thích ứng TC_XC : (Gần thường, xa nhớ) Bạn thường tạo bất ngờ thú vị cho khách hàng nào? - ……………………………… -………………………………… Kỹ tạo động mua hàng tác động tới tâm lý khách hàng Hành vi mua hàng khách hàng thúc đẩy động mua hàng, nhu cầu cao thời điểm Có cách tạo động thúc đẩy khách hàng sử dụng dịch vụ: + Cách 1: ……………………….……………………….……………………….……………………… - ………………………….……………………….……………….……………………….……………… ……… Cách dùng biết nhu cầu khách hàng + Cách 2: ………………………………………………………….………………………………………… ………………………………………………………….…………………………… ………… bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích ………………………………………………………….…………………………… …………… Cách áp dụng khách hàng chưa có nhu cầu + Các giai đoạn tâm lý trình mua hàng phương pháp tác động tới tâm lý khách hàng CHÚ Ý – HỨNG THU Ù- HAM MUỐN - QUYẾT ĐỊNH Nhiệm vụ người bán tác động vào tâm lý khách hàng để dẫn họ từ giai đoạn tới giai đoạn khác a Gây ý: ………………………………………………………….……………………………… ………………………… ………………………………………………………….…………………… …………………………………… Có thể quảng cáo phương tiện sau: + ………………………………………………… + …………………………………………………… + ………………………………………………… + ………………………………………………… + ……………………………………………………… b Gây hứng thú: đặc biệt ý trình diện khéo hàng Cần lưu ý: ………………………………………………………….……………………………… ………………………… Để khách hàng hứng thú với nhà trước bán cần phải xem xét: + Có cần sơn sửa lại hay không? + Có cần sửa chữa hay không? - Hệ thống điện - Hệ thống nước - …………………………………………………………………… - Cách trang hoàng nhà có gọn gàng, đẹp mắt không? - …………………………………………………………………… - ………………………………………………………………………………… - ……………………………………………………………… bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích ………………………………………………………….……………………………… ………………………… ………………………………………………………….……………………………… ………………………… ………………………………………………………….……………………………… ………………………… c Gây ham muốn: ………………………………………….………………………………………………………… ……………………………….………………………………………………………….… ……………………………… d Dẫn khách hàng tới định: Cần đánh tan dự khách hàng thủ thuật tâm lý sau: - Câu hỏi …………………………………: - Thủ thuật ……………………………………………………….: - Thủ thuật dùng chất ………………………………: - Thủ thuật dùng thuốc ……………………….: thuật bào hành, bảo đàm, bao giá: “Nếu không hoàn thành giấy tờ, trả tiền lại cho ông tiền phạt - Dùng biến cố ………………………………… : Phần III GIAO DỊCH VÀ MÔI GIỚI HIỆU QỦA I MÔI GIỚI LÀ GÌ? Môi giới h………… đ……… kết nối người mua người bán nhằm đạt th … th … mua bán II BÁN HÀNG VÀ CÁC KIỂU BÁN HÀNG Hiểu cách đơn giản mua trình đưa định bán việc phát triển hoàn thành định Hai kiểu bán hàng: 1) Bán hàng theo kiểu truyền thống: a- Gây ý- tạo hứng thú- tạo ham muốn - dẫn tới định mua Phương pháp lâu người vận dụng bán hàng, cửa hàng bán hàng tạn nhà Ví dụ: ng Bình này, hôm giới thiệu cho ông vụ đầu tư tuyệt vời (CHÚ Ý), khoản dầu tư mang lại cho ông lợi nhuận hàng tháng cao (HỨNG THÚ), nhiên ông phải hành động kẻo trễ có đợt khuyến (HAM MUỐN), ông đầu tư bao nhiêu? (QUYẾT ĐỊNH) bichlv@yahoo.com.vn Kỹ giao dịch môi giới BĐS Th.s: Lê văn Bích b- Phương pháp đáp ứng tự phát gì? Là người bán hàng đáp lại cácc tín hiệu kháhch hàng vội vàng kết luận dựa giả định nhu cầu Phương pháp thường áp dụng trường hợp bán lẻ 2) Bán hàng theo kiểu tư vấn: Là trình thỏa mãn nhu cầu giải vấn đề cho khách Ví dụ: Khách hàng: Tôi muốn mua lô đất Nhân viên môi giới: Hay quá, ông cho biết ông định mua quận ạ? Khách hàng: Ở quận quận 9……… Nhân viên MG: ông định mua để làm nhà hay để đầu tư ạ? Khách hàng: Tôi mua để dành Nhân viên MG: ng muốn mua lô đất khoảng bao tiền ạ? Khách hàng: Tôi muốn mua lô đất khoảng gần tỷ Nhân viên tư vấn: Thế giới thiệu cho ông lô đất Q9 ………………… Khách hàng: Vâng hay II VAI TRÒ, NHIỆM VỤ CỦA NHÂN VIÊN MÔI GIỚI Người môi giới, bạn ai? Là “đ……… s…….” công ty, người tạo cho khách hàng hình ảnh công ty Là “t………… , m……… ” công ty, đầu mối cung cấp tiếp nhận thông tin cho công ty Là người g……………… g……………… phát triển khách hàng cho Cty Là người đại diện cho người……………………… người ……………………… Nhiệm vụ nhân viên môi giới Là người địa ốc chuyên nghiệp lúc phải ghi nhớ việc quan trọng phải đặt ưu tiên lên hàng đầu : Rao bán nhà cửa cho khách hàng Mua nhà cho khách hàng Những kiến thức cần có người đại diện bán hàng + Hiểu rõ sản phẩm: Đất nền: ………………… Căn hộ: …… Căn hộ nghỉ dưỡng: … + Hiểu đối thủ cạnh tranh: S……………………………………… họ nào? G……………………………… họ sao? Họ có chiêu kh………………………………… hay? bichlv@yahoo.com.vn 10 6.2) tổ chức công bố bán bán, chuyển nhượng Nếu hàng hóa có người trở lên mua hay số người mua nhiều số lượng hàng hóa bán, Sàn phải tổ chức đầu giá hay bốc thăm Chi phí tổ chức giới thiệu hàng chủ đầu tư dự án chi trả 7- Qui định chế độ quản lý, cung cấp thông tin BĐS giao dịch Sàn, như: 7.1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải giao dịch thông qua SGD theo qui định hành; cụ thể: - Chủ đầu tư phải ký hợp đồng ủy quyền (hoặc văn ủy quyền, Sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư) bàn giao cho Sàn giao dịch hồ sơ pháp lý chứng minh nhà thương mại đủ điều kiện giao dịch qua Sàn - Sàn GD phải niêm yết công khai Sàn giấy tờ liên quan dự án BĐS sau: + hợp đồng hay văn ủy quyền chủ đầu tư + bảng giá bán, cho thuê, thuê mua có đóng dấu chủ đầu tư phương thức toán tiền mua, thuê + biên nghiệm thu kỹ thuật xây dựng xong phần móng cơng trình nhà + thời hạn thông báo công khai tổ chức việc bán, cho thuê Sàn + văn khác chủ đầu tư cung cấp * Sàn giao dịch phải cấp giấy chứng nhận BĐS giao dịch qua Sàn cho người mua trước người mua ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư * Đối với BĐS kinh doanh thuộc đối tượng phải giao dịch qua Sàn; khơng thực hiện; hợp đồng giao dịch khơng có gia trị pháp lý; người mua, thuê, thuê mua không quan chức Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 7.2) Với BĐS không kinh doanh Nhà nước không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn; khuyến khích tổ chức, cá nhân nên thực giao dịch thông qua Sàn để đảm bảo quyền lợi, công khai, minh bạch; cụ thể: - Những BĐS cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà cơng trình đất - Nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp - Nhà thuộc 20% sản phẩm dự án đối tượng hùn, góp vốn đầu tư thỏa thuận với chủ đầu tư phân chia nhà chủ đầu tư báo cáo danh sách cụ thể số lượng, địa chỉ, loại nhà phân chia kèm theo tên, địa người phân chia cho Sở Xây dựng địa phương - Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà nhà bàn giao trường hợp tham gia phân chia hùn, góp vốn mua thơng qua Sàn GD BĐS mà bán cho người phép mua nhà Việt Nam - Việc bán, cho thuê hộ khép kín hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo dạng nhà riêng lẻ đảm bảo yêu cầu theo quy định, không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS, hợp đồng mua bán hộ phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực quan có thẩm quyền có giá trị pháp lý 8- Sàn Giao dịch BĐS không đƣợc tham gia đầu tƣ, kinh doanh nhà ở, không mua nhà chủ đầu tư để bán lại cho người khác Sàn GD chủ đầu tư dự án nhà thương mại ủy quyền tìm kiếm đối tác góp vốn đầu tư theo hình thức qui định 9- Qui định chung 9.1- Sàn phải bảo đảm BĐS đưa lên sàn có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; từ chối đưa lên sàn BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh 9.2- Sàn cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Iiệu liên quan đến BĐS, dự án đưa lên sàn chịu trách nhiệm thông tin, tài liệu cung cấp 9.3- Sàn bảo đảm họat động nội dung đăng ký; thực chế độ báo cáo theo qui định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan Nhà nước có thẩm quyền; thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo qui định pháp luật 9.4- Sàn giao dịch không thực qui định bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lãnh vực kinh doanh Sàn giao dịch BĐS, đề nghị Bộ XD xóa tên Sàn GD khỏi danh sách Mạng Sàn GD BĐS Việt Nam xử phạt theo qui định kinh doanh BĐS (thông tư 16/2010/BXD-TT) Phần III: Tổ chức dịch vụ Sàn Giao dịch Hoạt động Sàn GD kinh doanh dịch vụ BĐS, dịch vụ gồm: 1) Giao dịch bất động sản (GD) * Đây hoạt động Sàn giao dịch BĐS * Khách hàng trước, sau sử dụng dịch vụ Sàn GD thông qua giao dịch Sàn * Có thể nói GD khâu mở đầu khâu kết thúc trình GD Sàn * Là mặt Sàn GD, nhiệm vụ phận GD là: - tiếp nhận yêu cầu dịch vụ khách hàng - sơ xem xét giấy tờ liên quan khách hàng xuất trình theo yêu cầu dịch vụ - chuyển cho phận dịch vụ liên quan xem xét cụ thể hồ sơ khách hàng xuất trình, khảo sát, đánh giá thực trạng BĐS để lập tờ trình trình lãnh đạo xem xét giải có tiếp nhận yêu cầu dịch vụ khách hàng hay từ chối - thu phí dịch vụ theo qui trình hướng dẫn dịch vụ áp dụng - lập, theo dỏi việc thực lý hợp đồng dịch vụ ký với khách hàng - lập sổ sách, chứng từ kế tốn, báo cáo kế tóan, thống kê để hạch toán theo dỏi thu, chi dịch vụ thu chi khác phát sinh Sàn - lập chứng từ thu, chi tài liên quan hoạt động Sàn - cầu nối khách hàng nhân viên dịch vụ trình thực dịch vụ cho khách hàng; kịp thời phối hợp với nhân viên dịch vụ liên quan để giải đáp thắc mắc khách hàng vướng mắc qúa trình thực thi dịch vụ - phối hợp phận marketing, thực chiến lược quảng cáo, tiếp thị thương hiệu Sàn sản phẩm Sàn - phối hợp nhân viên dịch vụ thực tốt khâu chăm sóc khách hàng lưu trử danh sách khách hàng tiềm Sàn 2) Dịch vụ môi giới BĐS: * Nguyên tắc họat động: - cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện qui định họat động môi giới BĐS đứng làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng giao dịch BĐS hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS - họat động môi giới phải công khai, minh bạch, trung thực tuân thủ pháp luật - cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không đồng thời vừa làm môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS 10 - CBCNV thuộc quan quản lý NN không tham gia môi giới BĐS * Nội dung mơi giới: - tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện chủ BĐS yêu cầu để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - đại diện theo ủy quyền chủ BĐS để thực công việc liên quan đến họat động kinh doanh BĐS - cung cấp thông tin, hổ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS - Nhiệm vụ nhà mơi giới xem hồn tất hổ trợ bên tham gia giao dịch đạt mục đích yêu cầu giao dịch: bên bán thu đủ số tiền nhận bán; bên mua thực xong quyền sở hữu / sử dụng quyền chiếm hữu BĐS Nội dung, yêu cầu dịch vụ MG thường hai bên chủ BĐS nhà môi giới thỏa thuận cụ thể hợp đồng môi giới * Nội dung môi giới phải giải đáp yêu cầu: mua ? bán ? mua bán ? mua bán đâu ? mua bán ? 3) Dịch vụ định giá BĐS “ định giá BĐS họat động tư vấn, xác định giá trị BĐS cụ thể thời điểm xác định “ * Nguyên tắc họat động - cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng điều kiện qui định Luật Kinh doanh BĐS - Việc định giá BĐS phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, đặc điểm, thực trạng BĐS giá thị trường thời điểm định giá - việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ theo qui định Luật KDBĐS qui định pháp luật khác - CBCNV thuộc quan quản lý Nhà nước không tham gia hoạt động dịch vụ định giá BĐS * Quyền tổ chức, cá nhân định giá BĐS - yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, xác thơng tin, tài liệu có liên quan đến BĐS định giá làm sở để định giá - thu thập thơng tin sách, pháp luật kinh doanh BĐS - yêu cầu khách hàng tốn đủ phí DV thỏa thuận hợp đồng - thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực công việc định giá BĐS phạm vi hợp đồng định giá ký với khách hàng; phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết định giá - đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng định giá khách hàng vi phạm điều kiện mà hai bên thỏa thuận hợp đồng theo qui định pháp luật - chịu trách nhiệm tính khách quan độ xác thực kết định giá thực 11 - quyền khác theo qui định pháp luật 4) Tƣ vấn BĐS * Cá nhân, tổ chức thực dịch vụ tư vấn BĐS cho khách hàng phải tuân thủ qui định theo Luật KDBĐS * Tư vấn BĐS bao gồm dịch vụ: + tư vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS … ( gọi chung hợp đồng giao dịch BĐS) + tư vấn giá BĐS + tư vấn đầu tư, tạo lập BĐS + tư vấn tài BĐS + tư vấn pháp lý BĐS + tư vấn vấn đề khác liên quan đến BĐS * Nội dung, phạm vi tư vấn; quyền, nghĩa vụ bên; phí dịch vụ tư vấn … bên thỏa thuận ghi rỏ hợp đồng dịch vụ * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS chịu trách nhiệm nội dung tư vấn cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây 5) Đấu giá BĐS * cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ * việc đấu giá phải tổ chức công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi, lợi ích bên tham gia * viêc đấu giá phải đảm bảo qui định Luật KD BĐS qui định pháp luật đấu giá 6) Quảng cáo BĐS * cá nhân, tổ chức họat động quảng cáo BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch vụ * hình thức, nội dung quảng cáo, quyền nghĩa vụ bên, phí dịch vụ quảng cáo … bên thỏa thuận hợp đồng tuân thủ qui định Nhà nước hoạt động quảng cáo * Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm nội dung hình thức quảng cáo mà tư vấn thực hiện; bồi thường thiệt hại lỗi gây cho khách hàng (nếu có) 7) Quản lý BĐS * cá nhân, tổ chức họat động quản lý BĐS phải đăng ký kinh doanh DV * Nội dung dịch vụ quản lý BĐS: - Bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, quản lý BĐS theo ủy quyền cụ thể chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS 12 - thực tu, bảo trì, sửa chữa BĐS, chăm sóc hạng mục kèm theo BĐS nhằm bảo đảm trì họat động bình thường hiệu BĐS - quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng có hiệu BĐS theo công năng, thiết kế qui định thỏa thuận hợp đồng dịch vụ ký với chủ BĐS - thực quyền nghĩa vụ khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS * Mục đích, nội dung, phạm vi quản lý BĐS, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quản lý BĐS bên thỏa thuận cụ thể ghi rỏ hợp đồng dịch vụ * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm quản lý BĐS theo hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây ***** 13 GIẤY CHỨNG NHẬN BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ GIAO DỊCH QUA SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN SÀN GIAO DỊCH BĐS - CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc , ngày tháng năm 200 Số: /QĐ-SGD XÁC NHẬN CỦA GIÁM ĐỐC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ ĐƢỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Căn Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định sô 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Hợp đồng dịch vụ số ngày tháng năm XÁC NHẬN - Tên bất động sản: - Loại bất động sản: - Địa bất động sản: - Đặc điểm bất động sản: - Thuộc quyền sở hữu (sử dụng) - Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên tổ chức, cá nhân):………………………… - Giá trị giao dịch là: đồng Đã thực giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ) sàn giao dịch BĐS ngày tháng…… năm………… theo Hợp đồng số ngày tháng năm…… Nơi nhận: - Sàn giao dịch bất động sản - Các bên giao dịch; - Sở Xây dựng (để b/c); - Lưu GIÁM ĐỐC (Ký tên, đóng dấu) 14 Gợi ý : MƠ HÌNH TỔ CHỨC BỘ MÁY SÀN GIAO DỊCH BĐS Bộ phận KẾ HOẠCH TỔNG HỢP Bộ phận KẾ TỐN TÀI CHÍNH GÍAM ĐỐC Bộ phận HÀNH CHÁNH NHÂN SỰ Phó GÍAM ĐỐC Bộ phận TƯ VẤN &PHÁP LÝ Văn Phịng CƠNG CHỨNG Bộ phận ĐỊNH GIÁ & ĐẤU GIÁ Bộ phận MÔI GIỚI & QC Bộ phận GIAO DỊCH Bộ phận KINH DOANH ( IT, Mark, PR …) * Bộ phận màu đậm: phận hổ trợ ( hay gián tiếp) * Bộ phận màu sáng: phận kinh doanh trực tiếp 15 gợi ý SƠ ĐỒ BỐ TRÍ MẶT BẰNG SÀN GIAO DỊCH BĐS bảng điện tử Giám đốc SGD Tivi bảng thông tin sản phẩm VIP bàn tiếp khách ghế ch chờ kệ để tờ rơi bàn tiếp khách bàn tiếp khách ghế ch chờ non Sa bàn dự án - bàn tiếp khách Cửa vào Màn hình cảm ứng truy cập TT 16 Phụ Lục chi phí doanh thu Sàn giao dịch BĐS lối vào A Chi phí I Chi phí đầu tƣ ban đầu thành lập Sàn Dù Sàn giao dịch BĐS khơng buộc phải có vốn pháp định thành lập hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS ( tỷ đồng); SGD cần phải có vốn để mua sắm ban đầu thành lập chi phí cho thời gian đầu chưa có doanh thu Tuỳ theo mức độ qui mô SGD, mà vốn đầu tư ban đầu nhiều hay ít; nhiên lập SGD, tối thiểu phải có số nội dung cần mua sắm nhằm phục vụ cho nhu cầu làm việc máy Sàn STT 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Danh mục Bộ bàn ghế tiếp khách giao dịch Ghế cho khách hàng ngồi chờ Bộ bàn ghế GĐ Sàn Bộ bàn ghế cho nhân viên làm việc Quày giao dịch Tủ đựng hồ sơ Máy nước nóng lạnh Khung treo đồ qui hoạch, DA Qcáo Bảng trưng bày thơng tin hhố Qcáo Qy đựng tờ bướm hhố mơi giới, GD Máy vi tính để bàn Máy điện thoại bàn Tổng đài điện thoại Máy photocopy Máy Scaner Mạng nội bộ, đường truyền ADSL – Wifi Máy chụp hình Thiết kế trang Web Sàn Tivi quảng cáo Bảng điện tử Văn phịng phẩm Màn hình vi tính cảm ứng Trang trí nội ngoại thất Chi phí khác ( lập doanh nghiệp …) Phương tiện lại ( thuê xe loại chổ) ĐVT Bộ Cái Bộ Bộ Cái Cái Cái Bộ Cái Cái Cái Cái Cái Cái Cái Hthống Cái Hthống Cái Cái Cái Cái Số lượng 04 06 01 10 01 04 01 04 10 02 05 05 01 01 01 01 01 01 01 01 Đơn giá 1.200.000 500.000 12.000.000 1.500.000 10.000.000 2.500.000 2.000.000 1.000.000 800.000 5.000.000 5.000.000 300.000 5.000.000 12.000.000 2.000.000 5.000.000 3.000.000 15.000.000 7.000.000 15.000.000 10.000.000 02 7.000.000 50.000.000 30.000.000 01 15.000.000 /th Thành tiền 4.800.000 3.000.000 12.000.000 15.000.000 10.000.000 10.000.000 2.000.000 4.000.000 8.000.000 10.000.000 25.000.000 1.500.000 5.000.000 12.000.000 2.000.000 5.000.000 3.000.000 15.000.000 7.000.000 15.000.000 10.000.000 14.000.000 50.000.000 30.000.000 45.000.000 Cộng 321.300.000 * Bảng giá danh mục trang, thiết bị mang tính tham khảo Nhu cầu vốn mua sắm thường dùng nguồn vốn cổ đơng đóng góp hay chủ sỡ hữu đầu tư; phòng KT tính tốn trích khấu hao đưa vào chi phí theo định kỳ hàng tháng 17 II Chi phí vốn lƣu động Trong thời gian đầu, 03 tháng, Sàn GD chưa có nguồn thu; chi phí trì hoạt động phát sinh, cần phải có khoản vốn ban đầu để sử dụng triệu đồng Chi phí Tháng thứ Tháng thứ Tháng thứ Thuê mặt 20 20 20 Tiền lương cho máy 100 100 120 Chi điện, nước 5 Chi văn phòng phẩm Điện thoại, fax, internet Chi quảng cáo, tiếp thị, PR 10 10 12 Lương hiệu công việc 50 50 60 Khấu hao TSCĐ 10 10 10 Chi cơng tác phí 14 14 14 Cộng 215 219 255 Số lượng nhân viên ban đầu gồm: giám đốc, kế toán thủ quỹ (02 người), Hành chánh nhân (02 người), bảo vệ (02 người), tài xế, tạp vụ (02 người), tiếp tân (01 người), nhân viên kinh doanh (10 người) với qũy lương 100 triệu III Tổng nhu cầu vốn hoạt động ban đầu: = I + II = 326.300.000 + 255.000.000 = 581.300.000 đồng B Doanh thu hàng tháng: Thông thường, doanh thu Sàn GD giao dịch bán sản phẩm đơn vị thành lập Sàn (nếu Sàn công ty chủ đầu tư lập) doanh thu từ dịch vụ môi giới, định giá, pháp lý quảng cáo Do đó, trước lập Sàn, Giám đốc nhân viên kinh doanh cần chuẩn bị trước nguồn hàng nguồn khách hàng để có doanh thu vào hoạt động c Bảng kết lổ lãi Sàn GD Chỉ tiêu Tổng doanh thu Tổng chi phí Lời / lỗ trước thuế Lợi nhuận sau thuế Tháng I Tháng II Tháng III 18 PHỤ LỤC CÔNG TY ……………………… - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …………., ngày ……………… THÔNG BÁO HOẠT ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ………………… Kính gửi: Sở Xây dựng …………………………… Cơng ty:…………………………………………………………………………… Địa trụ sở chính: ……………………………………………………………… Điện thoại:…………… Fax: ……………… Email: …………………………… Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: …………… Sở Kế hoạch Đầu tư cấp ngày ………………… Ngành nghề kinh doanh: ………………………………………… Người đại diện theo pháp luật Công ty: ……………………………………… Chức danh: ………………………………………………………………………… Thông báo hoạt động Sàn giao dịch bất động sản ……………………… với nội dung sau: Tên sàn giao dịch bất động sản: ………………………………………………… Địa điểm: …………………………Điện thoại:……………… ………Email:…………… Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: ……………………………………… Người quản lý sàn giao dịch bất động sản: …………………………………………… + Ngày sinh:……………………………………………………………… + CMND số: ……………………………………………………………… + Giấy chứng nhận hồn thành khóa học quản lý sàn giao dịch bất động sàn số: …… ………… cấp ngày: ….……… Quy mơ, diện tích sàn giao dịch bất động sản: …………………………………………………….…………………… 19 Cơ sở vật chất sàn giao dịch bất động sản: ………………………………… Thời điểm dự kiến hoạt động: ………………………………………………………… Công ty …………… cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực nội dung thông báo Công ty ……………… Hồ sơ đính kèm: Ngƣời đại diện theo pháp luật (hoặc Giám đốc Cơng ty) (Ký, đóng dấu ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC CÔNG TY ……………………… - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ……… , ngày ……………… Số: QUYẾT ĐỊNH Về việc ban hành Quy chế hoạt động Sàn giao dịch bất động sản …………………… Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006; Căn Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Căn Điều lệ Công ty ………………………………………… HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ CÔNG TY ………………………………… QUYẾT ĐỊNH Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định “Quy chế hoạt động Sàn giao dịch bất động sản ………………………….” Điều 2: Giao Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) thực thủ tục cần thiết để triển khai Quy chế 20 Điều 3: Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) phận liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định Điều 4: Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký TM HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Nơi nhận: CHỦ TỊCH (Ký tên, đóng dấu) PHỤ LỤC CÔNG TY ……………………… - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …………, ngày ……………… Số: QUYẾT ĐỊNH Về việc bổ nhiệm Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản …………………… Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006; Căn Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Căn Điều lệ Công ty ………………………………………… HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ / HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN CÔNG TY ……………… QUYẾT ĐỊNH Điều 1: Bổ nhiệm Ông/ Bà: ………………………, sinh ngày ………… , chứng minh nhân dân số: ……………… ……………… cấp ngày ……………… làm Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản …………………………………… Điều 2: Giám đốc Sàn quản lý, điều phối hoạt động Sàn giao dịch bất động sản ………………… chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị/Hội đồng thành viên Ban Giám đốc Cơng ty …………………… tình hình hoạt động hiệu kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản …………………………… 21 Điều 3: Ông/ Bà …………… phận liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định Điều 4: Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký TM HĐQT/ HĐTV Nơi nhận: CHỦ TỊCH (Ký tên, đóng dấu) 22 ... thuê mua mơi giới bất động sản cịn phép thực một, số toàn dịch vụ sau: - Định giá bất động sản; - Tư vấn bất động sản; - Quảng cáo bất động sản; - Đấu giá bất động sản; - Quản lý bất động sản. .. THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Chủ đầu tư tự thành... bất động sản II QUY ĐỊNH CHUNG Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao giao dịch bất