Tổng quan về định giá và định giá bất động sản giúp chúng ta hiểu được giá trị thực của BĐS để tránh mua với giá quá cao
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN **************************************** Chương TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN -(12 tiết) Chương THẨM ĐỊNH GIA BẤT ĐỘNG SẢN -(18 tiết) Chương THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ (12 tiết) Chương THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP -(3 tiết) Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc vào email: thuvienthanhngoc@yahoo.com password: 123456 downloads files: - Chương Tổng quan ĐGTS - Chương Định giá BĐS - Chương Định giá MMTB - Chương Định giá doanh nghiệp Chương I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Mục đích: Sau học xong chuơng này, sinh viên có đủ kiến thức kỹ để: => Xây dựng quy trình định giá => Vận dụng cách tiếp cận pp định giá cho trường hợp Chương I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Yêu cầu: Trong chuơng này, sinh viên phải nắm kiến thức sau: Tài sản quyền tài sản? Giá trị thị trường giá trị phi thị trường? Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập mqh? Các nhân tố ảnh hưởng đến giá tt? Các nguyên tắc định giá? Các tiêu chuẩn định giá? Giá trị thời gian tiền? Chương I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN I KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN II CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG III CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ IV CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ V ỨNG DỤNG TỐN TÀI CHÍNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ VI CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PP THẨM ĐỊNH GIÁ I KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm TĐG Đối tượng TĐG Vai trò TĐG Mục đích TĐG Khái niệm thẩm định giá • Theo pháp lệnh giá: “TĐG việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn VN theo thông lệ quốc tế” • Theo từ điển Oxford: “đánh giá giá trị ts ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định” Thẩm định giá tài sản ĐÁNH GIÁ: GIÁ TRỊ TÀI SẢN = TIỀN QUYỀN TS PHÙ HỢP??? - THỊ TRƯỜNG - THỜI ĐIỂM - ĐỊA ĐIỂM - TIÊU CHUẨN - MỤC ĐÍCH Câu hỏi Đặc trưng việc thẩm định giá: a) Là công việc xác định giá trị tài sản b) Là công việc xem xét công dụng tài sản c) Là cơng việc ước tính giá trị tài sản d) Là công việc đo lường giá trị tài sản Cách 2: Phân tích OCF OCF bao gồm thành tố: - Lợi nhuận sinh từ đầu tư: k.V0 (1) - Khấu hao trích hàng năm D Gọi giá trị tài sản cuối năm n Vn, h % hao mòn tài sản, ta có: (i) Vn = (1-h)V0 (ii) D*((1+k)n – 1)/k = hV0 => D = k.h.V0/((1+k)n – 1) (2) Từ (1) (2) suy ra: OCF = k.V0 + k.h.V0/((1+k)n – 1) Do đó: V0 = OCF : [k + k.h/((1+k)n – 1)] Vì V0 = OCF/R Nên R = k + k.h/((1+k)n – 1) • Ví dụ 1: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr 110 tr năm tới Giá trị tài sản mong đợi tăng 10% Hãy tính giá trị tài sản tỷ suất chiết khấu thích hợp 11% • Ví dụ 2: Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi thu nhập năm tới 36 tr Người mua mong ước gia tăng lợi tức giá trị hàng năm 3% năm Tính tỷ suất sinh lợi Y Ví dụ 3: Thẩm định giá cửa hàng thương mại khai thác vĩnh viễn, có thông tin BĐS cần thẩm định giá : - Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2 - Diện tích cho th / Diện tích sàn xây dựng: 80% - Đơn giá cho thuê : 1.100.000 đ/m2/tháng - Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : tỷ đồng/năm - Chi phí quản lý điều hành : tỷ đồng - Thuế VAT : 10% - Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế - Thời hạn cho thuê lại : năm - Đơn giá cho thuê mới, dự kiến tăng 15 % - Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : % - Chi phí quản lý điều hành tăng : 10% - Tỷ suất loại thuế khơng đổi - Lãi suất vốn hóa 12% 4.6 Ứng dụng kỹ thuật chiết khấu để định giá trị bất động sản cơng trình dự án Trong hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình thường diễn hai giai đoạn bản: - Giai đoạn bỏ vốn đầu tư: Thông thường giai đoạn doanh nghiệp có chi khơng có thu - Giai đoạn thu hồi vốn lãi: Trong giai đoạn doanh nghiệp phát sinh chi phí kinh doanh có doanh thu a) Xác định vốn đầu tư ban đầu dự án: - Chi phí xây dựng cơng trình - Chi phí đầu tư vào vốn lưu động rịng - Chi phí hội tài sản có - Cộng trừ thuế phải nộp miễn, giảm Lưu ý: Dịng tiền khơng bao gồm chi phí chìm b) Dịng tiền tăng thêm hoạt động kinh doanh: Lợi nhuận trước thuế: = Doanh thu – Chi phí = EBIT Lợi nhuận sau thuế Pi: = EBIT(1 – T) Dòng tiền sau thuế (OCF): = EBIT(1 – T) + K Trong đó: EBIT thu nhập trước thuế lãi vay K khấu hao năm thứ i T thuế suất TNDN phải nộp Xác định doanh thu • Doanh thu = Số lượng sp tiêu thụ * giá bán • Các khoản giảm trừ: - Chiết khấu thương mại - Giảm giá - Hàng bán bị trả lại - Thuế TTĐB, thuế xnk • Doanh thu = doanh thu – khoản giảm trừ Chi phí hoạt động • • • • • • • Nguyên vật liêu, nhiên liệu, lượng Tiền lương bảo hiểm xã hội Khấu hao Chi phí sản xuất chung Chi phí ngồi sản xuất Lãi vay Chi phí khác Thu nhập chịu thuế = doanh thu – chi phí sản xuất dịch vụ (chưa có lãi vay) – lãi vay = doanh thu – chi phí sx dịch vụ (chưa có khấu hao lãi vay) – lãi vay - khấu hao Dự tính mức lãi lỗ dự án Các tiêu 1 Tổng doanh thu Các khoản giảm trừ Dthu (1-2) Tổng cf sx dv (chưa có lãi vay) Lãi vay TN chịu thuế (3 – - 5) Thuế TNDN = TN chịu thuế*(t) TN sau thuế (6 - 7) Khấu hao 10 Dòng tiền sau thuế (8 + 9) Ví dụ Lập dịng tiền rịng dự án Một dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại có tổng số vốn đầu tư thời điểm dự án bắt đầu vào hoạt động 1.500 triệu đồng, vốn cố định 1.300 triệu đồng, vốn lưu động 200 triệu Doanh thu hàng năm dự án dự kiến đạt 700 triệu Tổng chi phí vận hành hàng năm dự án kể từ bắt đầu hoạt động 200 tr Đời sống dự án 10 năm Giá trị lý tài sản 300 triệu gồm: lý tscđ 100 tr, thu hồi vốn lưu động ban đầu 200 tr Xét khía cạnh tài chính, dự án có nên đầu tư khơng? Cho biết dn áp dụng pp khấu hao đều, thuế TNDN 30%, chi phí hội vốn 12%/năm Xác định dòg tiền tính NPV dự án tt năm 700 700 700 … 10 VĐT -VCĐ -VLĐ 1500 1300 200 DT Thanh lý tscđ CF vận hành 200 200 200 200 Khấu hao 130 130 130 130 TNTT 370 370 370 470 Thuế TN 111 111 111 141 TNST 259 259 259 329 Thu hồi VLĐ 10 Dòg tiền ròng 700 100 200 -1500 389 389 389 659 NPV = 389((1+r)10 – 1)/r(1+r)10 + 270/(1+r)10 - 1500 Với r = 12% => NPV = 785 triệu NPV > nên việc đầu tư có hiệu Ví dụ 2: Lập dịng tiền dự án đầu tư Doanh nghiệp ABC dự kiến đầu tư xây dựng nhà hàng với tổng chi phí đầu tư cho TSCĐ 100 tỷ đồng, vào vốn lưu động ròng tỷ đồng, toàn vốn đầu tư bỏ lần Thời gian dự án 10 năm Doanh thu năm 100 tỷ đồng, biến phí chiếm 60% doanh thu, định phí tỷ đồng, chưa kể khấu hao Riêng năm đầu, doanh thu đạt 70 tỷ đồng/năm Từ năm thứ trở vốn lưu động ròng tăng thêm 0,5 tỷ đồng Khi hết hạn dự án, TSCĐ lý với giá dự kiến 20 tỷ đồng, vốn lưu động ròng thu hồi đủ Thuế suất thuế TNDN 25%, riêng hai năm đầu miễn thuế Hãy tính dòng tiền dự án đầu tư, doanh nghiệp thực phương pháp khấu hao đường thẳng Tính NPV dòng tiền với tỷ lệ chiết khấu 15%? năm Vốn ĐT 102 10 0,5 DT 70 70 100 100 100 100 100 100 100 120 KH 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Địnhphí 8 8 8 8 8 Biếnphí 42 42 60 60 60 60 60 60 60 60 TNTT 10 10 22 22 22 22 22 22 22 42 Thuế tn 0 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 10.5 TNST 10 10 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 31.5 Thu hồi vlđ 0 10.Dg.tiền -102 20 0 0 0 2.5 19.5 26.5 26.5 26.5 26.5 26.5 26.5 26.5 44 ... pp? Đối tượng thẩm định giá TÀI SẢN Bất động sản Động sản QUYỀN TÀI SẢN QUYỀN SỬ DỤNG QUYỀN CHIẾM HỮU QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT QUYỀN SỞ HỮU Đối tượng thẩm định giá Tài sản Bất động sản -Đất đai -Cơng...THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN **************************************** Chương TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN -(12 tiết) Chương THẨM ĐỊNH GIA BẤT ĐỘNG SẢN -(18 tiết) Chương THẨM ĐỊNH GIÁ... trường? Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập mqh? Các nhân tố ảnh hưởng đến giá tt? Các nguyên tắc định giá? Các tiêu chuẩn định giá? Giá trị thời gian tiền? Chương I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN